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Sentenza 10 ottobre 2025
Sentenza 10 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Roma, sentenza 10/10/2025, n. 5755 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Roma |
| Numero : | 5755 |
| Data del deposito : | 10 ottobre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
Presidente e relatore dr. Maria Rosaria Rizzo
dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3494 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 21.05.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. P.IVA 1 ) in persona del legale Parte 1
rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Federico Russo (C.F. C.F. 1 ) per procura in atti – APPELLANTE -
-
E C.F. 2 ) e CP_2 (C.F. (C.F. CP 1
), C.F. 3
C.F. 4 ) erappresentati e difesi dall'avv. Lorella Lucia (C.F. CP 3 (C.F. C.F. 5 ) del Foro di S. Maria C.V., per procura in atti APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE –
-
-
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE CP 1 e CP 2 hanno impugnato la delibera condominiale del
16.10.2015, che, in loro assenza, con il voto favorevole di nove condomini, rappresentanti 562,50 millesimi, ha riservato ulteriori tre posti auto a ciascun condomino. Hanno eccepito la nullità della delibera condominiale sotto diversi profili: a) partendo dal presupposto della proprietà condominiale del viale, il mancato rispetto delle maggioranze (quattro/quinti) prescritte dall'art. 1117-ter c.c., per la modifica della destinazione d'uso dei beni comuni, tra cui è compreso il viale (di accesso alle singole proprietà esclusive dei condomini), ove insistono i posti auto finendo, peraltro, per assegnare gli spazi, comuni e indivisibili, in proprietà esclusiva di ciascun condomino;
b) se si considera che la proprietà del viale in capo al comune, sulla base dell'art. 3 della convenzione rep. 10327 del 27.06.2005 stipulata ai sensi e per gli effetti dell'art. 35 della L. 865/71 tra il Comune di Formia e la “Columbia Società Cooperativa Edilizia", dante causa dell'odierno convenuto), il difetto di legittimazione dell'assemblea condominiale;
c) anche a prescindere dalla proprietà del viale, la violazione di norme di sicurezza, perchè l'ingombro planimetrico del singolo posto auto, in una sovrastima di quelli spettanti a ciascun condomino, limitava l'accesso carrabile e rendeva oltremodo disagevole il transito lungo il vialetto, anche a discapito dell'uso pubblico del viale, con consequenziale incremento dell'inquinamento acustico e ambientale. II Parte 1 si è costituito eccependo la tardività dell'impugnazione: il procedimento era stato avviato il 27.2.2016, dopo la scadenza dei trenta giorni dal momento in cui, il 02.11.2025, i condomini erano venuti a conoscenza della delibera e dopo aver presentato istanza di mediazione il 19.11.2015 e la relativa procedura si era conclusa, con esito negativo, il 28.1.2016. Nel merito, ha contestato la proprietà comunale del vialetto, producendo la certificazione, prot. n. 15864 del 14.4.2016, rilasciata dal Comune di Formia;
ha precisato che lo stesso regolamento prevedeva la possibilità di individuare il viale come area di parcheggio;
che, per l'approvazione, era richiesta una maggioranza ex art. 1136 c.c. ed il viale non era stato interamente impegnato dai posti auto. Ha prodotto una perizia di parte, per contestare le criticità rappresentate dai condomini e per sottolineare che i parcheggi erano stati individuati in modo tale da consentire il passaggio dei mezzi, inclusi quelli di emergenza, nonché sufficienti spazi di manovra, come già, del resto, avveniva da tempo.
§ Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 645/2021, ha annullato la delibera, con la condanna al pagamento delle spese di lite. Ha ritenuto tempestiva l'impugnazione, in applicazione dell'art. 5, comma 6, d.lgs. 28/2010, che prevede espressamente la nuova decorrenza del termine per l'impugnazione all'esito della procedura di mediazione ("se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo"); in concreto, ha accertato che l'avvio della procedura di notifica, il 27.2.2016, era intervenuta nei termini previsti dall'art. 1137 cc, trattandosi del ventinovesimo giorno successivo al deposito del verbale di mediazione, avvenuto il 28.1.2016. Quanto alla proprietà del viale, ha escluso che fosse del Controparte_4 nella convenzione stipulata tra la cooperativa e il comune, all'art.3, era prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione, a cura e spese del primo, con il passaggio automatico in proprietà al CP 4 e con la specificazione che la concreta individuazione delle opere, eventualmente da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione, sarebbe avvenuta sulla base di una specifica progettazione;
dalla documentazione in atti non si evince quali opere di urbanizzazione siano state concretamente realizzate a scomputo né che le specifiche zone del vialetto destinate a parcheggio costituiscano effettivamente opere di urbanizzazione primaria di proprietà comunale;
anzi, la stessa amministrazione - che secondo la tesi attorea sarebbe titolare del diritto di proprietà - lo ha risolutamente negato (certificazione prot. n. 15864 del 14.4.2016 rilasciata dal Comune di Formia).
Ha escluso che fosse necessaria la maggioranza qualificata, di cui all'art. 1117-ter c.c., richiesta per la modifica della destinazione d'uso di beni comuni, precisamente: ha ritenuto sufficiente la maggioranza semplice, sulla base del combinato disposto dell'art. 1136, comma 2 cc, e dell'art. 1120 cc, dal momento che quest'ultima disposizione richiama la prima nello stabilire le maggioranze per le innovazioni, includendovi espressamente la realizzazione di parcheggi al servizio delle unità immobiliari e dell'edificio; ha poi precisato che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino;
limiti impeditivi ribaditi anche dal citato art. 1117 ter cc, con la sola eccezione dell'inservibilità all'uso o al godimento del singolo, per la quale si deve ritenere, dunque, applicabile la maggioranza qualificata prevista da quest'ultima norma, semprecchè non si modifichi il regolamento contrattuale, nel qual caso, è richiesta l'unanimità. Ciò posto, ha rilevato che non era stato nemmeno dedotto il pregiudizio arrecato ad un singolo condomino;
anzi, è risultata pacifica la destinazione di fatto del viale al transito ed al parcheggio di auto dei condomini;
al momento dell'approvazione del regolamento condominiale, di natura non contrattuale,
l'assemblea aveva deciso di demandare a un professionista il compito di individuare i posti auto da assegnare ai condomini, in attuazione di una clausola regolamentare secondo cui "è vietata la sosta dei veicoli nelle aree comuni non assegnate;
si allegherà, appena definito, il lay-out dei parcheggi con l'assegnazione dei posti auto".
Il tribunale ha, quindi, concluso che si è solo perpetuata una situazione già in atto e che, al più si può ravvisare, un transito meno agevole delle auto, ben diverso dall'inservibilità del bene comune, per il quale è richiesta la maggioranza qualificata. L'impugnativa è, però, stata accolta sotto il diverso profilo della sicurezza, perchè non specificamente contestati dal condominio i limiti, imposti ad eventuali mezzi di soccorso, dal parcheggio di auto in un viale di accesso, non abbastanza ampio, a singole abitazioni.
La sentenza è stata impugnata da entrambe le parti e, seguendo un ordine logico- giuridico, va esaminato prima l'appello incidentale dei condòmini, che ripropongono le questioni preliminari della proprietà comunale del viale e del mancato rispetto dei termini, ex art. 1137 cc, previsti per l'impugnazione della delibera condominiale.
I condòmini ribadiscono che il viale è di proprietà del Controparte_4 e non condominiale, in forza dell'art. 3 della convenzione stipulata tra il CP 4 e la società costruttrice, che prevedeva il passaggio automatico in proprietà al Comune delle opere di urbanizzazione, con l'assunzione degli obblighi di gestione e manutenzione. Secondo gli appellanti, la mancata elencazione delle opere da trasferire nel patrimonio comunale, al contrario di quanto ritenuto dal tribunale, renderebbe applicabile la regola generale dettata dal combinato disposto dell'art. 1, lettera b) e 4 lettera a), della Legge
847/1964, che fanno rientrare le strade residenziali a pieno titolo tra le opere di urbanizzazione primaria, nonché dell'art. 16, comma 7, del D.P.R. 380/2001 che, a proposito degli interventi relativi agli oneri di urbanizzazione secondaria, al successivo comma 8, elenca le tipologie ricadenti in tali oneri. Di conseguenza, l'intestazione della proprietà al condominio Pt 1 deriverebbe semplicemente da un'omessa voltura catastale, in favore del Comune, che ne avrebbe titolo in virtù della detta convenzione.
In questa ottica, andrebbe letta la dichiarazione del CP 4 di Formia, che ha negato la proprietà, ed un'ulteriore conferma del loro assunto sarebbe data dal progetto della struttura condominiale e dal relativo elaborato planimetrico, che prevedeva i posti auto in aree diverse da quella in contestazione. Ancora, secondo gli appellanti, la Soc. Coop. Columbia, in sede di rilascio del P.d.C. n. 17/06, non avrebbe pagato gli oneri di urbanizzazione primaria, pari ad € 91.752,45, avendo provveduto mediante scomputo, attraverso la diretta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, tra cui il viale, per poi trasferire la proprietà al CP_4 avrebbe versato al CP_4 solo la somma di
€ 20.788,54 per le opere di urbanizzazione secondaria, la cui realizzazione rimaneva ugualmente a suo carico;
né versato il costo di costruzione, in forza della convenzione che prevedeva espressamente che, all'atto del collaudo, le opere e i manufatti (di urbanizzazione primaria, tra cui la strada) dovevano passare automaticamente in proprietà al comune, che ne avrebbe assunto la gestione e la manutenzione. In sintesi, il passaggio di proprietà sarebbe rimasto bloccato nella fase finale della voltura dell'intestazione ed a riprova, gli appellanti sottolineano che il viale è aperto al pubblico transito così come le altre aree destinate al parcheggio auto. La censura è infondata.
L'appellante reitera sostanzialmente le proprie argomentazioni difensive. Si legge in sentenza: "non ogni opera astrattamente riconducibile alla categoria può dirsi appartenente al CP 4 giacché è lo stesso articolo della convenzione a prevedere che la concreta individuazione delle opere eventualmente da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione sarebbe avvenuta sulla base di una specifica progettazione." Gli appellanti ripropongono la convenzione nella parte in cui prevede il passaggio automatico in proprietà al Comune delle opere di urbanizzazione primaria, ma nulla aggiungono riguardo alla genericità della previsione, in convenzione, di tali opere, né riguardo al contenuto del progetto, solo genericamente richiamato unitamente all'elaborato planimetrico. Manca la relazione da cui ricavare le opere di urbanizzazione effettivamente realizzate;
né dalla documentazione in atti, elaborato planimetrico, certificato di agibilità e permesso a costruire, si ricavano utili elementi di valutazione al riguardo. In questo contesto, la normativa richiamata resta una previsione astratta non applicabile al caso concreto e la dichiarazione dal CP 4
[...] appare coerente nell'attestare di non essere proprietario della particella in contestazione. La stessa risulta formalmente intestata al Parte 1 ed in comune agli appartamenti di civile abitazione, quale viale di accesso e spazio di manovra. Tutti gli altri elementi di valutazione, offerti dai condomini, sono solo di carattere indiziario, dovendosi desumere la proprietà del viale, in capo al CP_4 dall'assenza di cancelli,
o altro, a chiusura dello stesso, così come di altra altra area destinata a parcheggio. Resta, invece, da considerare che i parcheggi erano già previsti nel progetto, approvato in esecuzione di un piano generale inerente l'edilizia residenziale pubblica, che, come tale, doveva corrispondere a determinati requisiti normativi. In atti è allegata la nota del progettista, in cui si attesta la realizzazione di due posti auto per ciascuna unità immobiliare, dislocati tra il piano interrato e sulla rampa di accesso ad esso. In sostanza, il progetto originario, per il quale è stato rilasciato il permesso a costruire, già prevedeva due posti auto, per ciascuna unità immobiliare, e la loro dislocazione, con la precisazione che non pregiudicavano in alcun modo l'agevole fruizione degli alloggi ed erano conformi alla normativa vigente. In questo ambito, a prescindere dalla destinazione di fatto del viale, sorgono perplessità riguardo al potere del condominio di prevedere posti auto in aree diverse e in misura superiore a quelli indicati nel progetto approvato secondo una specifica normativa;
del resto, esistono dei vincoli anche per gli acquirenti/assegnatari degli immobili del tipo in esame. In ogni caso, a prescindere da tali considerazioni, la delibera risulta violare le prescrizioni codicistiche.
Le contestazioni del Parte 1 sono prive di pregio.
L'orientamento della giurisprudenza è costante nel senso di estendere il sindacato del giudice alla valutazione di ragioni di opportunità e convenienza della gestione condominiale, sotto il profilo dell'eccesso di potere, nel caso in cui la delibera arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. (vd. anche ordinanza n. 25128/2008; sent. n. 10611/1990). Tale pregiudizio, in concreto, è stato qualificato come diritto di ciascun condomino al passaggio dei mezzi di soccorso sul viale, destinato alla realizzazione di nuovi posti auto. E' pacifico che il viale era destinato al transito dei veicoli e l'innovazione della realizzazione di nuovi posti auto, oltre ad essere in contrasto con il progetto iniziale, viene a limitare lo spazio, riducendolo a 3,50 metri circa, considerata anche la possibile apertura degli sportelli;
determina una circolazione a senso unico e, dunque, rende meno agevole il passaggio e l'intervento di eventuali mezzi di soccorso. Il viale si restringe per la presenza di auto parcheggiate e su di esso si affacciano le autorimesse private, per le quali devono prevedersi anche le manovre e le possibili soste dei veicoli, in entrata ed in uscita. I mezzi di soccorso possono richiedere maggiore spazio, sia per dimensioni che per manovre e sosta, in caso di intervento nelle villette condominiale, che affacciano sul viale;
né si può dare rilievo ad una situazione di fatto preesistente, dovendosi valutare in concreto le esigenze di sicurezza rappresentate dai condòmini Parte_2 Sul piano logico, si supera anche il contrasto tra i due consulenti di parte, perchè, pur prescindendo dalla normativa applicabile, dalle riproduzioni fotografiche, appare evidente il disagio arrecato ai proprietari delle villette adiacenti dal restringimento delle dimensioni della strada. L'esito finale della controversia comporta la condanna del Parte 1 al pagamento delle spese processuali, per entrambi i gradi di giudizio.
Il tribunale ha liquidato l'importo di 9275,00 euro, oltre iva ed oneri accessori previsti dalla legge. Il Parte 1 contesta l'ammontare, in ragione del rigetto di due motivi di impugnazione della delibera, essendo stato accolto solo il terzo, ed in mancanza della fase istruttoria, circostanza quest'ultima evidenziata nelle memorie di replica, ex art. 190 cpc, innanzi al tribunale.
La censura non coglie nel segno.
Il tribunale ha considerato la decisione finale di annullamento della delibera impugnata e, di conseguenza, la sostanziale soccombenza del Parte 1 . In sostanza, è prevalso il principio di causalità, in virtù del quale i costi del processo devono essere fatti gravare, in definitiva, sulla parte che avrebbe potuto evitare la lite e che invece vi ha dato causa. Il tribunale ha applicato il valore medio delle tariffe, all'epoca in vigore, previste dal D.M. 55/2014 per lo scaglione relativo alle controversie di valore indeterminabile di media complessità. Correttamente ha liquidato anche la fase istruttoria, poiché il d.m. n. 55 del 2014 prevede un compenso unitario per la fase di trattazione, che comprende anche quella istruttoria, con la conseguenza che nel computo dell'onorario deve essere compreso anche il compenso spettante per la fase istruttoria, a prescindere dal suo concreto svolgimento. (Cass. civ. ordinanza n. 8561/2023)
Nel giudizio di appello, le spese vengono liquidate, applicando le tariffe nella misura medio-minima, e tenendo conto anche della fase di trattazione dell'istanza ex art. 283 срс. Al rigetto dell'appello principale segue l'obbligo di pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato.
P.Q.M.
la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello, proposto dal Parte 1
[...] avverso la sentenza n. 645/2021, del Tribunale Ordinario di Cassino, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dei condòmini Parte 2 che si liquidano in complessivi € 7000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara l'appellante Parte 1 tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002 e succ. mod.
Così deciso in Roma il giorno 7.10.2025
Il Presidente relatore
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
Presidente e relatore dr. Maria Rosaria Rizzo
dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3494 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 21.05.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. P.IVA 1 ) in persona del legale Parte 1
rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Federico Russo (C.F. C.F. 1 ) per procura in atti – APPELLANTE -
-
E C.F. 2 ) e CP_2 (C.F. (C.F. CP 1
), C.F. 3
C.F. 4 ) erappresentati e difesi dall'avv. Lorella Lucia (C.F. CP 3 (C.F. C.F. 5 ) del Foro di S. Maria C.V., per procura in atti APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE –
-
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OGGETTO: impugnazione delibera condominiale
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE CP 1 e CP 2 hanno impugnato la delibera condominiale del
16.10.2015, che, in loro assenza, con il voto favorevole di nove condomini, rappresentanti 562,50 millesimi, ha riservato ulteriori tre posti auto a ciascun condomino. Hanno eccepito la nullità della delibera condominiale sotto diversi profili: a) partendo dal presupposto della proprietà condominiale del viale, il mancato rispetto delle maggioranze (quattro/quinti) prescritte dall'art. 1117-ter c.c., per la modifica della destinazione d'uso dei beni comuni, tra cui è compreso il viale (di accesso alle singole proprietà esclusive dei condomini), ove insistono i posti auto finendo, peraltro, per assegnare gli spazi, comuni e indivisibili, in proprietà esclusiva di ciascun condomino;
b) se si considera che la proprietà del viale in capo al comune, sulla base dell'art. 3 della convenzione rep. 10327 del 27.06.2005 stipulata ai sensi e per gli effetti dell'art. 35 della L. 865/71 tra il Comune di Formia e la “Columbia Società Cooperativa Edilizia", dante causa dell'odierno convenuto), il difetto di legittimazione dell'assemblea condominiale;
c) anche a prescindere dalla proprietà del viale, la violazione di norme di sicurezza, perchè l'ingombro planimetrico del singolo posto auto, in una sovrastima di quelli spettanti a ciascun condomino, limitava l'accesso carrabile e rendeva oltremodo disagevole il transito lungo il vialetto, anche a discapito dell'uso pubblico del viale, con consequenziale incremento dell'inquinamento acustico e ambientale. II Parte 1 si è costituito eccependo la tardività dell'impugnazione: il procedimento era stato avviato il 27.2.2016, dopo la scadenza dei trenta giorni dal momento in cui, il 02.11.2025, i condomini erano venuti a conoscenza della delibera e dopo aver presentato istanza di mediazione il 19.11.2015 e la relativa procedura si era conclusa, con esito negativo, il 28.1.2016. Nel merito, ha contestato la proprietà comunale del vialetto, producendo la certificazione, prot. n. 15864 del 14.4.2016, rilasciata dal Comune di Formia;
ha precisato che lo stesso regolamento prevedeva la possibilità di individuare il viale come area di parcheggio;
che, per l'approvazione, era richiesta una maggioranza ex art. 1136 c.c. ed il viale non era stato interamente impegnato dai posti auto. Ha prodotto una perizia di parte, per contestare le criticità rappresentate dai condomini e per sottolineare che i parcheggi erano stati individuati in modo tale da consentire il passaggio dei mezzi, inclusi quelli di emergenza, nonché sufficienti spazi di manovra, come già, del resto, avveniva da tempo.
§ Il Tribunale di Cassino, con la sentenza n. 645/2021, ha annullato la delibera, con la condanna al pagamento delle spese di lite. Ha ritenuto tempestiva l'impugnazione, in applicazione dell'art. 5, comma 6, d.lgs. 28/2010, che prevede espressamente la nuova decorrenza del termine per l'impugnazione all'esito della procedura di mediazione ("se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo"); in concreto, ha accertato che l'avvio della procedura di notifica, il 27.2.2016, era intervenuta nei termini previsti dall'art. 1137 cc, trattandosi del ventinovesimo giorno successivo al deposito del verbale di mediazione, avvenuto il 28.1.2016. Quanto alla proprietà del viale, ha escluso che fosse del Controparte_4 nella convenzione stipulata tra la cooperativa e il comune, all'art.3, era prevista la realizzazione di opere di urbanizzazione, a cura e spese del primo, con il passaggio automatico in proprietà al CP 4 e con la specificazione che la concreta individuazione delle opere, eventualmente da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione, sarebbe avvenuta sulla base di una specifica progettazione;
dalla documentazione in atti non si evince quali opere di urbanizzazione siano state concretamente realizzate a scomputo né che le specifiche zone del vialetto destinate a parcheggio costituiscano effettivamente opere di urbanizzazione primaria di proprietà comunale;
anzi, la stessa amministrazione - che secondo la tesi attorea sarebbe titolare del diritto di proprietà - lo ha risolutamente negato (certificazione prot. n. 15864 del 14.4.2016 rilasciata dal Comune di Formia).
Ha escluso che fosse necessaria la maggioranza qualificata, di cui all'art. 1117-ter c.c., richiesta per la modifica della destinazione d'uso di beni comuni, precisamente: ha ritenuto sufficiente la maggioranza semplice, sulla base del combinato disposto dell'art. 1136, comma 2 cc, e dell'art. 1120 cc, dal momento che quest'ultima disposizione richiama la prima nello stabilire le maggioranze per le innovazioni, includendovi espressamente la realizzazione di parcheggi al servizio delle unità immobiliari e dell'edificio; ha poi precisato che, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino;
limiti impeditivi ribaditi anche dal citato art. 1117 ter cc, con la sola eccezione dell'inservibilità all'uso o al godimento del singolo, per la quale si deve ritenere, dunque, applicabile la maggioranza qualificata prevista da quest'ultima norma, semprecchè non si modifichi il regolamento contrattuale, nel qual caso, è richiesta l'unanimità. Ciò posto, ha rilevato che non era stato nemmeno dedotto il pregiudizio arrecato ad un singolo condomino;
anzi, è risultata pacifica la destinazione di fatto del viale al transito ed al parcheggio di auto dei condomini;
al momento dell'approvazione del regolamento condominiale, di natura non contrattuale,
l'assemblea aveva deciso di demandare a un professionista il compito di individuare i posti auto da assegnare ai condomini, in attuazione di una clausola regolamentare secondo cui "è vietata la sosta dei veicoli nelle aree comuni non assegnate;
si allegherà, appena definito, il lay-out dei parcheggi con l'assegnazione dei posti auto".
Il tribunale ha, quindi, concluso che si è solo perpetuata una situazione già in atto e che, al più si può ravvisare, un transito meno agevole delle auto, ben diverso dall'inservibilità del bene comune, per il quale è richiesta la maggioranza qualificata. L'impugnativa è, però, stata accolta sotto il diverso profilo della sicurezza, perchè non specificamente contestati dal condominio i limiti, imposti ad eventuali mezzi di soccorso, dal parcheggio di auto in un viale di accesso, non abbastanza ampio, a singole abitazioni.
La sentenza è stata impugnata da entrambe le parti e, seguendo un ordine logico- giuridico, va esaminato prima l'appello incidentale dei condòmini, che ripropongono le questioni preliminari della proprietà comunale del viale e del mancato rispetto dei termini, ex art. 1137 cc, previsti per l'impugnazione della delibera condominiale.
I condòmini ribadiscono che il viale è di proprietà del Controparte_4 e non condominiale, in forza dell'art. 3 della convenzione stipulata tra il CP 4 e la società costruttrice, che prevedeva il passaggio automatico in proprietà al Comune delle opere di urbanizzazione, con l'assunzione degli obblighi di gestione e manutenzione. Secondo gli appellanti, la mancata elencazione delle opere da trasferire nel patrimonio comunale, al contrario di quanto ritenuto dal tribunale, renderebbe applicabile la regola generale dettata dal combinato disposto dell'art. 1, lettera b) e 4 lettera a), della Legge
847/1964, che fanno rientrare le strade residenziali a pieno titolo tra le opere di urbanizzazione primaria, nonché dell'art. 16, comma 7, del D.P.R. 380/2001 che, a proposito degli interventi relativi agli oneri di urbanizzazione secondaria, al successivo comma 8, elenca le tipologie ricadenti in tali oneri. Di conseguenza, l'intestazione della proprietà al condominio Pt 1 deriverebbe semplicemente da un'omessa voltura catastale, in favore del Comune, che ne avrebbe titolo in virtù della detta convenzione.
In questa ottica, andrebbe letta la dichiarazione del CP 4 di Formia, che ha negato la proprietà, ed un'ulteriore conferma del loro assunto sarebbe data dal progetto della struttura condominiale e dal relativo elaborato planimetrico, che prevedeva i posti auto in aree diverse da quella in contestazione. Ancora, secondo gli appellanti, la Soc. Coop. Columbia, in sede di rilascio del P.d.C. n. 17/06, non avrebbe pagato gli oneri di urbanizzazione primaria, pari ad € 91.752,45, avendo provveduto mediante scomputo, attraverso la diretta realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria, tra cui il viale, per poi trasferire la proprietà al CP_4 avrebbe versato al CP_4 solo la somma di
€ 20.788,54 per le opere di urbanizzazione secondaria, la cui realizzazione rimaneva ugualmente a suo carico;
né versato il costo di costruzione, in forza della convenzione che prevedeva espressamente che, all'atto del collaudo, le opere e i manufatti (di urbanizzazione primaria, tra cui la strada) dovevano passare automaticamente in proprietà al comune, che ne avrebbe assunto la gestione e la manutenzione. In sintesi, il passaggio di proprietà sarebbe rimasto bloccato nella fase finale della voltura dell'intestazione ed a riprova, gli appellanti sottolineano che il viale è aperto al pubblico transito così come le altre aree destinate al parcheggio auto. La censura è infondata.
L'appellante reitera sostanzialmente le proprie argomentazioni difensive. Si legge in sentenza: "non ogni opera astrattamente riconducibile alla categoria può dirsi appartenente al CP 4 giacché è lo stesso articolo della convenzione a prevedere che la concreta individuazione delle opere eventualmente da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione sarebbe avvenuta sulla base di una specifica progettazione." Gli appellanti ripropongono la convenzione nella parte in cui prevede il passaggio automatico in proprietà al Comune delle opere di urbanizzazione primaria, ma nulla aggiungono riguardo alla genericità della previsione, in convenzione, di tali opere, né riguardo al contenuto del progetto, solo genericamente richiamato unitamente all'elaborato planimetrico. Manca la relazione da cui ricavare le opere di urbanizzazione effettivamente realizzate;
né dalla documentazione in atti, elaborato planimetrico, certificato di agibilità e permesso a costruire, si ricavano utili elementi di valutazione al riguardo. In questo contesto, la normativa richiamata resta una previsione astratta non applicabile al caso concreto e la dichiarazione dal CP 4
[...] appare coerente nell'attestare di non essere proprietario della particella in contestazione. La stessa risulta formalmente intestata al Parte 1 ed in comune agli appartamenti di civile abitazione, quale viale di accesso e spazio di manovra. Tutti gli altri elementi di valutazione, offerti dai condomini, sono solo di carattere indiziario, dovendosi desumere la proprietà del viale, in capo al CP_4 dall'assenza di cancelli,
o altro, a chiusura dello stesso, così come di altra altra area destinata a parcheggio. Resta, invece, da considerare che i parcheggi erano già previsti nel progetto, approvato in esecuzione di un piano generale inerente l'edilizia residenziale pubblica, che, come tale, doveva corrispondere a determinati requisiti normativi. In atti è allegata la nota del progettista, in cui si attesta la realizzazione di due posti auto per ciascuna unità immobiliare, dislocati tra il piano interrato e sulla rampa di accesso ad esso. In sostanza, il progetto originario, per il quale è stato rilasciato il permesso a costruire, già prevedeva due posti auto, per ciascuna unità immobiliare, e la loro dislocazione, con la precisazione che non pregiudicavano in alcun modo l'agevole fruizione degli alloggi ed erano conformi alla normativa vigente. In questo ambito, a prescindere dalla destinazione di fatto del viale, sorgono perplessità riguardo al potere del condominio di prevedere posti auto in aree diverse e in misura superiore a quelli indicati nel progetto approvato secondo una specifica normativa;
del resto, esistono dei vincoli anche per gli acquirenti/assegnatari degli immobili del tipo in esame. In ogni caso, a prescindere da tali considerazioni, la delibera risulta violare le prescrizioni codicistiche.
Le contestazioni del Parte 1 sono prive di pregio.
L'orientamento della giurisprudenza è costante nel senso di estendere il sindacato del giudice alla valutazione di ragioni di opportunità e convenienza della gestione condominiale, sotto il profilo dell'eccesso di potere, nel caso in cui la delibera arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c. (vd. anche ordinanza n. 25128/2008; sent. n. 10611/1990). Tale pregiudizio, in concreto, è stato qualificato come diritto di ciascun condomino al passaggio dei mezzi di soccorso sul viale, destinato alla realizzazione di nuovi posti auto. E' pacifico che il viale era destinato al transito dei veicoli e l'innovazione della realizzazione di nuovi posti auto, oltre ad essere in contrasto con il progetto iniziale, viene a limitare lo spazio, riducendolo a 3,50 metri circa, considerata anche la possibile apertura degli sportelli;
determina una circolazione a senso unico e, dunque, rende meno agevole il passaggio e l'intervento di eventuali mezzi di soccorso. Il viale si restringe per la presenza di auto parcheggiate e su di esso si affacciano le autorimesse private, per le quali devono prevedersi anche le manovre e le possibili soste dei veicoli, in entrata ed in uscita. I mezzi di soccorso possono richiedere maggiore spazio, sia per dimensioni che per manovre e sosta, in caso di intervento nelle villette condominiale, che affacciano sul viale;
né si può dare rilievo ad una situazione di fatto preesistente, dovendosi valutare in concreto le esigenze di sicurezza rappresentate dai condòmini Parte_2 Sul piano logico, si supera anche il contrasto tra i due consulenti di parte, perchè, pur prescindendo dalla normativa applicabile, dalle riproduzioni fotografiche, appare evidente il disagio arrecato ai proprietari delle villette adiacenti dal restringimento delle dimensioni della strada. L'esito finale della controversia comporta la condanna del Parte 1 al pagamento delle spese processuali, per entrambi i gradi di giudizio.
Il tribunale ha liquidato l'importo di 9275,00 euro, oltre iva ed oneri accessori previsti dalla legge. Il Parte 1 contesta l'ammontare, in ragione del rigetto di due motivi di impugnazione della delibera, essendo stato accolto solo il terzo, ed in mancanza della fase istruttoria, circostanza quest'ultima evidenziata nelle memorie di replica, ex art. 190 cpc, innanzi al tribunale.
La censura non coglie nel segno.
Il tribunale ha considerato la decisione finale di annullamento della delibera impugnata e, di conseguenza, la sostanziale soccombenza del Parte 1 . In sostanza, è prevalso il principio di causalità, in virtù del quale i costi del processo devono essere fatti gravare, in definitiva, sulla parte che avrebbe potuto evitare la lite e che invece vi ha dato causa. Il tribunale ha applicato il valore medio delle tariffe, all'epoca in vigore, previste dal D.M. 55/2014 per lo scaglione relativo alle controversie di valore indeterminabile di media complessità. Correttamente ha liquidato anche la fase istruttoria, poiché il d.m. n. 55 del 2014 prevede un compenso unitario per la fase di trattazione, che comprende anche quella istruttoria, con la conseguenza che nel computo dell'onorario deve essere compreso anche il compenso spettante per la fase istruttoria, a prescindere dal suo concreto svolgimento. (Cass. civ. ordinanza n. 8561/2023)
Nel giudizio di appello, le spese vengono liquidate, applicando le tariffe nella misura medio-minima, e tenendo conto anche della fase di trattazione dell'istanza ex art. 283 срс. Al rigetto dell'appello principale segue l'obbligo di pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato.
P.Q.M.
la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello, proposto dal Parte 1
[...] avverso la sentenza n. 645/2021, del Tribunale Ordinario di Cassino, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dei condòmini Parte 2 che si liquidano in complessivi € 7000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara l'appellante Parte 1 tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002 e succ. mod.
Così deciso in Roma il giorno 7.10.2025
Il Presidente relatore