N. R.G. 3369/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Quarta Civile
nelle persone dei seguenti magistrati:
- dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
- dr.ssa Maria Teresa Brena Consigliere
- dr. Marco Del Vecchio Consigliere relatore-estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 3369/2024, pendente in grado di appello e promossa
DA
- (C. F. ), in qualità di titolare della ditta individuale Parte_1 C.F._1 Pt_2
di (P. IV ) con sede in LU IO (CO) via Cairoli n.
[...] Parte_1 P.IVA_1
12/c, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Giovanni GRIECI (C. F.
) presso il cui studio legale in Como via Torriani n. 19/C è elettivamente C.F._2 domiciliato, difensore che ha dichiarato di voler ricevere notifiche e comunicazioni relative al presente procedimento al seguente indirizzo di posta elettronica certificata:
Email_1
APPELLANTE
CONTRO
- (C. F. e (C. Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
F. ) entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dagli Avv.ti C.F._4
US NT (C. F. – pec: – fax: C.F._5 Email_2
031300995) e CO LA (C. F. –pec: C.F._6
pagina 1 di 10 – FAX 031300995) presso il cui studio in Como via A. Volta n. 62 Email_3 sono elettivamente domiciliati
APPELLATI

Avente ad oggetto: vendita di cose immobili

Sulle seguenti conclusioni per appellante Parte_1
Piaccia alla Corte di Appello Ecc.ma, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, nel merito riformare la sentenza n. 502/2024 del Tribunale di Como pubblicata il 6.05.202, non notificata, per i motivi di cui alla narrativa e per l'effetto accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano e ripropongono:
- accertata e dichiarata la tardività della costituzione dei convenuti ex art.166 c.p.c. dichiarare inammissibili le eccezioni avversarie processuali e di merito non rilevabili di ufficio ed in particolare
l'eccezione di inadempimento;

- accertare e dichiarare l'inadempimento dei convenuti in relazione al contratto preliminare di compravendita 28.10.2015 e la conseguente legittimità del recesso da parte dell'attore e per l'effetto condannare i convenuti, in solido tra loro, a versare all'attore la complessiva somma di euro
50.000,00 di cui euro 20.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria ed euro 30.000,00 quale restituzione dell'acconto versato, oltre interessi, anche ai sensi dell'art. 1284 comma 4 c.c., dal dovuto al saldo, o altra maggiore o minore somma che risulterà ad istruttoria esperita;

- in subordine, dichiarare risolto il contratto per fatto e colpa dei convenuti e, per l'effetto, condannare questi ultimi in solido tra loro, a versare a patte attrice la complessiva somma di euro 50.000,00;
- in estremo subordine, condannare i convenuti in solido tra loro a restituire all'attore la complessiva somma di euro 40.000,00;
- accertare la colpa grave dei convenuti data la mancata adesione alla negoziazione assistita e per
l'effetto condannare i sig.ri in solido tra loro, al pagamento di una somma CP_1 equitativamente determinata ex officio ai sensi dell'art. 96 c.p.c. nonché alle spese legali per detta fase nella misura che verrà ritenuta di giustizia;
in ogni caso condannare i convenuti alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio oltre rimborso forfettario 15%, 4% cpa e iva se dovuta come per legge. pagina 2 di 10 - In via istruttoria, in ipotesi di costituzione e richiesta avversaria ci si oppone fin da subito all'ammissione del teste in quanto marito di e cognato di Testimone_1 Controparte_1
avendo comunque un evidente interesse circa l'esito del giudizio e Controparte_2 trattandosi di circostanze da provare per iscritto ex art. 2722 c.c. Ci si oppone altresì all'ammissione dei capitoli di prova avversari per i motivi indicati nella memoria ex art.183 VI comma n. 3 c.p.c.

Per e appellati, Controparte_1 Controparte_2
Piaccia all'Ecc.ma Corte adita,
- confermare la sentenza n. 502/2024 per tutte le ragioni spiegate in premessa e, per l'effetto, respingere l'appello promosso da parte di titolare dell'impresa individuale Parte_1 Pt_2
di;

[...] Parte_1
- con condanna di al pagamento delle spese legali nei confronti degli appellanti Parte_1
e Controparte_1 Controparte_2
- disporre l'ammissione delle prove per testi già richiesta nel primo grado di giudizio con il teste indicato e sui capitoli indicati.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'impugnata sentenza n. 502/2024 pubblicata il 6.05.2024, il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così disponeva:
- rigetta ogni domanda di parte attrice;

- spese compensate per le ragioni di cui in parte motiva.
***
La vicenda può essere sintetizzata nei termini che seguono.
***
- Con rituale atto di citazione , nella qualità di titolare della ditta individuale Parte_1 Pt_2
di NISTICO' conveniva in giudizio i convenuti e
[...] Pt_1 Controparte_1
chiedendone la condanna, previo accertamento del relativo Controparte_2 inadempimento al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28.10.2015 per il mancato rispetto del termine fissato per la stipula del contratto definitivo, al versamento del complessivo pagina 3 di 10 importo di euro 50.000,00, di cui euro 20.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria versata con la stipula del preliminare, ed euro 30.000,00 a titolo restitutorio degli acconti versati.
Si costituivano in giudizio e i quali, Controparte_1 Controparte_2 contestando ogni avverso dedotto, chiedevano il rigetto di ogni domanda articolata da parte attrice.
Producevano scrittura privata stipulata successivamente alla data pattuita per la stipula del contratto definitivo adducendo che con detta scrittura era concordemente risolto il contratto preliminare richiamato da parte attrice, precisando che la somma richiesta nel presente giudizio era stata già oggetto di altro e precedente contenzioso tra le parti ormai definito e in relazione al quale era stata intrapresa azione esecutiva nei confronti dei convenuti.
A seguito di istruttoria documentale l'organo giudicante di primo grado poneva la causa in decisione decidendola con l'impugnata sentenza con la quale rigettava ogni domanda proposta da parte attrice disponendo la compensazione delle spese di lite tra le parti in causa.
***
- Avverso la predetta sentenza ha interposto appello nella predetta qualità di titolare Parte_1 della ditta individuale EDIL TOTO di NISTICO' NT.
Con il primo motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui, in modo contraddittorio, pur ritenendo dovuto l'importo di euro 50.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria versata alla sottoscrizione del preliminare ritenendo implicitamente accertato l'inadempimento dei convenuti, ha tuttavia ritenuto non documentato da parte attrice il rifiuto dei convenuti a concludere il contratto definitivo, invece da ritenere sussistente sulla base degli elementi di causa. In ogni caso, a prescindere dall'inadempimento imputabile a parte convenuta, risultando documentata la mancata stipula del definitivo, l'organo giudicante di primo grado avrebbe dovuto quantomeno condannare i convenuti alla restituzione dell'importo di euro 40.000,00 effettivamente versato da parte attrice in forza del preliminare rimasto inadempiuto ed oggetto di risoluzione.
Con il secondo motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui dopo aver accettato le somme dovuta all'appellante, da determinarsi in euro 50.000,00 – di cui euro 20.000,00 corrispondente al doppio della caparra confirmatoria per la mancata stipula del definitivo, ed euro
30.000,00 quale acconto sul prezzo – ha tuttavia ritenuto che la predetta somma sarebbe la stessa di quella indicata, quale prestito personale, nella scrittura privata del luglio 2016, oggetto di separato giudizio.
pagina 4 di 10 Con il terzo motivo di appello adduceva di aver assolto all'onere probatorio a proprio carico avendo provato documentalmente il proprio diritto producendo il contratto preliminare di compravendita, i pagamenti eseguiti ed il fatto che la mancata stipula del definitivo era da imputare a fatto e colpa dei promittenti venditori che non hanno proceduto al necessario frazionamento del terreno dedotto in contratto.
Con il quarto motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui non aveva ritenuto integrata la violazione dell'art. 96 c.p.c. per mancata adesione da parte convenuta alla negoziazione assistita.
- Si costituivano in giudizio e contestando Controparte_1 Controparte_2 integralmente l'atto di appello avversario del quale chiedevano il rigetto adducendone l'infondatezza in fatto ed in diritto.
All'udienza del 19.06.2025, in esito alla discussione orale ex art. 350 bis c.p.c. la causa era trattenuta in decisione e decisa nella camera di consiglio del 2.07.2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Vale preliminarmente rilevare che l'apparato documentale posto a fondamento della decisione impugnata deve ritenersi legittimamente acquisito al giudizio, atteso che parte convenuta ha prodotto nel rispetto dei relativi termini processuali la documentazione in atti che correttamente l'organo giudicante di primo grado ha acquisito al giudizio e posto a fondamento della decisione impugnata.
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Tanto premesso, nella disamina dell'appello, ritenuta la natura documentale della causa, sulla base degli elementi acquisiti al giudizio, occorre preliminarmente ricostruire la vicenda contrattuale intercorsa tra le parti e i fatti ad essa collegati.
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In data 19.09.2014 parte attrice sottoscriveva con la madre dei convenuti, rappresentata dalla figlia un preliminare di vendita – con cui la promittente venditrice si impegnava a Controparte_1 trasferire al promissario acquirente il complesso immobiliare in atti indicato – il cui punto n. 1 dell'articolato contrattuale prevedeva il versamento di una caparra di euro 10.000,00 entro sette giorni dalla sottoscrizione ed il versamento entro il 31.10.2014 di un ulteriore acconto per euro 110.000,00.
pagina 5 di 10 Successivamente le parti concordavano la riduzione del prezzo ed il differimento del termine per il versamento del secondo acconto dal 31.10.2014 al 31.12.2014, riducendolo ad euro 60.000,00.
Nel mese di ottobre 2015 decedeva la promittente venditrice, madre degli odierni convenuti appellati proprietaria dell'immobile dedotto in contrato.
Il promissario acquirente rinnovava agli eredi della defunta promittente venditrice, CP_1
la propria volontà di acquistare il complesso immobiliare in
[...] Controparte_2 oggetto previa riduzione del prezzo e ulteriore dilazione del termine entro cui effettuare il versamento del saldo.
Seguiva in data 28.10.2015 la sottoscrizione del nuovo preliminare di vendita con cui il prezzo di vendita del complesso immobiliare era ridotto ad euro 240.000,00 e fissato il termine per la stipula del definitivo al 31.01.2016.
Era versato l'ulteriore acconto di euro 30.000,00.
Alla scadenza del termine fissato al 31.01.2016 non seguiva la stipula del definitivo.
Con scrittura datata 30.07.2016, ormai scaduto il termine fissato per la stipula del definitivo senza che ne fosse seguita la stipula, le parti regolavano i relativi rapporti restitutori prevedendo l'obbligo a carico del solo di restituire al promissario acquirente Controparte_2 Parte_1
l'importo di euro 50.000,00 con liberazione da ogni obbligo restitutorio di
[...] CP_1 prevedendo che la restituzione del predetto importo avesse luogo dopo la fruttuosa vendita a
[...] terzi soggetti del complesso immobiliare oggetto del preliminare.
È inoltre elemento acquisito al giudizio che il promissario acquirente azionava in Parte_1 diverso giudizio il proprio credito derivante dalla predetta scrittura, facendo seguire, all'esito del relativo giudizio di cognizione, azione esecutiva.
***
Sulla base dei surriferiti elementi di causa è pertanto documentato che in data 28.10.2015 le parti, rimodulando precedenti statuizioni preliminari, stipulavano il contratto preliminare di compravendita oggetto di causa con il quale parte convenuta si impegnava a trasferire al promissario acquirente il compendio immobiliare indicato in contratto con termine entro il 31.01.2016 per Parte_1 la stipula del definitivo.
Del pari è fatto documentato ed acquisito al giudizio che a fronte del predetto impegno parte appellante ha versato la complessiva somma di euro 40.000,00 e segnatamente euro 10.000,00 alla sottoscrizione pagina 6 di 10 del preliminare di vendita a titolo di caparra confirmatoria ed euro 30.000,00 a titolo di acconto sul prezzo stabilito in contratto, come è dato rilevare dalla documentazione di causa.
È del pari dato acquisito al giudizio che dopo la scadenza del termine contrattualmente fissato per la stipula del contratto definitivo, non essendo avvenuta la stipula del definitivo, interveniva scrittura privata con la quale uno dei convenuti assumeva l'impegno, anche per conto dell'altro obbligato, alla restituzione della intera somma indicata in euro 50.000,00 appena il complesso immobiliare fosse stato alienato a terzi.
***
Dai surriferiti elementi di causa emerge chiaramente come con la predetta scrittura privata del
30.07.2016 il convenuto riconosceva il debito di euro 50.000,00 originato dal Controparte_2 predetto preliminare di vendita, seppure indicato sotto la dizione di <>, assumendo conseguentemente l'impegno a restituire la predetta somma appena sarebbe stato venduto a terzi lo stesso compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare. La coincidenza dell'importo oggetto di restituzione, indicato in euro 50.000,00 – corrispondente all'importo di euro 20.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria versata all'atto della sottoscrizione del preliminare ed alla somma di euro 30.000,00 versata a titolo di acconto – e il chiaro riferimento alla vendita del complesso immobiliare oggetto del preliminare, alla cui vendita era subordinata la restituzione degli importi indicati nella predetta scrittura privata, dimostrano oggettivamente che la somma oggetto di restituzione era quella originante dal preliminare rimasto inattuato, a nulla rilevando la circostanza che la predetta somma sia stata riferito ad un <>.
L'importo oggetto di restituzione, di euro 50.000,00, appare coincidente con l'ammontare del debito restitutorio derivante dalla mancata attuazione del preliminare che parte appellante imputa ad inadempienza dei convenuti all'obbligo di procedere alla stipula del definitivo. Alla data della sottoscrizione della successiva scrittura privata pattuita tra le parti il 30.07.2016, era ormai decorso il termine contrattualmente fissato con il preliminare per addivenire alla stipula del definitivo, il che lascia intendere che l'appellante, consapevole che il trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita non avrebbe avuto luogo, ha accettato l'accordo restitutorio delle somme dovute collegandone il momento restitutorio proprio all'esito positivo della vendita a terzi, e dunque a soggetti estranei al preliminare rimasto inattuato, del complesso dei beni oggetto del preliminare.
Va inoltre considerata la circostanza per cui sebbene il riconoscimento del debito sia avvenuto sotto la dizione <> nel testo della scrittura si dà atto che si tratta di somme originate nel pagina 7 di 10 corso degli anni 2014 e 2015, periodo coincidente con quello che ha portato alla stipula del preliminare in oggetto e coincidente con i pagamenti oggetto di causa legati al preliminare del 28.10.2015 come emerge dalla serie di atti intercorsi tra le parti ed innanzi sunteggiati.
Inoltre, nell'atto di opposizione a decreto ingiuntivo, oggetto del succitato diverso contenzioso tra le parti originato dall'accordo restitutorio, i convenuti appellati riferivano in ordine alla predetta scrittura privata che perfezionarsi a corollario di quella sopra descritta>> e pertanto anche in tale sede la scrittura privata del 30.07.2016 era funzionalmente collegata proprio all'operazione immobiliare oggetto del presente giudizio.
Pertanto, la pretesa restitutoria oggetto del presente giudizio apparirebbe la medesima oggetto della surriferita scrittura privata, che è stata oggetto del succitato altro e diverso giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, già definito, a cui è seguita, come rilevato dai convenuti, azione esecutiva.
***
Dal quadro innanzi delineato, come già rilevato dall'organo giudicante di primo grado, non appare comprovata l'inadempienza agli obblighi preliminari da parte dei promittenti venditori non essendo stata data prova di un formale invito o di una intimazione ad addivenire alla stipula del definitivo.
Inoltre, dalla lettura congiunta della predetta scrittura privata del 30.07.2019 e del contratto preliminare del 28.10.2015 non emerge sin modo sufficientemente certo se il preliminare in oggetto sia stato, ed in quali termini, caducato.
A ciò si aggiunge l'ulteriore elemento che la pretesa restitutoria oggetto del presente giudizio risulterebbe giudizialmente attivata in altro diverso ed autonomo giudizio autonomamente definito e per il quale è stata esperita azione esecutiva, il che comporterebbe che la presente iniziativa giudiziale ne sarebbe una duplicazione avente ad oggetto le medesime poste restitutorie già coltivate nel predetto autonomo giudizio.
Su tali basi, non apparendo del tutto chiara la fonte della ragione creditoria azionata nel presente giudizio, va confermato il rigetto di ogni domanda attore già deliberato dall'organo giudicante di primo grado.
Le ragioni a fondamento della decisione giustificano la regolamentazione delle spese operata dall'organo giudicante di primo grado.
***
pagina 8 di 10 Al rigetto dell'appello proposto da consegue l'integrale conferma della sentenza Parte_1 appellata.
***
La regolamentazione delle spese di lite del presente giudizio di appello segue la regola della soccombenza.
Pertanto, l'appellante va condannato alla rifusione in favore degli appellati Parte_1
e delle spese di lite del presente giudizio di Controparte_1 Controparte_2 appello che vanno liquidate, in ragione del valore della causa (compreso nello scaglione tra euro
26.001,00 ed euro 52.000,00) e dell'attività difensiva svolta, applicate le tariffe professionali vigenti da attestare in prossimità dei valori medi, in complessivi euro 7.000,00 oltre maggiorazione del 15% per rimborso forfettario spese generali, Cpa ed IV, se dovuta, come per legge.
***
Va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante Parte_1
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR
[...]
115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 legge 24.12.2012 n. 228.



P.Q.M.


La Corte di appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nella qualità di titolare della ditta individuale di NISTICO' NT nei confronti
[...] Parte_2 di e avverso la sentenza n. 502/2024 Controparte_1 Controparte_2 pubblicata in data 6.05.2024, del Tribunale di Como, ogni contraria domanda, istanza e/o eccezione rigettata, così provvede:
- rigetta l'appello proposto e conferma la sentenza appellata;

- condanna l'appellante alla rifusione in favore degli appellati Parte_1 CP_1
e delle spese di lite del presente giudizio di appello che
[...] Controparte_2 liquida in complessivi euro 7.000,00 per compensi professionali oltre la maggiorazione del 15% per rimborso forfettario delle spese generali, CPA ed IVA, se dovuta, come per legge.
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante Parte_1
, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater
[...]
DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 legge 24.12.2012 n. 228.
pagina 9 di 10 Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 2 luglio 2025.
Il Consigliere estensore
dr. Marco Del Vecchio
Il Presidente
dr. Alberto Massimo Vigorelli
pagina 10 di 10