REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 268 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, assunta in decisione all'udienza del 18.09.2024, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA

(C.F. ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avv. Luigi Rossi (C.F.
) APPELLANTE – C.F._1
E
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
) e (C.F. C.F._3 Controparte_3
), C.F._4 rappresentati e difesi, per procura in atti, dall' avv. Benedetto Ruggiero APPELLATI
OGGETTO: servitù
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti di causa possono essere così riassunti: Maria, e hanno agito in giudizio nei confronti del CP_2 Controparte_3
per sentir dichiarare l'inesistenza della servitù di passaggio sul Parte_1 lastrico solare, di loro proprietà, a favore del convenuto, scala B;
ordinare Parte_1 la cessazione della situazione antigiuridica ed inibire il passaggio. L'azione poggia sulla costruzione di un ascensore, con la realizzazione di una rampa sul lato posteriore del condominio, scala b, che ha determinato una servitù di passaggio, mai esistita, su un lastrico solare del locale interrato di loro proprietà, un magazzino in Formia, via della Conca II traversa n.21, riportato in C.T. al foglio 12 Formia n. 950 e al N.C.E.U. al foglio 12 di Formia n. 493 sub. 39. La costruzione della rampa sarebbe avvenuta per iniziativa dell'amministratrice, senza una regolare delibera assembleare. Si è costituito il , affermando la legittimità dell'operato Parte_1 dell'amministratore ed evidenziando che l'area, su cui era costruito l'ascensore, era di sua proprietà e che, per quaranta anni, era stato esercitato il passaggio sul lastrico solare;
che, in ogni caso, la servitù, era già contemplata nell'atto notarile del Notaio
del 27.12.1982; in subordine, ha chiesto di accertare l'intervenuto acquisto Per_1 per usucapione e, in ulteriore subordine, una pronuncia costitutiva ex art. 1054 c.c., dal momento che, dopo la divisione della proprietà unica, l'area ove insiste il fabbricato è divenuta interclusa.
Il Tribunale di Cassino, con sentenza n. 725/2018, ha dichiarato l'inammissibilità delle domande riconvenzionali, tardivamente proposte, e, in accoglimento della domanda attrice, ha dichiarato che il non ha diritto di passaggio, ai fini dell'utilizzo Parte_1 dell'ascensore, e lo ha condannato al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al pagamento delle spese di lite.
Il impugna la decisione. Parte_1
Controparte eccepisce il difetto di rappresentanza processuale dell'amministratore e, dunque, dello “ius postulandi” del difensore del . Parte_1
Osserva che l'amministratore può agire senza autorizzazione dell'assemblea condominiale in tutte le controversie che riguardano le parti comuni dell'edificio, nei limiti delle attribuzioni previste dall'art. 1130 e 1131 cc;
che, nella fattispecie, controvertendosi del diritto di passaggio su un bene privato dei condomini CP_1 la materia esula dalle attribuzioni dell'amministratore, che avrebbe dovuto munirsi di valida autorizzazione dell'assemblea. L'eccezione è fondata. Occorre premettere che, per giurisprudenza più che consolidata della Suprema Corte, in tema di condominio di edifici, le azioni reali, come l'actio negatoria servitutis, siano esse indirizzate contro i condomini, o contro i terzi, essendo dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto, o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio, possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, esulando dalle normali attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 comma primo n. 4) cod. civ. (vedi Cass. ord. 23.10.2020 n. 23190; Cass. 11.10.2016 n. 20453; Cass. n. 16230/2011; Cass.

6.2.2009 n. 3044; Cass. 24.11.2005 n. 24764; Cass. 26.1.2005 n. 1553; Cass. 16.10.1999 n.
11688; Cass. 16.4.1993 n. 4530; Cass. 25.11.1992 n.12557). " Cass. civ. sent. 4818/2024. In linea generale, “L'amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all'Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell'art. 1131 secondo e terzo comma cod. civ., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione.” (Sez. U, Sentenza n. 18331/2010) Questa pronuncia costituisce un arresto giurisprudenziale e la Suprema Corte si è orientata nel senso che è dirimente la mancata contestazione della legittimazione processuale dell'amministratore, perchè, solo in questo caso, non ha l'onere di dimostrare tale veste. (v. Cass., 2584/2010; 11863/2024; 21506/2024). Ancora, secondo un condiviso orientamento giurisprudenziale, la parte, nei cui confronti è tempestivamente eccepito il difetto di rappresentanza processuale, è chiamata a contraddire ed attivarsi per conseguire la sanatoria, producendo, con la prima difesa utile, l'opportuna documentazione, non essendovi necessità di assegnare un termine, che non sia motivatamente richiesto e, comunque, prescritto solo per il caso di rilievo officioso ( cass. civ. 29244/2021; 7589/2023). Nella fattispecie, non vi è stata contestazione, in primo grado, della legittimazione processuale – anche se, nel verbale di assemblea del 16.12.2014, con cui l'amministratore è stato autorizzato a costituirsi in giudizio, si legge “Il presidente dichiara che l'assemblea non è regolarmente costituita ai sensi della l. 220/2012”. In appello, la legittimazione è, invece, puntualmente contestata ed il , in Parte_1 persona dell'amministratore, nulla ha osservato al riguardo, nè risulta prodotta alcuna delibera assembleare che legittimi l'impugnativa. In altri termini, la parte non si è attivata e l'assenza dell'apposito potere rappresentativo in capo all'amministratore in relazione all'azione esercitata comporta la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale, inscindibilmente connessa alla capacità di rappresentanza sostanziale. L'appello va, dunque, dichiarato inammissibile.
La complessità della materia ed il contrasto giurisprudenziale, che ha richiesto anche l'intervento della Suprema Corte, a sezioni unite, giustifica la compensazione delle spese, per questo grado, e non sussistono i presupposti di cui all'art. 94 cpc, che presuppone la mancanza della normale prudenza, in questo caso dell'amministratore, tipica della responsabilità processuale aggravata di cui all'art. 96, 2° co., cod. proc. civ. (Cass. civ. ord. 12200/2022). Resta a carico del l'obbligo di pagamento dell'ulteriore somma pari Parte_1 all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Cassino, n. 725/2018, così provvede: 1) dichiara inammissibile l'appello, per difetto di rappresentanza processuale del condominio e, dunque, per carenza dello ius postulandi;

2) dichiara la compensazione delle spese per questo grado di giudizio;

3) dichiara l'appellante tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 7.2.2025
Il Presidente relatore