REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI TRAPANI SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Federica
Emanuela Lipari, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1762 /2021 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, rappresentati e difesi, Parte_5 Parte_6
congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti e Piera Stabile, ed Parte_6
elettivamente domiciliati in Alcamo nella via Monte Bonifato 112/D e nel Corso
Generale Medici n. 10, giusta procura in atti
ATTORI
, rappresentata e difesa dall'avv. Anna Maria GR ed elettivamente Parte_7
domiciliata in Palermo, nel viale Strasburgo n. 277, giusta procura in atti
CONVENUTA
E CON
, rappresentato e difeso dall'avv. Anna Maria GR ed Controparte_1
elettivamente domiciliata in Palermo, nel viale Strasburgo n. 277, giusta procura in atti;

e
Anna Maria GR, rappresentata e difesa, ex art. 86 c.p.c., da sé stessa, ed elettivamente domiciliata in Palermo, nel viale Strasburgo n. 277, giusta procura in atti
INTERVENIENTI VOLONTARI CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta ex art. 127 ter cpc cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Va preliminarmente rilevata l'inammissibilità della seconda comparsa conclusionale e della seconda memoria di replica depositate dal codifensore della parte attrice, avv. Stabile, considerato il pacifico indirizzo giurisprudenziale secondo cui “La presenza in giudizio di più difensori della stessa parte non autorizza i medesimi a moltiplicare gli atti tipici previsti dalla legge per la difesa dell'assistito, in quanto il potere di compiere l'atto si riferisce al diritto della parte di difendersi e contraddire, che è unico anche se la parte è assistita da più avvocati”
(cfr. Cass. 14172/24).

2. Tanto premesso va rilevato che, a seguito della sentenza parziale resa in data
27.7.2024, la materia del contendere residua in ordine alla domanda di divisione giudiziale delle aree comuni alle parti nonché sulla domanda riconvenzionale di rimborso di quota parte dei consumi idrici dal 2014 al 2019.
Quanto al primo profilo, con ordinanza del 27.7.24 è stato conferito incarico al
CTU di procedere a stilare progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro, previa valutazione della comoda divisibilità dei beni in comune (cfr. relazione ing. del 27.12.24 e relazione integrativa del 22.4.25). Per_1
Ora, va premesso che con la detta statuizione parziale è stata accertata la comproprietà (di tipo condominiale) del vano scala ed è stato escluso il ricorrere di una comunione sul vano garage (identificato al al fg. 2, pt. 60, sub.5, Cat. CP_2
C6), riconosciuto, di contro, quale pertinenza esclusiva dell'appartamento di piano terra.
Orbene, alla luce delle contestazioni emerse in sede di operazioni peritali, va precisato di tale vano garage non fa parte anche la rampa di accesso. Infatti, come pure chiarito dal CTU, vero è che tale rampa risulta raffigurata nelle planimetrie del piano seminterrato, ma tale dato non vale di per sé ad includerla nel locale cantinato, facendo questa piuttosto parte dell'area circostante al fabbricato in comproprietà tra le
2 odierne parti in causa (cfr. pag. 10 relazione integrativa del 22.4.25: “la rampa è considerata catastalmente come area comune intorno all'edificio condominiale. La rampa, ovviamente, consente l'accesso al garage, ma ricade, tecnicamente, su area comune).
Tale rampa, infatti, non viene espressamente menzionata in seno all'atto di compravendita del 5.6.2014 rogato in Notaio (cfr. all. 5 fascicolo Persona_2
parte convenuta), non potendosi ritenere questa effettivamente inglobata e parte integrante de locale cantinato solo perché raffigurata nelle planimetrie allegate all'atto di acquisto.

2.1. Sempre preliminarmente va evidenziato che la comproprietà sul vano scala, lastrico solare e sulla cisterna idrica deve ritenersi di tipo condominiale.
Secondo l'art. 1117 c.c. “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
Va osservato che secondo l'orientamento dominante della giurisprudenza di legittimità, il non necessita di un atto formale di costituzione, dovendosi Parte_8
ritenere che lo stesso sorga ipso facto quando le porzioni di un edificio siano assegnate a proprietari diversi, sicché, per effetto di tale assegnazione, si origina la presunzione
3 legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso, salvo che dal titolo non Parte_8
risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (cfr. Cass. 5335/2017;
Cass: 26766/2014).
Dunque, ciò che qualifica come condominiale un bene è la relazione di accessorietà
o di collegamento strumentale dello stesso con le singole unità immobiliari, nel senso che il bene è strutturalmente o funzionalmente necessario per l'esistenza o il godimento delle porzioni di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 27363/2021).
Coerentemente, è stato evidenziato che “l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale” (Cass. 133/2017; Cass. 20593/2018).
Tra i beni che si presumono condominiali rientra certamente il lastrico solare, in quanto trattasi di bene che ha una obiettiva destinazione a servizio e utilità dei singoli appartamenti in quanto dato dalla superficie terminale dell'edificio con funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari (cfr. sul punto ex multis Cass.
22339/2019; Cass. 8014/2018), le cisterne (funzionali all'approvvigionamento idrico degli appartamenti), ed anche le scale (cfr. Cass. 4664/2016: “le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio, costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, fra le parti comuni, anche se sono poste a servizio solo di alcuni proprietari dello stabile”), come peraltro già riconosciuto con sentenza parziale.
Qualificati tali beni come condominiali, in quanto tali risultano soggetti alla disciplina dell'art. 1119 c.c. Tale norma stabilisce che “Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”.
4 Ora, secondo quanto affermato dalla Suprema Corte, “L'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il
"consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria. (cfr. Cass. 26041/2019; Cass. 4817/2024).
Orbene, sebbene il consulente nominato abbia, in prima battuta, provveduto alla formulazione di ipotesi divisionali improntate al “criterio della massima indipendenza di fruizione degli immobili divisi”, così includendovi anche il vano scala ed il lastrico solare, va evidenziato che tali beni non risultano effettivamente suscettibili di divisione alla luce del sopra richiamato criterio normativo dell'uso più incomodo;
è proprio dai progetti di divisione presentati dal CTU con la prima relazione del 27.12.24 – che non hanno nemmeno trovato piena adesione dalle parti in causa – che emerge la non divisibilità dei detti beni, considerato l'evidente riduzione della loro funzionalità e le maggiori difficoltà di fruizione e godimento degli stessi nell'ipotesi di una loro divisione (avuto riguardo, in particolare, alle prospettate alternative modalità di accesso al lastrico solare per la parte non assegnataria della scala, connotate da un utilizzo certamente più incomodo rispetto a quello ad oggi sussistente).
Anche per quanto attiene la cisterna comune, le parti non hanno manifestato adesione alla proposta di una divisione “in natura” della stessa in quanto antieconomica, tenuto conto della natura, tipologia e costi dei lavori necessari come indicati dal CTU cfr. pag. 8 e 9 relazione integrativa del 22.4.25). Alla luce di ciò anche tale bene, funzionalmente destinato a servire entrambi gli appartamenti, si appalesa come indivisibile, e ciò tanto più che a fronte della mancata disponibilità della parte attrice di acquistare il 50% della quota di proprietà dei convenuti.
Come espressamente rammentato in seno all'ordinanza contenente i quesiti peritali
(cfr. ordinanza del 27.7.24), infatti, “In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose
5 comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 cod. civ. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione” (cfr. Cass.
867/2012).
Va, pertanto, affermata la indivisibilità del lastrico solare, del vano scala e della cisterna idrica, beni condominiali che dovranno restare in comproprietà tra le parti.

3. Ciò posto, è necessario verificare il quomodo della divisione del terreno circostante l'edificio in questione (censito al catasto al foglio 2 part.lla 60, sub 1).
Come è noto, costituisce principio giurisprudenziale pacifico quello secondo cui
“In tema di divisione di cose comuni, il principio dell'art. 1114 cod. civ., per il quale la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in porzioni corrispondenti alle quote dei partecipanti, non esclude la possibilità del ricorso al correttivo dei conguagli in denaro, previsto dall'art. 728 cod. civ.” (cfr. Cass. 2117/1995); parimenti consolidato è l'assunto in base al quale il criterio dell'estrazione a sorte previsto, nel caso di uguaglianza di quote, dall'art. 729 c.c. – applicabile anche all'ipotesi di divisione di beni comuni in virtù del rinvio recettizio ex art. 1116 c.c. – non ha carattere assoluto ma solo tendenziale, ed è pertanto derogabile sulla base di valutazioni discrezionali, afferenti sia a ragioni oggettive legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, sia anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità (cfr. Cass. 11857/2021).
Ora, il CTU ha messo in luce come, nella fattispecie, “il terreno attorno all'edificio risulta essere fruito di fatto in modo distinto tra i condomini, con una zona d'uso promiscua nel retro del fabbricato destinata a giardino con due alberi, con la presenza di un manufatto in muratura di modeste dimensioni destinato a forno a legna, ormai in disuso. Il lotto presenta, a nord est, due accessi carrabili e pedonali usati da GR, il primo verso mare è un ingresso carrabile per un piazzale pavimentato per tutta la lunghezza del lotto, con qualche fioriera ai margini, che permette un accesso secondario al piano terra all'appartamento. di P.T. L'altro accesso carrabile consente di accedere alla
6 rampa di raccordo col garage seminterrato di GR (foto 12). Queste porzioni del lotto di fatto sono solo utilizzate dai signori GR. Alla porzione di lotto a sud ovest si può accedere da un cancello pedonale comune ai condomini, posto in prossimità della scala e pianerottolo di accesso ai due appartamenti, e anche da un altro accesso carrabile che permette di immettersi nella parte pavimentata con i veicoli a motore. Dietro questa parte pavimentata sono presenti aiole e giardino con una doccia esterna all'angolo sud-ovest del lotto;
questa porzione di lotto a ovest, di fatto, viene fruita dai sigg.ri et altri”. Pt_1
Considerata, dunque, tale attuale fruizione suddivisa degli spazi comuni come già operata dalle parti, considerata altresì la realizzazione di lavori e opere dalla parte convenuta nella porzione di terreno utilizzata dalla stessa (con costi pari ad € €
15.717,74 come documentati agli all. 20-24), e la precipua ubicazione delle aperture e vedute degli appartamenti distribuite sul retro giardino (e la relativa disponibilità espressamente manifestata dalla parte convenuta al pagamento di un maggior conguaglio al fine di veder garantito e tutelato il proprio diritto alla privacy), è opportuno procedere alla divisione del terreno secondo il progetto di divisione n. 3 di cui alla relazione integrativa depositata in data 22.4.25, con cui il consulente – sulla scorta di una relazione puntualmente motivata in ordine ai criteri di stima utilizzati per la determinazione del valore dei beni da dividersi e per la quantificazione dei conguagli in denaro – ha individuato le aree da assegnarsi alle odierne parti in causa.
Tale ipotesi divisionale tiene, infatti, maggiormente conto della attuale utilizzazione degli spazi da parte di ciascuno dei proprietari, con attribuzione delle aree oggetto di opere di miglioramento e sistemazione alla parte che le ha realizzate (con conseguente esclusione di diritto al rimborso per le spese sostenute), e delle ragioni anche di privacy legate alle vedute nella parte retrostante l'edificio di cui parte convenuta ha chiesto espressamente tutela, con previsione di un conguaglio – a fronte della differenza di una porzione di terreno di circa 14.18 m² - a favore degli odierni attori.
In particolare, ferma restando la comunione sulla cisterna, scala, lastrico solare e considerata la rampa di accesso al garage come bene comune facente parte del lotto di
7 terreno da dividere, tale progetto n. 3 è rappresentato graficamente nell'All. A-3 (cui espressamente si rinvia) tracciando in rosso la zona assegnata a parte convenuta ed in blu quella assegnata a parte attrice. Il CTU ha provveduto a descrivere e dettagliare tale progetto divisionale affermando che “La condivisione della scala, imporrà anche la comunione dell'accesso pedonale per entrambe le parti (segnato con il n.9 in planimetria), identificando gli accessi con cancelletto alle proprietà esclusive delle parti a seguito della divisione. La dividente, viene fissata a 5.58m dal lato nord-est del fabbricato, come riportato nella relazione di CTU depositata agli atti di causa. […] Mantenendo la dividente come da CTU depositata, si avrà differenza di circa 14.18 m² di terreno a sfavore di pertanto si prevede un conguaglio Parte_9
economico di € 2.126,25 a favore di . Parte_9
Va, dunque, disposta l'assegnazione a parte convenuta dell'area tracciata in rosso nell'All. A-3 della relazione integrativa del CTU depositata il 22.4.25, e dell'area in blu a parte attrice, che avrà diritto di percepire un conguaglio di € 2.126,25 da parte convenuta.

4. Deve, infine, trovare accoglimento la domanda volta al rimborso pro quota delle spese relative ai consumi idrici dal 2014 al 2019, pari a complessivi € 239,06, di cui parte convenuta ha documentato l'integrale esborso (cfr. all. 42). Tale circostanza, nemmeno precipuamente contestata dagli attori, non risulta sconfessata dalla asserita turnazione di dette spese, in assenza di alcun riscontro documentale sul punto. Gli attori vanno, dunque, condannati al pagamento in favore di parte convenuta della somma di € 119,53 (pari alla metà del suddetto importo).

5. Va, da ultimo, rilevata l'inammissibilità delle domande nuove formulate dalle parti solo in seno alle comparse conclusionali, in particolare delle domande di parte attrice aventi ad oggetto la chiesta condanna della controparte “a ripristinare, a loro spese, per la cisterna comune il contatore della fornitura pubblica dell'acqua” e
“Vietare ai sig.ri GR di rimuovere le griglie delle c.d. “bocche di lupo” per aprire le finestre del seminterrato”, e le domande di parte convenuta (e degli intervenuti) volte ad ottenere la dismissione dell'attuale motore della cisterna, delle bombole dal vano
8 sottoscala e alla condanna di parte attrice alla installazione di un nuovo allaccio idrico
(formulate a pag. 25 della comparsa conclusionale).

6. Deve essere, infine, respinta la domanda di condanna avanzata, ex art. 96 c.p.c., da parte convenuta non ricorrendo i presupposti di cui alla richiamata norma, la quale
– nel disciplinare come figura di danno extracontrattuale la responsabilità processuale aggravata per mala fede o colpa grave della parte soccombente in un giudizio di cognizione – non deroga al principio secondo il quale colui che intende ottenere il risarcimento dei danni deve dare la prova sia dell'an che del quantum, ed il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultino elementi atti ad identificarne concretamente l'esistenza (cfr., ex plurimis, Cassazione civile, sez. III, 27.2.1980 n. 1384).
Detta condanna, quale sanzione dell'inosservanza del dovere di lealtà e probità cui ciascuno è tenuto, non può derivare solo dal fatto della prospettazione di tesi giuridiche non condivise dal giudice, occorrendo che l'altra parte deduca e dimostri nell'indicato comportamento la ricorrenza del dolo o della colpa grave, nel senso della consapevolezza, o dell'ignoranza, derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle suddette tesi.
L'accoglibilità di detta domanda è quindi condizionata alla dimostrazione di specifici presupposti, individuabili nel dolo o nella colpa grave di controparte nonché nella dimostrazione dell'effettiva e concreta esistenza di un danno conseguenziale al comportamento di quest'ultima.
Nel caso di specie, invece, la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. non risulta corredata da idonei elementi atti a dimostrare il ricorrere dell'elemento soggettivo
(dolo o colpa grave) in capo agli attori, ed appare, pure, radicalmente sfornita di ogni elemento probatorio per quanto attiene all'elemento oggettivo (entità del danno sofferto).

7. Per quanto attiene alle spese di lite – considerato l'integrale rigetto delle domande di parte attrice, salvo per la domanda di divisione cui parte convenuta ha
9 aderito, e visto l'accoglimento parziale delle domande formulate in via riconvenzionale da quest'ultima – queste vanno compensate nella misura di 1/3, mentre la restante frazione va posta a carico degli attori, in solido tra loro, e liquidata come in dispositivo ai sensi del DM 147/22.
Le spese di CTU, già liquidate come da separato decreto, vanno definitivamente poste a carico delle parti nella misura del 50% a carico di parte attrice e del 50% a carico di e delle parti intervenute. Parte_7


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
- dispone lo scioglimento della comunione del terreno distinto al Catasto del
Comune di San Vito Lo Capo al foglio 2 part.lla 60, sub 1 tra le odierne parti in causa, mediante assegnazione alla parte attrice della porzione segnata in blu di cui all'all. A-3 del progetto divisionale n. 3 della relazione integrativa del CTU depositata in data
22.4.25 cui espressamente si rinvia, e assegnazione a parte convenuta della porzione segnata in rosso di cui all'all. A-3 del già citato progetto divisionale n. 3;
- dichiara che parte convenuta è tenuta a corrispondere in favore Parte_7
degli attori, a titolo di conguaglio, l'importo pari ad euro 2.126,25, oltre interessi legali dal dì della sentenza sino al soddisfo;

- condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore di Parte_7
della somma di € 119,53, oltre interessi legali dal dì della sentenza sino al soddisfo;

- condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento in favore di e Parte_7
degli intervenienti dei 2/3 delle spese di lite che liquida in € 6.094,66 oltre rimborso spese forfettarie in misura pari al 15% del compenso, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta;

- pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, definitivamente a carico delle parti nella misura del 50% a carico di parte attrice e del 50% a carico di Pt_7
e delle parti intervenute.
[...]
10 - rigetta ogni altra domanda.
Trapani, 11/07/2025
IL GIUDICE
Federica Emanuela Lipari Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dott.ssa Federica Emanuela Lipari, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.

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