REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE D'APPELLO DI TORINO SECONDA SEZIONE CIVILE
Composta da: Dott. Alfredo GROSSO PRESIDENTE REL.
Dott. Tiziana MACCARRONE CONSIGLIERE
Dott. Maria Gabriella RIGOLETTI CONSIGLIERE
Ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Nella causa iscritta al n. 176\2020 R.G. promossa da:
( , ( ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
( ) e , elett.te dom. in Parte_3 C.F._3 Parte_4
Torino, v. Palmieri 25 presso lo studio degli Avv. E.A. Barison e M. Caporale da cui sono rappr. e dif. per delega in atti.
RICORRENTI
CONTRO
( ), elett.te dom. in Torino, Controparte_1 P.IVA_1
v. Verdi 18 presso gli Avv. M. Lombardo e B. Sciolla da cui è rappr. e dif. per procura speciale Not. A. 20.2.2013 26711\17625. Pt_5
RESISTENTE

UDIENZA DI DISCUSSIONE DEL 8.5.2024
CONCLUSIONI DI PARTE RICORRENTE: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Torino adita, respinta ogni contraria eccezione, istanza e deduzione:
- in via principale:
- accertare e determinare l'indennità di espropriazione dei terreni di proprietà dei ricor- renti in € 75/mq, ovvero nel veriore importo determinando in corso di causa;

- accertare e determinare l'indennità per reiterazione del vincolo preordinato all'esproprio di cui alla Variante PRGC 2002 in €/mq. 16,67, ovvero nel veriore impor- to determinando in corso di causa.
- accertare e dichiarare che tutte le indennità dovute alla proprietà a qualsiasi titolo do- vranno essere incrementate con gli interessi legali maturati e di rivalutazione alla data in cui saranno corrisposti.
-1- Con vittoria di spese ed onorari di giudizio e spese tecniche di parte.

CONCLUSIONI DI PARTE RESISTENTE:
• nel merito che tutte le domande di parte ricorrente vengano rigettate per totale infondatezza in fatto e in diritto e che, conseguentemente, venga accertata e con- fermata la rispondenza ai criteri di legge e congruità della indennità definitiva come determinata a maggioranza dal collegio peritale ex art. 21 del DPR 327/2001 per un importo complessivo pari a € 119.301,00, con esclusione di ogni altra indennità.
• con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio. Sul punto precisa che i compensi professionali eventualmente dovuti dovranno essere gravati degli
“oneri riflessi” in luogo di IVA e CPA, trattandosi di patrocinio reso dall'Avvocatura interna dell'Università e dunque da avvocati iscritti all'elenco speciale ai sensi dell'art. 23 della legge 31 dicembre 2012, n. 247. Sul punto si veda ex multis Corte d'Appello di Torino, 16 marzo 2010, n. 259, TAR Piemon- te, 11 luglio 2017, n. 1104.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. (nonché art. 29 D.Lgs. 150\2011 ed art. 54 D.P.R. 327\2011 e s.m.i.) depositato in data 7 febbraio 2020 e ritualmente notificato il 26 feb- braio 2020, , , e hanno conve- Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 nuto avanti alla Corte d'Appello di Torino l' al fine di Controparte_2 ottenere la determinazione delle indennità dovute per l'esproprio del terreno di loro comproprietà, sito in Grugliasco (TO).
Essi avevano appreso nel 2017 che l' , in qualità di “Au- Controparte_2 torità Espropriante”, aveva avviato procedimento espropriativo volto alla realizzazione di un Polo Scientifico avente ad oggetto, fra il resto, il terreno di loro proprietà: la rela- tiva comunicazione dava atto dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio e valeva quale dichiarazione di pubblica utilità delle opere realizzande.
Non avendo essi ricorrenti accettato l'indennità definitiva determinata dall' in CP_2
€ 6\mq e basata sulla qualificazione dell'area quale “agricola”, con istanza in data 15 marzo 2019 avevano promosso la procedura di cui all'art. 21, terzo comma e seguenti, D.P.R. n. 327/2001.
Il terzo membro designato dal Presidente del Tribunale di Torino aveva depositato la relazione di stima adottata a maggioranza, visto il dissenso del tecnico nominato dagli espropriati, ove il terreno di loro proprietà era stato considerato come “seminativo di 2^ classe” e stimato in € 7\mq, pari ad € 70.000,00=\ettaro ed € 26.670,00=\giornata pie- montese, per cui avendo il fondo un'estensione di mq 17.043 l'indennità corrispondeva ad € 119.301,00=.
-2- Essi ritengono, invece, che il terreno oggetto della procedura ablatoria debba essere considerato edificabile e non agricolo non essendo condivisibile la natura conformativa ritenuta dall'Ente espropriante del vincolo imposto sull'area che ne avrebbe determinato la non edificabilità.
Infatti, nel 1998 l'Università aveva deciso di trasferire la Facoltà di Matematica, Farma- cia e Fisica in adiacenza alla Facoltà di Agraria e Veterinaria già esistente in Grugliasco ed all'epoca era in fase di redazione il P.R.G.C. del Comune di Grugliasco.
Esso era poi stato adottato nel 2002 recependo il progetto preliminare dell'opera deno- minando la zona in cui ricadono i terreni oggetto di causa zona “Z13”, ambito C.
Come desumibile dal certificato di destinazione urbanistica, in origine l'intervento po- teva essere eseguito ed attuato solo mediante adozione di uno strumento urbanistico esecutivo, anche di tipo privato e già dal 1982 il P.R.G.C. prevedeva nell'area denomi- nata “FP1” una destinazione a parco e la possibile la realizzazione di impianti sportivi da parte di privati.
Secondo i ricorrenti tali vicende renderebbero certo che il Comune non aveva attuato alcuna “zonizzazione” del territorio, contrariamente alla tesi sostenuta dall'Ente espro- priante.
Inoltre, nel 2007, l' aveva sottoscritto un nuovo Accordo di programma con CP_2 il Comune ove era previsto un partenariato pubblico-privato come modalità attuativa e nella zona era prevista anche la realizzazione di “attività commerciali e di servizio an- che alle imprese”, il potenziamento delle destinazioni d'uso commerciali nonché “la competenza dell'attività espropriativa in capo all' , compresi anche gli in- CP_2 dennizzi necessari per la reiterazione dei vincoli preordinati all'esproprio”, secondo i ricorrenti apposti nel 2002.
Nel 2012 l' aveva deciso di adottare un nuovo progetto preliminare chiedendo CP_2 l'attivazione di un nuovo accordo di programma ed il Comune aveva quindi adottato una nuova variante (c.d. “lenticolare”) che aveva sostituito integralmente quella prece- dente condizionando l'attuazione dell'ambito C alla formazione di uno strumento urba- nistico esecutivo di iniziativa pubblica e, secondo i ricorrenti, solo da tale momento era stato stabilito che l'opera fosse realizzabile solo ad iniziativa pubblica, ancorchè l'area ed i terreni di loro proprietà risultassero vincolati già dal 2002.
Secondo quanto desumibile dalla relazione illustrativa alla “variante università” del 2012 e aggiornata nel 2016, essendo tutti i vincoli precedentemente impressi decaduti a causa della loro mancata reiterazione per il decorso di 10 anni, il Comune aveva modifi- cato il PRGC e le NTA subordinando l'attuazione dell'ambito C alla formazione di uno strumento urbanistico esecutivo ad iniziativa soltanto pubblica, come risultante
-3- dall'attuale formulazione delle NTA (“L'attuazione della previsione di PRG è condi- zionata all'approvazione di Accordi di Programma ai sensi dell'art. 34 del DLGS 267/2000 o alla formazione di strumenti urbanistici esecutivi di iniziativa pubblica”).
Sulla base di tali premesse, evidenziano i ricorrenti che l'art. 37 DPR n. 380/2001 esclude la possibilità edificatoria soltanto ove l'inedificabilità sia riconducibile all'apposizione di un vincolo non preordinato all'esproprio e non avente natura espro- priativa.
La norma stabilisce, infatti, che “L'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene” precisando al quarto comma che l'edificabilità dell'area è esclusa allorquando la stessa risulti assoggettata ad un vincolo avente natura non espropriativa: “non sussistono le possibilità legali di edifica- zione quando l'area è sottoposta ad un vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni di qualsiasi atto di programmazione o di pianificazione del territorio”.
Secondo i ricorrenti, nel 2002 era stato posto un vincolo preordinato all'esproprio pre- vedendo la realizzazione di una specifica opera e non già una zonizzazione del territo- rio.
Era, infatti, stata la stessa “variante università” ad evidenziare che essa reiterava un vin- colo preordinato all'esproprio poiché scaduto (quindi già esistente) e da tale atto si de- duceva l'infondatezza della tesi della natura di vincolo conformativo che il Comune non aveva, in realtà, mai inteso apporre all'area: il PRGC aveva recepito il progetto ed im- presso un vincolo -di tipo espropriativo- in ragione dell'esecuzione dell'opera e non nell'intento di procedere ad una zonizzazione generalizzata del territorio.
La variante adottata rientrava nella cd. “variante lenticolare” poiché adottata ad hoc dal Comune per la realizzazione di un'opera pubblica specifica (e definita “Università”), per cui -secondo i ricorrenti- il vincolo imposto con tale modifica di PRGC era indub- biamente un vincolo preordinato all'esproprio impresso ad un suolo potenzialmente edificabile a causa della decadenza del vincolo precedentemente imposto.
Sotto altro profilo, rilevano i ricorrenti che -se anche secondo la giurisprudenza richia- mata dall'Università, in generale, “L'attribuzione ad un fondo della destinazione a Zona F, ai sensi dell'art. 2 d.m. n. 1444 del 1968, integra un vincolo di carattere conformati- vo e non espropriativo”- tale principio non potrebbe trovare applicazione ove, come nel caso di specie, “tale destinazione preveda e localizzi sull'area un intervento di interesse generale realizzabile ad iniziativa solo pubblica” (secondo il principio affermato da TAR Liguria, Sez. I, 27.4.2012, n. 592).
-4- L avrebbe anche errato nel ritenere che già nel 2002 l'ambito C fosse attua- CP_2 bile solo da parte del pubblico, così come nel ritenere che il vincolo preordinato all'esproprio fosse stato apposto solo nel 2017: esso esisteva dal 2002 -come emerge- rebbe dalla relazione illustrativa del PRGC- ed era stato nel tempo reiterato.
In secondo luogo, i ricorrenti richiamano l'art. 32 DPR n. 327/2001 (secondo cui “Salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preor- dinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di impo- sizione di una servitù” ).
Rilevano che il PRGC precedente quello approvato nel 2002, risalente al 1983, inseriva il terreno nell'area urbanistica FP1 in cui era ammessa, in presenza di piano esecutivo, la realizzazione di attrezzature sportive per il tempo libero da parte di privati che ne con- venzionavano le condizioni d'uso e la cessione al Comune entro i termini della Conven- zione stessa previa presentazione di piano economico di intervento e che -sulla base delle argomentazioni e degli atti richiamati da p. 12 a p. 17 del ricorso- il terreno di loro proprietà era da considerarsi edificabile sia per vocazione che per la destinazione im- pressa dal PRGC.
Passando alla quantificazione dell'indennità, i ricorrenti sulla base del Valore del pro- dotto realizzabile (SUL) nella percentuale(8%) spettante all'area di loro proprietà (della superficie di mq 17.043) e di un “Costo realizzabile” di € 16.020.000,00= ritengono che l'indennizzo debba essere calcolato in circa € 75,00\mq mentre sulla base del crite- rio rappresentato dalla capitalizzazione del reddito ritraibile esso sarebbe di € 70,00\mq, per cui la stima valore unitario dell'area potrebbe essere ragionevolmente quantificato in € 75,00\mq, che dovrebbe essere ritenuto il giusto valore indennitario, corrispondente al valore venale del bene.
Infine, essi hanno contestato la decadenza del vincolo imposto, in quanto preordinato all'esproprio, rilevando che il decorso del tempo dalla sua apposizione (2002-2017, 15 anni) avrebbe comportato il conseguente assoggettamento dell'area al regime delle c.d. zone bianche ex art. 4, ult. comma, della L. n. 10/1977 ed ora art. 9 del DPR n. 380/2001 (cfr. C.d.S., Sez. V, 28 dicembre 2007, n. 6741): l'area in questione dovrebbe essere considerata libera e tale da aver recuperato, quantomeno in via di principio e nei limiti della disciplina delle cd. zone bianche la sua vocazione edificatoria.
Hanno, quindi, chiesto alla Corte:
-5- o di determinare l'indennità di espropriazione dei terreni di loro proprietà in € 75/mq;
o di determinare l'indennità per la reiterazione del vincolo preordinato all'esproprio di cui alla Variante PRGC 2002 in € 16,67\mq;
o il tutto oltre ad interessi legali maturati e rivalutazione alla data in cui saranno corrisposti.
L si è costituita contestando il fondamento di tali cen- Controparte_2 sure e ritenendo corretto il valore determinato in sede amministrativa, soprattutto in considerazione della natura conformativa e non espropriativa del vincolo. In particolare in quanto:
o per determinare la giusta indennità si dovrebbe avere riguardo alle possibilità le- gali di edificazione al momento di emanazione del decreto di esproprio prescin- dendo da vincoli finalizzati all'esproprio sulla base della precedente destinazio- ne dell'area prevista dal PRGC;

o il vincolo espropriativo sarebbe stato imposto dall'Accordo di programma ap- provato con DPGR n. 25 del 5 maggio 2017 ed in base al PRGC approvato nel
2002 e vigente in tale momento le aree oggetto del procedimento espropriativo erano inserite nella zona urbanistica Z13 – ambito C - “Aree destinate alla rea- lizzazione del parco e delle nuove attrezzature Universitarie” - in zona omoge- nea “F” come definita dall'art. 2 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, destinazione confermata dalla Variante Generale approvata nell'aprile del 2017;
o il vincolo espropriativo imposto con l'Accordo di Programma avrebbe quindi in- ciso su aree già destinate dal 2002 alla realizzazione di attrezzature di interesse generale con funzione specifica universitaria;

o l'inserimento in zona F (aree destinate ad opere di interesse collettivo) di uno strumento urbanistico sarebbe inquadrabile nella zonizzazione del territorio e de- terminerebbe il carattere non edificabile dell'area interessata e nel caso di specie la destinazione di aree a edilizia scolastica/universitaria (nella cui nozione an- drebbero ricomprese tutte le opere e attrezzature che hanno la funzione di inte- grare il complesso scolastico, ristorante-mensa, zone di soggiorno e ricreative, auditorium, sale per mostre) ne determinerebbe il carattere non edificabile, avendo l'effetto di configurare un tipico vincolo conformativo;

o non sussistono possibilità legali di edificazione quando, per lo strumento vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concre- tamente vincolata ad un utilizzo pubblicistico, come sarebbe accaduto nel caso di specie e -secondo la giurisprudenza di legittimità- un'area va ritenuta edifica- bile solo quando risulti tale classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici dovendosi invecce escludere le possibilità legali di edifica- zione ove la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico preclusivo per i privati di tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, da intendere
-6- come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovve- ro con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area;
o le aree interessate dall'Accordo di Programma del 2017, prevalentemente incluse in zona F e destinate alla realizzazione di attrezzature di interesse generale, sa- rebbero pertanto inedificabili in ragione di tale zonizzazione avendo esso appo- sto il vincolo espropriativo su aree già destinate ad edilizia scolasti- ca/universitaria e su tale qualificazione andrebbe determinata l'indennità ai sensi dell'art. 40 del DPR 327/2001;
o la destinazione a edilizia scolastica/universitaria -determinante il carattere non edifi- cabile delle aree- varrebbe sia per il complesso scolastico sia per tutte le opere ed at- trezzature ed integrative. Nel caso di specie occorrerebbe considerare che il Polo Scientifico di Grugliasco prevede l'edificazione di aree attrezzate a servizio dell'attività universitaria (anche commerciali quali mensa, bar, spaccio), strettamen- te connesse alle funzioni universitarie ed aventi la medesima destinazione e natura di servizio pubblicistico, quindi ininfluenti nella determinazione dell'indennità;
o quanto all'indennità per la reiterazione del vincolo, essa è dovuta nel caso di de- cadenza e reiterazione di vincoli espropriativi mentre non sono indennizzabili i vincoli urbanistici non soggetti a decadenza, quali quelli posti a carico di intere categorie di beni, come i vincoli di tipo conformativo. Nel caso di specie, il vin- colo espropriativo sarebbe stato apposto per la prima volta con l'approvazione dell'Accordo di Programma nel 2017, dovendosi considerare la destinazione a servizi impressa dal PRGC quale vincolo conformativo.
o non essendo esso soggetto a decadenza e determinando il carattere non edificabi- le delle aree interessate non vi sarebbero i presupposti per riconoscere l'indennità per la reiterazione del vincolo ed inconferente sarebbe il richiamo alla Relazione illustrativa alla Variante al PRGC del 2012 essendo il riferimento agli indennizzi necessari per la reiterazione dei vincoli preordinati all'esproprio rappresentereb- be una mera eventualità.
Disposte ed espletate due CTU, depositate varie memorie, all'udienza dell'8 maggio 2024 in esito alla discussione la Corte si è riservata di provvedere.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Le aree di proprietà dei ricorrenti sono censite al Foglio 10 del Catasto Terreni del Co- mune di Grugliasco, ex mappale 396, ora 517, 518 e 519, dell'estensione complessiva di mq. 17.043.
Esse in base al PRGC del 1983 erano collocate in zona Fp1: le norme di attuazione de- scrivono le aree in zona Fp come aree in cui "…è ammessa la realizzazione di attrezza- ture sportive per il tempo libero da parte di privati che ne convenzionino le condizioni
d'uso in coerenza con gli obiettivi di interesse pubblico e la cessione al Comune entro termini stabiliti dalla convenzione stessa previa presentazione di piano economico di intervento."
-7- Il PRGC approvato nel 2002 ha modificato quella destinazione urbanistica, provveden- do a recepire il progetto preliminare dell' che già nel 1998 aveva deciso di CP_2 trasferire le facoltà di matematica, farmacia e fisica in adiacenza alle già esistenti facoltà di agraria e veterinaria presenti nel territorio comunale di Grugliasco, tanto che in data
05/01/1999 era stato sottoscritto un Accordo di Programma tra l' e il Comune CP_2 di Grugliasco.
Per effetto della variante intervenuta nel 2002 l'area in cui ricadevano i terreni di pro- prietà dei ricorrenti è stata inserita in zona "Z13", ambito C ovvero aree destinate alla realizzazione di parco e nuove attrezzature universitarie assumendo le seguenti destina- zioni:
o mappali n. 517 e 518: parte area destinata a servizi e attrezzature di interesse ge- nerale (parco universitario) e, parte, a infrastrutture pubbliche e di interesse pub- blico (viabilità);
o mappale n. 519: area destinata a infrastrutture pubbliche e di interesse pubblico (viabilità).
A quel momento la superficie territoriale complessiva dell'ambito C era di metri quadri
541.000 suddivisa secondo le seguenti destinazioni: superficie fondiaria con destinazio- ne "parco universitario" metri quadri 386.000, superficie fondiaria con destinazione a "parco" metri quadri 87.600, superficie per opere di urbanizzazione tecnica metri quadri
67.400.
Le destinazioni d'uso ammesse erano "attrezzature universitarie per la didattica e la ricerca e relative attività complementari, strutture di vendita al dettaglio (CD1), pub- blici esercizi (CD6)”.
In seguito, veniva sottoscritto, nel 2007, un nuovo Accordo di Programma, che ridefini- va le caratteristiche generali dell'intervento seguito, nel 2012, dall'adozione di un ulte- riore progetto preliminare dell'opera da parte dell' che portava, nel Controparte_2 novembre 2012, all'adozione di una Variante al vigente P.R.G.C. (c.d. variante “Uni- versità”). Nella relativa “Relazione illustrativa” veniva dato atto, fra le altre cose, che l'approvazione dell'Accordo di Programma, del nuovo progetto preliminare e della va- riante urbanistica di piano avrebbe costituito anche “reiterazione del vincolo preordina- to all'esproprio relativamente alle aree interessate, decaduto in quanto sono trascorsi più di cinque anni dall'efficacia del PRG vigente”.
Un'ulteriore variante del P.R.G.C. veniva approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n. 24 del 26.4.2017, a seguito del nuovo Accordo di Programma stipulato in data 16.3.2017.
-8- Tale variante confermava la destinazione dei terreni prevista dall'Accordo di Program- ma, in termini di “servizi e attrezzature di livello generale (parco universitario) e in parte infrastrutture pubbliche e di interesse pubblico (viabilità)” inserendoli nella Zona
“Z13” – zona territoriale omogenea di tipo “F” (aree per servizi ed attrezzature di interesse generale)”.
La variante “Università” ridefiniva però la superficie territoriale dell'ambito “C”, zona urbanistica “Z13” e modificava le destinazioni d'uso ammesse: infatti, la superficie ter- ritoriale dell'ambito “C”, pari complessivamente a mq 244.393, era destinata per mq 163.424 a “parco universitario”, per mq. 41.153 a “parco” (destinazione d'uso “SG3”) e per mq 37.816 ad opere di urbanizzazione tecnica.
Quanto alle destinazioni d'uso ammesse, la Relazione illustrativa della variante “Uni- versità” prevedeva:
“Nelle aree destinate a servizi e attrezzature di interesse generale – parco universitario (SG1) sono ammesse attrezzature universitarie per la didattica e la ricerca e le relative attività complementari, nonché attività ricadenti nella classe di destinazione d'uso commerciale e direzionale (CD) ed in particolare:
- CD1: strutture di vendita al dettaglio
- CD5: studi professionali, uffici direzionali (bancari, assicurativi, agenzie varie)
- CD6: pubblici esercizi per la somministrazione di alimenti e bevande con esclusione di quelli di cui alla lettera c della legge numero 25/08/1991 n. 287;
- CD7: sedi di associazione varie;
scuole private;
sedi per attività culturali private;
attrezzature private per lo sport e il tempo libero con esclusione di sale giochi e locali per il pubblico spettacolo. La SUL massima edificabile dell'ambito “C” era pari complessivamente a 115.000 mq, dei quali 110.000 mq destinati ad attrezzature universitarie per la didattica e la ricerca
e relative attività complementari e max 5.000 mq destinati ad attività di carattere com- merciale e direzionale.” (v. relazione CTU, Ing. . Per_1
L'indennità di esproprio Questa era dunque la destinazione urbanistica delle aree di proprietà dei ricorrenti al momento dell'esproprio e sin dal PRGC del 2002, e poi con le successive varianti rela- tive al comparto “C”, a quelle aree veniva riconosciuta una capacità di utilizzazione edificatoria di tipo commerciale/direzionale/attività private per lo sport ed il tempo libe- ro, anche in ambito di area a parco universitario.
Come più volte ribadito dalla Suprema Corte: “La determinazione dell'indennità di esproprio deve in principio riflettere …l'effettiva destinazione urbanistica del fondo espropriato, fondata sulla classificazione risultante dagli strumenti urbanistici vigenti all'epoca della vicenda ablativa, dovendo l'edificabilità di fatto, avente riguardo alle caratteristiche obiettive della zona ed alle concrete possibilità di sfruttamento del fondo
-9- espropriato, valere come un criterio meramente sussidiario e complementare, utilizza- bile in mancanza di strumenti urbanistici..” (v. Cass. 15/01/20202 n. 726; in senso con- forme Cass. 14/02/2012 n. 2062; Cass. 27/03/2014 n. 7251).
Proprio riguardo alla determinazione del valore venale delle aree espropriate i due c.t.u. nominati nel corso del giudizio sono pervenuti a differenti valutazioni.
Il primo CTU nominato, Geom. , tanto nell'elaborato originariamente deposita- Per_2 to, quanto con le risposte fornite alla richiesta d'integrazione, ha infatti ritenuto che quelle aree avessero un valore pari a quello agricolo, e cioè pari a € 6,57 (v. pag. 33 dell'elaborato datato 30/10/2021) trattandosi di aree inedificabili in quanto gravate da un vincolo di tipo conformativo già posto nel 2002 e successivamente variato. Inoltre neppure le strutture di tipo commerciale e/o direzionale avrebbero potuto essere realiz- zate da privati in regime di convenzionamento.
Le valutazioni operate muovono dal presupposto che le aree destinate all'edilizia scola- stica, siano da considerarsi aree “prive di edificabilità” e che anche le altre infrastrutture realizzate in adiacenza ad esse assolvano a finalità accessorie.
Il CTU nominato per la parziale rinnovazione delle operazioni peritali, Ing. Per_1 ha, per contro, osservato come in base alle previsioni del PRGC l' abbia a CP_2 disposizione, con riferimento all'intera area espropriata, una superficie edificabile pari a mq.

5.000 con destinazione commerciale/terziario (con le precisazioni contenute a p. 6 della sua relazione).
Ritiene la Corte, nel condividere la ricostruzione opeata dall'Ing. che tali atti- Per_1 vità non abbiano alcuna attinenza con le attività di istruzione e ricerca e non possano quindi esser considerate come strutture accessorie o complementari.
I principi in materia espressi dalla S.C. di cui il primo CTU ha fatto applicazione (v.
Cass. 16/03/2016 n. 5247; Cass. 34205/2021) vanno cui intesi con riferimento alla pecu- liarità del caso di specie.
Infatti, se è vero che ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio la destina- zione di aree ad edilizia scolastica ne determina il carattere non edificabile, imprimendo ad esse la destinazione ad un servizio, che trascende la necessità di zone circoscritte ed è concepibile solo nella complessiva sistemazione del territorio e che in tale nozione deb- bono essere ricomprese tutte le opere e attrezzature che hanno la funzione di integrare il complesso scolastico, è altrettanto vero che non può essere riconosciuta carattere acces- sorio e complementare, rispetto a tale destinazione, ad aree destinate ad insediamenti, che per la loro destinazione d'uso, assolvono ad un servizio per la popolazione in gene- rale (studi professionali, uffici bancari, assicurativi, agenzie varie, strutture di vendita al dettaglio, pubblici esercizi di somministrazione di alimenti e bevande).
-10- Il CTU Ing. per determinare quale sia la SUL massima edificabile con destina- Per_1 zione d'uso commerciale e direzionale relativa all'area espropriata ha quindi proceduto ai seguenti calcoli (v. p. 8 e seg.):
“area destinata a parco universitario mq. 163.400 Superficie Utile Lorda totale sull'area mq. 115.000 Superficie Utile Lorda a destinazione commerciale mq. 5.000
Percentuale della S.U.L. a destinazione commerciale sulla S.U.L. totale. mq. 5.000: mq. 115.000 = 4,34%
Il restante 95,66% dell'area corrispondente alla S.U.L. totale di mq. 110.000 (115.000
– 5.000) inedificabile a destinazione struttura universitaria. Ne consegue che, con riferimento all'area totale destinata a parco universitario, ovvero mq. 163.400, si avranno: mq. 163.400 x 4,34% = mq.

7.092 di superficie edificabile a destinazione commerciale mq. 163.400 x 95,66% = mq. 156.308 di superficie inedificabile. Poiché la superficie fondiaria espropriata in capo agli attori è pari a mq. 17.043, la
SUL destinata a uso commerciale e direzionale di pertinenza del lotto è pari a: mq. 17.043 x 4,34% = mq. 739,66”
Pertanto, l'area destinata all'insediamento universitario dovrà essere valutata, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, secondo il valore di terreno agricolo, mentre l'area destinata ad insediamenti commerciali/direzionali dovrà essere valutata secondo il valore di mercato di quella tipologia di insediamenti.
Il CTU per determinare il valore agricolo delle aree espropriate ha condotto una indagi- ne di mercato, relativa ai terreni in vendita, che ha riguardato non solo il territorio di
Grugliasco, ma anche i Comuni limitrofi, così pervenendo ad individuare dei valori uni- tari, alcuni dei quali superiori a 10 € al mq., che sono stati ritenuti non attendibili, sicché ha fatto riferimento ai valori ricavati consultando atti di compravendita stipulati nel cor- so del 2019, o immediatamente precedenti, giungendo a conclusioni sostanzialmente in linea con le valutazioni che in sede arbitrale erano state formulate dal terzo tecnico, in una controversia analoga alla presente, sicché il valore di mercato, relativamente alla quota parte da valutarsi come terreno agricolo, è stata quantificato in euro 7,91 al mq.
Per quanto concerne invece la quota di terreno edificabile, in base alle destinazioni d'uso sopra indicate, il c.t.u. ha così proceduto:
“in assenza di un progetto esecutivo che permetta la determinazione analitica di tale valore occorre fare riferimento a parametri non ufficiali ma convenzionali, comunque di uso comune adottati in transazioni analoghe.
-11- Secondo tale uso, al proprietario del terreno viene riconosciuto il 12% del presumibile valore di realizzo dell'opera compiuta;
valore di realizzo che a parere del sottoscritto, vista la tipologia dei manufatti, non può essere superiore a €/mq. 2.000,00. Pertanto il valore unitario del terreno definito edificabile viene determinato in €/mq. 240,00 (2.000 x 12%). Come detto la S.U.L. edificabile totale sull'area è pari a mq.

5.000 per cui il valore complessivo dell'area con destinazione commerciale è pari a: mq.

5.000 x €. 240 = €.

1.200.000 Poiché rispetto alla superficie totale dell'area a parco universitario di mq. 163.400 la parte edificabile è pari a mq. 7.092 (ovvero il 4,34%) avremo il valore unitario del ter- reno edificabile nella misura di:
€. 1.200.000: mq. 7.092 = €/mq. 169,20. Si deve ora determinare il prezzo per metro quadrato dell'area in funzione dei parame- tri e dei valori fin qui ottenuti. Quindi: la percentuale dell'area edificabile è del 4,34% sul totale ed ha un valore unitario di
€/mq. 169,20 la percentuale dell'area non edificabile è del 95,66% ed ha un valore unitario di €/mq. 7,91.
Quindi:
€/mq. 169,20 x 4,34% + 7,91 x 95,66% = €/mq. 15,10 è il valore unitario dell'area. In conclusione, l'indennizzo calcolato per la superficie oggetto del presente procedi- mento, pari a mq. 17.043, ammonta a: mq. 17.043 x €/mq. 15,10 = €. 257.349,30”
Non risulta per contro realistico il valore attribuito di € 75,00 al mq., peraltro conside- rando edificabile l'intera area espropriata.
Il fatto che l' abbia ceduto il diritto di superficie temporanea quarantennale CP_2
(in data 10/10/2029 con atto a rogito notaio Rep. 43526) e pertanto su quelle Pt_5 aree sia stato costituito un diritto reale, in forza del quale le opere attinenti alla realizza- zione del Polo universitario sono di esclusiva proprietà del superficiario, mentre l' , come compenso per i capitali investiti, corrisponde un canone annuo, oltre CP_2 ad essere previsto un corrispettivo per il riscatto finale alla scadenza del diritto di super- ficie quarantennale, non muta il fatto che si tratti di opera che poteva essere realizzata solo da un soggetto pubblico, sia pure ricorrendo a forme di convenzionamento, come avvenuto attraverso la cessione del diritto di superficie.
Diverse considerazioni valgono invece per quanto riguarda la superficie destinata ai soggetti privati, per la quale è stato emanato apposito bando pubblico, cui hanno fatto seguito numerose richieste da parte di primarie aziende industriali, commerciali e di altre attività di tipo privatistico, e ciò anche al fine di reperire da parte dell' CP_2 parte delle risorse da corrispondere al superficiario.
-12- Si tratta con tutta evidenza di uno sfruttamento economico dell'area, realizzata attraver- so l'intervento diretto di privati, con una funzione di finanziamento dell'opera pubblica, per la realizzazione di insediamenti commerciali, del terziario e tempo libero.
Deve quindi essere recepita, per le considerazioni sopra esposte, la valutazione dell'Ing.
con conseguente determinazione dell'indennità di esproprio nell'importo di € Per_1
257.349,30=: deve, quindi essere ordinato il deposito di tale importo (ed, in particolare, della differenza rispetto alla minore somma eventualmente già depositata per il mede- simo titolo, maggiorato) degli interessi legali dalla data del decreto di esproprio.
L'indennità per la reiterazione del vincolo Nel caso di specie, come riconosciuto anche dal primo CTU incaricato: “…il vincolo finalizzato alla realizzazione del polo universitario, è sorto con il P.R.G.C. del 2002, laddove era dettagliatamente individuata l'area per il sorgere dell'Università, le attrez- zature connesse, i vari parametri che permettessero di realizzare un modello funzionale, nonché le attrezzature (spiccatamente universitarie) ed i servizi collegati.”
Egli ha tuttavia escluso che fosse ravvisabile una reiterazione del vincolo, suscettibile di essere indennizzata ai sensi dell'art. 39 DPR 327/2001, sull'assunto che il vincolo posto fosse di natura conformativa.
In linea generale si fa riferimento a vincoli conformativi, che sono senza scadenza e non danno diritto ad un ristoro, quando si è in presenza di vincoli di destinazione o zonizza- zione del territorio, i quali discendono solitamente, ma non esclusivamente, dai piani urbanistici generali o da piani attuativi, tuttavia il carattere conformativo dipende non tanto dalla collocazione in una specifica categoria di strumenti urbanistici, ma dai requi- siti oggettivi, di natura e struttura del vincoli stessi, in particolare configurandosi tale carattere ove tali vincoli siano inquadrabili nella zonizzazione dell'intero territorio co- munale o di parte di esso, così da incidere su una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni ricadono in ragione delle sue caratteristiche intrinseche (v. Cass.19/6/2019 n. 16493).
Si fa riferimento invece a vincoli espropriativi nel caso di destinazione di specifiche aree all'esecuzione di opere pubbliche o di pubblica utilità, in tal caso i vincoli discen- dono solitamente, ma non esclusivamente, da piani urbanistici attuativi, anche mediante le particolari procedure previste dalla legge (conferenze di servizi, accordi di program- ma, varianti ottenute con l'approvazione del progetto), con una localizzazione di tipo
“lenticolare” (v. Cass. 05/07/2019 n. 18175).
Proprio questo è quanto verificatosi nel caso di specie, visto che l'area da destinare alla realizzazione del Polo Universitario è stata individuata sulla base di un Accordo di Pro- gramma tra l' ed il Comune di Grugliasco, poi modificato nel corso del tem- CP_2
-13- po, che recepiva il progetto dell' anche per quanto concerneva la localizza- CP_2 zione dell'opera, che era prevista come ampliamento delle Facoltà universitarie già pre- senti su quel territorio comunale, quindi prescindendo da una scelta generale di com- plessiva sistemazione del territorio, in base a criteri astratti.
Le scelte di pianificazione, a partire dalla variante di PRGC del 2002, sono state specifi- camente volte ad assecondare i vari progetti preliminari per la realizzazione del nuovo
Polo universitario, e non a definire zona per zona, con previsione astratta e generale, le capacità edificatorie connesse alle proprietà interessate dalla pianificazione comunale.
E' dunque evidente nel caso specifico che il primo vincolo, posto in data 14 marzo 2002 (data di pubblicazione sul B.U. della Regione Piemonte del Piano Regolatore Generale); è stato reiterato il 23 agosto 2012 con l'avviso ai proprietari del procedimento ai sensi e per gli effetti degli articoli 7 e 8 della legge 7 agosto 1990 numero 241 e successive modificazioni, nonché dell'articolo 11 del D.P.R. numero 327/2001 e successive modi- ficazioni ed è infine stato ulteriormente reiterato il 1 giugno 2017 con le pubblicazione sul B.U. della Regione Piemonte della variante al Piano Regolatore detta “Variante uni- versità”.
Ha precisato la Suprema Corte come “la reiterazione dei vincoli scaduti, preordinati all'esproprio, o sostanzialmente espropriativi, è considerata legittima, purché sia rico- nosciuta un'indennità che ripaghi i proprietari della diminuzione del valore di scambio
o di utilizzabilità dei loro beni, individuando in tal modo, nella pur legittima attività della P.A., l'esistenza, in linea di principio, di un pregiudizio non tollerabile dal singo- lo…” (v. Cass. n. 38326/2021).
Ancora la giurisprudenza di legittimità ha indicato come ai proprietari interessati da un provvedimento di reiterazione del vincolo espropriativo vada riconosciuto un ristoro, che deve essere non necessariamente integrale o equivalente al sacrificio, ma neppure simbolico, per una serie di pregiudizi, che si possono verificare a danno del titolare del bene immobile colpito, commisurato o al mancato uso normale del bene, ovvero alla riduzione di utilizzazione ovvero alla diminuzione del prezzo, rispetto alla situazione giuridica antecedente alla pianificazione, che ha imposto il vincolo (v. Cass. n.
38326/2021; Cass. n. 4502/2022).
Il CTU Ing. ha escluso che le aree in oggetto in epoca precedente all'adozione Per_1 del PRGC del 2002 potessero avere un valore edificatorio, trattandosi di aree riservate a parchi urbani attrezzati ed attrezzature sportive. Le ricerche effettuate, per quanto con- cerne gli impianti sportivi nel territorio di Grugliasco, non hanno offerto alcuna utile indicazione per la valorizzazione di tali aree, trattandosi di contratti di affitto o di ge- stione di impianti già esistenti, e quindi non della realizzazione di nuovi impianti, che avrebbero richiesto investimenti economici non indifferenti.
-14- Pertanto, risulta plausibile determinare il risarcimento, dato dalla mancata possibilità d'esercizio delle piene facoltà dominicali, in vista dell'esercizio del potere espropriativo della P.A., facendo riferimento, per il periodo di permanenza del vincolo, alla rivaluta- zione monetaria e agli interessi legali sul capitale immobilizzato, corrispondente all'indennizzo dell'esproprio dell'area.
A tale riguardo, va recepito il conteggio sviluppato dall'ausiliario nominato - rimasto immune peraltro da sostanziali censure - che ha correttamente parametrato la determi- nazione dell'indennizzo alla vigenza, in sequenza, di due diverse norme di PRGC: quel- la dell'originario PRGC, dal 14.02.2002 al 31.05.2017 e quindi la c.d. variante universi- tà, a partire dal 1.06.2017 e da considerarsi operativa fino al 16.10.2019, quando avvie- ne l'immissione nel possesso dei terreni espropriati da parte dell' . CP_2
In questi due periodi i parametri di destinazione d'uso sono variati e di conseguenza varia l'importo di indennizzo dell'esproprio.
In tale calcolo, il consulente ha dovuto dapprima procedere alla determinazione dell'indennizzo applicando i parametri di P.R.G. in vigore anteriormente al 1° giugno 2017, data dalla quale entra in vigore la “variante università”.
Ferma restando la determinazione del valore del terreno considerato come agricolo, ov- vero €/mq. 7,91, sono stati modificati i numeri in base al PRGC nel periodo 14.03.2002
– 31.05.2017, per cui (v. p. 18):
“Dal Certificato di Destinazione Urbanistica si desumono i seguenti parametri:
- area destinata a parco universitario mq. 386.000
- superficie Utile Lorda totale sull'area mq. 120.000
- superficie Utile Lorda a destinazione commerciale mq. 2.600
Percentuale della S.U.L. a destinazione commerciale sulla S.U.L. totale. mq. 2.600: mq. 120.000 = 2,17% Il restante 97,83 % dell'area corrispondente alla S.U.L. totale di mq. 117.400 (120.000
– 2.600) dovrà essere valutata, ai fini della determinazione dell'indennità di esproprio, in base al valore di mercato del terreno considerato agricolo. Ne consegue che, con riferimento all'area totale destinata a parco universitario, ovvero mq. 386.000, si avranno: mq. 386.000 x 2,17% = mq. 8,376 di superficie edificabile a destinazione commerciale mq. 386.000 x 97,83% = mq. 377.624 di superficie inedificabile.
Si tratta ora di determinare il valore della quota parte di terreno edificabile;
in assenza di un progetto esecutivo che permetta la determinazione analitica di tale valore occorre fare riferimento a parametri non ufficiali ma convenzionali, comunque di uso comune adottati in transazioni analoghe.
-15- Secondo tale uso, al proprietario del terreno viene riconosciuto il 12% del presumibile valore di realizzo dell'opera compiuta;
valore di realizzo che a parere del sottoscritto, vista la tipologia dei manufatti, non può essere superiore a €/mq. 2.000,00. Pertanto il valore unitario del terreno definito edificabile viene determinato in €/mq.
240,00 (2.000 x 12%). Come detto la S.U.L. edificabile totale sull'area è pari a mq.

2.600 per cui il valore complessivo dell'area con destinazione commerciale è pari a: mq. 2600 x €. 240 = €. 624.000 Poiché rispetto alla superficie totale dell'area a parco universitario di mq. 386.000 la parte edificabile è pari a mq. 8.376 (ovvero il 2,17%) avremo il valore unitario del ter- reno edificabile nella misura di:
€. 624.000: mq. 8.376 = €/mq. 74,49. Si deve ora determinare il prezzo per metro quadrato dell'area in funzione dei parame- tri e dei valori fin qui ottenuti. Quindi: la percentuale dell'area edificabile è del 2,17% sul totale ed ha un valore unitario di
€/mq. 74,49 la percentuale dell'area non edificabile è del 97,83% ed ha un valore unitario di €/mq. 7,91.
Quindi:
€/mq. 74,49 x 2,17% + 7,91 x 97,83% = €/mq. 9,34 è il valore unitario dell'area. In conclusione, l'indennizzo calcolato per la superficie oggetto del presente procedi- mento, pari a mq. 17.043, secondo le norme di P.R.G. anteriori al 31maggio 2017 am- monta a: mq. 17.043 x €/mq. 9.34 = €. 159.181,62”
Alle pagine successive della relazione viene poi sviluppato il conteggio della rivaluta- zione monetaria secondo l'indice FOI ISTAT e degli interessi legali, sull'indennizzo, che sarebbe spettato per i due distinti periodi (14 marzo 2002 – 31 maggio 2017 e 01 giugno 2017 – 16 ottobre 2019), che conduce all'importo di € 104.433,78= di cui € 46.263,56= per rivalutazione ed € 58.170,22= per interessi.
Le spese del giudizio
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in favore dei ricorrenti, avendo riguardo allo scaglione di valore di riferimento dato dal decisum (da € 260.001 a
€ 520.000) in complessivi € 22.800,00, avuto riguardo alla natura e complessità della controversia e alle attività effettivamente svolte, in particolare nel corso della fase istrut- toria, articolata attraverso plurime indagini peritali, e decisionale, che ha riguardato più udienze di discussione orale, oltre alla redazione di note scritte (e così € 4.500,00 per la fase di studio, € 3.800,00 per la fase introduttiva, € 7.200,00 per la fase istruttoria e € 7.300,00 per la fase decisionale), oltre rimborso spese forfettario e € 1.686,00 per espo- sti, pari al c.u. per l'iscrizione a ruolo.
-16- Le spese delle CTU, già liquidate come da separati provvedimenti, vengono poste in via definitiva a carico della parte resistente.


P. Q. M.

La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

a) In parziale accoglimento della domanda proposta dai ricorrenti determina in € 257.349,30= l'indennità di esproprio e in € 104.433,78= l'indennità dovuta per la reiterazione del vincolo;
b) Condanna l' al pagamento in favore dei ricorren- Controparte_2 ti di: (a) € 257.349,30= a titolo di indennità di esproprio da eseguirsi mediante deposito presso la Ragioneria Territoriale dello Stato e con detrazione CP_2 degli importi eventualmente già depositati per il medesimo titolo, maggiorata degli interessi legali dalla data del decreto di esproprio;
(b) € 104.433,78= a tito- lo di indennità per la reiterazione del vincolo, oltre interessi legali dalla data del- la domanda;
c) Condanna l' a rifondere ai ricorrenti le spese di Controparte_2 lite, liquidate in € 1.686,00= per esposti ed € 22.800,00= per compensi, oltre a rimborso forettario del 15% , IVA e CPA;
d) Pone definitivamente a carico dell' le spese di Controparte_2 Controparte_2
CTU, già liquidate come da separati provvedimenti.
Così deciso nella camera di consiglio in data 12 giugno 2024
Il Presidente Est. Alfredo Grosso
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