REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce - Sezione Seconda Civile - composta dai signori:

1. dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente -

2. dott. Consiglia Invitto - Consigliere -

3. dott. Pietro Merlo - Giudice Ausiliario Relatore -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 175 del Ruolo Generale delle cause civili dell'anno 2023
TRA
(c.f. rappresentata e difesa, giusta mandato in Parte_1 C.F._1 atti, dall'avv. Andrea Presicce, presso il cui studio in Lecce, alla via Oslavia, 1 è elettivamente domiciliata
appellante
E
in Maglie (Le) alla Via Matteotti (c.f.. ), Controparte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso, giusta mandato in atti, dall'avv. Daniele De Matteis, presso il cui studio in Maglie (LE), alla Piazza O. De Donno n.18 è elettivamente domiciliato
appellato
1 AVVERSO
la sentenza n. 221/2023 del Tribunale di Lecce, depositata il 27.01.2023, notificata il
31.1.2023 (R.G. n. 6140/2021)
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All'udienza collegiale del 15.10.24 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni - che qui devono intendersi come integralmente trascritte e richiamate- riportandosi a quelle formulate nei rispettivi atti introduttivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
convenne il dinanzi al Tribunale di Lecce Pt_1 Controparte_2
impugnando le delibere assembleari del 27/09/2018 e del 29/11/2018 chiedendo di
“dichiarare nulle e/o o comunque annullabili le deliberazioni assembleari impugnate e quelle successive connesse, e, per l'effetto dichiarare che nulla è dovuto a tali titoli dalla al Pt_1
resistente”. CP_1
Deduceva l'attrice la nullità delle delibere per non essere state assunte a maggioranza assoluta riguardando i lavori anche parti di edificio di proprietà esclusiva dei condomini (i balconi), nonché per la declaratoria di annullabilità relativamente alla mancata convocazione dell'appellante, alla mancanza del quorum in ogni assemblea ed alla mancata previsione nelle delibere assembleari di tutti gli elementi essenziali relativi al contratto di appalto stipulato.
Il si costituì chiedendo il rigetto di ogni avversa domanda. CP_1
La causa, istruita documentalmente, è stata decisa con la sentenza in epigrafe con la quale il
Tribunale di Lecce ha così provveduto:
“1) Dichiara inammissibile la domanda per le ragioni indicate in motivazione;

2) Condanna l'attrice al pagamento in favore del convenuto delle spese e competenze di giudizio che liquida in complessivi €.2.000,00, oltre al rimborso forfettario del 15% sugli
2 onorari, iva e cap come per legge”.
Nello specifico, il giudice di prime cure preliminarmente affermava che l'omessa convocazione di un condomino all'assemblea non comporta la nullità delle deliberazioni ivi prese ma l'annullabilità delle stesse, richiamando sul punto il consolidato orientamento giurisprudenziale (cfr. Cass. SS.UU. n.4806/2005) nonché l'espressa previsione normativa di cui all'art. 66 co.3 Disp. Att. c.c.
Nel caso di specie, dall'istruttoria emergeva che con lettera raccomandata a/r l'amministratore di condominio inviava all'attrice i verbali di assemblea;
la stessa, tuttavia, non ritirava la missiva, il cui avviso di giacenza le veniva comunicato in data 10.03.2020 e la raccomandata veniva poi restituita al mittente per compiuta giacenza il 12.05.2020.
Affermava dunque il Tribunale che, per pacifica giurisprudenza, affinché possa ritenersi sussistente la presunzione di conoscenza da parte del destinatario della dichiarazione a questo diretta ex art. 1335 c.c. è necessaria e sufficiente la prova che la dichiarazione stessa sia pervenuta all'indirizzo del destinatario;
tale momento, ove la comunicazione sia stata inviata mediante lettera raccomandata non consegnata, coincide con il rilascio da parte dell'agente postale del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.
Statuiva dunque il giudice di prime cure che il convenuto aveva dimostrato per tabulas come il termine perentorio di giorni 30 previsto dall'art. 1137 c.c. fosse già abbondantemente spirato al momento del deposito del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado, essendo trascorso - tra la comunicazione dei verbali assembleari (10.03.2020) impugnati e il predetto deposito (non precedente il 21.07.2021) - più di un anno e quattro mesi, concludendo quindi per l'inammissibilità del ricorso ed il rigetto dell'eccezione di annullabilità delle delibere per decorso del termine previsto dalla legge.
Avverso la decisione ha proposto appello con atto notificato il 28.2.2023. Pt_1
L'appellato si è costituito chiedendo la conferma dell'impugnata decisione.
3 All'udienza collegiale del 15.10.2024, precisate le conclusioni, la causa è stata riservata per la decisione, con assegnazione alle parti del termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante si duole dell'ingiustizia della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha Pt_1
rigettato le impugnazioni avverso le due delibere:
● (1) pronunciando sentenza nulla ex art. 112 cpc avendo omesso completamente l'esame di tutte le doglianze relative alla nullità delle delibere condominiali impugnate;

● (2) erroneamente non accertando la nullità delle delibere per omessa costituzione del fondo speciale obbligatorio previsto dall'art.1135, punto 4, del Codice
Civile;
● (3a) erroneamente non accertando la nullità delle delibere in quanto approvate in mancanza della prevista maggioranza assoluta;

● (3b) erroneamente non accertando la inerenza dei lavori oggetto delle delibere impugnate ai balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini;

● (4) erroneamente accertando la decadenza dal diritto di impugnativa ritenendo non correttamente che l'appellante avesse ricevuto i verbali contenenti le Pt_1
delibere impugnate con la raccomandata del 10/03/2020, priva di valore probatorio in quanto:
● (4a) la busta prodotta in atti presenta una manomissione (apertura sul lato);
● (4b) il peso indicato nella ricevuta di accettazione (20 grammi) è, evidentemente inferiore alla documentazione che presuntivamente si assume contenuta al suo interno;

● (4c) lo stesso appellato condominio ha ammesso, producendo i reclami inoltrati a , che la predetta raccomandata non era mai pervenuta. CP_3
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4 La prima doglianza è destituita di ogni fondamento.
Non ricorre, infatti, l'ipotizzata omessa pronuncia. Il primo Giudice ha, infatti:
- qualificato i vizi delle delibere dedotti da , come motivi di impugnazione Pt_1
delle deliberazioni soggetti al rispetto del termine decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c.;
- ritenuto provato l'inutile decorso di tale predetto termine;

- conseguentemente accertato la intervenuta decadenza dal diritto di proporre l'impugnativa e, dunque, l'inutilità (o impossibilità) di esaminare nel merito le singole ipotizzate non conformità a diritto della decisione in contestazione.
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La seconda doglianza non è condivisibile.
In primo luogo, correttamente applicando quanto statuito da Sezioni Unite n. 9839/2021, il
Tribunale ha ritenuto la specifica impugnativa soggetta al termine decadenziale di trenta giorni.
La violazione dell'art. 1135 c.c., punto 4), che prevede l'obbligatorietà dell'istituzione, contestuale alla delibera di approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori non rientra, in tutta evidenza, nelle specifiche ipotesi di nullità individuate dalla Suprema Corte.
Non è dato, infatti, rinvenire:
- carenza di elementi costitutivi essenziali della delibera (art. 1418 cc.: accordo delle parti;
la causa;
l'oggetto; la forma quando richiesta a pena di nullità;
- impossibilità materiale dell'oggetto (art. 1418 cc.);
- assoluta estraneità della delibera alle attribuzioni dell'assemblea condominiale, attribuendo la legge proprio alla assemblea il potere di
5 deliberare in materia di opere di manutenzione straordinaria;

- illiceità ovvero contrasto con norme imperative (art. 1418 cc.) in quanto la norma asseritamente violata presenta evidente natura dispositiva alla luce della espressa derogabilità da parte del regolamento condominiale adottato a maggioranza, ex art. 1138, quarto comma, c.c.
- illiceità per contrarietà all'ordine pubblico ed al buon costume.
La violazione della norma invocata dall'appellante avrebbe potuto comportare l'annullamento della delibera, solo ove la relativa azione fosse stata (e tanto non è avvenuto) proposta entro il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c-
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Il motivo di appello sub 3a) è, parimenti, infondato per sopravvenuto difetto di interesse. Pur essendo ammissibile l'impugnativa della delibera, trattandosi della violazione della norma imperativa di cui all'art. 1336 c.c. (inderogabile, ex art. 1138 c.c., dal Regolamento di condominio) e pur non essendosi di ciò avveduto il primo giudice, non sussiste alcun interesse dell'appellante ad una odierna pronuncia nel merito, in quanto le delibere impugnate vennero espressamente ratificate con successiva delibera 8.7.2022, in atti.
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La doglianza sub 3b) non può essere condivisa: nel disciplinare tecnico allegato al contratto di appalto (entrambi esibiti in atti) sono ricompresi esclusivamente gli stangoni terminali di balconi e terrazze (parte terminale della pavimentazione e composto da un listello solitamente in marmo o altro materiale lapideo) elementi decorativi facenti parte della facciata e, dunque, beni comuni condominiali (cfr. Cass. 3071/2017); nel medesimo disciplinare sono pure descritti interventi a porzioni di proprietà esclusiva oggetto di apposita contrattazione tra i singoli proprietari e ditta appaltatrice, con oneri non gravanti sul condominio.
Le doglianze 4°), 4b) e 4c) sono pure destituite di ogni fondamento:
- si tratta di eccezioni, riproposte come motivo di appello, tardivamente
6 sollevate da non nella prima difesa successiva all'esibizione telematica all'atto Pt_1 della costituzione di primo grado il 23.12.2021 e nemmeno dopo l'esibizione dell'originale cartaceo all'udienza del 15.7.2022 (nel corso della quale ben potevano emergere ed essere immediatamente contestate), sia la presunta manomissione del plico sia la ipotetica "differenza di peso”, ma solo nelle note conclusive depositate per l'udienza di discussione del 27.1.2023;
- la presunta manomissione della busta non emerge dal documento esibito nel fascicolo telematico di parte dell'Amministrazione condominiale;

- La ( comunque presunta e non provata) differenza tra peso dei documenti che si assumono inseriti nel plico e peso indicato nella ricevuta di accettazione della raccomandata è comunque priva di rilevanza perché detta differenza potrebbe essere giustificata dalla grammatura della carta utilizzata, dall'eventuale utilizzo della stampa fronte-retro, da una non corretta operazione di pesatura (rilevante al solo fine dell'applicazione della tariffa di spedizione) ovvero da un malfunzionamento della pesa.
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L'appello viene rigettato.
Le spese della presente fase, liquidate in base al D.M. 55/2014 e successive modifiche, seguono la soccombenza.
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Il presente giudizio è stato introdotto successivamente al 31.01.2013 e l'appello viene rigettato per cui sussistono i presupposti previsti dall'art. all'art. 13, comma 1-quater
D.P.R.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante, ove effettivamente dovuto, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione a norma dell'art. 13 1-comma quater D.P.R. N.115/2002.


P.Q.M.


7 La Corte d'Appello di Lecce, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti del Parte_1 [...]
con atto notificato il 28.2.2023, avverso la Controparte_4
sentenza n. 221/2023 del Tribunale di Lecce, così provvede:
- rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

- condanna al rimborso in favore di Parte_1 [...]
in Maglie (Le) Via Matteotti del presente grado di giudizio, Controparte_1 che si liquidano in € 3.000,00 per compenso, oltre rimborso forf. 15%, Cassa Forense ed IVA come per legge;

- dichiara, sussistendo i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater
D.P.R.115/2002, per il versamento da parte dell'appellante, ove effettivamente dovuto un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione a norma dell'art. 13 1-comma bis D.P.R. N.115/2002.
Così deciso nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte d'Appello
Lecce, il 29.5.2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
dott. Pietro Merlo dott. Antonio Francesco Esposito
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