N. R.G. 2965/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa HE ON Presidente dott.ssa Anna Mantovani Consigliera dott.ssa NA NE Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2965/2024 promossa da
con socio unico (P.IVA , con il patrocinio dell'avv. COSTANTINI Parte_1 P.IVA_1
LUCIANO
ATTRICE IN RIASSUNZIONE (APPELLANTE) contro
(C.F. ), in proprio e in qualità di erede di CP_1 C.F._1 Persona_1
(C.F. ), (C.F. , C.F._2 CP_2 CodiceFiscale_3 CP_3
(C.F. con il patrocinio dell'avv. CANTONI ANDREA
[...] C.F._4
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE (APPELLATI)
OGGETTO: Riassunzione, a seguito di cassazione con rinvio, della causa di appello avente ad oggetto l'impugnazione della sentenza del Tribunale di Pavia n. 634/2015 pubblicata l'8 luglio 2015; materia: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI pagina 1 di 12 Per Parte_1
“Piaccia alla Corte d'Appello Ecc.ma, contrariis rejectis, previa acquisizione ex art. 126 disp att. c.p.c. del fascicolo di ufficio della causa R.G. n. 33683/2018 definita dalla Corte di Cassazione con la Sentenza n. 2789/2023 pubblicata il 18/9/2023 che ha cassato la sentenza della Corte di Appello di Milano n. 4337/2017, in integrale riforma della sentenza del Tribunale di Pavia n. 634/2015 datata 8/5/2015 e depositata in cancelleria in data 8/7/2015:
➢ modificare la sentenza del Tribunale di Pavia n. 634/2015 depositata in cancelleria in data 8/7/2015 nella parte in cui ha respinto le domande formulate da , nei Parte_2 termini e per i motivi esposti ai paragrafi A) e B) dell'“Atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c.” datato 17/10/2024 e, conseguentemente:
➢ accertato l'inadempimento contrattuale delle parti convenute agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita in atti e quindi la legittimità del recesso a ogni effetto di legge e, in particolare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, co. 2, c.c., di per i Parte_2 motivi meglio dedotti in atti, condannare le parti convenute medesime, in solido tra loro, a corrispondere senza dilazione alla parte il doppio delle caparre Parte_2 confirmatorie già ricevute da parte di il 19.06.2006 per € 300.000,00 e Parte_2
l'1.08.2007 per € 200.000,00 e, quindi, la somma capitale € 1.000.000,00; il tutto oltre rivalutazione monetaria e interessi maturati e maturandi fino alla data dell'effettivo pagamento a favore della parte Parte
Con vittoria di spese e competenze di tutti i gradi di giudizio finora svolti, compreso quello di legittimità, come statuito dalla Sentenza n. 2789/2023 della Corte di Cassazione pubblicata il 18/09/2023, nonché quelle del presente giudizio di rinvio”.

Per e CP_1 CP_2 CP_3
“Piaccia alla Ill.ma Corte di Appello di Milano, Sez. IV Civ., previa acquisizione ex art. 126 disp. att. c.p.c. del fascicolo d'ufficio della causa n. RG 33683/2018, definita dalla Corte di Cassazione con la sentenza n 2789/2023, di confermare la Sentenza n. 634/2015 emessa dal Tribunale di Pavia, depositata in cancelleria in data 8 luglio 2015 e per l'effetto rigettare l'appello proposto da Parte_2 con socio unico, proposto con l'atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c., in quanto i motivi di gravame sono infondati per i motivi esposti nella presente comparsa e, per l'effetto, dichiarare illegittimo il recesso ex art. 1385 c.c. eccepito da con socio unico perché contrario alla Parte_2 documentazione contrattuale versata in atti in ragione dell'inadempimento contrattuale imputabile alla sola Parte_2 Con vittoria di spese diritti ed onorari di causa del presente procedimento di rinvio, compreso quello di legittimità, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e Cass. prev. Avv. di legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. La sentenza di primo grado
Con sentenza n. 634/2015 pubblicata l'8 luglio 2015, il Tribunale di Pavia ha:
- dichiarato inammissibili, perché tardive, le domande riconvenzionali proposte dai signori e CP_1
, promittenti venditori di un immobile (“negozio al piano terra con ammezzato al 1° piano e CP_2
Parte cantina/magazzino”) sito in Pavia, già locato alla promissaria acquirente in dal gennaio 1991, di pagina 2 di 12 risoluzione ex art. 1454 c.c. o in subordine ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare di compravendita stipulato dalle parti il 19.7.2006 e della convenzione stipulata nella medesima data (che prevedeva che i venditori, in alternativa alla cessione diretta dell'immobile alla promissaria acquirente, avrebbero potuto costituire una nuova società a responsabilità limitata a cui avrebbero poi dovuto trasferire la piena proprietà dell'immobile, stipulare un mutuo per una somma pari a quella del prezzo di Parte compravendita - € 3.150.000- perché la società potesse acquistare l'immobile ed infine alienare a Parte le quote della divenuta proprietaria dell'immobile, con cessione del mutuo a Controparte_4
Parte
- rigettato nel merito la domanda, proposta dal promissario acquirente di accertamento della legittimità del proprio recesso ex 1385 c.c. e di condanna dei venditori al versamento del doppio della caparra versata.
Il Tribunale, infatti, non ha ravvisato alcun grave inadempimento a carico dei promittenti venditori, Parte inadempimento che sarebbe consistito, secondo la prospettazione dell'acquirente nell'assenza di agibilità dell'immobile e nella non conformità dello stesso sotto il profilo della sua classificazione
(opificio e non negozio) e sotto il profilo catastale: quanto all'asserita assenza di agibilità, il Tribunale ha osservato che la circostanza risultava contraddetta dal silenzio assenso formatosi sull'apposita
Parte istanza di per quanto riguarda l'asserita non conformità dell'immobile, il Tribunale ha
Parte evidenziato: i) che icevette dai promittenti venditori ampio mandato non solo per reperire tutta la documentazione necessaria a provare la idoneità del bene, ma anche per reperire tutto quanto
Parte necessario per addivenire alla vendita;
ii) che la stessa in data 30.7.2007, aveva dichiarato di essere pronta a rogitare, essendo ormai in possesso di tutta la documentazione necessaria (doc. 14
Parte Parte
iii) che gli stessi documenti versati in atti dall'attrice imostravano come le difformità tra le planimetrie catastali e quelle rappresentanti lo stato di fatto dell'immobile erano state successivamente regolarizzate dalla medesima acquirente (docc. 26-28) in esecuzione del mandato a suo tempo ricevuto Parte dai venditori, mentre la perizia redatta dal tecnico appositamente incaricato da doc. 29) aveva fugato ogni dubbio sui problemi di accatastamento.



2. La sentenza d'appello Parte A seguito dell'impugnazione della predetta sentenza del Tribunale di Pavia da parte di questa
Corte d'appello di Milano, con sentenza n. 4337/2017 pubblicata il 17 ottobre 2017, ha respinto l'appello, affermando che il contratto preliminare del 19.7.2006 ed i successivi patti integrativi si erano risolti di diritto ex art. 1454 c.c. a seguito della diffida ad adempiere inviata dai promittenti venditori pagina 3 di 12 con la missiva 10 dicembre 2007, con cui gli stessi assegnarono alla promissaria acquirente un termine essenziale e inderogabile entro il quale concludere la cessione delle quote della neo-costituita s.r.l. senza che controparte si attivasse per portare a termine l'operazione pattuita, dichiarando assorbito l'appello incidentale condizionato con cui gli appellati chiedevano, in subordine al rigetto dell'appello,
l'accoglimento della domanda di risoluzione.



3. La sentenza della Corte di cassazione Parte La Corte di Cassazione, adita da con sentenza n. 26687/2023 pubblicata il 18 settembre 2023, ha accolto il primo motivo di cassazione formulato dalla ricorrente, di nullità della sentenza d'appello per aver inammissibilmente rilevato d'ufficio la risoluzione di diritto (ex art. art. 1454 c.c.) del contratto preliminare e dei successivi patti: il Tribunale di Pavia, invero, aveva dichiarato l'inammissibilità (per tardività) delle domande riconvenzionali di risoluzione proposte dai promittenti venditori e sul punto la sentenza non era stata impugnata.
La Corte ha dunque cassato la sentenza con rinvio, demandando a questa Corte d'appello anche la regolamentazione delle spese di lite del processo di cassazione.


4. Decisione
A seguito della cassazione, con rinvio, della sentenza di questa Corte in data 17.10.2017, questo Parte collegio deve valutare ex novo il ricorso in appello formulato da che ha reiterato la domanda di accertamento della legittimità del recesso esercitato in sede di giudizio di primo grado e quella di condanna dei promittenti venditori al versamento in suo favore del doppio della caparra ricevuta.
4.1. In particolare, con l'atto di appello (e con l'atto di riassunzione del giudizio a seguito della Parte cassazione con rinvio) a contestato la sentenza del Tribunale di Pavia sotto i due seguenti profili. Parte I) Anzi tutto, ha contestato la sentenza nella parte in cui non ha ritenuto sussistere il grave inadempimento dei venditori utile ai fini del recesso ex art. 1385 c.c., quando invece i signori e CP_1
, secondo la prospettazione dell'appellante: CP_2
- si erano limitati, in adempimento dell'obbligazione assunta ai sensi dell'art. 1197 c.c., a costituire la nuova s.r.l., ma non avevano proseguito negli ulteriori adempimenti, non avendo né conferito l'immobile a detta società, né stipulato il mutuo, né infine ceduto le quote della società neocostituita a Parte
pagina 4 di 12 - non si erano adoperati per far acquisire un immobile regolare dal punto di vista urbanistico e catastale, tanto che alla data del 14.9.2007, davanti al notaio, non si era potuto stipulare il mutuo perché
l'immobile risultava avere una destinazione diversa (opificio) e presentava difformità tra le planimetrie Parte dei luoghi e le planimetrie catastali;
né l'incarico conferito a da parte dei venditori in data
19.7.2006, di reperire tutta la documentazione necessaria al trasferimento della proprietà, poteva esonerare i venditori dagli obblighi sanciti a loro carico dall'art. 1477 c.c. e, in particolare, dall'obbligo di sanare le irregolarità riscontrate, tenuto conto che l'irregolarità urbanistica e/o edilizia di un immobile rileva, ai fini dell'alterazione del sinallagma contrattuale, a prescindere dalla responsabilità della parte venditrice.
L'appellante ha inoltre evidenziato che, se è vero che – come affermato dal giudice di primo grado- con Parte la missiva in data 30.7.2007 veva dichiarato “di essere in possesso di tuta la documentazione necessaria per l'operazione di acquisizione”, dichiarandosi “sin d'ora soddisfatta sul punto, rimossa ogni eccezione”, è però altrettanto vero che nella medesima missiva, sottoscritta per accettazione dai venditori, era altresì previsto che “le date sopra indicate per i rogiti costituiscono termine essenziale ed inderogabile fissato nell'interesse di entrambe le parti”.
Peraltro il notaio, sentito come testimone, avrebbe dichiarato che, a fronte dell'impossibilità di stipulare il mutuo in data 14.7.2007 a causa delle difformità dell'immobile rispetto alle planimetrie catastali e a causa dell'errata classificazione dell'immobile come “opificio”, i venditori si impegnarono a
“regolarizzare la situazione catastale” e concordarono di rinviare la stipula del mutuo ad una data successiva all' “esecuzione delle opere necessarie”, con ciò confermando che per la regolarizzazione dell'immobile era necessario eseguire opere, oltre che effettuare pratiche amministrative, parte delle Parte quali effettuate da ediante il geom. . CP_5
Del resto, il fatto che le pratiche amministrative fossero state eseguite solo parzialmente, sarebbe dimostrato dal fatto che, ancora in data 8.1.2009, non era stata rettificata la classificazione dell'immobile.
Poiché, pertanto, i promittenti venditori erano rimasti inadempienti all'obbligo – primario ed essenziale e, dunque, di non scarsa importanza- di trasferire un immobile conforme alle norme di legge anche sotto il profilo edilizio, urbanistico e catastale, legittimamente la promissaria acquirente aveva,, durante il giudizio di primo grado, esercitato il recesso ex art. 1385 c.c. e legittimamente essa aveva il diritto di ottenere il doppio della caparra versata.
pagina 5 di 12 II) L'appellante ha contestato la sentenza di primo grado anche sotto un secondo profilo: l'omessa valutazione della contestazione relativa alle pertinenze. Parte Secondo l'appellante, “nel corso del giudizio di primo grado….. aveva evidenziato come
l'immobile oggetto di compravendita presentasse pertinenze, quali le cantine, che non risultavano nè frazionate nè suddivise, ovvero sottotetti non assegnati. A completamento di ciò, l'immobile non risultava dotato di disegni di sorta di tali parti e, da ultimo, la parte posteriore dei servizi attuali risultava essere un cortile poi inglobato nel fabbricato” (così l'atto di citazione in appello, pag. 38; v. anche l'atto di citazione in riassunzione, pag. 36) e, ciò nonostante, il Tribunale aveva completamente omesso ogni valutazione a riguardo.
Anche la mancata assegnazione del sottotetto e l'assegnazione solo parziale delle cantina costituiva una condotta inadempiente agli obblighi che l'art. 1477 c.c. sancisce a carico dei venditori, inadempimento da ritenersi di non scarsa importanza e, dunque, legittimante il recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dalla venditrice in sede di prima udienza del primo grado di giudizio.
4.2. Con la comparsa di costituzione nel presente giudizio di riassunzione, i venditori e CP_1 CP_2
Parte hanno chiesto accertarsi l'illegittimità del recesso esercitato da e dunque il rigetto integrale dell'appello da questa proposto e riassunto, con integrale conferma della sentenza di primo grado.
Parte 4.3. L'appello proposto da così come riassunto nella presente fase, è manifestamente infondato e va respinto, con integrale conferma della sentenza del Tribunale di Pavia n. 634/2015 pubblicata l'8 luglio 2015.
Parte I) Con il primo motivo di appello, amenta che il Tribunale non abbia ravvisato, erroneamente, una grave condotta inadempiente a carico dei promittenti venditori agli obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita del 19.7.2006 (e con la scrittura, in pari data, che prevede una modalità alternativa per il trasferimento della proprietà immobiliare). Parte E' pertanto necessario preliminarmente individuare quale sia la condotta inadempiente che ha contestato ai signori e nei termini di decadenza prescritti dal codice di rito. CP_1 CP_2
Ora, entro il termine delle preclusioni allegatorie (ovvero entro il termine per il deposito della memoria Parte ex art. 183, 6° comma, n. 1), c.p.c.), isulta aver contestato ai convenuti solo ed esclusivamente il fatto che, dopo avere -in adempimento dell'obbligazione assunta ai sensi dell'art. 1197 c.c.- costituito la nuova società cui avrebbe dovuto essere conferito l'immobile ( , non avevano mai Parte_3
pagina 6 di 12 eseguito gli ulteriori adempimenti, non avendo né conferito l'immobile a detta società, né stipulato il Parte mutuo, né infine ceduto le quote della società neocostituita a Parte Sulla scorta di tali (sole) allegazioni, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio aveva formulato la (sola) domanda di emissione, ex art. 2932 c.c., di sentenza costitutiva sostitutiva dell'esecuzione dell'obbligo di trasferire il diritto di proprietà sull'immobile in questione.
A seguito della costituzione in giudizio dei convenuti e delle difese da questi svolte, in sede di prima Parte udienza di comparizione modificava la propria domanda, dichiarando “di voler recedere dal contratto” e chiedendo “la condanna delle parti convenute medesime, in solido tra loro, a corrispondere senza dilazione alla parte attrice il doppio delle caparre confirmatorie ricevute…”; ciò richiamando genericamente “l'inadempimento contrattuale delle parti convenute agli obblighi nascenti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare” e senza aggiungere alcuna altra allegazione, diversa da quelle già spese nell'atto di citazione, circa l'asserita condotta inadempiente delle controparti (cfr. verbale dell'udienza del 29.10.2008 – giudizio di primo grado). Parte Anche in sede di memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1) , c.p.c., i limitava a ribadire la propria volontà di recedere dal contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., formulando la domanda – definitiva – di condanna dei promittenti venditori a versarle il doppio della caparra ricevuta, senza nulla allegare in ordine ad eventuali ulteriori condotte inadempienti dei venditori, diversa da quella già indicata in citazione, ovvero l'omessa compiuta esecuzione di tutte le fasi volte alla cessione dell'immobile (conferimento dell'immobile alla nuova società, mutuo, cessione delle quote societarie e Parte del mutuo a
Solo in sede di comparsa conclusionale, e dunque ben oltre il termine di decadenza stabilito dal codice di rito per le allegazioni, l'attrice aggiungeva ulteriori elementi alla condotta inadempiente contestata ai venditori, affermando che “L'immobile promesso in vendita, quindi, oltre ad avere una destinazione urbanistica come opificio (categoria D/8) e non quale negozio commerciale (categoria C/1), presentava un accatastamento fermo all'anno 1940 e pertinenze, quali le cantine non frazionate, né suddivise, sottotetti non assegnati né era dotato di disegni di sorta di tali parti e, da ultimo, la parte posteriore dei servizi attuali risultava essere un cortile poi inglobato nel fabbricato” e che “Appare del tutto evidente, quindi, che l'immobile promesso in vendita fosse sfornito di tutti i necessari presupposti
e requisiti perché si potesse procedere al trasferimento della proprietà dello stesso. Tale immobile, infatti, avrebbe dovuto essere regolarizzato e ciò avrebbe potuto avvenire unicamente a mezzo di iniziative dei proprietari, e cioè degli odierni convenuti i quali, anziché porli in essere, hanno tentato
pagina 7 di 12 del tutto indebitamente ed illegittimamente di locupletare un ingiusto profitto in danno della società odierna esponente. Del resto, l'impossibilità di concludere il contratto di mutuo con la Controparte_6
come pure l'impossibilità di trasferire un immobile avente le caratteristiche richieste ed in
[...] regola con le normative urbanistiche è da attribuire alle parti Promittenti Venditrici e non certo alla Parte a quale, dal canto suo, aveva quale unico obbligo quello di pagare il corrispettivo convenuto per il trasferimento dell'immobile, ovvero dell'intero capitale della società a responsabilità in cui
l'immobile avrebbe dovuto essere conferito.” (così la comparsa conclusionale in primo grado, pagg. 22
e 23).
Ciò detto, risulta evidente che, sulla scorta delle sole condotte inadempienti tempestivamente allegate Parte Parte da n prmo grado, la domanda (come modificata) proposta da on poteva e non può essere accolta.
Dopo l'incontro del 14.9.2007 tenutosi presso il notaio per la stipulazione del mutuo, durante il Per_2 quale emerse che l'atto non poteva essere stipulato “per la errata classificazione catastale dell'immobile con la categoria D/8 (Opificio) anziché con la categirua C/1 (negozio) e per la non corrispondenza della mappa catastale estratta tramite internet” (cfr. dichiarazione notaio sub Per_2
Parte Parte doc. 25 nviò, in data 21.9.2007, all'avv. Rada, che rappresentava i venditori, missiva nella quale dichiarava di aver “interpellato il tecnico di ns. fiduca e della banca, il quale si è detto disponibile, a titolo oneroso, ad operare professionalmente e di concerto con il notaio per regolarizzare presso tutti gli uffici competenti l'attuale situazione”, invitando i venditori a contattare la Parte società incaricata da er i relativi pagamenti.
Ora, nonostante il termine inderogabile fissato dalle parti per la conclusione dell'operazione di cessione cadesse – all'esito della proroga concordata il 31.7.2007 e come evidenziato dalla stessa appellante Parte nell'atto di appello- il 28.09.2007 (cfr doc. 14 doc. 22 appellati), e nonostante l'immobile, sin dal 23.10.2007, presentasse totale conformità con le planimetrie catastali, oltre a essere stato correttamente classificato come appartente alla categoria D/8 (che non corrisponde a “opificio”, bensì a
“Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni”) dall'Agenzia del Territorio Uffico di Pavia, e fosse regolare anche dal punto di vista edilizio (in particolare, l'agibilità era stata ottenuta in data Parte 27.06.2007), come si evince dalla perizia redatta dal geom. su incarico di (doc. 29 CP_5
Parte Parte
ciò nonostante, on si attivò mai per ottenere dai venditori la loro collaborazione per la Parte conclusione dell'operazione di cessione. Al contrario, furono i venditori ad inviare a in data pagina 8 di 12 10.12.2007, diffida ad adempiere con invito a concludere l'intera operazione entro e non oltre il
31.12.2007 (doc. 28 appellati).
Ne consegue che, contrariamente a quanto asserito dall'appellante nei termini delle preclusioni allegatorie, dagli atti e documenti di causa non emerge alcun elemento idoneo a suggerire che i venditori rimasero inadempienti all'obbligo di cedere l'immobile promesso in vendita, risultando, Parte semmai, che fu non adoperarsi mai in tal senso, nonostante la formale diffida ad adempiere ricevuta da parte dei venditori.
Quanto sopra esposto risulta ampiamente sufficiente a respingere la domanda ex art. 1385 c.c. proposta da Pt_2
Peraltro, quand'anche si volessero esaminare le ulteriori – tardive e dunque inammissibili- deduzioni Parte aggiunte da in conclusionale in ordine alla condotta inadempiente dei promittenti venditori, la domanda risulterebbe comunque infondata, dovendosi condividere pienamente le argomentazioni spese dal giudice di primo grado. Parte Anzi tutto, ad escludere la fondatezza delle lagnanze di circa la non conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile è la stessa condotta processuale dell'odierna appellante, la quale in primo grado agì in prima battuta per ottenere, ex art. 2932 c.c., una sentenza che sostituisse l'atto notarile di trasferimento della proprietà (cfr atto di citazione in primo grado): tale azione è all'evidenza in netto contrasto con l'affermazione che l'immobile non era trasferibile a causa della sua non conformità urbanistica, edilizia e catastale. Parte Inoltre, poiché i venditori avevano conferito espresso incarico alla stessa acquirente sin dal
19.7.2006, “affinchè la stessa in proprio o tramite professionisti di sua fiducia, reperisca tutta la documentazione atta a comprovare l'idoneità del bene […] e tutto quanto necessario al trasferimento
Parte della proprietà” (doc. 9 era onere della stessa odierna appellante, secondo gli specifici accordi assunti con la proprietà, reperire tutta la documentazione necessaria perché l'operazione di cessione
Parte immobiliare andasse a buon fine, con la conseguenza che on può legittimamente lamentare in giudizio (e qualificarla come condotta inadempiente della controparte) che i venditori non abbiano eventualmente procurato la documentazione idonea a detto trasferimento.
Parte Del resto, che vesse ben chiaro che l'onere di attivarsi per ottenere tutto quanto necessario al
Parte trasferimento gravasse su di essa è dimostrato dalla missiva in data 21.9.2007 sopra citata, con cui dichiarava di aver “interpellato il tecnico di ns. fiducia e della banca, il quale si è detto disponibile, a
pagina 9 di 12 titolo oneroso, ad operare professionalmente e di concerto con il notaio per regolarizzare presso tutti gli uffici competenti l'attuale situazione” (doc. 25 cit.).
In ogni caso, la stessa documentazione versata in atti dall'odierna appellante (cfr. relazione geom.
sub doc. 29 cit.) attesta che, contrariamente a quanto asserito, l'immobile – al più tardi nel CP_5 mese di ottobre 2007 – non presentava alcun ostacolo al suo trasferimento, essendo in particolare stata raggiunta la conformità tra lo stato effettivo dell'immobile e quello risultante dalle planimetrie catastali ed essendo in ogni caso corretta la classificazione dell'immobile nella categoria D8, categoria comunque indicativa di un immobile adibito ad attività commerciale;
risultavano in definitiva superati gli impedimenti emersi davanti al notaio in data 14.9.2007 (doc. 24 cit.) Per_2
L'appellante afferma tuttavia, nell'atto di citazione in appello, che le irregolarità riscontrate non potevano essere tutte risolte mediante semplici pratiche amministrative, risultando invece altresì necessario procedere all'esecuzione di “opere”, che erano necessariamente appannaggio della parte venditrice.
Sul punto basti rilevare che parte appellante non ha mai chiarito in cosa consistessero le “opere” che i Parte venditori avrebbero dovuto eseguire, e che non ha neppure mai sollecitato i venditori all'esecuzione di tali “opere”. Né la necessità dell'esecuzione di “opere” per la regolarizzazione Parte dell'immobile emerge dalla relazione tecnica redatta dal geom. su incarico di doc. 29 CP_5 cit.).
La generica (oltre che tardiva) deduzione di SMI non può assumere, pertanto, rilievo alcuno.
In definitiva, nessuna condotta inadempiente – tanto meno di non scarsa importanza – al contratto preliminare del 19.7.2006 e alla convenzione ex art. 1197 c.c. in pari data risulta addebitabitale ai promittenti venditori, con la conseguenza che correttamente il Tribunale di Lodi ha respinto la domanda ex art. 1385 c.c. formulata danon poteva e non può essere accolta.
II) Quanto alla lagnanza fatto oggetto del secondo motivo di appello, ovvero che il Tribunale avrebbe Parte erroneamente omesso di valutare le ulteriori contestazioni mosse da irca le pertinenze, la Corte osserva che nell'atto di citazione in primo grado, così come nella memoria ex art. 183, 6° comma, n. 1),
c.p.c., non risulta alcun riferimento a problematiche relative alle pertinenze.
Poiché, pertanto, entro il termine delle preclusioni assertive non risulta essere stata lamentata alcuna condotta inadempiente della parte venditrice circa le pertinenze, correttamente il Tribunale non ha pagina 10 di 12 preso in alcuna considerazione le deduzioni in merito contenute soltanto nella comparsa conclusionale
(oltre che, disorganicamente, nei capitoli di prova 7, 14, 16 e 18 articolati nella memoria n. 2).
Peraltro, nel merito vale la pena di osservare che: Parte
- nel contratto preliminare di compravendita (doc. 2 non compare, nell'oggetto della vendita, alcuna soffitta, mentre risulta menzionata una “cantina/magazzino” e nella planimetria allegata al Parte contratto, volta a meglio identificare l'immobile (doc. 3 non compaiono né soffitte né cantine;
-
i testi sentiti (il notaio il geom. e il direttore di banca non hanno in alcun Per_2 CP_7 CP_8 modo confermato l'affermazione contenuta nel cap. 14, ovvero che l'atto di mutuo non potè essere stipulato in data 14.9.2007 anche “a causa della mancata presenza nella scheda catastale del sottotetto
e di una cantina”; Parte
- nella planimetria catastale come predisposta, su incarico di dal geom. (doc. 29 cit.), CP_5 compaiono anche 3 cantine;

- non avendo le parti mai stipulato il contratto definitivo di compravendita, non potrebbe in ogni caso invocarsi l'inadempimento all'obbligo di “consegnare” le pertinenze contenuto l'art. 1477 c.c., obbligo che presuppone appunto il già avvenuto trasferimento della proprietà; Parte
- on risulta aver mai contestato ai promittenti venditori – neppure a seguito del ricevimento della diffida ad adempiere del 10.12.2007 – l'assenza o la non congruità, nella documentazione acquisita, delle pertinenze oggetto del preliminare inter partes.
Anche il secondo motivo di appello si rivela, pertanto, del tutto infondato.



5. Conclusioni Parte In definitiva, l'appello proposto da a respinto, con integrale conferma della sentenza di primo grado.
Atteso il complessivo esito della lite, che vede soccombente, le spese del presente grado di Pt_2 appello (sia quelle relative alla presente fase di rinvio, sia quelle relative alla precedente fase oggetto di cassazione), così come quelle del giudizio di cassazione, devono essere poste a carico dell'attrice in riassunzione e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, a seguito di rinvio disposto dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 26687 del
18.09.2023, in ordine all'appello proposto da con socio unico avverso la sentenza n. Parte_1
634/2015 del Tribunale di Pavia pubblicata l'8 luglio 2015, definitivamente pronunciando, così pagina 11 di 12 provvede:
1. Respinge l'appello proposto da con socio unico;
per l'effetto: Parte_1
2. Conferma integralmente la sentenza del Tribunale di Pavia n. 634/2015 pubblicata l'8 luglio
2015;
3. Condanna con socio unico a rimborsare ad e Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3
le spese di lite di secondo grado di giudizio, che si liquidano in € 17.628,00 per compenso
[...] professionale quanto alla precedente fase conclusasi con la sentenza cassata e in € 18.511,00 per compenso professionale quanto alla presente fase di rinvio, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
4. Condanna con socio unico a rimborsare ad e Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3
le spese di lite del giudizio di cassazione, che si liquidano in € 14.005,00 per compenso
[...] professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 12 novembre 2025.
La Cons. rel. La Presidente
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