REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott. US LU Presidente
2) Dott. Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. NS IN Consigliere relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 901 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022, promossa
DA
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Pt_2
, nata a [...] il [...] (C.F. ) e nato
[...] CodiceFiscale_2 Parte_3
a Palermo il 20 ottobre 1955 (C.F. ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti CodiceFiscale_3
RA AC e NZ RE ed elettivamente domiciliati in in Palermo, via Cluverio n. 13;
APPELLANTI
CONTRO
nata a [...] il [...] (C.F. ) e Controparte_1 CodiceFiscale_4 CP_2
, nata a [...] il [...] (C.F. ) entrambe
[...] CodiceFiscale_5 rappresentate e difese dall'avv. Attilio Torre, presso il cui studio in studio in Palermo, Via Principe di Villafranca n.32, sono elettivamente domiciliate;

APPELLATE
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_3 CodiceFiscale_6
, nato a [...] il [...] (C.F. , Controparte_4 CodiceFiscale_7 CP_5
, nata a [...] il [...] (C.F. ),
[...] CodiceFiscale_8
APPELLATI CONTUMACI nonchè
, nato a [...] il [...] (C.F. ) e Controparte_6 CodiceFiscale_9 CP_7
, nata a [...] il [...] (C.F. ), nella qualità di eredi di
[...] CodiceFiscale_10
, nata a [...] il [...] (C.F. ) e Persona_1 CodiceFiscale_11 deceduta in data 1 ottobre 2017; APPELLATI CONTUMACI
Conclusioni: per le appellanti: come da comparsa conclusionale depositata telematicamente il 22 settembre 2025
Per le appellate e come da comparsa conclusionale Controparte_1 Controparte_2 depositata telematicamente il 13 agosto 2025.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza n. 1382/2022, il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, dispose lo scioglimento della comunione ereditaria dei beni già appartenuti al de cuius Per_2
, mediante assegnazione, per estrazione a sorte tra ciascuna delle quattro stirpi dei suoi
[...] discendenti (e dunque congiuntamente ed indivisamente tra i componenti di ciascuna stirpe), delle quattro porzioni uguali ivi determinate, con i rispettivi conguagli;
compensò interamente le spese di lite tra le parti ponendo altresì a carico di ciascuna parte, in misura proporzionale alla rispettiva quota di partecipazione alla comunione, le spese di CTU.

2. Avverso tale sentenza hanno proposto appello e con Parte_1 Pt_2 Pt_3 atto di citazione notificato il 3 maggio 2022, chiedendone la riforma sulla scorta di due motivi che possono essere riassunti nei seguenti termini: (i) erroneità della valutazione della massa ereditaria e, in particolare, degli immobili n. 1, n. 2 e n. 28 di cui alla relazione del C.T.U.; (ii) erroneità del progetto di divisione per non avere inserito in due sole porzioni tutti gli immobili siti in Palermo, Viale Regina Margherita n. 32).

3. Radicatosi il contradditorio, si sono costituite e , Controparte_1 Controparte_2 resistendo al gravame di cui hanno chiesto il rigetto.

4. Gli altri appellati, sebbene ritualmente evocati in giudizio, sono – invece - rimasti contumaci.

5. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 11 luglio 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. - la causa è stata posta in decisione con l'assegnazione di termini di cinquantacinque per il deposito di comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per il deposito di memorie di replica.

6. Così brevemente tratteggiato l'oggetto del contendere, con il primo motivo, gli appellanti contestano l'estimazione degli immobili contrassegnati dai NN. 1), 2) e 28) operata dal consulente d'ufficio.
In particolare, con riferimento ai primi due cespiti (siti in Palermo, rispettivamente in via
Siracusa n.12A – con tre vetrine su strada – ed in via Siracusa n.14A, 14B, 14C – con quattro vetrine su strada), sostengono che l'ausiliario abbia, del tutto apoditticamente, applicato un differente valore medio al mq, malgrado i medesimi fossero ricompresi nello stesso edificio, adiacenti l'uno all'altro, possedessero la stessa categoria catastale C/1 (negozio) e fossero entrambi locati ed in ottime condizioni di manutenzione.
Secondo tale assunto, la differenza di valore tra i due locali, calcolata dall'esperto in circa
€ 300.000,00, non appare giustificabile neppure in regione delle caratteristiche di rifinitura ed utilizzo - per come motivato dal Tribunale - nonostante, al contrario, gli immobili presentino la stessa tipologia ed analoghe caratteristiche costruttive, ma si differenzino esclusivamente per gli arredi allestiti dai rispettivi affittuari.
La censura è infondata.
Dalla consulenza tecnica definitiva, espletata in prime cure, si evince infatti che
“l'immobile n.1 è adibito ad attività commerciale quale negozio di abbigliamento e presenta rifiniture di pregio (parquet, ceramiche, sanitari, illuminazione tipo “spot”, etc). L'immobile n.2, invece, è un ufficio aperto al pubblico contraddistinto da finiture mediocri (controsoffittatura metallica, pareti prefabbricate in alluminio, pavimento con piastrelle di gres, illuminazione con plafoniere metalliche a neon, etc.)” (cfr. pag. 112 C.T.U.).
Risulta inoltre che l'immobile N. 2 possieda una superficie commerciale significativamente inferiore rispetto all'immobile N. 1 (mq. 220,35 rispetto a mq 361,48).
Tali circostanze ben giustificano, a parere di questa Corte, la differente stima dei due immobili: ed infatti la superficie commerciale sfruttabile e la qualità dei materiali utilizzati per le rifiniture costituiscono dei parametri che influiscono certamente nel calcolo del valore di mercato di un bene secondo il metodo sintetico-comparativo.
Alla luce delle superiori argomentazioni il valore di mercato dell'immobile N. 1 sito in
Palermo Via Siracusa n.12°, censito in Catasto al Foglio 119, p.lla 24 sub.54 è pari ad €
1.071.000,00; mentre il valore di mercato dell'immobile N. 2 sito in Palermo Via Siracusa n.14A,
14B, 14C censito in Catasto al Foglio 119, p.lla 24 sub.56 è pari ad euro 781.000,00.
Quanto all'immobile individuato nella relazione di consulenza con il N. 28 gli appellanti, richiamando quanto argomentato dal proprio consulente di parte, evidenziano che: è errata la scelta del CTU di stimare anche la tettoia in legno realizzata dai conduttori nell' “area scoperta esclusiva di piano seminterrato”, di cui ha accertato la difformità, della quale dovrà essere effettuata la rimozione;
neppure si condivide la valutazione dell'area scoperta esclusiva di piano seminterrato pavimentata, in quanto non può paragonarsi in alcun modo un “passaggio”, ad “area esterna comune” o a “giardino”; il c.t.u. ha determinato separatamente la superficie commerciale del piano terra e del piano seminterrato, ma nella stima sintetico comparativa ha applicato lo stesso valore unitario;
l'indebito accorpamento di tali unità in unico cespite, con la medesima valutazione, ne ha, conseguentemente, comportato una determinazione di valore del tutto errata, posto che, all'evidenza, allorché scorporate, il singolo valore di ognuna di tali unità sarebbe stato differente;
ed ancora il consulente non avrebbe, comunque, tenuto conto del fatto che esse (o tale cespite unitariamente considerato) sono gravate da imposte locali (IMU) che ne riducono ulteriormente il valore di mercato, con la conseguenza che risulta assolutamente errata la valutazione operata dall'ausiliario.
Anche questa censura non è fondata.
La critica si incentra sulla stima dell'immobile sito in Palermo, via Salinas n. 44/62 - composto da piano terra e piano seminterrato, attualmente adibito a palestra, per cui il nominato
C.T.U. (nel fornire adeguato riscontro alle osservazioni critiche mosse dal consulente di parte appellante) ha evidenziato anzitutto come il costo della rimozione delle opere abusive sanabili ivi riscontrate – e in particolare della tettoia in legno – sia stato scomputato dal valore di stima del cespite.
Ed ancora, essendo il bene in questione tutt'ora oggetto di una fusione, regolarmente assentita, dei due piani è del tutto illogico sostenere che bisognerebbe considerarli separatamente, essendo una mera eventualità che gli stessi possano nuovamente essere divisi.
Parimenti non condivisibile è la critica sollevata dagli appellanti in merito all'applicazione di un valore unitario di stima del bene (in antitesi alla proposta dal CTP di considerare due differenti valori unitari a metro quadro per il piano terra ed il piano seminterrato) non potendosi trascurare che, come esattamente osservato dal CTU, trattasi di “un unico immobile su due livelli avente un unico identificativo catastale, un'unica rendita catastale, con i piani unificati tramite scala interna e ascensore (ad uso esclusivo e non condominiale) e viene utilizzato interamente come palestra” (cfr. pag. 121 relazione definitiva).
Nella stima il c.t.u. ha oltre tutto utilizzato due metodi, quello “sintetico-comparativo” e quello “analitico per capitalizzazione del reddito” provvedendo alla media dei valori così ottenuti. In relazione alla stima dell'area scoperta e pavimentata il c.t.u. ha chiarito che le
“chiostrine” e “terrazzi” di pertinenza altro non sono che superfici scoperte aventi un uso di pertinenza esclusiva di ornamento dell'unità immobiliare di che trattasi. Per tale fattispecie, ha richiamato ed applicato una apposita circolare per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare del
“manuale della banca dati quotazioni dell'osservatorio del mercato immobiliare”, in base a cui ha adottato il valore del 10% quale coefficiente di omogeneizzazione per la chiostrina, per i terrazzi e per tutti gli spazi scoperti pertinenziali di che trattasi.

7. Con il secondo motivo, gli appellanti si dolgono dell'errore del Tribunale nel non avere accolto i rilievi con i quali avevano chiesto di modificare il progetto di divisione n. 1 con l'inserimento in solo due porzioni di tutti gli immobili, siti in Palermo, Viale Regina Margherita.
Deducono in proposito che:
a) gli immobili siti in Viale Regina Margherita non sarebbero stati ricompresi in tutte le porzioni della massa ereditaria di cui al progetto di divisione n. 1, condiviso da tutte le parti, ma solo in tre porzioni su quattro, per cui la loro richiesta di raggrupparli in due porzioni su quattro non avrebbe potuto ledere, in alcun modo, il principio di creazione di porzioni omogenee invocato dal Tribunale;

b) si era omesso di considerare che il raggruppamento dei predetti immobili avrebbe consentito una gestione più razionale in ordine a tutte le problematiche relative alle questioni condominiali (gestioni parti comuni, ristrutturazioni etc) ed avrebbe garantito ai comproprietari un più agevole sfruttamento economico dei cespiti.
Anche questa doglianza non è fondata.
Essa, infatti, non supera efficacemente quanto argomentato dal Tribunale secondo cui la richiesta in questione contrasta con il principio di creazione di porzioni omogenee e non è, in ogni caso, giustificata a fronte della pluralità, in ogni caso, dei soggetti interni alle stirpi assegnatarie delle porzioni.
La scelta adottata dal Tribunale si pone, quindi, in linea con il costante indirizzo della
Corte di legittimità alla cui stregua “il principio stabilito dall'art. 727 c.c. in virtù del quale, nello scioglimento della comunione, il giudice deve formare lotti comprensivi di eguali quantità di beni mobili, immobili e crediti, non ha natura assoluta e vincolante, ma costituisce un mero criterio di massima;
ne consegue che resta in facoltà del giudice della divisione predisporre i detti lotti anche in maniera diversa, ove ritenga che l'interesse dei condividenti sia meglio soddisfatto attraverso l'attribuzione di un intero immobile, piuttosto che con il suo frazionamento, e il relativo giudizio è incensurabile in cassazione se adeguatamente motivato” (Sez. 2 - , Ordinanza n. 27602 del 24/10/2024).
Ed ancora e nello stesso senso “La norma di cui all'art.727 comma primo cod. civ. secondo la quale in sede di divisione le quote da assegnare ai condividenti devono comprendere una quantità di beni di uguale natura e qualità in proporzione all'entità di ciascuna quota, non stabilisce principi inderogabili, ma segna solo un indirizzo di massima dal quale il giudice può discostarsi non solo nelle ipotesi espressamente previste, (artt. 710 e 722 cod. civ.), ma anche quando la rigorosa applicazione della stessa verrebbe a risolversi in un pregiudizio del diritto dei condividenti di conseguire una porzione di valori proporzionalmente corrispondente a quella spettante singolarmente sulla massa, come potrebbe verificarsi specialmente nell'ipotesi di disuguaglianza delle quote” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15105 del 22/11/2000; Cass. Sez. 2 - ,
Sentenza n. 29733 del 12/12/2017).
È evidente, alla luce di questo condivisibile e consolidato criterio, che le ragioni che adducono gli appellanti non rientrano nel novero di quelle che potrebbero derogare al principio della tendenziale uniformità ed omogeneità nella formazione delle porzioni tra i condividenti.

8. Esaurita la trattazione dei motivi di gravame si rileva che, mela comparsa conclusionale del 22 settembre 2025, gli appellanti hanno – per la prima volta - dedotto l'inammissibilità della domanda di divisione sulla scorta del dettato di cui all'art. 29 comma 1 bis l. 52/1985 sostenendo che la ctu espletata in primo grado avrebbe infatti acclarato come, dei 29 immobili oggetto della presente divisione, ben 10 e non risultano dotati di conformità urbanistico/edilizia e/o catastale.
A sostegno di ciò' richiamano alcune pronunce di legittimità (Cass., n. 18043/2020; Cass.
n. 17990/2016) secondo cui la conformità catastale prevista dall'art. 29, comma 1 bis, i. n. 52 del
1985 costituisce un fatto decisivo per il giudizio che deve essere oggetto di accertamento da parte del giudice, aggiungendo che i requisiti richiesti dall'art. 29 della legge n. 52 del 1985, appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza del trasferimento (o dell'atto di scioglimento della comunione).
Sostengono che la divisione in esame avrebbe ad oggetto immobili, a vario titolo, viziati dalla creazione di ambienti e di locali interni autonomi, lavori abusivi di frazionamento, fusione e cambio di destinazione d'uso, redistribuzione di spazi interni, demolizioni, aperture di infissi, in alcuni casi ampliamento di volumetrie, assenza di attestati di prestazione energetica, tutti elementi che alterano profondamente la rendita catastale dei beni in questione.
La deduzione – ancorché introdotta, per la prima volta, nelle difese conclusive di questo grado – va esaminata, attenendo ad una questione rilevabile d'ufficio, ma non è fondata.
Occorrendo necessariamente fare riferimento alla c.t.u. espletata in prime cure, si rileva che negli immobili n.1 (Via Siracusa n.12/A, piano terra - foglio 119, particella 24, sub 54 e 55)
e n.2 (Via Siracusa n. 14/A-B-C piano terra - foglio 119, particella 24, sub 56) e n.3 (Via Siracusa
n.12 piano semi cantinato - foglio 119, particella 24, sub 83), lo stabile in cui sono ubicati i beni in oggetto è stato regolarmente edificato mediante licenze di costruzione n.46 del 11.01.1962,
n.695 del 15.06.1963 e n.601 del 25.05.1964 rilasciate dal Comune di Palermo. Dunque, gli immobili di che trattasi risultano urbanisticamente regolari.
Rispetto alla planimetria allegata alla SCA, è stata rinvenuta una difformità consistente nell'esecuzione di tramezzature interne per la realizzazione di un ripostiglio, nella presenza di finestre nell'unità immobiliare n.1 non indicate in planimetria catastale e, per quanto concerne l'immobile n.2, le divisioni interne degli spazi non risultano rappresentate nella relativa planimetria catastale.
Per ciò che riguarda l'immobile N. 5 è stata ottenuta l'autorizzazione alla “demolizione di tramezzi esistenti del bagno e anti bagno e sue nuove realizzazioni all'interno” che però non risulta riportato in catasto.
Per l'immobile n.11 - unità immobiliare avente accessi in Via Sciuti n.47 piano terra destinata a negozio ed individuata al foglio 43 particella 742 sub 69 del N.E.C.U. - risulta che sia stato rilasciato un certificato a seguito della trasformazione da magazzino a negozio in forza della licenza edilizia n. 941 del 30.09.1974 e successiva comunicazione di opere interne ai sensi dell'art.9 L.R. 37/85 pratica n.131181/2014 del 12.02.2014 a nome di Parte_1
In seguito, in assenza di autorizzazione da parte degli enti competenti, sono state eseguite opere di frazionamento, fusione, cambio di destinazione d'uso e diversa distribuzione interna.
E' stata presentata in Catasto la variazione del 17.04.2015 prot. n. PA0150123 in atti dal
17.04.2015 n.80559.1/2015. In conclusione, l'immobile n.11 (sito in Via Mario Rapisardi n.61/D identificato al Catasto
Fabbricati al foglio 43, particella 742, sub 95) risulta non regolare dal punto di vista edilizio.
Tuttavia, possiede i requisiti di commerciabilità potendosi sanare le irregolarità riscontrate.
Per quanto concerne gli immobili nn. 12 e 13, essi fanno parte di un edificio che è stato regolarmente edificato mediante licenza di costruzione n.688 del 08.09.1953 rilasciata dal
Comune di Palermo.
All'Ufficio Edilizia Privata del Comune di Palermo è stata rinvenuta la planimetria dell'edificio di cui alla licenza n.688 del 08.09.1953. (cfr. allegato 13 – documentazione catastale ed edilizia). Dal confronto tra quanto ivi rappresentato e da quanto riscontrato sui luoghi, sono state eseguite opere interne che hanno portato alla loro fusione.
Per detti lavori edili non è stata rinvenuta licenza o autorizzazione alcuna e, pertanto, si configurano come lavori abusivi di frazionamento, fusione, cambio di destinazione d'uso e diversa distribuzione interna delle originarie particelle sub. 1, 2, 8 oggi soppresse.
La planimetria catastale delle particelle sub. 33 e sub.34 corrisponde con l'effettivo stato dei luoghi rinvenuto durante il sopralluogo ricognitivo.
Per gli immobili dal n.14 al n.17, l'edificio, in cui si trovano, è stato regolarmente edificato mediante licenza di costruzione n.157 del 25.12.1952 rilasciata dal Comune di Palermo: tutti i magazzini sono risultati regolari sia urbanisticamente che catastalmente, fatta eccezione per l'immobile n. 15 ove è stata riscontrata una differente ubicazione dell'anti w.c. rispetto a quanto indicato in planimetria catastale.
Per l'immobile n. 28, (Via A. Salinas n. 44/62, piano terra e seminterrato, in Catasto al foglio 50, particella 53, sub 33) sono state rinvenute delle difformità tra lo stato dei luoghi con quanto rappresentato nelle planimetrie catastali. Specificatamente, nell'area esterna pertinenziale al piano seminterrato è stata costruita una tettoia in legno, inoltre è stata modifica la zona bar tramite la demolizione della cucina e la successiva realizzazione di una sala fitness e di un anti w.c. In conclusione, l'immobile n.28 risulta non regolare sul piano edilizio e catastale.
Per ciò che concerne l'immobile n. 29, (sito in Via Catania n.42, piano seminterrato, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 44 particella 337 sub 37)
l'edificio è stato regolarmente edificato mediante licenze di costruzione n.261 del 28.05.1949 e n. 1450 del 15.11.1959 rilasciate dal Comune di Palermo. Il c.t.u. ha riscontrato l'esistenza di opere consistite nella demolizione dei servizi igienici e nel loro rifacimento e, successivamente, chiusura (mediante vetrate con struttura in alluminio) del pozzo luce posto entrando sulla destra.
In conclusione, l'immobile n.29 risulta non regolare sul piano edilizio e catastale.
Per l'immobile n. 30, lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale. (cfr. allegato 28 – documentazione catastale ed edilizia), ma la chiusura del balcone posto sul retro prospetto descritta precedentemente è stata eseguita abusivamente.
Queste, dunque, le irregolarità riscontrate dal c.t.u., gli appellanti sostengono che il giudizio debba essere dichiarato improcedibile ai sensi dell'art. 29 comma 1 bis L. 52/1985, avendo il CTU acclarato che, su ventinove immobili oggetto della divisione, ben dieci non risultano dotati di conformità urbanistico/edilizia e/o catastale.
L'accertamento di irregolarità catastali che incidono sulla rendita catastale del bene, a detta degli appellanti, comporterebbe il venir meno di una condizione dell'azione, posto che i requisiti richiesti dalla normativa in questione appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza del trasferimento (o dell'atto di scioglimento della comunione).
L'eccezione è priva di pregio.
Occorrendo, a questo punto, distinguere tra irregolarità edilizie e catastali, quanto alle prime, secondo l' orientamento giurisprudenziale - espresso nella nota sentenza Cass. SS.UU.
n.25021 del 7 ottobre 2019 – “Gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 40, comma
2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967”.
Preme tuttavia precisare che, sempre secondo gli insegnamenti della Suprema Corte, "La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46 e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione,
e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato" (Cass., Sez. Un., n. 8230 del 22/03/2019). Trattasi di una nullità che costituisce la sanzione per la violazione di norme imperative in materia urbanistico-ambientale, dettate a tutela dell'interesse generale all'ordinato assetto del territorio (cfr. Cass., Sez. 1, n.
13969 del 24/06/2011); ciò spiega perchè tale nullità sia rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (cfr. Cass. Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009; Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019)”.
Applicando i principi appena enunciati alla fattispecie, può sicuramente escludersi la sanzione della nullità dell'atto di scioglimento della comunione ereditaria, atteso che la consulenza tecnica ha riscontrato, riguardo agli immobili ricompresi nell'asse ereditario, non tanto la mancanza dell'originario titolo edificatorio, quanto piuttosto delle mere irregolarità urbanistiche ed edilizie comunque sanabili, derivanti da una violazione del titolo edilizio originariamente rilasciato.
Quanto alle irregolarità catastali, va rilevato che, proprio di recente la Corte di legittimità ha chiarito che “mediante l'emendamento approvato con la legge n. 122/2010, di conversione del
D.L. n. 78/2010 (con il quale è stato modificato l'art. 29 della legge n. 52/1985, introducendovi il nuovo comma 1-bis), si è precisato che la dichiarazione di conformità deve essere resa "sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale".
Con tale inciso si è inteso chiarire che gli adempimenti imposti dalla normativa di cui trattasi debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale ed in particolare delle disposizioni che stabiliscono quando è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale e quando, al contrario, sono integrate mutazioni negli immobili da considerarsi irrilevanti, tali cioè da non imporre l'obbligo della denuncia di variazione.
In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve (ed è questo il senso che deve essere attribuito al predetto inciso) essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all'aggiornamento catastale.
Segnatamente, dagli artt. 17 e 20 del r.d. n. 652/1939 nonché dall'art. 19, nono comma, del D.L. n. 78/2010 si desume che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale…. Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa in questione debbono, pertanto, essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull'attribuzione della classe e della categoria e ciò
"sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale", come previsto espressamente dalla norma. Si tratta, dunque, dei seguenti dati:
- la classe (che è attribuita in relazione alla diversa capacità di reddito);
- la categoria (che è attribuita in relazione alla destinazione d'uso);
- la consistenza (numero dei vani e/o la superficie e/o la cubatura, a seconda della diversa categoria);
- la rendita catastale (che dipende dai tre dati precedenti: classe, categoria e consistenza, in relazione alla tariffa d'estimo stabilita per gli immobili ricompresi nello stesso Comune ovvero nella stessa zona censuaria, in collegamento con la categoria e con la classe di appartenenza);
- l'eventuale zona censuaria (per la rilevazione della tariffa d'estimo da utilizzare per il calcolo della rendita)….” (Cassazione civile sez. II, 15/10/2025, n.27531).
Ebbene, alla luce di questo condivisibile indirizzo – dal quale non vi è motivo di doversi discostare – si rileva che le irregolarità catastali riscontrate e dianzi compendiate sono oggettivamente modeste e non sono idonee, per la loro intrinseca consistenza (demolizione parziale di tramezzi, creazione di w.c., apertura di finestre, chiusura di un balcone etc.) a determinare – immutata la volumetria e la superficie esterna - una modifica catastale rilevante idonea a mutare classe o rendita degli immobili indicati.

9. Complessivamente l'appello è infondato e va rigettato con statuizione secondo soccombenza delle spese del grado.

P.Q.M.

La Corte, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti costituite, nella contumacia di
, e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 CP_7
, così provvede:
[...] conferma la sentenza n. 1382/2022, resa dal Tribunale di Palermo, appellata da
[...]
e con atto di citazione notificato il 3 maggio 2022; Parte_1 Pt_2 Pt_3 condanna gli appellanti in solido a rifondere ad ed a Controparte_1 Controparte_2 le spese di lite del grado, liquidate in complessivi euro 6946,00 per compensi oltre accessori come per legge;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti in solido dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24/12/2012 n. 228..
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di Palermo, il 6 novembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
NS IN US LU