R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai signori magistrati
Dr. GEREMIA CASABURI Presidente, est.
Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere,
Dr. BIAGIO R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 1700/2022 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'esito della udienza sostituita da note scritte ex art. 127 ter c.p.c del 17 settembre 2025, con ad oggetto: appello avverso sentenza Tribunale di Roma n. 14820/2021 e vertente tra c.f. , p.iva , rappresentata e difesa Parte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 dall'avv. Silvio Carloni
- Appellante –
E
c.f. quale Titolare dell'Azienda agricola di De MA Controparte_1 C.F._1
Stefano, p.iva , rappresentato e difeso dagli avv.ti Vincenzo Sabia e Laura Minoli P.IVA_3
- Appellato/Appellante –
E nei confronti p.iva , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2 P.IVA_4
ES AT
– Appellata –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
- La convenne in giudizio la Parte_1 Controparte_2
e chiedendo la risoluzione della compravendita stipulata con quest'ultimo il 16 Controparte_1 maggio 2019, in esecuzione del contratto preliminare del 24 maggio 2018, con il quale cedette al
[...] n compendio agricolo a fronte del prezzo di € 1.380.000,00. Contestualmente alla stipula di CP_1 detto contratto, il ottoscrisse un mutuo agrario con la per un CP_1 Controparte_2 valore di € 1.300.000,00, assistito da ipoteca. La erogò una somma in preammortamento, ma CP_2 non eseguì il pagamento alla venditrice e il 28 giugno 2019 risolse il mutuo.;
- Il Tribunale accolse la domanda di risoluzione del contratto di compravendita stipulato il 16 maggio 2019 tra la e poiché l'acquirente non pagò la gran parte del Parte_1 Controparte_1 prezzo di € 1.380.000,00, versando solo € 32.687,50. Il saldo avrebbe dovuto essere corrisposto tramite mutuo con la , che però risolse il contratto e non erogò le somme. Controparte_2
Il primo giudice escluse la tesi dell'accollo liberatorio paventata dall'acquirente e ritenne la quietanza rilasciata dalla venditrice priva di effetti liberatori, pronunciando quindi la risoluzione per grave inadempimento e condannando lla restituzione del compendio agricolo. La domanda di CP_1 cancellazione dell'ipoteca fu dichiarata improcedibile, mentre il Tribunale riconobbe solo il danno da mancata percezione del reddito, respingendo le altre voci per carenza di prova e mancata esecuzione del sequestro giudiziario;

- propose appello la per i motivi di seguito scrutinati, chiedendo la Parte_1 parziale riforma della sentenza di primo grado e nel giudizio così introdotto e iscritto al ruolo generale n. 1700/2022 si costituirono la;
CP_1 CP_1 Controparte_2
- a sua volta, propose appello avverso la predetta sentenza, chiedendone Controparte_1
l'integrale riforma per i motivi che saranno esaminati e nel giudizio R.G. 1727/2022 si costituirono la e la;
Parte_1 Controparte_2
- i due procedimenti sono stati riuniti con provvedimento del 13 settembre 2022 e, all'esito dell'udienza di discussione del 17 settembre 2025, sostituita (ex art. 127 ter c.p.c.) da note scritte, la causa è stata assegnata in decisione, con i termini ridotti di cui all'art. 190 c.p.c.;
Ritenuto che:
- La riunione delle impugnazioni proposte separatamente contro la stessa sentenza rappresenta uno strumento alternativo e concorrente di attuazione del principio di unità del giudizio di gravame ex art. 335 c.p.c., il quale soccorre quando non può trovare applicazione la modalità di impugnazione in via incidentale stabilita dall' art. 333 c.p.c., ma la norma si ritiene applicabile anche alle impugnazioni che siano state proposte autonomamente in violazione dell' art. 333, realizzando effetti di sanatoria della relativa invalidità. Quando due impugnazioni investono lo stesso provvedimento la riunione è sempre obbligatoria (arg. ex. Cass. civ. 9 luglio 2024 n.18708);
- così respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello della società formulata dal Pt_1 [...] che ne contesta la natura incidentale in quanto notificato per secondo, sebbene a distanza CP_1 di pochi giorni, l'ordine logico della trattazione impone la previa disamina dell'appello da questi proposto;

- con il primo motivo di gravame, educe che il Tribunale avrebbe erroneamente Controparte_1 ritenuto sussistente l'inadempimento, poiché al momento della proposizione della domanda di risoluzione non era scaduto il termine per il pagamento di € 65.000,00 e le ulteriori rate di € 80.000,00 erano future e non ancora esigibili. Sottolinea che la venditrice avrebbe agito sulla base di una mera presunzione di inadempimento futuro, ritirando i titoli cambiari e impedendo l'adempimento;
- il motivo è infondato;

- la giurisprudenza è granitica nel ritenere che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (cfr. ex plurimis Cass. civ., n. 3373/2010; in termini Cass. civ. n. 9351/2007; nonché n. 20073/2004);
- nella specie, il mancato pagamento del prezzo residuo, ma a ben vedere pressoché totale, dovuto per l'acquisto dell'immobile da parte dell'acquirente in possesso del bene sin dalla data di stipula del negozio, costituisce inadempimento grave e idoneo a giustificare la risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1455 c.c.;
- né questa Corte condivide l'argomentazione dell'appellante secondo cui, al momento della domanda di risoluzione, l'inadempimento non si fosse ancora pienamente concretizzato. Come correttamente ritenuto dal primo giudice, l'inadempimento, infatti, sussiste ed è grave, poiché l'acquirente non ha corrisposto la gran parte del prezzo di vendita del complesso agricolo, pari a € 1.380.000,00. A fronte di tale importo, sono stati versati solo € 32.687,50 mediante due assegni, mentre il saldo avrebbe dovuto essere pagato tramite mutuo ipotecario con la Controparte_2
(€ 1.203.312,50) e con pagamento dilazionato di € 144.000,00. Il mutuo, tuttavia, è stato risolto
[...] per il peggioramento della solvibilità del compratore, sicché la somma non è mai stata erogata e le rate non sono state pagate. L'acquirente non ha provato l'adempimento, anzi ha ammesso la mancata corresponsione degli importi, né ha versato la parte di prezzo dovuta direttamente, confermando la volontà di non adempiere agli obblighi assunti;

- con il secondo motivo di appello, lamenta che il primo giudice avrebbe omesso di CP_1 pronunciarsi sulle domande proposte contro la con la comparsa di Controparte_2 costituzione in primo grado, volte ad accertare l'illegittimità della risoluzione del mutuo del 28 giugno 2019 e l'inapplicabilità della clausola risolutiva, imputando alla banca il primo inadempimento per mancato pagamento delle somme dovute alla venditrice;

- con il terzo motivo, l'appellante evidenzia che il contratto di mutuo, qualificabile come mutuo di scopo convenzionale, si era perfezionato con la dazione della somma, come attestato dall'atto pubblico, e la costituzione del fondo cauzionale non ne sospendeva l'efficacia. La banca, agendo in mala fede, avrebbe violato l'obbligo di garantire l'acquisto del complesso agricolo, bloccando le somme su un conto inaccessibile e richiamando immotivatamente una clausola risolutiva, vanificando così lo scopo dell'operazione;
- con il quarto motivo di gravame, lamenta che il Tribunale avrebbe trascurato il collegamento negoziale tra mutuo e compravendita e frainteso le conclusioni della convenuta, che miravano a mantenere entrambi i contratti e a ottenere l'adempimento da parte della banca;

- i motivi, scrutinati congiuntamente in virtù della loro stretta connessione, sono infondati;

- giova preliminarmente ribadire che, per costante giurisprudenza “la fattispecie del collegamento negoziale è configurabile anche quando i singoli atti siano stati stipulati tra soggetti diversi, purché essi risultino funzionalmente connessi e tra loro interdipendenti, per il raggiungimento dello scopo perseguito dalle parti” (cfr. ex multiis, Cass. civ. n. 12454);
- nella specie, trattasi di un contratto di mutuo fondiario agrario, stipulato con lo scopo di reimpiegare la somma per l'acquisto di un complesso agricolo e tuttavia, pur a voler ritenere esistente il collegamento negoziale tra le fattispecie citate, tanto non vale a fondare automaticamente una responsabilità dell'istituto di credito nei confronti di parte acquirente, posto che dalla disamina dei due contratti non emerge alcun obbligo a carico della banca di garantire il buon fine della compravendita;

- in particolare, l'art. 17 del contratto di mutuo, rubricato: “risoluzione del contratto per inadempimento degli obblighi a carico della parte mutuataria e/o del garante e per ritardato pagamento…” prevede che “la Banca avrà diritto di risolvere il contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. qualora: … si verifichino eventi tali da incidere negativamente sulla situazione patrimoniale, finanziaria od economica del beneficiario o sei garanti in modo tale da porre in pericolo il soddisfacimento delle ragioni del credito della Banca…” oppure tra l'altro “la parte mutuataria subisca protesti, procedimenti conservativi o sia soggetta a procedure concorsuali, compresa l'amministrazione controllata o ipoteche giudiziali”;
- ebbene, la si è correttamente avvalsa della clausola, in quanto la richiesta di mutuo era stata CP_2 inizialmente respinta a causa della complessa situazione economico-patrimoniale e dei protesti pendenti sull'azienda agricola e solo successivamente, accertata la regolarizzazione, l'istituto decise di accordare fiducia all'azienda e procedere alla stipula del contratto. Tuttavia, a seguito della registrazione di nuovi protesti a carico del sig. la sospese l'erogazione e risolse formalmente il contratto. Alla luce dei CP_1 CP_2 suesposti accadimenti, pienamente rientranti nell'area di operatività dell'art. 17 del contratto, l'operato dell'istituto di credito non può che essere qualificato come pienamente conforme ai principi di correttezza;

- né sussiste un vizio di omessa pronuncia da parte del primo giudice, il quale ha nondimeno esaminato le contestazioni mosse dall'odierno appellante nei confronti della evidenziando, con motivazione che CP_2 questa Corte condivide e fa propria, che “la tesi del econdo la quale nel contratto di vendita sarebbe CP_1 contenuto un patto di accollo liberatorio in forza del quale l'obbligo di pagamento della somma di € 1.203.312,5 sarebbe stato assunto dalla banca direttamente nei confronti del venditore, che avrebbe a sua volta liberato la parte acquirente, non trova riscontro nel contratto di vendita”.
Ancora ritenuto che:
- così respinto l'appello proposto da occorre passare alla disamina dell'appello proposto Controparte_1 dalla volto alla riforma parziale della sentenza di primo grado;
Parte_1
- con il primo motivo di gravame, l'appellante deduce che, in caso di risoluzione per inadempimento, spetti il risarcimento del danno e che l'omesso pagamento del prezzo da parte del sig. mponga tale ristoro. CP_1 Contesta la valutazione del Tribunale che, pur riconoscendo la potenziale fondatezza della pretesa, ha rigettato la domanda per carenza istruttoria, attribuendo alla società attrice un concorso di colpa per il ritardo nel sequestro. L'appellante insiste anche sul danno da perdita di valore del bene, non eliminato dalla retroattività della risoluzione, e sulla perdita patrimoniale derivante dalla mancata disponibilità del prezzo, documentata con perizia e atti contabili, essendo tale somma destinata a finanziare l'attività imprenditoriale;

- il motivo è infondato;

- va in primis evidenziato come la previsione dell'art. 1218 c.c. esonera il creditore dell'obbligazione asseritamente non adempiuta dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non da quello di dimostrare il
“nesso di causa tra la condotta del debitore e l'inadempimento, fonte del danno di cui si chiede il risarcimento, atteso che il cosiddetto "assorbimento" del nesso eziologico nell'inadempimento non deve essere inteso come sua irrilevanza tanto sul piano sostanziale quanto in punto di ricadute di carattere processuale e di distribuzione dell'onere probatorio, bensì come prova "evidenziale" della sua esistenza, giustificata dal fatto che quel nesso, di norma, non è funzionalmente scindibile dall'inadempimento, in quanto quest'ultimo si sostanzia nella lesione dell'interesse del creditore che a sua volta identifica l'evento di danno” (cfr. Cass. civ., n. 12760/2024)
- in altri termini, la norma codicistica prevede solo una presunzione di colpevolezza a carico della parte contrattuale inadempiente e non fa venir meno l'onere probatorio - a carico del creditore che lamenta il danno
- sull'eziologia dell'evento subito. Pertanto, il ristoro dei pregiudizi, patrimoniali e non, passa attraverso un preciso onere di allegazione e di prova che fa capo al soggetto che agisce in giudizio al fine di ottenere il risarcimento di tutti i pregiudizi subiti a causa dell'evento lesivo subito;

- è d'uopo, inoltre, ribadire che l'art. 1227, secondo comma, cod. civ., escludendo il risarcimento per il danno che il creditore avrebbe potuto evitare con l'uso della normale diligenza, non si limita ad esigere dal creditore la mera inerzia di fronte all'altrui comportamento dannoso, ma gli impone, secondo i principi di correttezza e buona fede di cui all'art. 1175 cod. civ., una condotta attiva o positiva, diretta a limitare le conseguenze dannose di quel comportamento (cfr. Cass. civ. n. 26639/2013) concernente solo le attività non gravose, né eccezionali, o tali da non comportare notevoli rischi o sacrifici (arg. ex. Cass. civ., n. 4865/2016);
- nel caso di specie, è del tutto sfornita di prova la prospettazione del presunto danno patrimoniale patito dall'appellante, articolato in diverse voci ed in particolare:
• con riferimento al danno da perdita del reddito riveniente dal complesso immobiliare agricolo, il patrimonio della società è reintegrato per effetto della risoluzione della vendita e Pt_1 la restituzione dell'immobile, sicché l'appellante avrebbe dovuto fornire elementi da cui accertare la sussistenza di un pregiudizio ulteriore posto che, pur potendo la liquidazione avvenire in via equitativa, il danno non può essere identificato con l'evento. Corretta è la statuizione del primo giudice sul punto, anche laddove ritiene che “una parte del danno è imputabile alla stessa società attrice, perché il sequestro aveva lo scopo di consentire la gestione dell'azienda agricola da parte di un custode e l'accantonamento del reddito a favore dell'avente diritto…”;
• la perdita di valore del complesso agricolo nel lasso di tempo trascorso dalla data della vendita e quella della riconsegna è puramente ipotizzata, al pari della perdita totale del bene, mentre la titolarità della proprietà, grazie all'efficacia retroattiva della risoluzione, si deve considerare conservata ininterrottamente dalla parte venditrice;

• rispetto alla mancata disponibilità finanziaria del prezzo della vendita, la richiesta si fonda su una mera ipotesi di investimento della somma non introitata, priva di qualsivoglia riscontro concreto. Non è risarcibile il danno pari al prezzo pattuito nella vendita risolta, poiché si tratterebbe di un importo che la parte non può pretendere avendo optato per la risoluzione;

- con il secondo motivo, l'appellante contesta l'esclusione di responsabilità della che avrebbe CP_2 ingenerato affidamento sulla solvibilità dell'acquirente e sull'efficacia del pagamento differito, partecipando alla stipula e deliberando il mutuo senza adeguate verifiche sui protesti. Tale condotta avrebbe indotto la società a trasferire la proprietà prima di ricevere il prezzo, subendo danni per la successiva revoca del finanziamento. Si lamenta inoltre che il Tribunale abbia limitato l'esame alla responsabilità da contatto sociale, trascurando il profilo extracontrattuale;

- il motivo è infondato;

- pacifica è la giurisprudenza in punto di affidamento, espressione del principio dell'apparenza del diritto, il quale trova applicazione quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un errore scusabile del terzo circa la corrispondenza del primo alla realtà giuridica, sicché “il giudice deve procedere all'indagine non solo sulla buona fede del terzo, ma anche sulla ragionevolezza del suo affidamento, che non può essere invocato da chi versi in una situazione di colpa, riconducibile alla negligenza, per aver trascurato l'obbligo, derivante dalla stessa legge, oltre che dall'osservanza delle norme di comune prudenza, di accertarsi della realtà delle cose” (cfr. ex plurimis Cass. civ. n. 6563/2016);
- la responsabilità per lesione dell'affidamento (legittimo) di una delle parti, insorge allorquando tra le parti medesime siano quantomeno intercorse trattative giunte ad uno stadio tale da giustificare oggettivamente l'affidamento nella conclusione del contratto, inoltre che una delle parti abbia interrotto le trattative, eludendo le ragionevoli aspettative dell'altra (arg. ex Cass. civ. n. 27262/2023);
- nella specie, non è provato che la abbia partecipato alle trattative intercorse tra le parti, intervenendo CP_2 nel regolamento negoziale, come si evince dal contratto di compravendita, solo quale mandataria del compratore, incaricata di eseguire a favore del venditore il pagamento di una parte considerevole del prezzo. Pertanto, prescindendo dal titolo di responsabilità, nessun affidamento legittimo è stato ingenerato nei confronti della;
Pt_1
- parimenti infondate e irrilevanti ai fini del decidere sono le richieste istruttorie formulate dall'appellante;
- l'esibizione della documentazione bancaria e contabile comprovante i ricavi ottenuti dal dalla CP_1 vendita dei Kiwi per l'annata 2019 e seguenti, non è utile al fine di calcolare il danno conseguente al mancato incasso conseguito, posto che l'appellante avrebbe potuto (e dovuto) fornire le scritture attestanti i costi della precedente gestione dell'azienda agricola, oltre ai ricavi ottenuti in passato mediante la vendita dei prodotti agricoli;

- né le CTU richieste possono supplire a carenze documentali e probatorie che avrebbero dovuto essere colmate dall'appellante, non essendo ammissibile una consulenza tecnica meramente esplorativa;

- al rigetto dell'appello segue la condanna delle appellanti in solido al pagamento delle spese nei confronti della , del tutto estranea alle vicende di causa in punto di responsabilità, mentre Controparte_2 deve essere disposta la compensazione tra e attese le Controparte_1 Parte_1 ragioni della decisione e la soccombenza reciproca;
sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u ai sensi dell'art. 13 quater D.p.r. 115/2002.

P.Q.M

Rigetta entrambi gli appelli e condanna gli appellanti in solido alla refusione delle spese in favore della
[...]
che liquida in euro 5.000,00 oltre competenze di legge, compensa per il Controparte_2 resto. Sussistono i presupposti per il raddoppio del c.u. ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater D.p.r. 115/2002. Roma, data del deposito Il Presidente rel. (dr. G. Casaburi)