REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE III
in persona del Giudice unico, dott. Tommaso Del Giudice, pronuncia, all'esito della riserva assunta all'udienza del
02/12/2025, ex art. 281sexies, comma terzo, c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 6420/2024 RG del
Tribunale di Bergamo, trattenuta in decisione all'udienza del
02/12/2025, promossa da in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dagli avv.ti
IO RG e ER RO AN, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi due, sito in VIA
TURATI, 8 20121 MILANO, giusta procura in calce all'atto di citazione,
ATTRICE, nei confronti di
C.F. rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._1 dall'avv.to TORRI PAOLO ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in VIA CAVOUR 44 23900 LECCO, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
CONVENUTO,
e con
1 C.F. Controparte_2
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avv.ti FERRARO MARCO e GUGLIOTTA
MAURIZIO, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi ultimi due, sito in VIALE REGINA MARGHERITA 278 00198 ROMA, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
TERZA CHIAMATA,
avente ad oggetto: prestazione d'opera intellettuale.
Conclusioni come da verbale di udienza del 02/12/2025.
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato in data 05/11/2024, promuoveva il presente giudizio nei Parte_1 confronti di chiedendo la condanna di Controparte_1 quest'ultimo al risarcimento dei danni derivati dalla nullità del negozio censurato, cui il convenuto ha contribuito quale notaio, infine concludendo come riportato in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva nel presente giudizio che, contestando quanto ex Controparte_1 adverso dedotto, chiedeva il rigetto delle avverse domande anche in ragione della prescrizione eccepita, in subordine domandando la condanna in manleva di Controparte_2
della quale chiedeva autorizzarsi la chiamata,
[...] infine concludendo come riportato in epigrafe.
Autorizzata ed effettuata detta chiamata, con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva nel presente giudizio
[...] che, alla luce Controparte_2 delle proprie deduzioni e della prescrizione eccepita, chiedeva
2 anzitutto rigettarsi le avverse domande, infine concludendo come riportato in epigrafe.
Depositate le memorie ex art. 171ter c.p.c., la causa veniva istruita documentalmente e celebrata, per la precisazione delle conclusioni e la discussione, all'udienza del 02/12/2025, nella quale il Giudicante si riservava di decidere ex art. 281sexies, comma terzo, c.p.c.

2. Le domande dell'attrice devono essere rigettate per la “ragione più liquida” costituita dalla validità dell'atto negoziale notarile, confezionato dal convenuto, di compravendita dell'immobile ivi indicato, rogito - viceversa ed infondatamente - interessato dalla censura attorea di nullità. Parte attrice, infatti, non convincentemente deduce siffatta invalidità e la responsabilità risarcitoria del notaio per Controparte_1 mancato rilievo del citato vizio, asseritamente emergendo quest'ultimo dalla nazionalità svizzera della società attorea e dalla mancanza di condizione di reciprocità ex art. 16 delle c.d. preleggi, in quanto una speculare società italiana non avrebbe potuto meramente acquistare la proprietà di un immobile su suolo svizzero in forza del mero esercizio dell'autonomia privata, dovendo essere il relativo atto negoziale autorizzato dall'autorità amministrativa elvetica in ragione delle limitazioni in tal senso prescritte dalla svizzera Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, c.d. Per_1 del 16 dicembre 1983.

2.1. Orbene, è quest'ultima ricostruzione giuridica ad essere in parte infondata ed in parte non pertinente. Sotto quest'ultimo punto di vista, infatti, è dirimente prospettare come l'oggetto sociale della attrice sia e fosse “Acquistare, vendere, locare e gestire immobili” (esemplificativamente in tal senso il doc. 3 di parte convenuta), elemento che qualifica tale ente come società immobiliare. Orbene, alla luce di siffatta attività economica, tale soggetto non sconta le limitazioni all'autonomia privata supposte dall'attrice: come osservato da Corte d'appello di
Milano, sent. n. 722 del 2021, pronunciatasi in una fattispecie
3 del tutto assimilabile a quella in esame, “L'art. 2, comma 2, lett. a) della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone non residenti in [...]del 16 dicembre 1983 ( – Per_1 prevede che tali acquisti non necessitino di autorizzazione qualora l'immobile sia adibito a stabilimento permanente di un commercio, di un'industria, di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o professionale. Come si evince dalla direttiva del Ministero degli Esteri prodotta dagli appellanti (doc. 10 fasc. I grado), la disposizione deve essere interpretata nel senso che la condizione di reciprocità si verifica, per le persone giuridiche straniere, limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell'impresa (principale
o secondaria) o a fini produttivi esclusivamente attinenti all'attività economica svolta. Qualora pertanto il fondo costituisca il mezzo attraverso il quale la società esercita
l'attività di impresa, la condizione di reciprocità è rispettata.
IM, come ha correttamente rilevato il Tribunale, ha documentato di avere posto in un'unità immobiliare facente parte del fabbricato oggetto di causa la propria sede secondaria e di svolgere attività di amministrazione, gestione, acquisizione e intermediazione di beni immobili all'estero. Le unità immobiliari ulteriori rispetto a quella destinata a sede societaria costituiscono pertanto lo strumento attraverso il quale
IM esercita la propria attività imprenditoriale”, periodo quest'ultimo che conferma la validità della compravendita de quo, quand'anche la stessa non sia destinata ad individuare un immobile specificatamente da adibirsi a sede societaria.

2.2. L'esegesi indicata dalla Corte milanese è confermata dai lavori preparatori delle novelle normative svizzere, dall'impianto normativo estero all'epoca dei fatti e/o dalle intenzioni del legislatore elvetico. A smentita di una ipotetica alternativa interpretazione restrittiva, che assurga l'art. 2, comma 2, lett.
a., della ad ipotesi di libero acquisto di un immobile nel Per_1 quale si svolga l'attività economica, ma che non sia oggetto della stessa, ivi disponendosi che “L'acquisto non necessita di
4 autorizzazione se: a. il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione”, il “Messaggio concernente una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero” del “28 maggio 2003”, parte dei lavori preparatori della RU 2005
1337, novella della , ha rammentato che Per_1
a) “Dopo un ulteriore peggioramento della situazione economica in Svizzera, nel 1997 il Parlamento risolse, nell'ambito del cosiddetto programma d'investimento concernente particolari misure di politica congiunturale, di consentire agli investitori stranieri, mediante una modifica limitata della
Lex Friedrich, la creazione di nuove aziende di produzione e di servizi, nonché l'acquisto dei fondi necessari all'esercizio di tali attività. Da allora, le persone all'estero possono non solo acquistare liberamente i fondi necessari all'esercizio di un'attività economica, purché ne facciano uso per la loro azienda, ma possono anche dare in affitto o in locazione fondi per lo stabilimento d'impresa al solo fine di operare un investimento” (sottolineatura aggiunta);
b) l'art. 2, comma 2, lett. a., della all'esito Per_1 dell'emendamento del 30 aprile 1997 che, pur lasciando
“inalterato il tenore” ha “modificato il senso di questa disposizione”, porta al risultato che “L'acquisto di fondi necessari all'esercizio di un'attività economica da parte di un'impresa è stato infatti esentato dall'obbligo di autorizzazione” (sottolineatura aggiunta), di talché, anche alla luce della lettera e. dell'art. 4 della , per come Per_1 novellata dalla RU 2005 1337, “l'autorizzazione permane necessaria soltanto per l'acquisto di quote di società il cui scopo è l'acquisto o il commercio di abitazioni, vale a dire le società immobiliari operanti nel settore abitativo o società immobiliari in senso stretto (…) le cui quote non sono quotate in una borsa svizzera”.
5 Chiaro, dunque, che il sistema normativo svizzero, all'epoca del negozio per cui è causa, consentiva a società italiane immobiliari l'acquisto di immobili svizzeri come necessari per l'esercizio dell'attività economica di tali enti, di talché risulta rispettata la condizione di reciprocità nella fattispecie in esame.

3. Quanto suesposto assorbe le restanti difese ed eccezioni del convenuto e della terza chiamata, nonché la domanda di manleva del primo nei confronti della seconda.

4. Le spese processuali devono integralmente compensarsi ex art. 92, comma 2, c.p.c. per l'“assoluta novità della questione trattata”: infatti, “la carenza di un uniforme orientamento interpretativo sul punto, l'opinabilità o le peculiarità delle questioni affrontate”, in questo caso afferenti al diritto svizzero applicabile alle società immobiliari, “integra l[a] suddett[a] nozion[e]” (così Cass., ord. n. 284 del 2022). Inoltre, la sola pronuncia suesposta della Corte d'appello milanese e/o gli atti richiamati dai convenuti non smentiscono la richiamabilità dell'art. 92, comma 2, c.p.c., visto che la Corte d'appello di
Brescia ha ritenuto sussistere gli estremi per l'applicazione di tale disposizione anche laddove sussista una ben più nutrita giurisprudenza di merito: vedasi, esemplificativamente, Corte
d'appello di Brescia, sent. n. 258 del 2025, a proposito della questione del trattamento tributario dei buoni postali, ivi enunciandosi che “vi sono contrastanti pronunce di merito e non vi
è ancora pronuncia da parte della Corte di legittimità. Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale <<la compensazione delle spese può essere disposta (oltre che nel caso della soccombenza reciproca), nelle ipotesi di assoluta novità questione trattata o mutamento giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, nonché - per effetto sentenza 7 marzo 2018 n. 77 corte costituzionale – analoghe sopravvenienze relative a dirimenti e in quelle incertezza, presentino la stessa, maggiore, gravità ed eccezionalità tipiche espressamente previste dall'art. 92 c.p.c., comma 2>> (Cassazione
6 7782/2020). Si ravvisano pertanto i presupposti per la integrale compensazione tra le parti delle spese di entrambi i gradi del giudizio.”.


P.Q.M.



Il Tribunale di Bergamo, sezione III, in persona del Giudice unico, dott. Tommaso Del Giudice, definitivamente pronunciando sulle domande avanzate, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, salvo quanto ritenuto assorbito, così provvede:

1. Rigetta le domande di Parte_1

2. Compensa integralmente le spese processuali tra tutte le parti.
Bergamo, 02/12/2025
Il Giudice unico dott. Tommaso Del Giudice
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