N. 3018 RUOLO GENERALE ANNO 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati Dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
Dott. Francesco Distefano Consigliere
Dott. Irene Lupo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da
IN PROPRIO E NELLA QUALITA' DI EREDE DI Parte_1 Persona_1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. C.F._1 Parte_2
e dell'avv. PANELLA ANDREA ( ) VIA BERTOLI 37 00197
[...] C.F._2
ROMA , con elezione di domicilio in VIA REVERE GIUSEPPE, 16 20123 MILANO, presso e nello studio dell'avv. Parte_2
-appellante-
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. ROSATI Controparte_1 C.F._3
UBERTO MATTIA DANTE , con elezione di domicilio in VIA ITALIA 20900 MONZA presso e nello studio dell'avv. ROSATI UBERTO MATTIA DANTE;

(C.F. ) con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_1 dell'avv. MAIORANO VERONICA , con elezione di domicilio in VIA GRAMSCI 7 20054 SEGRATE presso e nello studio dell'avv. MAIORANO VERONICA;

-appellata-
CONCLUSIONI :
PER Parte_1 Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in accoglimento dei motivi di cui in narrativa, richiamate le conclusioni, domande, eccezioni, deduzioni ed istanze tutte, nessuna esclusa, prese, anche in via istruttoria, negli atti e verbali tutti del giudizio di primo grado, da intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte anche ex art. 346 c.p.c., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in riforma della sentenza n. 8279/2024 resa inter partes dal Tribunale di
Milano, Giudice dott. Alessandro Petrucci, emessa in data 17.09.2024 e depositata in data
25.09.2024, conclusiva del procedimento RG 6379/2022, sentenza notificata in data 25.09.2024, Nel merito ed in via principale: • Accertare e dichiarare, in riforma della sentenza appellata, l'inadempimento dei convenuti alle obbligazioni di legge e di contratto per le ragioni esposte in narrativa;
• Accertare e dichiarare, in riforma della sentenza appellata, la responsabilità dei convenuti in ordine ai danni arrecati agli attori per le ragioni esposte in narrativa;
• Per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, condannare i convenuti in solido o in alternativa tra loro al risarcimento dei danni tutti subiti dagli attori quantificati in € 15.401,46, o nella diversa somma che emergerà in corso di causa anche con valutazione equitativa, il tutto oltre interessi e rivalutazione dalla data del fatto sino all'effettivo soddisfo, per i titoli di cui in premessa;
• Condannare, in riforma della sentenza appellata, la società , per le ragioni esposte in Controparte_2
1

narrativa, alla restituzione in favore degli attori degli importi versati a titolo di provvigioni nella misura di 10.980,00, o nella diversa somma che emergerà in corso di causa anche con valutazione equitativa, il tutto oltre interessi ex art. 1284, IV comma, cod. civ. dalla domanda giudiziale sino al soddisfo;
Con condanna alla refusione di quanto percepito in esecuzione della sentenza di primo grado. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge. In via istruttoria: Si chiede l'acquisizione del fascicolo telematico del primo grado di giudizio. Insiste per l'ammissione ammesso dell'interrogatorio formale dei convenuti e della prova per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) Vero che la IG.ra nel corso Parte_1 delle trattative per l'acquisto dell'immobile sito in via Felice Romani n. 8 di proprietà della IG.ra rappresentava al mediatore IG. ed alla proprietaria IG.ra Controparte_1 CP_3 la sua esigenza di adeguare l'immobile alle necessità del marito, invalido al 100%, Controparte_1 beneficiando dei bonus fiscali previsti dal c.d. Superbonus del 110%; 2) Vero che la IG.ra
[...]
nel corso delle trattative per l'acquisto dell'immobile sito in via Felice Romani n. 8 di Parte_1 proprietà della IG.ra rappresentava al mediatore IG. ed alla Controparte_1 CP_3 proprietaria IG.ra la sua esigenza di ottenere in via anticipata la disponibilità Controparte_1 dell'immobile per procedere con la progettazione degli interventi e la predisposizione della pratica necessaria a beneficiare dei bonus fiscali previsti dal c.d. Superbonus del 110%; 3) Vero che la IG.ra nel corso delle trattative per l'acquisto dell'immobile sito in via Felice Parte_1
Romani n. 8 di proprietà della IG.ra rappresentava al mediatore IG. Controparte_1 CP_3
ed alla proprietaria IG.ra la sua esigenza di ottenere il prima possibile la
[...] Controparte_1 disponibilità dell'immobile dovendo rilasciare l'appartamento ove risiedeva entro la fine del luglio 2021; 4) Vero che la IG.ra nel corso delle trattative per l'acquisto Parte_1 dell'immobile sito in via Felice Romani n. 8 di proprietà della IG.ra Controparte_1 rappresentava al mediatore IG. ed alla proprietaria IG.ra la sua CP_3 Controparte_1 esigenza di ottenere il prima possibile la disponibilità dell'immobile per dare avvio agli interventi di ristrutturazione e per effettuare il trasloco del mobilio;
5) Vero che la IG.ra nel Parte_1 corso delle trattative per l'acquisto dell'immobile sito in via Felice Romani n. 8 di proprietà della IG.ra rappresentava al mediatore IG. ed alla proprietaria IG.ra Controparte_1 CP_3 che la consegna anticipata dell'immobile era condizione per il buon esito della Controparte_1 trattativa;
6) vero che la IG.ra al fine di procedere con lo studio di fattibilità Parte_1 della pratica del c.d. Superbonus del 110%, chiedeva al mediatore conferma della mancanza del cappotto termico e dell'attuale classe energetica dell'immobile; 7) vero che la IG.ra
[...]
al fine di procedere con lo studio di fattibilità della pratica del c.d. Superbonus del Parte_1
110%, a far data dal marzo 2021 chiedeva al mediatore ed alla proprietaria IG.ra la CP_1 possibilità di accedere all'immobile con i tecnici di sua fiducia;
8) vero che in data 9 marzo 2021 presso l'immobile sito in Milano, via Felice Romani n. 8, alla presenza della IG.ra CP_1
e del mediatore IG. , intervenivano la IG.ra ed i suoi tecnici
[...] CP_3 Parte_1 fiduciari per eseguire i rilievi necessari alla elaborazione dello studio di fattibilità della pratica del c.d. Superbonus del 110%; 9) vero che nel corso dell'incontro avvenuto in data 9 marzo 2021 la
IG.ra ed i suoi tecnici fiduciari rappresentavano alla IG.ra e del Parte_1 Controparte_1 mediatore IG. la tipologia dei lavori che l'acquirente aveva intenzione di eseguire CP_3 nell'appartamento; 10) vero che nel corso dell'incontro avvenuto in data 9 marzo 2021 i tecnici fiduciari della IG.ra eseguivano i rilievi necessari alla elaborazione dello studio di Parte_1 fattibilità della pratica del c.d. Superbonus del 110% e per la progettazione degli interventi;
11) vero che nel corso dell'incontro avvenuto in data 9 marzo 2021 l'arch. elaborava Controparte_4 un cronoprogramma di massima degli interventi;
12) vero che nel corso dell'incontro avvenuto in data 9 marzo 2021, sulla scorta degli interventi da eseguire e del “cronoprogramma” dei lavori ipotizzato dall'arch. , la IG.ra rappresentava alla IG.ra ed al mediatore CP_4 Parte_1 CP_1 IG. l'esigenza di conseguire il possesso dell'immobile in data 08.05.2021; 13) CP_3 vero che la IG.ra rappresentava che era sua intenzione rilasciare l'immobile sito in via CP_1
2 Felice Romani n. 8 alla fine di aprile 2021 per trasferirsi altrove;
14) vero che la IG.ra CP_1 rassicurava la IG.ra sul rispetto della data del 08.05.2021 per la consegna delle chiavi;
Parte_1
15) vero che la IG.ra in vista della stipula del contratto preliminare, rappresentava più Parte_1 volte al mediatore IG. l'esigenza di dare avvio il prima possibile ai lavori di CP_3 ristrutturazione dovendo rilasciare lasciare il proprio appartamento entro la fine di luglio 2021; 16) vero che la IG.ra trasmetteva al mediatore IG. lo studio di fattibilità Parte_1 CP_3 della pratica del c.d. Superbonus del 110% redatto dall'arch. che si rammostra Controparte_4
(documento n. 11 citazione); 17) vero che la IG.ra chiedeva più volte al mediatore IG. Parte_1
di attivarsi presso la proprietà affinché venisse istruita la pratica di sanatoria CP_3 dell'immobile; 18) vero che la IG.ra chiedeva più volte al mediatore IG. Parte_1 CP_3
notizie circa l'avvio della pratica urbanistica di sanatoria dell'immobile; 19) vero che in data
[...]
28.06.2021 le parti si incontravano alla presenza del mediatore IG. per la consegna CP_3 delle chiavi dell'immobile; 20) vero il mediatore IG. sottoponeva alla IG.ra CP_3 il verbale di consegna delle chiavi che si rammostra (documento n. 24 citazione); 21) Parte_1 vero che il mediatore IG. rappresentava alla IG.ra che la firma del CP_3 Parte_1 verbale di consegna da lui predisposto era il presupposto imprescindibile per la consegna delle chiavi;
22) vero che la IG.ra contestava al mediatore IG. ed alla IG.ra Parte_1 CP_3 che il testo del verbale non era stato previamente concordato;
23) vero che la Controparte_1
IG.ra contestava al mediatore IG. ed alla IG.ra che Parte_1 CP_3 Controparte_1 il testo del verbale non era veritiero;
24) vero che il mediatore IG. consegnava le CP_3 chiavi alla IG.ra Si indicano quali testimoni: la IG.ra , Parte_1 Testimone_1 residente in [...], sui capitoli da 8 a 14 e da 19 a 24; l'arch. , residente in Controparte_4
Casoria (NA) sui capitoli da 8 a 14; IG.ra domiciliata in Milano, sui capitoli da 8 a Testimone_2
14; IG. , domiciliato in Milano, sui capitoli da 8 a 14. Testimone_3
PER CP_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: NEL MERITO. Respingersi l'appello proposto dalla sig.ra nei Parte_1 confronti della sig.ra perché infondato in fatto ed in diritto per tutte le ragioni di Controparte_1 cui agli atti difensivi e, per l'effetto, confermare i capi della sentenza impugnata, con conferma della pronuncia resa in primo grado, anche in punto spese. Con vittoria di spese e competenze professionali, oltre spese generali 15% I.V.A. e C.P.A. del presente grado di giudizio. IN VIA
ISTRUTTORIA. L'appellata si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie riproposte dalla signora nel presente grado di giudizio, per tutte le ragioni espresse in atti. Nella Parte_1 denegata e non creduta ipotesi di loro ammissione, l'appellata insta per l'ammissione delle seguenti istanze: I) Prova orale per l'interpello attoreo e testi sulle circostanze di causa. Senza inversione dell'onere probatorio, la signora chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per CP_1 interpello e testi sulle circostanze di seguito articolate: 1) vero che, in data 19/03/2021, presso l'agenzia immobiliare la signora sottoscriveva il contratto preliminare che mi CP_2 Parte_1 si rammostra e che confermo (doc. 8 fascicolo attoreo I^ grado)? 2) vero che il predetto contratto preliminare 19/03/2021, alla clausola 5.2 recita: “la parte promittente venditrice conferma la propria disponibilità a consentire al promissario acquirente l'accesso all'immobile compromesso, onde consentire le misurazioni, i rilievi e i sopralluoghi necessari per progettare i necessari lavori di ristrutturazione nonché per ordinare gli eventuali materiali e arredi. A tali fini, le parti concordano di consegnare una copia delle chiavi a far data dal 08/05/2021, affinché la parte acquirente possa provvedere a lavori di manutenzione e ristrutturazione che non richiedano provvedimenti autorizzativi”? 3) vero che, in data 07/05/2021, il signor comunicava alla signora CP_3 Parte_1 la consegna delle chiavi per il giorno 13/05/2021, come da email che mi si rammostra e che confermo (doc. 18 fasc. attoreo cit)? 4) vero o no che, tramite legale, la signora ha Parte_1 accettato di ricevere le chiavi in data 13/05/2021 (doc. 18 fasc. attoreo cit)? 5) vero o no che la signora ha accettato di ricevere le chiavi in data 28/06/2021, come da documento che Parte_1
3 mi si rammostra e che confermo (doc. 24 fasc. attoreo cit)? 6) vero che il rifiuto attoreo di ricevere le chiavi in data 28/06/2021 è contestuale al rifiuto della signora di sottoscrivere il Parte_1 verbale di consegna predisposto dal mediatore , che mi si rammostra e che confermo (doc. 24 CP_3 fasc. attoreo cit)? 7) vero che il verbale che mi si rammostra e che confermo (doc. 24 cit) riproduce la clausola 5.2 del contratto preliminare 19/03/2021 (doc. 8 fasc. attoreo cit)? 8) vero che il predetto contratto preliminare 19/03/2021 (doc. 8 fasc. attoreo cit), alla clausola 10 recita: “la parte promittente venditrice garantisce che al momento della stipula del contratto definitivo l'immobile in oggetto risulterà correttamente denunciato e rappresentato in Catasto, con l'esatta indicazione degli intestatari, in conformità delle risultanze dei registri immobiliari e dello stato di fatto … inoltre la parte promittente venditrice si obbliga ad eliminare a propria cura e spese, e senza alcun onere per la parte acquirente, qualsiasi eventuale irregolarità e/o difformità”? 9) vero che, a far data dal 10/06/2021 (doc. 22 fasc. attoreo cit), presentata la pratica di sanatoria, ogni irregolarità urbanistica dell'immobile oggetto di causa veniva sanata? 10) vero che la signora ha ritirato le Parte_1 chiavi dell'appartamento in data 27/08/2021? 11) vero che la signora al momento del Parte_1 ritiro delle chiavi in data 27/08/2021, ha sottoscritto la ricevuta che si rammostra e che confermo, avente il seguente tenore letterale (doc. 3 fascicolo convenuta): “la sottoscritta Parte_1 dichiara di ricevere oggi 27 agosto 2021 una copia delle chiavi dalla promittente venditrice, signora al fine di poter effettuare misurazioni, rilievi e interventi che non richiedano Controparte_1 provvedimenti autorizzativi”? 12) vero che il contenuto della suddetta ricevuta di ritiro chiavi sottoscritta dall'attrice e di cui al capitolo precedente replica il contenuto della clausola 5.2 del contratto preliminare che mi si rammostra e che confermo (doc. 8 fasc. attoreo cit)? 13) vero o no che a far data dal 27/08/2021 a tutto il 26/07/2022 parte attrice ha dato corso ai lavori di ristrutturazione dell'immobile oggetto di causa? 14) vero o no che alla data del 26/07/2022 parte attrice ha depositato in Comune la pratica edilizia diretta alla ristrutturazione dell'immobile di cui è causa, fruendo del cd. Ecobonus/Superbonus edilizio 110%? 15) vero o no che l'appartamento oggetto di causa è stato abitato a far data dal 27/08/2021 dagli acquirenti, volta che la signora lo ha rilasciato con la propria famiglia, trasferendosi altrove? 16) vero o no che l'immobile CP_1 di cui è causa è stato oggetto di lavori edili e/o di lavori di ristrutturazione e/o di manutenzione straordinaria a far data dal 27/08/2021 a tutto il 26/07/2022? 17) vero che nel corso del 2021 gli attori avevano venduto il loro appartamento, la cui consegna all'acquirente era precedente alla data prevista per il rogito con la signora (10/08/2021)? 18) vero che, nel mese di luglio 2021, gli CP_1 attori si sarebbero dovuti comunque trasferire in altra abitazione prima di occupare l'immobile acquistato dalla signora 19) vero che la data del rogito dell'immobile di cui è causa CP_1
(10/8/21) veniva rinviata di comune accordo dalle parti ai primi di settembre 2021, dopo il grave sinistro occorso alla signora il 29/07/2021 e di cui alla documentazione medica che mi si CP_1 rammostra e che confermo (doc. 1 fascicolo Gardosi I^ grado)? Si indicano a testi: – la sig.ra
, residente in [...]; – l'arch. , via Testimone_4 Persona_2
Boncompagni n.59 – 20139 Milano;
– il sig. Via Enrico Nöe n.23 - 20133 Milano. CP_3
II) La consulenza tecnica d'ufficio. La convenuta insta per l'ammissione di consulenza tecnica d'ufficio, volta ad accertare la legittimità urbanistica dell'immobile compravenduto alla data prevista per il rogito (10/8/2021), in forza della pratica edilizia 10/6/21 in atti (doc.22 fasc. attoreo cit) e la conseguente sua commerciabilità. PER Controparte_2
Voglia L'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contraris rejectiis, così giudicare: In via preliminare e pregiudiziale: dichiarare per i motivi tutti di cui in atto, anche ex art.348 bis e ter cpc e/o ex art.342 cpc l'inammissibilità/improcedibilità dell'atto di citazione in appello e/o dell'appello proposto;

Sempre in via preliminare e pregiudiziale: dichiarare l'inammissibilità di ogni domanda nuova interposta dall'appellante in questa sede e, nello specifico, con riguardo alla richiesta interpretazione autentica della volontà precontrattuale e contrattuale delle parti;
In ogni caso: senza che ciò possa essere considerato come rinuncia alle superiori eccezioni di inammissibilità e/o improcedibilità,
4 rigettare l'appello proposto dalla sig.ra essendo l'intero appello infondato in Parte_1 fatto ed in diritto per i motivi di cui in atti e, per l'effetto, confermare in toto la sentenza n.8279/2024 del Tribunale di Milano, pubblicata in data 25.09.2024 nel procedimento n. 6379/2022
RG, in tutti i capi appellati ed in punto spese legali. In via Istruttoria: La si Controparte_2 oppone all'ammissione della prove articolate dalla signora e, senza inversione Parte_1 dell'onere della prova nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova ex adverso dedotti, insiste per l'ammissione di tutti i propri mezzi istruttori, così come articolati nel primo grado di giudizio in sede di memoria ex art. 183, VI c, n. 2 c.p.c. da intendersi qui integralmente richiamati e come ritrascritti, nonché chiede di essere ammessa anche a prova contraria sugli stessi con i testi indicati nella propria memoria ex art. 183, VI comma, n. 2, c.p.c nel primo grado di giudizio da intendersi qui integralmente richiamati e come ritrascritti. Con vittoria di spese e competenze anche del presente grado di giudizio.
5 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione e quali promissari acquirenti di un immobile Parte_1 Per_1 chiedevano:
- l'accertamento dell'inadempimento delle convenute ( in qualità di promissaria Controparte_1 alienante e in qualità di mediatrice) al contratto preliminare di Controparte_2 compravendita immobiliare che prevedeva la consegna anticipata del bene per consentire, nelle more della stipula del definitivo poi perfezionatosi , lavori di ristrutturazione per rimuovere barriere architettoniche e per usufruire dei benefici del superbonus;
lamentavano, in particolare, che la consegna anticipata veniva procrastinata e l'immobile presentava difformità urbanistiche sanate dalla venditrice solo in occasione del rogito;

- l'accertamento della responsabilità per i danni subiti, con conseguente richiesta di risarcimento (quantificato inizialmente in €15.401,46 o in misura diversa in corso di causa) nonché la restituzione delle somme versate a titolo di provvigioni (per la nella misura di Controparte_2
€9.000,00 più IVA.
Si costituivano le controparti insistendo per il rigetto della domanda.
Il giudice, ritenute inammissibili le istanze istruttorie essendo i capitoli di prova orale formulati in modo generico e irrilevanti o superflui , rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni e con sentenza :
-ha accertato il difetto di titolarità attiva in capo a in quanto questi non aveva Persona_1 sottoscritto il contratto preliminare e, pertanto, non poteva vantare diritti derivanti dal medesimo.
-ha rigettato le domande proposte dagli attori nei confronti delle convenute, in quanto la ricostruzione dei fatti, unitamente alla valutazione delle prove, non supportava l'asserito inadempimento né il nesso causale con il danno dichiarato.
In particolare, il giudice rilevava che:
-il lamentato ritardo nella consegna dell'immobile non era imputabile al venditore. Infatti il contratto prevedeva quale patto accessorio la consegna anticipata dell'immobile ma il termine non era essenziale né determinato in quanto il contratto non recava l'indicazione “in data 08/05/2021” ma “a far data dal 08/05/2021”;
-giacchè il termine per il rogito , già fissato per il 10-8-21 veniva poi differito per infortunio occorso all'attrice al 07/09/2021 anche la consegna anticipata dell'immobile veniva postergata dal venditore al 27-8-21;
-tale consegna anticipata era strumentale alla progettazione di lavori di ristrutturazione dell'immobile e non a esigenze abitative della promissaria acquirente;

-non vi sarebbe nesso causale tra il ritardo lamentato e le voci di danno allegate relative alla necessità di rinvenire una soluzione abitativa alternativa;

6 -infine, ha escluso che le richieste di restituzione delle provvigioni da parte del mediatore potessero trovare fondamento nei fatti allegati essendosi l'affare concluso con la stipula del preliminare.
Avverso detta sentenza ha proposto appello la in proprio e in qualità di erede di Parte_1
per i seguenti motivi: Per_1

1.Erroneo accertamento del nesso causale e dell'effettivo danno: . secondo l'appellante, il giudice avrebbe interpretato in maniera distorta la formulazione “a far data dal 08/05/2021”. L'appellante ritiene che tale espressione imponga un'obbligazione effettiva e immediata e che il mancato rispetto di tale obbligo avrebbe dovuto dar luogo a responsabilità contrattuali, diversamente da quanto accertato dal Tribunale. L'appellante sostiene che il Tribunale abbia errato nel valutare la relazione tra il presunto inadempimento e il danno economico richiesto, contestando che il collegamento tra la mancata esecuzione di obblighi contrattuali e il danno non sia stato dimostrato in modo sufficiente.

2.Erroneo accertamento in fatto riguardo alle spese per la difesa stragiudiziale: .
l'appellante contesta la decisione del giudice di non accogliere la domanda risarcitoria relativa alle spese sostenute per la difesa fuori dal giudizio sussistendo il nesso eziologico tra l'inadempimento asserito e le spese difensive sostenute.

3.Erroneo accertamento in fatto sulla riduzione della provvigione: . l'appellante lamenta che il Tribunale abbia ritenuto infondata la richiesta di riduzione della provvigione corrisposta alla Secondo la tesi appellante, un diverso Controparte_2 accertamento dei fatti e in particolare dell'inadempimento di questa agli obblighi informativi inerenti alla non conformità urbanistica dell'immobile avrebbe dovuto portare a riconoscere una riduzione dell'importo dovuto per la mediazione.

4.Omessa pronuncia sul merito in relazione alle responsabilità contrattuali: . l'appellante contesta l'omessa o insufficiente pronuncia in ordine alle responsabilità delle convenute, ritenendo che il Tribunale non abbia affrontato in maniera adeguata e completa la questione della non conformità urbanistica dell'immobile.

5.Erronea declaratoria di inammissibilità delle prove dedotte: . l'appellante si duole della non ammissione di alcuni capitoli di prova orale ritenuti determinanti per la decisione della causa.
Si costituiva la chiedendo il rigetto dell'appello e rilevando che il contratto definitivo Parte_1 assorbe ogni pattuizione di cui al preliminare.
Contro Anche si costituiva chiedendo la declaratoria di inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis e ter e 342 cpc nonché il rigetto dell'appello.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va respinta l' eccezione di inammissibilita' dell'appello formulata dalla appellata Contro
ai sensi dell'art. 342 c.p.c., dal momento che, alla luce dell'ampia interpretazione, ispirata a criteri di conservazione processuale, fornita di tale norma dalla Corte di Cassazione con sentenza n.
2143/15, l'atto introduttivo, letto nel suo complesso, contiene gli elementi indispensabili a consentire un esame del merito, nel rispetto dei vincoli dettati da tale norma, risultando
7 sufficientemente desumibile quale parte della sentenza di primo grado s'intenda censurare, quali siano le modifiche richieste, nonche' l'indicazione delle circostanze da cui deriverebbe la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
Ugualmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. proposta dalla medesima parte.
Giova premettere che la norma è stata profondamente modificata dal d.lgs 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. “Riforma Cartabia) che ha abolito, con effetto a decorrere dal 28 febbraio 2023, il filtro di ammissibilità per le impugnazioni non aventi una ragionevole probabilità di essere accolte, introducendo per le ipotesi di manifesta infondatezza dell'appello unicamente un modulo decisorio semplificato;
la scelta del modello decisorio compete al giudicante ed è evidente che la necessità di valutare gli elementi di prova e le censure formulate mal si concilia con un giudizio di manifesta infondatezza del gravame espresso in limine litis.
Venendo al merito, prima di esaminare i motivi di appello è necessario richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza con riferimento alla consegna anticipata del bene oggetto di preliminare , secondo cui (Corte di Cassazione ordinanza n. 11470/2021) nel preliminare di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato accessorio e funzionalmente collegato al contratto preliminare. Per quanto riguarda, poi, i rapporti tra contratto preliminare e definitivo ( Cass. n. 9063/2012 e recentemente Cass sent n. 23307/2020), “qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.”.
Tanto premesso, e hanno pacificamente stipulato il contratto definitivo sicchè Parte_1 CP_1 lo stesso costituisce unica fonte di obbligazioni tra le parti non essendo previsto che le obbligazioni del preliminare debbano sopravvivere.
Da ciò consegue che la vicenda relativa alla consegna anticipata dell'immobile nella fase del preliminare e le questioni inerenti all'asserito ritardo nella predetta consegna anticipata nonché ai lamentati danni conseguenti, in quanto non richiamate dal contratto definitivo restano assorbite dalla regolamentazione del rapporto racchiusa nel contratto definitivo. Del resto, dal tenore stesso del contratto preliminare¹ è di tutta evidenza che la consegna anticipata costituisse una obbligazione meramente accessoria al preliminare per consentire a parte acquirente, in tale fase, di effettuare misurazioni e sopralluoghi funzionali a progettazione di arredi e realizzazione di opere di minima manutenzione ( tali cioè da non richiedere autorizzazioni ) e che non fosse stato pattuito alcun termine essenziale per la consegna né alcuna penale per il ritardo.
Pacificamente, la consegna avvenne prima del rogito né in sede di rogito parte acquirente ha lamentato danni per l'asserito ritardo e infatti nel contratto definitivo non ha fatto menzione delle pattuizioni del preliminare sicchè le questioni relative ad eventuali inadempimenti del preliminare devono dunque ritenersi assorbite nella regolamentazione definitiva del rapporto.
Del resto, diversamente opinando, il mantenimento delle clausole contenute nel preliminare a definitivo concluso potrebbe agevolare condotte scorrette e strumentali tese a concludere in ogni caso il contratto definitivo, per poi agire al fine di ottenere ulteriori importi invocando asseriti inadempimenti di un preliminare le cui clausole non sono espressamente richiamate nel definitivo.
Pertanto, in conformità alla prevalente giurisprudenza, deve concludersi che le pattuizioni del contratto preliminare, devono intendersi superate dalla nuova manifestazione di volontà delle parti contraenti che stipulano il contratto definitivo, sicchè la sentenza di primo grado deve essere confermata quanto al rigetto della domanda attorea nei confronti di , seppur con Controparte_1 motivazione differente.
In ogni caso, e a mero fine di completezza, si osserva che, avendo riguardo al contratto preliminare, il termine pattuito per la consegna anticipata non era essenziale, né tale era quello per la stipulazione del rogito, termine quest'ultimo differito proprio dalla la consegna Parte_1 anticipata dell'immobile non era volta al soddisfacimento delle esigenze abitative della promissaria acquirente ma era funzionale unicamente ad effettuare misurazioni, e a predisporre progetti ma non a presentarli non essendovi un preventivo assenso della proprietà anzi il divieto espresso di realizzare opere che richiedessero provvedimenti autorizzativi: pertanto i danni lamentati relativi ad esigenze abitative e alla possibilità di presentare la pratica del c.d. Superbonus non sono causalmente connessi con l'inadempimento lamentato.
Contro L'appellante lamenta anche con riferimento alla appellata che il Tribunale abbia ritenuto infondata la richiesta di riduzione della provvigione corrisposta alla agenzia predetta. Secondo la tesi dell'appellante, l' accertamento dell'inadempimento dell'agenzia immobiliare agli obblighi informativi inerenti alla non conformità urbanistica dell'immobile avrebbe dovuto portare a riconoscere una riduzione dell'importo dovuto per la mediazione. Tanto premesso, osserva la corte che il mediatore ha maturato il proprio diritto alla provvigione nel momento in cui il preliminare è stato sottoscritto tra le parti che poi hanno stipulato anche il definitivo sicchè la compravendita è giunta a conclusione grazie all'attività della intermediatrice che ha raccolto proposta e accettazione all'acquisto. La difformità urbanistica² è stata comunque regolarizzata da parte alienante in data 28-6-21 e dunque in epoca antecedente al definitivo come prescritto dal preliminare ³.
A tale proposito, alla consegna delle chiavi, la Parte Acquirente si obbliga a fornire la copia dell'assicurazione dell'impresa prescelta per i lavori. ² Pratica per richiesta di sanatoria per lievi modifiche strutturali a piano sottotetto, consistenti nella demolizione di parte di muro portante, sostituito con due pilastri, e nell' apertura di due lucernari sulla copertura, lato cortile ³ “ la Promittente Venditrice si obbliga ad eliminare a propria cura e spese, e senza alcun onere per il Promissario Acquirente, qualsiasi eventuale irregolarità e/o difformità ed a consegnare al Notaio incaricato della stipula del definitivo la attuale planimetria catastale dell'immobile in oggetto entro i quindici giorni precedenti la data di stipula del rogito”.
9 Sicchè nessun inadempimento è imputabile né alla parte venditrice che si è adoperata ante rogito, né alla agenzia immobiliare sulla quale, comunque, non grava l'obbligo di svolgere particolari indagini di natura tecnico giuridica sull'immobile oggetto di compravendita . L'appello è dunque inaccoglibile e l'appellante è tenuto al pagamento delle spese del grado che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la sentenza impugnata del Parte_1
Tribunale di Milano del 25-9-24 n. 8279/24; condanna l'appellante al pagamento in favore di delle spese del grado che liquida Controparte_1 in euro 3.900,00 oltre spese generali e oneri di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.
Così deciso in Milano, 02/04/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente Irene Lupo Alberto Massimo Vigorelli
10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Articolo 5. - Contratto Definitivo

5.1 L'atto definitivo di compravendita dovrà essere stipulato entro il 10 agosto 2021, presso lo studio del
Notaio con sede in Milano via Cherubini 6. Le Parti convengono che il passaggio di proprietà dell'unità Persona_3 immobiliare in oggetto, libera da pesi, vincoli, oneri, gravami, persone e cose, avverrà contestualmente alla data del rogito notarile.

5.2 Fermo restando che il trasferimento della proprietà dell'Immobile avverrà contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita e al pagamento dell'intero prezzo, la Promittente Venditrice conferma la propria disponibilità a consentire al Promissario Acquirente l'accesso all'Immobile compromesso, onde consentire le misurazioni, i rilievi e i sopralluoghi necessari per progettare i necessari lavori di ristrutturazione nonché per ordinare gli eventuali materiali e arredi. A tali fini, le Parti concordano di consegnare una copia delle chiavi a far data dal 8 maggio 2021, affinché la Parte Acquirente possa provvedere a lavori di manutenzione e ristrutturazione che non richiedano provvedimenti autorizzativi;
la Parte Acquirente si obbliga, a far data della consegna delle chiavi, a manlevare da qualsiasi responsabilità in sede civile e penale per qualsiasi danno a cosa e/o persona che potesse derivare dai lavori che verranno eseguiti.
8