R E P U B B L I C A I T A L I A N A In Nome Del Popolo Italiano LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
- Sez. III Civile - così composta: dott. Silvia Di Matteo - Presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano - Consigliere dott. Renato Castaldo - Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in secondo grado iscritta al numero 6003 del ruolo generale dell'anno 2020 tra
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. in proprio e quali eredi di entrambi C.F._2 Persona_1 rappresentati e difesi dall'Avvocato Caponi AL
-appellanti
e
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_3 C.F._3 dall'Avvocato Persichetti Mario e dall'Avvocato Patrizia Antonini
-appellato avverso

ordinanza ex art. 702 bis c.p.c. del Tribunale di Roma pronunciata nel procedimento R.G.
n. 81385/2018, pubblicata il 05/02/2020 oggetto

vendita di immobili conclusioni come in atti SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
AL CA era risultato assegnatario di proprietà immobiliari facenti parte di unità realizzate dalla Cooperativa Palocco '84 s.r.l., di cui il era socio. Pt_3
La Cooperativa era titolare del diritto di superficie concesso dal Comune di Roma per l'attuazione di un P.E.E.P. In data 17/06/2004 AL CA vendeva tali unità a Parte_3 per il corrispettivo di euro 112.000,00, nel rispetto del prezzo massimo.
[...]
vendeva, infine, a sua volta quelle unità ai coniugi e Parte_3 Parte_1 [...] al prezzo di euro 440.000,00. CP_1
, in proprio e nella qualità di erede della signora , e Parte_1 Per_1 Parte_2
, nella qualità di erede della signora , ricorrevano ex art. 702 bis c.p.c. dinanzi al
[...] Per_1
Tribunale di Roma per sentir accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto di compravendita, in particolare dell'art. 3, in quanto stabiliva il corrispettivo per l'acquisto a prezzo di mercato. Ciò in violazione della disciplina imperativa dettata in tema di vincolo di prezzo massimo di rivendita per gli immobili costruiti nell'ambito dei c.d. P.E.E.P. ex Legge n.
865/1971. Chiedevano, dunque, di dichiarare ex artt. 1339 e 1419, II co., c.c. la sostituzione con il prezzo limite imposto ex lege.
Chiedevano, poi, “per l'effetto condannare parte resistente ex artt. 2043 e 2033 c.c. alla ripetizione, in favore degli odierni ricorrenti, di quanto dalla stessa indebitamente percepito a seguito dei fatti dedotti in narrativa, quale differenza tra il prezzo di mercato effettivamente corrisposto ed il prezzo limite da applicarsi in forza delle disposizioni imperative della Legge
n. 865/1971, per un importo da ripetersi pari ad € 288.534,14 (€ duecentottantottomilacinquecentotrentaquattro/14), nonché alla ripetizione dei frutti e degli interessi, come rintracciati e quantificati nella parte in diritto del presente atto sempre in forza dell'art. 2033 c.c.”.
Si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso. Parte_3
Il Tribunale accoglieva parzialmente il ricorso e così concludeva “Dichiara la nullità dell'art.
3 del contratto concluso da , e con atto Parte_1 Persona_1 Controparte_2 del notaio del 26.4.2012, rep. N88614, racc. n. 25553, nella parte in cui Persona_2 determina in € 440.000,00 il prezzo di vendita, con sostituzione ad esso ex art. 1339 cod. civ. del prezzo massimo di cessione”. Dichiarava, poi, improseguibile l'azione di ripetizione di indebito e compensava le spese processuali “stante la novità normativa sul punto”. Con atto di citazione notificato il 9/11/2020 e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio dinanzi a questa Corte per ottenere la riforma Parte_3 dell'ordinanza del Tribunale.
Si costituiva che eccepiva in via preliminare l'intervenuta decadenza Parte_3 dall'impugnazione ex art. 327 c.p.c. oltre che l'infondatezza del gravame.
All'udienza del 7 luglio 2025 la Corte tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva preliminarmente il Collegio che l'eccezione di inammissibilità dell'appello perché tardivo, sollevata dal convenuto, è infondata.
Ed invero risulta dagli atti che l'ordinanza è stata pubblicata il 05/02/2020; ne consegue che da detta data decorreva il dies a quo del termine di sei mesi ex art. 327 c.p.c. per proporre impugnazione.
Ebbene, il giudizio di appello è stato introdotto con atto notificato il 9/11/2020, data ultima del termine perentorio previsto dalla legge, tenendo conto della sospensione straordinaria per l'emergenza Covid dal 9 marzo all' 11 maggio 2020 (ex art. 83, DL 18/2020 e art. 36, c. 1, DL
23/2020).
In secondo luogo, sempre in via preliminare, va accolta l'istanza ex art. 153 c.p.c. avanzata dall'appellato in data 26/09/2025 per l'ammissione delle prove documentali sopravvenute.
Nel merito, gli appellanti chiedono la riforma dell'ordinanza con l'articolazione di otto motivi.
Con il primo motivo lamentano la violazione dell'art. 116 c.p.c. in quanto la motivazione dell'ordinanza sarebbe “errata, irragionevole ed incoerente.”.
Il Tribunale avrebbe errato nell'omettere di rilevare che il odierno appellato, ha Pt_3 manifestato un intento speculativo nella compravendita in giudizio, che avrebbe danneggiato i e che avrebbe “altresì colpevolmente, anzi dolosamente, ignorato l'unico strumento Pt_1 legale che gli avrebbe permesso di alienare le unità immobiliari de quibus a prezzo di mercato, vale a dire la c.d. affrancazione”.
Il motivo è infondato.
Non appare veritiero quanto affermato dagli appellanti: il ha, infatti, depositato nel Pt_3 giudizio di primo grado l'istanza di affrancazione.
Nelle more del presente giudizio, inoltre, si è conclusa la procedura di affrancazione;
è stato infatti rimosso il vincolo convenzionale del prezzo massimo di cessione nonché del canone di locazione relativamente a porzioni immobiliari destinate ad unità abitative e loro pertinenze realizzate ex art.35 della Legge 865/71 nei piani di zona di cui alla Legge 167/1962, come risulta dal documento depositato dal in data 26/09/2025. Pt_3
A nulla rileva poi l'ulteriore affermazione degli appellanti secondo cui “il comma 49 bis dell'art. 31 della legge n.448 del 23 dicembre 2011, n.106 fosse entrato in vigore all'epoca della compravendita in causa già da oltre dieci mesi”.
Infatti, come correttamente osservato dal Tribunale, la normativa prevede che sia sufficiente che l'istanza di affrancazione venga presentata anche in corso di causa.
Con il secondo motivo gli appellanti chiedono la riforma dell'ordinanza in quanto errata nella parte in cui ha ritenuto che l'art. 25 undecies della legge n. 136/2018 si applicasse retroattivamente anche a quelle compravendite per le quali né il venditore, né l'acquirente avessero già richiesto l'affrancazione, non facendo buona applicazione, a loro dire, dei principi costituzionali e legali applicabili al caso di specie.
A tale motivo gli appellanti hanno rinunciato in sede di memoria di replica, “stante l'avvenuta affrancazione e preso atto dell'orientamento espresso dall'Ecc.ma Corte d'Appello adita”.
Con il terzo motivo gli appellanti denunziano la violazione dell'art. 116 c.p.c. in quanto la motivazione dell'ordinanza è errata, irragionevole ed incoerente laddove ha applicato l'art. 25 undecies della l. n. 136/2018.
A tale motivo, altresì, gli appellanti hanno rinunciato in sede di memoria di replica, “stante
l'avvenuta affrancazione e preso atto dell'orientamento espresso dall'Ecc.ma Corte d'Appello adita”.
Con il quarto, quinto e sesto motivo di gravame, gli appellanti lamentano la violazione dell'art. 112 c.p.c., in particolare l'omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni promossa dai medesimi e sulla domanda di condanna del alla restituzione di frutti ed interessi Pt_3 indebitamente percepiti, riproponendole nel presente giudizio nei seguenti termini “accertare e dichiarare … responsabilità tutte, precontrattuali, extracontrattuali e contrattuali, imputabili al resistente, , nonché il suo grave inadempimento in relazione alle Parte_3 obbligazioni contrattuali e legali meglio descritte in narrativa, attinenti la garanzia di assenza di qualsivoglia peso o vincolo sui beni immobili oggetto della compravendita datata 7 maggio
2012; b) per l'effetto condannare parte resistente ex art. 1223 c.c. al risarcimento, in favore degli odierni ricorrenti, delle medesime somme di cui al punto 2-b), o di quella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, anche all'esito di valutazione equitativa ex art. 1226
c.c., oltre danno emergente e lucro cessante, come meglio individuati e quantificati nella parte in diritto del presente atto”. Tali motivi, da esaminarsi congiuntamente, sono infondati e non possono, pertanto, essere accolti.
Non vi è un'omessa pronuncia da parte del Giudice di prime cure, in quanto la domanda subordinata di risarcimento dei danni risulta assorbita. Così come quella di restituzione dei frutti ed interessi indebitamente percepiti.
Il Collegio condivide l'orientamento della Suprema Corte secondo cui “per integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non è sufficiente la mancanza di un'espressa statuizione del giudice, ma è necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto. Al contrario, deve ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto della domanda o della eccezione formulata dalla parte quando
l'accoglimento della pretesa non espressamente esaminata risulti incompatibile con
l'impostazione logico-giuridica della pronuncia, anche se manchi, al riguardo, una specifica argomentazione” (tra le altre, Cass. Sez. III, 7 aprile 2022, n. 11319).
Ebbene, il Tribunale non ha ravvisato alcun profilo di responsabilità imputabile al Pt_3 all'esito del ragionamento a fondamento della motivazione, tenendo conto del mutamento giurisprudenziale intercorso.
Infatti, secondo l'orientamento precedente della Corte di Cassazione, il vincolo del prezzo massimo di cessione non era più operante dopo il primo trasferimento;
pertanto, non si ravvisa alcun profilo di responsabilità imputabile al nell'aver dichiarato nell'atto di vendita che Pt_3
l'immobile fosse libero da pesi e vincoli di qualsiasi natura e specie. Né si ravvisa un comportamento speculativo, scorretto ed illegittimo imputabile all'appellato.
Gli appellanti, inoltre, non hanno provato alcun comportamento doloso del Pt_3
Diversamente, emerge dagli atti che quest'ultimo ha provato di essersi attivato alla luce della nuova normativa, dopo l'entrata in vigore della Legge 29.7.2021 n. 108 per costituire a mani del Notaio la provvista “necessaria al pagamento del corrispettivo per l'affrancazione e/o la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile oggetto di causa”.
Sotto tali aspetti, il Tribunale non è incorso in alcuna violazione avendo, al contrario, tenuto conto delle novità intercorse in punto di spese del giudizio, dichiarando la compensazione delle stesse tra le parti.
Con il settimo motivo di appello i lamentano l'erroneità dell'ordinanza laddove non ha Pt_1 accolto la domanda di condanna del al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. e/o ex Pt_3 art. 2041 c.c., proposta in via ulteriormente subordinata.
Tale motivo è infondato alla luce delle seguenti considerazioni. Il Tribunale ha dichiarato improseguibile la domanda di ripetizione dell'indebito poiché, come già evidenziato, l'acquirente aveva presentato l'istanza di affrancazione in applicazione della disciplina normativa.
Sbagliano gli appellanti laddove denunciano l'erroneità dell'ordinanza impugnata poiché non ha ordinato la ripetizione a favore degli stessi dell'indebito illecitamente percepito dal Pt_3 come accertato dal Tribunale, a seguito della dichiarazione di nullità parziale del contratto oggetto di causa.
Il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all'art. 31, comma 49 bis della legge n.448 del 1998. Tuttavia la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica e la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili nei termini di cui all'articolo 31, comma 49 quater della legge n.448 del 1998.
Alla luce di tali considerazioni – derivanti dalle numerose pronunce sulla disciplina di cui è causa – venuto meno il vincolo, stante la rimozione dello stesso, non vi sono i presupposti per la ripetizione dell'indebito.
Con l'ultimo motivo gli appellanti lamentano l'omessa pronuncia della domanda di condanna del al risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento del condono edilizio Pt_3 dedotto nel contratto di compravendita, domanda che ripropongono in questa sede.
Tale motivo è infondato e va rigettato.
Non si ravvisa alcun inadempimento imputabile al in quanto l'art. 6 del contratto di Pt_3 compravendita prevede che, per il box oggetto di interventi edilizi eseguiti senza le autorizzazioni previste, era stata presentata in data 1.4.2004 la domanda di definizione degli illeciti edilizi presso il Comune di Roma – al prot. n. 59296 – ed erano state corrisposte per intero dal le somme tutte dovute al fine di ottenere il rilascio della concessione edilizia Pt_3 in sanatoria. Secondo quanto previsto poi dal contratto, il risulta obbligato unicamente Pt_3
"a fornire alla parte acquirente l'originale della concessione edilizia in sanatoria non appena rilasciata" e null'altro.
Alla luce delle considerazioni svolte e dei documenti sopravvenuti nel corso del presente giudizio, l'appello va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando i valori medi previsti dal DM n. 55/2014 ad esclusione della fase istruttoria. Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento del contributo unificato in capo agli appellanti.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello come proposto da e Parte_1
, in proprio e quali eredi di nei confronti di Parte_2 Persona_1
avverso l'ordinanza pronunciata dal Tribunale di Roma e pubblicata in data Parte_3
05/02/2020 nel giudizio R.G. n. 81385/2018 così provvede:
a) Rigetta l'appello;
b) condanna gli appellanti in solido al rimborso delle spese in favore dell'appellato, che liquida in euro 14.239,00 oltre accessori di legge, da distrarre in favore degli avv.ti antistatari Mario Persichetti e Patrizia Antonini;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo agli appellanti, di importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Roma il 12/11/2025 Il Presidente estensore