N. 3330/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente
Dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
Dott.ssa Mariacristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3330/2021, decisa all'udienza del 19.11.2025, avente ad
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
TRA
(C.F. ), rapp.ta e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
WA RI ( presso il quale elett.te domiciliata in Napoli al C.F._2
Largo Sermoneta n. 24 pec: Email_1
APPELLANTE
E
(C.F. ), elett.te dom.to in Napoli alla via Controparte_1 C.F._3
Caserta al Bravo n.84/C presso lo studio dell'Avv. Antonio Giacco (Cod. Fisc.
che lo rappresenta e difende C.F._4
pec, Email_2
APPELLATO

CONCLUSIONI:
Per appellante: come da note di trattazione scritta Per appellato: come da note di trattazione scritta

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n. 5819/2021, il Tribunale di Napoli ha così provveduto: A) rigettata ogni avversa richiesta e deduzione, in accoglimento parziale della domanda personale di rilascio avanzata dal ricorrente, ha accertato il diritto di quest'ultimo di ottenere il rilascio dell'appartamento sito in Napoli, Via S. Andrea Avellino, n. 11 a decorrere dal 13.02.2021;
B) per l'effetto ha ordinato a di restituire immediatamente ad Parte_1 CP_1 il predetto appartamento libero e vuoto da persone e cose;
C) ha rigettato la
[...] richiesta avanzata dall'attore di corresponsione dell'indennità di occupazione;
D) ha compensato integralmente tra le parti le spese di causa.

2. Avverso tale pronuncia, depositata il 21.06.2021, con ricorso depositato in data
21/07/2021 e notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, in data
28/7/2021, ha proposto, con contestuale istanza di sospensione Parte_1 dell'efficacia esecutiva della sentenza, appello, deducendo a sostegno tre motivi:
2.1 Con il primo motivo, l'appellante deduce la nullità della sentenza e/o del procedimento, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e 4, per essersi il Tribunale pronunziato oltre i limiti della domanda in palese ed evidente violazione degli artt. 112 e 420 c.p.c.
Il Giudice del primo grado ha errato nell'accogliere domanda personale di rilascio avanzata dal ricorrente – appellato, di occupazione senza titolo, poiché detta pronuncia è stata formulata in ordine ad una domanda inammissibile, in quanto la stessa implica una mutatio libelli, poiché fondata su una causa petendi ed un petitum totalmente diversi rispetto alla domanda principale di risoluzione del contratto per inadempimento, implicitamente contenuta nella richiesta di convalida di sfratto per morosità e che pertanto non poteva essere proposta per la prima volta con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata dalla controparte nella fase di merito ed all'esito del mutamento di rito.

2.2 Con il secondo motivo, l'appellante ha sostenuto che il Giudice di prime cure ha errato nel sancire che il diritto della convenuta non poteva essere opposto al terzo acquirente, mortis causa, in virtù di successione di laddove, agli atti del Persona_1 giudizio non è stata prodotta una idonea documentazione attestante la veridicità della proprietà, limitandosi, controparte a depositare la sola certificazione catastale della de cuius Da ciò discende, inevitabilmente, il difetto di legittimazione ad agire Persona_1 dell'appellato nel proporre il giudizio di primo grado.

2.3. Con il terzo motivo di gravame, la ha contestato che, contrariamente a Pt_1 quanto sostenuto dal giudice di prime cure, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale con data certa è intervenuto con la sentenza di separazione del
14/5/2015, sicché è da tale data che andrebbero calcolati i nove anni stabiliti dalla giurisprudenza di legittimità ai fini dell'opponibilità a terzi del provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

3. si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello. Controparte_1

4. La Corte di Appello di Napoli ha rigettato l'istanza promossa dall'appellante ritenendo insussistenti le condizioni.

5. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con ricorso depositato in data 21/07/2021, risultando rispettato il termine di decadenza, decorrente dalla notifica della sentenza impugnata avvenuta in data
23/06/2021.

6. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto da Parte_1
è infondato e va disatteso per i seguenti motivi.
[...]

7. Con la prima doglianza ha anzitutto evidenziato che il giudizio di Parte_1 primo grado è stato introdotto dall'appellato all'unico scopo di chiedere l'intimazione di sfratto per morosità, con contestuale richiesta di convalida ex art. 658 c.p.c., basata sulla esistenza di un contratto verbale di locazione ad uso abitativo ex art. 2, comma I, Legge n.
431/98 decorrente dal 29/11/2016 e come tale denunciato e registrato dal solo locatore presso l'Agenzia delle Entrate di Casoria al n. 6430/3T e che solo, con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., oltre ad essere stata reiterata in via principale dalla controparte la richiesta di convalida di sfratto per morosità, è stata proposta in via subordinata, e non alternativa, come trascritto nella sentenza impugnata, la domanda volta ad accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo dell'immobile in questione a far data dal
14/05/2015 data di pubblicazione della sentenza di separazione giudiziale.
Ciò posto, ha affermato che il Giudice del primo grado ha errato nell'accogliere la domanda personale di rilascio avanzata dal ricorrente – appellato, di occupazione senza titolo, poiché detta pronuncia è stata formulata in ordine ad una domanda inammissibile, in quanto la stessa implica una mutatio libelli, poiché fondata su una causa petendi ed un petitum totalmente diversi rispetto alla domanda principale di risoluzione del contratto per inadempimento, implicitamente contenuta nella richiesta di convalida di sfratto per morosità e che pertanto non poteva essere proposta per la prima volta con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata dalla controparte nella fase di merito ed all'esito del mutamento di rito.
Tale motivo di appello è infondato e non può trovare condivisione.
Ed invero, nonostante alcuni arresti in senso contrario (fra i quali Cass. 27 maggio 2003,
n. 8411 e 31 maggio 2005, n. 11596), l'evoluzione della giurisprudenza della Suprema
Corte è nel senso che, nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova (Cass. 3 maggio 2004, n. 8336; 29 settembre 2006, n. 21242; 9 novembre 2006, n. 23908; 28 giugno 2010, n. 15399;
Cassazione civile sez. III, 23/06/2021, n.17955 - si tratta di un orientamento che risale a
Cass. 16 giugno 1972, n. 1879 e che si è mantenuto costante negli anni successivi, nonostante i menzionati arresti contrari).
Si è affermato in questo quadro che, nel procedimento per convalida di sfratto,
l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cod. proc. civ., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle (Cass. 20 maggio 2013, n. 12247; 16 dicembre 2014, n. 26356).
Consequenzialmente al convenuto è consentito proporre la domanda riconvenzionale entro il termine per il deposito della memoria integrativa (Cass. 30 giugno 2005, n. 13963).
Difatti, in generale la modificazione della domanda, relativamente a uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa - petitum e causa petendi -, è ammissibile se, così modificata, risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che essa solamente comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
D'altro canto, la possibilità di mutamento della domanda appare in linea anche con il principio di conservazione degli atti ed economia processuale, in quanto non avrebbe senso costringere l'intimante locatore a proporre una domanda nuova in altro processo davanti ad altro giudice, sacrificando i principi del giusto processo, oltre quelli citati.
Quindi, allorquando la domanda nuova sia in qualche modo collegata a quella originaria introdotta nel procedimento sommario e rimanga immutato l'elemento identificativo soggettivo delle personae, riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con la convalida e/o sia comunque ad essa collegata (connessa a vario titolo), e soprattutto che la domanda modificata si presenti certamente connessa quantomeno in termini di alternatività non sussiste una inammissibilità della stessa (cfr. Cassazione civile sez. III, 28/02/2023, n.5955).
Ebbene, nel caso di specie, occorre rilevare che, a fronte della domanda della parte locatrice volta a far dichiarare la risoluzione del contratto per morosità, Parte_1 ha eccepito la nullità del contratto di locazione invocato dall' siccome
[...] CP_1 mai stipulato, nonché ha dedotto di abitare da più di trent'anni nell'immobile in oggetto in ragion del diritto di comproprietà del marito: più precisamente ha dedotto che il rapporto di occupazione in questione “era stato riconosciuto al marito della intimata in ragione del proprio diritto di proprietà sull'appartamento medesimo senza l'obbligo di corrispondere alcun emolumento economico in favore dei restanti comproprietari dal momento che il marito, attualmente Controparte_2 separato dalla avrebbe dovuto provvedere al mantenimento della moglie e della figlia minore Pt_1 oltre al versamento della somma di euro 200 per l'occupazione dell'appartamento”.
in conseguenza delle difese svolte dalla dopo aver Controparte_1 Pt_1 precisato che , consorte della appellante, già in data 03/6/2015, aveva Controparte_2 venduto al proprio germano la quota pari a 4/48 (quattro quarantottesimi) Persona_2 dell'immobile per cui è causa, ha ribadito che il contratto verbale di locazione intercorrente con la convenuta in relazione all'appartamento sito in Parte_1
Napoli alla via S. Andrea Avellino n.11 - piano terra è stato denunciato e registrato dal comproprietario – locatore ed istante in data 29/11/2016 all'Agenzia Controparte_1 delle Entrate alle medesime condizioni economiche previgenti con , Controparte_2 consorte separato della cui la stessa è succeduta ex art. 6 Legge Parte_1 n.431/98 nel rapporto di locazione, stante il reiterato rifiuto della predetta di sottoscrivere la relativa scrittura privata di locazione
Dunque, fatta applicazione dei principi sopra esposti al caso di specie, nulla ostava a che la parte locatrice – in conseguenza dell'avversa eccezione di nullità del contratto verbale di locazione, nella denegata ipotesi in cui non si dovesse attribuire valore di accordo di locazione alla “denuncia di contratto verbale” effettuata da Controparte_1 proponesse altresì la domanda di accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Napoli alla via S. Andrea Avellino n. 11 piano terra, a far data quantomeno dal
14/5/2015, data di pubblicazione della sentenza di separazione nella quale veniva disposta l'assegnazione alla stessa della casa coniugale ed il suo subentro ex lege nel rapporto di occupazione dell'immobile prima facente capo al marito . Controparte_2
Tale domanda, invero, fondata sul medesimo fatto storico della conclusione di un contratto verbale di locazione, prima con il , cui sarebbe subentrata la CP_2 Pt_1 non ha dato vita ad una nuova pretesa, non essendosi aggiunta alla prima domanda, con vulnus difensivo per la controparte, ma si è posta logicamente in posizione alternativa o sostitutiva della prima, ancorchè formulata in via subordinata.
Non vi è difatti alcun dubbio che l'accoglimento della domanda di restituzione dell'immobile sine titulo esclude l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione e viceversa, non potendosi le due domande cumularsi.
Tale conclusione peraltro risulta coerente con i principi affermati da Cass., S.U. n.
12310/2015, giacchè -nella specie- la domanda di nullità del contratto e di conseguente condanna al rilascio è risultata comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e non ha determinato la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali (cfr. Cassazione civile sez. III,
23/06/2021, n.17955, in una ipotesi del tutto analoga).

8. Parte appellante ha dedotto, poi, che il Giudice di prime cure ha errato nel dichiarare la legittimazione ad agire dell'appellato nella sua qualità di comproprietario del bene di cui intende ottenere il rilascio, laddove anche uno solo dei comproprietari, è legittimato a far valere diritti in ordine al bene.
Ed invero, a parere dell'appellante, contrariamente a quanto statuito dal primo Giudice, vi sarebbe un evidente difetto di legittimazione attiva, poiché, nel giudizio di primo grado, risultano documenti non autentici sulla veridicità della proprietà, avendo l'appellato prodotto una copia informale della certificazione catastale della de cuius madre Per_1
senza aver prodotto concretamente la denuncia di successione. Ha aggiunto che, in
[...] tema di rivendicazione della proprietà degli immobili non assume alcun valore probatorio la circostanza che una persona sia considerata titolare di quel diritto reale perché il suo nominativo è accostato a quell'immobile nella documentazione catastale.
La presente censura è infondata per i seguenti motivi.
Deve premettersi che, come ricordato da Cass. Sez. Un. 7305 del 2014, "l'azione personale di restituzione, come già dice il nome, è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel trades la qualità di proprietario". Il fondamento dell'azione di restituzione, sempre per riprendere la motivazione della citata decisione, è da ravvisare "nell'invalidità oppure nell'esaurimento, per risoluzione, per rescissione, per esercizio della facoltà di recesso, per decorso del termine di durata e così via, del rapporto di natura obbligatoria in base al quale il convenuto aveva conseguito la detenzione del bene".
Entrando quindi nel merito della censura, va evidenziato che, nella memoria integrativa,
l' , dopo aver contestato l'asserzione secondo cui avrebbe CP_1 Parte_1 occupato l'immobile da oltre trent'anni laddove in realtà ciò sarebbe avvenuto solo a far data dal 26/2/2004, come risultante certificato di residenza storico della medesima in atti, ha ribadito l'esistenza di un contratto verbale di locazione intercorrente con la convenuta in relazione all'appartamento sito in Napoli alla via S. Andrea Avellino Parte_1
n.11 - piano terra, denunciato e registrato dal comproprietario – locatore ed odierno istante in data 29/11/2016 all'Agenzia delle Entrate alle medesime Controparte_1 condizioni economiche previgenti con , consorte separato della Controparte_2 Parte_1 cui la stessa è subentrata ex art. 6 Legge n.431/98 nel rapporto di locazione,
[...] stante il reiterato rifiuto della predetta di sottoscrivere la relativa scrittura privata di locazione.
È allora evidente che la pretesa di restituzione per la mancanza di titolo attuale in ordine alla detenzione trova la sua radice nella improduttività di effetti giuridici dell'originario contratto verbale di locazione, la cui esistenza storica costituisce oggetto dell'allegazione della parte istante (cfr. Cassazione civile sez. III, 18/03/2022, n.8885). In conclusione, l'azione proposta dall' ha comunque natura personale di CP_1 restituzione e in tali termini è stata correttamente valutata dal giudice del merito.
Difatti, leggesi nella sentenza impugnata: “la domanda attrice di rilascio per occupazione senza titolo deve essere qualificata come azione personale di restituzione dell'immobile, risultando dimostrata la consegna di quest'ultimo, in maniera consenziente da parte dei comproprietari tutti, anche del dante causa dell'odierno attore, al coniuge della convenuta per consentire il godimento esclusivo a quest'ultimo in qualità di comproprietario del bene”.
In ogni caso, deve osservarsi che, dalla certificazione notarile ipocatastale attestante le risultanze dei registri immobiliari e delle visure castastali relativamente ai beni immobili ricompresi nell'asse ereditario della dante causa per un periodo Persona_1 ultraventennale, redatta in data 01/3/2016 dal notaio Avv. Nicola Rotondano, si evince che la predetta de cuius era titolare del diritto di comproprietà indivisa pari a 17/96 dei fabbricati con annesso giardino siti in Napoli alla via S. Andrea Avellino n.11, tra cui rientra l'appartamento al piano terra oggetto del presente procedimento (cfr. pagina 9 della relazione notarile).
A ciò si aggiunga inoltre che ai sensi dell'art. 476 c.c. l'esercizio dell'azione giudiziale avente ad oggetto la restituzione in proprio favore di un bene caduto in successione da parte del chiamato all'eredità devolutasi per legge costituisce accettazione tacita dell'eredità medesima con il riconoscimento del titolo di erede – comproprietario in capo all'istante.
Tali considerazioni, a parere della Corte, sono idonee a fondare la legittimazione attiva dell'appellato nel presente giudizio di restituzione.
Consegue da quanto innanzi che il motivo di appello de quo non può trovare accoglimento.

9. Nel medesimo motivo di doglianza, la ha evidenziato che il giudice di prime Pt_1 cure avrebbe reso una motivazione contraddittoria rispetto all'assegnazione della casa coniugale alla stessa in virtù del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi resa in data 14/05/2015.
In particolare, ha evidenziato che la giurisprudenza ha costantemente precisato che, in tale ipotesi, viene a determinarsi una vera e propria successione nel contratto di locazione ex lege a favore del coniuge assegnatario, con estinzione del rapporto in capo al conduttore originario e senza possibilità di reviviscenza dello stesso, neppure nel caso di abbandono dell'abitazione da parte del nuovo conduttore (in tal senso cfr. Cass. n. 1423 del 21 gennaio 2011).
Ha poi sottolineato che, avendo il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale data certa, lo stesso è opponibile al terzo acquirente dopo tale data, fino a nove anni dall'assegnazione.
Di conseguenza, contrariamente a quanto statuito dal Giudice di prime cure, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale con data certa è intervenuto con la sentenza giudiziale di separazione tra i coniugi resa il 14.05.2015 e, non già, come erroneamente sancito nel provvedimento impugnato con ordinanza di assegnazione, tant'è che per ammissione della stessa controparte la quota di proprietà dell'appartamento oggetto di causa di spettanza al sig. (coniuge della ricorrente) veniva Controparte_2 trasferita al germano a distanza di un mese dal deposito della sentenza Persona_2 giudiziale.
Pertanto, ha osservato che i nove anni dovrebbero decorrere dalla data di cessione del bene immobile o in alternativa, alla ipotesi di deposito del provvedimento giudiziale, dalla data certa di assegnazione della casa coniugale con il deposito della sentenza n. 7286/2015 del 14/05/2015.
Tale motivo di appello è infondato e non può trovare accoglimento.
Ed invero, si osserva, innanzitutto che, secondo la giurisprudenza consolidata, condivisa dal Collegio, il provvedimento di assegnazione della casa familiare - pronunziato ai sensi dell'articolo 155 c.c., comma 4, in causa di separazione personale dei coniugi, o della L. 1 dicembre 1970, n. 898, articolo 6, comma 6, (come sostituito dalla L. 6 marzo 1987, n. 74, articolo 11,), nel giudizio di divorzio -, in quanto avente per definizione data certa, è opponibile, anche se non trascritto, al terzo che abbia acquistato la casa in epoca successiva ad esso, nel termine di nove anni dalla data dell'assegnazione; e, se trascritto
(come consentito dalla sentenza C. Cost. n. 454/1989), anche oltre i nove anni.
Il provvedimento opponibile, nei suddetti termini, al terzo acquirente dell'immobile non è soltanto la sentenza che definisce il giudizio di separazione o di divorzio, ma anche quello provvisorio (anch'esso comunque trascrivibile), pronunziato dal presidente del tribunale ai sensi dell'articolo 708 c.p.c. e L. n. 898 del 1970, art. 4, comma 8, e successive modifiche.
Si legge, infatti, nella motivazione della richiamata sentenza S.U. n. 11096/2002, che
"l'esigenza di assicurare l'effettività del godimento dell'assegnatario... ha chiaramente indirizzato la scelta legislativa... accordando al coniuge assegnatario un titolo legittimante comunque opponibile al terzo successivo acquirente, senza soluzione di continuità dal momento dell'emissione del provvedimento, così da porlo al riparo da iniziative dell'altro coniuge proprietario idonee a frustrare anche immediatamente la statuizione del giudice": scelta legislativa che, invece, sarebbe facilmente eludibile se il provvedimento presidenziale provvisorio di assegnazione della casa coniugale non fosse opponibile e trascrivibile (Cassazione civile sez. I, 03/03/2006, n.4719).
Tale affermazione comporta che, come correttamente statuito dal primo giudice,
l'assegnazione della casa coniugale alla disposta dal presidente del Tribunale Pt_1 con ordinanza del 13/02/2012 (poi confermata con sentenza del 14/05/2015), era già opponibile al terzo comproprietario, sicchè è da tale data che va computato il termine di nove anni.
10. In definitiva, l'appello proposto da non può trovare accoglimento. Parte_1
11. La totale soccombenza dell'appellante comporta la sua condanna al pagamento delle spese del presente grado;
la relativa liquidazione viene eseguita in dispositivo alla luce dei parametri di cui al regolamento emanato con il D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e succ. modif.
(scaglione indeterminabile, complessità bassa, valori minimi stante l'esiguità dell'attività processuale svolta).
11.1. Posto che il procedimento è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013,
l'appellante principale, in quanto soccombente, è tenuto a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M.



la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli n. 5819/2021, così provvede:

1- rigetta l'appello;

2- condanna a pagare a le spese del presente Parte_1 Controparte_1
grado che si liquidano in € 4.996,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

3- dà atto che l'appellante è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater
DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 19/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Mariacristina Carpinelli dr.ssa Alessandra Piscitiello