REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catanzaro
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di Consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Anna Maria Raschellà Presidente
2) Dott.ssa Adele Foresta Consigliere rel.
3) Dott. Giuseppe Perri Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2043 del ruolo generale contenzioso ordinario dell'anno
2019 e trattenuta in decisione all'udienza del 18 marzo 2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., giusta decreto del Presidente di Sezione del 12 febbraio 2025, avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza del Tribunale di Lamezia
Terme n. 708 del 2019, depositata in data 25.07.2019 vertente,
TRA
(cod. fisc. ), rappresentato e difeso, in virtù Parte_1 C.F._1 di procura in atti, dall'avv. Francesco Ciriaco e dall'avv. Alberto Ciriaco ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Francesco Sacchi sito in Catanzaro alla via Jannoni, n. 43;
-APPELLANTE=
CONTRO
(cod. fisc. ), rappresentato e difeso, in virtù CP_1 C.F._2 di procura in atti, dall'avv. Massimo Sereno e Vincenzo Ruberto, presso il cui studio in
Lamezia Terme alla via Garibaldi, n. 49, ha eletto domicilio;

-APPELLATO=
Sulle seguenti conclusioni:
1 dell'appellante, rassegnate nell'atto introduttivo, al quale la parte si è riportata nelle note di trattazione per l'udienza del 18.3.2025: “1) rigetti per i motivi esposti la domanda di risarcimento del danno conseguente alla mancata consegna del certificato di agibilità/abitabilità relativo all'unità immobiliare oggetto dell'atto di compravendita stipulato inter partes con atto a rogito del notaio del 4.2.2009, Rep. Persona_1
68785; 2) dichiari l'inammissibilità e/o la continenza di cause con il separato giudizio pendente davanti al Tribunale di Lamezia Terme iscritto al n. 2897/2011 R.G., o comunque rigetti nel merito, la domanda di risarcimento del danno conseguente agli inconvenienti manifestati dopo l'acquisto dell'immobile oggetto dell'atto di compravendita stipulato inter partes con atto a rogito del notaio del Persona_1
4.2.2009, Rep. 68785; 3) subordinatamente, riduca l'entità del risarcimento nella misura di giustizia;
4) con condanna alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.” dell'appellato rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta in appello, alla quale la parte si è riportata nelle note di trattazione per l'udienza del 18.3.2025: “si chiede che, previo rigetto dell'istanza di sospensione per insussistenza di gravi motivi ex art. 283
c.p.c., l'appello proposto dal Sig. venga dichiarato inammissibile per Parte_1 mancanza di ragionevoli possibilità di accoglimento ex art. 348bis c.p.c. ovvero venga rigettato poiché infondato in fatto e in diritto, con vittoria di spese e competenze anche del secondo grado di giudizio”.
PREMESSA IN FATTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., citava in giudizio dinanzi al Tribunale di CP_1
Lamezia Terme , onde vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento del Parte_1 danno da ridotta utilizzabilità e commerciabilità dell'unità immobiliare sita in Maida alla via Ottorino De Fiore, acquistata dal convenuto in data 4.02.2009.
A sostegno della domanda, il ricorrente allegava che:
- a distanza di pochi mesi dall'acquisto, l'unità immobiliare compravenduta aveva manifestato lesioni ed una graduale inclinazione rispetto al piano di campagna;

- di aver promosso, dinanzi al Tribunale di Lamezia Terme, ricorso per accertamento tecnico preventivo nei confronti della ditta di costruzioni Orchidea del Parte_2 geologo e degli ingegneri che avevano partecipato al progetto, nonché dello stesso
2 venditore e tanto poiché erano sorte contestazioni in ordine alle responsabilità per i difetti dell'opera in seguito alla denuncia del vizio;

- in sede di a.t.p. erano stati accertati i profili di responsabilità e i conseguenti rimedi necessari alla messa in pristino, ma i soggetti individuati quali onerati non avevano provveduto alla realizzazione delle opere necessarie, sicché esso istante aveva agito in giudizio nei confronti dell'impresa di costruzioni, degli ingegneri e dei progettisti e direttori dei lavori, al fine di ottenerne la condanna all'esecuzione delle opere ovvero al pagamento delle somme necessarie, nonché al risarcimento del danno;

- che il convenuto si era reso gravemente inadempiente rispetto agli obblighi assunti con il contratto, anzitutto, per aver omesso di consegnare, all'atto della vendita, il certificato di abitabilità/agibilità; in secondo luogo, in quanto tenuto a rispondere dei vizi dell'opera e del conseguente danno da ridotta utilizzabilità dell'abitazione, nonché da ridotta facoltà di disporre dell'immobile, dato il provvedimento del Comune di Maida adottato in data
12.2.2010, che imponeva il divieto di accedere all'abitazione, stanti i difetti emersi successivamente all'acquisto, che la rendevano, di fatto, inagibile.
Si costituiva , il quale, in via preliminare, chiedeva dichiararsi Parte_1
l'inammissibilità della domanda, introdotta con rito sommario di cognizione in assenza, a suo dire, dei presupposti di legge, nonché in ragione del fatto che il ricorrente avrebbe dovuto preventivamente domandare la risoluzione del contratto per inadempimento.
Sempre in via preliminare, chiedeva dichiararsi l'avvenuta decadenza e prescrizione dell'azione, ai sensi dell'art. 1495 c.c.
Nel merito, contestava la fondatezza della domanda risarcitoria e ne chiedeva il rigetto integrale.
Chiamava in giudizio, all'evidente fine di manleva, l' dalla Controparte_2 quale aveva, a sua volta, acquistato l'immobile oggetto di causa.
Con sentenza n. 708/2019, il Tribunale di Lamezia Terme accoglieva la domanda attorea, motivando come segue:
- è pacifico in giurisprudenza l'orientamento in base al quale la mancanza del certificato di abitabilità - da rilasciare al compratore all'atto della vendita - incidendo sull'idoneità del bene ad assolvere la propria funzione socio-economica, integra un'ipotesi di aliud pro alio;

3 - nel caso di specie, si configura un inadempimento con requisito di gravità, considerato che il certificato non poteva essere ottenuto in qualunque momento, dal momento che l'immobile compravenduto faceva parte di un complesso di unità residenziali in corso di costruzione e che il certificato sarebbe stato rilasciato solo al termine dei lavori;

- la relazione depositata all'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo aveva accertato che il lotto comprendente l'unità abitativa oggetto causa presentava un'inclinazione rispetto al suolo e svariati difetti, stimando il costo dei lavori necessari al ripristino e alla messa in sicurezza delle unità in € 223.000,00 oltre IVA;

- la condotta omissiva del convenuto aveva determinato un danno nella sfera giuridica dell'acquirente nella misura in cui aveva provocato una minore utilizzabilità e commerciabilità dell'immobile.
Sulla scorta di simili premesse, quindi, il Tribunale procedeva alla liquidazione in via equitativa del danno, che quantificava in € 22.000,00, pari al 22% del prezzo di vendita, oltre interessi al tasso legale.
Accoglieva, parimenti, la domanda di garanzia promossa dal convenuto nei confronti di e, per l'effetto, condannava quest'ultima a manlevare il Controparte_2 convenuto dal debito accertato nei confronti dell'attore.
Provvedeva in punto di spese in base alla soccombenza.
Proponeva appello , il quale deduceva i seguenti motivi di impugnazione: Parte_1
A) errata ricostruzione del fatto: il certificato di abitabilità, al tempo della vendita dell'unità immobiliare per cui è causa, non poteva essere consegnato, in quanto il lotto era parte di un intervento di edilizia residenziale in corso di realizzazione e il relativo documento sarebbe stato rilasciato solamente in seguito all'ultimazione dei lavori, al deposito della relazione e al collaudo;
inoltre, nessun danno da ridotta commerciabilità sarebbe stato dimostrato dall'appellato; né sarebbe stata allegata una concreta occasione di guadagno mancata. Quanto al danno da ridotta utilizzabilità, legato all'ordinanza di sgombero del sindaco, esso non dovrebbe essere riconosciuto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1227 c.c., in quanto suscettibile di essere evitato dal danneggiato usando l'ordinaria diligenza: infatti, l'immobile non era ancora abitabile, non essendo ancora intervenuto il collaudo dell'opera finita e, cionondimeno, l'appellato ha scelto di farvi ingresso;

4 B) illogicità della motivazione: di per sé, la mancanza del certificato di abitabilità non integrerebbe un'ipotesi di aliud pro alio, avendo errato il giudice di primo grado a ritenere diversamente;
inoltre, la decisione soffrirebbe dell'illogicità conseguente alla promiscuità delle azioni promosse dall'attore; la pronuncia, infatti, investirebbe, altresì, il profilo dei vizi dell'opera, ovvero l'oggetto del diverso giudizio di merito conseguente all'a.t.p., di cui l'odierno appellante non è parte;

C) omesso esame delle eccezioni di decadenza e prescrizione dell'azione: la domanda andrebbe qualificata come domanda risarcitoria fondata sull'obbligo di garanzia per i vizi dovuta ex lege dal venditore;
di conseguenza, l'acquirente/ricorrente avrebbe dovuto denunciare il vizio entro otto giorni dalla scoperta;
inoltre, la relativa azione, da esperirsi entro un anno dalla consegna del bene, dovrebbe considerarsi prescritta in quanto, vero è che il ricorso per a.t.p. - che interrompe il termine di prescrizione - produce un effetto sospensivo dello stesso fino alla definizione del relativo procedimento, ma lo produce esclusivamente nei confronti dei soggetti convenuti nel relativo giudizio di merito, mentre per gli altri si produrrebbe esclusivamente un effetto interruttivo istantaneo;
ebbene, l'odierno appellante, convenuto nel giudizio introdotto con ricorso per a.t.p., non
è stato, poi, parte del successivo giudizio di merito, con la conseguenza che il termine prescrizionale - interrotto anche nei suoi confronti per effetto del ricorso cautelare - avrebbe ripreso a decorrere ex novo dal giorno successivo al deposito di questo.
L'azione, pertanto, si sarebbe prescritta alla data del 7.6.2011, mentre il giudizio esitato nella sentenza appellata è stato introdotto il 19.1.2012.
D) mancata declaratoria di inammissibilità dell'azione: il presente giudizio si troverebbe in rapporto di continenza parziale con il giudizio di merito conseguente al procedimento per a.t.p., in quanto l'odierno appellato pretende di essere titolare di un diritto – quello al risarcimento del danno da ridotta commerciabilità ed utilizzabilità dell'immobile – che trova il proprio titolo nel medesimo fatto illecito accertato dai consulenti nel procedimento cautelare. Pertanto, il giudice avrebbe dovuto dichiarare l'inammissibilità della domanda e la propria incompetenza;

E) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.: il giudice avrebbe acriticamente elevato a fonte di prova la relazione conclusiva redatta dai consulenti nel procedimento di a.t.p., senza dar conto delle ragioni di fatto e diritto che giustificherebbero la sua rilevanza ai fini del presente giudizio risarcitorio;

5 F) insussistenza dei presupposti per il risarcimento del danno: la mancata consegna del certificato di agibilità al momento dell'acquisto non configurerebbe, in capo all'appellante, un inadempimento imputabile;
né, d'altro canto, sussisterebbe il nesso di causalità tra la presunta ridotta commerciabilità ed utilizzabilità del bene e il dissesto dell'area di sedime, come accertato in sede di a.t.p.; dissesto, che – ferma l'evitabilità del danno da parte dell'acquirente, il quale ha scelto di accedere all'immobile e di abitarvi prima ancora del collaudo dell'opera – non sarebbe, comunque, dipendente dal fatto del venditore;
inoltre non sarebbe stato provato “se e per quanto tempo l'attore ha effettivamente abbandonato l'immobile, che in realtà l'attore ha continuato ad abitare nonostante il divieto imposto dall'autorità comunale, e ciò inficia in ogni caso la quantificazione del danno, che, sebbene effettuata in via equitativa, non può in ogni caso prescindere dall'accertamento dei fatti presupposti e della reale entità del presunto sacrificio affrontato dal sedicente danneggiato”;
G) motivazione eccessiva, illogica e carente sotto il profilo della liquidazione del danno: ferma l'insussistenza nell'an, il danno da ridotta commerciabilità del bene sarebbe stato liquidato in via equitativa, in base ad un non meglio precisato criterio forfetario e, dunque, senza adeguata motivazione in ordine ai parametri utilizzati.
Si costituiva in giudizio che, in via preliminare, chiedeva dichiararsi CP_1
l'inammissibilità dell'appello per mancanza di ragionevole possibilità di essere accolto ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.; nel merito, ne domandava il rigetto, perché infondato in fatto e in diritto.
Con ordinanza depositata in data 21.03.2025, emessa all'esito dell'udienza del
18.03.2025, sostituita con il deposito di note di trattazione ex art. 127-ter c.p.c., la causa, sulle conclusioni precisate dalle parti, veniva assegnata a sentenza con concessione dei termini di venti giorni per il deposito delle comparse conclusionali e ulteriori venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, è bene precisare che, nel giudizio di primo grado, è stata evocata in giudizio, su iniziativa di parte convenuta (odierno appellante), anche
[...] al fine di manlevare la parte convenuta in Controparte_3 ipotesi di condanna. All'udienza del 26.11.2019, fissata per la trattazione anticipata dell'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, la difesa
6 dell'appellante ha dato atto di non avere potuto notificare l'istanza di inibitoria e il decreto di fissazione di udienza alla citata società, in quanto risultata “chiusa” e ha, comunque, insistito nell'accoglimento dell'istanza. Neppure l'atto di appello risulta notificato a detta società; l'appellante non ha mai richiesto un termine per rinnovare la notifica e la Corte non ha mai disposto detta rinnovazione. Ciò nondimeno, trattandosi di cause scindibili (quella principale risarcitoria e quella accessoria di garanzia impropria, fondata sulla vendita anteriore dall' al ), trova Parte_3 Pt_1 applicazione il principio per cui “La notificazione dell'impugnazione a parti diverse da quelle dalle quali o contro le quali è stata proposta ai sensi dell'art. 332 c.p.c. non ha la stessa natura della notificazione prevista dall'art. 331 c.p.c., relativo all'integrazione del contraddittorio in cause inscindibili, in quanto, mentre in tale ultima norma si tratta di una "vocatio in jus" per integrare il contraddittorio, in ipotesi di cause scindibili, invece, detta notificazione integra soltanto una "litis denuntiatio" allo scopo di avvertire coloro che hanno partecipato al giudizio della necessità di proporre le impugnazioni, che non siano già precluse o escluse, nel processo instaurato con l'impugnazione principale;
in tale ultima ipotesi, ove sia omessa l'indicata notificazione, l'unico effetto è che il processo, per facilitare l'ingresso dell'eventuale interveniente, è da ritenere in situazione di stasi e di quiescenza fino alla decorrenza dei termini stabiliti dagli artt. 325 e 327
c.p.c., onde la sentenza non può essere utilmente emessa. Ne consegue che, in relazione
a cause scindibili, qualora non sia stata disposta la notificazione del gravame alle altre parti, la sentenza d'appello è annullabile dalla Corte di cassazione soltanto se, quando essa è chiamata a decidere, non siano decorsi i termini per l'appello, laddove, se questi sono scaduti, l'inosservanza dell'art. 332 c.p.c. non produce alcun effetto” (Cass. n. 7031 del 12/03/2020). Sicché può ugualmente procedersi alla decisione della controversia, essendo da tempo decorso il termine per la proposizione dell'appello.
Sempre in via preliminare, deve darsi atto che la parte appellata aveva, nella propria comparsa di costituzione, sollevato eccezione di inammissibilità dell'appello per manifesta infondatezza ex art. 348 bis c.p.c.. L'eccezione – da valutarsi necessariamente prima dell'inizio della trattazione (cfr. Cass. n. 19333 del 20.7.2018) e, quindi, insuscettibile di esame nella presente sede decisionale – è stata, di fatto, rigettata dalla
Corte, sia pure implicitamente, nella misura in cui, ha condotto la trattazione della causa
7 e, poi, fissato udienza di precisazione delle conclusioni secondo le forme ordinarie.
Dunque, nessuna statuizione sull'eccezione può e deve essere emessa in questa sede.
Tanto chiarito, ragioni di pregiudizialità logico-giuridica – correlate al carattere potenzialmente assorbente della questione di rito prospettata – impongono il preventivo scrutinio del motivo di gravame con cui l'appellante si duole della mancata valutazione, da parte del Tribunale, dell'eccezione di inammissibilità della domanda in conseguenza della dedotta continenza fra il presente giudizio e quello incardinato a seguito di a.t.p. dinanzi al medesimo Tribunale di Lamezia Terme nei confronti dell'
[...]
nonché dei progettisti e direttori dei lavori. Controparte_2
Il motivo in argomento è infondato per un duplice ordine di ragioni: da un lato, non si versa in un'ipotesi di continenza, poiché i due giudizi sono diversi sia soggettivamente che oggettivamente, investendo, l'uno, la responsabilità contrattuale del venditore, e l'altro, la responsabilità aquiliana di soggetti terzi (potendo, al più, predicarsi una limitata comunanza di presupposti di fatto); dall'altro, quand'anche si trattasse di continenza parziale, tanto non comporterebbe alcuna inammissibilità della domanda e/o declaratoria di incompetenza, come, invece, ritenuto dall'appellante. Difatti, non troverebbe applicazione l'art. 39 c.p.c. – che presuppone che le due cause pendano davanti a giudici diversi – bensì gli artt. 273 e 274 c.p.c. (cfr. Cass. n. 16346 del 21.6.2018), con conseguente necessità di riunione dei giudizi, al fine di evitare la formazione di giudicati contrastanti, atteso che entrambi i giudizi sono stati incardinati in primo grado innanzi al medesimo giudice (tale dovendosi intendere l'ufficio giudiziario). Laddove, poi, come nella fattispecie, non si sia proceduto alla riunione, tanto non determina alcun vizio della pronuncia, occorrendo, se del caso, comporre un eventuale contrasto di giudicati, che, tuttavia, nel caso di specie, non viene neanche dedotto.
Esclusa la fondatezza del motivo con cui è stata veicolata la predetta eccezione pregiudiziale di rito, va, a questo punto, valutato il motivo con cui l'appellante lamenta l'omessa pronuncia in ordine alle eccezioni preliminari di merito di decadenza e di prescrizione dell'azione, ex art. 1495 c.c., sollevate nella comparsa costitutiva di primo grado.
Sul punto, effettivamente, il Tribunale ha omesso una pronuncia espressa.
La valutazione delle eccezioni implica, tuttavia, che si proceda ad una corretta qualificazione della domanda: è evidente, infatti, che solo se si qualifichi la domanda
8 siccome azione di garanzia edilizia potranno trovare applicazione le norme invocate dall'appellante.
È bene rammentare che l'attore in primo grado ha proposto domanda di risarcimento del danno correlato a due specifici pregiudizi: la ridotta commerciabilità del bene conseguente alla mancanza di certificato di abitabilità e la limitata utilizzabilità dell'immobile compravenduto conseguente ai vizi dell'immobile, riscontrati tramite accertamento tecnico preventivo.
Sotto il primo profilo (pregiudizio derivante dalla mancanza di certificato di abitabilità), se è vero che la giurisprudenza di legittimità prevalente all'epoca dell'introduzione del giudizio era nel senso di ritenere che la mancanza di siffatta certificazione determinasse, essa stessa, un'ipotesi di aliud pro alio (cfr. Cass. n. 23265 del 18/9/2018; Cass. n. 1514 del 26/01/2006; Cass. n. 2729 del 25/02/2002), non può non riscontrarsi che il tema è stato oggetto di revisione critica nei più recenti arresti della Suprema Corte, tutti compendiati, richiamati e ricondotti ad unità nella sentenza n. 23604 del 2.8.2023 (cui è seguita, di recente, Cass. n. 10449 del 22.4.2025), che ha apertamente preso le distanze dal pregresso orientamento.
Nel precedente in parola (Cass. 23265/2023) la Suprema Corte ha rilevato che il difetto della certificazione, di per sé, non inficia la validità del contratto, non costituendo causa di nullità, né testuale né virtuale, e non incidendo sul momento genetico del negozio ma sul piano dell'attuazione del programma negoziale.
Più nel dettaglio, si è rilevato che alla “mancanza” del certificato di abitabilità (recte del certificato di agibilità) possono essere ricondotte le seguenti diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze:
a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –: in tal caso, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), delineando un inadempimento qualificato, con la correlata possibilità di esperire l'azione di risoluzione o, comunque, di
9 inadempimento (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie. L'aliud pro alio è integrato sia nel caso di differenza strutturale sia nel caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa, a condizione che il difetto di qualità, in rapporto con quanto pattuito fra le parti, faccia della cosa, in sé e per sé, una res “irrimediabilmente” diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione o abbia difetti che la rendano inservibile;
b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienico sanitari – quale causa della mancanza della certificazione – può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene tale da comprometterne definitivamente la funzione economico sociale;
in tal caso, l'azione sarà soggetta ai termini di decadenza e prescrizione previsti per la garanzia edilizia;

c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l'adempimento, in ottemperanza al disposto dell'art. 1477 ult. co. c.c., e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria, purché l'an, il quomodo e il quantum del nocumento siano dimostrati; altrimenti il ristoro non spetterà, specie allorché sia stato accertato che tale circostanza non ha impedito all'avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici, come la minore appetibilità dell'immobile sul mercato, che sarebbero potuti derivare dalla mancanza del certificato.
Ebbene, esaminando il contenuto del ricorso introduttivo del primo grado, emerge che l'assenza di certificato di agibilità non è mai stato posto in correlazione con insanabili difetti strutturali dell'immobile e/o insanabili carenze delle condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza per il suo rilascio, tali da rendere l'immobile assolutamente e
10 irrimediabilmente inservibile e inidoneo ad assolvere la sua destinazione economico- funzionale: nulla di tutto ciò risulta essere stato allegato. Infatti, con precipuo riferimento al pregiudizio per “la ridotta commerciabilità del bene”, il ricorrente ha esclusivamente allegato che “non è stato consegnato all'attore il certificato di abitabilità/agibilità dal venditore” e che la vendita conclusa “configura un'ipotesi di cessione di aliud pro alio che legittima l'attore a richiedere il risarcimento dei danni subiti”, invocando, a sostegno, un certo arresto della Suprema Corte (Cass. n. 17707 del 29.8.2011).
Si è, quindi, al di fuori del perimetro dell'azione di adempimento di cui all'art. 1453 c.c..
Proprio il contenuto delle allegazioni appena riassunte induce ad escludere anche che si verta nell'ipotesi di azione di garanzia edilizia, ossia di azione tesa a fare accertare – quale causa del mancato rilascio del certificato di cui si discorre – l'esistenza di vizi occulti dell'immobile, incidenti sulle sue caratteristiche igienico-sanitarie e di sicurezza,
o la mancanza di qualità essenziali che, tuttavia, siano sanabili, non compromettendo definitivamente la funzione economico sociale dell'immobile. Anche sotto tale profilo rileva la circostanza che la mancanza della certificazione non è posta in correlazione con vizi o difformità dell'immobile ma viene dedotta come fatto in sé. I vizi dell'immobile, infatti, vengono dedotti a sostegno dell'ulteriore pregiudizio di cui è stato domandato il ristoro, ossia, come si vedrà meglio in seguito, la “ridotta utilizzabilità” dell'immobile.
E, quindi, la domanda risulta annoverabile nell'ultima delle ipotesi ricostruite dalla
Suprema Corte nella predetta pronuncia: la mancanza del certificato di abitabilità viene dedotta esclusivamente quale carenza del documento e, quindi, quale inesattezza giuridica della prestazione, benché in concreto di scarsa importanza, sicché, non venendo in considerazione le garanzie edilizie, neppure trovano applicazione le norme in tema di decadenza e prescrizione.
E, tuttavia, merita accoglimento il motivo di appello con si censura la ritenuta sussistenza del danno da ridotta commerciabilità dell'immobile per assenza di dimostrazione, da parte dell di un pregiudizio o una concreta occasione di guadagno mancata. CP_1
Infatti – seguendo le linee tracciate dall'arresto richiamato e tenuto conto che la mancanza della certificazione non viene correlata ad alcun vizio funzionale, sanabile o meno, dell'immobile – un eventuale pregiudizio può essere risarcito solo se dimostrato nell'an e nel quantum.
11 Nella fattispecie, invece, il pregiudizio, lamentato in termini di ridotta commerciabilità dell'immobile, non è supportato da alcuna dimostrazione né, per la verità, a monte, da alcuna efficace e idonea allegazione: non è stato dedotto né dimostrato che, in concreto, la carenza documentale abbia comportato la perdita di occasioni di guadagno o di vendita a giusto prezzo, né che sia necessario sostenere spese per ottenere il rilascio del documento né che la mancanza di quest'ultimo abbia comportato o possa comportare oneri, esborsi o altre conseguenze economiche in termini di danno emergente o lucro cessante. Tanto senza considerare che, peraltro, neppure sono allegati fatti concreti che possano costituire indici per una liquidazione equitativa di un eventuale danno.
D'altra parte, la Suprema Corte anche nella sentenza citata a sostegno della pretesa risarcitoria (Cass. civ. n. 17707/2011) non afferma – come sembra intendere il ricorrente
- che il danno da ridotta commerciabilità dell'immobile sia in re ipsa , ossia risieda nella stessa circostanza che il bene sia stato venduto privo del certificato di agibilità/abitabilità; nel caso sottoposto al suo esame, la S.C. accolse il ricorso avverso la sentenza della Corte territoriale che, in riforma della sentenza appellata, aveva rigettato la domanda risarcitoria del danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità, nonostante la specifica allegazione e la prova, fornita dal richiedente, del concreto pregiudizio subito, consistente nella minor somma ottenuta a titolo di corrispettivo della vendita dell'unità abitativa, in seguito all'accordo transattivo intervenuto con i terzi acquirenti, che avevano a loro volta acquistato credendo erroneamente che l'immobile fosse munito del regolare certificato.
Ebbene, nel caso di specie l'appellato non ha fornito la prova del lucro cessante né ha dedotto e provato un eventuale danno emergente.
Pertanto, la sentenza gravata va riformata in relazione all'accoglimento della domanda tesa ad ottenere il risarcimento del danno da ridotta commerciabilità dell'immobile, che deve essere rigettata.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno da ridotta utilizzabilità dell'immobile, siffatto pregiudizio – alla luce dei fatti dedotti nel ricorso introduttivo di primo grado – è dalla parte attrice ricondotto certamente a vizi costruttivi del bene, accertati tramite CP_4
Sul punto l'appellato ha dedotto e dimostrato, attraverso la consulenza espletata nel corso dell'accertamento tecnico preventivo, che la scelta dei progettisti di collocare il piano di fondazione ad una profondità dal piano di campagna di circa ml. 2,00 sul lato ovest/sud-
12 ovest, a fronte dei 6,00 – 8,00 indicati dal geologo, ha rappresentato una concausa del dissesto del suolo, avendo determinato la trasmissione di un maggior carico e una diminuzione del grado di stabilità del pendio.
Gli ausiliari nominati dal Tribunale hanno, poi, accertato che la causa del dissesto è da rinvenire, ragionevolmente, in via principale nella non diligente esecuzione della pulizia, con taglio, del piede della scarpata: tale operazione “ha prodotto un lento ma costante processo gravitativo di scivolamento del materiale di riporto che ha trascinato con sé il sub strato degradato...il protrarsi del movimento a ritroso...ha sicuramente determinato perdite della condotta fognaria che, unitamente alle acque piovane del periodo invernale, hanno definitivamente compromesso la stabilità del pendio”. A simile causa scatenante si è aggiunta la scarsa profondità delle opere di fondazione.
Il concorso della causa scatenante (ossia il taglio del piede e lo sbancamento della scarpata) e della concausa (ossia la profondità non adeguata della fondazione) hanno determinato: un'inclinazione per rotazione rigida in senso orario del fabbricato di circa
1,5°-2° rispetto all'asse di mezzeria e la contestuale traslazione sull'asse nord-sud per circa 8-10 cm;
un quadro fessurativo esteso solo sui muri perimetrali e divisori del fabbricato senza interessamento delle strutture visibili;
una pendenza di pari valore rispetto all'orizzontale sui pavimenti con scollatura delle piastrelle del garage;
un distacco del piazzale lato nord;
una compromissione del muretto di recinzione.
Dunque, l'azione intrapresa rientra certamente nella previsione di cui all'art. 1490 c.c. e, quindi, nelle azioni edilizie soggette a decadenza e prescrizione, ai sensi dell'art. 1495
c.c..
Ciò nondimeno vanno rigettate le eccezioni di decadenza e di prescrizione sollevate dall'appellante e non valutate dal Tribunale.
Infatti, emerge dagli atti che, con raccomandata del 22.12.2009, ricevuta in data
28.12.2009, l'attore denunciò anche al venditore la presenza di “evidenti vizi”, CP_1 manifestatisi, per come si legge nella missiva, “in data 18/12/2009” e già denunciati verbalmente. Non è contestato che l'insorgenza dei vizi ebbe a rendersi palese nella data indicata, sicché deve ritenersi rispettato il termine di decadenza di 8 giorni, previsto dall'art. 1495 c.c..
13 Quanto all'eccepita prescrizione, non è condivisibile la tesi dell'appellante, a dire del quale la pendenza del procedimento di a.t.p. avrebbe un effetto interruttivo permanente
(sino alla sua definizione) del decorso del termine prescrizionale solo relativamente alle parti poi evocate nel giudizio di merito, mentre per esso venditore, non convenuto in quel giudizio, il ricorso per a.t.p. avrebbe un mero effetto interruttivo istantaneo. La tesi, pur suggestiva, non trova alcun addentellato normativo, giacché l'introduzione di qualsiasi giudizio (nella fattispecie di tipo conservativo), ancorché cautelare, per regola generale (artt. 2943 e 2945 c.c.) comporta sempre la sospensione del decorso della prescrizione, non essendo rinvenibile, alla luce del disposto normativo, alcun condizionamento di detto effetto ad una successiva correlata azione giudiziaria. In tema di individuazione dei limiti soggettivi dell'effetto interruttivo correlato alla proposizione di accertamento tecnico preventivo, la Suprema Corte ha affermato che “L'effetto interruttivo della prescrizione del procedimento di accertamento tecnico preventivo si estende per tutta la durata di tale procedimento e si produce soltanto rispetto al soggetto o ai soggetti nei cui confronti l'accertamento medesimo e demandato, nella prospettiva della successiva instaurazione del procedimento cognitivo per
l'accertamento e la tutela del diritto fatto valere” (Cass. n. 5383 del 07/10/1980; conf.
Cass. n. 29420 del 2017). Pertanto, ciò che è condizione necessaria e, al contempo, sufficiente ai fini del protrarsi dell'effetto interruttivo della prescrizione è che il venditore sia stato parte del giudizio introdotto con il ricorso per a.t.p. e che il suo coinvolgimento sia avvenuto “nella prospettiva” dell'instaurazione del giudizio di merito. Tuttavia, l'effettiva instaurazione del giudizio di merito non condiziona, ex post, l'effetto interruttivo per tutta la durata del procedimento ante causam, non essendo ravvisabili elementi di diritto né principi giurisprudenziali che confortino simile assunto.
Ad ogni modo, deve rilevarsi come da un medesimo procedimento di a.t.p. possano derivare più giudizi di merito, com'è accaduto nel caso di specie: non v'è dubbio, infatti, che anche il giudizio de quo, promosso nei confronti del venditore Parte_1
, può considerarsi un giudizio di merito conseguente agli accertamenti resi
[...] all'esito del procedimento di a.t.p., al pari di quello incardinato dinanzi al medesimo ufficio giudiziario nei confronti dell'impresa di costruzioni e dei progettisti e direttori dei lavori.
14 Prova di ciò è non soltanto il fatto che le risultanze del relativo procedimento si collocano al fondo delle deduzioni del ricorrente, ma anche la circostanza della richiesta acquisizione della consulenza, nonché il richiamo alle norme sul giudizio di merito “conseguente” all'a.t.p.. Non può, infatti, condividersi la tesi dell'appellante, a dire del quale sarebbe inammissibile la proposizione di più giudizi di merito a fronte dell'unicità dell'accertamento preventivo. È vero, invece, che proprio dall'accertamento preventivo possono emergere ragioni di responsabilità differenti in capo a ciascun soggetto coinvolto, che possono fondare – come nella fattispecie – giudizi per i quali può ritenersi opportuna una separata introduzione, laddove il titolo di responsabilità fatto valere diverga dagli altri. Dunque, è proprio la diversità di titoli segnalata dall'appellante – ossia un'azione extracontrattuale nei confronti dell'impresa costruttrice e dei progettisti e un'azione contrattuale nei confronti del venditore – che giustifica la proposizione di due distinte azioni conseguenti all'accertamento preventivo, al pari della diversità di pregiudizio di cui si domanda il ristoro che, nel caso del venditore, è circoscritto e limitato.
Quindi, la prescrizione è stata interrotta con la notifica (l'interruzione della prescrizione
è, infatti, atto recettizio) al venditore del ricorso per a.t.p. (si ignora la data precisa della notifica, in quanto mai allegata né dimostrata dall'appellato; essa, tuttavia, si colloca certamente in data anteriore al 19.7.2010, nella quale data venne conferito l'incarico ai consulenti d'ufficio, e, quindi, entro l'anno dalla denunzia dei vizi) ed è rimasta interrotta per tutto il lasso di tempo di durata del procedimento ante causam, riprendendo a decorre dalla data (29.6.2011) di deposito della perizia del consulente in sede di a.t.p. (Cass. n. 3045 del 16/03/2000). Il ricorso ex art. 702 bis c.p.c., poi, è stato notificato in data 29.2.2012 e, quindi, a distanza di otto mesi dalla conclusione del procedimento di a.t.p.. Nessuna prescrizione è, quindi maturata.
Superati i profili relativi alla decadenza e alla prescrizione, ritenuto dimostrato, alla luce della consulenza, il vizio lamentato – ossia la realizzazione del piano di fondazione ad una profondità dal piano di campagna di circa ml. 2,00 sul lato ovest/sud-ovest, a fronte dei 6,00/8,00 indicati dal geologo – , nonché l'efficacia concausale di siffatto vizio costruttivo nella causazione delle lesioni e del dissesto, occorre valutare, a questo punto, il motivo di appello con cui si censura la sentenza di primo grado per non avere tenuto conto della mancanza di prova dello specifico danno-conseguenza dedotto in giudizio.
15 Ebbene, il danno di cui l'attore in primo grado ha chiesto il ristoro è rappresentato da un pregiudizio ben delimitato e specifico: egli non ha chiesto un risarcimento per equivalente di quanto necessario per la messa in sicurezza e per il ripristino delle lesioni
(proporzionalmente all'incidenza causale del vizio costruttivo), bensì il risarcimento monetario della “ridotta utilizzabilità” dell'immobile conseguente ai problemi di stabilità e sicurezza, a loro volta causati anche dai citati vizi costruttivi. Il Tribunale ha accolto la domanda ritenendo provata detta ridotta utilizzabilità sulla scorta delle lesioni e cedimenti accertati, la cui gravità è stata ritenuta causa di “una forte riduzione della utilizzabilità del bene”; ha, quindi, proceduto alla liquidazione equitativa muovendo dalla stima, eseguita in sede di a.t.p., dei costi per la messa in sicurezza e il ripristino.
La conclusione appare oltremodo apodittica e immotivata in ordine all'an e contraddittoria in ordine al quantum, avendo, il Tribunale, assunto come parametro di giudizio la stima di un danno diverso da quello oggetto della domanda.
Procedendo per punti, vale la pena, infatti, rammentare che, come effettivamente lamentato nell'atto di appello, il ricorso all'equità è consentito al giudice solo per operare la quantificazione di un danno di cui non sia possibile dimostrare l'esatto ammontare. Tuttavia, tale liquidazione equitativa postula, in primo luogo, il concreto accertamento (e, prima ancora, l'adeguata allegazione) dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato;
in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass.
n. 9744 del 12/04/2023).
Nella fattispecie, la valutazione sull'esistenza del danno sconta l'oggettiva genericità della domanda, da valutarsi alla luce del contenuto del solo ricorso introduttivo, atteso che non sono state depositate, pur dopo il mutamento del rito da sommario ad ordinario, le memorie ex art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c..
Ebbene, nel ricorso, premesso lo sviluppo della vicenda in fatto, sintetizzati gli esiti, sotto il profilo squisitamente tecnico, della c.t.u., il ricorrente ha dedotto che “con specifico ed esclusivo riferimento alla posizione dell'Avv. ..a causa della CP_1 situazione sopra descritta, il Comune di Maida, con Ordinanza del 12.2.2010...ha ordinato all'attore e alla di lui moglie...di non accedere all'abitazione...”. Ha, quindi,
16 così articolato la domanda “...nel caso in esame, al danno da ridotta commerciabilità del bene e deve aggiungersi quello per le ridotte possibilità di utilizzo dello stesso, acclarate dai Consulenti Tecnici d'Ufficio, Ing. e Dott. e dagli atti Per_2 Per_3 allegati alla perizia...detto danno, certo nella sua esistenza, può essere liquidato in via equitativa quanto meno nella somma di € 50.000,00, pari a poco meno della metà del prezzo di vendita, oltre interessi e rivalutazioni dalla domanda al soddisfo”.
Le allegazioni in fatto si arrestano qui;
nessuna ulteriore deduzione viene sul punto articolata nei successivi scritti prima della maturazione delle preclusioni assertive.
Sulla scorta di simili deduzioni, a ben vedere difetta un'adeguata allegazione del pregiudizio oggetto di domanda in termini concreti: non viene dedotto se la “ridotta utilizzabilità” dell'immobile consista in una limitazione – e in quale misura – della fruibilità di ambienti esterni o interni né quali essi siano, ovvero se con la locuzione
“ridotta utilizzabilità” la parte abbia inteso fare riferimento, più propriamente, al danno da mancato godimento dell'immobile (nel qual caso, però, l'utilizzabilità non è “ridotta” bensì totalmente impedita, sia pure per un certo arco temporale) per il periodo di efficacia dell'ordinanza sindacale del 12.2.2020. Sotto tale ultimo profilo, poi, per la verità, non è neppure dedotto che quell'ordinanza abbia avuto concreta attuazione (la copia allegata alla c.t.u. non riporta neppure la notifica all'attore), costringendo la famiglia dell'attore a dimorare altrove, né, soprattutto, per quanto tempo sia stato efficace il divieto. La mancanza di adeguate deduzioni su fatti principali – quelli che individuano il pregiudizio concreto di cui si chiede il ristoro – per un verso impedisce di fare ricorso alla documentazione prodotta (e, in particolare alla c.t.u. e relativi allegati, che, peraltro, non offrono soluzioni alle lacune riscontrate) in funzione di integrazione del contenuto dell'atto (cfr. Cass. n. 3022 del 08/02/2018 secondo cui “gli elementi costitutivi della domanda devono essere specificamente enunciati nell'atto, restando escluso che le produzioni documentali possano assurgere a funzione integrativa di una domanda priva di specificità, con l'effetto (inammissibile) di demandare alla controparte (e anche al giudice) l'individuazione, tra le varie produzioni, di quelle che
l'attore ha pensato di porre a fondamento della propria domanda, senza esplicitarlo nell'atto introduttivo”; di recente Cass. n. 1997 del 23/01/2023, che ha sottolineato che
“il divieto per il giudice di trarre dai documenti ritualmente prodotti la conoscenza di fatti non allegati dalle parti riguarda soltanto i fatti principali, e cioè i fatti posti dalle
17 parti (e che devono essere dedotti necessariamente da queste ultime) a sostegno delle loro domande e delle loro eccezioni, e non riguarda, invece, i fatti secondari”) e, per altro verso, si riflette sul giudizio in ordine all'an, oltre che al quantum, del pregiudizio.
Sotto tale ultimo profilo, infatti, è opportuno evidenziare che sarebbe stato agevole allegare e dimostrare gli elementi di fatto in grado di consentire una compiuta individuazione e quantificazione del pregiudizio: sarebbe stato sufficiente – ove il pregiudizio oggetto di domanda risarcitoria fosse, nelle intenzioni dell'attore, effettivamente il mancato godimento dell'immobile in conseguenza dell'ordinanza sindacale – quantomeno dedurre non solo l'emissione dell'ordinanza ma anche la sua effettiva esecuzione, per quanto tempo sia stato inibito alla famiglia dell'attore l'accesso all'abitazione, se tale impedimento si sia verificato in altre occasioni e, eventualmente, quale sia il presumibile canone locativo di mercato per immobili analoghi per zona e caratteristiche, sì da poter rapportare ad esso il mancato godimento per il periodo
(rimasto ignoto) della sua durata. Ove, invece, l'attore abbia inteso chiedere il ristoro di una minore, in termini qualitativi, fruibilità dell'immobile, sarebbe stato agevole indicare gli ambienti non godibili o non pienamente e liberamente godibili ovvero dare concreta rappresentazione delle conseguenze dei vizi riscontrati sull'uso quotidiano dell'abitazione.
Dunque, l'impossibilità – imputabile alla parte attrice – di individuare e riconoscere il danno nella sua ontologica esistenza e di ancorare la sua liquidazione a dati oggettivi impedisce di ricorrere alla liquidazione equitativa.
Ne consegue, in accoglimento dell'appello, il rigetto della domanda anche in relazione al profilo in argomento.
Restano assorbiti gli ulteriori motivi di gravame articolati.
Tenuto conto dell'evoluzione della giurisprudenza di legittimità in punto di mancanza del certificato di abitabilità e aliud pro alio e del rigetto delle eccezioni pregiudiziali di rito e preliminari di merito sollevate dall'appellante, la Corte ritiene sussistenti gravi ragioni per compensare integralmente le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.

La Corte di Appello di Catanzaro, sezione prima civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di avverso la Parte_1 CP_1
18 sentenza del Tribunale di Lamezia Terme n. 708 del 2019, depositata in data
25/07/2019, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata rigetta la domanda di risarcimento del danno spiegata dall'attore in primo grado;

2. compensa integralmente le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Prima sezione civile della Corte
d'Appello di Catanzaro del 29.5.2025.
Il Consigliere est. Il Presidente dott.ssa Adele Foresta dott.ssa Anna Maria Raschellà
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