REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dai magistrati: CASABURI Geremia PRESIDENTE STERLICCHIO Dott. Antonella Miryam CONSIGLIERE CIMINI Dott. Biagio Roberto CONSIGLIERE rel. riunita nella camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 120 R.G. degli affari contenziosi del 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 1/07/2025, svoltasi secondo le modalità previste dall'art. 127 ter c. p. c.
TRA nato a [...] il [...], Cod. Fis.: Parte_1
e nata a [...] il [...], C.F._1 Parte_2
Cod. Fis.: , rappresentati e difesi dall'Avv. Vittoria C.F._2
US ( – pec: ) C.F._3 Email_1
e dall'Avv. Livio Michele Listanti ( – pec C.F._4
) ed elettivamente domiciliati Email_2
presso il primo in Roma, via della Giuliana n. 35, giusta procura alle liti in calce all'atto di appello;
ai sensi e per gli effetti degli artt. 1333 c.p.c. e 1344 c.p.c. gli avvisi e le comunicazioni relative al presente procedimento sono da inviare oltre che agli indicati indirizzi pec anche al seguente numero di fax: P.IVA_1
APPELLANTI – APPELLATI INCIDENTALI CONDIZIONATI
E
nato a [...] il [...] e ivi residente in [...]
OM EV n. 44, c.f. , ed elettivamente CodiceFiscale_5
domiciliato in Roma, Via Albenga n. 45, presso lo studio dell'avvocato Valerio
r.g. n. 1 (C.F.: – pec CP_2 C.F._6
), che lo rappresenta e difende in forza di Email_3
procura alle liti allegata all'atto di costituzione in appello;
le comunicazioni e le notifiche relative alla presente procedura vanno inviate a mezzo P.E.C.
, oppure a mezzo fax n. 067011657 Email_3
APPELLATO - APPELLANTE INCIDENTALE CONDIZIONATO
OGGETTO: Vendita di cose immobili - Appello avverso la sentenza del
Tribunale Ordinario di Roma n. 23070/2019, pubblicata in data 2/12/2019
CONCLUSIONI: all'udienza del 1° luglio 2025 le parti precisavano le conclusioni come da note di trattazione scritta
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con la sentenza di cui in epigrafe il Tribunale di Roma sez. X civile così
provvedeva:
“1. rigetta le domande degli attori;

2. spese di lite integralmente compensate;

3. pone definitivamente le spese della Consulenza - liquidate come da separato decreto - a carico di entrambe le parti nella misura del 50 %
ciascuna”.
Per quanto riguarda lo svolgimento del giudizio di primo grado si rimanda al contenuto della sentenza impugnata ed agli atti processuali delle parti.
Con atto di citazione ritualmente notificato gli appellanti hanno impugnato la sentenza di cui in epigrafe, rassegnando le seguenti conclusioni:
“Voglia la Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni diversa istanza
disattesa e reietta, in accoglimento del presente appello ed in riforma della
r.g. n. 2 Sentenza n. 23070/2019 del 02/12/2019 del Tribunale di Roma:
1) dichiarare l'infondatezza dell'eccezione di decadenza ex art. 134
DPR 380/2001 per totale inapplicabilità di detta norma alla fattispecie in
esame e, per l'effetto, affermata la fondatezza delle domande degli attori in
ordine alla sussistenza degli abusi denunciati e rinnovata la CTU quanto al
valore del deprezzamento, condannare il Sig. al pagamento, Controparte_1
in favore dei Sig.ri e della somma di € Parte_1 Parte_2
102.500,00 (pari alla metà del prezzo pagato), a titolo di risarcimento del
danno e/o di riduzione del prezzo, ovvero, in subordine, della diversa somma,
maggiore o minore, ritenuta di giustizia (anche con determinazione in via
equitativa, ex art. 1226 c.c.), con rivalutazione monetaria ed interessi legali,
dal giorno della stipula (16/11/2004) all'effettivo pagamento
2) in subordine, dichiarare l'infondatezza dell'eccezione di decadenza
dall'azione risarcitoria ex art. 134 DPR 380/2001 con riguardo alla diversa
domanda di riduzione del prezzo formulata dagli attori ex art. 1489 c.c. e, per
l'effetto, affermata la fondatezza delle domande degli attori in ordine alla
sussistenza degli abusi denunciati e, disposta la rinnovazione della CTU
quanto alla valutazione del deprezzamento dell'immobile, condannare il Sig.
al pagamento, in favore dei Sig.ri e Controparte_1 Parte_1 [...]
della somma di € 86.063,33 [pari ad 1/3 del prezzo pagato Pt_2
(205.000,00:3=68.333,33) oltre alle spese di ripristino quantificate dal CTU
in € 17.730,00] a titolo di riduzione del prezzo, ovvero, della diversa somma,
r.g. n. 3 maggiore o minore, ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria ed
interessi legali, dal giorno della stipula (16/11/2004) all'effettivo pagamento
3) il tutto, con condanna del Sig. al pagamento delle Controparte_1
spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, al pagamento integrale delle
spese di CTU (ed alla restituzione in favore degli appellanti delle quote da
questi già pagate per la CTU) e con ulteriore condanna del medesimo
convenuto per la sua immotivata mancata partecipazione al procedimento di
mediazione.
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello disporre il rinnovo della CTU
limitatamente al quesito inerente la determinazione del deprezzamento
dell'immobile”.
Si costituiva l'appellato per rassegnare le seguenti conclusioni:
“riportandosi integralmente alle conclusioni formulate nell'atto di
comparsa di costituzione con appello incidentale condizionato a firma
dell'Avv. Raffaella Alessandro e dell'Avv. Fabio Messana da intendersi in
questa sede integralmente riportate e ritrascritte”.
In data 29.12.2023 il presente procedimento veniva assegnato all'odierno relatore.
All'udienza in data 1.7.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione di termini per conclusionali e repliche.
L'appello è infondato e deve essere respinto.
Gli appellanti hanno dedotto due motivi di gravame.
r.g. n. 4 Con il primo hanno dedotto in ordine alla portata dell'art. 134 DPR
380/2001 ed alla sua inapplicabilità e/o errata applicazione nel caso in
esame.
Il Tribunale sarebbe incorso in un macroscopico errore interpretativo perché la disposizione richiamata dalla controparte non troverebbe applicazione al caso di specie e conseguentemente gli attori/appellanti non sarebbero decaduti dalle azioni esperite (per non aver effettuato al la CP_3
denunzia delle irregolarità nel termine annuale di decadenza prescritto dalla citata norma).
Il Tribunale avrebbe dovuto indagare circa l'ambito di applicazione dell'art. 134 DPR 380/2001: la norma, inserita nel Capo VI del Testo Unico
Edilizia, disciplina esclusivamente interventi per il contenimento dei consumi energetici e l'uso di fonti rinnovabili (impianti solari, pompe di calore, ecc.),
ed in particolare prevede la decadenza dal diritto al risarcimento solo per difformità relative a tali interventi, e non per qualsiasi abuso edilizio;
quindi,
il Tribunale sarebbe incorso in errore avendo esteso la portata della disposizione a tutte le difformità edilizie senza considerare la collocazione sistematica della norma e la sua ratio.
Gli appellanti hanno anche censurato il passaggio della sentenza impugnata laddove ha qualificato la decadenza in termini di ordine pubblico,
richiamando un precedente isolato del Tribunale di Monza, sostenendo che,
invece, le azioni esperite (riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. e risarcimento r.g. n. 5 del danno da inadempimento contrattuale) riguarderebbero irregolarità
urbanistiche, taciute dal venditore, che nulla avrebbero a che vedere con le difformità sugli impianti energetici.
A favore di tale tesi militerebbe il dato letterale dell'art. 134 che farebbe riferimento solo a rapporti con il committente/proprietario degli impianti e non al venditore;
inoltre, la decadenza – anche qualora si volesse sposare la tesi del Tribunale - riguarderebbe solo l'azione risarcitoria e non la “quanti
minoris”.
La sentenza impugnata avrebbe applicato la disposizione fuori dal suo ambito, ignorando la ratio e la sistematica del T.U. Edilizia.
Quindi, “la pronuncia gravata si porrebbe in contrasto e violerebbe il
disposto (anche combinato) degli articoli 1480 e 1489 c.c., per aver
erroneamente applicato la citata disposizione del T.U. Edilizia sia ad
interventi edilizi estranei alla norma medesima, sia alle specifiche azioni,
risarcitoria e quanti minoris, spettanti all'acquirente nelle ipotesi di oneri e
diritti altrui gravanti sulla cosa e taciuti dal venditore”.
Il primo motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte osserva che la disposizione in esame si applica per tabulas a tutti gli interventi edilizi interessati dal D.P.R. 380/2001, atteso il tenore letterale del testo: “Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un r.g. n. 6 anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.
Alla stregua di tale chiaro testo della norma deve condividersi la decisione del Tribunale che ha condivisibilmente affermato che: “Non risulta che gli attori abbiano effettuato tale denunzia nonostante si siano avveduti dei vizi sin dal 2014. Si tratta di una norma speciale e successiva che deroga alla disciplina codicistica ed introduce un'ipotesi di decadenza dall'azione di risarcimento danni (cfr. Tribunale di Monza sentenza n. 1706/2014). Essa ha valenza pubblicistica spingendo coloro che abbiano acquistato un immobile e si avvedano delle irregolarità a denunciarle al Comune affinché lo stesso possa esercitare i suoi poteri perdendo altrimenti la tutela per i vizi o le difformità. La decadenza dall'esercizio dell'azione giudiziaria in tema di vizi o difformità della cosa venduta, prevista dall'art. 134 del d.P.R. 380/2001, è
un istituto di ordine pubblico dettato a tutela del regolare svolgimento dell'attività edilizia e dell'ambiente ed è pertanto rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento. In ogni caso si tratta di materia sottratta alla disponibilità delle parti in quanto diretta a tutelare interessi pubblici impedendo l'esercizio dell'azione risarcitoria in difetto della prescritta comunicazione al ed è pertanto rilevabile d'ufficio. Le domande CP_3
degli attori debbono pertanto essere respinte”.
Le deduzioni degli appellanti sul punto devono quindi ritenersi prive di pregio.
r.g. n. 7 Alla stregua di quanto sinora esposto il primo motivo di gravame
deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Con il secondo motivo gli appellanti, in via subordinata, hanno
dedotto circa l'inapplicabilità dell'art. 134 DPR 380/2001 alla domanda
di riduzione del prezzo ex art. art. 1489 c.c.
Secondo gli appellanti, anche qualora si ritenesse applicabile l'art. 134
DPR 380/2001 alle azioni risarcitorie contro il venditore, il Tribunale sarebbe comunque incorso in errore per aver esteso la decadenza anche alla domanda di riduzione del prezzo ex art. 1489 c. c., laddove l'art. 134 prevedrebbe,
invece, un'ipotesi di decadenza solo rispetto all'azione di risarcimento del danno e non all'azione di riduzione del prezzo.
L'actio quanti minoris avrebbe, infatti, natura diversa, mirando a riequilibrare il sinallagma contrattuale;
il Tribunale avrebbe dovuto, pur ammettendo la decadenza, limitarla all'azione risarcitoria ed accogliere la domanda di riduzione del prezzo.
Ad avviso degli appellanti la CTU avrebbe errato nel determinare un deprezzamento pari ad € 24.030,00 (di cui € 17.730,00 per lavori e € 6.300,00
per perdita di valore); il deprezzamento, invece, dovrebbe essere calcolato nel modo seguente: la perdita reale sarebbe pari ad 1/3 del bene (una camera su tre), e quindi, atteso che il prezzo corrisposto per l'immobile era stato di €
205.000,00 ÷ 3 = € 68.333,33, a cui bisognerebbe aggiungere € 17.730,00 di ripristino/esecuzione lavori, per un totale di € 86.063,33 anziché € 24.030,00.
r.g. n. 8 In particolare, gli appellanti hanno insistito nel chiedere una rinnovazione della CTU volta a quantificare correttamente il deprezzamento,
senza fare riferimento ai prezzi OMI, ma al prezzo effettivamente pattuito tra le parti, partendo dal prezzo pagato e non dai valori astratti di mercato.
Il secondo motivo è infondato e deve essere respinto.
La Corte rileva che sin dalla citazione in primo grado gli attori avevano formulato la domanda sia in via alternativa, sia in via cumulativa, avendo chiesto la condanna:
A titolo di risarcimento del danno, al pagamento della somma di €
102.500,00 - pari alla metà del prezzo pagato - con rivalutazione monetaria ed interessi legali dal giorno della stipula - 16/11/2004 - all'effettivo pagamento);
e/o a titolo di minor valore del bene, per le irregolarità urbanistiche -
qualificata dal Tribunale quale riduzione del prezzo di vendita ex art. 1489
c.c. - al pagamento della somma di € 86.063,33 [con un deprezzamento dell'immobile che avrebbe dovuto essere pari ad 1/3 del prezzo pagato
→(205.000,00 ÷ 3 = 68.333,33) oltre alle spese di ripristino quantificate dal
CTU in € 17.730,00], con rivalutazione monetaria ed interessi legali, dal giorno della stipula (16/11/2004) all'effettivo pagamento.
Nei casi di irregolarità urbanistiche di immobili la situazione è
qualificabile sia quale aliud pro alio, sia ex art. 1489 c.c. quale "cosa gravata da oneri non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento". In entrambi r.g. n. 9 i casi, il compratore ha diritto a sua scelta a chiedere la risoluzione della vendita o, in alternativa, la riduzione del prezzo o comunque il risarcimento del danno (v. Cass. n. 1669/2016).
In ragione di tali precisazioni la Corte ritiene di dover condividere quanto affermato dal Tribunale, che, esaminando la fattispecie in punto di diritto, ha ritenuto che essa dovesse essere sussunta nell'ambito della disciplina di cui all'art. 1489 c. c.
Tale conclusione trova conforto nella giurisprudenza di legittimità
secondo la quale "in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì
persista il potere repressivo della Pubblica amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. La non conformità,
dunque, dell'immobile alla normativa edilizia incide sulla portata del diritto reale ceduto e non sulle caratteristiche ontologiche del bene;
per questo, il caso di specie deve essere ascritto all'ipotesi di evizione limitativa ex art.
r.g. n. 10 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt.
1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489. (cfr. Cass. n. 4786/07, Cass. n. 10184/2014, Cass. n.
22343/2014).
Quanto ai profili della responsabilità del venditore, la Suprema Corte ha declinato il principio di diritto che segue: "In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è
sufficiente che questi versi in colpa" (v. Cass. civ., ord. n. 14595/2020).
Nell'ipotesi di abuso edilizio, dunque, non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dagli art. 1490 ss. c.c., ovvero la garanzia per la mancanza di qualità ex art. 1497 c.c., e quindi il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme (come sostenuto dall'appellato), potendo, invece, avvalersi della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c. c., la cui azione deve essere proposta entro l'ordinario termine decennale di prescrizione, come accaduto nel caso di specie.
r.g. n. 11 Va peraltro precisato che la norma invocata sottopone a termine decadenziale la sola azione di risarcimento del danno da intentare nei confronti del venditore, e non già quella di riduzione del prezzo, che, ad avviso della Corte deve essere respinta per motivi diversi da quelli illustrati dal Tribunale.
L'azione ex art. 1489 c.c., infatti, presuppone che la cosa oggetto di compravendita sia gravata da oneri non apparenti, elemento, questo, che non sussiste nel caso in esame in quanto le irregolarità urbanistiche per cui è
controversia potevano essere facilmente rilevate dagli acquirenti/attori usando dell'ordinaria diligenza.
Infatti, l'odierno appellato aveva fornito agli attori ed all'agenzia immobiliare incaricata della vendita tutti i documenti richiesti e tutte le informazioni corrette e complete sul bene posto in vendita, mettendoli in condizione, sin dalla fase iniziale delle trattative, di poter verificare la reale situazione urbanistica dell'immobile attraverso l'atto di provenienza -
espressamente richiamato sia nel preliminare del 19.7.04, sia nel successivo rogito del 16.11.04 - nel quale era stata esplicitamente menzionata la variazione catastale del 1999, prot. 1784, “per diversa distribuzione degli
spazi interni”.
Ed era stata proprio detta variazione catastale - effettuata dal dante causa dell'odierno appellato – a determinare il piccolo abuso riscontrato nella CTU,
consistente nella chiusura di un portico esterno per realizzare un piccolo r.g. n. 12 bagno.
Gli odierni appellanti, già dal momento della sottoscrizione del preliminare erano a conoscenza della suddetta variazione catastale, ed avrebbero potuto effettuare le verifiche del caso che, se espletate, avrebbero loro permesso di scoprire l'abuso.
Non è possibile – in virtù di principi quali la buona fede e la correttezza
– eliminare quel fisiologico antagonismo che sussiste tra acquirente e venditore e ritenere che il primo sia stato all'oscuro dell'abuso realizzato,
considerando che nel caso di specie erano emersi elementi tali da ritenere che gli appellanti fossero a conoscenza dell'abuso e, in virtù di ciò avessero acquistato l'immobile pagandolo 47.000 euro (come risulta dal definitivo rogato dal notaio dottor in data 16/11/2004, contrariamente a Parte_3
quanto scritto, invece, nel preliminare sottoscritto tra le parti in data
19/7/2004 in cui il prezzo era stato indicato in € 205.000,00).
Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti il certificato catastale non fa fede ai fini della regolarità urbanistica (e comunque non risulta nessuna planimetria – neanche quella catastale - allegata all'atto della compravendita immobiliare), e l'acquirente avrebbe dovuto svolgere le relative indagini prima di acquistare il bene, soprattutto se dai titoli di acquisto messi a sua disposizione risultavano interventi modificativi dell'immobile successivi alla sua costruzione.
Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità “per effetto della
r.g. n. 13 prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus
suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune
per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la
convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata
rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.” (cfr. Cass. Civ., Sez.
Unite, sentenza 22.3.2019 n. 8230).
Alla stregua di quanto sinora esposto il secondo motivo di gravame
deve ritenersi infondato e deve essere respinto.
Alla stregua delle considerazioni che precedono l'appello proposto
deve ritenersi infondato e deve essere respinto;
l'appello incidentale
condizionato deve ritenersi assorbito.
Per effetto del rigetto dell'appello devono essere respinte le istanze
istruttorie proposte dagli appellanti (ivi inclusa la richiesta rinnovazione
della CTU).
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, a norma delle tabelle forensi in vigore,
tenuto conto della natura dell'affare e dell'attività professionale prestata.
Atteso quanto previsto dall'art.13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio
2002 n. 115, quale introdotto dall'art.1, comma 17, legge 24 dicembre 2012
n. 228, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato,
pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.
r.g. n. 14

P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando,
sull'appello proposto dai sig.ri e avverso la Parte_1 Parte_2
sentenza del Tribunale di Roma n. 23070/2019, pubblicata in data 2.12.2019,
così provvede:
A) Respinge l'appello proposto e conferma la sentenza impugnata;

B) Condanna gli appellanti, in solido, a rifondere a , le Controparte_1
spese di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano d'ufficio in€
14.400,00 a titolo di compenso onnicomprensivo, oltre al rimborso forfettario delle spese, ed agli oneri accessori legali, compresi quelli fiscali;

C) Dà atto della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art.13, comma
1 quater, primo periodo, D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 20 novembre 2025 Il Consigliere Estensore Il Presidente Dott. Biagio Roberto Cimini Dott. Geremia Casaburi
r.g. n. 15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1489 c.c. In tale ipotesi l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480