N. R.G. 360/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 360/2024 R.G. promossa da
, con sede legale in Perugia, corso Vannucci n.47, Parte_1
in persona del suo liquidatore e legale rappresentante pro tempore Parte_2
C.F. , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Ferruccio Auletta e Alessandro P.IVA_1
d'Angelis, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Auletta in Roma, via
Monte Zebio n.43, in forza di procura posta in calce al ricorso in riassunzione;

-Ricorrente in riassunzione=
nei confronti di
, con sede in Perugia, piazza Italia n.2, in Controparte_1
persona del legale rappresentante pro tempore dell'Assemblea Legislativa, C.F.
, rappresentata e difesa dall'Avv. Mario Rampini ed elettivamente P.IVA_2
domiciliata in Perugia, piazza Piccinino n.9, in forza di procura posta in calce alla memoria di costituzione in sede di rinvio;
pagina 1 di 13 -Convenuta nel giudizio di rinvio=
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
CONCLUSIONI:
Per parte ricorrente in riassunzione come al ricorso in riassunzione;

Per la parte convenuta nel giudizio di rinvio come alla memoria di costituzione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso datato 1.6.2024 la ” -come in atti difesa Parte_1
e rappresentata- ha riassunto la causa innanzi all'intestata Corte a seguito dell'Ordinanza
n.8254/2024, emessa dalla terza sezione della Corte di cassazione il 27.3.2024, che ha cassato la sentenza n.224/2020 della Corte di Appello di Perugia.
I fatti di causa traggono origine dalla stipula di due distinti contratti di locazione, tra la proprietaria società e la il primo del 26.4.2010 Parte_1 CP_1
avente ad oggetto i piani primo, secondo, terzo e quarto del complesso immobiliare sito in Perugia, via Baglioni n.23 (noto come , per una durata di sei anni al Parte_1
canone annuo di €.300.000,00, ed il secondo, stipulato il 12.9.2012, avente ad oggetto i locali posti al piano terra del citato palazzo (canone annuo €.360.000,00).
Con raccomandata del 29.12.2014, notificata l'8.1.2015, la comunicava CP_1 CP_1
alla la volontà di recedere dai contratti di locazione in oggetto ai Parte_1
sensi e per gli effetti dell'art. 27 L.392/1978, adducendo due motivi:
1) la riduzione del numero dei Consiglieri Regionali (da 31 a 21) in ragione dell'entrata in vigore del D.Lgs. n.138/2011 convertito nella legge n.148/2011;
2) la gravosità della prosecuzione del contratto, derivante -principalmente ma non esclusivamente- dall'entrata in vigore delle norme di legge statali susseguitesi dal 2011
in poi (cosiddette leggi di “spending review”) che avevano ridotto la capacità di spesa delle Pubbliche Amministrazioni. pagina 2 di 13 Per contro la società locatrice si rifiutava di prendere in consegna l'immobile, non riconoscendo la validità dei motivi addotti per il recesso anticipato ed in assenza della realizzazione dei lavori necessari per la rimessa in pristino del bene locato.
Alla data del 12.9.2016 la società riprendeva il possesso Parte_1
dell'immobile; quindi con ricorso del 4.12.2017 adiva il Tribunale di Perugia per sentir dichiarare la risoluzione dei contratti in discorso per inadempimento della conduttrice,
che era receduta illegittimamente dai rapporti di locazione e non aveva corrisposto i canoni pattuiti (in quanto li aveva unilateralmente ridotti del 15%), inoltre per ottenere il risarcimento dei danni e la rimessione in pristino dell'immobile.
Radicatosi il contraddittorio la Regione dell'Umbria resisteva alle domande svolte da ribadendo la sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso Pt_1 Parte_1
anticipato e la legittimità della riduzione del canone -nella misura del 15%- ex art.3 c.4
del DL 95/2012; concludeva la resistente chiedendo la reiezione delle domande proposte nei suoi confronti e -in via riconvenzionale- la condanna della locatrice alla restituzione delle somme percepite in eccedenza.
Con sentenza n.1024/2019 il Tribunale di Perugia dichiarava l'inefficacia del recesso della rispetto ai contratti di locazione del 26.4.2010 e del 12.9.2012 e li CP_1
dichiarava risolti per grave inadempimento del conduttore, quindi condannava la al pagamento in favore della società ricorrente dei canoni di locazione dal 1° CP_1
giugno 2015 alla data della domanda giudiziale (4.12.2017), con la riduzione prevista dall'art.3 comma 4 DL 95/2012, da compensare con le maggiori somme corrisposte dal conduttore in riferimento ai canoni pagati per intero e rientranti nella previsione normativa del DL n.95/2012 (che, per l'appunto, prevedeva la riduzione del 15%).
Avverso la detta sentenza del Tribunale di Perugia interponeva appello principale la che lamentava: CP_1
pagina 3 di 13 1) l'erroneità della sentenza impugnata laddove il Tribunale aveva ritenuto applicabile alla fattispecie l'art. 3 della legge n.431/1998 invece che l'art. 27 della legge n.392/1978, trattandosi di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione;

2) l'erroneità della pronuncia gravata che non aveva riconosciuto la validità dei motivi addotti dalla per recedere anticipatamente dai contratti di locazione in corso;
CP_1
3) la violazione dell'art. 1571 cod. civile perché, essendo provata la circostanza della riacquisizione dei locali alla data del 12.9.2016, la condanna al pagamento dei canoni non poteva riguardare il periodo successivo a tale data, essendo del tutto irrilevante la data di presentazione del ricorso da parte della locatrice (4.12.2017) ed essendo ingiustificato il rifiuto da parte della locatrice di riprendere il pieno possesso dei locali posti a sua disposizione (fin dal mese di giugno del 2015).
In conformità di quanto sostenuto l'appellante chiedeva che, in totale riforma della sentenza impugnata, fossero accolte tutte le domanda proposte dalla innanzi al CP_1
primo giudice, ivi comprese quelle ritenute assorbite relative alla validità
dell'intimazione di riconsegna dell'immobile (del 3.7.2015) ed all'illegittimità del rifiuto della locatrice alla riconsegna dei locali (in ragione dell'asserito mancato ripristino degli stessi).
L'appellata resisteva all'impugnazione e proponeva a sua volta Parte_1
appello incidentale con riferimento alla statuizione che aveva previsto la riduzione del canone nella misura del 15% a decorrere dal 1° Luglio 2014 (ai sensi dell'art. 3 del D.L.
n.95/2013), nonché avverso l'omissione in cui era incorso il primo giudice allorché non aveva preso in esame le domande risarcitorie formulate dalla locatrice.
Con sentenza n.224/2020 la Corte di Appello di Perugia, in riforma della sentenza gravata, dichiarava la validità del recesso esercitato dalla con CP_1
raccomandata del 29.12.2014 e, per l'effetto, cessati i rapporti di locazione a decorrere pagina 4 di 13 dal mese di Luglio del 2015; dichiarava che i canoni di locazione dovevano essere ridotti in misura del 15% a decorrere dall'1.7.2014; condannava la a CP_1
corrispondere: - €.10.743,45 per realizzare i lavori di ripristino dello status quo ante;
-
€.150,00 per rimborso delle spese di registrazione del contratto dell'anno 2015; -
€.1.260,00 per rimborso dei consumi di acqua del 2015; dichiarava interamente compensate le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
La citata sentenza veniva ricorsa per cassazione e la terza sezione civile della Suprema
Corte, con Ordinanza n.8254/2024, in accoglimento dei primi due motivi di ricorso (ma dichiarando assorbito il terzo ed inammissibili il quarto e quinto motivo), riteneva illegittimo il recesso esercitato dalla dato che il contratto di locazione concluso CP_1
iure privatorum dalla non poteva sottrarsi alla disciplina dell'art. 27 CP_1
L.392/1978, onde cassava la pronuncia impugnata con conseguente necessità – per il giudice del rinvio – di riesaminare sia la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento alla luce del principio enunciato, sia la domanda di condanna della conduttrice al risarcimento del danno formulata dalla ed inerente al Parte_1
pagamento dell'indennità di occupazione dal luglio 2015 al 12 settembre 2016, data dell'effettiva riconsegna dell'immobile.
Con ricorso datato 1.6.2024 riassumeva il giudizio Parte_1
ex art. 392 cpc innanzi all'intestata Corte (in diversa composizione) chiedendo l'accoglimento delle domande formulate in primo grado, con conseguente condanna della al pagamento del dovuto, oltre alle spese di lite di tutti i gradi del CP_1
giudizio.
Resisteva alla riassunzione la che ribadiva l'infondatezza delle pretese CP_1
creditorie azionate, di cui chiedeva il rigetto;
in subordine, ferma la statuizione relativa alla riduzione del canone del 15%, chiedeva che venissero ridotte le pretese della pagina 5 di 13 locatrice nella misura indicata nella memoria di costituzione, con vittoria delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio.
La causa è stata trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 10.4.2025.
*****
1)
Rileva innanzitutto questa Corte che il giudizio di rinvio è “predeterminato” o “chiuso”,
nel senso che è fatto divieto alle parti di formulare nuove conclusioni, così come prospettare nuove tesi difensive (intese nell'ampio senso di qualunque attività assertiva o probatoria) e formulare nuove deduzioni (cfr. ex multis Cass. 14/12633; Cass. 13/8225;
Cass. 07/7500), data l'esigenza di realizzare l'interesse dell'ordinamento al progressivo esaurimento della controversia attraverso il giudizio (Cass. SS.UU. n.9069/2003).
Posta tale doverosa premessa occorre osservare che la nella memoria CP_1
di costituzione nel giudizio di rinvio (pagg.16-17), ha eccepito l'assenza di un inadempimento a suo carico, dato che l'omesso pagamento del canone – a partire dal 1°
giugno 2015 – non può configurarsi come “rilevante”.
Orbene, osserva questa Corte che tale argomentazione introduce un tema d'indagine del tutto nuovo -e, come tale, da ritenersi inammissibile- visto che nella memoria di costituzione in primo grado la conduttrice si era difesa sostenendo la “legittimità del recesso esercitato dalla conduttrice” (pagg.10-16), senza fare alcun cenno alla gravità o meno dell'inadempimento ascrittole.
In buona sostanza la rilevanza o meno dell'inadempimento costituisce eccezione del tutto nuova che, pertanto, deve dichiararsi inammissibile in questa sede, visto che al giudizio rescindente deve semplicemente seguire il giudizio rescissorio, nei termini in cui si trovava il procedimento nel quale è stata pronunciata la sentenza cassata e senza pagina 6 di 13 possibilità di proporre nuove domande o eccezioni (tra le tante vedi Cass. 21.4.05
n.8357; Cass. n.636/2019).
In effetti la questione della gravità dell'inadempimento non era stata sollevata in precedenza e, da quanto argomentato, consegue l'inammissibilità della nuova eccezione proposta dalla essendo stata formulata per la prima volta nell'atto di CP_1
riassunzione.
*****
2)
In ogni caso ed a tutto voler concedere osserva questa Corte che l'obbligazione principale a carico del conduttore, una volta presa in consegna la cosa locata, è quella di pagare il corrispettivo nei termini convenuti (art.1587 cod. civile).
Orbene, la tesi che il mancato pagamento di ben 10 mensilità (cioè dal giugno 2015 al mese di marzo 2016) non configuri un grave inadempimento, che a norma dell'art. 1455
cod. civile giustifichi il rimedio della risoluzione (cfr. pag.17 della memoria di costituzione nel giudizio di rinvio), non risulta assolutamente condivisibile, innanzitutto per l'esorbitanza della somma dovuta (vale a dire €.55.000,00 più Iva per 10 mensilità!),
inoltre perché nessun locatore può fare ragionevole affidamento sul futuro rispetto delle obbligazioni derivanti dal contratto a fronte dell'omesso pagamento di 10 mensilità (che,
a norma di contratto, dovevano essere pagate anticipatamente).
In pratica la turbativa al sinallagma contrattuale da parte del conduttore è di palmare evidenza, vista l'entità e la perseveranza dell'inadempimento.
Da ciò deriva che, a prescindere dall'ammissibilità o meno dell'eccezione, la sussistenza del grave inadempimento della non possa essere messa in discussione. CP_1
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3) pagina 7 di 13 L'ordinanza della terza sezione civile n.8254/2024 ha ritenuto illegittimo il recesso esercitato dalla dato che il contratto di locazione concluso iure privatorum non CP_1
può sottrarsi alla disciplina dell'art. 27 L.392/1978, ragione per cui è stata cassata la sentenza impugnata (n.224/2020) ed affermata la necessità – per il giudice del rinvio – di riesaminare sia la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento alla luce del principio enunciato, sia la domanda di condanna della conduttrice al risarcimento del danno formulata dalla ed inerente al pagamento dell'indennità di Parte_1
occupazione dal luglio 2015 al 12 settembre 2016, data dell'effettiva riconsegna dell'immobile.
In pratica ha sostenuto la Suprema Corte che, laddove la P.A. conclude un contratto iure
privatorum, non si sottrae alla disciplina dell'art. 27, c.8, L.392/78, sicché “le ragioni
che consentono al conduttore il recesso anticipato devono essere determinate da
avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del
rapporto e tali da renderne oltremodo gravosa la prosecuzione (Cass. 21.4.2010 n.9443;
Cass. 13.12.2011 n.27711; Cass. 24.9.2019 n.23639)”.
Ciò premesso e siccome “le predette ragioni non possono identificarsi con la necessità
di perseguire obiettivi di contenimento della spesa pubblica e di razionalizzazione degli
spazi, posti dall'art.3 del d.l. n.95 del 2012, di per sé non indicativi di una sopravvenuta
insostenibilità del pagamento del canone”, come già affermato da Cass. 6.11.2023
n.30862 (cfr. pagg.8 e 9 dell'ordinanza citata), la Cassazione ha dichiarato l'illegittimità
del recesso esercitato dalla con raccomandata del 29.12.14, e conseguentemente CP_1
cassato la pronuncia emessa dall'intestata Corte che aveva riconosciuto la legittimità del recesso in base alla normativa sulla revisione della spesa della finanza pubblica ritenuta applicabile alla fattispecie (pag.7).
pagina 8 di 13 Da tale principio di diritto discende, com'è ovvio, che il recesso esercitato dal conduttore per le ragioni citate sia da considerare illegittimo, anche per la motivazione -
non superflua- che i “gravi motivi” legittimanti la risoluzione debbono essere
“sopravvenuti”, ma la normativa cd. di “spending revue” è stata emessa nel 2012 (D.L.
n.95/2012, convertito con modifiche nella legge 7.8.2012 n.135), addirittura anticipata nel D.L. n.138/2011, ma il secondo contratto di locazione era stato stipulato in data successiva (con decorrenza 1.10.2012) ed andava ad integrare il primo, quindi la ha giustificato la risoluzione sulla base di una norma di legge sopravvenuta che, CP_1
in realtà, era antecedente.
Da quanto esposto deriva:

1. l'illegittimità del diritto di recesso esercitato dalla CP_1

2. che i due contratti di locazione stipulati tra le parti siano rimasti in vigore fino alla data della riconsegna dei locali, effettuata il 12.9.2016 dopo che erano stati eseguiti,
anche se “solo parzialmente, i lavori di ripristino dell'immobile richiesti dalla Pt_1
(cfr. pag.18 del ricorso introduttivo proposto innanzi al Tribunale di Perugia).
[...]
In proposito è opportuno rilevare che nel principio di diritto affermato dalla Suprema
Corte la data dell'effettiva riconsegna dei locali (12 settembre 2016) è stata indicata come termine ultimo del contratto, fino al quale la è tenuta a corrispondere il CP_1
pagamento dell'indennità di occupazione (cfr. pag.11 dell'ordinanza).
In effetti il primo contratto di locazione aveva naturale scadenza al 31.3.2016, quindi è
irrilevante ai presenti fini- la data di notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado.
*****
4)
Il giudice di prime cure ha ritenuto applicabile la decurtazione del 15% a norma dell'art.3, comma 4 del DL 95/2012 (cfr. pag.7), decurtazione poi confermata dalla Corte pagina 9 di 13 territoriale a partire dall'1.7.2014 (cfr. pag.10 della sentenza cassata), con conseguente obbligo per la di portare in compensazione le somme percepite in Parte_1
eccesso (fino al mese di maggio del 2015).
Tale statuizione non ha formato oggetto di ricorso per cassazione in nessuno dei cinque motivi proposti da Parte_1
Ne deriva che la questione deve ritenersi coperta dal giudicato.
*****
5)
La ha chiesto il risarcimento del danno da lucro Parte_1
cessante e l'indennità di occupazione dei locali (vedi pagg.13 e seguenti del ricorso in riassunzione).
Sul fatto che l'indennità di occupazione sia dovuta sino alla riconsegna dei locali
(12.9.2016) si è sopra detto al punto n.3), fermo restando che il canone relativo al periodo -che a mente dell'art.1591 cod. civile deve essere pari al corrispettivo convenuto- deve subire la citata decurtazione del 15% a norma dell'art.3, comma 4 del
D.L. 95/2012.
Quanto al lucro cessante, che dovrebbe essere derivato dalla risoluzione anticipata dei contratti di locazione de quibus, è d'uopo rilevare che il primo di essi è andato a naturale scadenza il 31.3.2016, quindi non è configurabile una risoluzione anticipata.
In ordine al secondo (in ordine di tempo) contratto di locazione, occorre osservare che la mancata percezione dei canoni fino alla scadenza convenzionale del rapporto
(30.9.2018) non configura un danno in re ipsa, ma deve essere oggetto di specifica allegazione, nonché dimostrazione -da parte del locatore- di essersi tempestivamente attivato una volta ottenuta la disponibilità dei locali per una nuova locazione a terzi
(Cass. Civ. S.U. 25.2.25 n.4892). pagina 10 di 13 Nella fattispecie la ricorrente non ha dimostrato, e per il vero nemmeno allegato, le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla risoluzione anticipata del contratto, in quanto non è sufficiente affermare la mancata locazione nel tempo successivo alla riconsegna dell'immobile, ma occorre dimostrare di aver svolto attività diretta a ricollocare i beni sul mercato e di non aver tenuto una condotta contrassegnata da semplice inerzia.
Posto che la dimostrazione di tale attività non è stata fornita, la necessitata conseguenza
è che sotto tale profilo la domanda debba essere respinta.
*****
6)
La sentenza n.224/2020 di questa Corte ha condannato la a CP_1
corrispondere alla ulteriori somme a titolo di lavori di ripristino e Parte_1
rimborso spese (segnatamente: - €.10.743,45 per realizzare i lavori di ripristino dello status quo ante;
- €.150,00 per rimborso delle spese di registrazione del contratto dell'anno 2015; - €.1.260,00 per rimborso dei consumi di acqua del 2015) e la pronuncia della Suprema Corte non ha cassato la sentenza impugnata rispetto a tali voci di danno.
Ne consegue che anche tali statuizioni devono ritenersi oramai coperte dal giudicato, sia sotto il profilo dell'an debeatur che del quantum.
*****
7)
In ultimo va affrontata la questione delle spese di lite.
Le domande della sono state accolte in larga misura. Parte_1
Peraltro alcune di esse sono state respinte, come sopra analiticamente indicato, ciò che determina una soccombenza parziale reciproca che determina la compensazione di 1/3
delle stesse per tutti i gradi di giudizio, spese che per i restanti 2/3 vanno poste a carico pagina 11 di 13 della risultata soccombente in prevalenza, e sono liquidate come da CP_1
dispositivo, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile) e della sua complessità
(media).

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, pronunciando nella causa di cui in epigrafe, contrariis
reiectis così provvede:
- dichiara inefficace il recesso esercitato dalla con la missiva del CP_1
29.12.2014;
- dichiara risolti i due contratti di locazione stipulati tra le parti per inadempimento grave del conduttore;

- condanna la al pagamento a favore della in CP_1 Parte_1
liquidazione dei canoni, ridotti in misura del 15%, dal mese di giugno 2015 al mese di settembre 2016, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- dichiara la compensazione, per le quantità corrispondenti reciprocamente dovute, tra i detti canoni e quanto pagato in eccedenza dalla dall'1.7.2014 al mese di CP_1
maggio 2015;
- rigetta ogni altra domanda che non riguarda le statuizioni già passate in giudicato;

- condanna la in persona del suo Presidente pro tempore, al pagamento CP_1
a favore della dei 2/3 delle spese di lite del primo Parte_1
giudizio di merito, che nel totale (100%) liquida in €.1.686,00 per anticipazioni ed
€.10.343,00 per compensi professionali, dei 2/3 delle spese di lite del secondo giudizio di merito che nel totale (100%) liquida in €.11.576,00 per compensi professionali, dei
2/3 del giudizio di legittimità che nel totale (100%) liquida in €.6.271,00 per compensi professionali, dei 2/3 delle spese di lite del presente giudizio che, nel totale (100%),
pagina 12 di 13 liquida in €.545,00 per anticipazioni ed €.12.156,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

- dichiara compensate tra le parti 1/3 delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio.
Così deciso in Perugia, lì 18 agosto 2025
Il Presidente relatore
(Dott. Simone Salcerini)
pagina 13 di 13