REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
MA OS IZ Presidente
MA SP RA Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 3531 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, decisa all'esito dell'udienza del
03.12.2025 ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 429 c.p.c., a seguito di trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
c.f. in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Angelo
DA (c.f. ), che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._1
APPELLANTE -
E
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Ademo
UZ (c.f. , che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._3
APPELLATO-
OGGETTO: appello della società nei confronti di Pt_1 Pt_2 Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Tivoli n. 802/2022, in data 19.05.2022, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto a n.r.g. 2113/2021, promosso da
[...]
nei confronti della società - locazione per uso diverso- CP_1 Pt_1 Pt_2 risoluzione del contratto per morosità -
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 Con atto di citazione notificato il 02.03.2021, conviene in giudizio, Controparte_1 dinanzi il primo Giudice, la società intimando lo sfratto per morosità per CP_2 le unità immobiliari in Monterotondo, Via G. Garibaldi 24 e Piazza del Popolo 20, condotte in locazione, per uso diverso, dalla intimata, per contratto sottoscritto in data
01.07.2019 e registrato in data 30.7.2019, durata della locazione convenuta in sei anni, tacitamente rinnovabile, al canone di euro 1.470,00 mensili.
L'intimante chiede la convalida dello sfratto e l'emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di euro 4.770,00, a titolo di canoni maturati e non corrisposti, con interessi e spese di procedura.
L'intimazione viene iscritta al n.r.g.1467/2021.
A sostegno della notificata intimazione, il poste le condizioni generali di contratto CP_1 sopra riportate, allega:
- di aver accordato, per agevolare l'avviamento dell'attività commerciale della conduttrice, per il primo anno di durata del rapporto (dal 01.07.2019 al
30.06.2020), il canone annuale di locazione ridotto, pari a euro 15.600,00
(1.300,00/mese) e, per il secondo anno di durata del rapporto (dal 01.07.2020 al
30.06.2021), il canone annuale di locazione ridotto, pari a euro 16.620,00
(1.385,00/mese) dal 01.07.2020 al 30.06.2021;
- In data 11.03.2020, le parti convengono una canone ulteriormente ridotto di euro
1.000,00, per il mese di marzo 2020; di euro 650,00, per i mesi di aprile e maggio 2020; di euro 1.000,00, per il mese di giugno 2020; di euro 1.200,00, per i mesi da luglio 2020 a dicembre 2020, per poi tornare al canone originariamente convenuto un contratto di euro 1.385, da gennaio 2021.
- La società è morosa per un importo di euro 4.770,00, a titolo di canoni non corrisposti per i mesi di luglio, ottobre, novembre e dicembre 2020, nonché gennaio e 2021), già detratti i due acconti corrisposti a gennaio 2021, di 900,00 euro ciascuno.
La società si costituisce;
si oppone alla convalida e allega di aver corrisposto la somma di 4.200,00 euro, nonostante il periodo di difficoltà seguito all'emergenza sanitaria
(Covid), con la conseguenza che l'inadempimento difetta del requisito della gravità.
Il Giudice della fase sommaria nega la convalida, dispone il mutamento del rito e assegna termine per il deposito di memorie ai sensi dell'art. 426 c.p.c.
Con la memoria integrativa autorizzata e depositata il 09.07.2021, l'intimante allega che la conduttrice ha corrisposto, per i canoni relativi ai mesi di giugno e luglio 2021, solo r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 euro 1.000,00, con aggravio della morosità, indicata nella maggior somma di euro
6.210,00.
Con la memoria integrativa autorizzata e depositata il 30.09.2021, la conduttrice insiste sulla rilevanza della crisi economica conseguita alla pandemia COVID 19, sul conseguito significativo decremento dei ricavi e sulla sopravvenuta incongruità del canone di locazione convenuto, di cui chiede disporsi una riduzione.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<<1) Respinge l'opposizione;2) Accoglie la domanda;
3) Per l'effetto, accerta e
dichiara l'avvenuta risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione inter partes regolarmente registrato in data 30.7.2019 presso Agenzia delle
Entrate Roma 3 al n° 4122 – serie 3T, alla data di notificazione dell'atto introduttivo del giudizio;
4) Per l'effetto, condanna in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, al rilascio immediato, in favore di , degli immobili Controparte_1 siti in Monterotondo, via Giuseppe Garibaldi n° 24 e piazza del Popolo n° 20, liberi da persone e cose;
5) Per l'effetto, condanna in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore di , della Controparte_1 somma di euro 4.770,00 calcolata sino alla data indicata nell'atto di intimazione, oltre che al pagamento dei canoni e degli oneri successivi dovuti sino alla data dell'effettivo rilascio, con detrazione di tutte le somme che la ha provveduto a Parte_1 corrispondere al locatore dopo la notifica del suddetto atto di intimazione, oltre agli interessi legali da determinarsi come in motivazione;
6) Compensa integralmente le spese di giudizio tra le parti>>.
Di seguito, le ragioni della decisione.
- Il rapporto contrattuale è documentato.
- La morosità è provata e rilevante:
a) Per la Legge 392/1978, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del
Giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante previsione di un parametro ancorato
(articoli 5 e 55 della Legge) a due elementi, uno di ordine quantitativo (mancato pagamento di una sola rata del canone o mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone) e l'altro di ordine temporale ( ritardo consentito e tollerato).
b) Tale previsione riguarda le sole locazioni a uso abitativo e non si applica agli immobili locati a uso diverso, per la locazione dei quali la valutazione dell'importanza r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 dell'inadempimento del conduttore è affidata, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 cc, salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge 392/1978, art. 5 (Cass., 13887/2011; 1428/2017), dunque la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore
(Cass. 8076/2002), con necessaria, ulteriore valutazione della sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore;

c) L''indagine sul profilo soggettivo della colpa segue, ma non si sostituisce o si sovrappone all'accertamento del profilo oggettivo, dunque esclusa, sulla base del criterio oggettivo, la gravità dell'inadempimento, la risoluzione non può essere pronunciata per il solo fatto che l'inesattezza della prestazione sia riconducibile a un disegno intenzionale dell'obbligato (Cass. 6463/2008); l'inadempimento deve essere idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (Cass. 987/2007) e la valutazione in questione deve rispondere anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (Cass. 14034/2005).
d) In materia di locazione, la grave situazione epidemiologica e i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus “Covid-19” non configurano ipotesi di impossibilità sopravvenuta, sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone della conduttrice che con riferimento all'impossibilità per la stessa conduttrice di utilizzare, in tutto o in parte, la prestazione del locatore, avendo questi messo a completa disposizione, senza limitazioni alcune, il bene locato, secondo i principi di diritto che sottendono alla regolamentazione dei contratti sinallagmatici a prestazioni corrispettive per i quali, l'art. 1463 c.c. prevede che solo nell'ipotesi di impossibilità totale la parte liberata dalla prestazione dovuta per la sopravvenuta impossibilità della stessa non possa chiedere la controprestazione e debba restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito. Nel concreto, il divieto di svolgere le attività socialmente pericolose, non comporta la inidoneità dell'immobile all'uso, ma il divieto di svolgervi l'attività e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore. Ciò precisato, non può essere ritenuto praticabile il ricorso alla tutela ex art. 1463 c.c., poiché anche in questo caso rileva l'accertamento di un sopravvenuto impossibile godimento ed utilizzo del locale commerciale o dell'immobile che non è ravvisabile.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 e) Viene esclusa l'applicabilità dell'art. 1464 c.c. per la parziale impossibilità della prestazione di una parte ed il conseguente diritto dell'altra ad ottenere una corrispondente riduzione della propria prestazione ovvero a recedere addirittura dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale, poiché anche questa soluzione contrasterebbe apertamente con la logica dei fatti che vede sempre il locatore adempiente ai propri obblighi contrattuali, per aver posto comunque a disposizione del conduttore l'immobile locato, e che quindi porta a concludere che se vi sia stata una limitazione all'esercizio dell'attività commerciale essa in realtà non abbia riguardato l'uso dell'immobile in sé.
f) Le norme emergenziali introdotte in costanza di pandemia non disciplinano le sorti del contratto di locazione e le sue possibili variazioni nel corso del rapporto o sino alla sua naturale scadenza, dunque non hanno inteso pregiudicare o anche solo limitare in alcun modo l'obbligo, contrattualmente assunto dal conduttore, del pagamento del canone di locazione pur in presenza di una chiusura coatta del locale commerciale per ragioni di sicurezza pubblica, preferendo piuttosto modulare tale sua “ingerenza” attraverso tutta una serie di misure e di disposizioni in favore delle attività commerciali tra le quali ha assunto decisiva rilevanza, anche economica, il credito d'imposta previsto fino al 30.4.2021 dall'art. 28 del DL 34/2020 la cui introduzione ed il cui meccanismo applicativo conferma, come presupposto imprescindibile per il suo godimento, il regolare pagamento dei canoni di locazione ovvero la disponibilità espressa del locatore alla cessione, da parte del conduttore, del credito di imposta in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone.
f) Anche a ritenere giustificato l'inadempimento della conduttrice, per le difficoltà economiche incontrate durante il periodo di chiusura disposto dall'autorità, non si giustifica il perdurare e l'aggravarsi della morosità per il mancato pagamento dei canoni successivi, che integra l'inadempimento del conduttore, da valutare alla stregua del comportamento mantenuto dal locatario successivamente alla proposizione della domanda (Cass. ord. 27955/2020) e nel concreto è incontestato il perdurare dell'inadempimento della società conduttrice anche successivamente alla prima udienza di comparizione delle parti.
- Spese compensate
Con l'atto di appello, la società rassegna le seguenti conclusioni.
<<in via preliminare sospendere, inaudita altera parte, l'esecutività della sentenza < i>
impugnata per tutti i motivi descritti in narrativa e in riferimento alla parte della
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 sentenza ivi indicate -nel merito, per tutti i motivi descritti in narrativa, revocare/annullare/dichiarare illegittima/ riformare la sentenza impugnata e per
l'effetto dichiarare ancora esistente ed efficace tra le parti, il contratto di locazione sottoscritto da e avente ad oggetto la concessione in locazione alla Pt_1 CP_1 prima dell'immobile di proprietà del secondo e per l'effetto dichiarare che non Pt_1
è obbligata a rilasciare l' immobile di proprietà del Sig. - sempre nel merito, CP_1 per tutti i motivi descritti in narrativa, dichiarare che ha diritto ad una Pt_1 riduzione del canone per il periodo novembre 2020 aprile 2021 del 40% ovvero di quella percentuale che sarà ritenuta di giustizia ovvero di quella che emergerà nel corso dell'istruttoria (ii) per il periodo maggio 2021 a fine contratto (prima scadenza) del 15% ovvero di quella percentuale che sarà ritenuta di giustizia ovvero di quella che emergerà nel corso dell'istruttoria, e per l'effetto rideterminare l'ammontare del dovuto da al Sig. alla data attuale;
In via istruttoria: si chiede, in caso Pt_1 CP_1 di contestazione sul le risultanze della relazione della Dott.ssa Persona_1
CTU contabile al fine di individuare l'esatta diminuzione dei ricavi subita dalla resistente dall'ini zio dell'emergenza sanitaria ad oggi. Si chi e de CTU al fine di determinare l'esatto importo del canone di locazione dell'immobile oggetto di causa. Si chiede, infine, esame testimoniale: (…) Con ogni più ampia riserva istruttoria. Con vittoria di spese, diritti e onorari>>.
Il 14.11.2022, si costituisce il e rassegna le seguenti conclusioni. CP_1
<Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello (…). In ogni caso, condannare parte appellante alle spese
e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, iva e cpa>>.
La società articola quattro motivi di appello.
1) Rubricato: “Errata illegittima valutazione circa la gravità dell'inadempimento di ai sensi degli artt. 1455 e ss. cod. civ. violazione di legge. errata Pt_1 illegittima valutazione dell'incidenza della pandemia sars covid 2”. Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta l'inadempimento della società e dichiara risolto il contratto. A tal fine sostiene la errata valutazione della incidenza della pandemia sull'attività commerciale e del fatto che la maggior parte dei canoni non corrisposti sono maturati tra novembre 2020 - maggio
2021, periodo interessato dalle restrizioni connesse alla emergenza sanitaria e che ove la prestazione sia divenuta parzialmente impossibile, la controparte ha r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 diritto ad una riduzione del canone. Chiede accertarsi la compressione del godimento del bene locato conseguita alla pandemia;
trattarsi di non grave l'inadempimento della conduttrice;
l'adempimento solo parziale del locatore rispetto all'obbligo di consentire al conduttore l'utilizzo convenuto del bene concesso in locazione;
la parziale attitudine del bene immobile concesso in locazione a realizzare l'interesse della conduttrice;
il rigetto della domanda di risoluzione del contratto.
2) Rubricato: “Errata illogica valutazione circa i pagamenti eseguiti da nel Pt_1 periodo oggetto della controversia errata valutazione dell'inadempimento. violazione di legge”. Vi si censura la decisione nella parte in cui condanna la conduttrice a pagare la somma di euro 4.770,00 (indicato nell'atto di intimazione di sfratto), omettendo di valutare i pagamenti eseguiti dalla società nel corso del giudizio e la necessità di tener conto dei pagamenti eseguiti al fine di verificare l'importanza dell'inadempimento.
3) Rubricato: “Omessa pronuncia sulla richiesta di riduzione del canone e sulla richiesta di sospensione della obbligazione di pagamento. omessa pronuncia circa la congruità del canone di locazione. errata valutazione della gravità dell'inadempimento. violazione di legge”. Vi si censura la decisione impugnata per l'omessa pronuncia sulla domanda di riduzione del canone di locazione. A tal fine, allega violazione del principio generale di buona fede da parte del contraente che pretenda l'esecuzione del rapporto contrattuale originario nonostante il verificarsi di eventi sopravvenuti legate alla pandemia da Covid 19
(Trib. Roma 2.8.2020) e richiama la relazione dell'Ufficio del Massimario della
Corte di Cassazione 56/2020; sostiene che diversamente da quanto accertato in sentenza, vi è stata una diminuzione del godimento dell'immobile, con conseguente diritto alla riduzione del canone di locazione e la applicabilità, in analogia, della previsione dell'art. 216 comma 3 legge n. 77/2020 in punto di riduzione del canone di locazione degli immobili adibiti a palestre, piscine ed impianti sportivi a tutte le locazioni ad uso diverso di immobili adibiti allo svolgimento di attività il cui svolgimento è stato identicamente precluso dalle misure restrittive adottate dalle Autorità per fronteggiare l'emergenza epidemiologica.
4) Rubricato: “Omessa valutazione circa le richieste istruttorie. Violazione di legge”. Vi si lamenta la mancata ammissione delle richieste istruttorie formulate r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 nella memoria depositata in data 30.09.2021, riformulate e riportate nelle conclusioni in appello.
Le censure, valutate, come di seguito, nell'ordine logico di trattazione, non hanno pregio.
Motivo di appello sub 4).
La prova per testi è ultronea, in quanto ha ad oggetto circostanze non rilevanti (capitoli a. e b.); previsioni normative e circostanze da provare mediante la produzione dei documenti contabili della società (capitoli c. e d.)
La c.t.u. non è necessaria, potendo essere definito, il gravame, allo stato degli atti.
Motivi di appello sub 1), sub 2) e sub 3).
Attengono tutti all'accertamento in punto di inadempimento della società conduttrice;
vengono valutati congiuntamente e non inficiano la motivazione della decisione.
A sostegno della decisione assunta, il primo giudice esplicita che anche a voler ritenere giustificato l'inadempimento della società conduttrice per le difficoltà economiche incontrate durante il periodo di chiusura disposto dall'autorità in seguito alla emergenza epidemiologica, non si ravvisa alcuna giustificazione per il perdurare l'aggravarsi della morosità per il mancato pagamento di canoni successivi al periodo di chiusura dell'attività commerciale, il cui omesso versamento ( come anche il versamento saltuario e sporadico) integra l'inadempimento del conduttore, dovendo il giudice valutare la gravità dell'inadempimento anche per il periodo successivo alla proposizione della domanda.
Quanto alla incidenza della pandemia sulle obbligazione contrattualmente assunte dalle parti.
L'appellante si limita a invocare la incidenza della normativa speciale che ha disciplinato la circolazione delle persone e lo svolgimento delle attività commerciali, tuttavia, la chiusura forzata ha interessato il periodo tra il dal 09 marzo e il 18 maggio
2020, mentre la disciplina relativa al periodo seguito a maggio 2020, non può ritenersi automaticamente incidente sull'attività in concreto svolta nei locali (BAR) che, seppure con modalità di “protezione” rispetto alla diffusione dei contagi, è stata consentita.
Quanto alla dedotta mancata valutazione dei pagamenti eseguiti.
- In diritto sono necessarie alcune premesse.
a) Le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore devono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che, per quanto sia consentito al r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio, egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda.
- b) L'offerta o il pagamento del canone (che, se effettuati dopo l'intimazione di sfratto, non consentono l'emissione, ai sensi dell'art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, per l'insussistenza della persistente morosità di cui all'art. 663, terzo comma, cod. proc. civ.) successivi alla notifica della intimazione non escludono la rilevanza del ritardo nell'accertamento della responsabilità per inadempimento e la circostanza che il conduttore di un immobile ad uso non abitativo in ritardo con i pagamento adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento integri il requisito della "gravità", di cui all'art. 1455 cod. civ.
- c) La circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa è rilevante ai fini dell'accoglimento della suddetta domanda di risoluzione (Cass.
n. 18500 del 26/10/2012).
- Nel concreto, le generiche contestazioni dell'appellante sulla ricostruzione in fatto contenuta in sentenza quanto allo stato dei pagamenti al momento della intimazione di sfratto e al periodo successivo non inficiano la decisione, ampiamente supportata dalla documentazione in atti (anche quella prodotta nel grado di appello) e dalle stesse difese della società conduttrice all'atto della costituzione nel giudizio sommario.
- Il credito azionato con la intimazione di sfratto notificata il 02.03.2021 è pari a euro 6.570,00 e relativo a canoni di locazione maturati (e solo parzialmente corrisposti) tra ottobre 2020 e febbraio 2021.
- Dall'importo complessivo dei canoni maturati nel periodo azionato, lo stesso locatore detrae, già con la citazione per la convalida, due acconti, ciascuno di euro 900,00, corrisposti nel gennaio 2021, per un credito residuo, alla data dell'intimato sfratto per morosità e azionato, pari a euro 4.770,00 (poi accertato r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 in sentenza oltre ai canoni di locazione successivamente scaduti e sino al rilascio, da cui detrarre importi corrisposti nel prosieguo).
- La società conduttrice nel costituirsi, non contesta la ricostruzione in fatto del locatore (di aver concordato, con il contratto di locazione sottoscritto, per il primo anno di durata del contratto e fino al 30.06.2020, il pagamento di un canone mensile pari ad euro 1.300,00; per il secondo anno di durata del rapporto e sino al 30.06.2021, il pagamento di un canone mensile di euro 1385,00; che l'accordo è stato rivisto in data 11.03.2020 e che in base a tale accordo il canone
è stato ridotto a euro 1000,00 per marzo 2020, euro 650,00, per aprile e maggio
2020, in euro 1000,00 per giugno 2020, in euro 1.200,00 per i mesi da luglio
2020 a dicembre 2021 ( e che da gennaio 2021 era previsto che tornasse in vigore il canone pattuito di euro 1385 mensili).
- Nel costituirsi, la società ammette di aver corrisposto, per i mesi in contestazione, i seguenti importi:
- a) euro 900, per il mese di ottobre 2020, con pagamento intervenuto il 13 gennaio 2021;
- b) euro 900, per il mese di novembre 2020, con pagamento intervenuto il 22 febbraio 2021;
- c) euro 600, per il canone di locazione di dicembre 2020, con pagamento intervenuto il 25.03.2021, successivo alla notifica della intimazione;

- d) euro 1200 per il canone di locazione relativo al mese di febbraio marzo 2021, intervenuto il 12 aprile 2021, successivo alla notifica della intimazione.
- Dalla stessa prospettazione della società, emerge che alla data della intimazione di fratto, il credito azionato era sussistente e che i pagamenti eseguiti e opposti i sono parziali e tardivi rispetto alle scadenze pattuite (i pagamenti di euro 600,00
e euro 1.200,00, sono successivi alla intimazione non rilevano ai fini dell'accertamento dell'inadempimento).
- L'inadempimento della conduttrice, tanto per il periodo antecedente alla intimazione di sfratto quanto per il periodo successivo alla notifica dell'atto di citazione introduttivo della fase sommaria (02.03.2021), trova ampia conferma, in questa sede, dalla documentazione di pagamento prodotta dalla stessa società in appello, relativa a pagamenti intervenuti solo dopo la pubblicazione della sentenza impugnata (19.05.2022) e relativi a canoni maturati a far data dal 2020.
Nello specifico:
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 - a) pagamento in data 17.06.2022, di euro 1.985,00, a titolo di saldo dei canoni dovuti per i mesi da ottobre 2020 a gennaio 2021 inclusi;

- b) pagamento in data 17.06.2022, di euro 2.825,00, a titolo di saldo dei canoni dovuti per i mesi da febbraio a maggio 2021 inclusi;

- c) pagamento in data 17.06.2022, di euro 1.350,00 a titolo di saldo dei canoni dovuti per i mesi da luglio a novembre 2021;
- d) pagamento in data 17.06.2022 di euro 1.350,00 a titolo di saldo dei canoni dovuti per i mesi da dicembre 2021 ad aprile 2022 inclusi;

- e) pagamento in data 20.06.2022, di euro 1.470,00 a titolo di canone dovuto per il mese di giugno 2022;
- e) pagamento in data 17.06.2022, di euro 200,00 saldo di importi ben superiori indicati in “euro 200.00 saldo luglio 2020.euro 300.00 saldo ottobre 2020.euro
300.00 saldo novembre 2020.euro 600.00 saldo dicembre 2020”.
Tale rilievo depone, per le premesse in diritto, depone per il rigetto delle censure dell'appellante in punto di accertata rilevanza dell'inadempimento della conduttrice.
Giova precisare, che la società ha beneficiato di una congrua riduzione pattizia del canone contrattualmente stabilito per i periodi interessati dalle limitazioni della pandemia e risulta ampiamente dimostrata la mancata corresponsione tempestiva dell'importo integrale del canone di locazione, pur ridotto dal locatore, a distanza di più di 24 mesi dal termine del periodo di c.d. lockdown, che non appare ingiustificata, per altro in presenza di un intervento normativo indirizzato verso ristori, con meccanismi compensatori utili a ripristinare un equilibrio sinallagmatico all'interno del rapporto locatizio prevedendo benefici fiscali, ex art. 65 D.L. 18/20, attraverso la cessione del credito d'imposta e la previsione di fondi per particolari categorie.
In ogni caso, il legislatore non è intervenuto imponendo una rideterminazione del canone, quindi non si è inserito sostituendosi alla volontà manifestata dalle parti in contratto, fatta eccezione per la ipotesi, non ricorrente nel concreto, di canoni relativi a palestre, non applicabile in via interpretativa ad ipotesi diverse da quella disciplinata, trattandosi di norma eccezionale.
- Dunque, alla notifica dell'atto di intimazione, l'inadempimento sussisteva il credito accertato in sentenza.
- I pagamenti intervenuti successivamente non incidono sulla valutazione dell'inadempimento al momento della notifica della intimazione e sono considerati in r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 sentenza con la generale previsione della detrazione degli importi corrisposti, nel tempo, dalla conduttrice, per i titoli azionati.
Spese di lite.
Sulla regolamentazione delle spese in sentenza non vi sono censure specifiche.
Per il presente grado di giudizio, le spese seguono la soccombenza e si liquidano ex dm
55/2014, come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'attività di difesa in concreto svolta nelle diverse fasi del presente giudizio, inclusa la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata.
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto dalla società nei confronti di avverso la sentenza del CP_2 Controparte_1
Tribunale Ordinario di Tivoli n. 802/2022, in data 19.05.2022, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto a n.r.g. 2113/2021, promosso da Controparte_1 nei confronti della società ogni diversa conclusione disattesa, così CP_2 provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna la società al pagamento delle spese processuali, in favore di CP_2
, che liquida, in euro 5.800,00 per compensi oltre a rimborso Controparte_1 forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 03.12.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
MA SP RA MA OS IZ
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13