REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Paola Barracchia Presidente
Dott. Antonello Vitale Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 523/2023
TRA
(c.f. , titolare dell'omonima ditta individuale, Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Nicola Bocola ed elettivamente domiciliato in San Severo, alla via Gorizia, n. 5, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
Par
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante, rappresentata e difesa dall'Avv. Adriano Bottalico e dall'Avv. Piergiorgio Bottalico, ed elettivamente domiciliata in Manfredonia, al Largo Teatro Vecchio, n. 11, giusta mandato in atti
- APPELLATA -

pagina 1 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., la conveniva in Controparte_2
giudizio, dinanzi al Tribunale di Foggia, al fine di sentire dichiarare risolto, per Parte_1 grave inadempimento di quest'ultimo, la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da abitazione, stipulato tra esse parti e relativo all'immobile di proprietà della ubicato in San CP_1
Giovanni Rotondo.
Deduceva l'attuale appellata che, in violazione del chiaro disposto della clausola contrattuale sub n. 4, il non aveva provveduto a consegnare, ad essa la polizza fideiussoria, Parte_3 CP_1 dell'importo di € 72.000,00 né, come pure disposto dall'art. 14 del medesimo contratto, aveva provveduto a consegnare una polizza assicurativa antincendio, a copertura del massimale di €
2.000.000,00.
In particolare, le parti contraenti, avevano espressamente stabilito che la violazione dell'obbligazione di cui all'art. 4 del richiamato contratto, (relativa alla mancata consegna della polizza fideiussoria nel termine del 31/03/2015) “… costituisce causa di risoluzione espressa del contratto ai sensi dell'art.
1456 c.c.”.
Sta di fatto che la polizza fideiussoria di che trattasi era stata tardivamente consegnata dal e, Pt_1 precisamente, in data 29/09/2015, dopo che lo stesso aveva occupato l'immobile; per di più la suddetta polizza non era stata rilasciata da un istituto bancario o assicurativo di primaria importanza “a prima richiesta”, (come contrattualmente stabilito), bensì da un “anonimo” consorzio fidi e priva della clausola contrattuale autonoma di garanzia, che consentisse al locatore di agire per il recupero del proprio credito, richiedendolo direttamente al fideiussore.
Avviato il giudizio, si costituiva che contestava il proprio inadempimento Parte_1
contrattuale eccependo, tra le altre questioni, che ad essere inadempiente agli obblighi contrattuali era stata la CP_1
Più specificamente, asseriva il che, alla data di conclusione del negozio, l'immobile oggetto Pt_1
di locazione era occupato da tale ed era stato rilasciato solamente nel mese di settembre Persona_1
2015; ragion per cui egli, a fronte dell'inadempimento da parte del locatore, dell'obbligazione di consegna dell'immobile, a sua volta, non aveva adempiuto a quanto previsto dal negozio.
Secondo il l'adempimento della era da considerarsi vieppiù grave in quanto: “La Pt_1 CP_1
pagina 2 di 8 circostanza della sussistenza di un contratto di comodato accavallato con quello della locazione, abilmente occultata e taciuta dal locatore, (…) è stata scoperta dal conduttore verso il 20 agosto 2015, appena prima del decesso della Signorina dalla quale ne ha ricevuto una fotocopia” (cfr. Per_1
memoria di costituzione e risposta, pag. 3).
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda di risoluzione, con condanna della al CP_1
risarcimento del danno in suo favore, per non avergli dato la possibilità di utilizzare il bene locato dal
01/03/2015 al 29/09/2015.
Con la sentenza n. 266/2023, il Tribunale di Foggia accoglieva la domanda e dichiarava la risoluzione del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa della quale le parti avevano inteso avvalersi.
Con atto del 03/04/2023, impugnava la suddetta statuizione, ribadendo la propria Parte_1 tesi, reietta in primo grado, secondo cui la aveva dolosamente sottaciuto l'esistenza del CP_1
comodato con terze persone e che, per tale ragione, egli non aveva adempiuto alla propria obbligazione, avvalendosi, sostanzialmente, della exceptio inadimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., chiedendo l'integrale riforma della sentenza di primo grado, in accoglimento delle conclusioni così come esposte in detto atto di gravame.
Si costituiva la , in persona del legale rappresentante, che Controparte_2 chiedeva il rigetto dell'appello, con conseguente conferma dell'impugnata sentenza
All'udienza del 29/05/2024 la causa è stata decisa con lettura del dispositivo, a seguito della discussione delle parti.
L'appello è infondato e va rigettato.
È pacifica tra le parti, oltre che circostanza documentata, l'esistenza di una clausola risolutiva espressa, contenuta nell'art. 4 del regolamento contrattuale, che imponeva al conduttore di consegnare, entro la inderogabile data del 31/03/2015, una polizza fideiussoria dell'importo di € 72.000,00, (con clausola “a prima richiesta”), da parte di un istituto bancario o assicurativo di primaria importanza.
Dalla documentazione depositata agli atti di causa, risulta che il legale rappresentante della con lettera raccomandata A/R, spedita il 05/09/2015, si avvalse della clausola risolutiva CP_1
espressa, ponendo fine al vincolo contrattuale tra le parti.
È altrettanto pacifico, perché non contestato, che soltanto in data 29/09/2015, (e, cioè, oltre il termine perentorio contrattualmente previsto tra le parti in causa), il consegnò una polizza fideiussoria Pt_1
pagina 3 di 8 che, peraltro, al suo interno, non conteneva l'essenziale clausola “a prima richiesta”.
Questi, dunque, i fatti di causa dei quali vi è certezza, sia in ordine al loro verificarsi, sia in ordine alla loro successione cronologica.
Con il primo dei due motivi di appello, contesta la sentenza resa dal giudice di prime Parte_1 cure, sostenendo che il Tribunale non avrebbe affatto valutato, nella sua dovuta importanza, l'ulteriore circostanza, secondo cui alla data di stipula del negozio, l'immobile locato non era nella disponibilità del locatore il quale, pertanto, aveva violato il suo obbligo primario rendendo - di fatto - inefficace il vincolo contrattuale e, conseguentemente, la clausola risolutiva espressa, della quale, per tale imprescindibile ragione, giammai il locatore avrebbe potuto avvalersi.
Il Tribunale ha ritenuto irrilevante la circostanza per due ordini di ragioni: in primo luogo perché
l'occupazione da parte di terzi dell'immobile non è stata debitamente provata dal ma, Pt_1 soprattutto, perché le parti avevano subordinato l'immissione in possesso dell'immobile alla previa consegna della polizza fideiussoria e di quella assicurativa.
In base all'art. 16 del contratto, infatti: “…La consegna materiale dell'immobile deve avvenire entro il
01/03/2015 previo verificarsi delle seguenti condizioni: a) consegna della polizza assicurativa di cui al punto 14 del presente contratto;
b) consegna della polizza fideiussoria assicurativa/bancaria di cui al punto 4”.
L'appellante non ha impugnato specificamente tale ratio decidendi del Tribunale, limitandosi a ribadire, come sopra esposto, la tesi dell'inefficacia del contratto, a causa della mancata consegna della detenzione del bene locato da parte del locatore.
L'assunto non è affatto condivisibile.
Come correttamente opinato dal Tribunale di Foggia, il contratto di locazione prevedeva, quale condizione sospensiva ed al tempo stesso risolutiva, la consegna, da parte del conduttore, della polizza fideiussoria con la clausola “a prima richiesta”.
La suddetta condizione sospensiva, pertanto, subordinava la consegna del bene concesso in locazione, allo specifico adempimento da parte del conduttore.
E se è vero, come sostiene l'appellante, che alla data fissata per l'inizio della locazione, l'immobile de quo era occupato da terze persone, è altrettanto vero che gli effetti del contratto non si sono prodotti alla data indicata del 01/03/2015, non essendosi avverata la condizione sospensiva.
pagina 4 di 8 Ma vi è di più.
Come espressamente dedotto dal nella propria memoria di costituzione e risposta in primo Pt_1 grado: “…..La circostanza della sussistenza di un contratto di comodato, accavallato con quello della locazione, abilmente occultata e taciuta dal locatore, (…) è stata scoperta dal conduttore verso il 20 agosto 2015, appena prima del decesso della Signorina dalla quale ne ha ricevuto una Per_1 fotocopia” (cfr. pag. 3).
Se ciò è vero, dunque, alla data del 01/03/2015, l'appellante sconosceva la circostanza della occupazione del bene locato da parte di terzi (di cui afferma esserne venuto a conoscenza solo successivamente).
Ne consegue, con tutta evidenza, che non è affatto credibile che egli non abbia sottoscritto, a marzo
2015, la polizza fideiussoria, per una circostanza di cui ha appreso l'esistenza solo ad agosto 2015.
L'inverosimiglianza dell'assunto dell'appellante è vieppiù evidente, ove si consideri che, come correttamente rilevato dal Tribunale di Foggia, giammai il ha contestato suddetta circostanza Pt_1 alla opponendo l'execeptio inadimpleti contractus alla richiesta di consegna della polizza CP_1
in questione.
E ciò, si badi bene, non è avvenuto né in data 01/03/2015, (allorquando, cioè, l'immissione in possesso avrebbe dovuto avvenire come da contratto), né a settembre 2015, dopo l'esercizio del diritto potestativo da parte della CP_1
Alla luce di tali evidenze, nella fattispecie in esame non è configurabile una ipotesi di inadempimento del locatore, per mancata consegna del bene locato, che abbia potuto, in qualche modo, giustificare l'inadempimento del conduttore, consistente nella mancata consegna della polizza fideiussoria.
Del tutto priva di fondamento appare, pertanto, l'asserzione dell'appellante secondo cui: “….. le polizze in parte qua, dato il loro carattere strumentale rispetto all'effettivo soddisfacimento dei diritti del locatore, non potevano che essere spiccate in caso di effettiva immissione del conduttore nel godimento dell'immobile; pertanto legittimamente il si è astenuto dal sottoscriverle, fin tanto che non Pt_1 fosse entrato in possesso dell'immobile locato, come accadde nella seconda metà del settembre 2015”
(cfr. appello, pag. 7).
È vero esattamente il contrario: le parti si sono espressamente accordate affinché la consegna dell'immobile fosse subordinata alla consegna della polizza fideiussoria e quest'ultima rappresentava pagina 5 di 8 una delle due condiciones sine qua non (l'altra era la polizza assicurativa) per l'immissione del conduttore nella conduzione del bene concesso in locazione.
Da quanto sopra ne consegue, per converso, la legittimità dell'esercizio del diritto potestativo da parte della che si è avvalsa della clausola risolutiva di cui all'art. 4 del regolamento pattizio al CP_1
fine di ottenere la risoluzione del contratto.
La mancata consegna della polizza fideiussoria nei termini previsti dal contratto e, prima che l'esercizio del diritto potestativo avvenisse, ha avverato la condizione risolutiva apposta alla locazione, ponendo nel nulla il vincolo negoziale.
Solo per mera completezza di esposizione, si evidenzia che, a tutto voler concedere al conduttore, odierno appellante, il pur tardivo adempimento alla consegna della polizza fideiussoria, non è valso a soddisfare gli obblighi fissati dall'art. 4 del contratto di locazione.
Ed invero, nel momento in cui la polizza è stata sottoscritta e consegnata (ed a prescindere dalla rilevanza della mancanza al suo interno della clausola “a prima richiesta”), l'effetto risolutivo si era già prodotto.
Il motivo di appello è, dunque, infondato.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante contesta al Tribunale di Foggia la mancanza di motivazione in ordine alla verifica, se l'esercizio della clausola risolutiva espressa, sia stato esercitato in buona fede dalla CP_1
Secondo il , in altri termini, l'occupazione dell'immobile locato e la sua liberazione, soltanto a Pt_1 far data dal settembre 2015, renderebbero illegittimo l'esercizio del diritto potestativo alla risoluzione del contratto.
Il motivo è inammissibile prima ancora che infondato.
Il Tribunale ha correttamente ed esaurientemente motivato in ordine alla legittimità della risoluzione contrattuale, osservando che l'art. 15 del contratto de quo subordinava l'immissione in possesso nell'immobile locato, all'adempimento degli obblighi di cui alla più volte richiamata clausola n. 4
(consegna della polizza fideiussoria) e dell'art. 14 (consegna della polizza assicurativa) e che la mancanza di adempimento di tali imprescindibili obblighi impediva al contratto di esplicare la sua efficacia.
Tale ratio decidendi, giova ribadirlo ulteriormente, non è stata specificamente impugnata dal , Pt_1
pagina 6 di 8 ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
In ogni caso, ad avviso della Corte, l'esercizio del diritto potestativo di risoluzione del contratto è stato legittimamente attuato dalla CP_1
Alla data della notifica della raccomandata A/R del 05/09/2015, con cui la comunicava al CP_1
conduttore di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il si già era immesso nel godimento Pt_1 del bene (fatto pacifico ed ammesso dallo stesso appellante), violando, in tal modo, l'obbligo di cui alla clausola n. 4, su richiamata e, con essa, la clausola n. 15.
E, dunque, dall'istruttoria di primo grado, è emerso che l'unico argomento opposto dal Pt_1 all'esercizio del diritto potestativo (vale a dire la pregressa occupazione dell'immobile da parte di terzi), non gli ha impedito di acquisire la detenzione dell'immobile locato, sia pure in un momento successivo a quello indicato nel contratto, e che tale immissione in detenzione non è stato preceduto dalla consegna dell'ineludibile polizza fideiussoria.
Legittimamente, pertanto, la ha invocato la clausola risolutiva espressa dopo che CP_1
l'appellante aveva acquisito la detenzione del bene locato, in violazione di tutti gli obblighi contrattuali.
Per tutte le motivazioni innanzi esposte, l'interposto appello di va rigettato, con Parte_1
condanna di esso appellante al pagamento delle spese di lite, che sono liquidate come da separato dispositivo tenendo conto del valore della controversia, e della natura della stessa e della complessità delle questioni trattate.


P.Q.M

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La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in qualità di legale rappresentante della omonima ditta individuale, con ricorso Parte_1
del 27/04/2023, per la riforma della sentenza n. 366/2023 resa dal Tribunale di Foggia , in data
07/02/2023, tra esso appellante e la , in persona del Controparte_2
legale rappresentante, , così provvede: CP_3
1) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma l'impugnata sentenza di primo grado.
2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado, in favore dell'appellata, che si liquidano in € 4.996,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario, Cassa ed IVA se dovuti, come per legge;
compensi da distrarsi in favore del difensore, dichiaratosi anticipatario.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi nelle casse dell'Erario un importo pari pagina 7 di 8 all'ammontare del contributo unificato versato per l'iscrizione al ruolo del presente appello.
Così deciso in Bari nella camera di consiglio del 29 Maggio 2024.
Il Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
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