1096 /2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA
Composta dai magistrati:
Dr. Massimo COLTRO Presidente
Dr. Barbara GALLO Consigliere
Dr. Barbara SIMONI Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZ A
nella causa promossa in appello con atto di citazione da
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
nato a [...] il [...] e residente in [...], rappresentato e difeso, per procura unita all'atto di citazione in appello, dall'Avv. Riccardo
Rocca (C.F. ) del Foro di AD, elettivamente domiciliato presso lo C.F._2
Studio legale di quest'ultimo sito in AD, viale Navigazione Interna n. 51. Il sottoscritto procuratore dichiara di voler ricevere gli avvisi e le comunicazioni relative al presente procedimento al seguente numero di fax 049/7800551 o al seguente indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
- ATTORE APPELLANTE
1

contro
, CF. Controparte_1 C.F._3
nata a [...], il [...], residente a [...]1, rappresentata e difesa dall'avv. Cristina Grazian del Foro di AD (C.F.
, giusta procura alle liti già depositata nel fascicolo telematico del primo C.F._4 grado e rilasciata anche per il grado d'appello, che si rideposita, in file separato, contestualmente al presente atto, elettivamente domiciliata presso il di lei studio in Abano
Terme (PD), via Jappelli n. 5, il quale difensore dichiara di voler ricevere le notificazioni e comunicazioni inerenti al presente procedimento ai seguenti recapiti: P.E.C.:
Email_2
CONVENUTA APPELLATA –
Oggetto: riforma della Sentenza del Tribunale di AD n. 1001/2024 pubbl. il 22/05/2024 RG
n. 4563/2023 Repert. n. 1562/2024 del 22/05/2024
in punto: contratti e obbligazioni varie
Causa trattata all'udienza di discussione del 24.03.2025 e trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI:
IL PROCURATORE DELL'APPELLANTE HA COSÌ CONCLUSO:
Nel riportarsi integralmente alle argomentazioni già svolte nel proprio atto introduttivo e alle note già depositate in atti, contesta tutto quanto ex adverso argomentato ed eccepito da controparte poiché infondato in fatto e in diritto e dimette le seguenti conclusioni:
Nel merito in via principale
- Ritenuti fondati i motivi esposti con il presente gravame e per l'effetto, in totale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di AD, dott. Sacchetto, depositata, comunicata e notificata il 22.05.2024, confermare il decreto ingiuntivo n. 1402/2023 (R.G. 3220/2023) ed in ogni caso accertare e dichiarare che il sig. va creditore nei confronti della sig.ra Parte_1 ex art. 1385 c.c. del doppio della caparra versata, e per l'effetto condannare Controparte_1
la sig.ra a pagare in favore di la somma di euro 10.040,00, Controparte_1 Parte_1
2 ovvero la diversa somma, anche maggiore, che sarà ritenuta di Giustizia, oltre interessi legali dalla comunicazione di recesso alla domanda giudiziale, e agli interessi ex art. 1284 comma 4
c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi di lite di ambo i gradi di giudizio, aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 1-bis, d.m. 55/2014 come modificato dal d.m. 37/2018, atteso che il presente atto è stato predisposto in modo da consentire la ricerca ipertestuale dei numerosi documenti ad esso allegati, oltre a spese generali, I.v.a. e C.p.a., del presente procedimento di appello, del procedimento monitorio e del procedimento di primo grado svoltisi innanzi al Tribunale di
AD rispettivamente al n. R.G. 3220/2023 R.G. e n. 4563/2023 R.G. (come da nota spese depositata il 11.03.2024 o nella diversa somma anche maggiore che sarà ritenuta di giustizia), tutte da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore che, a tal fine, si dichiara antistatario.
IL PROCURATORE DELL'APPELLATA HA COSÌ CONCLUSO:
richiamate tutte le eccezioni, deduzioni e domande, anche in via istruttoria, formulate in comparsa di risposta con Appello incidentale depositata il 09/10/2024, così conclude:
- In via principale, rigettare l'appello proposto dal sig. Pt_1
- In via incidentale: in parziale riforma della sent. n. 1001/2024 emessa dal Tribunale di AD in data 21/05/2024, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 22/10/2020 per esclusivo grave inadempimento del sig. e, per l'effetto, Parte_1 condannare quest'ultimo al ripristino, a propria cura e spese, dell'originaria vetrina antisfondamento, blindata con bordi rinforzati, presente nell'immobile di proprietà della sig.ra ed asportata dal convenuto opposto, condannandolo a farsi carico, altresì, delle CP_1
conseguenti spese per le necessarie pratiche urbanistico-edilizie;
- In ogni caso: condannare il sig. a pagare alla sig.ra la somma di € Parte_1 CP_1
2.376,00 a titolo di restituzione delle spese da lei sostenute per la SCIA in sanatoria in data
12/03/2022, resa necessaria a seguito della sostituzione della vetrina avvenuta a marzo 2021 ad opera del sig. Pt_1
Con vittoria di spese e compensi di lite del doppio grado di giudizio.
3 RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Per il riassunto dello svolgimento del processo di primo grado e delle rispettive domande, eccezioni e deduzioni delle parti, si fa testuale rinvio alla relativa esposizione contenuta nella sentenza impugnata, che appare esauriente, non risulta da rettificare e può considerarsi già nota.
1. ha proposto appello avverso la Sentenza n. 1001/2024 pubbl. il Parte_1
22/05/2024 RG n. 4563/2023 Repert. n. 1562/2024 del 22/05/2024 con la quale il Tribunale di
AD, nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo promossa nei suoi confronti da ha accolto l'opposizione, revocato il decreto ingiuntivo opposto e Controparte_1 rigettato sia la domanda riconvenzionale proposta dall'attrice opponente, sia la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto opposto compensando le spese di lite nella misura di
1/3 e condannando parte convenuta-opposta alla refusione della restante parte a favore della attrice opponente.

2. Con la causa di primo grado , ha opposto il decreto ingiuntivo, Controparte_1
provvisoriamente esecutivo, emesso in data 23.5.2023, con il quale le era stato ingiunto il pagamento della somma di €.10.040.00, a titolo di restituzione del doppio della caparra a seguito di recesso dal contratto preliminare in data 22.10.2020, con il quale l'opponente aveva promesso di vendere al l'immobile ad uso commerciale sito in Montegrotto Terme, viale Pt_1
Stazione 119, locale nel quale il intendeva trasferire la propria attività di tabaccheria, per Pt_1
inadempimento della venditrice.

3. Il Tribunale riteneva fondata l'opposizione e revocava il decreto opposto rilevando:
- “che appare certo che le parti abbiano concordato l'esecuzione delle opere di sostituzione della vetrina a cura e spese del essendo la sostituzione funzionale a rendere Pt_1
l'immobile idoneo per la sua attività di tabaccheria”;
- “che il ha eseguito le opere in assenza di autorizzazione amministrativa e che Pt_1 pertanto il locale non è stato ritenuto idoneo dall'Ufficio dei Monopoli per il Veneto;

- “che a seguito della mancata concessione dell'idoneità dei locali, da parte dell'Ufficio dei Monopoli per il Veneto, l'attrice si attivava per conseguire la regolarizzazione dell'immobile, ottenuta nel marzo 2022 (doc.7 attrice) e, contestualmente, locava l'immobile a terzi, mentre il rimaneva inerte, verosimilmente non più interessato all'acquisto, dato Pt_1 che non risulta che egli abbia presentato nuova istanza all'Ufficio dei Monopoli di spostamento della tabaccheria”.
4 4. In tale contesto, il Tribunale ha escluso l'inadempimento grave dell'attrice alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare atteso che, al contrario, dopo lo spirare del termine per il rogito, la stessa attrice ha acconsentito al convenuto di porre in essere tutte le opere necessarie per adattare l'immobile promesso in vendita alle sue esigenze, acconsentendo all'esecuzione degli interventi in loco ed attivandosi poi per la regolarizzazione edilizia.

5. Anche l'intervenuta locazione dell'immobile a terzi è, secondo il primo giudice, circostanza irrilevante ai fini dell'adempimento del contratto preliminare, perché l'obbligazione di consegna dello stesso sarebbe intervenuta solamente al momento della stipula notarile, il cui invito, tuttavia, non è mai stato inviato né da parte del sig. né da parte della sig.ra Pt_1
con la conseguenza che il recesso intimato dal sig. con la missiva in data CP_1 Pt_1
22.3.2023 (doc.4 convenuto) non legittima la pretesa di restituzione del doppio della caparra.

6. Parimenti infondate sia la domanda riconvenzionale dell'attrice opponente, di risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto, sia le contrapposte domande risarcitorie delle parti, che presuppongono un inadempimento grave della controparte, non rinvenibile in quanto inerenti ad interventi che le parti hanno effettuato di comune accordo.

7. In ogni caso, rileva il Tribunale, la domanda di rimborso del doppio della caparra proposta dal sig. in seguito all'esercizio del recesso, rende inammissibile ogni ulteriore Pt_1
pretesa risarcitoria.

8. ha impugnato la decisione del Tribunale lamentando: Parte_1
1) Primo motivo: Erronea valutazione di tutti gli elementi probatori acquisiti al
processo che avrebbero consentito di accertare il grave inadempimento della sig.ra

CP_1
2) Secondo motivo: Erronea valutazione del dovere di buona fede oggettiva.

9. Si è costituita in giudizio l'appellata per chiedere di respingere Controparte_1 le censure e i motivi d'appello formulati dall'Appellante e per svolgere Parte_1
appello incidentale chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 22/10/2020 per esclusivo grave inadempimento del sig. e la sua Parte_1 condanna al ripristino, a propria cura e spese, dell'originaria vetrina antisfondamento, condannandolo a farsi carico, altresì, delle conseguenti spese per le necessarie pratiche urbanistico-edilizie, per i seguenti motivi:
5 1) Erronea valutazione circa il grave inadempimento del sig. nonché della Pt_1
mancata adesione alla proposta transattiva formulata dal Giudice;

2) Erroneo conseguente rigetto della domanda di risarcimento del danno;

3) Erroneo rigetto delle istanze istruttorie.
10. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza collegiale del giorno 24 marzo 2025, senza ulteriore istruttoria sulle conclusioni delle parti costituite di cui in epigrafe.
11. Sia i motivi di appello principale, sia i motivi di appello incidentale, attengono, in sostanza, all'accertamento del reciproco inadempimento delle parti imputabile, secondo parte appellante, esclusivamente alla condotta della promittente venditrice, sig.ra e CP_1
secondo parte appellata ed appellante incidentale, alla condotta del sig. parte promissaria Pt_1
acquirente.
12. Per tale ragione, i motivi potranno essere trattati congiuntamente.
13. Il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 22.10.2020 prevedeva:
a. Un patto di riservato dominio a favore della promittente venditrice fino CP_1 all'integrale pagamento del prezzo che doveva avvenire con il versamento di 110 rate mensili a decorrere dalla stipula notarile;

b. l'immissione nel possesso dell'immobile al momento della stipula notarile da effettuarsi entro il 31.01.2021;
c. la previsione che la promittente venditrice “potrà, nel periodo antecedente CP_1
l'integrale pagamento del prezzo, disporre dell'immobile e potrà, alla stessa condizione, concedere ipoteche, o diritti reali o diritti personali di godimento” (clausola 3.3 del contratto preliminare – doc. 1 parte appellante).
14. Nel febbraio 2021, quindi successivamente alla scadenza per la stipula notarile, con il consenso della sig.ra il sig. ha proceduto ad apportare delle modifiche CP_1 Pt_1 all'immobile promesso in vendita al fine di ottenere l'autorizzazione amministrativa all'apertura del negozio di tabaccheria,
15. Nel marzo 2021 il sig. ha provveduto a sostituire la vetrina, intervento necessario Pt_1
a rendere l'immobile conforme alla prescrizione l'Ufficio dei Monopoli per il Veneto senza tuttavia ottenere la previa autorizzazione amministrativa, cui seguiva, pertanto, il diniego allo spostamento, risalente all'estate 2021.
6 16. In data 21 febbraio 2022 la sig.ra ha comunicato al sig. di avere CP_1 Pt_1
“affittato” e in data 22 marzo 2023 il sig. ha comunicato alla sig.ra il recesso Pt_1 CP_1 conseguente il preteso inadempimento di quest'ultima.
17. Come detto, entrambe le parti, allegando l'inadempimento dell'altra, hanno richiesto l'accertamento della risoluzione del contratto con i conseguenti obblighi restitutori e risarcitori.
18. Fermo il noto principio sul riparto dell'onere della prova in materia di inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive, di cui alla sentenza della S.C. n. 13533/2001, la
Suprema Corte, con la successiva giurisprudenza¹ ha concluso nel senso che tale principio comporta altresì che, nell'ipotesi di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento, ciascuna parte, per paralizzare la domanda dell'altra, deve dimostrare il proprio adempimento, fermo restando che nel caso in cui nessuna abbia assolto tale onere, il giudice è chiamato a valutare i rispettivi inadempimenti comparativamente, per poi stabilire quale condotta sia stata causa efficiente della crisi del rapporto (Cass. civ., sez. VI-1, 5 giugno 2018, n. 14314; Cass. civ., sez. III, 19 marzo 2018, n. 6675).
19. Nella fattispecie per cui è causa, nessuna delle parti ha invitato formalmente l'altra alla stipula notarile, né risulta alcuna formale richiesta di adempimento formulata da una parte nei confronti dell'altra.
20. Al contrario, come osservato dal primo giudice, le parti hanno mantenuto contatti fino ad ottobre 2021 e sono quindi rimaste inerti fino all'inizio del 2022, allorchè l'attrice ha provveduto a sanare l'irregolarità edilizia e ha deciso di locare l'immobile.
21. L'intervenuta locazione, tuttavia, non rileva ai fini di dimostrare l'inadempimento della sig.ra rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, in primo luogo CP_1
perché tale possibilità era stata espressamente prevista dalla sopra citata clausola n. 3.3, in secondo luogo perché era già trascorso oltre un anno dal termine per la stipula che era stato contrattualmente previsto, senza che nessuna parte abbia invitato l'altra avanti il notaio per formalizzare la compravendita ed in terzo luogo perché l'obbligo di consegna dell'immobile libero, sarebbe sorto solo al momento della stipula del contratto definitivo.
22. Non vi sono ragioni, dunque, per accertare l'inadempimento della sig.ra CP_1
7 23. D'altro canto il sig. se è pur vero, come osservato dal Tribunale, che non si è mai Pt_1
dichiarato pronto a concludere il contratto definitivo, è altrettanto vero che non è mai stato invitato a stipulare, e pur avendo realizzato le opere di sostituzione della vetrina, con il consenso della promittente venditrice, anche se in assenza di autorizzazione amministrativa, la circostanza dell'autorizzazione allo spostamento della tabaccheria, non era stata contrattualmente prevista quale condizione sospensiva o risolutiva del contratto preliminare di compravendita, con la conseguenza che la sig.ra presente o meno tale CP_1 autorizzazione, ben avrebbe potuto intimare al l'adempimento invitandolo alla stipula Pt_1
notarile.
24. Quindi, anche se da un lato la sig.ra si è attivata per conseguire la CP_1 regolarizzazione dell'immobile, ottenuta nel marzo 2022 ed ha, contestualmente, locato l'immobile a terzi e dall'altro il è rimasto inerte nella presentazione di una nuova istanza Pt_1 all'Ufficio dei Monopoli di spostamento della tabaccheria, alcuna di tali circostanze può configurare il grave inadempimento alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, dimostrando, solamente, l'inerzia di entrambi e il venir meno dell'interesse alla conclusione del contratto;
non vi è, dunque, prova certa dell'inadempimento grave di alcuna delle parti.
25. Ciò nonostante, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale circa l'impossibilità di pronunciare la risoluzione del contratto perchè, “come ripetutamente affermato dalla Suprema
Corte “l'accordo per lo scioglimento, per mutuo dissenso, di un contratto per il quale la legge richiede la forma scritta 'ad substantiam', deve rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione” (cfr. Cass.22/11/2021, n.35931 e nello stesso senso Cass.14/04/2011, n.8504) e nella specie, trattandosi di contratto preliminare di compravendita di immobile, per la risoluzione sarebbe stata richiesta la forma scritta”, il collegio aderisce a quell'orientamento, secondo cui il giudice deve, in tali casi, pronunciare comunque la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c..
26. Lo ha stabilito la sentenza Cassazione Civile n. 1996 del 29/01/2020, con la quale la
Corte “ha avuto modo di affermare che, in presenza di reciproche domande di risoluzione, fondate da ciascuna parte su determinati inadempimenti dell'altra, il giudice che accerta
l'inesistenza dei singoli, specifici addebiti, non potendo pronunziare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta (ex art. 1453 c.c., comma 2) di entrambi i contraenti e decidere di conseguenza quanto
8 agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c.. Il giudice, invero, in tale ipotesi deve far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v.
Cass. n. 26907 del 2014; conf., Cass. n. 767 del 2016). In effetti, come da questa Corte precisato
(v. le citate Cass. n. 26907 del 2014 e Cass. n. 767 del 2016), pur non potendo propriamente dirsi che nella specie la “scelta” di entrambi i contraenti possa qualificarsi in termini di mutuo consenso o mutuo dissenso, quale atto di risoluzione convenzionale o accordo solutorio costituente espressione dell'autonomia negoziale dei privati, va osservato che, essendo rimasta accertata la volontà di entrambe le parti, attestata dal relativo comportamento (processuale ovvero, come nella specie, anche stragiudiziale) deponente per la contrarietà (ciascuna per i suoi motivi e le sue valutazioni) a mantenere in vita il rapporto contrattuale ed autonomamente manifestate in giudizio dinanzi al giudice, correttamente la corte di merito ha ritenuto essere nella specie venuto meno l'incontro di volontà che sosteneva ed integrava il contratto e ne ha dichiarato la risoluzione. In definitiva, in presenza di reciproche domande di risoluzione contrattuale fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, il giudice che accerti
l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta di entrambi i contraenti ex art. 1453 c.c., comma 2, e pronunciare comunque la risoluzione del contratto, con gli effetti di cui all'art. 1458 c.c., essendo le due contrapposte manifestazioni di volontà dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale
(Cass. n. 6675 del 2018; conf., Cass. n. 10389 del 2005; Cass. n. 4089 del 2000; Cass. n. 15167 del 2000; Cass. n. 10217 del 1994; Cass. n. 5065 del 1993; Cass. n. 6230 del 1992; Cass. n.
3744 del 1982)2”.
27. In conclusione va pronunciata la risoluzione del contratto, cui consegue il diritto di parte appellante alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria (non del suo doppio), mentre non può essere riconosciuto il diritto al rimborso della somma di € 1.220,00 per l'installazione della vetrata approvata dalla proprietaria, in assenza della relativa domanda;

9 la sig.ra ha, viceversa, diritto al rimborso della pratica SCIA per € 2.376,00, essendo CP_1
stato concordato che tale spesa fosse a carico del sig. ma non può essere accolta la sua Pt_1
domanda di rimessione in pristino della vetrata essendo stata, la sua sostituzione, pacificamente autorizzata dalla proprietaria.
28. Da ultimo va respinto il terzo motivo di appello incidentale con riferimento al rigetto delle istanze istruttorie. L'appellante incidentale non ha svolto alcuna argomentazione critica riguardo all'esclusione delle istanze istruttorie, con la conseguenza che la richiesta è inammissibile in quanto l'appellante incidentale avrebbe dovuto argomentare i motivi per i quali le istanze istruttorie escluse erano ammissibili e, soprattutto, rilevanti.
29. In conclusione, la sentenza deve essere parzialmente riformata, nei termini di cui sopra, con conseguente integrale compensazione dei compensi di entrambi i gradi di giudizio, in conseguenza del parziale accoglimento delle domande di entrambe le parti.
30. La sentenza è redatta ai sensi dell'art.

9-octies DL 83/2015, conv. in l. 132/2015 pubbl.
GU n. 192 del 20.8.2015 (“Gli atti di parte e i provvedimenti depositati con modalità telematiche sono redatti in maniera sintetica”).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando nel procedimento di appello n.
1096/2024 di cui in epigrafe, disattesa ogni diversa e contraria istanza, eccezione e conclusione, così provvede:

1. Accoglie parzialmente sia l'appello principale proposto da nei Parte_1 confronti di sia l'appello incidentale proposto da quest'ultima nei Controparte_1
confronti del primo, avverso la Sentenza del Tribunale di AD n. 1001/2024 pubbl. il
22/05/2024 RG n. 4563/2023 Repert. n. 1562/2024 del 22/05/2024, e conseguentemente:

2. dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 22.10.2020;

3. condanna a restituire a l'importo di € Controparte_1 Parte_1
5.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria oltre interessi legali dal versamento al saldo effettivo;

4. condanna a pagare a favore di l'importo di Parte_1 Controparte_1
€ 2.376,00 a titolo di rimborso dei costi sostenuti per la pratica SCIA, oltre interessi legali dall'esborso al saldo effettivo;

5. compensa integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio;

10 6. condanna a restituire a i compensi del Controparte_1 Parte_1 primo grado di giudizio di € 4.594,04.

7. Conferma nel resto.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Venezia in data 1 aprile 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Barbara Simoni dott. Massimo Coltro
11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ V. per tutte Cass. Civ. n. 16 luglio 2020, n. 20320. ² Vedi anche Cass. Ordinanza 19706/2020 secondo cui “pur essendo le volontà delle parti estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, queste si siano dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale, di tal ché va dichiarata la risoluzione del rapporto contrattuale sorto tra le parti”.