REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, riunita in camera di consiglio e composta dai signori: dott. Aldo Gubitosi, Presidente dott.ssa Giuliana Giuliano, Consigliere dott. Francesco Bruno, Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1117 del Ruolo
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato
Gaetano Bruno, come in atti domiciliata,
APPELLANTE
E
, rappresentato e difeso dagli avvocati CP_1
Mario Della Porta e Vittorio Villani, come in atti domiciliato,
APPELLATO avente ad oggetto: appello avverso la sentenza numero
2352/24 del Tribunale di Nocera Inferiore, pubblicata in data 25 ottobre 2024.
CONCLUSIONI: rassegnate all'udienza del 25 febbraio
2025, come risulta dal relativo verbale, che qui si intende integralmente riportato e trascritto.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto del 30 ottobre 2024, la Parte_1 proponeva appello, affidandone l'accoglimento a cinque motivi di gravame, avverso la sentenza numero 2352/24, pubblicata in data 25 ottobre 2024, con la quale il Tribunale di Nocera Inferiore aveva pronunciato la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato con
[...]
, avente ad oggetto un immobile ubicato in CP_1
Nocera Superiore, alla via Vincenzo Russo, n. 207, per suo inadempimento di non scarsa importanza, e l'aveva condannata al pagamento, in favore del locatore, della somma di euro 58.658,50, a titolo di canoni scaduti e non corrisposti, oltre accessori e spese di lite.

2. Costituitosi in giudizio, impugnava le CP_1 avverse argomentazioni e richieste, delle quali, dedottane l'infondatezza in fatto ed in diritto, invocava la reiezione.

3. Acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado, la causa, all'udienza del 25 febbraio 2025, all'esito della discussione, veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'appello proposto dalla non è fondato ed, Parte_1 in quanto tale, non merita accoglimento.

2. Con i cinque motivi addotti a sostegno del gravame, esaminabili congiuntamente per la correlazione delle questioni che prospettano, la società appellante ha messo in rilievo che: a) il Giudice di primo grado aveva omesso sia di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale con la quale aveva chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, “in considerazione della presenza occulta di amianto nella copertura del bene”, sia di effettuare “un sufficiente giudizio comparativo tra gli inadempimenti dedotti vicendevolmente da ambo le parti a
2 sostegno delle rispettive domande di risoluzione”; b) non era vero, diversamente da quanto aveva ritenuto il Tribunale di
Nocera Inferiore, che avesse continuato a godere dell'immobile locato dopo avere scoperto la presenza di amianto, in quanto, in seguito all'ordinanza n. 3 del 29 gennaio 2020, con la quale il Comune di Nocera Superiore aveva ordinato “la rimozione dell'amianto a seguito di accertamento tecnico sulla natura del materiale riscontrato in loco” ed al “rapporto di prova n. 20022805 del 2 marzo 2020 del Laboratorio Consulenze Ambientali s.r.l.”, che aveva confermato che si trattava di “amianto totale”, il godimento del bene era diventato “oggettivamente impossibile”, come avevano riferito, del resto, anche i testimoni ES
, e , i quali avevano
[...] Testimone_2 Testimone_3 confermato che, tra i mesi di gennaio e febbraio del 2020, la cucina e poi l'intero locale erano stati “chiusi dai vigili urbani”;
c) “l'inadempimento prevalente e più grave”, pertanto, era
“quello cagionato dal comportamento del locatore”, il quale aveva concesso in godimento “un locale con copertura in amianto non visibile”, ed aveva, in tal modo, posto in essere i presupposti per “la chiusura del locale … con relativi ingenti danni”, non ultimi quelli inerenti ai “notevoli importi” occorsi
“per avviare l'attività”, che, al momento della sua cessazione, era “fiorente, come dichiarato dai testimoni escussi all'udienza del 5 ottobre 2022”; d) peraltro, non aveva avuto la possibilità di rendersi conto della presenza di amianto nella copertura della res locata, essendo celato da una controsoffittatura, “con la conseguente legittimità della sospensione del pagamento del canone e la fondatezza della domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale, essendo comunque prevalente l'inadempimento perpetrato dal locatore” e non essendo possibile addivenire a conclusioni di
3 diverso segno in virtù dei lavori asseritamente eseguiti senza autorizzazione, che, invece, rientravano proprio in una delle previsioni contrattuali (lettera C), giacché “la trasformazione dello stato dei luoghi” era stata “evidentemente finalizzata ad un adeguamento funzionale e normativo (in materia igienico- sanitaria e di sicurezza) degli immobili per l'esercizio di una diversa attività, ovvero la produzione (e vendita) di pane e di alimenti da forno, in aggiunta alla preesistente attività di minimarket dedita alla sola vendita di generi alimentari forniti da terzi”; e) in ragione dell'esecuzione di tali lavori, oltre tutto, aveva diritto al rimborso dell'equivalente monetario, in uno al risarcimento dei danni subiti, “per uso dei macchinari”, come aveva accertato il consulente tecnico d'ufficio, nonché per la “perdita di avviamento e mancato guadagno”, in relazione ai quali potevano essere adeguatamente valutate e valorizzate le dichiarazioni rese dai testimoni escussi nel corso dell'istruttoria; f) non era dovuto, infine, il pagamento della somma di euro 58.658,50, sia perché non aveva potuto utilizzare il bene concessole in godimento, per colpa del locatore, il quale non aveva eseguito i lavori per bonificarlo dalla presenza di amianto, sia perché non era stata richiesta una condanna di tal fatta (cfr. l'atto d'appello del 30 ottobre
2024, da pagina 4 a pagina 28).

3. Il Tribunale di Nocera Inferiore, invero, aveva fatto presente che: a) la domanda di risoluzione formulata da
[...]
era fondata e doveva essere accolta, atteso che, CP_1 in ossequio ai principi generali in materia di onere della prova, aveva dimostrato la sussistenza di un rapporto contrattuale con la depositando, all'uopo, “copia del Parte_1 contratto di locazione stipulato con la società convenuta”, ed aveva allegato l'inadempimento di quest'ultima “rispetto all'obbligazione di pagamento dei canoni relativi alle mensilità
4 di febbraio, marzo, aprile, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre del 2019 e gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio del 2020”, mentre la non aveva Parte_1 dimostrato di avere corrisposto il dovuto;
b) non poteva essere accolta, viceversa, “l'eccezione di inadempimento sollevata dalla società conduttrice, ai sensi dell'articolo 1460 del codice civile”, che richiedeva, ai fini di un suo positivo riscontro, la ricorrenza di due presupposti e, cioè, “l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti … bensì in relazione alla situazione oggettiva”; c) nel caso di specie, la Pt_1 aveva continuato “a svolgere l'attività commerciale
[...] nell'immobile locato”, come era possibile evincere “dall'esame degli scontrini fiscali allegati al fascicolo di parte attrice, che attestavano la continuazione dell'attività, quanto meno fino al mese di agosto del 2020”, per cui, in linea con gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità, non era possibile reputare legittima “la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non poteva considerarsi proporzionale all'inadempimento del locatore”;
d) peraltro, nella memoria integrativa depositata in data 15 maggio 2020, aveva dedotto la sussistenza CP_1 di “un'ulteriore ragione di inadempimento contrattuale da parte della società conduttrice, ossia l'avere realizzato lavori non autorizzati all'interno dell'unità immobiliare, consistiti nella modifica delle tramezzature interne, nella sostituzione di serramenti esterni, nel rifacimento di impianti tecnologici e nella realizzazione di finiture interne”, nonostante il contratto di locazione lo vietasse, salvo “il consenso scritto del locatore”, che non era stato mai dato, essendo pacifica tra le parti l'esecuzione dei suddetti lavori ed avendo la Giammy
5 s.r.l., per di più, proposto una domanda riconvenzionale
“volta proprio ad ottenere il risarcimento dei danni per i costi sostenuti per i lavori di ristrutturazione eseguiti”; e) pertanto,
“in considerazione anche di tale ulteriore inadempimento”, doveva essere accolta “la domanda di risoluzione proposta dal locatore, attesa la gravità dell'inadempimento della società conduttrice”, a maggior ragione tenendo a mente, per un verso, che l'inadempimento si era “ulteriormente aggravato nel corso del giudizio”, perché la “pur avendo Parte_1 continuato a godere dell'immobile”, non aveva versato “i canoni via via maturati”, e, per altro verso, che “la decisione di chiudere l'attività commerciale, senza riconsegnare l'unità immobiliare al locatore”, era stata “frutto di una libera scelta
… e, comunque, non causalmente riconducibile ai presunti vizi”; f) la società conduttrice, inoltre, doveva essere condannata al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, pari a sessantasette mensilità, equivalenti ad euro
58.658,50, “oltre interessi legali dalle singole mensilità al soddisfo”, mentre dovevano essere rigettate tutte le domande risarcitorie da essa avanzate, “atteso che i paventati danni, oltre a non essere causalmente riconducibili al dedotto inadempimento del locatore”, non erano stati
“neppure idoneamente provati”, non essendo stata prodotta in giudizio “documentazione attestante gli acquisti delle attrezzature, i pagamenti effettuati per l'esecuzione di lavori
(non autorizzati) ed i bilanci, dai quali desumere le asserite perdite di guadagno” (cfr. la sentenza impugnata, da pagina
2 a pagina 4).

4. Orbene, le conclusioni alle quali è pervenuto il Giudice di primo grado sono sostanzialmente condivisibili e devono essere tenute ferme in questa sede, non essendo
6 efficacemente scalfite dalle ragioni di doglianza articolate dalla società appellante.

5. E' opportuno, innanzi tutto, evidenziare -nella prospettiva di ricostruire la vicenda storica che vede contrapposte le parti in causa- che la società conduttrice, in data 5 febbraio 2019, aveva presentato una comunicazione di manutenzione ordinaria per l'esecuzione di opere di sostituzione di piastrelle e di tinteggiatura dei rivestimenti murari ed, in data 18 aprile 2019, una comunicazione di inizio lavori asseverata per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, consistenti in demolizione e ricostruzione di tramezzature volte ad una diversa distribuzione dei vani interni, sostituzione dei serramenti esterni ed interni, sostituzione degli impianti tecnologici (idrico-sanitario, elettrico, distribuzione del gas metano, climatizzazione) e rifacimento di pavimentazioni e, più in generale, di opere di finitura muraria (cfr., allegate in copia al fascicolo dell'appellato, la comunicazione del 5 febbraio 2019 e la comunicazione di inizio lavori asseverata del 18 aprile 2019), al fine di svolgere, oltre all'attività di minimarket e di negozio al commercio di vicinato (cfr., allegato in copia al fascicolo di
, il contratto di locazione del 1° settembre CP_1
2018, alla lettera G, in cui è specificato, peraltro, che la res locata era stata concessa in godimento esclusivamente per lo svolgimento di tale attività), quella di panificio e di produzione di prodotti da forno.
In data 26 aprile 2019, l'ufficio urbanistica e la polizia municipale del Comune di Nocera Superiore, in seguito ad un esposto anonimo dell'8 aprile 2019, avevano eseguito un sopralluogo, al fine di verificare la legittimità degli interventi in corso d'opera e la presenza di amianto all'interno dei locali, senza avere la possibilità di riscontrare alcunché, perché la
7 copertura era rivestita esternamente da un manto impermeabilizzante bituminoso ed internamente da una controsoffittatura, mentre, successivamente, nel corso dei lavori di manutenzione straordinaria, oggetto della comunicazione di inizio lavori asseverata del 18 aprile 2019, rimossi i pannelli della suddetta controsoffittatura, la Pt_1 aveva rinvenuto, nella superficie di intradosso del solaio
[...] sovrastante, lastre ondulate in amianto, di talché, in data 9 maggio 2019, aveva commissionato la valutazione della pericolosità dell'amianto presente nei locali ad una ditta specializzata, che aveva eseguito un'analisi della concentrazione delle particelle disperse in aria e sull'integrità del campione di materiale prelevato in loco (cfr. la relazione di consulenza tecnica d'ufficio del 5 gennaio 2024, da pagina
7 a pagina 8), pur ritenendo di poter proseguire i lavori -ed omettendo di comunicare alcunché al locatore in merito al vizio riscontrato- e non mancando, in data 14 maggio 2019, di presentare un'integrazione alla comunicazione di inizio lavori asseverata, allegando grafici dello stato di progetto in variante rispetto a quello rappresentato nella comunicazione inviata il mese precedente (cfr., allegata in copia al fascicolo dell'appellato, l'integrazione della comunicazione di inizio lavori asseverata del 14 maggio 2019).
Solamente in data 16 ottobre 2019 -e, quindi, solamente in occasione dell'udienza di convalida dello sfratto ex adverso intimato in ragione della sua morosità, iniziata già nel mese di febbraio del 2019 e perdurante, fatta eccezione per il pagamento delle mensilità di maggio e giugno del 2019, fino all'attualità- la aveva denunciato la presenza di Parte_1 amianto, fino ad allora -come si è già poc'anzi accennato- taciuta al locatore, il quale, in data 25 novembre 2019, aveva sollecitato l' ad effettuare un Controparte_2
8 sopralluogo per “gli opportuni rilievi e campionamenti”, considerato che i locali erano “aperti” ed al loro interno c'era
“un negozio di alimentari-minimarket” (cfr., allegata in copia al fascicolo di , la lettera del 25 novembre CP_1
2019), che era stato eseguito in data 23 dicembre 2019 ed aveva permesso di accertare che i locali, “strutturalmente rifiniti in ogni loro parte e comunicanti tra loro, risultavano dediti ad attività di bar/pubblico esercizio attrezzato con sedie, tavolini … con annessi laboratori per la produzione di prodotti da forno”, e che, rimossi alcuni pannelli della controsoffittatura, “la copertura del locale produzione cibi cotti e parte dell'antistante zona d'ingresso dello stesso laboratorio, nonché dell'attiguo servizio igienico dell'utenza, era costituito da lastre del tipo onduline in presumibile materiale contenente amianto” ed, ancora, che “tale materiale di circa sessanta metri quadrati risultava ancorato e bullonato con viti metalliche ai diversi travetti di ferro e legno … e si presentava, ad eccezione delle numerose forature dovute alla presenza delle viti metalliche di ancoraggio, in apparente stato di integrità e di vetusta fattura” (cfr., allegato in copia al fascicolo dell'appellato, il verbale di ispezione del 23 dicembre 2019).
In seguito a tale ispezione, con provvedimento n. 3 del 29 gennaio 2020, il Comune di Nocera Superiore aveva ordinato al proprietario dell'immobile di trasmettere entro trenta giorni
“una relazione tecnica descrittiva circa la caratterizzazione dei materiali costituenti la copertura del locale” e, nel caso in cui fosse stata confermata “la presenza di materiale contenente amianto”, anche una “relazione descrittiva circa la valutazione definitiva dello stato di conservazione dello stesso come da tabella 2 del decreto ministeriale del 6 settembre
1994 e del relativo rischio di aerodispersione di fibre”, nonché
9 la “nomina ed accettazione per iscritto di una figura responsabile quale incaricata della sorveglianza e manutenzione dei manufatti in esame”, ed, “a conclusione delle valutazioni richieste”, di comunicare “le procedure che si intendevano adottare e/o realizzare in merito al caso in esame” (cfr., allegata in copia al fascicolo di , CP_1
l'ordinanza n. 3 del 29 gennaio 2020).
In data 2 marzo 2020, su richiesta del locatore, era stata redatta dai tecnici del Laboratorio Urciuoli s.r.l. la relazione descrittiva richiesta dal Comune di Nocera Superiore, con allegati i rapporti di prova su un frammento, che aveva confermato la presenza di fibre di amianto, ancorché i materiali contenenti tale sostanza non fossero “a tutt'oggi esposti ad agenti, prevalentemente atmosferici, che potessero favorire l'ulteriore danneggiamento degli stessi”, concludendo meramente affinché si procedesse “alla valutazione del rischio, come previsto al punto 2 dell'allegato al decreto ministeriale del 6 settembre 1994” (cfr., allegata in copia al fascicolo dell'appellato, la relazione alla quale si è fatto or ora cenno), ed, in pari data, era stato redatto un rapporto di prova commissionato -questa volta- dalla società conduttrice, che aveva definito “il materiale oggetto di indagine … rifiuto speciale pericoloso” (cfr., allegato in copia al fascicolo della il rapporto di prova del 2 Parte_1 marzo 2020).
Successivamente, il Comune di Nocera Superiore non aveva disposto alcuna sospensione dell'attività della società conduttrice a causa dell'amianto presente nei locali, atteso che “la normativa vigente in materia di amianto” ed, in particolare, “il decreto ministeriale del 6 settembre 1994 prescriveva una serie di azioni e di misure alternative alla rimozione di materiali contenenti amianto (se in buono stato
10 di conservazione), consistenti anche in monitoraggio ed in controlli costanti e periodici dell'integrità del materiale, come aveva disposto l'Ente comunale in seguito ai sopralluoghi eseguiti sui luoghi di causa” (cfr. la relazione di consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'ing. da pagina Persona_1
23 a pagina 24, in cui è possibile leggere anche che l'interruzione dell'attività della “non era dovuta Parte_1 ad alcun provvedimento interdittivo da parte del Comune di
Nocera Superiore”), in linea, sostanzialmente, con quanto era stato accertato, giacché il materiale in amianto era stato classificato come integro (cfr., allegato in copia al fascicolo dell'appellato, il verbale di ispezione del 23 dicembre 2019, già menzionato nelle pagine che precedono, in cui l'amianto riscontrato nella copertura della res locata era stato definito
“in apparente stato di integrità e di vetusta fattura”) e non suscettibile di danneggiamento, non essendo esposto “ad agenti, prevalentemente atmosferici”, circostanza che induce a ritenere, non essendo emersi, nel corso del giudizio, elementi di segno contrario, che non fosse indefettibile un intervento di integrale bonifica, ma un programma di controllo e manutenzione, al fine di ridurre al minimo l'esposizione degli occupanti, come previsto dall'allegato - anch'esso già menzionato nelle pagine che precedono- al decreto ministeriale del 6 settembre 1994 (cfr., allegata in copia al fascicolo di , la relazione del 2 marzo CP_1
2020, redatta dai tecnici del Laboratorio Urciuoli s.r.l.).

5.1. Ricostruito il fatto storico, è opportuno evidenziare, in punto di diritto, che, -al pari dell'autoriduzione del canone, anch'essa non consentita (cfr. Cass. civ. n. 10639/12, secondo la quale il conduttore, in caso di vizi del bene, è legittimato solamente a rivolgersi all'autorità giudiziaria, al fine di ottenere lo scioglimento del vincolo negoziale o la
11 riduzione, in virtù di una valutazione comunque ad essa riservata, del corrispettivo dovuto per il godimento della res locata)- la parte alla quale sia stato concesso in locazione un immobile, qualora abbia continuato a fruirne, pur in presenza di vizi, non è legittimata a sospendere il pagamento del canone, perché tale condotta non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore, in quanto il principio enucleabile dall'articolo 1460 del codice civile, in materia di exceptio non rite adimpleti contractus, presuppone sia la sussistenza dell'altrui inadempimento, sia la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti (cfr. Cass. civ. n. 17020/22), né, parimenti, è legittimata ad omettere di versare il canone
-sostanzialmente sospendendo arbitrariamente, oltre che unilateralmente, il versamento del corrispettivo pattuito- al cospetto di crediti vantati per le riparazioni eventualmente eseguite sul bene (cfr. Cass. civ. n. 6850/12).
Nella vicenda in esame, la -la quale, ad onor Parte_1 del vero, era già morosa quando ha scoperto la presenza di amianto all'interno dei locali ed ha continuato ad esserlo fino all'attualità, versando solamente il canone relativo alle mensilità di maggio e giugno del 2019- ha tenuto una condotta altamente censurabile e reiteratamente inadempiente, avendo omesso di pagare, per un tempo molto lungo, il corrispettivo pattuito, vulnerando l'interesse primario del locatore, senza averne il diritto, avendo continuato a fruire dell'immobile, esercitando l'attività - circostanza, quest'ultima, che dimostra, tra l'altro,
l'inattendibilità, quanto meno in parte, delle dichiarazioni rese dai testimoni menzionati, nell'atto di gravame, dalla Pt_1
almeno fino al mese di agosto del 2020 (cfr., allegati in
[...] copia al fascicolo di , alcuni scontrini rilasciati CP_1 dalla società conduttrice, datati 10 luglio 2019, 25 febbraio
12 2020 e 4 agosto 2020), in mancanza, oltre tutto, di qualsivoglia provvedimento autoritativo che imponesse la chiusura dell'esercizio commerciale e dei relativi locali, che ha indotto condivisibilmente il Tribunale di Nocera Inferiore a sostenere che “la decisione di chiudere l'attività commerciale, senza riconsegnare l'unità immobiliare al locatore”, fosse stata “frutto di una libera scelta del conduttore e, comunque, non causalmente riconducibile ai presunti vizi (cfr. la sentenza impugnata, a pagina 4).
Inoltre, la si è resa responsabile -ad ulteriore Parte_1 conferma della gravità del comportamento da essa complessivamente tenuto e della correttezza delle valutazioni effettuate dal Giudice di primo grado- di un altro -e non certo di trascurabile importanza- inadempimento alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto di locazione del 1° settembre 2018, consistente nell'esecuzione di opere senza autorizzazione da parte del locatore, della quale non è stata fornita alcuna dimostrazione, al fine di ampliare la natura e la tipologia dell'attività esercitata e, cioè, di produrre e vendere pane e prodotti affini (cfr. la relazione di consulenza tecnica d'ufficio del 5 gennaio 2024, a pagina 17 e da pagina 23 a pagina 25).
Ed, infatti, le parti, oltre a circoscrivere l'utilizzo dell'immobile all'esercizio dell'attività di minimarket e di negozio al commercio di vicinato, con “divieto di mutamento di destinazione ai fini di quanto previsto dalla legge”, avevano previsto espressamente che “ogni aggiunta o modifica, opera o impianto” insuscettibile di essere “tolto in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione” non sarebbe potuta essere effettuata “senza il preventivo consenso scritto del locatore”, il quale, al termine della locazione” ed a sua discrezione, avrebbe potuto
13 “chiedere ed ottenere il ripristino dello stato dei luoghi o l'equivalente in denaro occorrente o ritenere senza indennizzo quanto realizzato”, fermo restando che erano a carico della
“tutte le riparazioni di manutenzione ordinaria Parte_1
e quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce, sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento” (cfr., allegato in copia al fascicolo di , il contratto di locazione CP_1 del 1° settembre 2018).

5.2. Oltre ad avere -correttamente- applicato l'articolo
1460 del codice civile, il Tribunale di Nocera Inferiore ha - altrettanto correttamente- accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta da , per CP_1 inadempimento di non scarsa importanza della società conduttrice, non essendo possibile addivenire a diversi approdi in virtù della domanda riconvenzionale di risoluzione
(sulla quale effettivamente il Giudice di primo grado non si è, almeno ex professo, pronunciato, a meno che non abbia inteso, implicitamente, disattenderla, avendo comunque reputato l'inadempimento della di gravità tale Parte_1 da non essere giustificato, per un verso, rispetto alla riscontrata presenza di amianto all'interno della res locata e tale da non permettere, per altro verso, una valutazione di minore gravità rispetto alla condotta del locatore) spiegata dalla società conduttrice, nonché della sollecitata -sempre ad opera di quest'ultima- comparazione dei rispettivi inadempimenti.
Ed, infatti, premesso che, a differenza dell'articolo 1460 del codice civile, che prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del
14 canone della buona fede oggettiva, l'articolo 1578 del codice civile offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata -che devono attenere all'intrinseca struttura di essa o alla sua interazione con l'ambiente circostante, tanto da impedire o ridurre notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (cfr. Cass. civ. n. 23447/14)- esistenti al momento della consegna, che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell'obbligazione (cfr., Cass. civ. n. 16917/19), la Pt_1 non ha dimostrato -non essendo emerso in alcun modo
[...] nel corso del giudizio- che l'immobile fosse del tutto inidoneo all'uso pattuito, visto che ha esercitato, all'interno di esso,
l'attività commerciale -come si è avuto modo più volte di dire in precedenza- almeno fino al mese di agosto del 2020, quando era già maturata una consistente morosità, e non era stata assunta alcuna determinazione, ad opera delle autorità competenti, di chiusura dell'esercizio commerciale o dei locali.
In quest'ottica, è perfino opinabile -lungi dalla necessità di qualsivoglia comparazione tra inadempimenti- la sussistenza stessa dei presupposti richiesti per la risoluzione del contratto di locazione per vizi della res locata, non essendo stati acquisiti, in maniera appagante e convincente, elementi tali da indurre a ritenere che la presenza di amianto abbia inciso sull'idoneità all'uso dell'immobile, in mancanza di qualsivoglia dimostrazione della sua attitudine, per come è allocato il materiale costituito da fibre di amianto e per le caratteristiche che ha, ad ingenerare un pericolo -concreto e reale- per la salute, meno che mai suscettibile di imporre una bonifica integrale e non, invece, altre misure, come, tra l'altro, il controllo periodico di esso, con una conseguente valutazione
15 del rischio, sostanzialmente compatibili con l'esercizio dell'attività ed, in ogni caso, non tali da ridurre notevolmente l'uso del bene.
Non è superfluo ricordare che solamente al cospetto di un vizio idoneo a determinare la risoluzione del contratto di locazione è necessario procedere ad una valutazione comparativa ed unitaria di esso -di un vizio, cioè, di tal fatta- con la morosità del conduttore, al fine di stabilire se sia prevalente l'una (morosità del conduttore) o l'altra (vizio dell'immobile) causa di risoluzione contrattuale, essendo necessario, innanzi tutto, stabilire se il vizio sia tale da ridurre notevolmente l'uso commerciale del bene, alterando l'economia contrattuale e l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, o addirittura tale da impedirlo o se, invece, non incida in maniera essenziale sull'uso commerciale della res locata, comportando solo disturbo o fastidi o altri inconvenienti, ovviabili con la semplice adozione di accorgimenti o cautele.
E, nel caso di specie, non è emerso -come si è già diffusamente detto- che l'attività sia cessata per ordine delle autorità competenti in seguito ad una valutazione di pericolosità delle lastre in amianto presenti nella copertura, o meglio, in parte della copertura dell'immobile, né che la presenza di tale materiale abbia esposto a serio pericolo la salute di coloro che frequentavano il locale, impedendone l'uso in tutto o in parte.

5.3. La risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di non scarsa importanza della società conduttrice, inoltre, dà conto anche dell'infondatezza della domanda -anch'essa avanzata in via riconvenzionale- di risarcimento dei danni subiti, correlata all'asserito inadempimento del locatore ed ai vizi dell'immobile concesso
16 in godimento, in quanto eventuali perdite patrimoniali e mancati guadagni non sono conseguenza dell'inutilizzabilità del bene, ma imputabili alla scelta non obbligata della di non continuare -peraltro, quando era già Parte_1 maturata una consistente morosità e si erano verificati tutti i presupposti per ottenere, su impulso di , il CP_1 quale aveva agito, all'uopo, in giudizio, una pronuncia solutoria del rapporto contrattuale intercorso tra le parti-
l'attività commerciale.
E ciò senza considerare che, al cospetto delle argomentazioni del Tribunale di Nocera Inferiore, il quale ha stigmatizzato l'assoluta carenza di prova, sia sotto il profilo dell'an, che sotto il profilo del quantum, della fondatezza di una siffatta domanda, la società conduttrice non ha illustrato in alcun modo le ragioni che permetterebbero di reputare erroneo o ingiusto il convincimento trasfuso nel dictum giudiziale, mettendo in rilievo gli elementi in virtù dei quali sarebbe evincibile la sussistenza di danni, eziologicamente riconducibili alla condotta del locatore, o meglio, ai vizi del bene locato, e la loro, almeno approssimativa, consistenza.
Vale la pena di ricordare, in primo luogo, che l'autorità giudiziaria adita in secondo grado ha il potere-dovere di esaminare un documento prodotto ritualmente in giudizio in primo grado solamente nel caso in cui la parte interessata ne faccia specifica istanza nei propri scritti difensivi, mediante richiamo di esso nella parte argomentativa dei motivi formulati o delle domande ed eccezioni riproposte, illustrando le ragioni, trascurate dal Giudice di prime cure, per le quali il contenuto del documento acquisito giustifichi le rispettive deduzioni (cfr. Cass. civ., sez. un., n. 4835/23), ed, in secondo luogo, che, in subiecta materia, opera un rigoroso onere probatorio, anche con riferimento all'ammontare,
17 almeno approssimativo, dei danni subiti, in ragione del quale il danneggiato è tenuto a dimostrare sia l'effettiva sussistenza del vulnus lamentato, che la sua correlazione causale con l'evento e la sua, almeno approssimativa, consistenza, non essendo possibile, in caso di prova carente o insufficiente, neppure ricorrere all'ausilio di un consulente tecnico d'ufficio, al quale non può essere affidato un incarico esplorativo, diretto a supplire alle deficienze di allegazione e probatorie in cui siano incorse le parti, né, tanto meno, al criterio equitativo di liquidazione, che presuppone pur sempre l'emersione - diversamente da quanto è avvenuto nel caso di specie, in cui, come ha messo condivisibilmente in rilievo il Tribunale di
Nocera Inferiore, non è stata fornita alcuna dimostrazione, nemmeno sul piano del quantum, dei pregiudizi asseritamente sofferti- di puntuali circostanze di fatto in grado di orientare nella quantificazione dei danni ed, ancora prima, l'impossibilità o la particolare difficoltà di dimostrare il vulnus nel suo esatto ammontare (cfr. Cass. civ. n. 5687/01,
Cass. civ. n. 10607/10, Cass. civ. n. 25912/13 e Cass. civ. n.
24342/17).

5.4. Quanto, infine, al rimborso per le spese sostenute per l'esecuzione dei lavori che hanno interessato l'immobile, basti ricordare ciò che si è già avuto modo di dire in precedenza e, cioè, che la società conduttrice non poteva, secondo gli accordi contrattualmente assunti, eseguire opere se non in forza di un consenso scritto mai acquisito e che, comunque, era facoltà del locatore trattenere eventuali addizioni o innovazioni, aggiunte, modifiche o impianti, né è censurabile,
d'altro canto, la decisione del Giudice di primo grado nella parte in cui ha condannato la al pagamento dei Parte_1 canoni successivi a quelli indicati nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, trattandosi di una pretesa creditoria
18 finalizzata ad ottenere il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna dell'immobile, non essendo necessario, all'uopo, che la relativa domanda sia stata proposta ab origine, né che lo sfratto sia stato convalidato, perché rappresenta una modificazione soltanto quantitativa dell'azione originariamente intentata (cfr. Cass. 24819/23).

6. Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, ogni altra istanza, domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita in virtù delle argomentazioni precedentemente illustrate, l'appello proposto dalla deve essere Parte_1 rigettato.

7. Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

8. Il rigetto dell'appello impone, ai sensi dell'articolo 13, comma primo quater, del decreto del Presidente della
Repubblica numero 115 del 2012, come integrato dall'articolo
1, comma diciassettesimo, della legge numero 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all'ammontare già dovuto.
Ed, infatti, la parte che abbia proposto un'impugnazione, anche incidentale, respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, e l'autorità giudiziaria adita è tenuta a dare atto, nel provvedimento, della sussistenza dei relativi presupposti.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, nella composizione di cui in intestazione, definitivamente
19 pronunciando, ogni altra istanza, domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna la alla refusione, in favore di Parte_1
, delle spese di lite, che liquida in euro CP_1
7.160,00 per compensi di avvocato, oltre Iva, Cassa
Previdenza e rimborso forfettario spese generali come per legge, da distrarre in favore dei procuratori costituiti dichiaratisi antistatari;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo
13, comma primo quater, del decreto del Presidente della
Repubblica numero 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte della società appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.
Salerno, 25 febbraio 2025
Il Giudice estensore Il Presidente dott. Francesco Bruno dott. Aldo Gubitosi
20