R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo , presidente rel dott.ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Lugi Cirillo, consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5549/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Calabrese Cristiana e Badò Fabrizio per procura in calce all'atto di citazione in appello appellante e
), (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. Sibilla Francesco per procure in calce alla comparsa di risposta appellata

oggetto: appello avverso sentenza del tribunale di Roma, n.11916/2021, pubblicata in data 8.7.2021.
FATTO E DIRITTO
§ 1. - La vicenda oggetto di causa è riassunta nella sentenza impugnata come segue.
“Il giudizio, introdotto con atto di citazione notificato il 17.12.2019 dalla è volto ad Parte_1 ottenere la revoca ex art. 2901 c.c. dell'atto di liberalità dell'11 gennaio 2017 con il quale CP_1 ha trasferito alla moglie, , il diritto di nuda proprietà di un compendio
[...] CP_2 immobiliare sito in Castel Gandolfo (RM), via Petrara n. 5, come meglio descritto nelle conclusioni di parte attrice sopra riportate, contestualmente riservandosi il diritto di abitazione e il diritto di uso dei terreni agricoli adiacenti.
1 A sostegno della propria domanda, la società attrice ha esposto di essere creditrice di Controparte_1 per l'importo di €70.091,93 derivante dalle spese di manutenzione straordinaria che la Pt_1 avrebbe sostenuto in relazione all'immobile sito in Roma, via Pacini 29/30, cedutole dal
[...] CP_1 con atto di compravendita stipulato in data 8 gennaio 2014; che tale contratto prevedeva che gli oneri condominiali sorti fino alla stipula del rogito notarile sarebbero rimasti in capo alla parte venditrice;
che l'obbligo di corrispondere l'importo di €70.091,93 sarebbe sorto a seguito della delibera assembleare di approvazione dei lavori di ristrutturazione del 18 novembre 2013, data antecedente all'atto di compravendita immobiliare;
che il diritto della di ottenere da Parte_1 CP_1 il pagamento di detto importo è stato peraltro già accertato con ordinanza del 24.12.2018 di
[...] questo Tribunale;
che, pertanto, il era pienamente a conoscenza della sua posizione debitoria CP_1 e ciò nonostante si è spogliato della nuda proprietà di un proprio cespite immobiliare, al fine di impedire il soddisfacimento delle ragioni della che, infatti, quest'ultima ha tentato Parte_1 di porre in esecuzione il predetto titolo esecutivo giudiziale, riuscendo tuttavia a pignorare unicamente somme irrisorie sui conti corrente del che, sulla scorta di tali circostanze, CP_1 sussistono tutte le condizioni per il vittorioso esperimento dell'azione revocatoria ordinaria. Il convenuto si è costituito deducendo l'infondatezza nel merito della domanda Controparte_1 avversaria. Integrato il contraddittorio nei confronti di , quest'ultima si è costituita chiedendo il CP_2 rigetto della domanda avversaria”.
All'esito dell'istruttoria il Tribunale ha respinto la domanda ritenendo che difettasse il requisito soggettivo in capo al CP_1
La sentenza è motivata come segue.
“ infatti, ha allegato di essere creditrice nei confronti del convenuto Parte_2 CP_1 dell'importo di €70.091,93, per aver anticipato dette somme al Condominio di via Pacini n. 29/30, somme per le quali ha diritto di rivalersi nei confronti di in forza del contratto di Controparte_1 compravendita immobiliare da quest'ultimo stipulato con l'odierna attrice, che all'art. 3 stabiliva che restassero in capo al venditore tutte le spese condominiali derivanti da deliberazioni assunte dall'assemblea fino alla data della stipula, anche se accertate o notificate successivamente. Tali allegazioni trovano peraltro riscontro nell'ordinanza del 24.12.2018 (doc. 8 all.to alla comparsa di risposta), con cui questo Tribunale, su ricorso ex art. 702 bis c.p.c. proposto dalla Parte_1 ha condannato al pagamento proprio della somma di €70.091,93. Controparte_1 A nulla rileva la circostanza, dedotta da parte convenuta, che tale provvedimento non sarebbe definitivo in quanto tempestivamente impugnato con atto di appello (doc. 9 all.to alla comparsa). Ciò in quanto, come detto, ai fini del vittorioso esperimento dell'azione revocatoria, l'esistenza del diritto di credito viene interpretata in senso ampio dalla giurisprudenza, che vi ricomprende anche i crediti meramente eventuali perché, come nel caso di specie, ancora sub iudice (cfr. a titolo meramente esemplificativo Cass. civ. sent. n. 12975 del 30.6.2020). È del pari ravvisabile, nel caso concreto, il pericolo di pregiudizio che la donazione effettuata dal a beneficio della moglie arreca al credito della Ciò è riscontrato, in CP_1 Parte_1 particolare, da alcuni documenti depositati dalla società (v. doc. 8 all.to citazione, ovvero le dichiarazioni rese dalle banche BPM e UBI nell'ambito delle procedure di espropriazione presso terzi), da cui emerge una oggettiva difficoltà della società attrice di ottenere il soddisfacimento della propria pretesa creditoria, non essendovi altri beni del debitore facilmente aggredibili. Sul punto, peraltro, va rilevato che, l'integrazione del requisito in questione non può dirsi esclusa per il fatto che non vi sia prova in giudizio della complessiva situazione patrimoniale del debitore: costituisce infatti principio consolidato quello per cui sul creditore grava semplicemente l'onere di allegare l'incertezza e la difficoltà di soddisfacimento del proprio credito, mentre incombe sul
2 debitore la prova dell'insussistenza di un simile rischio in ragione delle proprie ampie, residue capacità patrimoniali (cfr. Cass. civ., sez. VI, sent. del 18.6.2019, n. 16221). Nella specie, invece, il convenuto si è limitato ad allegare, peraltro in modo piuttosto generico, di essere titolare di altre fonti di reddito (ad es. redditi da pensione), senza tuttavia fornire la relativa prova. Di converso, ciò che ad avviso del giudicante difetta nel caso concreto è la prova dell'elemento soggettivo richiesto dall'art. 2901 c.c., ovvero della consapevolezza in capo al debitore – ma non anche del terzo acquirente a titolo gratuito – del pregiudizio che l'atto di liberalità compiuto avrebbe potuto arrecare alle ragioni della Parte_1 A tal proposito, va precisato che per la revoca degli atti a titolo gratuito posti in essere in epoca successiva al sorgere del credito, è necessario – ed altresì sufficiente – che il debitore fosse consapevole di porre in essere atti depauperativi del proprio patrimonio e lesivi della garanzia patrimoniale, non rilevando invece l'intenzione di arrecare detto pregiudizio. Quanto alla prova di tale requisito psicologico, essa può essere fornita in via presuntiva: in particolare, secondo la giurisprudenza, la prova della consapevolezza di ledere la garanzia patrimoniale si può anche desumere in capo al soggetto che, già edotto dell'esistenza di posizioni debitorie o quantomeno di ragionevoli aspettative di credito nei suoi confronti, ponga successivamente in essere atti di liberalità, fortemente incidenti sul proprio patrimonio. In altri termini, la scientia damni si può presumere, purché risulti che il debitore fosse quantomeno a conoscenza di avere dei debiti ancora insoddisfatti. Sennonché, nel caso di specie risulta carente, a monte, proprio la prova che il debitore fosse consapevole, al momento della donazione, di avere un debito per oltre settantamila euro nei confronti della Quest'ultima, infatti, afferma di essere titolare di tale credito nei confronti di Parte_1 sin dal novembre 2013, data di approvazione della delibera condominiale da cui è Controparte_1 sorto l'obbligo dei condomini di partecipare alle spese di ristrutturazione dell'edificio di via Pacini 29/30, come puntualmente accertato anche nell'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. di questo Tribunale. Conseguentemente, alla data dell'11 gennaio 2017, data di stipula della donazione in favore della moglie , era già ampiamente edotto della sussistenza di un ingente CP_2 Controparte_1 credito della società nei suoi confronti. Ad avviso del Tribunale, tale impostazione non appare tuttavia convincente. Manca, infatti, qualunque elemento – anche soltanto a livello di allegazioni – da cui ricavare che Controparte_1 alla data dell'11 gennaio 2017, fosse già consapevole del proprio debito nei confronti dell'odierna attrice. Al contrario, dagli atti e i documenti di causa si evince che il primo atto con cui il convenuto ha avuto conoscenza dell'esistenza della pretesa creditoria della è la notifica del ricorso Parte_1 introduttivo del procedimento ex art. 702 bis c.p.c., avvenuta solo a marzo 2017 (come si ricava dalla lettura dell'atto di appello) e, dunque, successivamente rispetto all'atto di donazione. Anche i tentativi di esecuzione forzata posti in essere dalla società sono, naturalmente, successivi a tale data e risalgono al 2019. Né, peraltro, la società attrice – su cui gravava il relativo onere – deduce o comprova di aver mai portato a conoscenza del l'esistenza del debito prima del deposito del ricorso ex art. 702 bis CP_1 c.p.c., ad esempio mediante richieste di pagamento effettuate in via stragiudiziale, limitandosi invece alla generica allegazione che “il era quindi edotto e consapevole di aver assunto un debito, CP_1 il 13.11.2013” (cfr. pag. 3 dell'atto di citazione). A ciò si aggiunga che sono presenti in atti indici di segno opposto, ovvero sintomatici proprio di una mancata conoscenza di tale debito da parte del in epoca antecedente a marzo 2017, ovvero: CP_1 1) la circostanza che il credito della fosse tutt'altro che pacifico prima Parte_1 dell'accertamento giurisdizionale operato da questo Tribunale con provvedimento del 24.12.2018, trattandosi di credito sorto da una delibera condominiale di non agevole interpretazione;
2) l'esistenza di una formale comunicazione rilasciata a dall'amministrazione condominiale, con Controparte_1 cui si attestava l'assenza di pendenze di quest'ultimo nei confronti del condominio – e quindi
3 dell'avente causa – alla data del 7.1.2014; 3) il fatto che per diverso tempo, ovvero Parte_1 Parte a quanto risulta fino a marzo 2017, la abbia saldato le rate condominiali, senza mai Parte_1 richiederne il rimborso al proprio dante causa. Le predette circostanze, unitamente al fatto che la donazione è per di più avvenuta a distanza di oltre tre anni dal sorgere del credito, portano a ritenere non integrata la prova, neppure per presunzioni, che vi fosse l'effettiva consapevolezza in capo al debitore di porre in essere un atto in frode alle ragioni della non essendo a ben vedere dimostrata neanche la conoscenza del debito Parte_1 in data anteriore alla donazione. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenendo conto che l'attività difensiva di si è limitata ad una brevissima memoria con la quale sono state CP_2 tout court richiamate le difese svolte dall'altro convenuto”.
§ 2. – La sentenza è stata impugnata da con un atto di appello contenente un Pt_1 unico motivo. Resistono all'appello e . CP_1 CP_2
La causa è stata discussa oralmente all'udienza del 26.9.2025 e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024) sulle conclusioni precisate dalle parti come segue.
Per Parte_1
Voglia l'Ecc.mo Corte adita, previa integrale riforma ed annullamento della sentenza n. 11916/2021 rep. 13263/2021 dell'8/7/2021, contrariis reiectis:
- dichiarare ai sensi dell'art. 2901 c.c. l'inefficacia nei confronti della in persona dei legali Parte_1 rapp.ti pro tempore del seguente atto dispositivo:
“
- subalterno 502, via Pietrara n.5 piano T-1-2, categoria A/7, vani 13,5, rendita catastale euro 1.359,57 (l'abitazione e l'annessa corte esclusiva);
- subalterno 501 via Pietrara n. snc piano T categoria C/7 consistenza metri quadri 12, rendita catastale euro 20,45 (il locale tettoia); b) Locale adibito a cantine e pollaio di pertinenza dell'abitazione sopra descritta, insistente sul lotto di terreno identificato con la particella 1222; censito nel Catasto dei fabbricati di Castel Gandolfo al foglio n8, particella 859, subalterno 501 graffato con la particella 977 subalterno 501, via Pietrara n. 5 piano T, categoria C/2, consistenza metri quadri 59, rendita catastale euro 188,92; c) Terreno agricolo della complessiva estensione di metri quadrati 17.866 censito nel Catasto Terreni di Castel Gandolfo al foglio 8:
- particella 1222 ettari 0, are 93, ca 15 (terreno), vigneto, cl.1, R.D. euro 163,57, R.A. euro 93,81;
- particella 307 ettari 0, are 62, ca 10 (terreno), vigneto, cl. 1, R.D. euro 109,04, R.A. euro 62,54;
- particella 748 ettari 0, are 5, ca 30, (terreno), Orto Irrig., cl.1, R.D. euro 18,20, R.A. euro 8,90, R.A. euro 93,81;
-particella 1223 ettari 0, are 18, ca 11, Vigneto, cl.1, R.D. euro 31,80, R.A. euro 18,24.
4 L'intero compendio confina nell'insieme con strada privata, particelle 725 e 951 salvo altri o variati.”
- Con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge e con ordine alla competente Agenzia del Territorio (ex Conservatore dei Registri Immobiliari) di trascrizione dell'emananda sentenza ed esonero da ogni responsabilità.
- E con condanna della sig.ra alla restituzione in favore di dell'importo CP_2 Parte_3 di euro 2.188,50 oltre interessi, pagato al difensore antistatario, in data 26.07.2021 per spese giudiziali liquidate in primo grado.
- Con vittoria di spese (contributo unificato di primo grado euro 759,00 e di secondo grado di euro 1.138,50) e onorari del doppio grado di giudizio oltre spese generali 15%, iva e cpa. da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario.
Per e : CP_1 CP_2
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma:
− rigettare l'appello proposto dalla poiché infondato in fatto ed in diritto per i motivi Parte_1 esposti in narrativa e, per l'effetto, confermare la Sentenza n. 11916/2021 emessa dal Tribunale di Roma, in persona del Giudice Dott. D'Alessandro;
− accertare la responsabilità aggravata dell'appellante ex art. 96 c.p.c. e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni, da liquidarsi d'ufficio ed in via equitativa, in favore degli appellati;

− condannare, altresì, l'appellante alla refusione delle spese di lite, oltre accessori di legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito che si dichiara antistatario.
§ 3. – Con l'unico motivo di appello critica la sentenza di primo grado per Pt_1 aver ritenuto insussistente nel alla data dell'11.1.2017, quando stipulò il CP_1 contratto con cui donò alla moglie la nuda proprietà di un compendio CP_2 immobiliare in Castel Gandolfo, la consapevolezza del pregiudizio che l'atto recava alle proprie ragioni creditorie. Secondo l'appellante, la sentenza non terrebbe in alcun conto l'ordinanza ex art.702 ter c.p.c. dello stesso Tribunale di Roma, che aveva condannato a pagare a CP_1 Pt_1 la somma di € 70.091,93 per spese condominiali deliberate il 30.112013, prima
[...] che la società acquistasse dal suddetto la proprietà dell'unità immobiliare CP_1 facente parte del fabbricato condominiale in Roma via Pacini nn.29-31. Il giudice, pur avendo accertato la preesistenza del credito al contratto impugnato e il pregiudizio arrecato da tale contratto alla garanzia generica del creditore, avrebbe escluso il requisito soggettivo in capo al donante valorizzando circostanze irrilevanti, quali il carattere non pacifico del credito sorto da una delibera condominiale di difficile interpretazione, il fatto che l'amministratore del condominio avesse certificato l'assenza di pendenze a carico del venditore alla data del 7.1.2014, il fatto che Pt_1 avesse continuato a pagare le rate condominiali fino al marzo 2017. L'appellante osserva che, in materia di revoca ex art.2901 c.c., al fine di accertare l'elemento soggettivo in capo al debitore, è sufficiente accertare la data di insorgenza del credito a tutela del quale l'azione revocatoria è proposta, essendo indifferente il successivo accertamento giudiziale.
Il motivo è fondato.
5 Il Tribunale ha ritenuto mancante qualunque elemento – anche soltanto a livello di allegazioni – da cui ricavare che alla data dell'11.01.2017, fosse già Controparte_1 consapevole del proprio debito nei confronti di . Pt_1
Tuttavia si presume che quale condomino del fabbricato di via G. Pacini 29- CP_1
31, fosse a conoscenza della delibera condominiale straordinaria del 30.11.2013, con la quale era stato approvato il capitolato di lavori da eseguire presso il fabbricato, l'apertura di una gara d'appalto per l'individuazione dell'impresa alla quale affidare i lavori, l'apertura di un conto corrente dedicato esclusivamente ai versamenti per tali lavori, la costituzione immediata di un fondo spese di € 10.000,00 mediante pagamenti dilazionati in tre rate mensili da dicembre 2013 a febbraio 2014. Egli doveva pertanto sapere che, in forza della clausola di cui all'art.

1.4 del contratto di vendita concluso con in data 8.1.2014, avrebbe dovuto tenere indenne Pt_1
l'acquirente dalle spese per i lavori già deliberati in quella data, approvando Pt_1 il relativo capitolato, essendo indifferente ai fini dell'obbligazione che alla data della vendita non fosse ancora stata individuata la ditta appaltatrice. La successiva individuazione della ditta appaltatrice e l'esatta determinazione dell'importo dell'appalto sarebbero state, infatti, meramente attuative della delibera precedente. Privandosi, con l'atto di donazione impugnato, della nuda proprietà dell'unico bene immobile di cui era ancora titolare, non poteva ignorare che avrebbe CP_1 pregiudicato le ragioni di credito della società alla quale aveva venduto il locale commerciale. La tesi difensiva degli appellati, che presuppone un'obiettiva difficoltà interpretativa della delibera condominiale del 30.11.2013, non convince, perché la difficoltà avrebbe dovuto essere risolta da prima della conclusione della vendita, eventualmente CP_1 esplicitando il dubbio al notaio rogante l'atto. Peraltro, l'attestazione, nel contratto di vendita, della mancanza di pendenze del venditore nei confronti del Condominio per contributi e spese straordinarie “incluse quelle relative a lavori deliberati ma non ancora eseguiti”, esplicita che vi era stata già una delibera per lavori non ancora eseguiti, il che non è compatibile con il dubbio interpretativo addotto dall'appellato. Infatti si ritiene, in forza dei criteri ermeneutici di cui agli artt.1363 e 1367 c.c., che l'inciso sopra trascritto non fosse un mero stilema, ma facesse riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile al momento della vendita (Cass.n.13839/2013).
Il fatto che la società avesse pagato regolarmente gli oneri condominiali Pt_1 straordinari nel lasso temporale tra la vendita e la donazione, non è significativo, perché nel rapporto con il Condominio essa era obbligata direttamente in forza del principio di solidarietà di cui all'art.63 disp. att. c.c.. Accertato quindi che era consapevole del pregiudizio che la donazione CP_1 dell'11.1.2017 avrebbe recato alle ragioni creditorie della società sua avente causa e considerato che tale consapevolezza è sufficiente a integrare il requisito soggettivo richiesto per la revoca dell'atto, non essendo necessaria - in considerazione dell'anteriorità del credito rispetto al negozio dispositivo impugnato - l'intenzionalità fraudolenta che l'appellato contesta, la domanda dell'appellante deve essere accolta.
6 § 4. – La riforma della sentenza di primo grado comporta la necessità di onerare e , soccombenti, delle spese di entrambi i gradi di giudizio liquidate CP_1 CP_2 secondo i valori medi di cui alla tabella allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, per le cause di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00 salvo il valore minimo per la fase di trattazione in appello che ha avuto minimo svolgimento.
§ 5. - La pronuncia di accoglimento dell'azione revocatoria, che determina l'inefficacia relativa (nei soli confronti della società ) del contratto di donazione impugnato, Pt_1 ha natura costitutiva, per cui la provvisoria esecutorietà è limitata al capo condannatorio riguardante le spese processuali. La sentenza è soggetta ad annotazione in margine alla trascrizione del contratto di donazione ex art.2655 c.c. che può essere chiesta ed eseguita anche senza apposito ordine del giudice (Cass.n.31831/2024).
§ 6. – La domanda di condanna di a restituire all'appellante l'importo CP_2 corrisposto per spese processuali al suo difensore antistatario non può essere accolta, perché legittimato passivo è solamente il difensore che ha ricevuto il pagamento (Cass.n.9761/2025).

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello di avverso la Parte_1 sentenza del Tribunale di Roma n.11916/2021, pubblicata in data 08/07/2021, così decide:
- accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara inefficace nei confronti di il contratto di donazione concluso tra Parte_1
e a rogito del notaio in Roma, in Controparte_1 CP_2 Persona_1 data 11 gennaio 2017, repertorio n.15055, raccolta n.7221, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio del territorio - Servizio di pubblicità immobiliare di Roma 2 su presentazione in data 19 gennaio 2017, registro generale n.2505, registro particolare n.1767;
- rigetta l'ulteriore domanda dell'appellante;
- condanna e a rifondere a le spese Controparte_1 CP_2 Parte_1 processuali che liquida per compensi in € 14.103,00 per il giudizio di primo grado e in € 12.154,00 per il giudizio di appello, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge, eseguendo il pagamento a mani dei difensori antistatari;

Così deciso in Roma il giorno 26/09/2025
Il presidente est.
Antonella Izzo
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