Sentenza n. 393/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 4, riunita in udienza il 02/12/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BIRRITTERI LUIGI, Presidente TAVIANO PAOLO ANDREA, Relatore LAUDATI ANTONIO, Giudice
in data 02/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 995/2025 depositato il 24/02/2025
proposto da
Ag. Entrate Direzione Provinciale Ricorrente_1 3 - Via Marcello Boglione, 63 00142 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Resistente_1 CF_Resistente_1 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 11569/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 41 e pubblicata il 23/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20/1T/030282/000/P0002 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 3689/2025 depositato il 03/12/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: come in atti
Resistente/Appellato: come in atti


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Resistente_1 ha impugnato, chiedendone l'annullamento, l'avviso di liquidazione n.
201T030282000P0002 dell'AdE DPIII Roma notificato il 13/10/2022 relativo a maggiore imposta di registro relativo all'atto di compravendita di quota ereditaria pro indiviso per atto
Nominativo_1Notaio del 4/11/2020 eccependo la mancanza di contraddittorio, il difetto di motivazione, l'erroneità ed infondatezza dell'avviso.
Si costituiva in primo grado l'AdE DP III Roma chiedendo il rigetto del ricorso in quanto infondato. Con sentenza n. 11569/2024 la CGT di primo grado di Roma ha accolto il ricorso del
Resistente_1 con compensazione delle spese.
Nominativo_2L' ha proposto appello avverso la sentenza chiedendone la riforma con vittoria di spese del doppio grado.
L'appellato Resistente_1 si è costituito chiedendo il rigetto dell'impugnazione in quanto infondata con conferma della sentenza impugnata con vittoria di spese da distrarsi a favore
Difensore_1del procuratore antistatario Avv. . All'udienza del 2/12/2025 dopo la discussione delle parti la Corte ha deciso il ricorso.


MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza impugnata ha accolto il ricorso del contribuente ritenendo che l'Ufficio abbia erroneamente qualificato il preliminare di compravendita di quota ereditaria come contratto definitivo a fini fiscali, affermando che le parti espressamente hanno riservato l'effetto traslativo al definitivo e che gli effetti che le parti hanno voluto anticipare alla stipula del contratto preliminare non sono sovrapponibili a quello del contratto definitivo. L'Nominativo_2 con il primo motivo sostiene che il giudice di primo grado ha erroneamente applicato il principio di prevalenza della sostanza sulla forma dell'atto di cui all'art. 20 del DPR n. 131/1986 ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro, eccependo che il contratto preliminare per le sue caratteristiche è inquadrabile come “preliminare improprio” come tale assoggettato ad imposta di registro in misura proporzionale.
Il motivo è fondato.
Orbene l contratto preliminare di compravendita di quota ereditaria pro indiviso a rogito Notaio Nominativo_1 del 4/11/2020, intervenuto tra Resistente_1 quale promittente venditore e
Resistente_1, quale promissario acquirente ha ad oggetto i seguenti diritti:
Indirizzo_1-quota di comproprietà al 50% dell'appartamento sito in
Indirizzo_2-quota di comproprietà al 50% di edificio scolastico sito in
-quota di comproprietà al 50% di negozio sito in Indirizzo_3
-quota di comproprietà al 50% della proprietà superficiaria del box sito in Indirizzo_5
Indirizzo_4-quota di comproprietà al 25% della nuda proprietà del Villino sito in Fiumicino loc. Fregene
.
Il prezzo della vendita dei diritti ceduti era convenuto dalle parti in € 625.000,00 dei quali €
610.737,40 già corrisposti a titolo di caparra confirmatoria prima della sottoscrizione del preliminare mediante assegni e bonifici bancari, nonchè mediante accollo da parte del promissario acquirente dei seguenti debitii:
Indirizzo_1-mutuo di € 87.284,82 gravante sull'appartamento sito in Indirizzo_3-mutuo di € 166.872,,58 gravante sul negozio sito in n, 93
-€ 15.000,00 per imposte ipotecarie e catastali, relativi ad imposte ipotecarie, catastali e bolli inerenti la tardiva presentazione della dichiarazione di successione di Nominativo_4 nonché per il pagamento degli oneri condominiali e consortili arretrati e per il pagamento di due sanatorie urbanistiche per il Villino sito in Fiumicino loc. Fregene Indirizzo_5
-tutte le spese non prevedibili e non quantificabili nessuna esclusa, limitatamente a quelle generate da o in conseguenza della gestione degli immobili oggetto del preliminare. Le parti inoltrconcordavano che il promittente venditore Resistente_1 cedeva al promissario acquirente, a far data dalla sottoscrizione del preliminare:
-l'anticipato possesso degli immobili
-il totale percepimento dei frutti senza assunzione di responsabilità in merito a morosità o recessi degli inquilini.
Orbene il contrato preliminare di vendita di quota ereditaria stipulato dalle parti nel caso in esame è configurabile come “preliminare improprio” cioè come contratto con il quale le parti non promettono solo la stipula del definitivo, dato che l'effetto traslativo si è già prodotto per effetto delle pattuizioni contenute nel preliminare (pagamento quasi integrale del prezzo, anticipato possesso degli immobili, percepimento totale dei frutti con assunzione da parte del promissario acquirente del rischio di morosità e di recesso degli inquilini, accollo dei mutui gravanti sugli immobili nonché di tutte le spese conseguenti o generate dalla gestione degli immobili) pattuizioni che evidenziano la chiara volontà del venditore di cedere i diritti derivanti dalla quota ereditaria, e del promissario acquirente di acquistarli, ma con il quale le parti si impegnano a riprodurre l'effetto traslativo già avvenuto, in un successivo atto pubblico (Cass. sent. n. 15561/2015). Conseguentemente questa Corte non condivide la decisione impugnata in quanto ritiene che con il contratto preliminare improprio del 4/11/2020 le parti abbiano in quel momento voluto realizzare l'effetto traslativo ragion per cui detto atto che costituisce il trasferimento di beni dal patrimonio del venditore a quello del compratore, costituisce manifestazione di capacità contributiva e deve pertanto essere assoggettato ad imposta di registro in misura proporzionale.
Conclusivamente, l'appello proposto da AdE deve essere accolto, con conseguente riforma della impugnata sentenza n. 11569/2024 della CGT di primo grado di Roma, ritenuta assorbita ogni altra questione e conferma della validità ed efficacia dell'avviso di liquidazione n.
201T030282000P0002. In considerazione della particolarità della questione, sussistono giustificati motivi per compensare le spese di lite.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia di II grado del Lazio accoglie l'appello e compensa le spese.
Roma 2/12/2025
Il Giudice Relatore Il Presidente
Dott. Paolo Andrea Taviano Dott. Luigi Birritteri