N. R.G. 2136/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, terza sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere dott. Antonio Picardi Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2136/2022 promossa da:
(C.F. ), in qualità di titolare della omonima ditta Parte_1 CodiceFiscale_1 individuale, con il patrocinio dell'Avv. FAZZI LUCA

APPELLANTE/I nei confronti di
AZ. (CF Parte_2
) con il patrocinio dell'Avv. BARI DUCCIO (CF ) C.F._2 C.F._3

APPELLATO/I avverso la sentenza n. 904/2022 emessa dal Tribunale di Siena e pubblicata il 26/10/2022
CONCLUSIONI
In data 05-26/03/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per parte appellante: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria domanda, eccezione, richiesta e deduzione sia di merito che istruttoria, Nel merito - in accoglimento dell'appello, per tutti i motivi sopra esposti, riformare la sentenza n.904/2022 pronunciata dal Tribunale di Siena in data 26.10.2022 e pubblicata in data 27.10.2022, resa nella causa civile n. 4204/2018 r.g.a.c., nelle parti indicate nell'atto di appello, e per l'effetto, - accertare l'inesistenza e/o l'infondatezza del diritto di credito vantato dal ricorrente per non essere dovute le somme ingiunte per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in atti e, per l'effetto, revocare il DI n. 1612/2018 opposto o,
pagina 1 di 13 comunque, annullarlo e/o ritenerlo privo di ogni effetto giuridico, dichiarando, conseguentemente, che nulla è dovuto dall'attore opponente al convenuto opposto o, comunque, Parte_1 Pt_2 ridurre alla misura di giustizia le somme chieste. In via riconvenzionale - accertare, per tutti i motivi indicati in atti, la risoluzione del contratto di locazione indicato in atti per grave inadempimento imputabile al convenuto opposto e, per l'effetto, dichiarare che il Parte_2 nulla deve pagare al convenuto opposto e condannare il convenuto opposto a Parte_1 Pt_2 risarcire all'opponente tutti i danni subiti, compreso l'importo della fideiussione escussa Parte_1 a titolo di restituzione e/o di risarcimento per equivalente monetario, compresa l'indennità di avviamento, il tutto nella misura indicata in atti o in quella ritenuta di giustizia oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi ex art. 1284 c.c. dal dì del dovuto fino al saldo. - accertare la efficacia legale del contratto di locazione indicato in atti e che il convenuto opposto ha Pt_2 disdetto anticipatamente il contratto di locazione e, per l'effetto, condannare il convenuto opposto a pagare all'opponente l'indennità di avviamento nella misura di legge oltre al Pt_2 Parte_1 risarcimento dei danni indicati in atti nella misura accertata in corso di causa. In ogni caso - compensare le somme a qualsiasi titolo eventualmente dovute dall'attore opponente al Parte_1 convenuto opposto con le somme dovute dal convenuto opposto all'attore Pt_2 Pt_2 opponente per i titoli indicati in atti, con condanna del convenuto opposto a Parte_1 Pt_2 pagare all'opponente le somme dovute all'esito della compensazione oltre alla Parte_1 rivalutazione monetaria e alla corresponsione degli interessi ex art. 1284 c.c. dal dì del dovuto e fino alla data del pagamento. Con vittoria di spese e compensi di causa di entrambi i gradi di giudizio ex DM n. 147/2022”.
Per parte appellata: “Voglia codesta Corte di Appello di Firenze, quale giudice di appello, contrariis reiectis: In via principale, rigettare integralmente le pretese attoree e, per l'effetto, confermare la sentenza del Tribunale di Siena n. 904/22, depositata in data 26.10.2022 nell'ambito del procedimento civile avente RG n. 4204/2018; In ogni caso, con vittoria di spese, compensi e accessori di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, , quale titolare della omonima Parte_1 ditta individuale, conveniva in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, AZ.
[...]
(di seguito anche solo “ o Parte_2 Parte_2
“ ), proponendo gravame avverso la sentenza n. 904/2022, emessa dal Tribunale di Siena Pt_2
e pubblicata il 26/10/2022, che aveva rigettato l'opposizione, proposta dal avverso il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 1612/2018; in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dall'opposto, aveva, poi, dichiarato risolto il contratto di locazione inter partes stipulato per inadempimento del aveva, inoltre, condannato l'opponente al pagamento della somma Parte_1 di € 5.621,66 (oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo) nonché alla refusione delle spese di lite.
1 – Il giudizio di primo grado.
pagina 2 di 13 1.1. – conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siena, , Parte_1 Parte_2 opponendo il suddetto decreto ingiuntivo, con cui gli era stato intimato il pagamento della somma di € 8.433,57, oltre spese ed interessi legali, quale corrispettivo dovuto per canoni non pagati ed a titolo di rimborso spese.
A sostegno dell'opposizione, esponeva:
-) che tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione di una struttura per maneggio di cavalli, con decorrenza dall'1.1.2018 e fino al 31.12.2023, con rinnovo automatico di anno in anno alla scadenza, al canone di locazione mensile di € 2.300,00;
-) che, in particolare, il contratto prevedeva l'obbligo del locatore di eseguire le opere di manutenzione straordinaria indicate nell'atto ad esso allegato, onde rendere l'immobile idoneo all'uso pattuito;

-) che esso aveva consegnato al la polizza fideiussoria pari ad € 9.200,00, a Parte_1 Pt_2 garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali;

-) che, inoltre, egli aveva pagato regolarmente il canone per i primi tre mesi (gennaio, febbraio, marzo 2018), sollecitando il locatore ad eseguire le opere di manutenzione straordinaria pattuite;

-) che, tuttavia, il non aveva eseguito tali opere, il cui costo ammontava ad € Pt_2
101.207,62, come da computo metrico fatto redigere dal medesimo Parte_1
-) che, in data 2.3.2018, l'opponente, per il tramite del suo legale, aveva intimato al di Pt_2 eseguire, entro 15 giorni, i suddetti interventi;

-) che, in risposta, il con lettera del 9.3.2018, aveva comunicato la disdetta del contratto Pt_2 di locazione al 31.12.2018;
-) che, in realtà, la disdetta del locatore doveva ritenersi nulla perché contra legem e, in ogni caso, sarebbe potuta avvenire solo al termine del sessennio e non del primo anno;

-) che, peraltro, l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria era di fondamentale importanza, al fine di rendere il bene idoneo all'uso pattuito;

-) che, stante l'inadempimento del locatore, del tutto legittimamente il conduttore aveva sospeso il pagamento dei canoni ex art. 1460 c.c.
-) che, per converso, illegittima doveva ritenersi l'escussione della garanzia fideiussoria da parte del non sussistendo alcun inadempimento da parte del Pt_2 Parte_1 concludeva, quindi, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto, con conseguente condanna dell'opposta al risarcimento dei danni ed al pagamento dell'indennità di avviamento.
1.2. – Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio , contestando Parte_2 integralmente l'opposizione, di cui chiedeva il rigetto;
nello specifico, la convenuta evidenziava che: i) il contratto, stipulato il 13.12.2017, doveva essere ricondotto alla tipologia dell'affitto di pagina 3 di 13 fondo rustico;
ii) tale contratto era del tutto autonomo rispetto alla scrittura privata dell'8.1.2018 che altro non era che “una sorta di prima intesa” su alcune modifiche e migliorie richieste dalla parte affittuaria, intesa alla quale avrebbe dovuto seguire un'espressa e puntuale pattuizione dei termini delle modalità di realizzazione delle opere;
iii) tuttavia, questa successiva pattuizione non era mai intervenuta;
iv) in ogni caso, tali opere, non essendo previste nel contratto del
13.12.2017 non potevano considerarsi necessarie per il godimento del bene;
v) inoltre, la scrittura privata dell'8.1.2018 non conteneva alcuna previsione temporale in ordine all'esecuzione dei lavori, sicché, anche per questo motivo, non poteva essere considerata Parte_2 inadempiente;
vi) ne derivava l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dall'opponente, con conseguente diritto dell'opposta di esigere il pagamento dell'ulteriore somma di € 5.621,66, a titolo di rimborso spese e canoni non corrisposti, medio tempore maturata.
In via riconvenzionale, chiedeva di dichiararsi risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del che andava pure condannato al risarcimento del danno. Parte_1
1.3. – All'esito dell'istruttoria, articolatasi nell'assunzione di prove orali e documentali, il tribunale decideva nei termini sopra esposti sulla base delle seguenti considerazioni:
-) sussisteva l'inadempimento del in quanto, anche a voler qualificare il contratto come Parte_1 una locazione (recependo quanto dallo stesso sostenuto), egli si era reso inadempiente alla sua obbligazione principale, costituita dal pagamento del canone;

-) difatti, la sospensione totale del pagamento del canone sarebbe stata legittima solo a fronte di un inadempimento del locatore comportante l'impossibilità totale di fruizione del complesso aziendale;

-) nella specie, non era in contestazione la consegna dei beni – mobili ed immobili – dati in locazione, mentre, per quanto riguardava il pessimo stato manutentivo lamentato dall'opponente
(che non gli avrebbe consentito nemmeno di iniziare l'attività di allevamento ed addestramento equini), la doglianza era contraddetta dal contenuto del contratto di locazione, dove l'affittuario, tra l'altro, si era impegnato “a mantenere in piena efficienza l'organizzazione produttivo- commerciale ed amministrativa della struttura per maneggio cavalli riconsegnandola alla scadenza del presente contratto nello stato di uso e di normale efficienza nel quale riconosce di averla trovata (come da verbale di consegna sottoscritto dalle parti ed allegato al contratto)”;
-) peraltro, l'espletata istruttoria, orale e documentale, consentiva di escludere sia lo stato di impraticabilità e/o pericolosità delle strade interne alla proprietà sia il danneggiamento del tondino;

-) in più, il capannone adiacente alle scuderie, inizialmente occupato da mezzi ed attrezzature del era stato liberato verso la fine del mese di gennaio/inizi di febbraio 2018; Pt_2
pagina 4 di 13 -) in ogni caso, anche a voler ammettere una non ottimale o cattiva manutenzione del compendio locato, il rimedio esperibile era rappresentato dall'art. 1578 c.c., consistente nel diritto, per il conduttore, di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo ma non la sospensione arbitraria del pagamento dei canoni;

-) d'altra parte, doveva escludersi che l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, descritti nella scrittura privata dell'8.1.2018, costituisse un'obbligazione del locatore rientrante nello scopo essenziale del contratto, dal momento che quest'ultimo non conteneva alcun richiamo, neppure per relationem, ad eventuali futuri lavori manutentivi da realizzare a carico della proprietà;
-) era, infatti, verosimile che, con la scrittura 8.1.2018, vi fosse stata una prima intesa sull'individuazione dei lavori, intesa da integrarsi entro il 12.01.18 con la determinazione delle tempistiche di esecuzione il che, tuttavia, non era avvenuto;

-) né poteva attribuirsi efficacia confessoria alle dichiarazioni rese da in sede di Parte_2 interrogatorio formale, avendo questi sì ammesso che le opere della scrittura dell'8.1.2018 erano necessarie per lo svolgimento dell'attività ma premurandosi di precisare come “al momento della firma del contratto erano già presenti delle strutture ritenute adeguate ma da migliorare”;
-) pertanto, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da , il Parte_2 rapporto di locazione doveva ritenersi risolto per inadempimento del conduttore, alla stregua della clausola risolutiva prevista al punto 4) del contratto, con conseguente rigetto delle domande proposte dal Parte_1
-) l'opponente, infine, andava condannato al pagamento dell'ulteriore somma di € 5.621,66, di cui
€ 4.600,00 a titoli di canoni (relativi ai mesi di novembre e dicembre 2018) maturati successivamente all'emissione del decreto ingiuntivo e fino al rilascio dei beni ed € 1.021,66 per spese per energia, acqua e rifiuti.
Le spese seguivano la soccombenza.
2 – Il giudizio di secondo grado.
2.1. – Avverso tale sentenza proponeva appello , per i seguenti motivi: Parte_1
1) con il primo, rilevava l'erroneità della sentenza, nonché la sua nullità per violazione dell'art. 112 c.p.c., per avere dichiarato la risoluzione del contratto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa ivi prevista, sebbene non avesse mai affermato di volersi Parte_2 avvalere della stessa né domandato la sua applicazione.
2) Con il secondo, evidenziava la carenza di interesse ad agire della locatrice, che aveva chiesto la risoluzione di un contratto di locazione già cessato alla data del 31.12.2018.
pagina 5 di 13 3) Con il terzo, censurava la sentenza impugnata per non aver tenuto conto del collegamento negoziale esistente tra il contratto di locazione e la scrittura privata dell'8.1.2018 nonché delle dichiarazioni confessorie rilasciate dal in sede di interpello. Parte_1
Alla luce di tali elementi, nonché delle dichiarazioni testimoniali rese da (il quale Testimone_1 aveva riferito che il conduttore, nei mesi di gennaio e febbraio 2018, aveva chiesto in più circostanze di eseguire i lavori pattuiti e che il aveva garantito che li avrebbe eseguiti in Pt_2 brevissimo tempo), emergeva la gravità dell'inadempimento del locatore, su cui il tribunale non si era pronunciato.
4) Con il quarto, rilevava che il tribunale non si era pronunciato sulla illegittimità della disdetta del la quale era avvenuta, del tutto ingiustificatamente, in risposta alla richiesta del Pt_2 conduttore di eseguire gli interventi contrattualmente previsti.
5) Con il quinto, si doleva della mancata considerazione, da parte del primo giudice, della valenza confessoria delle dichiarazioni rilasciate dal in sede di interrogatorio formale. Pt_2
6) Con il sesto, rilevava l'erroneità della decisione gravata per avere escluso che sussistessero i presupposti per la sospensione, da parte del conduttore, del pagamento del canone.
In particolare, il tribunale non aveva tenuto conto del fatto che, a seguito della disdetta del locatore e della mancata esecuzione delle opere pattuite, il conduttore si era visto privato della possibilità di realizzare il programma contrattuale per il quale aveva investito ingenti somme.
7) Con il settimo, ribadendo la qualificazione del rapporto in termini di locazione commerciale, riproponeva le domande volte ad ottenere il risarcimento dei danni ed il pagamento dell'indennità di avviamento.
8) Con l'ottavo, chiedeva la riforma della sentenza impugnata anche in punto di regolamentazione delle spese legali, in applicazione del principio della soccombenza.
Per tali ragioni è stata formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte, con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
2.2. – Radicatosi il contraddittorio, AZ. Parte_2 nel costituirsi in giudizio, contestava, perché infondate, le censure mosse da parte
[...] appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale chiedeva per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
2.3. – Con ordinanza del 28.2.2024, le parti venivano invitate ad esperire il tentativo di mediazione ex art. 5, comma 2, del d.lgs. 28/2010, il quale, tuttavia, sortiva esito negativo.
pagina 6 di 13 2.4. – La causa è stata trattenuta in decisione in data 05-26/03/2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
3 – L'esame del gravame.
3.1. – Il primo motivo è infondato.
Deve escludersi che la sentenza impugnata sia affetta da un vizio di ultrapetizione, in quanto la pronuncia di risoluzione, per inadempimento del del contratto stipulato il 13.12.2017 Parte_1 risulta del tutto in linea con la domanda proposta, in via riconvenzionale, dall'originaria opposta.
In proposito, non rileva che, nella motivazione della gravata sentenza, il tribunale abbia fatto riferimento alla pattuizione di una clausola risolutiva espressa (di cui al punto 4 del contratto, onde “nel caso di ritardo nel pagamento di canoni relativi a due o più mesi, il locatario potrà risolvere, mediante semplice comunicazione, il presente contratto, fermo il diritto al risarcimento di tutti i danni patiti”).
Nella specie, infatti, non si verteva in tema di semplice ritardo, dal momento che il pagamento del canone era stato completamente omesso.
Ne consegue che il riferimento alla pattuizione di una clausola risolutiva espressa valeva solo a porre l'accento sull'importanza che le parti avevano attribuito, nell'economia del negozio, al pagamento puntuale dei canoni di locazione, il che certamente accresceva la gravità dell'inadempimento nell'ipotesi in cui il conduttore si fosse integralmente astenuto dal pagamento del canone.
Coerentemente, quindi, il primo giudice, dopo aver premesso che “il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore” e dunque che “al conduttore non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo pena la risoluzione del contratto per grave inadempimento”, ha tratto la conclusione che “la sospensione totale del pagamento del canone sarebbe stata legittima solo a fronte di un inadempimento del locatore comportante l'impossibilità totale di fruizione del complesso aziendale nella sua interezza” (cfr. sentenza impugnata, pag. 5).
In sostanza, il tribunale ha ritenuto, nella specie, difettare il requisito della proporzionalità tra l'inadempimento del (consistito nell'essersi astenuto dal pagamento del canone per ben Parte_1 nove mensilità consecutive fino alla riconsegna del bene) e quello che costui aveva contestato al
(mancata esecuzione degli interventi di manutenzione del compendio locato). Pt_2
Aspetto, sul quale, si tornerà in seguito.
Il mezzo, dunque, è caducato.
3.2. – Anche il secondo motivo di appello è infondato. pagina 7 di 13 Non vi è dubbio che sussistesse l'interesse del ad ottenere una pronuncia di risoluzione Pt_2 del contratto per inadempimento del laddove si consideri che quest'ultimo aveva Parte_1 contestato la legittimità della disdetta inviata dal locatore (“Il contratto di locazione in oggetto ha una efficacia minima per legge inderogabile. Il contratto di locazione commerciale ha una durata di 6 anni rinnovabili per altri 6, sanzionando con la nullità l'eventuale patto contrario. La clausola che prevede il rinnovo della locazione di anno in anno anziché di sei anni in sei anni è nulla.”, cf. atto di citazione in opposizione, pag. 4), chiedendo, “in via riconvenzionale subordinata”, di
“accertare la efficacia legale del contratto di locazione”.
Ne deriva che, proprio per scongiurare l'eventuale declaratoria di nullità della clausola che prevedeva il diritto del locatore “di recedere dal contratto dopo la scadenza della prima annualità, dandone preavviso all'affittuario almeno 3 mesi prima” (art. 3), con conseguente inefficacia della disdetta, il aveva senz'altro interesse a richiedere la risoluzione della locazione sul Pt_2 presupposto dell'inadempimento del al fine di evitare la protrazione del rapporto Parte_1 contrattuale.
Non rileva, poi, che, il 31.12.2018, il abbia proceduto alla restituzione del compendio Parte_1 locato, avendo egli proposto anche domanda di risarcimento danni e di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento a seguito della “interruzione del rapporto contrattuale per causa imputabile al locatore” (cfr. atto di citazione in opposizione, pag. 4), il che rendeva evidente il persistere dell'interesse del ad ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per far Pt_2 valere l'inadempimento della sua controparte.
3.3. – Il terzo, il quarto, il quinto ed il sesto motivo di appello, che si contraddistinguono per il carattere ripetitivo e non sempre lineare delle varie argomentazioni, possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi tra di loro.
3.3.1. – In primo luogo, mette conto di evidenziare come il tribunale non abbia preso specifica posizione sulla qualificazione del rapporto, riconducendolo alternativamente sia alla locazione commerciale (come sostenuto dall'originario opponente) sia all'affitto di azienda (come sostenuto dall'opposto).
Trattasi, quindi, di questione che non può ritenersi coperta da giudicato (e che verrà esaminata al
§ 3.3.2.g), fermo restando che, per comodità di esposizione, nello scrutinare le singole censure si prenderà l'abbrivio dalla qualificazione del rapporto data dall'appellante (in termini, cioè, di locazione commerciale).
Ciò posto, le doglianze in disamina sono imperniate sull'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. sollevata dal conduttore (per non avere il locatore eseguito gli interventi di manutenzione a pagina 8 di 13 cui si era impegnato con la scrittura privata dell'8.1.2018), il che impone di verificare l'esistenza dei relativi presupposti.
3.3.2. – Orbene, nel caso di specie, non può il conduttore utilmente invocare l'applicazione dell'art. 1460 c.c.

3.3.2.a. – Innanzi tutto, non può essere condivisa la tesi dell'appellante secondo cui le opere alla cui esecuzione il locatore si era impegnato (nella scrittura privata dell'8.1.2018) erano necessarie per rendere il compendio locato idoneo all'uso pattuito.
Come correttamente rilevato dal tribunale, tale assunto risulta smentito proprio dal contenuto del contratto di locazione, al cui art. 2 il conduttore si era obbligato “a mantenere in piena efficienza
l'organizzazione produttivo-commerciale ed amministrativa della struttura per maneggio cavalli riconsegnandola alla scadenza del presente contratto nello stato di uso e di normale efficienza nel quale riconosce di averla trovata (come da verbale di consegna sottoscritto dalle parti ed allegato al contratto)”.
Pertanto, proprio il riferimento allo stato di “uso” e di “normale efficienza” della struttura che il conduttore si obbligava a “mantenere” per riconsegnarla, nelle stesse condizioni, al termine del rapporto, esclude in radice che, all'atto della consegna al il bene non potesse essere Parte_1 utilizzato senza l'esecuzione degli interventi di cui alla scrittura privata dell'8.1.2018.

3.3.2.b – Inoltre, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, non può ritenersi che le dichiarazioni rilasciate da , in sede di interrogatorio formale, abbiano valenza Parte_2 confessoria, avendo questi affermato: “le opere indicate nella scrittura che mi si mostra erano tutte necessarie per lo svolgimento dell'attività di allevamento cavalli e maneggio. Tuttavia al momento della firma del contratto erano già presenti delle strutture ritenute adeguate ma da migliorare”.
Il infatti, offre una lettura parziale di tali dichiarazioni, non considerando l'ultimo Parte_1 periodo con cui il riferisce dell'esistenza di strutture già “adeguate” – e, quindi, Pt_2 suscettibili di utilizzazione – in quanto necessitanti solo dell'esecuzione di interventi di miglioramento.
Il che non depone per il loro carattere confessorio, dal momento che la complessiva lettura di quanto affermato dal esclude che questi abbia riferito un fatto a sé sfavorevole. Pt_2

3.3.2.c. – D'altra parte, l'espletata istruttoria orale ha consentito di accertare che almeno una parte dei lavori, a cui il si era impegnato, venne effettivamente realizzata. Pt_2
In proposito, si presenta significativa la testimonianza di , dipendente all'epoca dei fatti Tes_2 del il quale ha confermato che, nel periodo compreso tra gennaio e febbraio 2018, Pt_2 avvenne: i) lo sgombero dei macchinari e dei materiali nella parte del compendio locato adiacente pagina 9 di 13 alle scuderie;
ii) la sostituzione e/o la revisione di tutti i beverini per gli animali;
iii) l'esecuzione di lavori di manutenzione del tondino;
iv) l'esecuzione di lavori di manutenzione delle strade interne.
Trattasi di dichiarazioni dotate di una certa attendibilità, in quanto provenienti da un soggetto a conoscenza dei fatti di causa, per aver lavorato, in quel determinato periodo, alle dipendenze del e che, al momento della deposizione, non risultava legato da alcun rapporto con le parti. Pt_2
Inoltre, tali dichiarazioni sono convergenti con quelle rese da e da Testimone_3 [...]
, rispettivamente cognato e sorella di . Testimone_4 Parte_2
Per converso, non attendibili si presentano le dichiarazioni di padre di , Testimone_1 Pt_1 non solo per lo stretto legame di parentela con l'odierno appellante ma anche per non essere le stesse suscettibili di riscontro estrinseco, sicché il contrasto con quelle rese dagli altri testi deve essere risolto a favore di queste ultime.

3.3.2.d. – Senza pretermettere che, a fronte di un computo metrico di oltre 100 mila euro (cfr. doc. 7 parte opponente), la pretesa del di ottenere l'esecuzione dei lavori entro 15 Parte_1 giorni dal ricevimento dell'atto di diffida del 2.3.2018, si poneva in contrasto anche con il principio di buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c.
Del resto, la scrittura privata dell'8.1.2018 non conteneva alcuna previsione circa la data di inizio e di ultimazione dei lavori, recando la stessa solo la seguente postilla: “entro venerdì 12.01.2018 nel presente allegato dovranno essere inserite le date dei lavori”.
Ebbene, non è stato neppure dedotto che la mancata indicazione di tali date sia dipesa dal locatore, con la conseguenza che, proprio in considerazione della entità dei lavori da eseguire, il conduttore, ai sensi dell'art. 1183 c.c., non avrebbe potuto esigere immediatamente la prestazione, ma, in caso di mancato accordo, avrebbe dovuto chiedere al giudice la fissazione del termine.
Il che, tuttavia, non è avvenuto.

3.3.2.e. – In ogni caso, anche a voler ritenere la scrittura privata dell'8.1.2018 direttamente vincolante per il e, quindi, anche costui inadempiente (per aver eseguito solo alcuni degli Pt_2 interventi previsti), è innegabile che, nel raffronto tra i rispettivi inadempimenti, quello più grave sia costituito dal mancato (integrale) pagamento del canone da parte del per ben nove Parte_1 mensilità, pur a fronte del persistere della detenzione del bene da parte sua.
Ciò tanto più se si considera che non consta che la mancata esecuzione dei lavori di manutenzione abbia compromesso, in modo significativo, il godimento del bene da parte del conduttore.
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due pagina 10 di 13 presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non
è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (cfr. Cass. civ., n. 17020/2022).
È evidente come la decisione del conduttore di sospendere integralmente il pagamento del canone non si ponga in linea con il richiamato principio di proporzionalità, non essendovi prova dell'inidoneità del complesso immobiliare locato ad assolvere alla sua funzione (risultando, anzi, dal contratto di locazione l'esatto opposto).

3.3.2.f. – Né può l'appellante invocare, a giustificazione della sua condotta, l'invio, il 9.3.2018, della disdetta da parte del locatore, sia perché questa non lo privava, istantaneamente, del godimento del bene (in quanto la cessazione del contratto di locazione sarebbe avvenuta il
31.12.2018), sia perché il suo proposito di contestarla certamente non lo esimeva dall'adempiere alle sue obbligazioni contrattuali (in primis, quella di pagamento del canone).
Al riguardo, giova considerare che l'esercizio della disdetta, da parte del locatore, trovava fondamento nelle previsioni contrattuali (art. 2), di talché la stessa non configurava un inadempimento contrattuale (con conseguente possibilità, per il conduttore, di avvalersi dell'eccezione ex art. 1460 c.c.), ma consentiva al solo di far valere la nullità Parte_1 dell'eventuale pattuizione.

3.3.2.g. – Tuttavia, al fine di sgombrare il campo da ogni equivoco, mette conto di evidenziare che la clausola che prevedeva la facoltà per il locatore di inviare disdetta alla prima scadenza contrattuale (e, cioè, dopo un anno), appare legittima, dal momento che il rapporto deve essere ricondotto allo schema non già della locazione commerciale (con conseguente applicazione della disciplina inderogabile di cui agli artt. 27 e seg. della l.n. 392/1978) bensì dell'affitto di azienda.
Invero, come affermato dalla Suprema Corte: “il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda;
in caso di esito positivo dell'indagine, egli è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria” (cfr. Cass. civ., n. 3888/2020).
pagina 11 di 13 Nella specie, a favore della qualificazione del rapporto in termini di affitto di azienda milita l'assunzione dell'obbligo, da parte del conduttore, “a mantenere in piena efficienza
l'organizzazione produttivo-commerciale ed amministrativa della struttura per maneggio cavalli”
(cfr. art. 2 del contratto di locazione).
In particolare, proprio il riferimento all'esistenza di una “organizzazione produttivo-commerciale ed amministrativa della struttura” induce a ritenere che l'oggetto della locazione fosse costituito da un complesso di beni mobili ed immobili (elencati negli allegati al contratto), legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo (cfr. Cass. civ., n. 23851/2019), costituito dall'esercizio, in forma imprenditoriale, dell'attività di maneggio.
3.3.3. – Per quanto esposto, i motivi in disamina si presentano infondati, con conseguente rigetto anche del settimo (in quanto la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno ed il pagamento dell'indennità di avviamento postula l'accertamento della responsabilità contrattuale del locatore, nella specie ritenuta inesistente) e dell'ottavo (non avendo l'appellante censurato i criteri di regolamentazione e di liquidazione delle spese legali).
4 – L'appello, dunque, va respinto.
4.1. – Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano secondo il computo che segue ex
D.M. 55/2014, come modificato da ultimo dal D.M. 147/2022, § 12 (valore € 5.201-26.000), con applicazione del valore medio per tutte le fasi, ad eccezione della n.3:
Fase di studio della controversia: € 1.134,00
Fase introduttiva del giudizio: € 921,00
Fase istruttoria/trattazione: € 922,00
Fase decisionale: € 1.911,00
Compenso tabellare: € 4.888,00 oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e
CAP come per legge.
Si applica il valore minimo per la fase istruttoria/trattazione, in considerazione della ridotta attività espletata.
4.2. – Ai sensi dell'art. 13 comma 1 - quater del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


pagina 12 di 13 La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione, sull'appello proposto da , avverso la sentenza n. Parte_1
904/2022 emessa dal Tribunale di Siena e pubblicata il 26/10/2022, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in € 4.888,00 per compenso professionale, oltre 15% per rimborso forfetario, IVA (se ed in quanto dovuta) e CAP come per legge;

Dichiara che sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, comma I- quater, del D.P.R. n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Firenze, 5.11.2025
Il Consigliere relatore ed estensore dott. Antonio Picardi
Il Presidente
dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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