Rg.N. 1336/24

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Terza sezione civile nelle persone dei magistrati: dott. Roberto Aponte Presidente dott.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere dott.ssa Isabella Ciriaco Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello tra

(C.F. rappresentato e difeso dagli Avv.ti Vincenzo Parte_1 C.F._1
Grasso (C.F.: ; PEC: del Foro di C.F._2 Email_1
Milano e RE LA (C.F. p.e.c.: C.F._3 Email_2 del foro di Bergamo, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in 20054 Segrate (MI),
Strada di Olgia Vecchia, Centro Direzionale Milano Due, Palazzo Canova 1,
APPELLANTE contro
(C.F. ), (CF Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
), munita di procura speciale (doc. 1 primo grado) della sig.ra C.F._5 CP_3
(CF ), tutti rappresentati e difesi dall' avv. Sabina Villa (CF:
[...] C.F._6
), presso lo studio della quale in Milano, Via Solari, 12 sono elettivamente C.F._7 domiciliati;

APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n.8800/2023 emessa dal Tribunale di Milano il 7.11.2023 e depositata l'8.11.2023, non notificata, in materia di locazione ad uso abitativo.
1 Conclusioni: per l'appellante: voglia la Corte d'appello adita, in riforma della sentenza del Tribunale di Milano n. 8800 del 7 novembre 2023, depositata in data 8 novembre 2023: in via preliminare: accertata la manifesta fondatezza del presente gravame, sospendere la provvisoria esecutività della sentenza del Tribunale di Milano n. 8800 del 7 novembre 2023, depositata in data 8 novembre 2023; in via principale e nel merito: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 8800/2023 emessa dal Tribunale di Milano, Sezione Tredicesima Civile, Giudice Dott.
Ilario Pontani, nell'ambito del giudizio N.R.G. 42572/2021, depositata in cancelleria in data 8 novembre 2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:


1. accertato e dichiarato l'inadempimento, da parte degli opposti, al contratto di locazione del 24 settembre 2014, per tutte le ragioni indicate in narrativa e in particolare per quanto concerne i conguagli relativi alle spese condominiali, la mancata utilizzabilità del box/autorimessa, la mancata restituzione del deposito cauzionale e dei relativi frutti, nonché il ritardo nella disdetta delle utenze domestiche relative all'immobile locato, quantificare in base alle risultanze istruttorie gli importi dovuti dagli opposti all'opponente e compensare tali somme con quanto ancora dovuto dall'opponente in base al contratto di locazione del 24 settembre 2014;


2. accertare e dichiarare l'indebito esercizio da parte degli odierni opposti del diritto di recesso ex art. 3 c. 1 L. 431/1998 e per l'effetto condannare questi ultimi al pagamento, in favore dell'opponente, della somma non inferiore ad € 37.800,00 a titolo di risarcimento del danno ex art. 3 c. 3 L. 431/1998;


3. accertata la temerarietà della lite da parte dell'opposta, per tutte le ragioni esposte in narrativa, condannare parte opposta al risarcimento, in favore dell'opponente, al risarcimento dei danni ex art.
96 c. 1 e 2 c.p.c., va valutarsi in via equitativa anche in base alle risultanze istruttorie o, in subordine, al risarcimento del danno previsto dall'art. 96 c. 3 c.p.c..
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

In ogni caso condannare l'opposta alle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre accessori come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. in via istruttoria si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
- CTU onde verificare la quantificazione inerente al mancato godimento di box/autorimessa per i periodi indicati in narrativa.
- ordinare agli odierni opposti o all'amministratore di condominio della Parte_2
l'esibizione dei conteggi consuntivi relativi all'immobile locato per gli anni 2014, 2015, 2016, 2017
e 2018.
2 - In riferimento alle circostanze menzionate in narrativa del giudizio di primo grado, si chiede volersi ammettere prova per testi sui seguenti capitoli, preceduti dalle parole “vero che”:
1) in data 24 settembre 2014 i sig.ri , DA , e DA Parte_1 CP_2 CP_3
, che lei aveva messo in contatto attraverso la sua Agenzia immobiliare Marino, CP_1 sottoscrivevano il contratto di locazione che le si rammostra (doc. 1 ricorso per D.I.);
2) in data 28 gennaio 2015 il sig. le chiedeva di sollecitare ai sig.ri DA , Pt_1 CP_2 [...]
e DA i consuntivi delle spese condominiali dell'immobile locato in CP_3 CP_1
Segrate, Milano Due, residenza , scala 8 int. 831; Parte_2
3) in data 10 febbraio 2015 il sig. le chiedeva di sollecitare ai sig.ri DA , Pt_1 CP_2 [...]
e DA di sgombrare l'autorimessa dell'immobile locato in Segrate, Milano CP_3 CP_1
Due, residenza Fontanile, scala 8 int. 831 in quanto occupato da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili dei locatori;

4) in data 3 novembre 2015 la contattava il sig. per comunicarle che l'autorimessa Parte_1 dell'immobile locato in Segrate, Milano Due, residenza Fontanile, scala 8 int. 831 era stata sgomberata dai beni dei locatori;

5) in data 12 aprile 2016 il sig. le chiedeva di sollecitare ai sig.ri DA , Pt_1 CP_2 [...]
e DA i consuntivi delle spese condominiali dell'immobile locato in CP_3 CP_1
Segrate, Milano Due, residenza , scala 8 int. 831; Parte_2
6) in data 14 marzo 2017 il sig. le chiedeva di sollecitare ai sig.ri DA , Pt_1 CP_2 [...]
e DA i consuntivi delle spese condominiali dell'immobile locato in CP_3 CP_1
Segrate, Milano Due, residenza , scala 8 int. 831; Parte_2
7) in data 20 settembre 2017 comunicava al sig. conteggi redatti a penna a Parte_1 conguaglio delle spese condominiali, senza alcuna documentazione allegata, relativi all'immobile locato sito in Segrate, Milano Due, residenza Fontanile, scala 8 int. 831;
8) in data 29 settembre 2014, recatosi presso l'autorimessa del sig. in Segrate, Parte_1
Milano Due, , scala 8 int. 831 per lavori di imbiancatura dell'immobile, aveva Parte_2 Parte_2 modo di verificare che lo stesso fosse occupato da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili;

9) in data 11 febbraio 2015, recatosi presso l'autorimessa del sig. in Segrate, Milano Parte_1
Due, , scala 8 int. 831 per lavori di imbiancatura dell'immobile, aveva modo di Parte_2 Parte_2 verificare che lo stesso fosse ancora occupato da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili;

10) in data 31 ottobre 2015 l'autorimessa dell'immobile sito in Segrate, Milano Due, residenza
Fontanile, scala 8 int. 831 veniva sgomberata da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili dal sig. e altra persona;
Parte_3
11) in data 27 ottobre 2014 effettuava l'operazione di bonifico di cui le si rammostra la ricevuta (doc.
2 allegato) dalla società per la quale lavorava e per conto del sig. Parte_4 Parte_1
;
[...]
3 12) in data 13 ottobre 2021, su mandato del sig. del 1 ottobre 2021, nel corso di una Parte_1 telefonata intercorsa col sig. in merito all'immobile sito in Segrate, Milano Due, Parte_3 residenza , scala 8 int. 831, le veniva riferito che “premetto di gestire per conto di mia moglie Parte_2 che è proprietaria del bene, ogni appuntamento e/o trattativa riguardante l'immobile” .. omissis ..
l'immobile è libero da inquilini da diversi anni. Si è liberato prima dell'arrivo del Covid e della pandemia, mentre l'annuncio è stato pubblicato, anche se non ricordo, da oltre 8/10 mesi. In occasione di visite di potenziali clienti devo aprire le persiane di tutto l'appartamento perché essendo privo di corrente è molto buio. I contratti luce-gas sono stati sospesi da molto tempo”;
13) in data 13 ottobre 2021, su mandato del sig. del 1 ottobre 2021, aveva modo di Parte_1 apprendere dal custode della residenza , Milano Due, Segrate, che “la Sig.ra Parte_2 CP_3 non risiede in questo stabile da diversi anni e non compare nei registri o negli elenchi dei nominativi di cui ho mandato di ricevere corrispondenza. Credo abiti a Sanremo”
7) in data 20 settembre 2017 comunicava al sig. redatti a penna a Parte_5 conguaglio delle spese condominiali, senza alcuna documentazione allegata, relativi all'immobile locato sito in Segrate, Milano Due, residenza , scala 8 int. 831; Parte_2
8) in data 29 settembre 2014, recatosi presso l'autorimessa del sig. in Segrate, Parte_1
Milano Due, , scala 8 int. 831 per lavori di imbiancatura dell'immobile, aveva Parte_2 Parte_2 modo di verificare che lo stesso fosse occupato da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili;

9) in data 11 febbraio 2015, recatosi presso l'autorimessa del sig. in Segrate, Parte_1
Milano Due, , scala 8 int. 831 per lavori di imbiancatura dell'immobile, aveva Parte_2 Parte_2 modo di verificare che lo stesso fosse ancora occupato da un divano angolare giallo, sedie, lampadari
e altre suppellettili;

10) in data 31 ottobre 2015 l'autorimessa dell'immobile sito in Segrate, Milano Due, residenza
Fontanile, scala 8 int. 831 veniva sgomberata da un divano angolare giallo, sedie, lampadari e altre suppellettili dal sig. e altra persona;
Parte_3
11) in data 27 ottobre 2014 effettuava l'operazione di bonifico di cui le si rammostra la ricevuta (doc.
2 allegato) dalla società per la quale lavorava e per conto del sig. Parte_4 Parte_1
;
[...]
12) in data 13 ottobre 2021, su mandato del sig. del 1 ottobre 2021, nel corso di Parte_1 una telefonata intercorsa col sig. in merito all'immobile sito in Segrate, Milano Parte_3
Due, residenza Fontanile, scala 8 int. 831, le veniva riferito che “premetto di gestire per conto di mia moglie che è proprietaria del bene, ogni appuntamento e/o trattativa riguardante l'immobile” .. omissis .. l'immobile è libero da inquilini da diversi anni. Si è liberato prima dell'arrivo del Covid e della pandemia, mentre l'annuncio è stato pubblicato, anche se non ricordo, da oltre 8/10 mesi. In occasione di visite di potenziali clienti devo aprire le persiane di tutto l'appartamento perché essendo privo di corrente è molto buio. I contratti luce-gas sono stati sospesi da molto tempo”;
13) in data 13 ottobre 2021, su mandato del sig. del 1 ottobre 2021, aveva modo di Parte_1 apprendere dal custode della residenza , Milano Due, Segrate, che “la Sig.ra Parte_2 CP_3
4 non risiede in questo stabile da diversi anni e non compare nei registri o negli elenchi dei nominativi di cui ho mandato di ricevere corrispondenza. Credo abiti a Sanremo”.

Per gli appellati:
In via preliminare: Rigettare l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza
8800-23 in data 07.11.23 Tribunale di Milano non sussistendone i presupposti e per i motivi di cui in narrativa,
In via preliminare: Verificato l'atto introduttivo del presente giudizio e la recente riforma
“Cartabia” dichiarare l'appello improcedibile o inammissibile ai sensi degli art 348 e 348 bis cpc.
Nel merito: Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché' destituito di fondamento per i motivi di cui alla narrativa giuridici e fattuali, l'appello proposto dal sig. (CF Parte_1
) avverso la sentenza n. 8800/23 del Tribunale di Milano e per l'effetto C.F._1 confermare detta sentenza che ha accolto le istanze avanzate dei convenuti in primo grado che qui si ritengono integralmente riportate.
Con vittoria delle spese di lite della causa di primo grado e di appello.

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 16790/2021 col quale il Parte_1
Tribunale di Milano gli aveva ingiunto il pagamento, in favore di e ed CP_2 Controparte_1
, della somma di € 10.947.00, oltre interessi e spese, a titolo di canoni di locazione e CP_3 spese condominiali (periodo gennaio 2016/ottobre 2018) dell'unità immobiliare sita in Segrate, via
Fratelli Cervi, da quelli concessagli in locazione ad uso abitativo con contratto del 26/9/2014.
A sostegno della proposta opposizione, ha eccepito l'inadempimento degli obblighi Pt_1 contrattuali dei locatori (lamentando il mancato utilizzo del box, la mancata restituzione del deposito cauzionale – pari ad € 3.150,00- ed il ritardo nella disdetta delle utenze domestiche) e l'indebito esercizio del recesso da parte dei locatori.
Chiedeva, quindi, la revoca del decreto ingiuntivo e la condanna dei locatori al risarcimento del danno, quantificato in € 37.800.
2. Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 8800 del 2023 ha accolto solo in parte l'opposizione di sulla scorta della seguente motivazione: Pt_1
“Risulta dagli atti che a partire dal 2016, sino al rilascio dell'immobile avvenuto il 22/12/2018, ha versato unicamente acconti del canone di locazione e delle spese Parte_1 condominiali (anziché l'importo di € 1.300 mensili) per un totale di € 34.941 in luogo dei dovuti €
45.500.
Il debito è stato riconosciuto da che il 25/10/2018, a mezzo dell'Avv. Armando Bosi, Pt_1 ha ammesso (doc. 8) di avere maturato, sino all'ottobre 2018, un debito di € 11.850. Successivamente ha versato il canone del mese di novembre, decurtato dai ricorrenti nella richiesta di Pt_1 decreto ingiuntivo per € 10.947.
5 Infondata è, innanzi tutto, la richiesta di compensare il debito con una somma da liquidarsi a titolo di risarcimento per mancato utilizzo del box, atteso che durante la locazione non ha Pt_1 mai contestato tale circostanza ed anche il 25/10/2018 ha fatto riferimento al box unicamente per pretendere una decurtazione di € 750 per asserite riparazioni dallo stesso svolte (circostanza che implica la disponibilità del box);
Infondata è anche la domanda riconvenzionale di risarcimento per indebito esercizio del recesso da parte dei locatori, atteso che, come risulta dai docc. 8 e 9 di parte resistente, dopo che i locatori avevano manifestato il diniego titolato al rinnovo del contratto per destinarlo ad abitazione della
Sig.ra , tra le parti erano in corso trattative (con possibilità di prolungare il CP_3 contratto sino al 30/1/2020 anche per le peggiorate condizioni di salute della Sig. ra che CP_3 sconsigliavano il suo spostamento a Segrate), sfociate nella disponibilità manifestata da Pt_1
a liberare l'immobile in data 1°/12/2018 Si può pertanto ritenere che il contratto, con la restituzione dell'immobile il 22/12/2018, si sia sciolto per mutuo dissenso ex art. 1372 c. c.
Inoltre il risarcimento del danno per indebito esercizio del recesso titolato presuppone un contratto regolare in corso, mentre nel caso in esame aveva maturato un consistente morosità (€ Pt_1
11.950) ed il mancato pagamento del canone costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, che giustifica la risoluzione per morosità ed è preclusivo dell'accertamento della legittimità del titolo del recesso”.
Il Tribunale ha inoltre ritenuto infondata la pretesa di restituzione di somme a titolo di spese condominiali e l'eccezione di tardiva disdetta delle utenze domestiche, rilevando che dagli atti risultava che comunque le bollette sono state pagate dai locatori e poi rimborsate dal conduttore.
Il primo giudice ha, invece, accolto la domanda di restituzione del deposito cauzionale proposta da revocando di conseguenza il decreto ingiuntivo opposto. Quindi, “operata la parziale Pt_1 compensazione tra il credito vantato dai locatori per il pagamento dei canoni di locazione (€ 10.947) ed il credito vantato dal conduttore per la restituzione del deposito cauzionale (€ 3.150)” ha condannato “al pagamento della somma di € 7.842, oltre interessi legali dalle singole Pt_1 scadenze al saldo”, oltre alla rifusione delle spese di lite sostenute dai locatori opposti.
3. Avverso tale sentenza ha proposto appello deducendo sei motivi di impugnazione che Pt_1 verranno in seguito puntualmente esaminati.
Si sono costituiti gli appellati ed hanno, preliminarmente, eccepito l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 e 348 c.p.c. e, nel merito, la sua manifesta infondatezza, chiedendo la conferma della sentenza impugnata con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
All'udienza di trattazione del 1/10/2024, rilevato che la causa, pacificamente vertente in materia locatizia e decisa con il relativo rito in primo grado, era stata erroneamente introdotta con atto di citazione, il Consigliere istruttore, ha disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 439 c.p.c. ed ha fissato l'udienza del 5/02/2025 per la discussione avanti al collegio. Nella medesima udienza l'appellante ha rinunciato all'istanza proposta ex art. 283 c.p.c., a fronte della dichiarazione resa dalla
6 parte appellata di non avere intenzione di portare in esecuzione la sentenza di primo grado, prima della decisione del presente grado di giudizio.
All'udienza del 5.2.2025, effettuato invano il tentativo di conciliazione, la Corte, all'esito della discussione dei procuratori delle parti, ha pronunciato sentenza ai sensi dell'articolo 437 c.p.c., dando lettura del dispositivo allegato al verbale d'udienza.
*****
4. Preliminarmente si dà atto che l'appello, pur introdotto con atto di citazione, è stato tempestivamente depositato in cancelleria, nel rispetto dei termini di impugnazione.
5. Nel merito, con il primo motivo di appello, denuncia la contraddittorietà della decisione Pt_1 assunta dal giudice di primo grado, nonché l'errata ricostruzione dei fatti e l'omessa valutazione della documentazione in atti.
In primo luogo, l'appellante – senza formalizzare l'impugnazione del relativo capo di sentenza- denuncia l'erroneità della condanna alle spese pronunciata dal primo giudice senza aver ammesso alcuna delle prove richieste dall'opponente e senza considerare che gli opposti avevano chiesto il pagamento dei canoni locatizi “dimenticandosi” di dover restituire l'intero deposito cauzionale a loro mani, pari ad € 3.150,00 (ovvero circa il 30% della pretesa azionata). L'appellante eccepisce inoltre la mancanza di prova del credito azionato dai locatori, la cui domanda si baserebbe solo sulla generica allegazione della asserita morosità nel pagamento dei canoni di locazione a far data dal mese di maggio 2015, mentre l'appellante sostiene di aver saldato nel marzo 2018 tutte le posizioni debitorie pendenti con le controparti relative sia al canone di locazione che alle spese condominiali, come desumibile dalle specifiche causali dei bonifici prodotti (sub doc. 4 fasc. I grado) e mai contestati dalla controparte.
In aggiunta l'appellante ha allegato:
- che il contratto di locazione del 26.9.2014 era stato disdettato dai locatori il 26 marzo 2018 adducendo di doverlo destinare ad abitazione della sig.ra (cfr. doc. 3 fasc. I CP_3 grado);
- in virtù di tale disdetta dei locatori e sulla scorta della diffida da questi inoltrata il 17 settembre
2018, il contratto di locazione deve considerarsi sciolto a far data dal 26 settembre 2018;
- di aver versato tutti i canoni di locazione relativi al contratto del 26.09.2014 sino al marzo
2018 (doc. 4 citato);
- il deposito cauzionale versato nell'ottobre 2014 ed i relativi frutti non erano stati restituiti al conduttore;

- che i locatori non avevano fornito al conduttore la documentazione relativa ai consuntivi delle spese condominiali relativi agli anni dal 2014 al 2018, né avevano provveduto ad effettuare i relativi conguagli, così rendendosi inadempienti all'art. 5 comma 2 del contratto di locazione tra loro in essere;

- che la sig.ra non si era mai trasferita a vivere nell'immobile locato all' CP_3 Pt_1 successivamente al rilascio dello stesso da parte del conduttore;

7 - che la parte non aveva avviato alcun procedimento per tentare di comporre bonariamente la controversia e si era di fatto rifiutata di effettuare i conteggi a saldo relativi al contratto de quo.
6. È pacifico in atti che il sig. sottoscriveva in data 26 settembre 2014 con i sig.ri Parte_1
e DA (odierni appellati) un contratto di locazione Controparte_2 CP_3 CP_1 ad uso abitativo per l'immobile sito in Segrate (MI), fraz. Milano Due, via Fratelli Cervi, residenza concordando il pagamento di un canone mensile di € 1050,00, oltre al pagamento di € Parte_2
250,00 mensili a titolo di spese condominiali;
è altresì pacifico che in data 27 ottobre 2014 il sig.
tramite il proprio datore di lavoro versava ai locatori il deposito Pt_1 Parte_4 cauzionale fruttifero, pari ad € 3.150,00.
Risulta altresì documentalmente che i locatori in data 26 marzo 2018 inviavano all' formale Pt_1 disdetta del contratto comunicando l'intenzione di non procedere al rinnovo alla prima scadenza contrattuale del 30 settembre 2018, indicando quale ragione della disdetta la “necessità di ottenere la disponibilità dell'immobile in oggetto per destinarlo all'abitazione della Sig.ra , CP_3 proprietaria dell'immobile” (doc. 3 allegato).
Come riferito dallo stesso in data 17 settembre 2018, la proprietà, per il tramite del legale Pt_1
Avv. Sabina Villa, gli inviava altra diffida per il pagamento della somma di € 10.947,00 sulla base del contratto di locazione “concluso in data 26.09.14”, in quanto “dalla sottoscrizione del contratto” avrebbe “provveduto al versamento di soli acconti”, precisando che “il contratto citato è stato regolarmente disdettato dalla locatrice ai sensi di legge e dell'art. 2 del contratto”.
tramite il proprio legale avv. Armando Bosi, rispondeva con email del 21 settembre 2018, Pt_1 nella quale rappresentava l'intenzione di risolvere bonariamente ogni questione, che aveva interesse a trovare un accordo che gli consentisse di proseguire la locazione sino al 30.1.2020 (data entro la quale anche l' avrebbe dovuto trasferirsi altrove per ragioni personali) e predisponeva un Pt_1 prospetto con le somme ancora dovute da a titolo di canoni locatizi e di spese Pt_1 CP_4 quantificando gli importi dovuti per spese condominiali e canoni scaduti e a scadere a tutto il
31.1.2020 in € 8.250,00 per spese condominiali ed € 23.100,00 per canoni.
Con successiva email del 28.10.2018 l'avv. Bosi comunicava la disponibilità dell' a Pt_1 rilasciare l'immobile locato entro il 1.12.2018, pagando l'indennità di occupazione per il mese di novembre 2018, e nell'occasione precisava che le somme dovute ancora dal conduttore per canoni e spese pregresse, ammontavano a complessivi € 11.850,00 da cui bisognava decurtare il conguaglio per le spese condominiali, il canone e spese per il mese di novembre, il deposito cauzionale e le anticipazioni asseritamente sostenute per la “sistemazione perdita del soffitto” (cfr. doc. 9 fasc. I gr. appellati).
È infine pacifico che rilasciava effettivamente l'immobile libero a dicembre 2018 ma, Pt_1 lamentano i locatari appellati, che non abbia provveduto a pagare quanto dovuto a titolo di canoni e spese arretrati per l'importo complessivo di € 10.947,00, per il cui recupero avevano agito monitoriamente.
8 7. A sostegno del credito azionato i sig.ri unitamente alla comparsa di risposta in Parte_6 primo grado hanno prodotto copia degli estratti del conto corrente intrattenuto presso Banco Popolare dal sig. DA , sul quale versava i canoni locatizi, dai quali è possibile evincere CP_1 Pt_1 che il conduttore aveva regolarmente pagato sino al dicembre 2015 l'importo contrattualmente pattuito di euro 1.300,00 mensili, sottolineando che “a decorrere dall'anno 2016 sino al rilascio dell'immobile intervenuto in data 22.12.2018, aveva versato unicamente acconti sia a titolo di canone di locazione sia a titolo di spese condominiali, come si evince dagli estratti conto prodotti.
Per l'esattezza il sig. ha versato: Pt_1 nell'anno 2016 la somma di euro 11.700,00 in luogo dei 15.600,00 dovuti nell'anno 2017 la somma di euro 13.263,00 in luogo del 15.600,00 dovuti nell'anno 2018 la somma di euro 9.978,00 in luogo dei 14.300,00 dovuti
e cosi per un totale di 34.941,00 in luogo dei 45.500,00 dovuti”.
L secondo i conteggi effettuati dai locatori (non specificamente contestati dall'appellante) Pt_1 era quindi debitore della somma di euro 10.559,00 (per canoni di locazione e spese condominiali) oltre interessi come conteggiati nel ricorso per decreto ingiuntivo, così per il complessivo importo di
10.947,00, oltre interessi e spese maturate.
8. Il criterio di riparto dell'onere di allegazione e prova dell'azione di adempimento contrattuale svolta dai sig.ri è previsto e regolato dal dettato degli artt. 1218 e 2697 cc e dal Parte_6 principio della vicinanza della prova, in forza dei quali spetta al preteso creditore allegare e provare la fonte negoziale (o legale) dell'obbligazione che si allega totalmente o parzialmente inadempiuta e, ciò fatto, incombe al debitore allegare e provare di avere adempiuto esattamente, o di non avere potuto adempiere per causa a sé non imputabile (Cass. civ. SS.UU. del 23.09.2013 n. 21678; Cass. civ. sez.
2 del 26.07.2013 n. 18125; Cass. civ. SS.UU. del 30.10.2001 n. 13533).
Pertanto, anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento della sua obbligazione.
Nel caso di specie, come sopra riportato, a fronte della specifica allegazione dei locatori che il conduttore ha versato unicamente acconti sul maggior importo dovuto per canone di locazione e spese condominiali, nella misura sopra indicata, si è limitato ad eccepire la mancanza di prova Pt_1 del credito azionato, senza dimostrare, come era suo onere, di aver esattamente ed integralmente adempiuto all'obbligo assunto di pagare la somma mensile di € 1300,00.
Non vi è prova che abbia saldato tutte le posizioni debitorie pendenti a marzo 2018, atteso che dalle causali dei due bonifici prodotti sub doc. 4 (fasc. I gr risulta, contrariamente agli assunti Pt_1 di parte appellante, che ha pagato i canoni di locazione dei mesi da gennaio a marzo 2018 Pt_1
9 ed ha saldato le spese condominiali dal novembre 2016 al marzo 2018, e non che abbia azzerato tutto l'arretrato.
A ciò si aggiunga, come correttamente evidenziato dal giudice di primo grado, che lo stesso Pt_1 non ha mai negato l'esistenza del suo debito, espressamente riconosciuto nella misura di € 11.850,00
(sino all'ottobre 2018) dal suo legale con la mail del 25/10/2018 inviata all'avv. Villa, legale dei locatori, nè ha contestato in giudizio i conteggi elaborati dai locatori per la quantificazione del loro credito, con conseguente infondatezza del primo motivo di doglianza.
9. Viene quindi in rilievo il secondo motivo d'appello, con cui denuncia come erronea la Pt_1 pronuncia del primo giudice in merito al ritenuto inadempimento del conduttore e la quantificazione delle somme “eventualmente” dovute, adducendo che l'ammontare della somma richiesta dai locatori non corrisponda a quella riportata nelle mail, che gli appellati non hanno dimostrato il dedotto inadempimento ed il giudice abbia inammissibilmente fondato la decisione su una corrispondenza intercorsa tra legali che non dovrebbe mai essere prodotta in giudizio, trattandosi di “documentazione riservata e per di più decontestualizzata, nonché parziale”.
Le argomentazioni di parte appellante sono inconsistenti e volte ad invertire l'onere probatorio che, secondo i principi giurisprudenziali assolutamente granitici, grava sul debitore convenuto con l'azione di adempimento, fornire la prova dell'esatto ed integrale adempimento della prestazione.
Nel caso de quo, gli appellati hanno fornito la prova della fonte negoziale del proprio credito ed hanno prodotto documentazione atta a dimostrare l'irregolarità e parzialità dei versamenti per il pagamento dei canoni di locazione effettuati da dal 2016 sino al rilascio dell'immobile locato. Pt_1
Si aggiunga, poi, che le mail intercorse tra gli allora legali delle parti non sono state classificate come
“riservate”, né contengono proposte transattive, per cui non rientrano tra la corrispondenza di cui è vietata la produzione in giudizio.
Ma al di là di tale considerazione, le diverse considerazioni di parte appellante non valgono a superare il primario rilievo che non ha dimostrato, così adempiendo all'onere su lui incombente, di Pt_1 aver esattamente adempiuto l'obbligo di pagare i canoni e le spese condominiali correlati al contratto di locazione immobiliare in essere con i sig.ri Parte_6
10. Con il terzo motivo d'appello denuncia l'erronea ricostruzione dei fatti afferenti alla Pt_1 compensazione del debito con il credito derivante dal risarcimento spettante per il mancato godimento del box, già contestato ai locatori con il doc. 8 (ovvero la mail contenente il suo asserito riconoscimento del debito) e lamenta che il giudice abbia valorizzato il fatto che avesse la Pt_1 disponibilità del box senza considerare però la possibilità di poterne effettivamente godere.
Anche tale doglianza è infondata e non si relazione con la pronuncia impugnata. Il giudice ha rigettato la domanda di di risarcimento per mancato utilizzo del box, “atteso che durante la locazione Pt_1
non ha mai contestato tale circostanza ed anche il 25/10/2018 ha fatto riferimento al box Pt_1 unicamente per pretendere una decurtazione di € 750,00 per asserite riparazioni dallo stesso svolte
(circostanza che implica la disponibilità del box)”. Il giudice ha dato contezza delle ragioni della decisione assunta, che non sono superate né vanificate dalle argomentazioni spese dall'appellante.
10 non ha dimostrato di aver segnalato alla proprietà, prima dell'introduzione del presente Pt_1 giudizio, l'impossibilità di godere liberamente del box locato, né tantomeno dalla documentazione in atti risulta tale circostanza. Come puntualmente osservato dal primo giudice nella mail del
25/10/2018, il box viene menzionato unicamente per la richiesta di rimborso di spese asseritamente sostenute dal conduttore per non meglio precisate né documentate riparazioni eseguite in detto box.
Anche in questo caso non ha fornito la prova dell'esistenza dei presupposti della domanda Pt_1 risarcitoria proposta e, concordemente alla decisione di primo grado, la conseguente eccezione di compensazione del preteso credito risarcitorio non può che essere disattesa.
11. Con il quarto motivo d'appello, rubricato “valutazione e/o erronea applicazione dell'art. 3 co. 3 legge 431/1998, l'appellante reitera la domanda risarcitoria basata sull'asserito indebito esercizio del recesso da parte dei locatori, sostenendo l'erroneità della decisione del giudice laddove ha ritenuto che il contratto si sia sciolto per mutuo dissenso e che, comunque, attesa la morosità consistente maturata dall' vi erano i presupposti per la risoluzione del contratto per morosità ed “è Pt_1 preclusivo all'accertamento della legittimità del titolo di recesso”.
Anche tale motivo è infondato.
Dalla documentazione in atti risulta che, successivamente alla lettera di disdetta della locazione del
26.3.2018 con il diniego al rinnovo del contratto alla prima scadenza del 30.9.2018, la proprietà aveva formalmente diffidato la lettera del 17 settembre 2018- a saldare la morosità maturata. CP_5
In seguito, come puntualmente ed incontestatamente riferito dai locatori, le parti avevano intavolato delle trattative, “…(con possibilità di prolungare il contratto sino al 30.1.2020 – come richiesto dall' con la mail del 21.9.2018- anche per le peggiorate condizioni di salute della sig.ra Pt_1 [...]
che sconsigliavano lo spostamento a Segrate) sfociate nella disponibilità manifestata da CP_3
a liberare l'immobile in data 1.12.2018”; tale è la ricostruzione del giudice sul punto, la Pt_1 cui motivazione non è stata specificamente contestata né confutata.
È pacifico che abbia rilasciato spontaneamente l'immobile locato il 22.12.2018, giusti Pt_1 accordi dallo stesso direttamente assunti con l'avv. Villa (legale dei locatori) e documentati dalla mail inviata personalmente dall' al legale dei sig.ri il 21.12.2018. Tra l'altro da Pt_1 Parte_6 tale mail emergono ulteriori elementi a riprova dell'esistenza del debito oggetto di causa, attesa la chiosa dell' “provvederemo infine come accordato a trovare insieme una soluzione Pt_1 definitiva e bonaria per concludere anche gli accordi economici sospesi che peraltro in forma di tabella riepilogativa ho già girato molteplici volte all'avv. Bosi…” (cfr. doc. 10 fasc. I gr. parte appellata).
Lo sviluppo dei rapporti tra le parti nei termini riportati porta a ritenere, concordemente al giudice di primo grado, che il contratto di locazione in essere tra le parti si è sciolto per mutuo dissenso ex art. 1372 c.c.
La decisione assunta trova conforto nella giurisprudenza di legittimità, laddove la Suprema Corte di
Cassazione proprio in tema di locazioni di immobili, ha precisato che la disdetta intimata dai locatori al conduttore alla prima scadenza, di per sè sola inidonea a produrre gli effetti suoi propri (il
11 mancato rinnovo della locazione), determina, tuttavia, in caso di adesione del conduttore, la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata (in tal senso nella parte motiva,
Cass. sent. 19132/2005 e - per immobili ad uso non abitativo, la Sent. n. 8262 del 13/09/1996).
Nel contratto di locazione, il negozio di diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto compiuto sulla base della sussistenza di un'intenzione adibitoria relativamente all'immobile, della quale il conduttore ha diritto ad un controllo di serietà ed effettività, non è idoneo, a differenza di una disdetta immotivata, a determinare la cessazione della locazione una volta pervenuto a conoscenza del conduttore, ma determina solo, a favore del locatore e nei confronti del conduttore, l'effetto di consentire che il rapporto venga ad effettiva cessazione a seguito di rilascio spontaneo del conduttore, se questi rinunci a provocare il controllo sull'intenzione adibitoria del locatore.
Ad abundantiam, si richiama l'ulteriore principio affermato dalla Corte di Cassazione che, sempre in tema di locazione di immobili ha affermato: “Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della l.
n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della l. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva
o mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso” (Cass. Sent.
n. 1050 del 21/01/2016); nel caso in oggetto i locatori hanno invero fornito una seria motivazione del mancato trasferimento della sig.ra non specificamente contestata dall' Pertanto, CP_3 Pt_1 alla luce di tutte le considerazioni espresse, anche il quarto motivo d'appello va rigettato.
12. Merita invece accoglimento il quinto motivo d'appello, relativo alla pretesa restituzione della somma di € 299,00 a titolo di spese condominiali.
Lamenta l'appellante che il giudice avrebbe erroneamente ritenuto ricompresa la somma di 299,00 come dovuta ai locatori, e sostiene che tale “somma non è stata mai indicata nel decreto ingiuntivo, ma corrisponde (al più) a quanto gli appellati avrebbero dovuto restituire all'appellante derivante dalla differenza tra quanto corrisposto in eccesso dal sig. e quanto invece risultante dai Pt_1 consuntivi condominiali. Ma dal documento 8 dei resistenti/appellati, come già rilevato in precedenza, non si comprende a quali anni siano riferiti tali conguagli, dal momento che gli appellati non hanno dimostrato di aver mai inviato i conteggi dovuto al conduttore, per tutti i quattro anni di locazione”.
La doglianza è fondata.
In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c.. (cfr. Cass. Sent.
n. 29329 del 13/11/2019).
12 I locatori nulla hanno prodotto e dal documento 8 richiamato a riprova del credito risulta, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice, che la somma di € 299,00 – quale conguaglio delle spese condominiali relative agli anni 2014-2017- è da decurtare dall'ammontare dovuto dal conduttore;
per cui, in mancanza di prova del credito per spese condominiali e non avendo i locatori contestato i conteggi riportati nel doc. 8, il cui contenuto è stato invece richiamato a sostegno del credito preteso, la cifra di 299,00 euro va defalcata da quanto dovuto da Parte_1
13. Anche il sesto motivo è fondato, essendo evidentemente incorso il giudice in un errore di calcolo nell'operare la compensazione tra il credito vantato dai locatori (€ 10.947,00) ed il credito vantato dal conduttore per la restituzione del deposito cauzionale (€ 3.150,00), indicando erroneamente la cifra di € 7.842,00, anziché quella corretta di 7.797,00.
14. In conclusione, la pronuncia di primo grado va riformata relativamente alla quantificazione del credito riconosciuto ai locatori che va correttamente ridotto per la compensazione operata con la somma dovuta al conduttore a titolo di restituzione del deposito cauzionale, come accertato dal primo giudice, ma anche dell'importo dovuto a seguito del conguaglio delle spese condominiali, per €
299,00.
Non possono essere riconosciuti ad gli interessi maturati sulla cauzione versata, atteso che Pt_1 il mancato riconoscimento del giudice di primo grado non ha costituito oggetto di uno specifico motivo d'impugnazione.
Invero, benché sul piano del diritto sostanziale la cauzione produca sempre interessi in favore del conduttore che l'abbia versata, ai sensi degli art. 11 e 41 della legge 27 luglio 1978, n.392, sul piano processuale, il locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso (ovvero impugnato l'eventuale mancato riconoscimento), non potendo altrimenti il giudice provvedervi di ufficio. (cfr. Cass.
Sentenza n. 23052 del 30/10/2009).
15. Di conseguenza, va condannato a corrispondere in favore di Controparte_6 CP_2
DA , la minor somma di € 7.498,00, oltre interessi legali
[...] CP_1 CP_3 come indicati nella sentenza impugnata (la cui pronuncia sul punto non è stata oggetto di impugnazione).
16. La parziale riforma della sentenza impugnata, comporta quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, un nuovo esame delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (tra le molte, Cass.
Ordinanza n. 9064 del 12/04/2018 e Ordinanza n. 27056 del 06/10/2021).
Atteso il parziale accoglimento dell'appello, unicamente in relazione alla minima riduzione del debito, deve essere condannato in applicazione del principio di soccombenza e di Parte_1 causalità (per aver resistito a pretese sostanzialmente fondate o per aver avanzato istanze infondate),
a rifondere agli appellati le spese di entrambi i gradi di giudizio, con conferma sul punto della sentenza
13 di primo grado e condanna al pagamento delle spese del presente grado, liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai criteri indicati dal D.M. n. 147/2022, con riferimento al valore della causa così come indicato dall'appellante (da € 26.001,00 a € 52.000,00), e, attesa la media difficoltà delle questioni trattate, con l'applicazione dei valori medi per la fase studio ed introduttiva, ed applicazione dei valori minimi per la fase di trattazione e quella decisoria, consistite nella sola discussione in udienza.
La sostanziale soccombenza di esclude la possibilità di addivenire ad una pronuncia di Pt_1 condanna degli appellati per lite temeraria, del tutto genericamente dedotta dall'appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto DA
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8800/2023, pubblicata in data Parte_1
07/11/2023, in parziale accoglimento del proposto appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto conferma, ogni diversa istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:

1. condanna a corrispondere in favore di , Controparte_6 Controparte_2
, la somma di € 7.498,00, oltre interessi legali come Controparte_1 CP_3 indicati nella sentenza impugnata;

2. condanna alla refusione in favore di , Controparte_6 Controparte_2
, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida Controparte_1 CP_3 ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 6.734,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva e € 1.523,00 per la fase di trattazione, € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

Così deciso, in Milano il 05/02/2025
Il Consigliere istr. est. Dott.ssa Isabella Ciriaco Il Presidente
Dott. Roberto Aponte
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