R.G. n. 172/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRIESTE
La Corte d'Appello di Trieste, I Sez. Civile, riunita in persona dei Magistrati
dott. Arturo Picciotto Presidente
dott. Daniele Venier Consigliere
dott. Alberto Valle Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa da
in persona del legale rappresentante, Parte_1
con gli avv.ti F. Cattaruzzi e A Della Piana
appellante contro
con l'avv. F. Delle Vedove CP_1
appellata
Conclusioni:
per l'appellante
1) in integrale riforma della sentenza n. 1070/2023 del Tribunale di Udine resa nel giudizio R.G. 818/2023: a. accertare e dichiarare l'inesistenza, nullità, invalidità,

illegittimità o comunque inefficacia della scrittura privata di data 23.09.2020 per cui è
causa poiché non rappresentante preliminare di locazione, ovvero essendosi lo stesso risolto per effetto dell'intervenuta risoluzione del contratto d'affitto d'azienda del
23.09.2020 a rogito del Notaio Avv. Margherita Gottardo di Udine in quanto negozio collegato, ovvero per mancato rispetto del termine essenziale ivi previsto ovvero per nullità dello stesso ai sensi dell'art. 1419, comma 1, c.c. ovvero per impossibilità di fatto e/o di diritto e pertanto dichiararsi che nessuna locazione possa conseguentemente costituirsi;
b. condannare per l'effetto parte appellata alla rifusione delle spese legali di entrambi i gradi di giudizio, e quindi anche alla ripetizione di quanto già pagato dalla in forza della provvisoria esecutorietà della sentenza appellata e pari ad Parte_1
Euro 3.333,30, oltre ritenuta d'acconto per Euro 759,00.-, oltre registro pari ad Euro
200,00, ed ogni successiva occorrenda per l'appellata
NEL MERITO: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Trieste respingere l'appello proposto dalla in quanto Parte_2
infondato in fatto e in diritto, e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza del
Tribunale di Udine n. 1070/2023 del 22.11.2023 (proc. n. 818/2023 R.G.) Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, spese forfettarie, IVA e CNPAF come per legge, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore che dichiara di aver anticipato le spese e di non aver percepito i compensi.
Ragioni della decisione 1. Con sentenza in data 22.11.2023 il Tribunale di Udine, accogliendo la domanda proposta da contro la CP_1 Parte_1
costituiva tra le parti, in forza di preliminare stipulato in data 23.9.2020, un rapporto di locazione dei locali ivi descritti verso canone mensile di euro 250,00 oltre Iva per la durata di sei anni, con decorrenza dal passaggio in giudicato della sentenza e condannava la al pagamento delle spese di lite. Parte_1
Il tribunale rilevava e riteneva:
- che la scrittura privata 23.9.2020 aveva effettivamente il contenuto di un contratto preliminare di locazione, di cui conteneva tutti gli elementi essenziali;

- che l'interesse alla locazione della promissaria conduttrice era svincolato dall'attività
svolta nei locali, sicchè non veniva meno a seguito della risoluzione di un contratto d'affitto d'azienda per inadempimento dell'affittuaria non essendovi indici CP_1
univoci del collegamento tra i due contratti;

- che il termine fissato nel preliminare per la stipula del definitivo non aveva natura di termine essenziale, non potendo ritenersi che il ritardo nella stipula del definitivo avesse fatto venir meno l'interesse alla conclusione dell'affare;
- che la nullità ex art. 79, primo comma, L. 392/1978, della clausola che stabiliva in quattro anni, anziché sei, la durata della locazione, non determinava la nullità
dell'intero preliminare ma soltanto la sostituzione della clausola illegittima ex art. 1419, secondo comma, c.c.. 2. Avverso la decisione ha interposto appello la Parte_1
chiedendo dichiararsi nulla od inefficace la scrittura privata 23.9.2020 in
[...]
forza di quattro motivi, per le ragioni di seguito in sintesi esposte:
I) errata qualificazione della scrittura privata del 23.09.2022 quale preliminare di locazione. Sostiene che tra la e la era intervenuto un accordo Parte_1 CP_1
complessivo che riguardava non solo la locazione del magazzino ma, e principalmente,
l'affitto del ramo d'azienda condotto in locali adiacenti;
che la scrittura privata del
23.09.2023 era una puntuazione finalizzata ad attribuire alla la possibilità di CP_1
acquisire un locale magazzino a servizio dell'attività principale condotta in affitto d'azienda; che anche successivamente alla sottoscrizione, era proseguita la negoziazione dei termini della locazione, anche relativi ad elementi essenziali;
che il primo giudicante aveva considerato la scrittura in sé, scollegandola dal contesto e dalle condotte delle parti, incorrendo perciò in errore nella ricostruzione in fatto;

II) strumentalità dell'accordo rispetto al contratto di affitto d'azienda. L'appellante ribadisce l'inscindibile connessione tra locazione del locale magazzino ed affitto d'azienda, talchè risolto quest'ultimo era venuto meno l'interesse della alla CP_1
disponibilità del magazzino. La documentazione agli atti dava conto, a dire dell'appellante, della volontà delle parti di regolare con più atti, tra l'altro sottoscritti lo stesso giorno, un unico rapporto complesso;

III) essenzialità del termine indicato nella scrittura privata del 23.09.2020. L'appellante sostiene che il termine doveva intendersi essenziale, in ragione sia del collegamento negoziale con l'affitto d'azienda, sia dell'intimazione trasmessa subito dopo la scadenza dalla Cooperativa, dal che la risoluzione del contratto in conseguenza della sua inosservanza;
sostiene inoltre che l'inerzia della promissaria conduttrice per oltre due anni dopo la scadenza del termine valeva comunque grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.;
IV) erronea ricostruzione del diritto derivante dal preliminare. Sostiene l'appellante che la scrittura privata 23.9.2020 'non costituisce alcun diritto locatizio in capo al promissario conduttore', né avrebbe potuto essere 'eterointegrato' dal giudice;
deduce inoltre ed in ogni caso errata applicazione dell'art. 1419, secondo comma, c.c., sul rilievo che le parti non avrebbero contratto se la durata fosse stata superiore o comunque diversa da quella prevista nel preliminare, sicchè il tribunale avrebbe dovuto dichiarare nullo il preliminare e inammissibile o comunque infondata la domanda di esecuzione in forma specifica dello stesso;
deduce infine che, anche a considerare valida la clausola sulla durata, dalla connessione della locazione con l'affitto d'azienda conseguiva che la prima aveva 'natura transitoria' e durata di anni quattro il che, atteso il diverso tenore delle conclusioni rassegnate dalla avrebbe dovuto condurre al CP_1
rigetto della domanda.

3. Si è costituita in giudizio concludendo per il rigetto del ricorso. CP_1

4. La causa, senza svolgimento di ulteriore attività istruttoria, è stata discussa oralmente all'udienza del 17.9.2024.

5. L'appello va rigettato, per le ragioni di seguito esposte.

5.1. Errata qualificazione quale preliminare della scrittura privata del 23.09.2022
(primo motivo). Il motivo è infondato. La scrittura (doc. n. 3 fascicolo di primo grado di parte appellata),
contiene, come esattamente rilevato dal primo giudicante, tutti gli elementi essenziali del costituendo rapporto di locazione, di cui determina oggetto, canone, durata,
prevedendo altresì l'immediato ed incondizionato obbligo reciproco delle parti di stipulare, entro il termine ivi indicato, il definitivo.
Va dunque qualificato come preliminare proprio, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., e non già, come sostenuto dall'appellante, quale mera puntuazione.

5.2. Collegamento strumentale della scrittura con contratto d'affitto d'azienda
(secondo motivo).
Da alcuna parte della scrittura privata 23.9.2020 si desume l'asserito vincolo di strumentalità tra la locazione del magazzino e l'affitto d'azienda concluso dalla CP_1
per lo svolgimento di attività di pizzeria e risolto, né tale nesso è stato in altro modo dimostrato dalla appellante quale elemento negoziale comune alle parti Parte_1
stipulanti il preliminare. In particolare, la mera coincidenza temporale tra la stipula del contratto d'affitto d'azienda e del contratto di locazione non vale ad istituire, in difetto di supporto testuale in alcuno dei due atti, il collegamento negoziale invocato.
Il richiamo, all'interno del motivo in esame, a 'corrispondenza tra le parti' da cui si dovrebbe evincere tale nesso di strumentalità, è svolto in modo generico, non consentendo di individuare a quali documenti, tra quelli versati in causa, l'appellante intenda fare riferimento, né per conseguenza, di valutarne la idoneità a supportare l'assunto. Peraltro, nessun specifico rilievo ha mosso l'appellante al provvedimento impugnato,
nella parte in cui il primo giudicante ha escluso di poter ravvisare la strumentalità/connessione tra affitto d'azienda e locazione del magazzino, in ragione della non coincidente durata dei due contratti e del rifiuto della promissaria conduttrice di allineare la durata del secondo a quella del primo.
Il motivo deve dunque essere respinto.

5.3. Inosservanza del termine essenziale (terzo motivo).
L'appellante deduce la risoluzione del preliminare, per essere inutilmente scaduto il termine essenziale previsto per la stipula del definitivo, ovvero per essersi resa la CP_2
inadempiente all'obbligo di concludere il definitivo. L'assunto è infondato.
La locuzione 'si obbliga entro il 31 ottobre 2020 a concedere in locazione commerciale', contenuta nella scrittura 23.10.2020 e riferita alla promittente locatrice,
non vale ad annettere al termine ivi fissato natura essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., non potendo trarsi dal testo contrattuale indicazione alcuna dell'intenzione delle parti di attribuirgli una siffatta valenza, né potendo dal contenuto dell'atto altrimenti desumersi il venir meno, una volta scaduto il termine, dell'interesse,
della prospettiva conduttrice come della prospettiva locatrice, alla stipula del definitivo.
A conferma dell'inessenzialità del termine sta del resto la condotta delle parti, anche successiva alla sua scadenza, quale risulta dalle lettere 12.11.2020 della e Parte_1
12.2.2021 del legale della (docc. 7 e 16 fascicolo di primo grado di parte CP_1 appellata), nelle quali entrambe confermano il permanente interesse a pervenire alla stipula del definitivo.
Non costituisce valido supporto alla tesi dell'essenzialità del termine, l'asserito collegamento tra i due contratti, per le considerazioni al riguardo svolte al punto 5.2
che precede, da intendersi qui richiamate.
Quanto infine all'inadempimento della promissaria conduttrice, consistente nel rifiuto di accedere alla stipula del contratto di locazione (questione veicolata all'interno del motivo ancorchè estranea al tema dell'essenzialità del termine), si rileva che l'odierna appellante non ha proposto domanda di risoluzione del contratto preliminare ex artt.
1453/1455 c.c. e che il contratto definitivo che intendeva concludere prevedeva,
incontroversamente, durata inferiore a quella di legge.

5.4. Insussistenza del diritto alla costituzione del rapporto di locazione come operata in sentenza (quarto motivo).
Come rilevato dal primo giudicante, la durata del contratto di locazione commerciale
è determinata ex lege in anni sei (art. 27, primo comma, L. 392/1978). Non vi sono elementi a supporto dell'assunto dell'appellante, a mente del quale la locazione avrebbe avuto natura transitoria, con conseguente applicazione dell'art. 27, quinto comma, L. 392/1978. La clausola del contratto preliminare, che stabiliva la durata della locazione in anni quattro, è quindi nulla (art. 79, primo comma, L. 392/1978). La
clausola contrattuale nulla è sostituita di diritto, e non ope judicis, dalla norma imperativa, secondo il meccanismo di cui all'art. 1419, secondo comma, c.c. Il
meccanismo di sostituzione opera generalmente in relazione al 'contratto', sicchè non vi è motivo per escluderne l'operatività rispetto al rapporto contrattuale costituito per sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Non trova applicazione, trattandosi di sostituzione di clausola nulla con norma imperativa, la disposizione di cui all'art. 1419, primo comma, c.c., fermo che l'appellante non ha tempestivamente dedotto e dimostrato che, in caso di maggior durata (due anni in più) del rapporto rispetto a quanto previsto nel preliminare, non avrebbe concluso il contratto.
Anche tale motivo deve essere perciò respinto.

6. Al rigetto dell'appello consegue la tassazione delle spese del giudizio, secondo soccombenza. Alla liquidazione si provvede come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Trieste, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del grado, che liquida in euro
3.966,00 per competenze, oltre accessori di legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, della sussistenza del presupposto del rigetto dell'impugnazione, ai fini del pagamento del doppio contributo unificato.
Così deciso in Trieste, il 17 settembre 2024
Il Presidente
Dott. Arturo Picciotto
Il Consigliere Est. Dott. Alberto Valle