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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
così composta:
dott. Franca Mangano Presidente
dott. Riccardo Massera Consigliere
dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
S e n t e n z a
nella causa civile di II° grado iscritta al n.6756 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 14-11-2024 e vertente tra
CONDOMINIO CYNTHIA - Località La Castelluccia, S.S. Cassia km.14 + 500 - Roma (c.f.
, in persona dell'amministratore p.t., elett.te dom.to in Roma, viale Gorizia n. 52, P.IVA_1
presso lo studio dell' avv. Nicola Luigi Arleo che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellante
e

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(c.f. ), elett.te dom.ta in Roma, via Controparte_1 CodiceFiscale_1
Fonteiana n.49, presso lo studio dell' avv. Francesco Morosetti che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellata
e
(c.f. , in persona dell'amministratore p.t., elett.te dom.ta in Roma, via CP_2 P.IVA_2
della Giuliana n.44, presso lo studio dell'avv. Stefano Santarossa che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n.4962/2018 emessa dal Tribunale di Roma
Conclusioni per l'appellante: come in atti
Conclusioni per gli appellati: come in atti
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato il Condominio CY, in persona dell'amministratore p.t., conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma,
[...]
in persona del legale rappresentante p.t., per sentir condannare i convenuti Controparte_3
“ognuno per quanto di competenza” alla cessazione dell'attività commerciale espletata dalla società nell'unità immobiliare sita nello stabile condominiale esercitata in violazione del regolamento di condominio e di quello edilizio.
Deduceva che aveva concesso in locazione alla società convenuta i locali di sua Controparte_1
proprietà ubicati nello stabile condominiale nei quali veniva svolta attività di “creazione, produzione e commercio, all'ingrosso ed al minuto, sia di software (programmi) che di hardware (apparecchiature) e relativi accessori”; 3
-dalle prime ore del mattino e fino a sera si registrava un notevole afflusso di automezzi, anche pesanti, di fornitori, di clienti e corrieri per il carico e lo scarico dei materiali;

-la situazione determinava intralcio veicolare all'interno del complesso immobiliare, inquinamento acustico e disagi intollerabili per i condomini;

-l'attività espletata costituiva violazione del regolamento condominiale, di quello edilizio nonché della convenzione urbanistica.
Resistevano la e . CP_2 Controparte_1
La causa, istruita con l'espletamento di prova per testimoni, veniva definita con sentenza n.4962/18: il Tribunale di Roma rigettava la domanda e condannava l'ente di gestione al pagamento delle spese processuali.
Osservava il Tribunale che
-nei rapporti tra condòmino locatore e conduttore il comportamento di quest'ultimo - assunto in violazione delle prescrizioni contenute nel regolamento condominiale -, costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata ed assurge a causa di potenziale risoluzione del contratto;

-le violazioni lamentate non possono ritenersi perseguibili direttamente dall'ente di gestione o dagli altri condomini, soggetti che non sono legittimati ad invocare tutela nei confronti del conduttore;

-nella ipotesi in cui tali comportamenti arrechino molestia o turbativa è possibile esperire le opportune azioni possessorie;

-il condomìno locatore è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi sanciti dal regolamento condominiale, prevenendone, in ogni caso, la violazione;

-l'ente di gestione non può lamentare come illecito civile l'eventuale inosservanza di mere prescrizioni urbanistiche e l'invocato vincolo di destinazione “non riguarda il preteso uso esclusivamente abitativo”; 4
-il regolamento condominiale può contenere clausole limitatrici delle facoltà d'uso delle porzioni di proprietà esclusiva ma il divieto di qualsiasi uso contrario al decoro ed al buon nome del complesso imposto dal regolamento condominiale, implicando un limite alla proprietà, è di rigorosa e stretta interpretazione, non potendo riferirsi ad attività non testualmente menzionate;

-nel caso di specie sebbene lo statuto consortile vieti espressamente “qualsiasi destinazione o uso dei singoli immobili diversi da quelli di mera abitazione ovvero, in particolare, di adibire gli immobili o parti di essi a laboratori, magazzini, punti vendita, officine ed a qualsiasi altra attività commerciale, industriale, professionale e di mestieri”, priva di dimostrazione restava non tanto l'identità tra il ed il condominio quanto almeno “la partecipazione del CP_4
secondo in quanto tale al primo, non potendosi altrimenti riconoscere all'attore alcuna legittimazione a pretendere in giudizio l'osservanza dello statuto consortile”.
Avverso tale decisione proponeva gravame, innanzi a questa Corte, il Condominio CY chiedendone la riforma.
Resistevano e la Controparte_1 CP_2
La causa all'udienza del 14-11-2024, sulle conclusioni in atti, assegnati termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali repliche, veniva posta in deliberazione.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di gravame l'ente appellante lamenta una erronea ricostruzione e valutazione dei fatti da parte del giudice di prima istanza.
Deduce che l'art.6 del regolamento di condominio prevede espressamente l'obbligo per i condòmini di osservare le limitazioni ed obbligazioni derivanti a) dall'atto di costituzione del
“La Castelluccia” b) dalla convenzione urbanistica stipulata con atto per notar CP_4
ep.15650 c) dal disciplinare di gestione del “La Castelluccia”. Per_1 CP_4 5
Assume che in virtù dell'art.2 dello statuto fanno parte del Controparte_5
obbligatoriamente tutti i proprietari dei lotti edificabili e che il condominio, all'atto della sua costituzione, è subentrato alla nell'ente consortile. Controparte_6
Assume che non può dubitarsi circa l' incompatibilità dell'oggetto sociale della con CP_2
la destinazione abitativa e che i convenuti erano legittimati passivi dell'azione proposta.
Rileva che il mutamento di destinazione d'uso costituiva violazione del regolamento di condominio nonché della convenzione urbanistica riguardante il comprensorio di intervento di edilizia residenziale ed evidenzia che, in virtù dell'art.9, ciascun consorziato si era impegnato nei confronti dell'ente consotile ad eseguire opere conformi alle prescrizioni richieste dalle norme e dai vincoli urbanistici.
Le censure appaiono fondate.
Osserva la Corte che
-l'unità immobiliare di proprietà di e condotta in locazione dalla Controparte_1 [...]
facente parte del condominio CY - ente costituitosi con atto del 31-5-2001 per notar
-, è ubicata all'interno del comprensorio denominato “La Castelluccia”; Persona_2
-il complesso immobiliare veniva realizzato dalla società cooperativa , in virtù Controparte_6
di convenzione urbanistica stipulata tra il Comune di Roma ed il Consorzio “La Castelluccia”;
-il regolamento di condominio, di natura contrattuale, che obbliga alla piena osservanza tutti i proprietari, gli usufruttuari e gli aventi qualsivoglia titolo d'uso o di godimento delle unità immobiliari, prevede all'art.6, titolato “Consorzio - Convenzione”, l'obbligo di rispettare tutte le limitazioni ed obbligazioni nascenti a) dall'atto per notaio di Roma del Persona_3
26-1-71 rep. n.86811, registrato a Roma al I° ufficio atti pubblici il 2-2-1971 al n.1928, mediante il quale veniva costituito il consorzio “La Castelluccia” avente lo scopo di realizzare e gestire gli impianti nell'ambito del consorzio stesso, nonché di attendere agli altri compiti di interesse collettivo b) dalla convenzione urbanistica stipulata con atto per notaio Persona_4
del 20-1-94 rep. n.15650 racc.7465 registrato in data 31-1-94 e trascritto alla
[...] 6
conservatoria dei registri immobiliari in data 1-2-94 al n.6162 d'ordine ed al n.3647 particolare c) dal disciplinare di gestione del consorzio “La Castelluccia”;
-nel medesimo articolo viene specificato che al consorzio “La Castelluccia” il complesso
“CY” partecipa con una quota di 425 millesimi;

-l'art.10 dello statuto del consorzio “La Castelluccia” richiamato nel regolamento di condominio prevede espressamente il divieto di destinare gli immobili ad uso diverso da quello di abitazione (“E' tra l'altro vietato adibire gli immobili destinati a mera abitazione o parti di essi a laboratori, depositi, magazzini e punti vendita, officine ed a qualsiasi altra attività commerciale, industriale, professionale e di mestiere”);
-il regolamento di condominio, richiamato negli atti di acquisto della proprietà delle singole unità immobiliari, impone il rispetto degli obblighi nascenti dallo statuto del consorzio e, nella parte seconda titolata “Disposizioni di natura regolamentari” all'art.1 (Destinazione ed uso dei fabbricati) fa divieto di mutare le destinazioni d'uso, “trattandosi di complesso residenziale”;
-non può dubitarsi che l'attività posta in essere nei locali condotti in locazione dalla CP_2
abbia natura diversa da quella di abitazione, circostanza non contestata dalla società appellata;

-come affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte in tema di condominio degli edifici, nell'ipotesi di violazione di divieti contenuti nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario (Cass.4920/2066).
Dalle considerazioni sopra esposte deriva l'accoglimento dell'appello.
Le spese processuali del doppio grado seguono il principio della soccombenza e si liquidano, in favore dell'ente appellante, come da dispositivo, sulla base dei parametri forensi vigenti (D.M. 147/2022) con esclusione, per il secondo grado, della sola fase istruttoria.
Quanto alla domanda di restituzione degli importi pagati dagli appellati a titolo di spese legali relative al giudizio di primo grado essa merita accoglimento avendo l'appellante offerto 7
dimostrazione, attraverso la produzione di copia dei bonifici, dell'avvenuto pagamento di
€.5.500,00 per ciascuna parte.

p.q.m.

La Corte,
definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto dal Condominio CY,
- -, in persona dell'amministratore p.t., nei confronti Parte_2
di nonché della in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 CP_2
avverso la sentenza n.4962/2018, emessa dal Tribunale di Roma, così provvede:
a) accoglie l'appello e, in riforma della sentenza impugnata, dichiara che la destinazione dell'unità immobiliare di proprietà di e condotta in locazione dalla Controparte_1
ad uso diverso da quello abitativo costituisce violazione del regolamento CP_2
condominiale;
b) per l'effetto, ordina agli appellati alla cessazione dell'attività espletata nei locali;

c) condanna ciascuna delle parti appellate alla restituzione, in favore del Condominio CY, della somma di €.5.500,00 ricevute a titolo di spese legali relative al giudizio di primo grado;

d) condanna in solido le parti appellate al pagamento, in favore dell'ente di gestione, delle spese legali relative ad entrambi i gradi di giudizio che si liquidano, per il primo grado, in
€.100,00 per esborsi ed €.5.000,00 per compensi professionali oltre accessori di legge e, per il secondo grado, in €.100,00 per esborsi ed € 5.800,00 per compensi professionali oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 6-3-2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
dott. Edoardo Mancini dott. Franca Mangano