R.G.N. 1777/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere
Dott.ssa Isabella Ciriaco Consigliere relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato in cancelleria il 14/6/2024 avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 1441/2024, pubblicata il 13/05/2024 e notificata il 15/5/2024,
TRA
Parte_1
(C.F.
[...]
), con il patrocinio dell'Avv. Vito Massimiliano (C.F. ) e P.IVA_1 C.F._1 dell'Avv. Vito Giuseppe ( ), giusta delega in atti;
C.F._2
-APPELLANTE-
CONTRO
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2
con il patrocinio dell'Avv. Todeschini Barbara (C.F. ), giusta delega in atti;
C.F._3
-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 1441/2024, pubblicata il
13/05/2024, in materia di “Altri istituti del diritto delle locazioni”.

CONCLUSIONI:
Per Parte_1
”:
[...] Parte_1
1 “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, riformare la impugnata sentenza in quanto illegittima ed ingiusta, per i motivi sopra argomentati e per l'effetto: accertato quanto in premessa, disattesa ogni contraria istanza, anche istruttoria, ed in particolare rigettata la avversa domanda riconvenzionale in quanto infondata in fatto ed in diritto, qualora riproposta - in accoglimento della domanda della parte ricorrente e in via gradata, a) dichiarare illegittimo e/o inefficace e/o inopponibile alla odierna ricorrente il recesso relativo al Contratto di
Locazione stipulato in data 1° febbraio 2012 e dichiarare la totale assenza di inadempimento da parte del locatore e dei gravi motivi previsti dalla legge giustificativi del recesso unilaterale del conduttore e, per l'effetto, dichiarare l'insussistenza di motivi tali da giustificare il recesso nel caso di specie;
b) accertare e dichiarare che la parte appellante ha adempiuto alle obbligazioni gravanti sul locatore in relazione al rapporto negoziale di cui è causa e, per l'effetto, che non sussistono motivi idonei a determinare la risoluzione del contratto di locazione per inadempienza del locatore;

c) accertare e dichiarare l'inadempimento della rispetto alla obbligazione di Controparte_1 corrispondere, in favore del Fondo denominato “INARCASSA RE Comparto Due” – Fondo Comune di Investimento Immobiliare di tipo chiuso, gestito da quanto Controparte_2 dovuto a titolo di canone di locazione e oneri accessori, oltre interessi contrattualmente previsti, relativamente all'immobile sito in Monza, Via Colleoni n. 1/3/5 maturati e scaduti alla data del 21 novembre 2022 per l'importo di € 23.862,65, nonché il risarcimento del danno parametrato sull'importo dei canoni e degli oneri fino alla naturale scadenza del contratto prevista per la data del 31.1.2024 per un importo complessivo di € 68.013,75, oltre interessi fino al saldo;

per le causali di cui al punto che precede, l'importo di € 23.862,65 maturato Parte_1 fino al 21 novembre 2022, nonché l'importo di € 44.151,10 a titolo di risarcimento del danno parametrato sull'importo dei canoni e degli oneri fino alla naturale scadenza del contratto prevista per la data del 31.1.2024, per un importo complessivo di € 68.013,75, oltre interessi fino al saldo ovvero al risarcimento del danno pari all'importo dovuto per i canoni di locazione fino alla scadenza del Contratto di locazione ovvero per l'importo, maggiore o minore, ritenuto di giustizia;
in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio.
In via istruttoria, nel caso non si ritenesse di decidere la causa allo stato degli atti, si reitera la richiesta di prova per interpello su tutte le circostanze capitolate nelle premesse in fatto del ricorso introduttivo in primo grado dalla n. 5) alla n. 21) ciascuna preceduta dalla locuzione “Vero è” e si chiede altresì prova per testimoni sui medesimi capitoli indicando a testi l'Ing. Testimone_1
. Testimone_2
Per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano adita, respinto e rigettato integralmente l'appello spiegato da osì giudicare: Controparte_2
- IN VIA PRINCIPALE: Rigettare integralmente l'appello principale spiegato da
[...] in quanto infondato in fatto ed in diritto;
per l'effetto Confermare con Controparte_2 ogni più ampia statuizione la Sentenza nr. 1441/2024 pronunciata dal Dr. Carlo Albanese –
Tribunale di Monza, nei punti in cui il Giudice di prime cure così ha deciso:
“Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
2 - rigetta tutte le domande proposte da Parte_2
- in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali proposte dalla resistente, accerta e dichiara la legittimità della risoluzione intimata da in data 26/01/2022 ricorrendo Controparte_1 il grave e reiterato inadempimento della locatrice;

- condanna nella superiore qualità Parte_2 ed in persona del legale rapp.te p.t., a rifondere a in persona del legale rapp.te Controparte_1
p.t., il 50% delle spese di mediazione e di costituzione in mora, pari, già ridotte, ad € 550,00, e delle spese di lite sostenute nell'ambito del presente giudizio, pari, già ridotte, ad € 4.216,50, per compensi, in entrambi i casi oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A., quest'ultima solo se ed in quanto non detraibile, come per legge, con compensazione dell'ulteriore quota sostenuta.”
- IN VIA INCIDENTALE: Confermata la sentenza nr. 1441/2024 del Tribunale di Monza, nel punto in cui il Primo Giudice ha accolto in parte la domanda riconvenzionale svolta in primo grado da
e confermata la pronuncia di primo grado in punto di dichiarazione del grave Controparte_1
e reiterato inadempimento imputabile unicamente alla Locatrice e conferma della legittimità della risoluzione intimata da in parziale riforma della Sentenza nr. 1441/2024 Controparte_1 pronunciata dal Tribunale di Monza - Dr. Carlo Albanese – accogliere la domanda riconvenzionale del primo grado di giudizio per la parte non ritenuta dal Giudice di prime cure e, per l'effetto,
CONDANNARE la Ricorrente a risarcire il danno in favore di da quantificarsi nella CP_1 misura di € 65.420,87= per le ragioni espresse in atto, o in quell'altra maggiore o minore somma che dovesse essere accertata in corso di causa o parere di giustizia, anche in via equitativa.
- IN SUBORDINE: denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'appello di
[...]
accertare e dichiarare la legittimità del recesso comunicato da in CP_2 Controparte_1 data 26/01/2022, ovvero con messa in mora della Locatrice del 10/05/2022, dichiarando sussistenti in ogni caso anche i gravi motivi legittimanti il recesso ex art. 27 ultimo comma Legge 392/1978; confermando comunque la sentenza nr. 1441/2024 del Tribunale di Monza, nel punto in cui il Primo
Giudice ha accolto in parte la domanda riconvenzionale svolta in primo grado da CP_1
con accoglimento dell'appello incidentale in punto liquidazione del danno a favore di
[...] [...]
CP_3
ISTRUTTORIA: Ove ritenuto opportuno, ammettersi prova per interrogatorio formale (su
[...] tutte le circostanze) e per testimoni sulle circostanze introdotte dal “vero che” negli atti del primo grado di giudizio che si richiamano, unitamente alla indicazione dei testimoni già indicati in primo grado.
- IN OGNI CASO: condannare l'Appellante al pagamento di tutte le spese di lite del doppio grado di giudizio, come per legge.”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ( ”) conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Monza Controparte_2 CP_2
esponendo di avere concesso in locazione alla convenuta, con Controparte_1
contratto in data 1/2/2012, poi rinnovato sino al 31/1/2024, l'immobile sito in Agrate Brianza, via
Colleoni n. 1/3/5, posto all'interno del “Centro Direzionale Colleoni”, palazzo Taurus A/3, costituito da una serie di locali ad uso ufficio situati al primo piano e tre posti auto;
che la convenuta aveva
3 addotto motivi pretestuosi per legittimare lo scioglimento del rapporto contrattuale anteriormente alla scadenza pattuita, arrivando a intimare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della ricorrente a decorrere dal 31/03/2022, data da cui smetteva di pagare il canone pattuito;
che la convenuta aveva costretto la locatrice a ricevere in consegna l'immobile in data 21/11/2022 a seguito di offerta reale intimata dall'ufficiale giudiziario;
pertanto, chiedeva la condanna della convenuta al pagamento dei canoni maturati e non corrisposti sino alla riconsegna del bene nonché al risarcimento del danno pari ai canoni dovuti sino alla naturale scadenza del contratto, per complessivi € 68.013,75 oltre interessi.
2. Il Tribunale di Monza rigettava le domande dell'attrice e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da accertava la legittimità della risoluzione da essa intimata in data CP_1
26/01/2022 a decorrere dal 31/3/2022 per grave e reiterato inadempimento della locatrice;
rigettava le ulteriori domande riconvenzionali proposte da “ad eccezione di quella da ritenersi CP_1 assorbita, volta ad accertare la legittimità del recesso comunicato in data 26.1.2022” e condannava a rifondere a il 50% delle spese di mediazione e di costituzione in mora nonché delle CP_2 CP_1
spese di lite.
3. Nel motivare la decisione il Tribunale dava atto che la conduttrice aveva fornito prova documentale del fatto che le prime contestazioni di inadempimento risalissero già ai primi mesi dell'anno 2015 e non, come sostenuto dalla ricorrente, solamente dalla seconda metà dell'anno 2020.
Inoltre, gli inadempimenti via via lamentati, tutti incidenti sul godimento dell'immobile, apparivano l'esito di una progressiva scarsa efficacia di gran parte degli interventi effettuati dalla proprietà al fine di porre definitivo rimedio alle problematiche rappresentate dalla conduttrice. In particolare, il
Tribunale riteneva che il mancato corretto funzionamento dell'impianto di riscaldamento e di raffrescamento e i ricorrenti malfunzionamenti dell'ascensore, nonché l'abbandono di rifiuti nello stabile e la presenza di tracce di roditori e insetti negli uffici fossero problematiche segnalate già da tempo dalla resistente e acuitesi nel corso della locazione, rendendo non più tollerabile la condizione dell'immobile locato, soprattutto in considerazione dell'incidenza dell'inadempimento della locatrice sulla salubrità dell'ambiente interno che la conduttrice, nella sua qualità di datrice di lavoro, avrebbe comunque dovuto garantire ai propri dipendenti/collaboratori. Il primo giudice precisava di riferirsi con ciò non solo “agli escrementi dei roditori, alle carcasse di scarafaggi ed ai rifiuti accumulati nel sottoscala (cfr. in tal senso il documento n.25) fatti innegabilmente gravi e dissuasivi all'uso convenuto, bensì allo stesso modo alle temperature rilevate all'interno degli ambienti di lavoro sia nel periodo invernale che in quello estivo, che hanno persino indotto (termine da leggere in questo caso quale sinonimo di “costretto”) la conduttrice a procedere ad una temporanea sospensione
4 dell'attività lavorativa da espletare in ufficio in esecuzione delle obbligazioni di fonte giuridica imposte a proprio carico dall'art. 2087 c.c”…
Sotto il profilo della gravità dell'inadempimento della locatrice idoneo a giustificare la risoluzione contrattuale intimata, il giudice evidenziava che l'immobile oggetto del contratto fosse destinato ad ufficio amministrativo e di rappresentanza, con permanenza stabile del personale dipendente, sicchè le parti comuni avrebbero dovuto essere costantemente mantenute pulite, esenti da infestazioni di topi e blatte e senza accumulo di rifiuti e, del pari, gli ambienti interni avrebbero dovuto essere adeguatamente riscaldati in inverno e sufficientemente raffrescati in estate con interventi risolutivi nell'ipotesi di guasti;
anche l'ascensore avrebbe dovuto essere periodicamente controllato con i servizi e gli allarmi di sicurezza operativi in caso di guasto o necessità. Sicché i molteplici episodi segnalati e le condizioni di incuria e sporcizia in cui versava l'immobile erano espressione di un grave e reiterato inadempimento della locatrice ai propri obblighi di garantire il godimento dello stabile, a prescindere dagli sporadici interventi effettuati dalla proprietà su sollecitazione della conduttrice, dimostratisi del tutto inadeguati. Alla luce di tali considerazioni il primo giudice riteneva non solo legittima la risoluzione del contratto di locazione intimata dalla conduttrice in data 26.1.2022 e l'offerta di restituzione dei locali, ritenendo che nulla fosse dovuto dalla conduttrice a titolo di canone di locazione per il periodo non goduto sino alla naturale scadenza del contratto, osservando inoltre che previa adeguata sistemazione di tutte le criticità rimarcate, la locatrice avrebbe ben potuto rilocare a terzi gli immobili.
4. Quanto alla domanda riconvenzionale di restituzione di una parte dei canoni versati da CP_1
sulla scorta di una percentuale riduttiva, progressivamente accresciutasi negli anni e motivata dalla ridotta fruibilità dell'immobile nel periodo compreso tra l'anno 2015 ed il mese di gennaio 2022, il
Tribunale riteneva che la parziale e oggettivamente sporadica mancata utilizzabilità dei locali fosse stata sempre comunque ovviata dalla conduttrice con lo strumento aziendale dello smart-working e che, in ogni caso, mancava l'allegazione e la prova del danno patrimoniale concretamente subito.
5. Avverso tale sentenza ha proposto appello , articolando tre motivi di impugnazione. CP_2
5.1. Con il primo motivo, l'appellante lamenta l'erronea applicazione della normativa in materia locatizia da parte del giudice di primo grado, laddove ha ritenuto esistente un inadempimento della locatrice pur essendo incontestato che l'immobile locato era idoneo all'uso convenuto di ufficio e che l'appellata ne aveva continuativamente usufruito. Gli sporadici malfunzionamenti e le altre problematiche segnalate dalla conduttrice, prontamente risolte da , rientrerebbero nel normale CP_2
svolgimento del rapporto di locazione e non ne giustificherebbero la risoluzione anticipata, dato che l'unico obbligo gravante sul locatore sarebbe quello di garantire un pieno ed incondizionato
5 godimento del bene che per tutta la durata del rapporto non aveva avuto alcuna cessazione ovvero apprezzabile diminuzione.
5.2. Con il secondo motivo, l'appellante rappresenta l'insussistenza di gravi motivi per il recesso dal contratto per l'eventualità che, pur riscontrando l'inesistenza di un grave inadempimento di , CP_2
questa Corte possa giungere a ritenere legittimo lo scioglimento del vincolo contrattuale ex art. 27 L.
392/1978. Secondo , la decisione di non proseguire nel rapporto locatizio ha costituito una CP_2 libera scelta di adottata, presumibilmente, nell'ambito di un progetto di riorganizzazione CP_1 dell'attività che, tuttavia, non avrebbe costituito grave motivo che oggettivamente legittimasse il conduttore a liberarsi delle proprie obbligazioni.
5.3. Infine, con il terzo motivo l'appellante chiede la riforma della sentenza nella parte in cui ha ritenuto assorbita la domanda volta ad ottenere la condanna di al pagamento dei canoni di CP_1
locazione non percepiti sino alla riconsegna dell'immobile, nonché il risarcimento del danno consistente nel mancato guadagno pari ai canoni che sarebbero maturati sino alla scadenza naturale del contratto o alla sua rilocazione.
6. si è costituita nel presente grado ed ha chiesto il rigetto dell'appello proposto da CP_1 CP_2
in quando infondato e, in via incidentale, la riforma della sentenza nella parte in cui non ha accolto la domanda di condanna al risarcimento del danno per ridotto godimento dell'immobile. In via subordinata, nel caso accoglimento dell'appello principale, ha chiesto di dichiarare la sussistenza di gravi motivi legittimanti il recesso ex art. 27 ultimo comma L. 392/1978 con conseguente conferma della sentenza nella parte in cui ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale, oltre all'accoglimento dell'appello incidentale.
7. All'udienza di discussione del 05/02/25, la Corte, esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di conciliazione, sentiti i difensori delle parti, all'esito della discussione orale, ha pronunciato sentenza ai sensi dell'articolo 437 c.p.c., dando lettura del dispositivo allegato al verbale d'udienza.
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8. Preliminarmente, la Corte dà atto che la ricostruzione dei fatti di causa operata dal Tribunale non
è stata contestata nel merito dalle parti;
l'appellante non ha confutato specificamente l'esistenza delle problematiche inerenti all'immobile locato nei termini evidenziati dalla conduttrice bensì si CP_1
è limitata ad affermare che esse non avrebbero costituito inadempimento alle obbligazioni gravanti sul locatore.
9. Risulta dunque incontestato che le prime segnalazioni, in specie relative al malfunzionamento dell'impianto di raffreddamento, sono avvenute a inizio 2015 (doc. 5 fasc. I grado Framos) e che tutti
6 gli episodi segnalati sono avvenuti - per quanto qui rileva - nei termini descritti da come da CP_1
questa documentalmente provato (cfr. docc.

5-29 fasc. I grado Framos).
È ormai un dato acquisito al giudizio e non più confutabile quanto rilevato dal giudice nella sentenza, ovvero che “i molteplici episodi esposti in comparsa, ognuno dei quali - a dire della resistente - integrante un inadempimento contrattuale della locatrice, in relazione ai quali quest'ultima nulla ha specificamente dedotto nella memoria integrativa depositata in data 6.12.2023, quantomeno con riferimento all'effettiva verificazione dei fatti storici ivi posti a fondamento ed integranti l'eccezione di inadempimento sollevata”,
10. Tanto premesso l'appello principale è infondato.
I malfunzionamenti segnalati da per la loro frequenza e la oggettiva gravità, non CP_1
specificamente ed efficacemente contestata da , non possono ritenersi meri inconvenienti CP_2
rientranti nel normale svolgimento del rapporto di locazione.
Ed infatti, come puntualmente richiamato dal primo giudice, la ha allegato e documentato CP_1
che già nella seconda metà dell'anno 2015 – ma la problematica si è aggravata negli anni assumendo un peso decisivo- erano stati segnalati guasti e malfunzionamenti all'impianto di raffrescamento in estate ed a quello di riscaldamento in inverno (cfr. in tal senso i documenti n. 5, 6, 7 e 8). Per di più, nel mese di gennaio 2016 aveva rappresentato alla proprietà (o, per meglio dire, per essa CP_1 ad ) l'assenza, da mesi, di illuminazione sul pianerottolo che, dopo il tramonto, Controparte_4
diventava completamente buio e, quindi, pericoloso, problematica che è stata risolta solo a seguito di reiterati solleciti e, comunque, a distanza di parecchi mesi dal guasto (cfr. in tal senso il documento
n. 9), come non specificamente contestato dalla resistente nella propria memoria integrativa.
Ma, come accennato, nella seconda metà del medesimo anno era stato nuovamente segnalato il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento (cfr. in tal senso i documenti n. 10,
11, 12 e 13) e la proprietà, pur avendo rassicurato in ordine all'effettuazione di “prossimi interventi” per mettere a regime il sistema, a metà del mese di dicembre aveva inspiegabilmente rilevato
“l'eccezionalità dell'evento”, per di più aggravato da un “improvviso calo delle temperature”, quasi potesse costituire un'anomalia un significativo calo termico verificatosi a ridosso della stagione invernale, rimarcando la difficoltà di fare andare a regime le temperature interne a causa del fermo programmato effettuato durante il fine settimana, quest'ultimo per di più “imposto” al conduttore per un presunto “gradito” contenimento dei costi (cfr. in tal senso il documento n. 14).
Problematiche del sistema di riscaldamento/raffrescamento puntualmente ripresentate - anzi vieppiù peggiorate - negli anni a seguire (cfr. in tal senso i documenti n. 15 e 16), emergendo dalle comunicazioni prodotte da neppure in tal caso specificamente contestate, come, ad un certo CP_1 punto, evidentemente esasperata dall'inconsistenza degli interventi abbozzati, quest'ultima avesse
7 provato ad ovviarvi in proprio utilizzando delle stufette elettriche che, tuttavia, non era possibile tenere costantemente accese al fine di non compromettere la tenuta del contatore.
Ugualmente è a dirsi, poi, con riferimento all'anno successivo, ove l'unica novità emergente documentalmente è rappresentata dall'estensione del medesimo fenomeno anche ad un altro conduttore, tale Yamaichi, non a caso inserito nelle comunicazioni scambiate tra le parti, ove, more solito, era stata rimarcata il mancato funzionamento del riscaldamento e, addirittura, la fuoriuscita di aria gelida dai presenti all'interno degli uffici (cfr. in tal senso il documento n. 17). Pt_3
In data 27.5.2019 (e, si badi, anche in tal caso l'analitica ricostruzione riportata a pagina 9 della comparsa di risposta non è stata specificamente contestata dalla controparte nella memoria integrativa con conseguente applicazione generalizzata in ciascun di tali casi dei principi desumibili dall'art. 115 c.p.c.), tale consulente esterno di era rimasto bloccato in Persona_1 CP_1 ascensore e, stante il mancato funzionamento dell'interruttore di chiamata d'emergenza, fatto piuttosto grave non necessariamente in sé considerato bensì perché sintomatico della progressiva scarsa attenzione riposta dalla locatrice con riferimento all'atavica problematica del funzionamento
e della manutenzione di tutti gli impianti presenti all'interno del “Centro”, era stato tirato fuori solo in quanto le urla erano state udite da una dipendente della conduttrice, tale , uscita Persona_2 sul pianerottolo in quanto allarmata dal ritardo accumulato dall' “ospite”.
Situazione, se possibile, che è andata ulteriormente peggiorando nell'anno 2020 se si considera che, terminato il primo lock-down conseguente alla diffusione della pandemia da Covid 19, l'edificio denominato “Taurus”, all'interno del quale è situato l'immobile condotto in locazione, aveva iniziato
a svuotarsi a causa, come anche in tal caso non specificamente contestato dalla ricorrente nella propria memoria integrativa, di un progressivo peggioramento della manutenzione incombente sulla proprietà. ….
…al rientro dal lock-down le contestazioni della conduttrice si sono arricchite di nuovi elementi e protagonisti se si considera che in diverse occasioni i relativi dipendenti avevano notato, all'apertura degli uffici, la presenza di escrementi di roditori, di materiali e cibo ad uso personale parzialmente erosi da piccoli morsi nonché l'abbandono di rifiuti, non raccolti con regolarità ed ingiustificatamente accumulati nel sottoscala (eloquenti in tal senso le segnalazioni e le fotografie di cui ai documenti n. 19 e 20).
Ed anche qualora si fosse trattato, quantomeno in parte, di materiale “lasciato” in loco da altri precedenti conduttori, una tale incuria e l'omessa pulizia sono sintomatiche dello stato di “quasi abbandono” della cosa comune in cui la resistente, da una certa data in poi, ha necessariamente dovuto destreggiarsi.
8 Anzi, a voler essere più precisi, è proprio una tale cronologia di eventi, diffusi, reiterati ed in gran parte neppure risolti (quantomeno le contestazioni più pregnanti sotto il profilo del godimento dell'immobile), che smentisce clamorosamente la tesi sostenuta dalla locatrice, a dire della quale solo nel mese di novembre 2021 sarebbe iniziate le prime contestazioni, essendo piuttosto vero il contrario, potendosi casomai affermare che tali contestazioni, iniziate nell'anno 2015 e proseguite negli anni successivi, per di più neppure di scarsa rilevanza con riferimento al presumibile sottodimensionamento e, comunque, al malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento/rinfrescamento, si siano progressivamente “accresciute” e ulteriormente
“rafforzate” a decorrere dall'anno 2020, allorquando la condizione dell'immobile locato, già di per sé piuttosto precaria, è divenuta non più tollerabile soprattutto in considerazione dell'incidenza dell'inadempimento della locatrice sulla salubrità dell'ambiente interno che la resistente, nella propria qualità di datrice di lavoro, avrebbe comunque dovuto garantire ai propri dipendenti/collaboratori.” (cfr. pag. 11-13 sent. imp.).
A fronte della pluralità, ripetitività e varietà di episodi di malfunzionamento degli impianti ed incuria dell'immobile arrecanti sempre maggior disagio e difficoltà a usufruire dell'immobile, del tutto riduttiva appare la rappresentazione data a tali fatti dall'appellante quali accadimenti occasionali ed episodici, temporalmente contenuti.
11. A norma degli artt. 1575 e 1576 c.c. il locatore è tenuto a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto e ad eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie. Dal dettato normativo è dato evincere l'attenzione serbata dal legislatore alla durata del vincolo contrattuale: il locatore non deve limitarsi a consegnare un bene in buono stato di manutenzione, ma deve mantenere il bene in tale stato durante tutta la durata della locazione stessa. A tal fine è tenuto a provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata, cioè in uno stato di manutenzione medio, da parametrare anche in relazione alla destinazione convenzionale, che nel caso di specie era quello di ufficio amministrativo e di rappresentanza con permanenza stabile del personale dipendente.
Sicché – come correttamente sottolineato dal primo giudice con motivazione non specificamente contestata- “le parti comuni avrebbero dovuto costantemente essere mantenute pulite, esenti da infestazioni di topi e blatte e senza accumulo di rifiuti e, del pari, gli ambienti interni avrebbero dovuto essere adeguatamente riscaldati in inverno e sufficientemente raffrescati in estate con interventi risolutivi nell'ipotesi di guasti, senza infiltrazioni dovute a rotture di caloriferi, tubi o fancoils. Ed anche l'ascensore avrebbe dovuto essere periodicamente controllato con i servizi e gli allarmi di sicurezza operativi in caso di guasto o necessità.
9 La ricorrente, sia nella memoria integrativa che in sede di discussione, ha invitato il Tribunale a tenere adeguatamente conto, al fine di ponderare prudentemente il proprio (in)adempimento, dei numerosi interventi effettuati su sollecitazione della conduttrice, quasi che una semplice correlazione cronologica (peraltro non sempre sussistente) tra chiamata ed intervento fosse sufficiente a sminuirne le responsabilità. Nel far ciò ha, tuttavia, omesso di considerare che era specifico onere del locatore assicurare e garantire in costanza del rapporto la fruibilità dell'immobile al proprio conduttore per l'uso consentito, intervenendo efficacemente ed in maniera risolutiva (e non già a spot e solo al fine di tacitarne quantomeno formalmente le pretese) con riferimento alle numerose contestazioni effettuate, molte delle quali reiterate solo a causa del ripresentarsi della medesima problematica quale era, a mero titolo esemplificativo e non certamente esaustivo, seppure piuttosto emblematica, quella relativa all'inidoneità dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento ad assicurare una temperatura interna dei locali in linea con le stringenti normative di settore previste in materia di sicurezza sul lavoro”.
Qualora il locatore resti inadempiente all'obbligo manutentivo dell'immobile e la cosa locata presenti uno stato di manutenzione inferiore a quello medio, il conduttore ha diritto di chiedere alternativamente l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo in ogni caso il risarcimento del danno eventualmente patito.
Nel caso di specie, i malfunzionamenti relativi agli impianti di condizionamento/raffreddamento e all'ascensore, nonché lo stato di evidente e grave carenza igienica dell'edificio, come risultante dai documenti depositati in primo grado da senz'altro integrano un grave inadempimento CP_1 all'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo. A fronte di tale situazione, appare dunque pienamente legittima la scelta di di risolvere il contratto anticipatamente, in quanto CP_1 facoltà espressamente prevista per legge e rispondente all'oggettiva esigenza di svolgere la propria attività d'impresa in ambiente ad essa consono.
Non colgono pertanto nel segno le argomentazioni dell'appellante volte a dimostrare che il godimento dell'immobile sarebbe stato garantito per tutta la locazione: la disponibilità materiale dell'immobile, infatti, non esaurisce l'oggetto delle obbligazioni gravanti sul locatore, che non può imporre al conduttore di tollerare il deterioramento della cosa locata sino alla naturale scadenza del rapporto. A tale riguardo, gli interventi di manutenzione documentati da non appaiono essere stati CP_2
risolutivi, come è dimostrato dalla reiterazione delle segnalazioni relative ai medesimi problemi, la cui oggettiva consistenza non è stata puntualmente contestata dall'appellante.
Dal momento che la conduttrice ha continuato a corrispondere regolarmente tutti i canoni sino all'esercizio della risoluzione, garantendo altresì un congruo preavviso per il rilascio dell'immobile, alcun elemento di pretestuosità è ravvisabile nella scelta di di sciogliersi da un rapporto CP_1
10 contrattuale che non garantiva più lo standard minimo richiesto per un sereno e dignitoso godimento dell'immobile locato. Va aggiunto inoltre che la non può lamentare il mancato pagamento CP_2 dei canoni sino all'effettiva restituzione dell'immobile, atteso che aveva offerto di restituire CP_1
i beni per la data successiva al 31.3.2022 e che tale data è stata differita solo a causa della mancata disponibilità della locatrice a riceverli nell'ambito dell'offerta reale intimatale ai sensi dell'art. 1216
c.c. Peraltro, come pure evidenziato dal primo giudice (e non specificamente impugnato) “Nulla è dovuto a titolo di canone di locazione per il periodo non goduto sino alla naturale scadenza del contratto ove, tra l'altro, previa adeguata sistemazione di tutte le criticità sopra rimarcate, la ricorrente ben avrebbe potuto rilocarli a terzi”.
La sentenza di primo grado merita pertanto di essere confermata quanto al rigetto di tutte le domande di , attesa la legittimità della risoluzione del contratto intimata da per l'inadempimento CP_2 CP_1
imputabile alla locatrice.
Il rigetto del primo motivo di appello comporta l'assorbimento del secondo, inerente alla sussistenza o meno dei gravi motivi per l'esercizio del recesso ex art. 27 ult. co. L. 392/1978, nonché del terzo, che avrebbe quale presupposto il riconoscimento della responsabilità di CP_1
12. Quanto all'appello incidentale tardivo, indipendentemente da ogni questione attinente l'a sua ammissibilità, anch'esso risulta infondato.
Ferma la responsabilità per inadempimento di , infatti, non ha adeguatamente allegato CP_2 CP_1
e provato la sussistenza di un danno da ridotto godimento dell'immobile idoneo a giustificare la restituzione di parte dei canoni versati.
Come rilevato già dal giudice di primo grado, gli episodi di totale inutilizzabilità dei locali sono stati sporadici e non è stato altrimenti dimostrato un danno emergente o un lucro cessante dipendente dal pur accertato inadempimento di . Secondo l'insegnamento costante della Suprema Corte, non CP_2
si può far automaticamente discendere da un fatto noto, ovvero il reiterato inadempimento all'obbligo di manutenzione del bene locato, un fatto ignoto ed incerto, ovvero il danno da ridotta utilizzabilità dei locali, senza fornire alcuna prova dell'esistenza di un nesso di causalità diretto ed immediato fra quest'ultimo e l'inadempimento (cfr ex plur. Cass n. 25160/2018).
Anche l'appello incidentale deve pertanto essere rigettato.
13. Quanto alle spese di giudizio, attesa la reciproca soccombenza in ordine a tutte le domande formulate, devono essere compensate tra le parti ai sensi dell'art. 92 co. 2 c.p.c..
14. Si dà inoltre atto della sussistenza dei presupposti per il versamento sia da parte dell'appellante principale che dell'appellante incidentale di un ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.


P.Q.M.


11 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
Parte_1 nonché sull'appello incidentale
[...]
proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 1441/2024, Controparte_1
pubblicata il 13/05/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. rigetta l'appello incidentale;

3. compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale al pagamento dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex art.13 c. 1 quater D.P.R. n. 115/2002.
Così deciso, in Milano il 05/02/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Isabella Ciriaco Dott. Roberto Aponte
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