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Sentenza 17 settembre 2025
Sentenza 17 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Roma, sentenza 17/09/2025, n. 5143 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Roma |
| Numero : | 5143 |
| Data del deposito : | 17 settembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
Presidente e relatore dr. Maria Rosaria Rizzo
Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1401 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 17.09.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA C.F._1 ) E Parte_2 Parte_1 (C.F.
(C.F. C.F. 2 ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Fabrizio Lori (C.F. C.F. 3
) per procura in atti Emanuele Pietro Iasillo (C.F. C.F._4
-
APPELLANTE –
-
E Controparte_1 (C.F. C.F._5 ), rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Ferranti (C.F. C.F._6 ) per procura in atti – APPELLANTE INCIDENTALE -
-
OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo e domanda risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La controversia trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato tra le parti.
I conduttori, Parte_3 hanno proposto opposizione al decreto ingiuntivo n 4607/2017, emesso dal Tribunale di Roma, per il pagamento di canoni di locazione relativi alle mensilità di dicembre 2016 e gennaio 2017, pari ad un ammontare complessivo di € 1600.
Con l'atto di opposizione al decreto ingiuntivo, i conduttori hanno precisato di aver comunicato e formalizzato alla proprietaria dell'appartamento il recesso anticipato dal contratto di locazione, per gravi motivi, consistenti in una infestazione di blatte, che persisteva nonostante le disinfestazioni e l'intervenuto sopralluogo effettuato dalla ASL;
di non aver potuto riconsegnare le chiavi e redigere il verbale di rilascio per la mancata collaborazione della locatrice;
di aver richiesto la documentazione giustificativa di pagamento degli oneri accessori e avanzato stragiudizialmente anche una domanda di risarcimento danni;
di aver potuto sottoscrivere il verbale di rilascio dell'immobile solo in data 22.02.2017 e di aver ricevuto, in epoca coeva, precisamente in data 3 marzo 2017, la notifica del decreto ingiuntivo opposto. Nel concludere, hanno chiesto accertarsi che nulla era dovuto, nemmeno a titolo di oneri condominiali, e di accertare il diritto alla restituzione del deposito cauzionale La locatrice opposta ha chiesto il rigetto dell'opposizione e la condanna dei conduttori al pagamento di oneri condominiali puntualmente quantificati.
A questo giudizio, recante il n. 320/2017, è stato riunito altro giudizio n. 40363/2017 R.G., introdotto dalla sola Parte_2 per chiedere il risarcimento dei danni da infestazione di blatte nell'appartamento, condotto in locazione, insieme al marito, e di proprietà di Controparte_1 Quest'ultima si è costituita, proponendo domanda
•
riconvenzionale, estesa anche al Pt_1 di danni da mancata tinteggiatura e pulizia locali, rottura mattonella e maniglia, quantificati nella misura di € 5.200.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 16279/2020, ha ritenuto fondata la richiesta di pagamento dei canoni di locazione, non ravvisando ragioni idonee a giustificare il recesso;
ha accertato il diritto dei conduttori alla restituzione del deposito cauzionale, corrispondente a due mensilità, ed ha dichiarato la compensazione con quelli non corrisposti;
ha ritenuto dovuti gli oneri accessori non versati ovvero € 208,16, per il riparto consuntivo gestione ordinaria 1.6.2015- 31.05.2016, e € 2.283,86, per il riparto preventivo gestione ordinaria 1.6.2016 - 31.5.2017, per un totale di € 2.492,02 da cui detrarre la somma di € 1.110,00 già versata dai conduttori, così residuando € 1.382,02; ha accolto la domanda di risarcimento danni, avanzata dalla locatrice, per mancata tinteggiatura e pulizia dei locali, rottura di una mattonella e di una maniglia, e liquidato un importo di 5.200,00 euro.
hanno proposto due motivi di appello. Parte_1 e Parte_2
Il primo è solo in parte fondato.
In sostanza, i conduttori sostengono di essere stati costretti ad interrompere il rapporto contrattuale, a causa del comportamento inadempiente della locatrice, che non avrebbe provveduto ad un'adeguata disinfestazione dell'appartamento. L'addebito dovrebbe trovare conferma in un verbale di sopralluogo dell'ASL, intervenuta a seguito di un esposto, come si legge nello stesso verbale, del gennaio 2017; dunque, successivo alla pretesa comunicazione di cessazione anticipata del contratto, “per gravi motivi”, e quando l'appartamento non era più abitato. Gli appellanti non allegano quali sarebbero stati i precedenti fenomeni di infestazione di blatte, solo genericamente enunciati, né quali sarebbero le richieste di intervento, rivolte alla locatrice, rimaste inevase. In sostanza, manca addirittura l'allegazione dell'episodio (o episodi) che avrebbe reso necessario l'intervento della locatrice, così come di qualsiasi comunicazione, ai sensi dell'art. 1577 cc, che l'avrebbe posta in condizione di intervenire
La prospettazione si presenta del tutto inconsistente, senza nemmeno interpretare e qualificare, sul piano giuridico, la comunicazione, con cui si vuole far valere la cessazione anticipata del rapporto contrattuale. La censura è, invece, fondata per la parte relativa agli oneri condominiali, nei limiti che seguono.
L'appellante contesta la debenza fino al 31.05.2017 ed individua il termine finale nel momento della cessazione anticipata del rapporto.
E' vero che il periodo considerato dal tribunale va oltre l'effettiva durata del rapporto contrattuale, ma, sulla scorta delle precedenti argomentazioni, la cessazione di tale rapporto coincide con la data del rilascio dell'immobile, avvenuto il 22.02.2017. Di conseguenza, fermo l'importo di € 208,16, dovuto allo stesso titolo per il periodo 1.6.2015- 31.05.2016, occorre ricalcolare il debito per il periodo successivo. Dal preventivo relativo alla gestione ordinaria, che va dall'1.6.2016 al 31.5.2017, emerge un importo di € 2.283,86. Tale importo va diviso per 12 mesi, così ottenendo il valore di ogni mensilità, pari a € 190,322. Il rilascio è avvenuto a fine febbraio 2017 e, di conseguenza, i conduttori devono versare 9 mensilità, per un totale di € 1.712,898. Vanno poi aggiunte € 208,16, rimaste incontestate, e detratto quanto già pagato, € 1.100,00 così residuando € 821,055.
È fondata anche la censura, che riguarda i danni liquidati alla locatrice da mancata tinteggiatura e pulizia dell'appartamento, rottura della maniglia e di una mattonella. Dalle foto in atti, risulta una condizione dell'immobile compatibile con il normale utilizzo dell'appartamento, da richiedere sostanzialmente soltanto lavori di pulizia (doc 13.a parte CP_1 . Manca la prova in atti della rottura della maniglia e di una mattonella, che non sono nemmeno riprodotte fotograficamente e per le quali non è possibile valutare la consistenza;
né la clausola, contenuta nell'art. 18 del contratto di locazione, che pone a carico del conduttore i lavori di tinteggiatura e ripulitura, può indurre a diverse conclusioni, perché contraria a norme imperative “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore"
(Cass. sent. n 29329/2019)
E', invece, improcedibile l'appello incidentale, pur tempestivamente proposto dalla CP_1 perchè non risulta essere stato notificato alla controparte, ai sensi dell'art. 436 c.p.c. (cfr. Cass. civ. Sez. lavoro sent., n. 837/ 2016).
In una valutazione complessiva dell'esito complessivo della lite, le spese vanno dichiarate integralmente compensate tra le parti, anche per questo grado di giudizio, mentre alla dichiarazione di improcedibilità dell'appello incidentale segue l'obbligo di pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012
P.Q.M.
la Corte, definitivamente pronunciando, a) accogliendo, per quanto di ragione l'appello principale, in parziale riforma della sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 16279/2020, fermo il resto, così provvede: condanna Parte_1 e Parte_2 in solido, al pagamento, in favore Controparte_1 dell'importo di € 821,055, per la causale indicata in di
, motivazione, ed ordina la restituzione, in favore degli stessi, della somma versata in eccesso, in esecuzione della sentenza impugnata, con interessi dal momento del pagamento;
rigetta la domanda di danni proposta da Controparte_1 b) dichiara improcedibile l'appello incidentale, proposto da Controparte_1
[...]
c) dichiara la compensazione delle spese di lite del grado;
- d) dichiara Controparte_1 tenuta ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater
D.P.R. 115/2012 al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 17.9.2025
Il Presidente relatore
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
Presidente e relatore dr. Maria Rosaria Rizzo
Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1401 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 17.09.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA C.F._1 ) E Parte_2 Parte_1 (C.F.
(C.F. C.F. 2 ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti Fabrizio Lori (C.F. C.F. 3
) per procura in atti Emanuele Pietro Iasillo (C.F. C.F._4
-
APPELLANTE –
-
E Controparte_1 (C.F. C.F._5 ), rappresentato e difeso dall'Avv. Roberto Ferranti (C.F. C.F._6 ) per procura in atti – APPELLANTE INCIDENTALE -
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OGGETTO: opposizione a decreto ingiuntivo e domanda risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La controversia trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato tra le parti.
I conduttori, Parte_3 hanno proposto opposizione al decreto ingiuntivo n 4607/2017, emesso dal Tribunale di Roma, per il pagamento di canoni di locazione relativi alle mensilità di dicembre 2016 e gennaio 2017, pari ad un ammontare complessivo di € 1600.
Con l'atto di opposizione al decreto ingiuntivo, i conduttori hanno precisato di aver comunicato e formalizzato alla proprietaria dell'appartamento il recesso anticipato dal contratto di locazione, per gravi motivi, consistenti in una infestazione di blatte, che persisteva nonostante le disinfestazioni e l'intervenuto sopralluogo effettuato dalla ASL;
di non aver potuto riconsegnare le chiavi e redigere il verbale di rilascio per la mancata collaborazione della locatrice;
di aver richiesto la documentazione giustificativa di pagamento degli oneri accessori e avanzato stragiudizialmente anche una domanda di risarcimento danni;
di aver potuto sottoscrivere il verbale di rilascio dell'immobile solo in data 22.02.2017 e di aver ricevuto, in epoca coeva, precisamente in data 3 marzo 2017, la notifica del decreto ingiuntivo opposto. Nel concludere, hanno chiesto accertarsi che nulla era dovuto, nemmeno a titolo di oneri condominiali, e di accertare il diritto alla restituzione del deposito cauzionale La locatrice opposta ha chiesto il rigetto dell'opposizione e la condanna dei conduttori al pagamento di oneri condominiali puntualmente quantificati.
A questo giudizio, recante il n. 320/2017, è stato riunito altro giudizio n. 40363/2017 R.G., introdotto dalla sola Parte_2 per chiedere il risarcimento dei danni da infestazione di blatte nell'appartamento, condotto in locazione, insieme al marito, e di proprietà di Controparte_1 Quest'ultima si è costituita, proponendo domanda
•
riconvenzionale, estesa anche al Pt_1 di danni da mancata tinteggiatura e pulizia locali, rottura mattonella e maniglia, quantificati nella misura di € 5.200.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 16279/2020, ha ritenuto fondata la richiesta di pagamento dei canoni di locazione, non ravvisando ragioni idonee a giustificare il recesso;
ha accertato il diritto dei conduttori alla restituzione del deposito cauzionale, corrispondente a due mensilità, ed ha dichiarato la compensazione con quelli non corrisposti;
ha ritenuto dovuti gli oneri accessori non versati ovvero € 208,16, per il riparto consuntivo gestione ordinaria 1.6.2015- 31.05.2016, e € 2.283,86, per il riparto preventivo gestione ordinaria 1.6.2016 - 31.5.2017, per un totale di € 2.492,02 da cui detrarre la somma di € 1.110,00 già versata dai conduttori, così residuando € 1.382,02; ha accolto la domanda di risarcimento danni, avanzata dalla locatrice, per mancata tinteggiatura e pulizia dei locali, rottura di una mattonella e di una maniglia, e liquidato un importo di 5.200,00 euro.
hanno proposto due motivi di appello. Parte_1 e Parte_2
Il primo è solo in parte fondato.
In sostanza, i conduttori sostengono di essere stati costretti ad interrompere il rapporto contrattuale, a causa del comportamento inadempiente della locatrice, che non avrebbe provveduto ad un'adeguata disinfestazione dell'appartamento. L'addebito dovrebbe trovare conferma in un verbale di sopralluogo dell'ASL, intervenuta a seguito di un esposto, come si legge nello stesso verbale, del gennaio 2017; dunque, successivo alla pretesa comunicazione di cessazione anticipata del contratto, “per gravi motivi”, e quando l'appartamento non era più abitato. Gli appellanti non allegano quali sarebbero stati i precedenti fenomeni di infestazione di blatte, solo genericamente enunciati, né quali sarebbero le richieste di intervento, rivolte alla locatrice, rimaste inevase. In sostanza, manca addirittura l'allegazione dell'episodio (o episodi) che avrebbe reso necessario l'intervento della locatrice, così come di qualsiasi comunicazione, ai sensi dell'art. 1577 cc, che l'avrebbe posta in condizione di intervenire
La prospettazione si presenta del tutto inconsistente, senza nemmeno interpretare e qualificare, sul piano giuridico, la comunicazione, con cui si vuole far valere la cessazione anticipata del rapporto contrattuale. La censura è, invece, fondata per la parte relativa agli oneri condominiali, nei limiti che seguono.
L'appellante contesta la debenza fino al 31.05.2017 ed individua il termine finale nel momento della cessazione anticipata del rapporto.
E' vero che il periodo considerato dal tribunale va oltre l'effettiva durata del rapporto contrattuale, ma, sulla scorta delle precedenti argomentazioni, la cessazione di tale rapporto coincide con la data del rilascio dell'immobile, avvenuto il 22.02.2017. Di conseguenza, fermo l'importo di € 208,16, dovuto allo stesso titolo per il periodo 1.6.2015- 31.05.2016, occorre ricalcolare il debito per il periodo successivo. Dal preventivo relativo alla gestione ordinaria, che va dall'1.6.2016 al 31.5.2017, emerge un importo di € 2.283,86. Tale importo va diviso per 12 mesi, così ottenendo il valore di ogni mensilità, pari a € 190,322. Il rilascio è avvenuto a fine febbraio 2017 e, di conseguenza, i conduttori devono versare 9 mensilità, per un totale di € 1.712,898. Vanno poi aggiunte € 208,16, rimaste incontestate, e detratto quanto già pagato, € 1.100,00 così residuando € 821,055.
È fondata anche la censura, che riguarda i danni liquidati alla locatrice da mancata tinteggiatura e pulizia dell'appartamento, rottura della maniglia e di una mattonella. Dalle foto in atti, risulta una condizione dell'immobile compatibile con il normale utilizzo dell'appartamento, da richiedere sostanzialmente soltanto lavori di pulizia (doc 13.a parte CP_1 . Manca la prova in atti della rottura della maniglia e di una mattonella, che non sono nemmeno riprodotte fotograficamente e per le quali non è possibile valutare la consistenza;
né la clausola, contenuta nell'art. 18 del contratto di locazione, che pone a carico del conduttore i lavori di tinteggiatura e ripulitura, può indurre a diverse conclusioni, perché contraria a norme imperative “In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore"
(Cass. sent. n 29329/2019)
E', invece, improcedibile l'appello incidentale, pur tempestivamente proposto dalla CP_1 perchè non risulta essere stato notificato alla controparte, ai sensi dell'art. 436 c.p.c. (cfr. Cass. civ. Sez. lavoro sent., n. 837/ 2016).
In una valutazione complessiva dell'esito complessivo della lite, le spese vanno dichiarate integralmente compensate tra le parti, anche per questo grado di giudizio, mentre alla dichiarazione di improcedibilità dell'appello incidentale segue l'obbligo di pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012
P.Q.M.
la Corte, definitivamente pronunciando, a) accogliendo, per quanto di ragione l'appello principale, in parziale riforma della sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 16279/2020, fermo il resto, così provvede: condanna Parte_1 e Parte_2 in solido, al pagamento, in favore Controparte_1 dell'importo di € 821,055, per la causale indicata in di
, motivazione, ed ordina la restituzione, in favore degli stessi, della somma versata in eccesso, in esecuzione della sentenza impugnata, con interessi dal momento del pagamento;
rigetta la domanda di danni proposta da Controparte_1 b) dichiara improcedibile l'appello incidentale, proposto da Controparte_1
[...]
c) dichiara la compensazione delle spese di lite del grado;
- d) dichiara Controparte_1 tenuta ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater
D.P.R. 115/2012 al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 17.9.2025
Il Presidente relatore