R E P U B B L I C A I T A L I A N A
CORTE D'APPELLO DI MESSINA
Seconda Sezione Civile
La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, composta da
Dott.ssa Vincenza Randazzo Presidente
Dott. Giuseppe Minutoli Consigliere
Dott.ssa Maria Luisa Tortorella Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nel giudizio iscritto al n. 30/2024 R.G.A.C., promosso da
(c.f. ), elettiv.te Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliata in Via Piccolo Torrente Pagliara 16, Roccalumera (ME), presso lo studio dell'Avv. Carmelo Saitta che la rappresenta e difende per procura in atti, appellante, contro
(c.f. ) e CP_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
(c.f. , elettiv.te domiciliati in Viale Cadorna 39, Messina, CodiceFiscale_3 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Santo Russo che li rappresenta e difende per procura in atti, appellati, avente ad oggetto: servitù (appello avverso la sentenza n. 2249/23 R.S. del
Tribunale di Messina).
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa.
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 5 gennaio 2024 Parte_1
ha proposto appello avverso la sentenza n. 2249/23 R.S. con la quale il
[...]
Tribunale di Messina ha rigettato l'actio negatoria servitutis proposta dalla odierna appellante, condannandola al pagamento delle spese processuali in favore
1 di e . Il Tribunale premetteva che la CP_1 Controparte_2
, “a sostegno delle proprie pretese esponeva di essere proprietaria di Parte_1 un lotto di terreno, sito in S. Teresa di Riva, via Fiorentino, ricadente alla part.
938 del foglio 10 del Catasto;
di aver ottenuto il rilascio della concessione edilizia n. 1818 del 25/01/2007, in forza della quale realizzava sul predetto terreno tre distinti corpi di fabbrica a più elevazioni fuori terra;
che, in particolare, sul lotto denominato C era stato eretto un corpo di fabbrica di proprietà di ella attrice, mentre sul lotto B veniva costruito un fabbricato di proprietà di e;
che entrambi gli edifici CP_1 Controparte_2 erano regolari e conformi alla previsione progettuale assentita.
Lamentava, tuttavia, che il fabbricato degli odierni convenuti era dotato di una scala esterna, posizionata al confine con il lotto dell'attrice e ad una distanza inferiore di 1,5 mt dallo stesso in violazione dell'art. 905 c.c.; da detta scala i predetti esercitavano una indebita servitù di affaccio sulla proprietà della deducente. Riteneva, in particolare che la circostanza che la scala fosse prevista nel progetto assentito con la concessione edilizia, non poteva giustificare
l'indebita veduta e creazione di una servitù, che avrebbe dovuto essere eliminata tramite l'apposizione di schermi di impedimento all'affaccio.
Adiva, dunque, l'intestato Tribunale al fine di ottenere l'accertamento della illegittimità della veduta esercitata dai convenuti e, per l'effetto, la loro condanna ad apporre sulla scala esterna degli schermi impeditivi dell'affaccio; chiedeva, inoltre, il risarcimento per l'indebita ingerenza prodotta a danno della proprietà dell'attrice.
Si costituivano in giudizio e CP_1 Controparte_2 chiedendo il rigetto delle domande proposte ex adverso. Al riguardo, esponevano che la , a seguito di progetto redatto nel 2002 dall'arch. , Parte_1 Per_1 otteneva concessione edilizia n. 1632 del 16/09/2002 per la realizzazione di tre corpi di fabbrica sul terreno edificabile sito alla part. 983 del foglio 10; tale particella veniva dalla stessa attrice frazionata nelle particelle 1450, 1451, 1452,
1453 con tipo di frazionamento n. 2933/02 dell'Ufficio Tecnico di Messina del
10/10/2002; con contratto pubblico in notar Persona_2 dell'8/11/2002, la vendeva ai coniugi convenuti la porzione di terreno Parte_1
2 edificabile sulla quale era prevista la costruzione del Corpo B (in specie, il terreno corrispondente alla particella 1451); dopodiché, i coniugi presentavano al Comune istanza per la voltura a loro nome della concessione relativa al corpo
B e davano in appalto i lavori per la realizzazione del rustico;
tuttavia, il cantiere veniva posto sotto sequestro poiché la redazione degli elaborati progettuali aveva fornito una falsa rappresentazione dei luoghi con riferimento alla strada
d'accesso agli immobili;
la concessione edilizia veniva dunque revocata;
definito il procedimento penale, la presentava un progetto di variante alla Parte_1
Commissione Edilizia Comunale, la quale dava parere favorevole nella seduta del
27/03/2006 a condizione che venisse fatta istanza per il rilascio di una nuova concessione;
la , unitamente ai convenuti e agli acquirenti degli altri Parte_1 lotti, presentavano una nuova istanza di concessione edilizia identica alla precedente, con l'unica modifica afferente alle strade di accesso agli immobili.
Deducevano, pertanto, che la scala esterna era contemplata sin dal progetto originario presentato dall'attrice e assentito dal Comune”.
Il giudice di primo grado ha rigettato le domande formulate dalla Parte_1 affermando che, con l'atto di compravendita dell'8 novembre 2002 in Notar
le parti avevano convenzionalmente costituito una servitù a favore Per_2 dell'edificio da costruire sull'area acquistata dai coniugi con il Controparte_3 predetto atto l'appellante aveva alienato ai coniugi odierni appellati un'area edificabile con annesso progetto edificatorio già assentito e, avendo le parti dato esplicitamente atto nel contratto di compravendita del progetto relativo alla realizzazione del corpo di fabbrica B con le caratteristiche dettagliate nel progetto allegato, avevano inteso riconoscere il diritto dell'acquirente di realizzare detto corpo di fabbrica munito della scala esterna di accesso sostanziantesi in una servitù di veduta a carico del fondo servente (pag. 6 sentenza).
Con il primo motivo di gravame la ha lamentato la violazione degli Parte_1 artt. 905, 1029 e 1031 c.c. per avere erroneamente il giudice di prime cure ritenuto che con l'atto di compravendita dell'8 novembre 2002 in Notar le parti Per_2 avessero convenzionalmente costituito una servitù a favore dell'edificio da costruire sull'area acquistata dai coniugi;
l'appellante ha Controparte_3
3 evidenziato che lo stato di fatto riscontrato dal c.t.u. era difforme rispetto al progetto richiamato dalle parti nell'atto di compravendita e che, in ogni caso, i progetti vengono approvati fatti salvi i diritti dei terzi sicché, anche se nel progetto non era stata indicata alcuna schermatura della scala, ciò non escludeva il diritto della a pretenderne dagli appellati la collocazione a tutela del rispetto Parte_1 delle distanze. Ha chiesto quindi, in riforma della sentenza impugnata,
l'accoglimento dell'actio negatoria servitutis svolta in primo grado.
e , costituendosi, hanno contestato la CP_1 Controparte_2 fondatezza del gravame chiedendone il rigetto.
L'appello è infondato.
Il Tribunale di Messina, nella sentenza impugnata, ha ritenuto che “l'esplicito richiamo nella premessa del contratto di compravendita dell'8 novembre 2002 al progetto di cui detto (cfr. pag. 1 “…è stato redatto dall'architetto Per_3
un progetto, per la costruzione di tre corpi di fabbrica per civile
[...] abitazione a più elevazioni fuori terra, denominati lotto “A”, “B” e “C”, progetto per il quale è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di Santa Teresa di
Riva concessione edilizia n. 1632 in data 16 settembre 2002;”) valga a riconoscere l'utilitas in favore del costruendo fabbricato e che con la successiva edificazione dello stesso detta servitù, fino a quel momento oggetto di un rapporto obbligatorio, sia venuta ad esistenza. Inoltre emerge univocamente dallo stesso contratto la volontà della venditrice di cedere ai coniugi Parte_1
la porzione di terreno (particella 1451), con annesse servitù Parte_2 sulla porzione di fondo residua in sua proprietà derivanti dallo stato dei luoghi
(posizione delle particelle confinanti) e dalle caratteristiche del costruendo fabbricato denominato lotto “B” di cui al progetto espressamente richiamato (cfr. ultimo periodo della premessa a pag. 1 dove si dà atto che “la signora Parte_1 intende vendere ai coniugi la porzione di terreno
[...] Parte_2 individuata dalla particella 1451, sulla quale in conformità al citato progetto è prevista la realizzazione del corpo di fabbrica denominato lotto “B”…)”.
La ricostruzione operata dal giudice di primo grado deve ritenersi immune da censure.
4 La S.C., con orientamento costante, ha affermato che ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale non si richiede l'uso di formule sacramentali o di espressioni formali particolari, essendo sufficiente che dall'atto scritto si desuma la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, sempre che l'atto abbia natura contrattuale, che rivesta la forma stabilita dalla legge ad substantiam e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco, anche se il contratto sia diretto ad altro fine (Cass. Civ. Sez. 2, 30 luglio 2024 n. 21254; Cass. Civ. Sez.
2, 27 aprile 2018 n. 10169; Cass. Civ. Sez. 2, 28 aprile 2011 n. 9475).
Nel caso in esame le parti hanno stipulato un contratto di compravendita avente ad oggetto un'area edificabile in relazione alla quale l'originaria proprietaria, odierna appellante, aveva già presentato un progetto assentito che prevedeva la realizzazione della scala in muratura oggetto di contestazione a distanza inferiore a quella prevista dall'art. 905 c.c. rispetto al confine con l'immobile ; Parte_1 si tratta quindi di un atto avente natura contrattuale e la volontà delle parti
(l'alienante quale proprietaria del fondo che sarebbe divenuto servente e gli acquirenti quali proprietari del fondo che sarebbe divenuto dominante) appare inequivoca avendo le stesse fatto espresso riferimento al progetto avente ad oggetto la realizzazione del corpo di fabbrica denominato lotto B.
Le censure svolte dall'appellante non colgono nel segno.
In ordine alla difformità dello stato di fatto rispetto al progetto richiamato nel contratto di compravendita, riscontrata dal c.t.u. nominato nel giudizio di primo grado, la stessa deve ritenersi irrilevante ai fini della decisione.
Il c.t.u., infatti, dopo aver precisato che rispetto alle previsioni progettuali anche la posizione della scala esterna del corpo “B” è stata leggermente modificata, ha tuttavia evidenziato che le differenze sopra descritte riscontrate tra previsioni progettuali e stato di fatto, non hanno generato, a parere della scrivente , la condizione attuale per cui i signori esercitano dalla loro CP_1 scala esterna una veduta diretta sul fondo della . Tale condizione Parte_1 infatti risultava già in essere nel progetto approvato con C.E. n.1818 del
25/01/2007, nel quale la scala esterna di pertinenza del corpo “B” era stata
5 progettata ad una distanza , misurata nel punto più vicino al confine , pari a m
1.20 minore della distanza prevista dall'art. 905 del c.c. (pag. 8 rel. c.t.u.).
Il Tribunale, inoltre, contrariamente a quanto prospettato dall'appellante, ha ritenuto che la costituzione della servitù a favore dell'immobile dei Pt_2
non derivasse dalla adesione delle parti in causa al progetto approvato ma
[...] dal contratto di compravendita nel quale la , nell'alienare ai coniugi Parte_1 appellati l'area sulla quale sarebbe stato realizzato il corpo B secondo il progetto da lei presentato e già assentito, aveva fatto espresso riferimento a tale progetto, esprimendo così un consenso alla costituzione di una servitù a favore del costruendo edificio corpo B a carico del suo fondo.
Il c.t.u. ha altresì rilevato che dall'analisi degli elaborati progettuali allegati alla C.E. n.1632 sub1 del 07/01/2003 e alla C.E. n.1818 del 27/01/2007 non sono state riscontrate previsioni progettuali relative a possibili schermature delle scale esterne dei tre corpi di fabbrica. Non sono state rilevate disposizioni specifiche né nel piano regolatore generale né nel regolamento edilizio Comunale, che impongano l'obbligo di realizzare apposite schermature (pag. 11 rel. c.t.u.).
La ritenuta costituzione convenzionale della servitù a favore dell'edificio dei coniugi odierni appellati esclude che l'appellante possa chiedere la schermatura della scala, trattandosi di pretesa incompatibile con il prestato consenso all'imposizione di un peso sul suo immobile.
L'appello deve, pertanto, essere rigettato.
Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
Deve inoltre trovare applicazione l'art. 13 D.P.R. n. 115/02 che dispone che
“quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis”.
Deve quindi darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente;
l'obbligo di pagamento, a carico della appellante, sorge ex lege al momento del deposito del presente provvedimento.


P.Q.M.


6 La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 2249/23 R.S. emessa dal Tribunale di Messina, così provvede: rigetta l'appello proposto da;
Parte_1 condanna l'appellante al pagamento delle spese del giudizio liquidate, a favore dell'Avv. Giuseppe Santo Russo, procuratore degli appellati e distrattario ex art. 93 c.p.c., in € 5.809,00 per compensi (valori medi dello scaglione di riferimento), oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Visto l'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/02, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicabilità di tale norma.
Messina, 8 ottobre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
(dott.ssa Maria Luisa Tortorella) (dott.ssa Vincenza Randazzo)
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