Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 2368 R.G.A.C. dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 20.11.2024 e vertente
TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Mattia Ioannucci (C.F. C.F._2
) unitamente e disgiuntamente all'Avv. Sandra Aromolo C.F._3
(C.F. ed elettivamente domiciliati presso lo studio di C.F._4 quest'ultima in Roma, Via Tartaglia 5, giusta procura in atti,
Attori in riassunzione
E
Controparte_1
(C.F. ), in persona del pro tempore
[...] P.IVA_1 Controparte_2 per il Lazio, rappresentato e difeso dall'Avv. Sandra Maria Colombino (C.F.
) ed elettivamente domiciliato presso quest'ultima in C.F._5
Roma, Piazza delle Cinque Giornate n. 3, giusta procura in atti,
Convenuta in riassunzione
NONCHE' CONTRO
in persona del legale Rappresentante pro tempore per il Lazio, con CP_3 sede legale in Roma, Via Eleonora Duse n. 53 Convenuta in riassunzione contumace

Oggetto: giudizio di rinvio a seguito della Sentenza della Corte di Cassazione n.
33421/2019 che ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'appello di Roma
n. 2688/2015.
Conclusioni
Per l'appellante “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis rejectis, in accoglimento del principio di diritto e delle statuizioni espresse dalla Suprema
Corte di Cassazione nella sentenza n. 33421/2019, riassumendo il giudizio ex art. 392 cod. proc. Civ.:
- accertare il diritto degli odierni appellanti in riassunzione ad acquistare
l'immobile condotto attualmente in locazione, fruendo dei benefici previsti dall'art. 3, comma. 20 del D.L. 351/2000 convertito nella legge 410/2001 e precisamente l'appartamento sito in Roma Via della Giuliana n. 6, Scala A, interno 26 al prezzo di € 279.478,60 così ridotto per coefficiente di abbattimento
0,6711, come precisato dall' con nota dell'11 aprile 2005 . CP_1
- Con vittoria di spese e onorari di tutti i gradi del giudizio.”
Per gli appellati: “Per tutto quanto sopra esposto, premesso e ritenuto l' CP_1 come sopra rappresentato, difeso e domiciliato, chiede che l'Ecc.ma Corte di
Appello VOGLIA rigettare la domanda proposta con tutte le conseguenze in ordine alle spese”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato in data 08.02.2010, (unitamente ai SIg. Parte_3
, e ) domandava al Tribunale di Parte_4 Controparte_4 Parte_5
Roma accertare il proprio diritto ad acquistare l'immobile dalla stessa condotto in locazione e sito in Roma, Via della Giuliana 6, scala A, int. 26, ad un prezzo ridotto (coefficiente di abbattimento 0,6711) in applicazione dell'art. 3, comma
20, del D.L. n. 351 del 2000, convertito nella legge 410 del 2011. In particolare, specificava di aver manifestato la propria volontà di acquisto, e di aver pertanto diritto alla riduzione del prezzo, sia rispondendo al questionario inviato dall'Ente nel maggio 1999; sia inviando lettera raccomandata a.r. del 5.06.2001
(cumulativa, unitamente ad altri conduttori) nella quale ribadiva la tale volontà; sia, ancora, rispondendo in senso affermativo alla richiesta dell'Ente, inviata nell'aprile 2005, sulla volontà di esercitare il diritto di opzione sull'immobile condotto in locazione. Che, ciò nonostante, con nota del 27.10.2005, l' le CP_1 negava la possibilità di fruire del beneficio dell'abbattimento del prezzo per mancanza di prova sull'avvenuta manifestazione di volontà di acquisto entro il
31.10.2001, attraverso la produzione della fotocopia dell'avviso di ricevimento.
Per tale ragione, la conduttrice conveniva in giudizio sia l' proprietaria CP_1 dell'immobile, che si costituiva resistendo alla domanda, sia la società CP_3 costituita per la gestione della cartolarizzazione degli immobili pubblici, che invece rimaneva contumace.
Con sentenza n. 20662/2011, pubblicata in data 21.10.2011, il Tribunale di
Roma rigettava il ricorso della RO (e degli altri ricorrenti) sostenendo non essersi verificata la definitività dell'offerta in opzione alla conduttrice entro il termine del 31.10.2001, previsto dal citato art. 3, posto che la volontà di acquistare da parte della stessa si era manifestata prima della definizione del programma di dismissione del patrimonio immobiliare, e, pertanto, non poteva ritenersi perfezionata la procedura di acquisto, mancando da parte dell'Ente specifica e concreta volontà di alienare.
Con atto di citazione ritualmente notificato all' ed alla , la SI.a CP_1 CP_3 [...]
(unitamente ai SIg. , e Parte_3 Parte_4 Controparte_4 Pt_5
impugnava la sentenza del primo grado censurando l'operato del
[...]
Tribunale che non avrebbe fornito motivazione in ordine alla manifestazione di volontà all'acquisto espressa dalla con la lettera a.r. del 5.6.2000. Il primo Pt_3
Giudice, infatti, avrebbe limitato la propria decisione alla mancanza di offerta da parte dell'Ente al 31.10.2001, ed al mancato avvio del programma di dismissione dei cespiti, ritenendo al contempo mera lettera di intenti, non avente valore di proposta contrattuale, la lettera inviata dall'Ente nel 1999. Nel giudizio promosso si costituiva l' contestando l'infondatezza CP_1 dell'impugnazione e chiedendone il rigetto, mentre rimaneva contumace la . CP_3
Con sentenza n. 2688/2015, pubblicata in data 03.06.2015, anche la Corte di
Appello di Roma rigettava la domanda degli eredi della RO, e Parte_1
, nelle more deceduta (e degli ulteriori appellanti). Parte_2
La Corte da un lato rilevava, differentemente dalla sentenza impugnata, la possibilità, contenuta nell'art. 3, comma 20, della L. 410/2001, di acquistare l'unità immobiliare al prezzo ed alle condizioni previste dalla normativa previgente (L. 104/96) anche in assenza della definitiva offerta in opzione proposta dall'Ente, a condizione che i conduttori avessero manifestato la volontà di acquistare entro il 31.10.2001 a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno;
dall'altro, riteneva nel caso di specie non soddisfatto tale requisito formale per mancanza di prova. Secondo la Corte, infatti, il questionario del 1999 cui rispondeva l'appellante non poteva avere efficacia vincolante per l' ; CP_1 mentre, la successiva manifestazione di volontà espressa con la comunicazione del 05.6.2001 non appariva sufficiente a soddisfare i requisiti di forma poiché, sebbene firmata dalla e da altri conduttori, risultava inviata solo da tale Pt_3
SI. Pertanto, secondo la Corte, gli appellanti non avevano Persona_1 fornito la prova di essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge per ottenere l'abbattimento del prezzo di vendita perché, nell'inviare la raccomandata, si doveva ritenere che il SI. avesse agito Per_1 esclusivamente nel proprio interesse.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione e Parte_1
. L' ha resistito con controricorso. Sono rimasti Parte_6 CP_1 contumaci , e . Parte_4 Controparte_4 Parte_5
Con il primo motivo viene dedotta censura per NULLITA' DELLA SENTENZA E/O DEL
PROCEDIMENTO EX ART. 360, PRIMO COMMA N. 4, COD. PROC. CIV., CON PARTICOLARE
RIFERIMENTO: A) ALL'ART. 112 COD. PROC. CIV. PER VIZIO DI ULTRAPETIZIONE IN MERITO
ALL'ECCEZIONE DI DIFETTO DI RAPPRESENTANZA RILEVATA D'UFFICIO; B) ALL'ART. 345 COD.
PROC. CIV. CON RIFERIMENTO ALLE PRECLUSIONI IVI PREVISTE;
C) ALL'ART. 101, SECONDO
COMMA, COD. PROC. CIV. PER VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL CONTRADDITTORIO. Secondo i ricorrenti la Corte ha illegittimamente rilevato d'ufficio il preteso difetto di rappresentanza senza che l'eccezione (in senso proprio) fosse stata tempestivamente sollevata dalla parte che ne avrebbe avuto interesse. Tale rilievo non aveva dunque formato oggetto del dibattito processuale, e, anche seppur consentito su di esso lo scrutinio officioso, la Corte avrebbe dovuto darne avviso alle parti, così da scongiurare una decisione a sorpresa.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunziano VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE
DELL'ART. 3, COMMA 20, DEL D.L. N. 351 DEL 2001, CONVERTITO CON MODIFICAZIONI NELLA
LEGGE N. 410 DEL 2001, IN RELAZIONE ALL'ART. 360, PRIMO COMMA N. 3, COD. PROC. CIV per aver la Corte di Appello privilegiato una interpretazione rigidamente formalistica, non vietando la legge l'inoltro cumulativo della proposta di acquisto ma richiedendo soltanto la certezza della data in cui la stessa veniva manifestata. L'Ente, inoltre, avrebbe dovuto rappresentare eventuali irregolarità agli interessati, i quali invece non avevano avuto riscontro alcuno per oltre quattro anni.
I motivi di censura sono stati ritenuti meritevoli di accoglimento dalla Suprema
Corte.
Secondo gli la sentenza ha errato nel rilevare il preteso difetto di Parte_7 rappresentanza sia sul piano processuale che sostanziale.
In relazione al primo profilo, premettendo la possibilità per il giudice di rilevare il difetto di rappresentanza pur in mancanza di una specifica richiesta di parte, la Corte ha affermato che la decisione di ufficio, senza sollecitare le parti al pertinente dibattito (c.d. terza via) costituisce “error in iudicando de iure procedendi”, la cui denuncia in sede di legittimità consente la cassazione della sentenza solo se tale errore risulti in concreto consumato. La parte soccombente può dolersi della decisione sostenendo che la violazione del dovere di indicazione ha vulnerato la facoltà di richiedere prove o, in ipotesi, di ottenere una eventuale rimessione in termini. Ha poi evidenziato come i ricorrenti nel proprio ricorso avessero espresso specifica doglianza sul punto ovvero che ove sollecitati dal
Giudice avrebbero potuto dimostrare l'effettiva esistenza del mandato al in relazione all'inoltro della raccomandata. Per_1 In relazione al profilo sostanziale, la Corte ha poi rilevato l'errore della Corte di
Appello che ha ritenuto non efficace la manifestazione di volontà espressa dalla
SI.a solo per il fatto di non aver inviato ella personalmente la Pt_3 raccomandata ma a mezzo di altro conduttore. Secondo la Suprema Corte, infatti, la comunicazione inviata cumulativamente e non individualmente non è idonea a mutare la natura dell'atto. Peraltro, conclude la Corte, in caso di dubbi,
l'Ente ben avrebbe potuto chiedere la spendita del potere, in ossequio al principio di buona fede.
La sentenza impugnata è stata dunque cassata con rinvio ad altra sezione della
Corte di Appello anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
Avendone interesse, e hanno notificato atto Parte_1 Parte_2 di citazione in riassunzione ai convenuti in data 11.05.2020. Si costituiva CP_1 con rituale comparsa di costituzione del 21.09.2020, nella quale precisava di essere subentrata alla in tutti i rapporti relativi agli immobili oggetto di CP_3 cartolarizzazione nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici. Si teneva la prima udienza di comparizione in data 23.09.2020, poi rinviata al 20.11.2024, a seguito della quale la causa veniva trattenuta in decisione.
Alla stregua di quanto demandato a questo giudice dalla Suprema Corte, occorre verificare se sussista o meno in capo agli odierni appellanti il diritto alla riduzione del prezzo di acquisto di cui all'art. 3, comma. 20 del D.L. 351/2000 convertito nella legge 410/2001.
Secondo l'articolo richiamato “Le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell'offerta. Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della già menzionata manifestazione di volontà di acquisto. Per gli acquisti in forma non individuale, l'ulteriore abbattimento di prezzo di cui al secondo periodo del comma 8 è confermato limitatamente ad acquisti di sole unità immobiliari optate e purché le stesse rappresentino almeno l'80 per cento delle unità residenziali complessive dell'immobile, al netto di quelle libere.”.
Nel caso che ci occupa, stante i principi di diritto espressi dalla Corte, non vi è dubbio in ordine alla idonea manifestazione di volontà all'acquisto espressa dalla
SI.a con la lettera raccomandata del 5.6.2001 dalla stessa sottoscritta e Pt_3 ricevuta dall'Ente. Tale requisito appare dunque soddisfatto.
In relazione invece alla eccezione avversaria secondo la quale alcuna idonea valenza possa aver avuto la manifestazione di volontà della conduttrice non risultando alla data della sua comunicazione ancora dismesso il patrimonio immobiliare questa Corte ritiene che la stessa non sia condivisibile.
In primis, ciò si deduce poiché la tale condizione affatto emerge dalla normativa richiamata, la quale, invece, prevede espressamente l'ipotesi della assenza dell'offerta in opzione. Da tale disposizione, dunque, deriva chiaramente la possibilità di manifestare utilmente (ai fini della concessione del beneficio all'ulteriore riduzione del prezzo di vendita) la volontà di acquisto pur mancando l'offerta e quindi le specifiche in relazione alla procedura di vendita (quali prezzo, modalità di esercizio di diritti connessi ecc.).
Non a caso, infatti, l'art. 1 del D.L. 23 febbraio 2004, n. 41, convertito con modificazioni dalla L. 23 aprile 2004, n. 104, rubricato “Modalità di determinazione del prezzo di immobili pubblici oggetto di cartolarizzazione” testualmente recita:
“1. Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal secondo periodo del comma 20 dell'articolo 3 del decreto-legge 25 settembre 2001, n.
351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, e successive modificazioni, la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, è determinato, al momento dell'offerta in opzione e con le modalità di cui al comma
2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001. 2. Ai fini dell'applicazione del comma 1, il prezzo di vendita è fissato applicando, al prezzo determinato ai sensi del comma 7 dell'articolo 3 del citato decreto- legge n. 351 del 2001, coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall'Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001, quali pubblicati dall'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI)
e di altri parametri di mercato. Qualora le offerte in opzione siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione dell'Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa, al fine di garantire che il prezzo delle unità immobiliari offerte in opzione sia effettivamente corrispondente in termini reali ai valori di mercato del mese di ottobre 2001. I coefficienti di abbattimento sono calcolati e pubblicati fino a quelli relativi al secondo semestre
2005.”
Pertanto, diversamente da quanto invocato da appare possibile CP_1 manifestare la volontà di acquisto in data antecedente all'offerta in opzione, e dunque alla definitiva dismissione del patrimonio immobiliare.
Inoltre, la tesi della convenuta non appare sotto altro profilo meritevole di accoglimento posto che la motivazione alla base della stessa non risulta essere stata espressa negli scambi intervenuti con la conduttrice, ed in particolare, all'atto del mancato riconoscimento al beneficio dell'abbattimento del prezzo (ex
D.L. 41/2004). infatti, giustificava tale diniego sostenendo che la CP_1 conduttrice non avesse dato prova di aver manifestato la propria volontà di acquistare entro la data del 31.10.2001; motivazione, come visto, successivamente censurata dalla Corte di Cassazione.
Peraltro, l'erroneo convincimento dell' invero fatto proprio anche dal CP_1
Tribunale e dalla Corte di Appello, non appare convincente anche sotto il profilo logico e sistematico. Non si comprende infatti perché l'Ente abbia inserito nelle missive del 2005, inviate ai conduttori, la specifica sulla rideterminazione della valutazione dell'immobile locato con l'applicazione al prezzo di vendita del coefficiente di abbattimento pari a 0,6711, da effettuarsi nell'ipotesi in cui risultasse manifestata la volontà di acquisto da parte dei conduttori entro il
31.10.2001, se a quella data ancora non vi era stata dismissione concreta del patrimonio immobiliare (apertasi nella specie con i decreti ministeriali – del 2002
– con individuazione degli immobili da dismettere).
E allora, se da un lato, può certo argomentarsi che la volontà all'acquisto manifestata dalla SI.a (ex D.L. 351/2001) non avrebbe avuto alcun valore Pt_3
/ efficacia nel caso in cui l'immobile dalla stessa condotto non fosse stato oggetto di successiva dismissione da parte dell'Ente con inoltro dell'offerta in opzione;
dall'altro, non si ritiene possa sostenersi il contrario, non ravvisando questa
Corte giustificate ragioni a conforto.
Inoltre, devesi rivelare anche priva di pregio la contestazione operata dalla convenuta sulla scorta della quale l'invio della dell'offerta in opzione non equivarrebbe al riconoscimento della titolarità dell'esercizio dell'opzione, potendosi negare la possibilità di esercitarla, sino alla data del rogito, per l'eventuale riscontro di irregolarità. Sul punto, l'Ente precisa che la dante causa degli attori avrebbe optato per il rinnovo del contratto di locazione, fruendo dei benefici previsti dal comma 4, art. 3 del D.L. 351/2001, e così, implicitamente, rinunciato ad esercitare il diritto di opzione.
Tanti assunti non risultano fondati.
In primis, l'eccezione spiegata appare tardiva in quanto prospettata per la prima volta nella fase di appello con la produzione, in tale sede, del contratto di locazione intercorso con la Essa si rivela anche errata, posto che il rinnovo Pt_3 della locazione veniva sottoscritto il 9.6.2004 ovvero in data antecedente all'inoltro della offerta in opzione ove solo può leggersi l'alternativa posta dall'Ente tra rinnovo della locazione e l'esercizio del diritto di opzione.
Per l'effetto, non risulta corrispondere al vero che la SI.a sottoscrivendo il Pt_3 contratto di locazione (l'anno prima) abbia rinunciato al diritto di opzione (offerto l'anno dopo) posto che, anzi, ella rispondeva positivamente alla richiesta dell' dell'aprile 2005 ovvero esercitava il tale diritto. CP_1 Per le osservazioni esposte, questa Corte ritiene di riconoscere in capo agli odierni attori il diritto ad acquistare l'immobile condotto in locazione, fruendo dei benefici previsti dall'art. 3, comma. 20 del D.L. 351/2000 convertito nella legge
410/2001, e dall'art 1 D.L. 41/2004 convertito con modificazioni dalla L. 23 aprile
2004, n. 104 e precisamente l'appartamento sito in Roma Via della Giuliana n.
26, Scala A, interno 17 (e non quello per errore indicato negli atti in Via della
Giuliana, civico 6, int. 26) al prezzo di € 279.478,60, così ridotto per coefficiente di abbattimento 0,6711, come precisato dall' con nota dell'11 Aaprile2005. CP_1
L'errore di indicazione da parte degli attori dell'indirizzo ove è sito l'immobile oggetto di giudizio non assume rilievo in considerazione della certa identificazione dello stesso come riconosciuta da controparte e come desumibile dagli atti e documenti di causa.
Per quanto attiene all'individuazione del prezzo di vendita, la determinazione di cui sopra risulta confermata anche dalla recente giurisprudenza di legittimità a tenore della quale “In tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, l'art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001 (conv. con modif. dalla l. n. 410 del 2001) va interpretato nel senso che le unità immobiliari,
i cui conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre
2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, vanno vendute al prezzo e alle condizioni determinate in base alla normativa vigente alla data della suddetta manifestazione di volontà, le quali coincidono, dunque, con quelle di cui all'art. 1, comma 1, del d.l. n. 41 del 2004 (conv. con modif. dalla l. n.
104 del 2004), qualora la citata comunicazione sia stata effettuata sotto il vigore di tale normativa.” (Cass. civ. n. 4948 del 23 febbraio 2024)
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, anche in relazione al giudizio di primo grado, d'appello ed a quello di legittimità, e si liquidano secondo
D.M., tenuto conto della controvertibilità delle questioni affrontate.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, sul giudizio in riassunzione proposto da e a seguito della sentenza della Corte di Parte_1 Parte_2 cassazione n. 33421/2019 che ha cassato con rinvio la sentenza della Corte
d'Appello di Roma n. 2688/2015, in integrale riforma della stessa così provvede:

1- Dichiara il diritto di e ad Parte_1 Parte_2 acquistare l'immobile condotto in locazione, fruendo dei benefici previsti dall'art. 3, comma. 20 del D.L. 351/2000 convertito nella legge 410/2001,
e dall'art 1 D.L. 41/2004 convertito con modificazioni dalla L. 23 aprile
2004, n. 104, e precisamente l'appartamento sito in Roma Via della
Giuliana n. 26, Scala A, interno 17 al prezzo di € 279.478,60;

2- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 [...]
e che liquida per il primo grado in euro Pt_1 Parte_2
3000,00 oltre iva, cpa ed oneri di legge, e per il secondo grado in euro
4000,00 oltre iva, cpa e oneri di legge;

3- Condanna al pagamento delle spese di lite del giudizio di CP_1 legittimità in favore di e che liquida in Parte_1 Parte_2 euro 3000,000 oltre iva, cpa e oneri di legge;

4- Condanna al pagamento delle spese del presente giudizio in CP_1 favore di e che liquida in euro 2000,00, Parte_1 Parte_2 oltre iva, cpa e oneri di legge.
Il consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati