REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott.ssa Barbara del Bono Presidente
Dott.ssa Francesca Coccoli Consigliere
Dott.ssa Mariangela Fuina Consigliere rel.ed est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in II grado iscritta al N° 94 del Ruolo generale dell'anno 2024, promossa da:
(C.F. ), residente in [...]Parte_1 C.F._1
Vernotico (BR), alla Via Vercelli n. 18/B, rappresentata e difesa dall'Avv.
Massimiliano Zitti (C.F. ed elettivamente domiciliata C.F._2 presso il di lui studio in Cappelle dei Marsi (AQ), alla Via Napoli n. 2, con domicilio digitale eletto presso il seguente indirizzo pec Email_1
-Appellante-
Contro
(C.F. e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ), domiciliati a Pescasseroli, in Via
[...] C.F._4 Saltarelli n. 2, rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Casaccia (C.F.
), e dall'Avv. Stefania Casaccia C.F. ), C.F._5 C.F._6 elettivamente domiciliati in Sulmona (AQ), C.so Ovidio n. 188 presso nello studio dell' Avv. Laura Casaccia, con dichiarazione di voler ricevere comunicazioni e notificazioni presso il proprio indirizzo di posta elettronica certificata e o presso il Email_2 Email_3 numero di fax 0864/55154
- Appellati-Appellanti in via incidentale -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 189/2023 emessa dal Tribunale di
Sulmona e pubblicata in data 27 giugno 2023.
CONCLUSIONI:
Per l'appellante:
“Voglia la Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, contrariis reiectis e con rigetto dell'appello incidentale ex adverso proposto, in quanto inammissibile ed infondato, per tutti i motivi esposti nel gravame, in riforma di tutti i capi e dei punti impugnati e totale della sentenza del Tribunale di Sulmona n.189/2023 r.g.944/2019 – rep. n.
351/2023 pubblicata il 27.06.2023 e non notificata – Giudice Unico dott.ssa Marta
Sarnelli - previa riconvocazione del CTU già nominato nel giudizio n.r.g. 944/2019 o rinnovazione della CTU, accogliere in toto la domanda principale di risoluzione per aliud pro alio configurante grave inadempimento, del contratto di vendita a rogito del Notaio di Pescina del 26.02.2010 rep. 24150 e racc.11715 Persona_1 ripassato tra la sig.ra ed i sigg.ri e Parte_1 Parte_2 CP_2
, con condanna dei venditori alla restituzione del prezzo di € 250.000,00 e al
[...] risarcimento dei danni come quantificati sin ab origine ,oltre al pagamento delle sanzioni pecuniarie per sussistenza delle irregolarità urbanistiche e/o per non concedibilità del certificato di agibilità-/abitabilità o in via subordinata di quella di riduzione del prezzo e all'ulteriore risarcimento dei danni come quantificati sin ab origine, oltre al pagamento delle sanzioni pecuniarie per sussistenza delle irregolarità urbanistiche e/o per non concedibilità del certificato di agibilità/abitabilità e dunque pronunciarsi IN VIA ASSOLUTAMENTE PRINCIPALE
-Accertato che i varchi di accesso, i due cancelli della p.lla 1525 sub. 13 del fg. 23 sono stati costruiti in epoca anteriore alla vendita del 26.02.2010, intercorsa tra
l'acquirente e i IGg.ri e , che tali Parte_1 Parte_2 Controparte_2 accessi risultano non autorizzati, che di tale mancanza di autorizzazione/difformità non è stata posta a conoscenza parte acquirente all'atto della compravendita ripassata tra le parti e che tale difformità non era conosciuta e né conoscibile, sia per mancata consegna da parte dei venditori della documentazione relativa alla regolarità edilizia della porzione venduta, sia per non risultare apparente;
accertato, altresì, che non è stato posto a conoscenza della acquirente che il terreno circostante il fabbricato era oggetto di transazione con il Comune;
che risulta già intervenuto il potere repressivo dell' e dell' Controparte_3 CP_4
a mezzo delle ordinanze n. 25 del 2.08.2016 e n. 8/2018 con conseguente necessaria rimozione degli accessi, dei cancelli e delle recinzioni e pagamento delle sanzioni pecuniarie;
Accertato pure che con le dichiarazioni mendaci di cui all'art. 3 del rogito notarile del 26.02.2010 rep. 24150 e racc. 11715, i venditori e Parte_2
hanno attestato l'esistenza della certificazione di agibilità Controparte_2 dell'immobile sito in Pescasseroli al Viale Santa Lucia – Via Oppieto, contraddistinto al N.C.E.U. del predetto Comune al fg. 23 – p.lla 1525 sub. 4, oltre a garage ed area pertinenziale urbana di cui al fg. 23 – p.lla 1525 sub. 8 e sub. 13, non esistente, né mai richiesta e che dunque l'immobile di cui al fg. 23 p.lla 1525 sub.

4-8 e 13 è privo del certificato di agibilità/abitabilità, per tutti i motivi o in via alternativa per gli uni o per l'altro, dichiararsi la risoluzione ex art 1489 c.c., per aliud pro alio configurante grave inadempimento, del contratto di vendita a rogito del Notaio di Pescina del 26.02.2010 rep. 24150 e racc.11715 Persona_1 ripassato tra la sig.ra ed i sigg.ri e Parte_1 Parte_2 CP_2
, ordinando al Conservatore dei R.R.I.I., con esonero della sua responsabilità,
[...] di effettuare la trascrizione dell'emananda sentenza, con condanna dei venditori alla restituzione del prezzo di € 250.000,00 e al risarcimento dei danni che si quantificano in € 50.000,00 o nella minore o maggiore somma che il Giudice riterrà di giustizia da determinarsi anche a mezzo CTU o in via equitativa;

- IN VIA MERAMENTE ed ASSOLUTAMENTE SUBORDINATA E SOLO NELLA
DENEGATA IPOTESI DI MANCATOACCOGLIMENTO DELLA DOMANDA
PRINCIPALE
-Accertato che i due varchi di accesso della p.lla 1525 sub. 13 del fg. 23 sono stati costruiti in epoca anteriore alla vendita del 26.02.2010 intercorsa tra l'acquirente
e i IGg.ri e , che tali accessi Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 risultano non autorizzati, che di tale mancanza di autorizzazione/difformità non è stata posta a conoscenza parte acquirente all'atto della compravendita ripassata tra le parti, né che tale difformità era conosciuta e conoscibile, sia per mancata consegna da parte dei venditori della documentazione relativa alla regolarità edilizia della porzione venduta, sia per non risultare apparente;
accertato, altresì, che non è stato posto a conoscenza della acquirente che il terreno circostante il fabbricato era oggetto di transazione con il Comune di Pescasseroli;
accertato che risulta già intervenuto il potere repressivo dell'ente e Controparte_3 dell' a mezzo delle ordinanze n. 25 del 2.08.2016 e n. 8/2018 con CP_4 conseguente necessaria rimozione di tutti gli accessi della corte e pagamento delle sanzioni pecuniarie, rilevato comunque il vizio di evizione parziale per perdita della corte sub 13, condannare i sig.ri e alla Controparte_1 Controparte_2 corresponsione, in favore dell'attrice, della differenza fra il valore deprezzato del bene e quanto dalla attrice stessa effettivamente pagato, quantificando tale deprezzamento in € 50.000,00, o alla somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia, anche determinata secondo equità e all'ulteriore risarcimento dei danni che si quantificano sempre in € 50.000,00 o alla somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia anche determinata secondo equità ed in tal caso condannare i sig.ri e , in solido fra loro, alla refusione, in Controparte_1 Controparte_2 favore della sig.ra delle spese da sostenersi per la demolizione Parte_1 della recinzione e dei cancelli di ingresso alla p.lla 1525 sub. 13 del fg. 23, nonché delle spese di ripristino dello stato dei luoghi oltre alla condanna degli odierni convenuti, in solido fra loro, alla refusione, in favore della sig.ra Parte_1
della somma pari ad € 1.032,00, maggiorata di sanzioni ed interessi
[...] eventualmente applicate dall'ente creditore e/o riscossore, alla stessa comminata a titolo di sanzione amministrativa;

- SEMPRE IN VIA ASSOLUTAMENTE SUBORDINATA E SOLO NELLA
DENEGATA IPOTESI DI MANCATO ACCOGLIMENTO DELLA DOMANDA
PRINCIPALE
-Accertato che con le dichiarazioni mendaci di cui all'art 3 del rogito notarile del
26.02.2010 rep. 24150 e racc. 11715 i venditori- – la hanno attestato Pt_2 CP_2
l'esistenza della certificazione di agibilità dell'immobile sito in Pescasseroli al Viale
Santa Lucia – Via Oppieto, contraddistinto al N.C.E.U. del predetto Comune al fg.
23 – p.lla 1525 sub. 4, oltre a garage ed area pertinenziale urbana di cui al fg. 23 –
p.lla 1525 sub. 8 e sub. 13, non esistente né mai richiesta e che dunque l'immobile di cui al fg. 23 p.lla 1525 sub.

4-8 e 13 è privo del certificato di agibilità/abitabilità solo qualora venga ritenuto non sussistente il vizio dell'aliud pro alio in quanto tale mancanza non determini squilibrio assoluto contrattuale condannare i sig.ri
[...]
e alla corresponsione, in favore dell'attrice, della CP_1 Controparte_2 ulteriore differenza fra il valore deprezzato del bene e quanto dalla attrice stessa effettivamente pagato, quantificando tale deprezzamento in € 50.000,00 o alla somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia anche determinata secondo equità e all'ulteriore risarcimento dei danni che si quantificano in € 50.000,00 o alla somma maggiore o minore che si riterrà di giustizia anche determinata secondo equità con condanna in tal caso dei sig.ri e Controparte_1 Controparte_2 alla refusione delle spese necessarie per l'ottenimento limitato dello stesso certificato di agibilità in relazione al solo piano 1, nonché al pagamento, in via di regresso, degli eventuali interessi La concludente sempre e solo nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale dovesse reputare non sussistenti i vizi configuranti l'aliud pro alio ma solo sussistenti i diverso vizio dell'evizione parziale di cui alla subordinata domanda, insiste perché rimesso in istruttoria il giudizio de quo previa revoca dell' ordinanza del 13.10.2022 venga disposto l'espletamento della CTU estimativa onde determinare l'ulteriore deprezzamento dell'immobile all'esito della rimozione delle recinzioni e della perdita della corte esclusiva sub 13.
- Con conseguenziale condanna degli appellati al pagamento delle spese diritti ed onorari relative al doppio grado di giudizio, in favore dell'appellante.”
Per gli appellati-Appellanti in via incidentale:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, ed a conferma parziale della sentenza n.189/2023 del
27/06/2024 pubblicata in pari data del Tribunale di Sulmona, così provvedere:
1)-In via preliminare e pregiudiziale a)-dichiarare la nullità ed inammissibilità dell'atto di appello per essere stato violato l'art. 342 n.2 c.p.c. per tutti i motivi dedotti in narrativa;

2)-Nel Merito: Rigettare l'appello così come proposto e le conclusioni rassegnate dall'appellante, , nonché le reiterate richieste istruttorie, perché Parte_1 totalmente infondati in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;

3)- Rigettare le richieste istruttorie avanzate dalla IG.ra perché Parte_1 inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;

4)-Confermare parzialmente la sentenza n.189/2023 del 27/06/2024, pubblicata in pari data, del Tribunale di Sulmona, non notificata, per tutti i motivi esposti in narrativa;

5)- In accoglimento del proposto appello incidentale ed in riforma della sentenza in parte “de qua”, condannare l'appellante IG.ra al pagamento Parte_1 delle spese del primo grado di giudizio oltre rimborso forf. 15%, CAP ed IVA come per legge e delle spese di c.t.u., con condanna di quest'ultima alla restituzione delle spese di c.t.u. versate per tutti i motivi dedotti in narrativa;

6)-Condannare l'appellante, IG.ra , al pagamento delle spese, Parte_1 diritti e competenze del secondo grado di giudizio oltre rimborso forf. 15%, CAP ed
IVA come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con sentenza n. 189/2023, pubblicata in data 27 giugno 2024, il Tribunale di
Sulmona accoglieva parzialmente la domanda, formulata da Parte_1 contro e di risoluzione del contratto di Controparte_1 Controparte_2 compravendita a rogito del Notaio di Pescina del 26 febbraio 2010 Persona_1
(Rep. 24150 e Racc. 11715) avente ad oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile sito in Pescasseroli, Viale Santa Lucia Via Oppieto (fg. 23 part. 1525 sub. 4 oltre garage e area pertinenziale urbana (fg. 23 part. 1525 sub 8 e sub 13).
1.1. A sostegno della predetta domanda, parte attrice deduceva di aver acquistato dai coniugi e la piena proprietà Controparte_1 Controparte_2 dell'appartamento innanzi menzionato verso il corrispettivo del prezzo di euro
250.000,00.
In particolare, la parte venditrice garantiva nei confronti della parte acquirente la regolare costruzione dell'immobile, nel rispetto dei titoli autorizzativi rilasciati dal
Comune di Pescasseroli ed assicurava che lo stesso bene fosse dotato di certificato di agibilità.
Tuttavia, otto anni dopo tale acquisto, veniva a conoscenza della Parte_1 mendacità delle dichiarazioni garantite dai coniugi venditori, dato che l'immobile non solo risultava essere privo del certificato di agibilità, ma anche parzialmente abusivo e gravato da oneri e diritti di godimento di terzi. CP_ Infatti, con ordinanza n. 8/18 l' ordinava a Controparte_5 [...]
in qualità di proprietaria dell'immobile, la rimozione dei due Parte_1 cancelli di accesso alla propria abitazione, posizionati sulla corte di esclusiva proprietà sita nel Comune di Pescasseroli, nonché il ripristino dello stato dei luoghi.
A seguito di istanza di accesso agli atti, quindi, non solo Parte_1 riscontrava la difformità contestata dei cancelli di ingresso rispetto al progetto e l'assenza del certificato di agibilità, ma apprendeva anche dell'esistenza di una comunicazione, datata 22 agosto 2016, con la quale il Comune di Pescasseroli aveva già ordinato la demolizione e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi delle opere che risultavano difformi rispetto ai permessi di costruire n. 125/2006 del 30 maggio 2006 e n. 191/2007 del 20 luglio 2007, nonché delle denunce di inizio attività (DIA) del 6 agosto 2007 e del 28 febbraio 2008, consistenti nella realizzazione di due cancelli di ingresso, comminando così la sanzione amministrativa di euro 1.032,00.
Per tali ragioni, pertanto, contestava che i predetti abusi fossero Parte_1 preesistenti rispetto al momento della vendita, avendo i coniugi venditori omesso di comunicare tali difformità rispetto ai titoli abitativi.
1.2. Si costituivano in giudizio con comparsa di costituzione e risposta
[...]
e contestando, nel merito, la fondatezza della CP_1 Controparte_2 domanda di risoluzione del contratto, e deducendo che gli abusi riscontrati dalla p.A. fossero successivi alla compravendita, pertanto non a loro imputabili, e che il certificato di agibilità, pur non essendo elemento essenziale del contratto, era comunque in corso di rilascio.
1.3. A seguito di istruzione documentale e a mezzo testi, nonché a seguito dell'espletamento di CTU, la causa veniva trattenuta a decisione.
1.4. In primo luogo, il giudice di primo grado accoglieva parzialmente l'eccezione di mutatio libelli formulata dai convenuti, riscontrando come parte attrice avesse proposto una nuova domanda nella memoria ex art. 183, n. 1, c.p.c., avendo chiesto che fosse accertato “che non è stato posto a conoscenza dell'acquirente che il terreno circostante il fabbricato era oggetto di esproprio”, allargando così l'ambito di accertamento, con conseguente declaratoria di inammissibilità della relativa domanda.
Parimenti inammissibile riteneva essere anche la domanda di evizione parziale per perdita della corte sub 13 formulata dall'attrice solo in sede di comparsa conclusionale.
Il primo giudice accoglieva parzialmente anche l'eccezione di mutatio libelli formulata dall'attrice, avendo i convenuti introdotto una domanda completamente nuova in sede di precisazione delle conclusioni e, segnatamente, la seguente: “1)-
Ordinare alla IG.ra l'accesso all'immobile di sua proprietà sito in Parte_1
Pescasseroli Via Oppieto al fine di effettuare la prova fumi alla caldaia e consentire ai convenuti il completamento e la consegna della pratica di Controparte_6 agibilità dell'immobile mediante l'emissione di ogni provvedimento autorizzativo”. Dichiarate le predette inammissibilità per proposizione di nuove domande, il primo giudice procedeva all'esame soltanto di quelle ritenute ammissibili.
1.5. A fondamento della decisione di parziale accoglimento, con conseguente condanna di e al pagamento delle spese Controparte_7 Controparte_2 necessarie per l'ottenimento del certificato di agibilità/abitabilità, quantificate in euro
1.600,00, il primo giudice accertava in primo luogo che l'attrice non aveva dimostrato la sussistenza di irregolarità urbanistiche al momento dell'acquisto dell'immobile e, in particolare, la presenza di cancelli al momento della compravendita.
Inoltre, valutava che proprio la distanza temporale tra la vendita e l'accertamento delle difformità non poteva che evidenziare l'insussistenza di una presunzione favorevole in ordine all'esistenza delle difformità all'atto della compravendita e non rilevate né dal notaio rogante né dagli acquirenti stessi.
Per tali ragioni, riteneva che la presenza dei cancelli contestati non poteva costituire causa di risoluzione del contratto, né poteva fondare le relative domande di risarcimento dell'eventuale deprezzamento dell'immobile o di pagamento delle sanzioni per la rimozione degli stessi.
1.6. Relativamente alla mancanza del certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile oggetto di compravendita, il Tribunale di Sulmona chiariva che lo stesso non costituiva elemento essenziale e caratterizzante il contratto, essendo interesse dell'acquirente l'ottenimento della proprietà di un immobile che risulti idoneo ad assolvere la funzione economico sociale promessa e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
In particolare, chiariva che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, il quale ben può giustificare la risoluzione allorquando l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque l'alienante dall'obbligo di ottenere la relativa licenza. Su tale base, pertanto, riteneva che la mancata consegna del certificato di agibilità costituisse un inadempimento della parte venditrice, non avendo quest'ultima dimostrato, come da suo onere probatorio, l'adempimento di tale obbligazione, non risultando né l'avvenuta consegna della documentazione in oggetto e neppure l'avvenuto avvio delle pratiche per ottenere il suddetto certificato.
Tanto precisato, tuttavia, il primo giudice richiamava la giurisprudenza di legittimità secondo la quale la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, automaticamente, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata, in concreto, la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Facendo applicazione di tale giurisprudenza, pertanto, il Tribunale di Sulmona riscontrava che, nel caso in esame, l'inadempimento dell'obbligo di consegna di tale documentazione era qualificabile come di scarsa importanza, dato che, seppur non fosse presente il certificato di abitabilità, dalla consulenza tecnica espletata risultava non solo che vi erano le condizioni e i presupposti per il rilascio, ma anche che erano già disponibili la maggior parte dei documenti necessari per ottenere il rilascio dello stesso.
Per tale ragione, quindi, riteneva che l'inadempimento fosse di scarsa importanza dato che il certificato può essere rilasciato e che non risultava che la sua mancanza avesse determinato problematiche alla commerciabilità del bene da parte dell'acquirente, non essendo stato dimostrato che l'acquirente avesse tentato di vendere l'immobile o di affittarlo senza riuscirci.
Al contrario, il primo giudice riscontrava che aveva, con il suo Parte_1 comportamento, perpetrato l'impossibilità per il venditore di adempiere alla sua obbligazione, non consentendo l'accesso al proprio immobile per ottenere il rilascio del certificato di agibilità (verifica fumi caldaia).
Per tali ragioni, il Tribunale di Sulmona riteneva , stante la scarsa rilevanza dell'inadempimento contestato ai venditori, l'infondatezza della domanda di risoluzione del contratto di compravendita proposta dagli acquirenti. 1.7. Il giudice di primo grado accoglieva, invece, la domanda proposta di condanna dei coniugi convenuti al pagamento delle spese necessarie per l'ottenimento del certificato di agibilità, quantificati dal CTU in euro 1.600,00.
1.8. In ultimo, rigettava la domanda di risarcimento per il deprezzamento dell'immobile, anche in virtù del mancato accoglimento della domanda di risoluzione del contratto.
2. Nel proprio atto di impugnazione ha contestato la decisione, Parte_1 chiedendone la riforma sulla base di tre motivi di seguito sintetizzati:
2.1. Sul rigetto della domanda attorea per irregolarità urbanistiche: error in procedendo ed in iudicando – mancata valutazione delle allegazioni attoree e della compiuta produzione documentale – violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex art 112 c.p.c. – violazione del principio di disponibilità delle prove ex art. 115 c.p.c. – omissione di pronuncia – contraddittorietà delle motivazioni – nullità.
Con il primo motivo di gravame, l'appellante ha dedotto che il primo giudice avrebbe errato nel limitare il proprio accertamento alla parola “cancelli”, anziché
“varchi”, come precisato dall'allora attrice nelle proprie memorie, precisazione ritenuta ammissibile dal giudice non avendo quest'ultima allargato il thema decidendum (mutatio libelli), ma avendo soltanto precisato quanto già richiesto e allegato (emendatio libelli).
La sentenza impugnata, pertanto, sarebbe, secondo l'appellante, in primo luogo viziata per omessa motivazione, avendo il primo giudice prima ammesso la precisazione della domanda, per poi, tuttavia, decidere la controversia sulla scorta di una domanda non più attuale, così omettendo di valutare le prove documentali sussistenti alla luce di tale precisazione e di recepire la prova testimoniale del direttore dei lavori e dello stesso tecnico comunale.
In secondo luogo, il Tribunale di Sulmona avrebbe in maniera contraddittoria, dapprima ammesso la precisazione della domanda per poi negarla, limitandosi a considerare la sola accezione di “cancelli”, senza cogliere la ragione del provvedimento del 2016 emesso dalla P.A. e senza analizzare la testimonianza del direttore dei lavori, il quale avrebbe confermato che la planimetria del 2009 risponderebbe allo stato attuale dei luoghi, mentre le planimetrie allegate al progetto approvato del 2008 sarebbero diverse, non recando i frazionamenti delle particelle sub 13 e sub 14.
Da tale circostanza ha sostenuto di aver fornito prova sia della sussistenza degli accessi – varchi antecedentemente alla vendita, sia del provvedimento della P.A., dato che le suddette recinzioni e varchi (cancelli) della corte sub 13 erano stati oggetto del provvedimento di demolizione del Controparte_3
Ha fatto rilevare che l'ordinanza di demolizione del 22 marzo 2016, non atterrebbe all'elemento materiale dell'apposizione del cancello, bensì riguarderebbe la previsione stessa della recinzione delle corti e di varchi di accesso inevitabilmente sfocianti su proprietà comunale, opere realizzate in un momento antecedente rispetto alla stipulazione della compravendita, come provato dalla documentazione allegata e dalle dichiarazioni rese in giudizio e dunque imputabili alla parte venditrice.
In particolare, la recinzione e i varchi di accesso, pur previsti nei progetti a costruire del 2006 e del 2007, non risulterebbero rappresentati nella planimetria della variante del 2008, mentre sarebbero riportati nella planimetria del 2009 depositata al CP_3 che è stata dichiarata come allegata al rogito proprio dai venditori e che sarebbe difforme da quanto approvato.
Ne deriverebbe, quindi, che la presenza di tali varchi e cancelli non autorizzati, in quanto oneri e diritti altrui gravanti sul bene e non dichiarati, né conosciuti dall'acquirente, sarebbero causa di risoluzione del contratto di compravendita per aliud pro alio potendo essere alternativamente accolta comunque in subordine la domanda relativa al deprezzamento dell'immobile, trattandosi, come eccepito sin dall'origine di un bene qualitativamente diverso. Per tali ragioni ha sostenuto la fondatezza sia della domanda relativa al pagamento delle sanzioni amministrative che di quella di condanna al risarcimento del danno.
2.2. Sul rigetto della domanda di risoluzione per dolosa dichiarazione mendace – mancanza del certificato di abitabilità: error in procedendo ed in iudicando – erronea valutazione degli atti del giudizio – erroneità della decisione basata su ctu erronea – vizio di motivazione – contraddittorietà della motivazione – nullità.
Con il secondo motivo di appello, l'appellante ha eccepito l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che il certificato di abitabilità potesse essere concesso tardivamente.
In primo luogo, il Tribunale di Sulmona avrebbe inammissibilmente motivato per relationem facendo proprie le erronee deduzioni del CTU, il quale non avrebbe neppure fornito risposta alle osservazioni critiche depositate dal consulente di parte in merito alla difformità dello stato di fatto dell'appartamento venduto rispetto a quanto approvato a livello amministrativo.
Inoltre, il giudice avrebbe non solo fondato il proprio convincimento, sulla scarsa importanza dell'inadempimento, su documenti inammissibili perché mai entrati in giudizio entro i termini processuali, ma si sarebbe anche pronunciato su domande ed eccezioni dichiarate inammissibili dallo stesso Tribunale in merito al contestato impedimento all'accesso nell'immobile per le necessarie verifiche ai fini del rilascio del certificato di agibilità.
2.3. Sulla mancata valutazione del comportamento di mala fede dei venditori – erronea qualificazione di domanda nuova dell'accertamento incidentale – violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c.
Con il terzo e ultimo motivo di appello, l'appellante ha contestato l'impugnata sentenza per aver omesso di accertare in via incidentale l'inadempimento della parte convenuta, sostenendo l'erroneità della decisione per aver ritenuto la circostanza
“che i venditori hanno posto fine, con la vendita della e della corte Pt_3 antistante al alla lite giudiziaria sorta tra essi ed il Controparte_3 [...] stesso (cfr. all.12 fasc. attoreo) tacendo sulla stessa all'attrice”, Controparte_3 svolta correttamente in sede di precisazione della domanda e già avanzata in sede di proposizione della stessa al capo 3 dell'atto introduttivo titolato “3)- IL
COMPORTAMENTO DEI VENDITORI” e che si è resa necessaria all'esito delle contestazioni palesemente non veritiere dei convenuti in argomento, domanda nuova inammissibile e non già mera eccezione impropria (emendatio). La mancata valutazione di tale eccezione integrerebbe dunque non solo una violazione da parte del primo giudice del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ma anche della disponibilità e valutazione delle prove ai fini dell'accertamento dell'inadempimento dei venditori.
Ha contestato la decisione anche per aver rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento per aliud pro alio fondata sulla scarsa importanza dell'inadempimento. L'appellante ha dedotto a riguardo che la scarsa importanza dell'inadempimento sarebbe stata dedotta dal primo giudice sulla base di una circostanza inammissibile in quanto allegata dalla convenuta solo in sede di comparsa conclusionale e dallo stesso giudice dichiarata inammissibile.
Sicché in assenza di legittime allegazioni rituali di circostanze liberatorie del proprio inadempimento il primo giudice avrebbe deciso d'ufficio sulla base di eccezioni inammissibili e dunque non proposte, incorrendo pertanto nel vizio di ultra-petizione
, chiedendo la riforma della sentenza impugnata.
3. Gli appellati, nel costituirsi nel presente grado di giudizio, eccepita in via preliminare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 comma 2 c.p.c.; ne hanno poi contestato la fondatezza nel merito chiedendone il rigetto e proponendo, altresì, appello incidentale relativamente alla disposta compensazione delle spese legali del primo grado di giudizio e di C.t.u.
Hanno chiesto pertanto la riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Sulmona sul punto e il rigetto dell'appello principale proposto con condanna dell'appellante anche alle spese del presente grado di giudizio.
4. Assegnati alle parti i termini ex art. 352 c.p.c. e depositate le rispettive note conclusive, scritti conclusionali e note di udienza, la causa è stata trattenuta a decisione all'esito dell'udienza del 22 aprile 2025, tenuta con le modalità cartolari di cui all'art. 127 ter c.p.c.
5. L'appello è parzialmente fondato per i motivi di seguito indicati.
5.1 In via preliminare va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dagli appellati ai sensi dell'art. 342 n. 2 c.p.c. rinvenendosi dall'esame dell'atto di appello le contestazioni svolte alla ricostruzione dei fatti operata dal primo giudice ed avendo l'appellante indicato le norme che ritiene violate, non sussistendo pertanto i presupposti di inammissibilità eccepiti.
5.2 Nel merito dell'appello principale proposto deve osservarsi quanto segue.
Con il primo motivo di gravame l'appellante contesta l'impugnata sentenza per aver deciso la controversia sulla base della domanda iniziale circoscrivendo l'accertamento della fondatezza della domanda alla avvenuta apposizione dei cancelli anziché alla predisposizione dei varchi insistenti sulla corte sub 13, così come richiesto da precisazione della domanda avvenuta da parte attrice e ritenuta ammissibile dal giudice in quanto semplice emendatio.
Deduce pertanto l'appellante l'omessa motivazione del rigetto della domanda di risoluzione relativamente alla domanda precisata nonché la contraddittorietà della motivazione e la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato.
La doglianza deve ritenersi fondata, dovendo rilevarsi che il primo giudice ha motivato il rigetto delle domande proposte dall'odierna appellante sulla base del mancato assolvimento dell'onere probatorio relativo alla costruzione dei cancelli in epoca antecedente alla vendita.
Si legge infatti in sentenza: “Nel caso di specie, tuttavia, l'attrice non ha dimostrato la sussistenza delle irregolarità urbanistiche al momento dell'acquisto dell'immobile
e, in particolare, la presenza dei cancelli al momento della compravendita. Invero, dall'esame complessivo degli atti e delle dichiarazioni dei testi non può affermarsi con certezza che i cancelli di cui all'ordinanza di demolizione del 2016 fossero già presenti al momento della vendita del bene e che tale difformità non fosse conosciuta dall'acquirente.
Inoltre, proprio la distanza temporale tra la vendita e l'accertamento delle difformità non può che evidenziare l'insussistenza di una presunzione favorevole in ordine all'esistenza delle difformità all'atto della compravendita e non rilevate né dal notaio rogante né dagli acquirenti stessi.
Del resto, della presenza di tali cancelli non è fatta menzione né nel progetto di realizzazione del fabbricato né nella planimetria catastale del 2009. Ne deriva, pertanto, non solo che la presenza dei cancelli non può essere causa di risoluzione del contratto, ma anche che vanno rigettate tutte le domande relative alla richiesta di condanna al pagamento dell'eventuale deprezzamento dell'immobile o al pagamento delle sanzioni per la rimozione degli stessi”.
La domanda come precisata dall'allora parte attrice, invero, atteneva alla predisposizione non dei cancelli in sé ma dei varchi di accesso da parte della venditrice sicché l'accertamento richiesto ai fini della valutazione dell'accoglimento della domanda, e la relativa motivazione, avrebbero dovuto riguardare tale ultima circostanza, la quale deve infatti ritersi essere il vero oggetto di abuso e difformità urbanistica.
Infatti, l'ordinanza di demolizione del 22 marzo 2016, seppur richieda la rimozione dei cancelli non deve ritersi riferibile esclusivamente all'elemento materiale dell'apposizione del cancello, bensì sanziona la previsione stessa della recinzione delle corti e di varchi di accesso, inevitabilmente sfocianti su proprietà comunale, in assenza di titolo autorizzativo.
La sentenza emessa dal Tribunale di Sulmona risulta pertanto carente di motivazione in ordine alla domanda come precisata con conseguente errata valutazione delle risultanze istruttorie, ed in particolare le risultanze testimoniali che devono essere valutate in relazione al thema decidenum del giudizio così come precisato dalla attrice.
Ebbene tanto chiarito, dell'esame degli atti di causa deve, invece, ritenersi dimostrata dalla appellante l'imputabilità della costituzione di varchi e degli accessi in violazione del titolo autorizzativo in epoca antecedente alla vendita, e dunque, ad opera della parte venditrice.
In particolare, dagli atti allegati (permesso di costruire 125/2006 e variante
191/2007) risulta che il bene venduto prevedeva accessi da via Oppieto e dunque dalla corte insistente nella particella sub 13 risultando, nonostante non fosse presente nella planimetria allegata al progetto nel permesso di costruire, espressamente previsto: “Gli accessi al fabbricato sono stati previsti sulla Traversa di Via Oppieto.
Tutti gli alloggi hanno accesso indipendente e diretto dal giardino”. L'anteriorità della predisposizione degli accessi alla vendita risulta inoltre dimostrata dalla planimetria del 2009 – antecedente alla vendita intervenuta nel 2010 - dalla quale risultano le recinzioni e gli accessi contestati che è stata confermata come conforme allo stato dei luoghi attuale dai testi.
In particolare il Tecnico Comunale ha dichiarato che la planimetria del 2009 rappresenta lo stato attuale dei luoghi in difformità con quelle del 2008 e con quanto autorizzato, il Direttore dei Lavori, Ing. , il quale alla domanda di Persona_2 parte attorea di cui al capo e) “Vero che gli accessi e le opere di recinzione rappresentati dalle fotografie 1 e 4 (all.3 fasc. convenuti) - che le si mostrano sono stati realizzati al momento della costruzione del fabbricato ovvero prima del 2010?” così risponde “si è vero ricordo di sì anche se sono passati 15 anni ma mi ricorso che nel 2008-2009 furono realizzate tutte le opere comprese le divisioni tra le corti trattandosi originariamente di un unico lotto che poi è stato frazionato” e rispondendo alla domanda attorea di cui al capo g) di parte attrice: “ Vero è che
l'accesso rappresentato nella planimetria che le si mostra (all.2 fasc. convenuti) corrisponde a quello rappresentato in foto 4 (all.3 di controparte)?” risponde:” si è vero”,
Le dichiarazioni sono concordi anche con la testimonianza del geometra, il quale sul punto ha confermato la circostanza.
In virtù degli elementi probatori innanzi descritti, ed in assenza di congrua ed idonea prova contraria, tra l'altro, facilmente ostensibile da parte della convenuta, deve pertanto ritenersi dimostrata l'imputabilità in capo a quest'ultima della costruzione degli accessi e recinzioni in difformità al titolo autorizzativo rilasciato, con conseguente accertamento della responsabilità della stessa in merito alla predisposizione di accessi non autorizzati.
5.2.1. Orbene, accertata l'imputabilità delle difformità in capo alla parte venditrice deve comunque ritenersi insussistente la fattispecie dell'aliud pro alio sostenuta da parte appellante ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di vendita, richiesta anche con riferimento alla mancata sussistenza del certificato di abitabilità dell'immobile. L'odierno appellante in particolare ha richiesto la risoluzione del contratto o in via subordinata ed alternativa il deprezzamento del bene acquistato sostenendo che lo stesso non avesse le qualità essenziali promesse nel contratto di vendita e, nello specifico, che non fosse dotato del certificato di agibilità e degli accessi pedonali previsti su Viale Oppieto, relativamente ai quali gli è stata ordinata dal Comune di
Pescasseroli la rimozione.
Relativamente al primo profilo, in buona sostanza l'acquirente deduce che stante l'ordine di demolizione dei cancelli pedonali insistenti sulla corte sub 13 si ritroverebbe con un immobile senza accessi pedonali su via Oppieto invece espressamente previsti nell'atto di vendita e pertanto la venditrice avrebbe venduto l'immobile con delle caratteristiche e qualità essenziali in realtà insussistenti, deducendo altresì che se avesse avuto conoscenza della mancanza di tali accessi non si sarebbe determinato all'acquisto del bene chiedendo, pertanto, la risoluzione del contratto o in via alternativa il deprezzamento del bene.
In via di inquadramento generale giova premettere che la vendita aliud pro alio è configurabile sia nell'ipotesi in cui il bene venduto sia completamente difforme da quello contrattato appartenendo ad un genere del tutto diverso sia nell'ipotesi in cui risulti assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente.
In particolare, è necessario che il bene venduto difetti delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale oppure a quella specifica funzione che le parti abbiano assunto quale essenziale.
Nel caso in cui il bene venduto presenti, invece, dei vizi che comportino una minore utilità dello stesso determinandone la diminuzione del valore, il compratore ha diritto ai sensi dell'art. 1490 c.c., a chiedere una diminuzione del prezzo pattuito proporzionale alla diminuzione del valore derivante dalla presenza del vizio.
Relativamente all'altro profilo dedotto, in tema di vendita di beni immobili ad uso abitativo deve rilevarsi che la mancata consegna del certificato di agibilità pur costituendo inadempimento dello specifico obbligo del venditore non dà luogo alla risoluzione del contratto laddove il bene sia comunque dotato di tutti i presupposti di legge previsti per il rilascio e l'inadempimento sia dunque circoscritto alla mancata richiesta e consegna del certificato comunque ottenibile dall'acquirente.
La Suprema Corte ha infatti più volte affermato che ricorre l'ipotesi di vendita di
"aliud pro alio" qualora sussista il difetto assoluto d'abitabilità oppure l'assenza delle condizioni necessarie per ottenerla a cagione d'insanabili violazioni della legge urbanistica (Cassazione civile sez. II, 30/01/2017, n.2294), precisandosi che "... per potersi ravvisare la consegna di aliud pro alio non è sufficiente che l'immobile sia stato realizzato in maniera difforme dal progetto ma occorre che l'immobile stesso sia privo in maniera assoluta della licenza di abitabilità oppure che non sussistano le condizioni per ottenerla a causa della presenza di insanabili violazioni urbanistiche. (Cass. 27.7.2006, n. 17140; Cass. 2872/98; Cass. 13268/91).
Deve distinguersi tra il caso in cui non ricorrano in assoluto le condizioni per il rilascio del certificato a causa della sussistenza di violazioni edilizie (e cioè dall'insussistenza "in sé" dei requisiti d'abitabilità) da quello per cui, pur ricorrendo dette condizioni, il mancato conseguimento del certificato sia dovuto a ragioni ascrivibili all'inadempimento del venditore.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
cosicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (cfr. Cass. (ord.) 5.12.2017, n. 29090; Cass. 31.5.2010, n. 13231; Cass.
15.2.2008, n. 3851,)
In tale ipotesi, infatti, tramite accertamento di merito l'inadempimento può essere ritenuto di scarsa importanza in quanto non comportante uno squilibrio contrattuale delle prestazioni con esclusione del rimedio della risoluzione del contratto, potendo l'acquirente ottenere il rilascio del certificato o il pagamento del prezzo necessario per ottenerlo, oltre al risarcimento del danno qualora puntualmente dimostri di aver subito un pregiudizio a causa del ritardo nella consegna dello stesso.
Nel caso in esame risulta corretta la statuizione del primo giudice laddove ha ritenuto di scarsa importanza l'inadempimento derivante dalla mancata consegna del certificato di abitabilità e dalla presenza delle difformità ai titoli autorizzativi, i quali non risultano tali da integrare la fattispecie dell'aliud pro alio in conformità con i principi di diritto innanzi richiamati, posto che, in virtù delle risultanze peritali, questo può dalla parte essere ottenuto a seguito della eliminazione degli abusi con la presentazione della Segnalazione Certificata di agibilità per un costo di euro
1.600,00.
Per quanto attiene alla sostenuta inabitabilità dei sottotetti poi, che secondo l'appellante sarebbe ostativa al rilascio del certificato, deve rilevarsi che tramite la
DIA 7215 del 21.11.2008 risulta autorizzato il recupero abitativo del secondo piano, sicché la sussistenza di tale titolo autorizzativo deve ritenersi sufficiente a consentire il rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile come accertato dal consulente, che sul punto ha correttamente risposto al CTP riportandosi alle considerazioni espresse nella bozza inviata, risultando, inoltre, la documentazione innanzi richiamata legittimamente acquisita agli atti del processo.
Invero, deve sul punto considerarsi che la produzione della suddetta documentazione si è resa necessaria a seguito del nuovo accertamento disposto con l'ordinanza del
17.01.2023 nella quale il giudice di prime cure rilevava, all'esito dell'espletata istruttoria, la necessità dell'esperimento della consulenza tecnica al fine di valutare la sussistenza dei presupposti per il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile.
A seguito della disposizione di tale nuovo accertamento deve ritenersi, dunque, ammissibile la produzione della documentazione relativa al recupero del sottotetto in quanto dirimente ai fini dell'accertamento del possibile rilascio del certificato di agibilità e conseguentemente necessaria per la valutazione della gravità dell'inadempimento della venditrice, dovendo inoltre considerarsi, che la suddetta documentazione risulta in ogni caso liberamente consultabile in quanto depositata presso gli uffici comunali.
Per tali ragioni la sentenza emessa deve essere confermata sul punto.
Accertata l'assenza di presupposti per la risoluzione del contratto intercorso tra le parti deve ritenersi che gli inadempimenti della venditrice, attinenti alla mancanza dell'agibilità e alla parziale difformità del bene ai titoli autorizzativi, seppur non incidono a tal punto da comportare uno squilibrio delle prestazioni ai fini del rimedio risolutorio, comportano il diritto dell'appellante al deprezzamento del bene, in quanto accertata dal consulente la necessita di rimozione degli accessi, ciò all'evidenza ne comporta la diminuzione del valore nonché dell'utilità, sicché il corrispettivo pattuito di euro 250.000 deve essere ridotto con accoglimento della domanda subordinata per la somma di euro 50.000,00, ritenuta congrua come accertato dalla consulenza tecnica espletata oltre alla corresponsione della somma di euro 1.600,00 necessaria ai fini dell'ottenimento del certificato di agibilità e della somma irrogata all'appellante a titolo di sanzione amministrativa di euro 1.032,00.
Spetta altresì alla parte appellante, a titolo risarcitorio, l'importo, che si reputa equo liquidare in una somma corrispondente ad un decimo del valore del deprezzamento e dunque in € 5.000, in considerazione della sicura riferibilità alla parte venditrice tanto della non veritiera dichiarazione contenuta nell'atto pubblico di vendita sull'intervenuto rilascio dell'agibilità (invece riferibile ai soli locali al piano terra in cui è collocata la Farmacia Comunale) quanto del concreto disagio arrecato e dipeso dalla necessità di seguire le pratiche burocratiche a seguito delle diffide inoltrate dalla P.A. in relazione agli accessi dalla stessa non realizzati.
Il primo motivo di gravame deve per tutte le ragioni sin qui esposte deve trovare parziale accoglimento, con condanna degli appellati a corrispondere le somme suddette.
5.2.2. Deve invece confermarsi l'inammissibilità della domanda proposta di evizione parziale relativa alla perdita della corte esclusiva sub 13 poiché modificazione della domanda non ammissibile. 5.3. Il secondo motivo di gravame deve essere rigettato per le stesse motivazioni espresse nel primo motivo dovendo sul punto solamente precisarsi che la statuizione del giudice, nonché la motivazione della stessa, fondate sulla base delle risultanze peritali, risultano conformi ai dettami della Suprema Corte, la quale ha in merito precisato con la sentenza n. 12195 del 6 maggio 2024, che il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che, nella relazione, abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive.
Nel caso di specie, infatti, contrariamente a quanto dedotto dall'appellante il ctu ha risposto alle osservazioni formulate delle parti rielaborando alcuni punti e confermando per il resto la consulenza emessa, la quale pertanto deve ritenersi legittima e idonea fonte di convincimento.
Da ultimo, deve essere disattesa anche la doglianza con la quale l'appellante sostiene che il giudice ha posto a fondamento della decisione una domanda o eccezione dei convenuti precedentemente ritenuta inammissibile poiché tardiva.
Invero, ciò che il primo giudice ha ritenuto inammissibile è la domanda di condanna dell'attrice all'ordine di accesso all'immobile e non la mera circostanza difensiva allegata di impossibilità di procedere alla richiesta del certificato di agibilità a causa del comportamento ostativo dell'attrice, stesso dicasi per la produzione della relativa documentazione compiutamente autorizzata dal primo giudice al fine di esperire correttamente la consulenza tecnica richiesta, i quali risultano dunque legittimamente prodotti in atti in quanto essenziali allo svolgimento della consulenza.
Per tali ragioni il secondo motivo di gravame deve essere disatteso.
5.4. Parimenti infondato risulta essere il terzo motivo di appello con il quale l'appellante contesta la decisione del primo giudice circa l'inammissibilità della domanda relativa alla vendita alla farmacia comunale sostenendo si trattasse di una mera emendatio del motivo di cui al capo 3 dell'atto introduttivo riguardante la mala fede della venditrice.
Sul punto deve rilevarsi che l'appellante con la precisazione in oggetto ha richiesto in via incidentale l'accertamento della circostanza che i venditori hanno posto fine, con la vendita della e della corte antistante al alla lite Pt_3 Controparte_3 giudiziaria sorta tra essi ed il stesso (cfr. all.12 fasc. attoreo) Controparte_3 tacendo sulla stessa all'attrice, introducendo invero un tema di indagine completamente nuovo rispetto al capo 3 dell'atto introduttivo con il quale si doleva esclusivamente dei doveri di buona fede e correttezza da parte dei venditori relativamente alle lamentate irregolarità edilizie e alle dichiarazioni relative alla sussistenza del certificato di agibilità.
5.5. L'appello principale, assorbita ogni altra istanza o richiesta, deve essere parzialmente accolto con riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Sulmona relativamente all'accoglimento della domanda subordinata di deprezzamento del bene, con conseguente condanna dell'appellata alla corresponsione in favore dell'appellante della somma complessiva di euro 57.632,00.
6. L'accoglimento parziale dell'appello principale, e dunque, l'accertata sussistenza di inadempimento da parte della venditrice comporta il rigetto del motivo di appello incidentale con il quale l'appellata ha richiesto la riforma della sentenza relativamente alle spese derivanti dall'esperimento della consulenza tecnica, essendo la stessa resasi necessaria a causa del proprio inadempimento, sicché la sentenza deve essere confermata sul punto.
7. Le spese del presente grado di giudizio, in virtù dell'accoglimento parziale dell'appello proposto, devono essere compensate tra le parti per 1/3 e per la restante parte poste a carico della parte appellata, così come liquidate in dispositivo ad eccezione della fase istruttoria non svolta in questa sede.
8. Si rinvengono inoltre i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
30/5/2002, n. 115 relativamente all'appello incidentale proposto per il versamento di ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione da parte degli appellati-appellanti in via incidentale.

P.Q.M.

La Corte d'Appello definitivamente pronunciando,
1) accoglie parzialmente l'appello principale e rigetta quello incidentale, e conseguentemente condanna gli appellati al pagamento in favore dell'appellante della complessiva somma di euro 57.632,00 oltre interessi maturati e maturandi sino al soddisfo;

2) Condanna gli appellati alla rifusione dei 2/3 delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio in favore dell'appellante, che liquida per l'intero, per il primo grado in complessivi euro 10.860,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, I.V.A.
e C.P.A. come per legge e per il presente grado di giudizio in complessivi € 8.470,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
30/5/2002, n. 115 per il versamento di ulteriore somma pari al contributo unificato dovuto per la stessa impugnazione da parte degli appellati-appellanti in via incidentale.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 20.06.2025
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Mariangela Fuina
Il Presidente
Dott.ssa Barbara Del Bono