REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
II SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott.ssa Paola Mureddu Presidente
Dott.ssa Annalisa Giusti Consigliere
Dott.ssa Paola Boiano Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento n. 798/2023 R.G.
promosso da
(c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Maria Elena Sacchi ed elettivamente domiciliato in Recanati (MC), via Ceccaroni n.1, presso lo studio della medesima
APPELLANTE
Contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
, (c.f. ), C.F._2 Controparte_3 C.F._3 [...]
(c.f. , (c.f. CP_4 C.F._4 Controparte_5 ), (C.F. ), C.F._5 Controparte_6 C.F._6 [...]
(C.F. ) e (C.F. CP_7 C.F._7 Controparte_8
), tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Filippo Proserpio del C.F._8
Foro di Ancona con indirizzo di posta certificato filippo
[...]
quale domicilio digitale Email_1
APPELLATI
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter cpc entro il 30 aprile 2025, fissata per la rimessione della causa in decisione.
Oggetto: impugnazione avverso sentenza n. 626/2023, pubblicata il 18/07/2023 dal
Tribunale di Macerata (rg 745/2020)
FATTI di CAUSA
Con sentenza n. 626/2023, pubblicata il 18/07/2023 (rg 745/2020), il Tribunale di
Macerata accoglieva la domanda avanzata dagli odierni appellati e per l'effetto, accertata la titolarità in capo a e CP_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4
e (e per lui gli eredi costituiti in giudizio Parte_2 Controparte_6 [...]
e , quali nudi proprietari, ed a , quale CP_7 Controparte_8 Controparte_5
usufruttuaria, del terreno identificato al Catasto terreni del Comune di al fg. Pt_1
76, part. n. 241, condannava il convenuto all'immediato rilascio del Parte_1
terreno sopra descritto ed alla rifusione delle spese di lite in favore della parte attrice.
Avverso l'impugnata sentenza ha proposto appello il Parte_1
deducendo i motivi di seguito riepilogati ed esaminati, per
[...]
chiedere che, in riforma della gravata pronuncia, sia accertata e dichiarata la carenza di legittimazione passiva del , in persona dell'Amministratore pro Parte_1
tempore, con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio. Con comparsa di risposta, depositata il 08/01/2024, si sono costituiti in giudizio
Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e contestando le
[...] Controparte_6 Controparte_7 Controparte_8
motivazioni del gravame, per chiederne il rigetto siccome in parte ininfluenti e inidonee e comunque infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto, la conferma della gravata pronuncia, con il favore delle spese e competenze legali.
Con ordinanza del 07/08.02.2024 la Corte fissava la data del 30/04/2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti termine sino alla predetta data per il deposito di note in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c. e, ai sensi dell'art. 352 c.p.c., termini perentori, a ritroso, decorrenti dalla suindicata data per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e infine per il deposito delle note di replica.
In data 30/04/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la gravata pronuncia per errata interpretazione dei fatti oggetto del contendere, della documentazione prodotta in atti, nonché violazione degli articoli 1117, 1130 e seguenti c.c., nella parte in cui recita …Preliminarmente, appare priva di pregio la eccezione sollevata dalla difesa di parte convenuta circa la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i proprietari delle unità immobiliari del condominio. Chi scrive, aderendo alla giurisprudenza prevalente, ritiene che nessun difetto sussista in relazione alla legittimazione dal lato passivo dell'amministratore per qualsiasi azione anche di natura reale, promossa contro il Condominio, da terzi alle parti comuni dell'edificio, convenendo in questo caso sulla non sussistenza del litisconsorzio necessario per resistere in giudizio (Cass. Sez. 2, n. 9093 del 16/04/2007) … Dunque, appare corretta
l'evocazione in giudizio da parte dell'attore nei confronti del condominio, rappresentato dall'amministratore, trattandosi di domanda relativa ad un bene di utilizzo comune, afferente all'intero edificio condominiale e non alle singole proprietà esclusive dei condomini.
Deduce, a tal fine, che la materia del contendere è la richiesta di accertamento del diritto di proprietà ed usufrutto degli odierni appellati del terreno identificato al Catasto terreni del Comune di al fg. 76, particella n. 241, con condanna del al Pt_1 Parte_1
rilascio, o, in subordine, di costituzione di una servitù di passaggio;
che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1117 e 1130 c.c. e dell'art. 115 cpc, il Giudice di prime cure, sulla scorta delle prove documentali fornite dal , avrebbe dovuto Parte_1
escludere la legittimazione passiva dello stesso perché trattasi di beni “estranei” al ed in quanto tali non ricompresi nella disciplina dell'art. 1117 c.c.; che, Parte_1
infatti, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., solo in ordine alle situazioni di carattere condominiale l'Amministratore è legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, anche in giudizio, nel senso che, muovendo dall'assunto normativo per cui la legittimazione passiva dell'Amministratore è estesa a ogni interesse condominiale, alle parti e ai servizi comuni, nonché alle controversie riguardanti i beni comuni condominiali, si deduce l'esclusione di tale legittimazione nell'ipotesi in cui un terzo – come nel caso di specie – rivendichi la proprietà (o, in via subordinata, pretenda di costituire una servitù di passaggio) di beni estranei al ed in Parte_1
quanto tali non ricompresi nella disciplina dell'art. 1117 c.c.; che, anche a voler considerare il tenore meramente esemplificativo e non tassativo della disposizione codicistica contenuta nell'art. 1117 c.c., è notoriamente definita “parte comune” quella frazione dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utile e/o indispensabile all'esistenza stessa del (cfr. Cass. 15/12/1984, n. 6575); che, invero, il Parte_1
frustolo di terreno oggetto di causa non presenta la caratteristica tipica delle parti comuni condominiali, ossia l'oggettiva o soggettiva utilità/indispensabilità alle singole unità immobiliari, cui sono collegate materialmente o per destinazione funzionale;
che non si comprende come la particella 241, pur costituendo una via di accesso al palazzo
– oltre a quella che passa tramite il piano seminterrato, ben visibile sulla planimetria allegata in atti (cfr all. n. 7) – possa considerarsi «oggettivamente indispensabile e necessaria all'esistenza dello stesso», e come tale in comunione condominiale (forzosa pro indiviso), al pari, ad esempio, dell'ascensore, delle fondazioni, dei muri maestri, della facciata, dei tetti, dei lastrici solari, ecc.; che, pertanto, non può essere condiviso l'iter argomentativo del Tribunale di Macerata, che, in aperto contrasto alle risultanze documentali (comprovanti che nessuna parte comune del insista sulla Parte_1
particella 241, oggetto del contendere), considera assertivamente che trattasi «…di domanda relativa ad un bene di utilizzo comune, afferente all'intero edificio condominiale e non alle singole proprietà esclusive dei condomini» in relazione al quale il , nella persona dell'Amministratore, sia legittimato a resistere in Parte_1
giudizio; che, sulla scorta della ordinanza n. 26208 del 16/10/2019 della Suprema
Corte, l'azione proposta dagli odierni convenuti, in ragione del petitum e causa petendi, era di natura “reale”, idonea ad incidere sul diritto di ciascun condomino che doveva necessariamente essere personalmente convenuto in giudizio quale titolare di un interesse diretto – e non mediato – nella lite giudiziaria, come era stato fatto in sede di mediazione;
che la presente difesa aveva formulato istanza di integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini, non solo perché litisconsorti necessari, ma anche per ragioni di economia processuale, ossia per rendere agli stessi opponibile l'emananda sentenza, che altrimenti, sarebbe risultata – come lo è ora – inutiliter data.
Con il secondo motivo censura la gravata pronuncia per errata interpretazione della domanda spiegata dal e pronuncia ultra petitum, nella parte in Parte_1
cui recita: …Al contrario, il proprio perché configurato come mero ente Parte_1
di gestione e non titolare di beni di proprietà individuale o comune non ha alcuna legittimazione attiva ad esercitare azioni (come quella di usucapione) destinate ad accrescere l'entità di beni comuni, azione che compete solo ai singoli condomini (si veda Cass. 21826/2013) …. il convenuto, che ha opposto un diritto di proprietà a titolo originario mediante l'eccezione riconvenzionale di usucapione, abbia implicitamente riconosciuto l'appartenenza del bene all'attore rivendicante…Deve ritenersi provata la titolarità del bene in capo agli attori, atteso che l'eccezione di usucapione formulata dal convenuto non può dirsi idonea a paralizzare la pretesa attorea…. Parte_1
Deduce, a tal fine, di non aver mai formulato in primo grado, in nome e per conto del
, alcuna domanda riconvenzionale di usucapione – siccome evincibile dal Parte_1
tenore delle conclusioni spiegate in comparsa di costituzione e risposta -, non essendone legittimato per le medesime motivazioni di cui sopra;
che, invero, si è limitato a ripercorrere cronologicamente i fatti che avevano negli anni legittimato i singoli condomini ad eccepire l'intervenuta usucapione della particella, maturata addirittura dai loro danti causa, che l'avevano utilizzato in via esclusiva sin dall'ultimazione della costruzione dell'immobile; che, pertanto, aveva avanzato - in caso di superamento dell'eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva del e in un'ottica di economia processuale - la richiesta di integrazione del Parte_1
contraddittorio nei confronti dei singoli condomini, quali litisconsorti necessari nella causa, atteso che la loro mancata partecipazione al giudizio rende l'impugnata sentenza inopponibile proprio a quei soggetti che, negli anni, hanno reiteratamente eccepito l'intervenuta usucapione della particella (maturata addirittura dai loro danti causa) e possono risultare autori delle asserite, ma non provate, turbative.
I motivi del gravame, suscettibili di trattazione congiunta per evidenti ragioni di connessione, sono fondati e vanno pertanto accolti.
Secondo la Suprema Corte, condivisa da questo Collegio, la domanda di un terzo il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio del bene si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini, stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire (Cass. civ. sez. II, 16/10/2019, n.26208). Nel caso di specie, poiché un terzo estraneo al condominio ha agito in rivendica, assumendo la titolarità esclusiva — di cui chiede l'accertamento — di un bene astrattamente rientrante tra quelli comuni, invocando, altresì, la condanna del , convenuto in giudizio in persona Parte_1 dell'amministratore p.t., al rilascio in proprio favore di tale bene, va rilevato il difetto di integrità del contraddittorio per non essere stati evocati in giudizio tutti i condomini ma il solo amministratore, e va dichiara la nullità della sentenza impugnata, facendo applicazione del principio consolidato per cui la domanda di un terzo il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento e di condanna al rilascio deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini, stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire.
La prospettata conclusione non è contraddetta neppure dalla possibilità — consentita dall'art. 1131 c.c. — di convenire in giudizio l'amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio: ed infatti, come sottolineato, anche di recente, dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (cfr. Cass., Sez. Un., 19 aprile 2019 n. 10934), la regola sulla rappresentanza di cui al 1131 c.c. ha il fine di agevolare l'instaurazione del contraddittorio, dal lato attivo e passivo, e va letta [...] alla luce del predominante potere assembleare nella vita del e della titolarità dei diritti controversi. Parte_1
Sicché, il potere rappresentativo che spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi e, cioè, sul relativo diritto di comproprietà, che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. A maggior ragione nella fattispecie, atteso che l'Amministratore, nel costituirsi in primo grado, ha negato la condominialità della particella n. 241, della quale, peraltro, aveva eccepito l'intervenuta usucapione nella missiva del proprio legale avv. Sacchi nel 2007 a dimostrazione del fatto che si trattava di un frustolo di terreno estraneo al , non rientrante fra le parti comuni ma Parte_1
eventualmente solo successivamente acquisito.
Ciò detto, varrà osservare, per completezza, che, in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo
l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (Cass. civ. Sez. 2, Ord. n. 25014 del 2020; conf. Sez. 2, Sent. n. 21826 del
2013; sez. II n.28675 del 2024).
In applicazione del principio richiamato deve ritenersi, quindi, che il , che Parte_1
Part nel costituirsi in primo grado ha negato la condominialità della particella n. , anche ove avesse inteso proporre domanda di usucapione (che, invero, non si evince dalle conclusioni della comparsa di costituzione del primo grado, richiamate anche nella prima memoria ex art. 183 co. VI cpc deputata alla definitiva formazione del thema decidendum), non sarebbe stato legittimato alla stessa trattandosi di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un diritto ulteriore rispetto a quelli già nel patrimonio dei condomini, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati.
Non si rinvengono agli atti delibere assembleari dalle quali poter evincere un conferimento di mandato unanime all'amministratore a proporre domanda/eccezione riconvenzionale di usucapione e pertanto, l'eventuale domanda riconvenzionale di usucapione del Condominio sarebbe stata in ogni caso inammissibile perché
l'amministratore non aveva un mandato rilasciato dai singoli condomini. Egli, peraltro, così come non era legittimato a far valere la domanda di usucapione, non era legittimato neanche a proporre l'eccezione. Il fatto estintivo poteva sussistere solo ove accertato sulla base di una domanda o eccezione fatta valere da coloro che erano legittimati (cfr
Cass. civ. sez. II n. 28675 del 2024). In conclusione, la Corte adita è del parere che il primo giudice avrebbe dovuto ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i soggetti individuati e chiamati in sede di mediazione. Va dichiarata quindi la nullità della sentenza impugnata e rimessa la causa al primo giudice per l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini di in il quale che si pronuncerà anche Parte_1 Pt_1
sulle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal
[...]
nei confronti di Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 [...]
e avverso la sentenza n. n. 626/2023, pubblicata il CP_7 Controparte_8
18/07/2023 dal Tribunale di Macerata, accoglie l'appello e per l'effetto dichiara la nullità della sentenza impugnata e rimette la causa dinanzi al primo giudice.
Spese di lite al definitivo.
Ancona, così deciso li 4 giugno 2025
Il Consigliere ausiliario est.
Dott.ssa Paola Boiano
Il Presidente
Dott.ssa Paola Mureddu