N. R.G. 3424/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Paola Pasqualucci all'udienza del
21/03/2025, all'esito della trattazione scritta ex art. dell'art.83, co.7, lettera H del
D.L.n°18/2020 conv. in Legge n.27 del 2020 e succ. modifiche, ha pronunciato la seguente
SENTENZA (ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2510/2021 promossa da:
CP_1 Parte_1
C.F. , in persona del Presidente Sig.ra e
[...] P.IVA_1 Parte_2
l' Controparte_2
(P.IVA in persona del Presidente Sig.ra
[...] P.IVA_2 Parte_3
elettivamente domiciliate ai fini del presente procedimento in Genzano di
[...]
Roma Via G. Di Vittorio n. 17 presso lo studio degli Avv. Gabriele Menghini e Fabio
Baldazzi che le rappresentano, assistono e difendono. opponenti
Contro
in persona del legale rappresentante pro tempore, sig.ra Controparte_3 CP_4
Partita Iva: rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio Sordini
[...] P.IVA_3
C.F.: , e dall'Avv. Perla Petrillo ed elettivamente domiciliata in CodiceFiscale_1
Albano Laziale – Corso G. Matteotti n. 196, presso lo studio di detti suoi procuratori opposta pagina 1 di 9 CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va rilevato che si omette di sviluppare lo svolgimento integrale del processo, atteso che, a norma dell'art. 132 cpc come novellato a seguito della L.
18/06/2009 n. 69, la sentenza deve contenere unicamente la “ concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”. Ai fini della concreta determinazione della portata dell'espressione contenuta in detta norma, appare del tutto corretto tenere conto dell'art. 16 comma 5 D. Lvo 5/03, che, seppur abrogato dalla L. 69/09, costituisce un significativo elemento interpretativo della volontà del legislatore in materia, costituendo l'unica concreta applicazione legislativa dell'affermato criterio generale della “ concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Tale disposizione prevede che la sentenza possa sempre essere motivata in forma abbreviata mediante “ rinvio agli elementi di fatto riportati in uno o più atti di causa”
e la “ esposizione delle ragioni in diritto” anche con riferimento a “ precedenti conformi” e chiarisce, quindi, che la concisa esposizione in fatto può certamente tradursi nel rinvio agli elementi di fatto riportati negli atti di causa, come la concisa esposizione in diritto può consistere nel riferimento ai precedenti giurisprudenziali.
Tanto premesso, quanto agli elementi di fatto nella prospettazione delle parti e alle rispettive domande, eccezioni e difese, si rinvia all'atto di citazione, alla comparsa di risposta e a tutte le memorie depositate nel corso del giudizio.
pagina 2 di 9 Con decreto ingiuntivo n. 229/2021 del 15.02.2021 (All.2) il Tribunale di Velletri, su ricorso della ingiungeva alla Controparte_3 Parte_4
(C.F. ed alla
[...] P.IVA_1 [...]
(P.Iva di pagare, alla Parte_5 P.IVA_2
parte ricorrente, in solido tra loro, per le causali di cui al ricorso, la somma di Euro
12.346,00, gli interessi come da domanda e le spese della procedura di ingiunzione, liquidate in Euro 730,00 per onorari, in Euro 145,50 per esborsi, oltre il 15% per spese generali, iva e cpa e altre successive occorrende. In data 23.02.2021 la Controparte_3
notificava al debitore il decreto ingiuntivo di cui sopra e in data 22.06.2021 la
(C.F. , in Parte_4 P.IVA_1
persona del Presidente, sig.ra e la Parte_2 [...]
(P.IVA , in persona del Parte_5 P.IVA_2
presidente, sig.ra notificavano alla ricorso in Parte_3 Controparte_3
opposizione al decreto ingiuntivo n. 229/2021 emesso dal Tribunale di Velletri il
15.02.2021 nel procedimento avente n. RG 1111/2021, con pedissequo decreto di fissazione udienza (All. 3), chiedendo di dichiarare l'illegittimità, la nullità o comunque revocare il decreto ingiuntivo opposto in quanto infondato in fatto e in diritto - dichiarare la controparte inadempiente alle obbligazioni assunte e per l'effetto non dovuti i canoni relativi ai mesi di novembre dicembre 2019 gennaio febbraio e marzo 2020 dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto intercorso dalle parti a far data dal mese di aprile 2020 e per l'effetto non dovuti i canoni relativi ai mesi di aprila maggio e giugno 2020; - in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, anche parziale, della sopra spiegata opposizione, rideterminare la somma effettivamente dovuta dalla parte opponente, riducendo il canone almeno del 40%, o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta equa, tenendo conto della avvenuta impossibilità delle conduttrici di svolgere la propria attività.
pagina 3 di 9 Si è costituita in giudizio la impugnando e contestando tutto quanto ex Controparte_3
adverso, sostenuto dalla parte opponente, in quanto infondato, sia in punto di fatto che in punto di diritto, chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo.
Esperita la mediazione con esito negativo, tentata la conciliazione ex art. 185 bis cpc, la causa è stata istruita documentalmente e rinviata dopo vari rinvii all'udienza del
21/03/2025 per discussione ex art. 429 cpc con termine per il deposito di note conclusive. A tale udienza svoltasi in modalità trattazione scritta avendo i difensori delle parti depositato le note sostitutive dell'udienza e precisato le conclusioni la causa
è stata decisa ex art. 429 cpc con il deposito della sentenza contenente il dispositivo e la contestuale motivazione.
pagina 4 di 9 Dall'istruttoria espletata e dalla documentazione versata in atti è emerso che con contratto registrato in data 05/10/2009 la concedeva in locazione ad uso CP_3
commerciale l'immobile sito in Genzano di Roma Via Saragat n. 19 per la durata di anni 6, rinnovabili tacitamente alla scadenza. Le conduttrici destinavano detto immobile come sede per attività dilettantistiche più precisamente come scuola di danza. Nell'ottobre 2019 nel contratto subentrava la Controparte_5
e in data 17/11/2019 si verificava un un distaccamento di alcune parti dell'intonaco del soffitto che andando a pesare sul controssoffitto ne provocava il crollo. Per la circostanza si rendeva necessario l'intervento dei vigili del fuoco i quali dichiaravano inagibile una parte del locale. (Doc.1) Alla luce di ciò, le ricorrenti, prontamente, in data 18/11/2019 provvedevano ad inviare un telegramma alla locatrice chiedendo di essere contattate quanto prima al fine di accordarsi per risolvere l'incresciosa vicenda.
(Doc.2) A tale richiesta non faceva seguito alcun intervento del proprietario, nonostante, come noto, in qualità di locatore spettano a quest'ultimo le spese di manutenzione straordinaria, comprese quelle di rifacimento e/o sostituzione di parti danneggiate. L'impossibilità di utilizzare il locale secondo il programma originario, incidendo inevitabilmente sulla capienza dello stesso, impediva di fatto alle conduttrici di svolgere a pieno la loro attività. Per tale ragione, parte ricorrente in data
31/03/2020 inviava una successiva missiva ove rappresentava la permanenza di copiose infiltrazioni di acqua nella parte interessata al crollo, tali da impedire lo svolgimento delle attività dilettantistiche ive previste. Parte opponente, altresì in tale circostanza, manifestava la volontà di risolvere il contratto di locazione proprio in considerazione della impossibilità di utilizzare l'immobile locato, anche in seguito alle misure di prevenzione e di controllo adottate dal Governo per contenere l'infezione da covid-19. (Doc.3). La suddetta comunicazione veniva dapprima inviata alla sede legale della società opposta, ma veniva restituita al mittente per mancata reperibilità del destinatario, (Doc.4) e successivamente inoltrata tramite pec (Doc. 5) Anche questa comunicazione rimaneva priva di riscontro da parte della Infine, parte Controparte_3
pagina 5 di 9 opponente in data 12/05/2020 inviava l'ennesima missiva a mezzo pec con cui rappresentava che nulla era dovuto per canoni di locazione relativi ai mesi di Marzo ed Aprile 2020 considerata l'intervenuta risoluzione del contratto. (Doc. 6). In ottemperanza alle normative imposte dall'emergenza sanitaria dovuta al Covid 19, parte conduttrice è potuta rientrare nel locale solamente in data 25/05/2020. In tale circostanza provvedeva ad inviare l'ulteriore comunicazione con la quale informava che una volta ultimate le operazioni di sgombero già dal 03/06/2020 avrebbe potuto procedere alla riconsegna delle chiavi. (Doc.7) Tale missiva veniva riscontrata in data
03/06/2020 dal legale della , Avv. Sordini, il quale facendo riferimento al CP_3
contratto sottoscritto tra le parti, negava il diritto alla risoluzione del contratto chiedendo il pagamento integrale dei canoni, nulla disponendo riguardo la riconsegna del locale. (Doc. 8). In data 24/06/2020. Il locale veniva rilasciato.
pagina 6 di 9 Da ciò emerge come la società locatrice sia stata inadempiente rispetto alle obbligazioni derivanti dal contratto sottoscritto. Il locatore ha il dovere di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna e che abbia determinato una diminuzione del godimento. Vero è che, per giurisprudenza consolidata, “i guasti o i deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.), e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale”. È indubbio, pertanto, che la non CP_6
attivandosi per eliminare la causa che impediva alle conduttrici il pieno godimento del bene sia stata inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte. Alla luce di ciò ed in considerazione che “ exceptio non rite adimpleti contractus, quale espressione del principio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., è applicabile anche al rapporto locatizio”
. Ricorrono, infatti, nel caso che ci occupa i due presupposti del richiamato istituto quali: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altro contraente e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. È evidente, pertanto, come il rifiuto del conduttore di corrispondere il canone è stato giustificato a norma dell'art. 1460 c.c. e non costituisce inadempimento.
Considerato che dal verbale di sopralluogo dei vigili del fuoco la parte e dichiara inagibile e di cui non ha potuto godere la parte opponente fosse una piccola parte rispetto alla superficie totale di oltre 200 mq. e che pertanto il canone è dovuto ma in misura minore a quello contrattualmente stabilito.
Ne consegue, che essendo stato provato in giudizio il mancato godimento di una parte dell'immobile di cui è causa il decreto ingiuntivo opposto va revocato.
pagina 7 di 9 In ogni caso, poiché con l'opposizione a decreto ingiuntivo si è comunque instaurato il contraddittorio in ordine al merito della domanda diretta al riconoscimento del credito azionato in via monitoria, questo Tribunale ha il dovere di decidere sulla fondatezza della pretesa creditoria già azionata con il d.i. opposto, rideterminando -ove occorra-
l'importo dovuto dall'opponente.
Alla luce della documentazione versata in atti, il credito complessivamente vantato dalla convenuta opposta nei confronti degli attori opponenti, ammonta ad € 7.000,00 quale canone di locazione non versato sino alla data di rilascio dell'immobile avvenuta in data 24/06/2020 così ricalcolato ( in virtù del mancatio godimento di un parte dell'immobile) in misura inferiore rispetto a quello contrattualmente previsto.
Ogni altra questione si ritiene assorbita o rigettata.
Quanto alle spese del giudizio non può non rilevarsi che ai sensi dell'art.91 c.p.c. “il giudice… se accoglie la domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa, condanna la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta, al pagamento delle spese del processo maturate dopo la formulazione della proposta, salvo quanto disposto dal secondo comma dell'art. 92 c.p.c. “.
Si deve rilevare che il rifiuto della proposta deve essere motivato;
in assenza di adeguata motivazione, come nel caso di specie da parte opposta, la sentenza di accoglimento della domanda giudiziale in misura non superiore alla proposta transattiva comporta la condanna della parte che ha rifiutato al pagamento delle spese processuali maturate dopo la formulazione della proposta. Nel caso di specie il giudizio si sarebbe ben potuto definire con l'accettazione della proposta, e quasi tre anni prima dell'emissione della sentenza, senza ulteriore necessità di proseguire la causa e di appesantimento del contenzioso del tribunale.
Pertanto, questo comporta che la parte che la parte opposta se pur sostanzialmente vittoriosa, debba essere condannata al pagamento delle spese maturate dopo la proposta conciliativa che si traducono solo nella liquidazione della fase decisionale.
pagina 8 di 9 In considerazione della reciproca soccombenza, le spese del giudizio vengono compensate per 1/3 e le opponenti vanno condannata a rifondere alla convenuta opposta, le spese di lite pari a 2/3 che, in applicazione citato D.M. 55/2014, si liquidano per la parte residua dovuta in complessive € 2.143,33 oltre accessori di legge.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 229/2021 del
15.02.2021 emesso dal Tribunale di Velletri;

-condanna le opponenti al pagamento in favore della parte opposta della somma di €
7.000,00;
- condanna le opponenti alla refusione delle spese di lite in favore della parte opposta che si liquidano in € 2.143,33 oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 21/03/2025 Il Giudice
Dott.ssa Paola Pasqualucci
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