REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 3821/2022 r.g. vertente tra difesa dagli avv. Andrea Moretti, Paolo Pecora, Francesco Parte_1
Ambrosino
Liquidazione giudiziale , in persona del curatore, difesa Controparte_1
dall'avv. Gioina Iuliano
APPELLANTE
e
, difesa dall'avv. Marco Squicquero APPELLATA Controparte_2
CONCLUSIONI
1 Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 17.12.2025.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Nel giudizio 32924/21 r.g. conviene in giudizio Parte_1 Controparte_2
, con la quale ha concluso in data 20.6.2016 e 30.6.2016 un contratto di servizi
[...]
integrati, proponendo le seguenti domande:
I) accertare e dichiarare sussistente un rapporto di locazione tra la e Parte_1
la sorto nel 2016 e per l'effetto dichiarare nullo o inefficace o comunque annullare il CP_3
contratto di prestazione di servizi integrati dedotto in lite;
II) accertare e dichiarare che il rapporto di locazione tra e decorrente dal 30 giugno 2016, è soggetto Parte_1 CP_3
alla disciplina della L. 392/1978, prevalente rispetto alla diversa volontà dei contraenti e per
l'effetto:
1) accertare e dichiarare che il contratto in virtù della durata convenzionale di sette anni andrà a scadere il 30.06.202; 2) accertare e dichiarare che il contratto, stante la nullità della clausola (art.4) che esonera il locatore dall'obbligo di disdetta alla prima scadenza, in caso di mancata disdetta motivata nei modi e termini previsti dall'art. 29 L. 392/78 si rinnoverà per sei anni andando così a scadere il 30 giugno 2029; 3) accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 79, comma 1, L.392/78, la nullità del meccanismo di aumento automatico previsto dal contrato;
la nullità di tutte le clausole che comportano pagamenti ulteriori rispetto al canone e/o aumenti del canone per iniziative promozionali, ivi incluso l'art.8, la nullità di tutte le clausole che contemplano il pagamento di oneri accessori non correlati al godimento del bene. Rideterminarsi, per l'effetto, il canone di locazione dovuto da Parte_1
sin dal 30.06.2016 in ragione di € 38.169,60 annui ovvero in subordine in ragione della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia ma comunque entro il limite massimo di € 150.000 annui
e condannarsi quindi in persona del legale rapp.te pro tempore a restituire a CP_3
tutte le somme percepite in eccesso rispetto al canone dovuto in ragione di € Parte_1
689.687,80 ovvero nella diversa misura che sarà ritenuta dovuta ma che non potrà essere
2 inferiore ad € 45.530,63; 4) accertare e dichiarare la nullità della clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso sempre ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del 1978, e per l'effetto, condannare la locatrice a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo di € 119.743.17 speso dalla ricorrente per realizzare le migliorie e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. III) Accertare che nulla era dovuto da a Parte_1
titolo di canoni ed oneri per il periodo 13 marzo-30 giugno 2020 in cui è mancata la controprestazione per fatto della locatrice e che legittima è stata l'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore che ha rifiutato il pagamento del canone per tale periodo e per l'effetto: 1) accertare che nulla era dovuto da a titolo di canoni ed Parte_1
oneri per il periodo 13 marzo-30 giugno 2020 in cui è mancata la controprestazione per fatto della locatrice e che legittima è stata l'eccezione di inadempimento opposta dal conduttore che ha rifiutato il pagamento del canone per tale periodo. Per l'effetto condannare CP_4
in persona del legale rapp.te pro tempore al pagamento in favore di
[...] Parte_1
dell'importo di € 68.580,60 (€ 623,46 x 110 giorni) pari a quanto indebitamente appreso dalla locatrice con l'escussione della fideiussione per canoni e oneri relativi a tale periodo oltre interessi dal 1.11.2020; 2) accertare e dichiarare che è stata abusiva l'escussione della garanzia sia perché destinata ad essere travolta dalla nullità del contratto cui accedeva, e sia perché finalizzata ad incassare i canoni non dovuti e superare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 della conduttrice. Condannare la locatrice al risarcimento di tutti i danni arrecati a
per effetto dell'escussione della fideiussione da liquidare secondo equità. IV) Parte_1
Accertare e dichiarare che incombeva su l'obbligo di proporre al conduttore il CP_3
riequilibrio, nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede, delle sorti del contratto e che essa è stata totalmente inadempiente ed anzi, con contegno non conforme a buona fede, ha proposto solo la rinuncia da parte sua a pretendere una porzione di quei canoni che ben sapeva non erano dovuti così proponendo alla conduttrice di pagare più del dovuto. Per
l'effetto: iv.a) disporsi la riconduzione diretta ad equità del contratto, o fare ordine a CP_3
di adeguarsi, considerando come eque, per tutto il periodo di durata della emergenza sanitaria
3 le percentuali sul fatturato proposte dalla associazione di categoria AIGRIM a maggio 2020 e pagate spontaneamente da a sin dalla riapertura di luglio 2020 ovvero Parte_1
indicando la diversa percentuale equa del fatturato. In subordine, ricondurre ad equità il contratto disponendo per tutto il periodo di durata della emergenza sanitaria la sospensione del canone minimo garantito dichiarando dovuto il solo canone percentuale del 18%. iv.b) in alternativa, e preso atto del rifiuto di di adeguarsi spontaneamente pronunciare la CP_3
risoluzione del contratto per inadempimento di e per l'effetto condannarsi la stessa CP_3
locatrice in persona del legale rapp.te pro tempore al risarcimento del danno conseguente al suo rifiuto di ricondurre ad equità il contratto e consistente: (i) in ciò che avrebbe Parte_1
guadagnato sino alla scadenza contrattuale del 30.06.2029 o in subordine del 30.06.2023 e quindi, in un danno da perdita di chanches di € 596.848,00 ovvero, in alternativa (ii) in un danno da mancato guadagno calcolato in base al MOL di € 466.851,50 (o quanto meno €
93.370,50). In via gradata ed in estremo subordine il danno potrà essere liquidato secondo equità. V) Condannarsi in ogni caso la locatrice al risarcimento del danno da disdoro commerciale patito da insito nella escussione abusiva della fideiussione Il tutto, in Parte_1
ogni caso, oltre maggior danno da rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata in considerazione della natura commerciale dell'attività imprenditoriale svolta dalla ricorrente ed oltre spese diritti e onorari di causa da attribuirsi ai procuratori antistatari”.
contesta ogni domanda. Controparte_2
Successivamente propone autonomo giudizio (35774/21 r.g.) nei confronti di svolgendo le seguenti domande: b. nel merito condannare al Parte_1 Parte_1
pagamento della somma di € 268.879,46, a titolo di corrispettivi per i servizi resi in forza del contratto di prestazione di servizi integrati T 18/2016 del 20.6.2016, oltre interessi di mora ex
D. Lgs. 231/02 dalle rispettive scadenze e sino all'integrale soddisfo, nonché di tutte le altre somme che matureranno successivamente, sino al momento di riconsegna dei locali;
c. dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di prestazione di servizi integrati T 18/2016 del 20.6.2016; d. In via subordinata: dichiarare comunque risolto ai
4 sensi dell'art. 1453 c.c. per inadempimento grave di il contratto di prestazione di Parte_1
servizi integrati T 18/2016 del 20.6.2016; e. in ogni caso e per l'effetto della pronuncia di risoluzione del contratto: condannare all'immediato rilascio in favore della Parte_1
ricorrente dei seguenti locali: − locale identificato con il n. MPS-06 della superficie di mq. 142 circa (planimetria allegata al Contratto sub. lett A), ubicato al piano mezzanino – Piastra
Servizi della Stazione di Roma Termini − locali di servizio, funzionali allo svolgimento dell'attività, identificati con i numeri D06 – SU08 – SD08, di superficie complessiva pari a mq.
39 circa (planimetria all. sub. A1), ubicati nell'edificio F, al piano interrato della Stazione di
Roma Termini;
− porzione di area comune di circa mq. 60 destinata a tavoli e sedute
(planimetria allegata sub lett. A2); f. in ogni caso: condannare la Convenuta al pagamento delle spese legali, da liquidarsi secondo i vigenti parametri ministeriali”.
si costituisce spiegando domande riconvenzionali coincidenti con Parte_1
quelle di cui al precedente giudizio.
Riuniti i due giudizi, il Tribunale di Roma, alla stregua dei documenti acquisiti, con sentenza n. 10237/2022 così provvede:
dichiara la risoluzione del contratto di prestazione di servizi integrati T/18/2016 del
20.06.2016 per grave inadempimento della Parte_1
condanna la al pagamento, in favore della Parte_1 Controparte_2
della somma di € 238.549,70 oltre interessi ex D. Lgs. 231/02 dalle singole scadenze al
[...]
saldo, ed al rilascio di tutti i locali;

rigetta le domande proposte da Parte_1
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per la Parte_1
declaratoria di improcedibilità o, in subordine, il rigetto di tutte le domande svolte da
[...]
e, invece, per l'accoglimento di tutte le domande dalla stessa spiegate. Controparte_5
5 Al riguardo deduce sei motivi: 1) ha omesso il tentativo di mediazione previsto dall'art.5, comma1bis, d. lvo n. 28/2010; l'eccezione al riguardo è stata tempestivamente formulata alla prima udienza nel giudizio 32924/21 ed alla prima udienza di discussione ex art.420 c.p.c. nel giudizio 35774/21; 2) il contratto tra le parti denominato “Contratto di prestazione di servizi integrati” è nullo per vizio inerente alla causa concreta, in quanto volto ad eludere le norme imperative previste dalla legge n. 392/78, essendo i previsti servizi resi dalla concedente assimilabili a quelli di cui all'art.9 l. cit., in funzione del godimento dei locali e, quindi, non idonei a qualificare il contratto, come ritenuto in primo grado, quale contratto atipico di natura mista (locazione ed appalto); 3) l'inadempimento ascritto alla conduttrice è successivo a quello della concedente e giustificato ex art.1460 c.c. in quanto costei si è rifiutata di ricondurre ad equità il contratto a fronte della emergenza pandemica nel primo semestre 2020 e della chiusura dell'accesso ai locali dal 13.3.2020 al 30.6.2020 e non ha inteso assicurare la durata minima prevista dalla legge n. 392/78 per le locazioni commerciali, avendo anzi provveduto in data 20.10.2020 alla escussione della fideiussione pari ad €
112.500,00; 4) sono nulle tutte le clausole che contemplano aumenti del canone per iniziative promozionali decise e curate direttamente da in particolare all'art. 8 (“contributo forfettario per le iniziative promozionali ricomprese nei servizi, decise e curate direttamente dalla stessa determinato in misura pari al 5% del “Compenso (a) con Controparte_2
Conguaglio”); si tratta, infatti, di oneri a fronte dei quali non è previsto alcun effettivo godimento e per i quali l'art.8 impone un adeguamento “minimo” in ragione del 100% della variazione Istat, di per sé già elusivo del limite del 75% posto dall'art.32 della L. 392/78 e quindi vietato ai sensi dell'art. 79, e un limite massimo indeterminato pari all'80% del compenso variabile dell'anno precedente;
5) il tribunale ha riconosciuto che a fronte del mancato godimento dei locali da marzo a giugno del 2020 non è dovuto alcun corrispettivo e, tuttavia, è stata decurtata la somma di € 30.329,74 invece di quella determinata dalla conduttrice in € 68.580,60, pari alla somma del canone a) (€ 165.939+IVA) e canone b) Cont (20.590+IVA) rapportata ai 110 giorni di chiusura imposti da;
è inoltre non dovuta l'ulteriore somma di € 57.800,00 pari agli aumenti richiesti sino a giugno 2021 senza l'osservanza del limite
6 del 75% degli indici istat;
6) è stato fissato un termine di soli 25gg per il rilascio senza considerare le condizioni in cui versa la conduttrice ai sensi dell'art.56 legge n. 392/78.
Si costituisce contestando l'ammissibilità e la fondatezza Controparte_2
di tutti i motivi di gravame.
Esaurita la trattazione e fissata l'udienza di discussione finale, in data 4.12.2025 si costituisce la eccependo l'improcedibilità delle Controparte_6
domande proposte dalla concedente ai sensi dell'art.151 ccii.
La Corte così ragiona.
La liquidazione giudiziale sopravvenuta alla sentenza impugnata non preclude la procedibilità dell'appello in conformità all'orientamento invalso nella giurisprudenza di legittimità con riguardo all'art.96, comma 2, n. 3 l. fall. (Cass. 13 ottobre 2022 n. 29934)
In ordine al motivo 1) l'eccezione relativa al difetto del tentativo di mediazione è stata correttamente ritenuta tardiva in relazione alle domande proposte in via principale da nel giudizio 35774/21 r.g., non essendo stata formulata né alla prima udienza del
22.9.2021 (avanti alla Sezione X) né alla successiva prima udienza del 3.12.2021 (avanti alla
Sezione VI); la ulteriore conversione nel rito c.d. locatizio, con l'assegnazione di termini per memorie integrative, non è, quindi, idonea ad impedire la maturata decadenza ex art.5, comma 1bis, d.lvo n. 28/2010 (“non oltre la prima udienza”).
Quanto ai motivi 2) e 4) è da premettere che la dedotta riconduzione del contratto ad una locazione commerciale non potrebbe invalidarne radicalmente l'intera causa ma, in tesi, solo implicare la sostituzione delle clausole incompatibili con le norme imperative previste dalla legge n. 392/78 ai sensi dell'art.79 l.cit. – 1339, 1419, comma 2, c.c..
In ogni caso è dirimente che il motivo contesta in termini piuttosto assiomatici la ricostruzione causale operata dal tribunale, sostenendo, al riguardo, che i servizi forniti da sarebbero del tutto assimilabili a quelli previsti dall'art.9 l. cit. a titolo di oneri accessori
7 rispetto al godimento dell'immobile; in tal senso si trascura che l'utilizzazione di talune porzioni immobiliari nell'ambito della c.d. della è supportata Parte_2 Controparte_7
da servizi specifici (pulizia, smaltimento rifiuti, sorveglianza e guardiania, antincendio, riscaldamento e condizionamento, attività promozionali) forniti dalla stessa concedente nell'esercizio della sua attività imprenditoriale e per i quali sono previsti in contratto corrispettivi distinti (all'art.8), a riprova dell'interesse diretto di allo svolgimento di una attività commerciale idonea a valorizzare il complesso immobiliare ricevuto a suo tempo in concessione da Ferrovie dello Stato spa.
È, quindi, stata correttamente esclusa l'ipotizzata riduzione del sinallagma allo scambio canoni/godimento di immobile avuto riguardo all'incidenza causale dell'attività imprenditoriale svolta dalla concedente, assimilabile a quella svolta dall'appaltatore di servizi;
ne consegue che non sono pertinenti i richiami alla cornice giuridica indisponibile della disciplina prevista dalla legge n. 392/78 per le locazioni ad uso diverso.
Si deve, comunque, considerare che, con riguardo ad altro rapporto di cui è stata parte la stessa , la Cassazione ha ritenuto compatibile con la stessa legge n. Controparte_2
392/78 il corrispettivo per servizi determinato in termini forfettari e commisurati al canone e/o al fatturato (Cass. n. 13139/2017)
In ordine al motivo 3) è da escludere che l'accertata chiusura dell'accesso ai locali dal 13.3.2020 al 30.6.2020 possa fondare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. rispetto ai periodi anteriori e successivi, tenuto altresì conto che ha comunque dapprima offerto a lo slittamento della fatturazione dei corrispettivi relativi al secondo Parte_1
trimestre 2020 (comunicazione del 23.4.2020) e poi, in data 7.7.2020, proposto la riduzione dei compensi contrattuali nella misura del 50% del compenso base A per il secondo trimestre
2020 e del 30% del compenso base A per il terzo trimestre 2020.
8 Di qui la legittimità dell'escussione della garanzia fideiussoria, già accertata in sede cautelare con ordinanza del Tribunale in data 27.11.2020, oltre che l'infondatezza della pretesa applicazione della durata propria delle locazioni commerciali.
Quanto al motivo 5), ribadita la non pertinenza del richiamo alle norme imperative della legge n. 392/78, avuto riguardo, in particolare all'art.32, è da riconoscere che in primo grado è stata accertata l'integrale preclusione del godimento dei locali per gg. 110, dal 13 marzo al 30 giugno 2020, sicché appare conseguente l'esclusione del corrispettivo per il medesimo periodo pattuito, determinabile in € 68.580,60 considerando la frazione temporale della maturazione dei compensi annui di € 165.939,00 e di 20.590,00, oltre IVA.
Il Tribunale ha, invero, al riguardo ipotizzato la persistenza della fornitura di “altri
Cont servizi” da parte di , per il medesimo periodo, in termini del tutto apodittici e senza alcuna specifica giustificazione in relazione all'accertato precluso godimento pro tempore.
Il credito originariamente azionato da , pari ad € 268.879,46, per il periodo gennaio 2020/febbraio 2021, si riduce, pertanto, alla somma di € 200.298,86.
Il motivo 6) attiene a profili inerenti alla fase esecutiva e, quindi, esula dall'accertamento in sede cognitiva.
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la persistente soccombenza di . Parte_1

P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 10237/2022 condanna al pagamento, in favore di della somma di € Parte_1 Controparte_2
200.298,86 oltre interessi ex D. Lgs. 231/02 dalle singole scadenze al saldo;

9 - condanna al rimborso delle spese processuali, in favore di Parte_1 [...]
, liquidate per il primo grado in 7.200,00 per compensi ed € 780,00 per Controparte_2
spese, per il secondo grado in € 8.200,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cassa di previdenza come per legge;

- conferma nel resto l'appellata sentenza.
Roma, 17.12.2025
IL PRESIDENTE est.
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