N. R.G. 266/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 266/2024 R.G. promossa da
, nata a [...] il [...] e residente a [...] Parte_1
in via dei Cipressi n.2/A (C.F , rappresentata e difesa dall'Avv. CodiceFiscale_1
IM NA in forza di procura allegata all'atto di appello ed elettivamente domiciliata presso lo Studio del difensore in Perugia, via XIV Settembre n.67;
-Appellante=
nei confronti di
, nato a [...] il [...] e ivi residente in [...]
Cipressi n.2 (C.F. ); C.F._2
, nata a [...] il [...] e residente in [...]
2 (C.F. ); C.F._3
entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Baldassarri Marco in forza di procura speciale redatta a margine della comparsa di costituzione e risposta in appello con appello pagina 1 di 13 incidentale ed elettivamente domiciliati presso lo Studio del difensore in Perugia, via
Danzetta n.7;
-Appellati e appellanti in via incidentale=
OGGETTO: rapporti condominiali
CONCLUSIONI:
per parte appellante come da note di precisazione delle conclusioni del 28.4.2025;
per parti appellate come da note di precisazione delle conclusioni del 29.4.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione depositato in data 18.3.2015 e Controparte_1 CP_2
, in qualità di proprietari pro-indiviso di un immobile ad uso abitativo, parte di un
[...]
fabbricato di maggiore consistenza, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di
Perugia e Controparte_3 Controparte_4 Parte_1
proprietari di porzioni diverse del medesimo edificio, affinché fosse accertata e dichiarata l'illegittimità di alcune opere da questi eseguite sul fabbricato e, per l'effetto, i medesimi fossero condannati a provvedere al ripristino dello status quo ante.
Richiedevano, altresì, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni patiti e
patiendi per effetto della compressione del loro diritto di proprietà e degli altri diritti reali, nella misura quantificata in corso di causa, ovvero in via equitativa;
domandavano infine la condanna dei convenuti in solido tra loro al pagamento di spese e compensi professionali di lite.
In particolare, gli attori riferivano di aver concluso un accordo di cessione di diritti e costituzione di servitù con i convenuti, formalizzato con atto pubblico del Notaio
di Perugia del 29.12.2011, con il quale, oltre al trasferimento di diritti su Persona_1
parti già comuni, divenute per l'effetto esclusive, si erano date reciproca autorizzazione pagina 2 di 13 all'effettuazione di attività di manutenzione e realizzazione di specifiche opere sul fabbricato.
e rappresentavano, però, di essersi avveduti, nei Controparte_1 Controparte_2
primi mesi del 2014, di come i convenuti avessero in realtà proceduto alla realizzazione di opere illegittime, in quanto del tutto difformi ed esorbitanti rispetto alle intese raggiunte nonché in quanto contrarie alle norme di legge;
nel dettaglio, lamentavano:
a) la realizzazione di un corpo in cemento armato al primo piano del lato sud dell'edificio, poi chiuso mediante elementi in ferro-vetro come serra solare, con contigua terrazza avanzata di circa 1,20 metri;

b) il completamento di un terrazzo al secondo piano dell'edificio, in corrispondenza dell'angolo sud-est, aggettante per oltre 3,50 metri rispetto alla pianta in sagoma del fabbricato e in diretta corrispondenza della porta-finestra della camera di proprietà
degli attori;

c) la trasformazione di una finestra in porta-finestra, in corrispondenza della serra solare di cui alla lett. a).
Ciò esposto, gli attori deducevano, quanto all'opera di cui alla lett. a), la violazione della disciplina delle distanze tra fabbricati di cui agli artt. 873 s.s. c.c.; la violazione dell'art. 1102 c.c. per abuso della parte comune dell'edificio; la violazione del principio generale di cui all'art. 1120, co.2 in ragione della compromissione del decoro architettonico dell'edificio; la violazione degli artt. 905 e 907 c.c., a causa della preclusione della veduta diretta e laterale consentita dalla terrazza di loro proprietà esclusiva collocata al secondo piano dell'edificio. Quanto al terrazzo di cui alla lett. b), gli attori deducevano la violazione degli artt. 905, 906 e 907 c.c. in ragione della compromissione del loro diritto di veduta dalla stessa apertura. Con riguardo, infine, alla porta-finestra di cui alla lett. c),
pagina 3 di 13 lamentavano la violazione degli artt. 903 s.s. c.c., oltre che dei principi del corretto uso della cosa comune e del rispetto del decoro architettonico della stessa.
In ogni caso, gli attori sottolineavano come tutte le opere descritte non potessero ritenersi consentite in forza dell'accordo citato.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 5.6.2015, si costituivano in giudizio e Controparte_3 Controparte_4 Parte_1
chiedendo il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, con conseguente vittoria di spese e compensi professionali di giudizio.
I convenuti, oltre a riferire di aver intrapreso la realizzazione delle opere – ancora in corso d'opera – previo ottenimento di apposito permesso di costruire (n.66 del 3.7.2013)
rilasciato dal Comune di Magione, con ulteriore approvazione della Commissione
comunale per la qualità architettonica e del paesaggio n.34 del 22.5.2014, contestavano le singole censure mosse dagli attori.
In particolare essi evidenziavano la non applicabilità delle norme sulle distanze tra edifici di cui agli artt. 873 s.s. c.c., trattandosi di un unico complesso immobiliare;
richiamavano l'atto notarile con cui si erano reciprocamente concessi la possibilità di edificare serre solari, tettoie o portici nelle loro proprietà esclusive, con la conseguenza che non poteva ritenersi violato l'art. 1102 c.c.; deducevano, ad ogni modo, la mancata compromissione del decoro architettonico dell'edificio; evidenziavano la non applicabilità dell'art. 907
c.c., il rispetto delle distanze per le vedute con riferimento al terrazzo al secondo piano e,
quanto alla porta-finestra, il preesistente diritto di veduta non modificato dalla trasformazione.
Il giudice di prime cure, ritenendo di non procedere all'istruzione della causa per mezzo delle prove orali richieste dalle parti, dopo aver acquisito la relazione della consulenza tecnica d'ufficio affidata all'Arch. , con sentenza n.357/2024, pubblicata il Persona_2
pagina 4 di 13 1.3.2024, accoglieva solo parzialmente le domande proposte dagli attori. In particolare,
condannava i convenuti alla rimozione, a loro cura e spese: a) del solo terrazzo posto al primo piano al lato sud dell'edificio complanare e prospicente alla c.d. serra solare al primo piano;
b) della porzione di terrazzo di nuova realizzazione al secondo piano;

compensava le spese di lite;
poneva le spese di CTU in carico alle parti in solido.
Riteneva, invece, infondate le domande di rimozione della porta finestra, in quanto non effettivamente realizzata, e quella di rimozione della serra solare, in quanto da ritenersi autorizzata in base all'atto rogato dal Notaio nel 2011. Rigettava, altresì, la domanda di risarcimento del danno, in assenza di allegazioni e prove in relazione alle conseguenze patrimoniali dovute alla lesione del decoro dell'immobile.
Avverso la citata sentenza del Tribunale di Perugia ha interposto appello
[...]
la quale, dopo aver rappresentato di essere ormai l'unica legittimata Parte_1
ad agire in giudizio in ragione di modifiche sulla titolarità dei diritti sui beni oggetto della presente controversia, ha articolato due motivi:
- con il primo motivo, ha lamentato la violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c.,
per avere il giudice di prime cure erroneamente e ingiustamente applicato analogicamente la disciplina prevista dall'art. 1120 c.c., posto che le modificazioni della cosa comune sono disciplinate esclusivamente dall'art. 1102 c.c. e che il giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere necessario – al fine della legittima realizzazione delle terrazze – il consenso unanime dei comproprietari, in ragione dell'alterazione del decoro architettonico dell'edificio. Invero, l'art. 1102 c.c. non contiene alcun riferimento al decoro architettonico dell'edificio, consentendo a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, con i limiti del rispetto della facoltà di pari uso degli altri condomini e del non mutamento della destinazione del bene. Ne deriva che, poiché la realizzazione di terrazze non altera la destinazione del pagina 5 di 13 bene né impedisce alcun utilizzo della cosa comune agli altri condomini, nessuna autorizzazione – che, peraltro, l'appellante ritiene ottenuta in forza dell'atto notarile –
fosse necessaria;

- con il secondo motivo, ha dedotto l'erroneità della sentenza per errata e comunque insufficiente motivazione in riferimento al pregiudizio per il decoro architettonico dell'edificio. Nella denegata e non creduta ipotesi che il Collegio ritenesse di applicare analogicamente la disciplina di cui all'art. 1120 c.c., questa non potrebbe comunque ritenersi violata, in quanto nel valutare il limite del decoro architettonico il giudice avrebbe dovuto tenere in considerazione i soli terrazzi – essendo la serra solare stata autorizzata con l'atto notarile – i quali sono costituiti da una struttura molto semplice e poco impattante, che non si riflette negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio.
Inoltre, non può ignorarsi come l'opera abbia superato il vaglio della Commissione
per la qualità architettonica e per il paesaggio del Comune di Magione, sia in data
25.6.2013, sia in data 14.5.2014, quando il progetto è stato ripresentato per una variante.
Da ultimo, l'appellante ha richiesto la sospensione dell'esecutività della sentenza di primo ai sensi dell'art. 283 c.p.c.
In conformità ai motivi di appello proposti, l'appellante, con note di precisazione delle conclusioni del 28.4.2025, ha così concluso: “Voglia l'Ill.ma Corte adita – in
accoglimento dell'appello proposto, riformare parzialmente e per le parti espressamente
impugnate, per tutti i motivi dedotti in narrativa, la sentenza n.357/2024, emessa in data
4.3.2024, notificata alle parti in data 20.3.2024, dal Tribunale di Perugia, Giudice Dott.
Contini, all'esito del giudizio R.G. n.1458/2015. – in ogni caso e per l'effetto, annullare,
revocare e/o dichiarare illegittima con qualsiasi statuizione la sentenza nelle parti
impugnate, vinte le spese del doppio grado di giudizio, con conferma della sentenza di pagina 6 di 13 primo grado nelle parti non impugnate, con vittoria di spese e compensi di entrambi i
gradi di giudizio. – rigettare l'appello incidentale proposto dalla parte appellata perché
infondato in fatto e in diritto con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di
giudizio”.
Con comparsa del 24.7.2024, e hanno resistito Controparte_1 Controparte_2
all'appello proposto dalla e hanno interposto appello Parte_1
incidentale.
Gli appellati hanno sostenuto, in primo luogo, l'infondatezza dell'appello principale,
evidenziando come il disposto dell'art. 1102 c.c. non sia in contrasto con quello di cui all'art. 1120 c.c. Il secondo comma dell'art. 1102 c.c., tra l'altro, nella parte in cui vieta l'alterazione della destinazione della cosa comune, implicherebbe anche la tutela del decoro architettonico. Quanto al pregiudizio per il decoro architettonico dell'edificio, gli appellati hanno sottolineato come la totale demolizione del preesistente terrazzo, con realizzazione ex novo di altro terrazzo avanzato e ulteriormente aggettante, alteri oggettivamente il decoro dell'edificio, poiché ne modifica le linee fondamentali ben oltre la mera compromissione estetica, come del resto rilevato dal CTU.
In secondo luogo, e hanno svolto appello Controparte_1 Controparte_2
incidentale avverso la sentenza, avendo questa accolto solo parzialmente le domande dai medesimi svolte in primo grado.
Con un unico motivo di impugnazione, gli appellanti incidentali hanno lamentato la violazione degli artt. 1362, 1363, 1367 e 1369 c.c., per avere il giudice di prime cure fornito una motivazione errata in relazione alla interpretazione del dettato contrattuale di cui all'atto pubblico del Notaio del 29.12.2012 e delle autorizzazioni ivi Persona_1
contenute. Nel dettaglio, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che la previsione contenuta alla lett. e) dell'atto citato autorizzasse tutte le parti a realizzare tettoie, portici pagina 7 di 13 e/o serre solari, di qualunque altezza e volume, in ogni parte e su ogni facciata del fabbricato condominiale. Nondimeno, da una corretta applicazione delle norme in tema di interpretazione dei contratti, si evincerebbe una volontà comune delle parti di regolamentare le attività consentite in maniera analitica e non sintetica. Inoltre,
l'interpretazione estensiva della lett. e) fornita dal giudice di prime cure renderebbe prima di significato la previsione di cui alla lett. d) del medesimo accordo.
Conformemente al motivo svolto, gli odierni appellati e appellanti incidentali, con nota di precisazione delle conclusioni del 29.4.2025, hanno così concluso: “Voglia l'Ecc.ma
Corte d'Appello, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione - rigettare l'appello
proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Perugia Parte_1
n. 357/2024 resa il 29.2.2024, perché infondato;
- riformare la sentenza gravata, in
accoglimento dell'interposto appello incidentale, disponendo la rimozione della c.d. serra
solare realizzata al piano primo del prospetto sud dell'edificio condominiale, e quindi per
la quota che esorbita il livello del piano terra, come individuata alla pagina 26 della
relazione di C.T.U. versata nel fascicolo di primo grado, in quanto non autorizzata. Con
conferma delle parti della sentenza di primo grado non impugnate.
Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
Con ordinanza del 24.10.2015, il Collegio, ritenendo sussistenti i presupposti richiesti dall'art. 283 c.p.c., in particolare quanto al periculum, ha disposto la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata.
In assenza di attività istruttoria, all'esito della trattazione telematica dell'udienza del
2.7.2025, la decisione della causa è stata riservata al Collegio.
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In via preliminare questa Corte rileva che non sono state impugnate le statuizioni della sentenza relative alla domanda di rimozione della porta-finestra, alla domanda di pagina 8 di 13 risarcimento del danno, alla ripartizione delle spese di CTU, sulle quali deve dunque ritenersi formato il giudicato.
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Con i due motivi di appello proposti, che si ritiene di trattare congiuntamente per la connessione delle questioni sollevate, l'appellante principale ha censurato la sentenza per averla condannata alla rimozione del terrazzo posto al primo piano al lato sud dell'edificio, complanare e prospicente alla serra solare, nonché alla rimozione della porzione di terrazzo di nuova realizzazione al secondo piano dell'edificio, come individuata nell'area campita come non assentita a pagina n.28 della relazione di CTU.
Secondo l'appellante principale il Tribunale avrebbe fatto cattivo uso delle norme di cui agli artt. 1102 e 1220 c.c. In particolare, il giudice di prime cure, dopo aver correttamente stabilito che gli interventi effettuati dai convenuti in primo grado rientrassero tra quelli previsti e disciplinati dall'art. 1102 c.c., ha erroneamente ritenuto di poter estendere la disciplina di cui all'art. 1120 c.c. al caso di specie, la quale richiede l'unanimità dei condomini per le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso, nella denegata e non creduta ipotesi che possa trovare effettivamente applicazione l'art. 1120 c.c., l'appellante principale ha sostenuto come la realizzazione dei terrazzi in questione non abbia in alcun modo alterato il decoro architettonico dell'edificio,
censurando l'erroneità della motivazione della sentenza impugnata sul punto. Del resto,
ciò risulterebbe pienamente suffragato, tra l'altro, dalla positiva valutazione del progetto da parte della Commissione comunale per la qualità architettonica e paesaggistica del
Comune di Magione.
Le censure sono infondate e devono essere respinte.
Il giudice di prime cure correttamente ha ritenuto che nell'ambito di un condominio, le parti comuni, tra le quali rientra certamente la facciata ai sensi dell'art. 1117 c.c., possono pagina 9 di 13 essere utilizzate unilateralmente dal condomino solo se egli non altera la destinazione d'uso della cosa, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.
Invero, come affermato a più riprese dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (ex
multis vedi Cass. n.25790/2020) “alle 'modificazioni' consentite al singolo ex articolo
1102, co.1, c.c. [applicabile in materia di condominio in forza del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.] sebbene esse non alterino la destinazione delle cose comuni, si applica altresì il
divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall'art.
1120 c.c. in tema di innovazioni”.
Ne deriva che le opere che incidono sul decoro architettonico della cosa comune, per essere legittime sul piano civilistico, devono essere assentite dagli altri proprietari della cosa comune (i condomini).
Ciò posto, il giudice di prime cure ha correttamente ritenuto che la realizzazione di nuove terrazze non fosse ricompresa tra le autorizzazioni che le parti si erano date per tramite dell'accordo formalizzato con atto notarile nel 2011 (alla lett. c) dell'art. 1 di tale atto,
dove si legge chiaramente che le parti si concedono reciproca autorizzazione “per la
manutenzione delle solette delle loro rispettive terrazze a sbalzo”, con la conseguenza che nessuna autorizzazione aveva ad oggetto la realizzazione di nuove terrazze e che, stante l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio, le stesse debbono ritenersi illegittime.
In effetti non risulta censurabile la motivazione della sentenza circa l'alterazione del decoro architettonico, limite volto a preservare l'aspetto armonico dell'edificio, a prescindere dal pregio estetico che questo possa avere (Cass. n.18928/2020), tenuto conto che, come correttamente rilevato dal giudice, oltre che dal CTU, la realizzazione di tali terrazze ha modificato certamente le linee fondamentali dell'edificio, ben oltre la mera compromissione estetica dell'ornato, incidendo significativamente sull'apparenza spaziale dell'edificio e creando un impatto forte e disarmonico. pagina 10 di 13 Da ultimo si ritiene che il fatto che la realizzazione dei terrazzi comporti l'alterazione del decoro architettonico dell'edificio sia suffragato dallo stesso accordo raggiunto nel 2011
dalle parti. Invero, se queste hanno ritenuto di doversi dare delle autorizzazioni per la semplice manutenzione delle solette dei terrazzi, a maggior ragione si ritiene che le stesse ne reputassero la necessità per la realizzazione di terrazzi comportanti un avanzamento maggiore di 1 metro (3,5 per quanto concerne il terrazzo del secondo piano).
Dalle esposte argomentazioni deriva che l'appello principale deve essere respinto.
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Con riguardo all'appello incidentale, con un unico motivo di impugnazione, CP_1
e hanno censurato la sentenza per aver ritenuto legittima la
[...] Controparte_2
realizzazione della serra solare al primo piano del lato sud dell'edificio, errando nella interpretazione del dettato contrattuale di cui all'atto pubblico rogato dal Notaio Per_1
il 29.12.2011. Il giudice di prime cure avrebbe, cioè, errato nel ritenere autorizzata
[...]
la realizzazione della serra solare al primo piano del lato sud dell'edificio, in quanto l'art.
Par 1, lett. d) di tale atto avrebbe autorizzato la “alla Parte_1
realizzazione di una tettoia, portico o serra solare al piano terra del prospetto sud
dell'edificio”, così escludendo la realizzazione di simili opere in corrispondenza dei piani superiori.
La censura deve essere respinta.
Il giudice di prime ha correttamente ritenuto che tale manufatto rientrasse nella previsione contrattuale e fosse dunque legittimo sotto l'aspetto del consenso unanime dei comunisti condomini.
Invero, alla lett. e) dell'art. 1, le parti si erano date reciproca autorizzazione “ad eseguire e
costruire tettoie, portici o serre solari nelle rispettive proprietà esclusive, a propria cura e
spese […]”. Il senso letterale di tali parole non può che disvelare una chiara volontà delle pagina 11 di 13 parti di farsi ampie e generali concessioni con riferimento alla costruzione di tali manufatti, volontà non scalfita dalla puntuale previsione relativa alla costruzione di opere al piano terra del lato sud dell'edificio di cui alla lett. d). Una diversa volontà dei contraenti si sarebbe, infatti, verosimilmente tradotta nell'inserimento di specifici divieti con riferimento ai piani superiori.
Anche l'appello incidentale non può dunque trovare accoglimento.
*****
Da tutto quanto argomentato deriva che sia l'appello principale che quello incidentale devono essere respinti nei sensi di cui in motivazione.
Le spese del giudizio possono essere compensate per intero, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., in ragione della soccombenza reciproca.
Sussistono i presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13, co. 1-quater, D.P.R. n.115/2002.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di e , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
così decide:
- rigetta integralmente l'appello principale e l'appello incidentale, confermando la sentenza impugnata;

- compensa le spese di lite tra le parti;

- Condanna sia sia e Parte_1 Parte_2 CP_2
– questi in solido tra loro – al pagamento del doppio del contributo unificato
[...]
ai sensi dell'art. 13, co. 1-quater, D.P.R. n.115/2002.
Così deciso in Perugia, lì 22 Dicembre 2025 pagina 12 di 13 Il Presidente istruttore
(dott. Simone Salcerini)
Sentenza redatta in minuta dalla MOT dott.ssa Martina Sforna
pagina 13 di 13