REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2840 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 12.3.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127- ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. , Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Gian Luca Corleone (C.F. C.F._2
congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Carmelina Mastrodonato (C.F.
) per procura in atti – APPELLANTE – C.F._3
E
(C.F. ) e Controparte_1 CodiceFiscale_4 Controparte_2
(C.F. ), CodiceFiscale_5
rappresentati e difesi dall'Avv. Luca Perone (C.F. per procura CodiceFiscale_6
in atti – APPELLATI –
E

Controparte_3 CP_4 Controparte_5 CP_6 , , ,
[...] Controparte_7 Controparte_8 [...]
Controparte_9 Controparte_10 CP_11
Controparte_12 Controparte_13 CP_14
–
[...] CP_15 CP_16
APPELLATI CONTUMACI-
OGGETTO: usufrutto

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I fatti di causa possono essere così riassunti: L'attrice ha agito in giudizio per sentir accertare, in qualità di usufruttuaria o titolare del diritto di abitazione dell'appartamento in via Bracco 20, parte di un edificio condominiale : a) il diritto di godimento e utilizzo dell'area comune destinata a box auto (1° box), accatastato come locale ad uso magazzino, meglio descritta nel contratto di acquisto del 30 dicembre 1972; b) il diritto di usufrutto sul box auto in via Bracco 22, quale pertinenza dell'immobile indicato, come da altro atto di acquisto del 23 novembre 1972; c) in ogni caso, che i detti beni sono destinati a durevole servizio ed ornamento dell'appartamento e, in quanto pertinenze, legate alle sorti del bene principale. Ha chiesto, pertanto, la condanna dei convenuti alla reintegra nel possesso o detenzione dei suddetti box auto;
la cessazione delle molestie;
la trascrizione per quanto riguarda il garage in via Bracco 22 e il risarcimento dei danni di natura patrimoniale ed extrapatrimoniale.
La questione del diritto di usufrutto sul box auto pertinenza dell'immobile, oggetto di permuta, è stata definita in senso favorevole alla con sentenza parziale del Pt_1 tribunale di Roma n.14910/2017, oggetto di separato appello, anch'esso definito, con sentenza di questa Corte, n. 1535/2025 che ha confermato la decisione, salva la correzione di un errore materiale riguardante il numero del subalterno 31, anziché 38.
La controversia è, dunque, limitata alla natura dell'altro immobile, accatastato come locale ad uso magazzino, di cui si chiede l'uso e il godimento. Al riguardo il Tribunale di Roma, disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di coloro che lo hanno acquistato (degli eredi e degli aventi causa), con la sentenza n. 2119/2020, qui impugnata, ha rigettato la domanda.

La ha impugnato la decisione, articolando diverse censure. Pt_1
L'impugnativa è fondata per le ragioni che si vanno ad esporre. L'appellante fa derivare il suo diritto di uso e godimento dell'area in contestazione dal diritto di usufrutto dell'appartamento sito nello stabile condominiale, pervenutole attraverso le disposizioni testamentarie del marito, che hanno avuto avuto attuazione attraverso la permuta degli appartamenti nello stesso stabile. Secondo una costante giurisprudenza, l'usufruttuario ha diritto ad utilizzare gli spazi condominiali, perché gli stessi sono soggetti ad un vincolo di destinazione per coloro che godono degli appartamenti, parte del fabbricato (Cass. civ. sent. n. 17844/2016); tanto ciò è vero che l'art. 67, ultimo comma, disp. att. cod. civ. (introdotto dalla legge n. 220 del 2012), pone, a carico del titolare dell'usufrutto, le spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, ed a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie, in linea con quanto previsto, in via generale, dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ. Dirimente è, dunque, la natura del bene controverso e l'onere della prova, ai sensi dell'art. 2697 cc, è carico della Pt_1
L'appellante assume, ma non dimostra, che l'immobile (parte del fabbricato condominiale) è stato acquistato da parte tutti i condomini dell'epoca. La controparte contesta la circostanza, sostenendo un acquisto personale da parte di alcuni, non tutti i proprietari degli appartamenti facenti parte dell'edificio condominiale, nei cui confronti è stato integrato il contraddittorio, non in qualità di condomini, ma singoli soggetti acquirenti, eredi o aventi causa ad altro titolo. Sarebbe stato, dunque, onere della indicare compiutamente la compagine Pt_1 condominiale per stabilire l'eventuale coincidenza con gli acquirenti. La censura verte sostanzialmente su questa unica circostanza, rimasta indimostrata, da cui si fa derivare la destinazione del bene ad uso condominiale;
né può sopperire alla mancanza di prova il contenuto dell'atto di acquisto del bene in contestazione, peraltro, richiamato dalla solo con le note conclusive: all'art. 6, è pattuito che, ad integrazione del Pt_1 regolamento ( si intende di condominio), la quota indivisa non potrà essere ceduta separatamente dall'appartamento o quota parte di esso, di cui ciascuno è proprietario. La disposizione potrebbe indurre a ritenere la natura condominiale del bene, ma si inserisce in un quadro probatorio già incerto, con un generico riferimento al
“regolamento”, che non risulta nemmeno prodotto in atti e non vi è prova del frazionamento del bene per millesimi, per la ripartizione delle spese tra i condomini. In ogni caso, il legame tra il locale e gli appartamenti di proprietà di ciascuno degli acquirenti, consente di ritenere la natura pertinenziale di esso. Il vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio richiede che gli stessi siano intestati allo stesso soggetto: nella fattispecie, il dante causa della era Pt_1 proprietario di due appartamenti nell'edificio condominiale ed ha acquistato, per quota uguale ed indivisa, unitamente ad altri condomini, il locale in questione, con la specificazione, di cui si è detto, all'art. 6 del contratto, che il bene acquistato non potrà essere trasferito né per atto tra vivi né mortis causa separatamente dall'appartamento,
o quota parte di esso, di cui ognuno è in oggi proprietario”. In altri termini, il locale acquistato, che fa parte dell'edificio condomiale, segue le sorti del bene principale, ovvero il regime generale previsto dall'art. 818, primo comma cc, escludendo la possibilità di una vendita separata, prevista al secondo comma dello stesso articolo. La destinazione, data in concreto, è quella di un'autorimessa in comune tra tutti gli acquirenti, a servizio dei relativi appartamenti in proprietà. Ai fini che qui interessano, non è importante stabilire la conformità della destinazione alla normativa vigente, ma piuttosto, la volontà in concreto degli acquirenti di porre il locale a servizio del bene principale, costituito dall'appartamento. La a seguito delle disposizioni Pt_1 testamentarie del dante causa, è divenuta usufruttuaria di uno dei due appartamenti in proprietà dello stesso e non risulta espressa una volontà contraria all'estensione del diritto di usufrutto alle pertinenze;
del resto, le stesse parti, nel successivo atto di permuta, hanno previsto espressamente l'estensione automatica delle pertinenze ai beni, oggetto di scambio;
né dall'atto di acquisto del locale conteso, emerge un vincolo limitato ad uno dei due appartamenti, mentre, negli atti testamentari, manca qualsiasi disposizione al riguardo, e, dunque, l'espressa esclusione del vincolo di pertinenzialità; né assume alcun rilievo la rinuncia espressa, al momento della accettazione delle disposizioni testamentarie, a qualsiasi eccezione e riserva ed ad ogni azione di riduzione nei confronti degli eredi, perché riguarda il testamento e non la sua corretta esecuzione, a norma di legge, attraverso l'atto di permuta.
e hanno rinunciato all'appello incidentale riguardante la CP_1 Controparte_2 correzione di un errore materiale contenuto nella sentenza non definitiva, oggetto dii separato di appello.
Alla riforma della sentenza segue la condanna di e , gli CP_1 Controparte_2 unici ad opporsi alla domanda attrice, al pagamento delle spese processuali per il doppio grado. Le spese vengono liquidate applicando le tariffe medie di cui al D.M. 55/14, come aggiornato, per le cause di valore fino a € 26.000,00 (esclusa la fase istruttoria, del tutto mancata nella fase di appello).

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza n. 2119/2020, del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) dichiara che in quanto usufruttuaria della porzione Parte_1 immobiliare sita in Roma, via Bracco, n. 20, int. 9, è titolare del diritto di godere ed utilizzare il locale, meglio descritto nel contratto di compravendita del 30 dicembre 1972, a rogito Notar (Rep. n. 19.619, Racc. n. 2.055), e precisamente: Persona_1
«locale ad uso magazzino posto al piano scantinato con accesso da via Bracco n. civ. 22, confinante con box n. 11, box n. 12, box n. 13, distacco verso CP_17
salvo altri e più precisi confini.
[...]
2) Ordina ad e la cessazione di garantire a CP_1 Controparte_2 Parte_1 il pacifico godimento del bene;

[...] 3) condanna e al pagamento delle spese di lite, in favore CP_1 Controparte_2 della che si liquidano, per il giudizio innanzi al tribunale, in € 5077,00 euro, Pt_1 oltre 206,00 euro per spese vive;
per il grado di appello, in complessivi € 3966,00, oltre 380,00 euro, per spese vive;
spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge.
Così deciso in Roma il giorno 9.7.2025
Il Presidente relatore