R.G. n. 847/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TORINO
Sezione Seconda Civile
Composta dai magistrati:
Dott. Cecilia Marino PRESIDENTE
Dott. Roberto Rivello CONSIGLIERE
Dott.ssa Angela Giunta CONSIGLIERE rel
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 847\2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Moncalieri, Parte_1 C.F._1
Via Vittime del Vajont n. 3 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe PORTIGLIOTTI (pec:
che lo rappresenta e difende come da procura Email_1 in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F: ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F: ), elettivamente domiciliate presso in Torino C.so Lecce, 52 C.F._3 presso lo studio dell'avv. Luigi Saluzzo (PEC: che Email_2 le rappresenta e difense come da procura in atti;

APPELLATA CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE:
“Piaccia all'adito Tribunale;

In totale riforma dell'impugnata sentenza,respinta ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione, accogliere le conclusioni tolte dall'appellante in prime
cure e precisamente;

IN VIA ISTRUTTORIA
nonostante ordinanza 03.11.2021, già oggetto di richiesta di revoca con istanza del 20.01.2022,
e nonostante ulteriore ordinanza resa in data 27.01.2022,
la totalità dell'attività istruttoria dedotta - sia a prova diretta sia a prova CP_3 contraria diretta e indiretta per testi ed interrogatorio formale delle convenute - nella seconda memoria ex art. 183, VI comma, n. 2 c.p.c. del 16.06.2021 e nella terza memoria ex art. 183,
VI comma, n. 3 c.p.c. del 05.07.2021, per la totalità dei capi dedotti e con i testi indicati nelle rispettive memorie, capi e testi che qui si trascrivono
(vds. pagg. 15-19 dell'atto di appello cui si rinvia per ragioni di sintesi espositiva)
NEL MERITO
IN VIA PRINCIPALE
DICHIARARE tenute e, conseguentemente, CONDANNARE - in solido tra loro - CP_1
e al pagamento in favore di dell'importo di
[...] Controparte_2 Parte_1
Euro 19.336,62, oltre interessi ex art. 1284 cc, a titolo di risarcimento del danno ex artt. 1440
c.c. e/o 1175, 1176, 1337, per le ragioni meglio spiegate in atti
IN VIA DI SUBORDINE
per la denegata ipotesi in cui non venisse accolta la domanda formulata in via principale, in via successivamente subordinata,
• ex artt. 1490 e 1492 cc, pronunciare la riduzione del prezzo per Euro 19.336,62 e, conseguentemente, DICHIARARE tenute e CONDANNARE – in solido tra loro - CP_1
e al pagamento in favore di dell'importo di
[...] Controparte_2 Parte_1
Euro 19.336,62, oltre interessi ex art. 1284 c.c., per le ragioni spiegate in atti;
• ex art. 1494 c.c., DICHIARARE tenute e, conseguentemente, CONDANNARE - in solido tra loro - e al pagamento in favore di Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 dell'importo di Euro 19.336,62, oltre interessi ex art. 1284 cc, per le ragioni spiegate in atti;

• ex artt. 1218 – 2043 c.c., DICHIARARE tenute e, conseguentemente, CONDANNARE - in solido tra loro - e al pagamento in favore di Controparte_1 Controparte_2
dell'importo di Euro 19.336,62, oltre interessi ex art. 1284 cc, per le ragioni Parte_1 spiegate in atti.
IN OGNI CASO
DICHIARARE tenute e, conseguentemente, CONDANNARE, in solido tra loro ed ai sensi del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 132/2014 e dell'art.96, 3° comma, c.p.c., CP_1
e al pagamento in favore di dell'ulteriore
[...] Controparte_2 Parte_1 somma che il Giudice adito riterrà di determinare in via equitativa per le ragioni meglio spiegate nella parte “in diritto” dell'atto di citazione del 11.12.2020 – cfr. punto B).
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre al riconoscimento del rimborso forfettario nella misura del 15%, oltre C.P.A. ed I.V.A. di legge e successive occorrende”.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA
“Voglia l'ecc.ma Corte D'Appello di Torino,
IN VIA PRINCIPALE:
respingere integralmente la domanda di riforma della gravata sentenza, con favore di spese di giudizio.
IN VIA DI TUZIORISTICO SUBORDINE:
in non creduta ipotesi di rigetto delle sovrascritte ed assorbenti conclusioni, dedotto dal petitum
l'importo pari al risparmio fiscale di € 6.398,00 spettante al sig. ritenuta la Parte_1 corresponsabilità dello stesso nella produzione del danno, in misura quantomeno paritaria, ridurre in corrispondente misura il risarcimento, ai sensi dell'art. 1127 II c CC. Con compensazione, totale o parziale, delle spese di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato in data 29.06.2023, ha impugnato Parte_1 la sentenza del Tribunale di Torino depositata in data 15.05.23 e non notificata la quale ha rigettato le domande formulate in primo grado da con condanna di Parte_1 quest'ultimo al pagamento delle spese di lite nei confronti delle convenute Controparte_1
e . Controparte_2
In data 10.11.2023 si sono costituite in giudizio le appellate e Controparte_1 CP_2
contestando il dedotto avversario e chiedendo il rigetto del proposto atto di appello.
[...]
Alla prima udienza il Consigliere Istruttore ha rinviato per la rimessione della causa in decisione previa concessione dei termini ex art. 352 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi.
All'udienza dell'11.09.25, svoltasi in modalità di trattazione scritta, le parti hanno precisato le conclusioni e con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. la causa è stata rimessa in decisione al
Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A. La sentenza impugnata.
La sentenza del Tribunale di Torino oggetto del presente giudizio di appello ha rigettato la domanda di risarcimento del danno (per la somma di € 19.336,62) o in subordine di riduzione del prezzo ex artt. 1490, 1492 e 1494 c.c. proposta da il quale ha dedotto la Parte_1 ricorrenza della fattispecie del dolo incidente ex art. 1440 c.c. in capo alle convenute CP_1
e , in occasione dell'acquisto dell'appartamento sito in Torino
[...] Controparte_2 alla via Principi D'Acaja n. 16, avvenuto in data 26 febbraio 2019 con atto pubblico a rogito del Notaio dott.ssa Persona_1
Come riferito nella sentenza impugnata, secondo la prospettazione attorea, le venditrici e avrebbero taciuto all'acquirente l'imminenza di Controparte_1 Controparte_2 lavori di sostituzione e rifacimento del manto di copertura dell'edificio. Il che ha determinato un onere pro quota a carico del sig. di € 19.336,62. Parte_1
Parte attrice, , deduceva che se fosse stato messo a conoscenza di tale Parte_1 potenziale delibera di cui le parti venditrici erano a perfetta conoscenza, avrebbe comunque acquistato l'immobile, defalcando tuttavia dal prezzo pattuito il costo sopra indicato.
In considerazione di quanto sopra esposto l'attore chiedeva la condanna delle convenute al pagamento della somma di € 19.336,62 oltre interessi ai sensi dell'articolo 1440 c.c. (a titolo di risarcimento del danno), ovvero in subordine, ai sensi degli articoli 1490, 1492 e 1494 c.c. (a titolo di riduzione di prezzo o risarcimento del danno) ovvero degli articoli 2043 o 1337 c.c.
(anche in questo caso a titolo di risarcimento del danno).
Le convenute nel costituirsi in primo grado chiedevano il rigetto delle domande attoree, affermando come nessuna reticenza vi fosse mai stata da parte loro.
Il Tribunale di Torino ha rigettato le domande attoree osservando che al momento dell'acquisto dell'appartamento nessun lavoro straordinario di rifacimento del tetto era stato deciso, disposto o comunque approvato dall'assemblea condominiale.
Nella sentenza impugnata si evidenzia che il bene immobile per cui è causa è stato acquistato dall'attore in data 26.2.2019, mentre i lavori di rifacimento del tetto condominiale sono stati decisi e disposti dall'assemblea del Condominio in data 15.7.2019, allorquando lo stesso attore vi ha partecipato in qualità di condomino.
Egli, dunque, osserva il Tribunale, ha determinato col suo voto (peraltro favorevole) la decisione circa i lavori in questione.
Il Giudice di primo grado evidenzia, inoltre, che l'istruttoria svolta ha chiarito come la questione della possibilità di futuri lavori di rifacimento del tetto fosse stata portata a conoscenza dell'attore, antecedentemente all'acquisto del bene, in sede di trattativa, per il perfezionamento della compravendita.
Sul punto il Tribunale ritiene dirimente quanto dichiarato dal teste di parte attrice Tes_1
(mediatore che si è occupato della messa in relazione delle parti), le cui dichiarazioni
[...] vengono testualmente riportate in sentenza alle pagg. 5 e 6 (cui si rinvia per ragioni di sintesi espositiva).
Il Giudice di primo grado conclude, quindi, che la questione della possibile futura deliberazione di lavori di rifacimento del tetto era stata conosciuta dall'attore e che nessuna CP_4 reticenza vi è stata ad opera delle convenute, atteso che al momento del rogito notarile nessuna decisione era stata presa e nessun vincolo era sorto.
Il Giudice osserva che la questione circa i “lavori di sistemazione del tetto” era, invece, conosciuta dall'attore il quale era stato posto nella condizione di poter valutare tale aspetto e condurre presso l'Amministratore di Condominio ulteriori approfondimenti. Il Tribunale osserva, inoltre, che la vetustà dell'immobile condominiale (oltre 100 anni) lasciava di per sé inferire la possibilità futura di interventi di manutenzione complessivi, su diverse parti comuni, e che ciò poteva essere agevolmente oggetto di specifica valutazione e approfondimento, in sede di acquisto da parte dell'attore, mediante specifiche richieste informative all'Amministratore di Condominio, rientrando tale evenienza nell'id quod plerumque accidit.
Il Giudice di primo grado ha rigettato, quindi, le domande di parte attrice osservando che:
“a) non vi è stato alcun raggiro da parte delle convenute;

b) al momento della vendita non era stata assunta alcuna delibera in ordine ai lavori da svolgersi (nessuna decisione era ancora stata presa dall'assemblea condominiale) e, dunque, le convenute non hanno omesso alcuna notizia doverosa e rilevante, proprio perché nessuna determinazione condominiale certa era da comunicare;

c) la possibilità di futuri lavori era stata comunque rappresentata all'attore;
d) a fronte di ciò, l'attore, ove considerata rilevante anche la sola futura possibilità di lavori, avrebbe ben potuto assumere informazioni presso l'Amministratore del Condominio acquisendo specifiche informazioni in modo da valutare la probabilità di tale determinazione, la tempistica di essa e l'eventuale costo economico su di esso ricadente e la sua ripartizione nel tempo”.
B. I motivi di appello.
impugna la sentenza emessa dal Tribunale di Torino nella parte in cui ha Parte_1 affermato che “L'istruttoria svolta ha chiarito come la questione della possibilità di futuri lavori di rifacimento del tetto (il grassetto è nostro) fosse stata portata chiaramente a conoscenza dell'attore antecedentemente all'acquisto del bene in sede di trattativa per il perfezionamento della compravendita”.
Tale affermazione sarebbe il frutto di una superficiale e contraddittoria analisi delle deposizioni del teste . L'appellante osserva che il teste ha così riferito: “il sig. chiedeva se Tes_1 Parte_1 vi fossero delibere per eventuali lavori straordinari;
anche in fase dei (sic!) preliminare gli era stato detto che si stava parlando di alcuni lavori non di rifacimento ma di sistemazione del tetto
(…)”. In tesi dell'appellante, è nozione di comune esperienza che diverso è il concetto di sistemazione del tetto da quello di rifacimento.
L'appellante lamenta, inoltre, che il Giudice ha fondato il proprio convincimento sull'esame della sola testimonianza del mediatore , omettendo qualsiasi riferimento agli ulteriori Tes_1 elementi istruttori.
In particolare, sarebbero state ignorate le altre prove testimoniali: testi e Tes_2 Tes_3
(escussi all'udienza del 02.03.22); teste convivente della sig.ra
[...] Testimone_4
(escusso all'udienza del 26.04.22). Controparte_2
L'appellante deduce che dal tenore delle suindicate testimonianze emergerebbe che tutti i condomini erano ben consapevoli del fatto che detti lavori si sarebbero dovuti fare e, proprio per tale ragione, sin dal 2017 incaricavano l'amministratore di far redigere un capitolato dei lavori da eseguire, dal quale emergeva la presenza di gravi difetti del manto di copertura del tetto, pericolo di crollo dei camini, gravi difetti di impermeabilizzazione etc. da eliminare prontamente.
L'appellante deduce che di quanto sopra i condomini hanno discusso in più assemblee - a cui ha sempre partecipato anche la Sig.ra (cfr. assemblea del 04.12.2017 e del Controparte_1
10.12.2018 – doc. 1.2.9) - sollecitando l'inizio dei lavori.
Per quanto concerne le prove documentali, l'appellante lamenta che il Giudice di primo grado ha citato incidenter tantum soltanto il messaggio whatsapp (prodotto sub 1.2.12) rammostrato al teste che lo ha confermato, ma non anche il messaggio whatsapp (prodotto sub 1.2.11). Tes_1
Da tale messaggio si evincerebbe che quando il sig. successivamente all'assemblea Parte_1 condominiale del 15.07.2019, ha chiesto spiegazioni alle convenute ed al Sig. , Testimone_4 in merito alla deliberazione assunta in ordine ai lavori straordinari di rifacimento del tetto, si sentiva rispondere “che non era possibile in quanto i lavori del tetto erano stati fatti da circa sei / sette anni e che si rifanno ogni vent'anni”. Il sig. avrebbe anche ulteriormente riferito Tes_4 che dopo aver parlato con la suocera (la convenuta la stessa aveva confermato che CP_1 il tetto “è da rifare ma tra 20 anni xche ho pagato 6 anni fa per per varie (rl)grosse riparazioni”
L'appellante osserva che, se perfino dopo che i lavori sono stati approvati, il sig. Tes_4 propugna la tesi che le proprietarie avessero già pagato le manutenzioni straordinarie, ciò renderebbe evidente come il comportamento delle convenute durante le trattative era stato identico. L'altra prova richiamata dall'appellante è il messaggio vocale dell'Agente Immobiliare Stella del 23.08.2019 (doc. 1.2.12) che dimostrerebbe che anche quando l'attore, successivamente all'assemblea del 15.07.2019, chiedeva spiegazioni al mediatore , in merito Testimone_1 alla deliberazione assunta in ordine ai lavori straordinari di rifacimento del tetto, quest'ultimo confermava che le convenute ed il sig. avevano sempre negato che fossero in previsione Tes_4 spese straordinarie condominiali che avrebbero potuto gravare sull'immobile compravenduto.
A ciò si aggiungerebbe, in tesi dell'appellante, l'esigenza delle appellate di concludere il più in fretta possibile l'affare in quanto, contestualmente alle operazioni finalizzate alla vendita del proprio immobile, le medesime stavano procedendo all'acquisto di altro immobile, per cui avevano necessità di acquisire dall'attore la relativa provvista.
L'appellante contesta anche la contraddittorietà tra quanto sostenuto dalle convenute, nella comparsa di risposta, secondo cui i lavori di rifacimento del tetto rappresentavano una situazione non caratterizzata da necessità ed urgenza, per la quale non vi era certezza sull'effettivo svolgimento dei lavori, e quanto dedotto, invece, nella seconda memoria istruttoria con i capitoli di prova ivi articolati e mediante i quali hanno sostenuto di aver informato l'attore della circostanza che “il manto di copertura avrebbe necessitato di interventi di manutenzione”.
lamenta, inoltre, l'erroneo utilizzo da parte del Giudice di primo grado delle Parte_1 nozioni di comune esperienza in quanto secondo il Tribunale dalla vetustà dell'immobile condominiale (oltre 100 anni) l'appellante avrebbe potuto desumere la possibilità di futuri interventi di manutenzione su parti comuni ed approfondire la questione, anche con specifiche richieste informative all'Amministratore di Condominio.
L'appellante osserva, tuttavia, che il dolo incidente non è escluso anche quando il medesimo sia riconoscibile.
Di conseguenza, si chiede che, in riforma della sentenza di primo grado, la Corte adita rilevi la sussistenza del dolo incidente ex art. 1440 c.c. e condanni le appellate al risarcimento dei danni patiti dal sig. a seguito dei raggiri posti in essere dalle appellate e consistiti, non Parte_1 solo, nell'aver taciuto, ma anche nell'aver negato l'esistenza di un ingente onere condominiale di prossima deliberazione.
A tal fine, parte appellante richiama sia l'art. 1440 c.c. sia l'art. 1337 c.c. per affermare che grava sulle appellate, in ragione della natura contrattuale della loro responsabilità, dimostrare di aver comunicato la circostanza che, in tesi del sig. è stata negata e taciuta ovvero Parte_1
“la prova di aver riferito all'attore che ci sarebbero state spese straordinarie che sarebbero ricadute su di lui”.
L'appellante contesta, infine, che il Tribunale, non ha esaminato le domande subordinate che, quindi, a fronte della richiesta di integrale riforma della sentenza, vengono riproposte in appello e mediante le quali si chiede “In ogni caso, anche nella denegata e non creduta ipotesi in cui non si ritenesse di accogliere la domanda introdotta in via principale, così come da domande successivamente subordinate nelle conclusioni rassegnate in atti, le appellate, in ragione della vendita di un bene gravato da gravi vizi e, comunque, quale conseguenza dell'inadempimento
e/o della condotta dolosa o colposa posta in essere ai danni dell'attore, dovranno essere ugualmente condannate al pagamento della somma richiesta ai sensi 1490 / 1492, 1494 o 1218
/ 2043 c.c., oltre interessi ex art. 1284, IV comma, c.c..
In ogni caso le stesse dovranno essere, altresì condannate anche alla somma che il Giudice adito riterrà di determinare in via equitativa ai sensi del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
132/2014 e dell'art. 96, 3° comma, c.p.c. in ragione di quanto già esposto in atto di citazione”.
L'appellante, in via di estremo subordine, ribadisce la richiesta di revoca e/o modifica dell'ordinanza istruttoria con la quale in prime cure sono stati dichiarati parte dei richiamati capitoli di prova inammissibili in quanto in parte documentali, in parte negativi, in parte irrilevanti ai fini della decisione ed in parte generici.
C. Le difese di parte appellata.
Le appellate e eccepiscono che dai Controparte_1 Controparte_2 documenti in atti e dal tenore delle deposizioni emerge la correttezza del comportamento delle venditrici, atteso che il sig. era stato informato, nel corso delle trattative, della Parte_1 possibilità di un intervento anche importante sul manto di copertura, ma che non vi era alcuna certezza in merito alla tempistica. Infatti, per come risulta anche dal verbale di assemblea condominiale del 04.12.2017 in cui doveva esaminarsi il capitolato, i condomini decisero, all'unanimità, di rinviarne l'esame ad altra riunione. Analogamente anche il 10.12.2008 ove si può leggere “Esame 3° punto (rifacimento manto copertura, ndr) – si soprassiede, convocare entro maggio assemblea con ordine del giorno rifacimento tetto”, senza ulteriori indicazioni.
Le appellate evidenziano che dalla lettura delle deposizioni dei testi e non possa Tes_2 Tes_4 ricavarsi la conferma della tesi di parte appellante. Infatti, il teste ha confermato Tes_4 l'esistenza delle problematiche al tetto, precisando che, tuttavia, non era stato trovato un accordo.
Inoltre, le appellate osservano che i testi e non tacquero lo stato di imperfetta salute Tes_1 Tes_4 del tetto, avendo riferito che se ne parlava da tempo e che i condomini non erano addivenuti ad una decisione (circostanza questa documentale), che pertanto era stata nel tempo rinviata.
Parte appellata osserva che la lettura dei messaggi whatsapp non confermerebbe l'assunto di parte appellante, anche perché nel corso delle trattative le domande dell'appellante erano circoscritte alla ricerca di informazioni su delibere già adottate e non sullo stato dell'immobile.
Inoltre, le appellate osservano che la co-venditrice , medico convivente con il teste CP_2
si era recata insieme a lui negli Stati Uniti per un periodo di attività professionale e Tes_4
l'immobile fu lasciato per parecchi mesi nella piena disponibilità di accesso e visita del sig.
Inoltre, l'appellante era stato indirizzato all'amministratore di condominio perché Parte_1 si informasse delle questioni riguardanti l'immobile (vds. deposizione del teste . Tes_4
Analogamente le appellate richiamano la deposizione del teste il quale precisava come la Tes_1 situazione del tetto non fosse stata sottaciuta, anche se non vi era certezza sull'intervento e di aver invitato il a chiedere alle venditrici i verbali delle assemblee. Parte_1
Le appellate si oppongono alla richiesta di revoca dell'ordinanza limitativa delle prove orali, avendo in primo grado il rinunciato alla testimonianza dell'amministratore di Parte_1 condominio e non essendosi opposto alla riduzione della lista testi, parimenti sarebbe inaccoglibile la richiesta di interrogatorio formale a cui l'appellante aveva rinunciato in prime cure.
Parte appellata eccepisce che il sig. ebbe tutte le possibilità di formarsi un autonomo Parte_1 convincimento, essendone stato – tra l'altro – a suo tempo espressamente invitato, dunque con una condotta del tutto collaborativa da parte delle venditrici.
Pertanto, non sarebbe passibile di alcuna censura la statuizione di primo grado nella parte in cui ha correttamente ritenuto come, al momento dell'acquisto, non fosse ancora stata presa alcuna decisione né, tanto meno, gravasse alcun vincolo sui condomini.
In secondo luogo, le appellate eccepiscono che la situazione era stata rappresentata in modo obiettivo, ovvero che i problemi c'erano da anni, ma le soluzioni tardavano ad essere adottate. Dalle testimonianze si ricaverebbe che non vi è stata alcuna reticenza da parte delle venditrici, dal momento che, in tutta la fase delle trattative, erano state fornite informazioni sull'eventualità di un intervento sul tetto;
intervento poi deliberato a distanza di alcuni mesi dalla data del rogito.
Del tutto inconferente sarebbe poi la tesi per cui il dolo sarebbe dimostrato dalla necessità di liquidità finalizzata all'acquisto di nuovo immobile, previsto successivamente alla vendita di quello in oggetto.
Dall'istruttoria svolta non sarebbe emerso alcun raggiro o artificio finalizzato alla conclusione della vendita a condizioni differenti rispetto a quelle che si sarebbero potute realizzare, qualora l'acquirente fosse stato correttamente informato, come in sostanza lamenta il sig. Parte_1
Le appellate contestano, infine, l'infondatezza delle domande formulate, in via subordinata, da parte appellante, atteso che il richiamo alle norme sul vizio della cosa venduta sarebbe estraneo all'oggetto del giudizio ed, in ogni caso, il richiamo generico all'art. 1490 c.c. dovrebbe semmai essere circoscritto all'ipotesi di cui al comma 2, con radicale infondatezza della tesi avversaria, trattandosi, tutt'al più di vizio riconoscibile. Sarebbero, inoltre, del tutto insussistenti i presupposti di una responsabilità ex art. 1218 c.c., così come da contatto sociale qualificato.
In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea le appellate invocano il concorso colposo dell'attore alla produzione del danno ex art. 1227 comma 1 c.c..
In ordine al quantum debeatur, le appellate osservano che l'intervento di rifacimento del tetto consente, a chi ne abbia sostenuto l'onere, di avvalersi delle corrispondenti detrazioni fiscali di legge godendo del relativo risparmio “secco” di imposta (cfr. doc. 1).
Parte appellante in primo grado sul punto si sarebbe difesa tardivamente soltanto con la terza memoria istruttoria. Pertanto, dall'importo richiesto occorrerebbe, in tesi delle appellate, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, decurtare la somma pari ad € 6.398,00.
D. L'esame dei motivi di appello e le valutazioni della Corte.
Il presente atto di appello non è meritevole di accoglimento per le ragioni che di seguito si espongono.
Preliminarmente, si osserva che non è meritevole di accoglimento la richiesta di revoca e/o modifica dell'ordinanza istruttoria adottata in primo grado, con cui è stata ammessa soltanto in parte “la prova per testi dedotta dalla parte attrice nella propria memoria ex art. 183 comma
6 n.2 c.p.c., limitatamente ai capi 7,8,9,10,11,12,14, vertendo i restanti capi su circostanze in parte in parte documentalmente provate, in parte negative, in parte irrilevanti ai fini della decisione, in parte generiche, con riduzione della lista dei testimoni perché sovrabbondanti, ai sensi dell'art. 245, 1° comma, c.p.c., al numero massimo di due testi per ciascun capitolo ammesso”.
Gli ulteriori capitoli di prova non sono stati ammessi in primo grado, con motivazione sufficiente che, in questa sede si condivide, circa la non rilevanza ai fini del decidere delle circostanze capitolate.
Ciò premesso, in punto di diritto, occorre osservare che la fattispecie del dolo incidente ex art. 1440 c.c., invocata da parte appellante a sostegno delle proprie domande, rientra tra i c.d. “vizi incompleti della volontà o quasi vizi”.
Con tale espressione si fa riferimento a quei turbamenti del processo decisionale del contraente che non assurgono a causa di invalidità del contratto. I quasi vizi si sostanziano in condotte scorrette, reticenti e menzognere idonee ad alterare l'assetto di interessi che risulta dal contratto, senza però incidere sulla decisione di contrarre.
L'art. 1440 c.c. disciplina espressamente la figura del dolus incidens che si configura quando il processo psicologico mediante il quale un soggetto si determina a concludere un contratto subisce interferenze tali da incidere, non già sulla volontà di stipulare quel contratto, ma sulle condizioni di quel contratto. È il dolo non determinante del consenso, ma che incide sul contenuto del contratto.
In tale ipotesi, il raggiro, avendo ad oggetto circostanze non essenziali, non determina la vittima a concludere il contratto, ma la induce ad accettare condizioni meno favorevoli di quelle che avrebbe altrimenti conseguito.
Per effetto dei raggiri il contraente accetta condizioni contrattuali che, in assenza dell'alterazione del percorso volitivo, non avrebbe accettato. Il dolo incidente non invalida il contratto, ma costituisce un illecito e pertanto, ove abbia determinato un danno, obbliga l'autore del raggiro al suo risarcimento. Si tratta, in particolare, di responsabilità precontrattuale fondata sulla lesione della libertà negoziale della vittima.
Applicando le suindicate coordinate normative al caso di specie, la Corte osserva che il complesso degli elementi istruttori versato in atti, non consente di ritenere fondato l'assunto di parte appellante, in quanto non può ritenersi che le appellate abbiano posto in essere, nel corso delle trattative, una condotta insidiosa idonea ad ingannare un contraente di normale diligenza, anche nella forma della reticenza.
In questa prospettiva, si ritiene utile ripercorrere il tenore delle deposizioni testimoniali assunte nel corso del giudizio di primo grado. Parte appellante, infatti, sostiene che esse siano state in parte ignorate dal Giudice di primo grado e che comunque ove correttamente valutate avrebbero dovuto indurre il Giudicante a ritenere dimostrato l'assunto attoreo.
La Corte osserva che il tenore delle deposizioni testimoniali assunte nel corso del giudizio di primo grado non consente di ritenere fondata la tesi di parte appellante.
Infatti, dal tenore complessivo delle stesse emerge che, nel corso delle trattative, il sig. era stato informato del fatto che si discuteva da tempo di lavori di sistemazione del Parte_1 tetto e che, tuttavia, ancora non era stata adottata alcuna delibera condominiale. Risulta anche confermata la circostanza per cui l'adozione di delibere in merito ai lavori del tetto era stata oggetto di continui rinvii, tali per cui l'adozione di determinazioni da parte dell'assemblea condominiale in merito era stata procrastinata nel corso del tempo.
Dal tenore delle dichiarazioni testimoniali emerge, anche, la circostanza per cui l'edificio condominiale era un edificio vetusto e che l'acquirente, nel corso delle trattative, era stato non solo libero di visionare l'immobile, ma soprattutto era stato inviato a prendere contatti con l'amministratore del condominio.
In particolare, all'udienza del 02.03.22 il teste , agente immobiliare che si è occupato Tes_1 della vendita al sig. dell'unità immobiliare facente parte del Condominio in esame, Parte_1 ha così riferito: “Capo 10) Sì, è vero. Ci sono stati più incontri tra le parti, perché l'immobile
è stato visitato più volte dal sig. sia nella fase precontrattuale che dopo la
Parte_1 sottoscrizione della proposta di acquisto da parte del agli incontri le venditrici
Parte_1 erano talvolta presenti oppure era presente solo la madre;
il sig. chiedeva se vi
Parte_1 fossero delibere per eventuali lavori straordinari;
anche in fase dei preliminare gli era stato detto che si stava parlando di alcuni lavori non di rifacimento ma di sistemazione del tetto e che comunque in diverse riunioni condominiali non vi era mai stato l'accordo. Viene fatto ascoltare al teste il messaggio di cui al doc.12 e il teste riferisce: Sì, confermo di averlo mandato io. ADR: in fase di appuntamento tra le parti era stato detto al che si
Parte_1 parlava da anni di lavori di sistemazione del tetto ma che non era mi stato deliberato nulla, se ne parlava in ogni riunione ma non si era mai raggiunto un accordo; non ricordo se a questo appuntamento fosse presente il compagno della sig.ra sig. oppure no. CP_2 Tes_4 Anche in sede di preliminare la domanda era venuta fuori la domanda sulla delibera dei lavori ed è stato ribadito dai proprietari lo stesso concetto.
(…) Capo 14) Io so che più volte questo mi è stato chiesto dal e che gli ho sempre Parte_1 detto che le proprietarie mi avevano detto che non c'erano delibere, non ricordo le date in cui il me l'ha chiesto e se me lo ha chiesto anche dopo il 15 luglio 2019. Io ricordo che Parte_1 il mi chiedeva dei verbali dell'assemblea e io gli dissi che avrebbe fatto prima a Parte_1 chiederli alle precedenti proprietarie, perché io non ne disponevo.”
Circa il comportamento e la condotta tenuta dalle odierne appellate nel corso delle trattative, risulta rilevante anche quanto riferito dal teste il quale escusso Testimone_4 all'udienza del 26.04.22 in merito alle circostanze capitolate da parte attrice ha così riferito: “ capo 7 di memoria istruttoria di parte attrice in prova contraria dichiara: “confermo la circostanza;
ricordo che i problemi sono stati riscontrati dall'amministratore da tempo, almeno da quando ho conosciuto la signora e sono andato a vivere nel condominio, credo CP_2 fosse il 2014. I condomini mi hanno riferito che negli anni che sono stati fatti numerosi piccoli interventi”
Sul capo 8: “non ero presente in assemblea. Posso dire che mi hanno riferito che in occasione delle altre assemblee si è sempre discusso dei lavori di copertura senza che mai venisse realizzata”
Sul capo 9: “non ero presente in assemblea”;
sul capo 10: “sono stato presente alle trattative e si è sempre parlato di tutte le spese ordinarie
e straordinarie previste, da sostenere da parte del condominio”;
sul capo 11: “dal settembre 2018 al dicembre 2019 io e la mia compagna abbiamo vissuto a
Los Angeles;
per questo motivo abbiamo dato le chiavi dell'appartamento al mediatore il geom.
affinchè il sig. potesse rivedere l'appartamento e si informasse presso Tes_1 Parte_1
l'amministratore delle questioni riguardanti l'immobile.”
Sul capo 12: “in quella data ero a Los Angeles”;
Sul capo 14: “non è vero. Se ne era sempre parlato”.
Per quanto riguarda le condizioni dell'edificio condominiale occorre richiamare quanto riferito dal teste , escusso all'udienza del 02.03.22, il quale abita nello stesso Tes_2
Condominio ove abita il sig. e che sulle circostanze capitolate da parte attrice ha, in Parte_1 particolare, riferito: “(…) Capo 8) Io ricordo che il camino che rischiava di cadere era il mio e si è rimandato il rifacimento del camino al rifacimento del tetto perché occorreva una linea vita che non c'era; ricordo le assemblee del dicembre 2017 e del 2018 e ricorso che si alternavano le due sorelle, per cui o c'era un o c'era l'altra; sicuramente si parlò del rifacimento del tetto. A fine 2015-inizio 2016 si era già parlato in assemblea di fare un capitolato per poter fare il tetto nuovo;
poi si dovevano aspettare i preventivi ed è stato rimandato al 2017; i lavori di rifacimento del tetto sono poi stati fatti nel 2019. Preciso che il problema del mio camino risaliva a prima del 2015.
Capo 9) Io ricordo che l'amministratore chiese ai condomini di fargli sapere se intendessimo pagare a rate oppure in un'unica soluzione;
non ricordo se ero o meno presente all'assemblea del dicembre 2018, perché a una assemblea sono mancato per questioni di lavoro, io c'ero all'assemblea di maggio 2019 e ho detto che avrei pagato a rate.
Capo 12) Io non ricordo se in assembla o all'uscita ho sentito che c'erano dei problemi con
l'alloggio del primo piano del in particolare il sig. chiedeva da quanto Parte_1 Parte_1 tempo si parlasse di rifare il tetto e chiedeva se alle precedenti riunioni in cui si era parlato del rifacimento del tetto fossero stati presenti i precedenti proprietari del suo alloggio. Io nel
Condominio vedevo la madre come precedente proprietaria. Non ricordo con precisione di quale assemblea si trattasse, se quella in cui abbiamo deliberato il rifacimento o del tetto o se quella dopo”.
Anche il teste escusso all'udienza del 02.03.2022, ha riferito: “Sui capi di Tes_3 parte attrice: Capo 7) Sì, confermo quanto mi viene letto. La casa aveva più di 100 anni e lo stato di conservazione dei camini era precario, tranne uno a confine con il cortile di via delle
Alpi; su una decina il 90% era in pessime condizioni e uno era stato rifatto da qualche anno credo. Io ho avuto l'incarico per il capitolato nel 2017 dall'amministratore del Parte_2
poi nel 2019 l'assemblea ha deliberato il rifacimento della copertura sulla base
[...] del mio capitolato e i lavori sono stati eseguiti tra la fine del 2019 e l'inizio 2020.
Capo 8) Non ricordo di essere stato presente a tali assemblee, per cui non posso dire cosa venne detto”.
La Corte osserva, pertanto, che il tenore delle dichiarazioni testimoniali non consente di ritenere che da parte delle appellate, nel corso delle trattative, siano stati poste in essere delle condotte menzognere o quantomeno reticenti tali per cui il sig. sarebbe stato indotto ad Parte_1 accettare condizioni contrattuali deteriori. In questa prospettiva, non può non essere valorizzata la circostanza per cui nel corso delle trattative l'acquirente era stato informato del fatto che, in diverse occasioni e da tempo, sia era discusso nelle assemblee condominiali della necessità di effettuare lavori di sistemazione del tetto. Non risulta confermato l'assunto di parte appellante secondo cui le venditrici avrebbero del tutto taciuto la circostanza della previsione di lavori di sistemazione del tetto. In tal senso, la sentenza impugnata valorizza la circostanza per cui l'acquirente era stato informato della questione circa possibili lavori di sistemazione del tetto.
Peraltro, del tutto correttamente nella sentenza impugnata si valorizza anche la circostanza per cui una persona di normale diligenza, in considerazione della vetustà dell'immobile (immobile che aveva avuto modo di visionare in diverse occasioni,) avrebbe potuto (essendo anche stato invitato a far ciò) assumere più specifiche informazioni presso l'Amministratore del
Condominio, al fine di meglio valutare la convenienza dell'affare.
Non si ritiene siano dirimenti i messaggi whatsapp richiamati dall'appellante, nel corpo dell'atto di appello, successivi all'adozione della delibera condominiale del 15.07.2019 (con cui sono stati approvati i lavori di rifacimento del tetto) ed intercorsi con soggetti diversi dalle venditrici.
L'appellante, in particolare, richiama la conversazione whatsapp intercorsa con il sig. Tes_4 tuttavia, non si ritiene che tale conversazione sia idonea a dimostrare ex post che le appellate, al momento e nel corso delle trattative, avevano posto in essere una condotta sleale, reticente e menzognera, non contenendo elementi significativi, univoci e circostanziati in tal senso, dovendo, invece, essere inquadrati e valutati all'interno di un contesto temporale diverso e successivo, avente ad oggetto le rimostranze effettuate ex post dall'appellante.
La messagistica richiamata da parte appellante non è di tenore così univo e preciso (anche in considerazione del contesto oggettivo, soggettivo e temporale di riferimento) tale da sconfessare il propalato concordante dei testimoni e comunque tale da indurre a ritenere dimostrato che l'appellante, nel momento antecedente, vale a dire quello della sottoscrizione del contratto, era ignaro, in conseguenza di un comportamento quantomeno reticente, tenuto dalle appellate nel corso delle trattative, della circostanza per cui erano necessari lavori concernenti il tetto dell'edificio condominiale.
Non si ritiene, pertanto, integrata la fattispecie del dolo incidente, con la conseguenza che la domanda svolta in via principale da parte appellante di risarcimento del danno pari all'onere economico pro quota per i lavori in questione sostenuto dal sig. deve essere rigettata. Parte_1 Le ragioni sopra esposte consentono di ritenere del tutto infondate, anche in considerazione dell'estrema genericità della loro formulazione quanto a presupposti e requisiti, le domande subordinate di riduzione del prezzo ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c. e di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. per vizi della cosa venduta e/o ai sensi degli artt. 1218 e 2043 c.c.
In conclusione, l'appello proposto deve essere respinto, con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
E. Le spese processuali.
Le spese processuali del presente grado di giudizio seguono il principio della soccombenza ed, in conformità ai parametri di cui al disposto del D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e ss. mm., tenuto conto delle caratteristiche e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'oggetto della controversia, del numero e della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate, si liquidano, in favore delle appellate, nei seguenti termini:
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 921,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 922,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.911,00
Compenso tabellare € 4.888,00
Ai sensi del disposto dell'art. 13, c. 1 quater, del D.P.R. n. 115/2002, allorquando l'impugnazione è respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte "è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione": va pertanto dato atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione di tale normativa, in relazione all'appello presentato da . Parte_1


PQM

La Corte d'Appello di Torino, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Torino n. Parte_1
2069/2023 (RG n. 23366/2020) pubblicata in data 15.05.23, ogni contraria istanza disattesa,
- Rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, conferma la sentenza del Parte_1
Tribunale di Torino n. 2069/2023 (RG n. 23366/2020) depositata in data 15.05.23;
- Visti gli artt. 91 ss c.p.c., condanna parte Appellante, , al pagamento delle Parte_1 spese per il presente grado di giudizio, in favore delle appellate e Controparte_1
liquidate nella complessiva somma di € 4.888,00, oltre a rimborso Controparte_2 forfetario del 15% per spese generali, C.P.A. e I.V.A. nei termini di legge.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, a fronte della presente decisione, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di Parte_1
, che ha presentato appello, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a
[...] quello dovuto, in applicazione delle normative vigenti, per l'appello proposto.
Così deciso in Torino nella camera di consiglio del 17.09.25.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Angela Giunta dott.ssa Cecilia Marino