N. 1220/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Cessione di azienda ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1220/2023 R.G. posta in decisione all'udienza del
17/09/2025, promossa
DA
(C.F. ), con sede in Parte_1 P.IVA_1
Castiglione delle Stiviere, in persona del socio amministratore , Parte_2
rappresentata e difesa dagli avv. e Carlo Francesco Braga del Parte_2
foro di Brescia ed elettivamente domiciliata in Brescia Piazza della Loggia n. 5,
giusta delega stessa in calce all'atto di citazione in appello;

APPELLANTE pagina 1 di 26 CONTRO
(C.F. Controparte_1
), con sede in Nogara, in persona del legale rappresentante P.IVA_2 CP_1
Cascone, rappresentata e difesa dagli avv. Luca Ghelfi e Marco Enrico Sgarbi
del foro di Modena e avv. Angelo Rota ed elettivamente domiciliata Brescia
Corso Matteotti n. 13, giusta delega in atti;

APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
NONCHE' CONTRO
(C.F. Controparte_2
), con sede in Pegognaga, in persona del legale rappresentante P.IVA_3
con il patrocinio dell'avv. Giulio Gobbati ed elettivamente CP_3
domiciliata in Mantova via Sant'Agnese n. 8/a, giusta delega in atti;

APPELLATA
In punto: Appello alla sentenza N. 757/2023 emessa dal Tribunale di
Mantova pubblicata in data 6.11.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previe tutte le declaratorie e gli accertamenti del caso e/o di legge, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e conclusione, in parziale riforma della sentenza impugnata:
In via principale, in accoglimento del I e/o del II e/o del III motivo d'appello:
A. accertarsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare dell'11 pagina 2 di 26 novembre 2017, o comunque per grave inadempimento dell'odierna appellata
; accertarsi la responsabilità contrattuale della odierna appellata Controparte_1
per il grave inadempimento a tale contratto e la responsabilità Controparte_1
extracontrattuale della stessa per il promovimento dell'ATP Controparte_1
con ricorso in data 17 luglio 2018, terminato con la c.t.u. depositata il 1° luglio
2019, e per tutti i fatti e gli atti di cui sopra in narrativa dell'atto di appello, posti in essere a titolo di dolo e, in subordine, di colpa e per le ragioni in atti;

B. condannarsi, conseguentemente, parte appellata a risarcire Controparte_1
senza dilazione a parte appellante ex art. 1453 cod. civ. ed ex art. 2043 cod. civ.
e/o ex art. 96 c.p.c., tutti i danni dalla stessa subiti per i fatti di cui in atti, da quantificarsi nell'importo complessivo di € 398.109,71 o nel diverso importo che risulterà ad istruttoria espletata o da liquidarsi in via equitativa;
con rivalutazione monetaria e interessi anche ex art. 1284, comma quarto, cod. civ.,
dal fatto al saldo, come per legge, dandosi atto che la caparra corrisposta da parte appellata a parte appellante è stata da quest'ultima trattenuta a titolo di garanzia della propria pretesa risarcitoria e in acconto di quanto spettantele;

C. condannare al pagamento delle spese di lite della terza Controparte_1
chiamata con sede in Controparte_2
Pegognaga (MN), via Vò, n. 46, partita IVA (ovvero, in P.IVA_3
subordine, disporne la compensazione); in ogni caso, con condanna di quest'ultima a rimborsare all'odierna appellante le spese di I e di ATP grado già
versatele, pari ad € 20.533,03 (doc. C);
pagina 3 di 26 D. respingere l'appello incidentale promosso da in quanto Controparte_1
inammissibile e/o comunque infondato;
in subordine, nel denegato caso in cui l'appello incidentale di fosse dichiarato ammissibile e/o Controparte_1
fondato, condannarsi l'appellata-terza chiamata Controparte_2
, con sede in Pegognaga (MN), via Vò, n. 46 partita IVA
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, a manlevare, P.IVA_3
tenere indenne e garantire l'appellante da ogni Parte_1
somma che quest'ultima fosse tenuta in ipotesi a corrispondere all'appellata per capitale, interessi, rivalutazione monetaria, spese di c.t.u. e Controparte_1
di c.t.p., spese, diritti, onorari di causa e quant'altro.
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di primo e di secondo grado e del precedente procedimento di a.t.p.
Per : Parte_3
Voglia la Corte d'Appello adita così decidere:
In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità e l'improcedibilità delle domande nuove formulate da sulle quali la scrivente difesa non accetta il Pt_1
contraddittorio;
Nel merito:
- rigettare l'appello proposto dalla ed i motivi di Parte_1
impugnazione poiché tutti erronei, infondati, sia in fatto che in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente i capi ex adverso appellati dell'impugnata sentenza n. 757/2023 emessa in data 30.10.2023 dal Tribunale di Mantova e pagina 4 di 26 depositata il 6.11.2023;
- in parziale riforma della sentenza de qua, accogliere l'appello incidentale proposto da sul capo della medesima intitolato “recesso di Controparte_1
parte convenuta” e, per l'effetto, accertare e dichiarare il grave inadempimento di agli obblighi contrattuali assunti con il contratto preliminare di Pt_1
cessione di ramo di azienda stipulato con la in data 11.11.2017 Controparte_1
e, conseguentemente, dichiarare il diritto della promittente acquirente CP_1
di recedere ex art. 1385 c.c. dal medesimo contratto e, per l'effetto, dichiarare risolto, in virtù di detto recesso, il contrato preliminare in parola;

conseguentemente, dichiarare tenuta e condannare in persona del suo Pt_1
legale rappresentante in carica, al pagamento in favore di , ex Controparte_1
art. 1385, 2° comma, seconda parte c.c., della somma di € 120.000,00, a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata alla Pt_1
In via istruttoria: si oppone all'ammissione di tutte le istanze istruttorie articolate da in primo grado e non ammesse in quel giudizio, per le ragioni già Pt_1
dedotte in primo grado e, nella denegata ipotesi di ammissione della c.t.u. si chiede che la stima d lucro cessante venga limitata al periodo temporale
16.1.2019 – 1.7.2019, ossia a decorrere da quando ha manifestato per la Pt_1
prima volta l'intenzione di iniziare l'attività di allevamento per le ragioni già
esposte.
- la scrivente difesa, nella denegata ipotesi di ammissione degli avversi mezzi istruttori, insite per l'ammissione dei propri mezzi di prova come ricapitolati pagina 5 di 26 nelle conclusioni rassegnate nel precedente grado di giudizio e, precisamente:
- prova per testimoni dei Sig.ri e Testimone_1 Testimone_2 [...]
, già richiesta nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 2 c.p.c. sui Tes_3
capitoli ivi dedotti;

- c.t.u. tecnica come già richiesta ed articolata nella memoria ex art. 183, 6°
comma n. 2 c.p.c.;
- istanza ex art. 210 c.p.c. come formulata nella memoria ex art. 183, 6° comma n. 3 c.p.c., avente ad oggetto l'ordine di esibizione dei registri dei DDT in originale rivolto alle varie ditte trasportatrici di cui al doc. n. 26 allegato 1 e 2 di parte attrice.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi d'avvocato del presente grado di giudizio, nonché del giudizio di primo grado, nonché del procedimento per a.t.p.,
nonché con condanna di alla rifusione in favore di delle Pt_1 Controparte_1
spese documentate della CTU svolta in sede di ATP pari ad € 4.571,40.
Per parte appellata : CP_2
Voglia la Corte d'Appello di Brescia, contrariis reiectis, così giudicare:
Nel merito:

1. dichiarare l'inammissibilità, la tardività, l'infondatezza e comunque rigettare l'appello incidentale proposto da nel corso Parte_1
dell'udienza del 24.04.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Mantova n.
757/2023 (RG 1001/2020) nella parte in cui ha rigettato la domanda di manleva formulata da nei confronti di Parte_1 Controparte_2
pagina 6 di 26 soc. Parte_4

2. Confermare la sentenza di primo grado in relazione alle domande proposte nei confronti di Controparte_4

3. In subordine, accertare e dichiarare la decadenza di Parte_1
dalla facoltà di agire in manleva nei confronti di
[...] Controparte_2
per non aver tempestivamente denunciato l'esistenza di
[...]
vizi che affliggevano gli immobili facenti parte del ramo d'azienda acquistato con atto di cessione di ramo d'azienda in data 05.09.2017, autenticato nelle sottoscrizioni dal Notaio in Mantova, dott. Rep. 79.578 e 79.581, Per_1
Racc. 31.025 e per l'effetto, rigettare, per le ragioni di cui in narrativa, le domande tutte formulate da nei confronti di Parte_1 [...]
. Controparte_2

3. In ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di manleva formulata da nei confronti di Parte_1 [...]
, limitare la condanna dell'odierna esponente Controparte_2
alla somma di € 60.000,00.

4. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio nonché del procedimento di accertamento tecnico preventivo RG 2787/2018 del
Tribunale di Mantova, da porre a carico della parte che dovesse risultare soccombente in relazione alle domande formulate nei confronti di
[...]
per l'effetto, in relazione alle spese e competenze del Controparte_4
primo grado di giudizio e del procedimento per accertamento tecnico preventivo,
pagina 7 di 26 confermare la sentenza n. 757/2023 del Tribunale di Mantova ovvero, in alternativa, in ipotesi di accoglimento dell'appello proposto da porre Parte_1
le stesse a carico di (c.f. Parte_5
) imponendo, in tale ultimo caso, l'obbligo restitutorio di quanto P.IVA_2
pagato da a in relazione alle spese Parte_1 Controparte_4
e competenze liquidate per il giudizio di primo grado direttamente a carico di ed in favore di Parte_5 Parte_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 20.03.2020, la società agricola conveniva in Parte_1
giudizio esponendo: Parte_6
- che, con contratto preliminare del giorno 11.11.2017, la deducente si era impegnata ad alienare a società , impegnatasi ad acquistare, la Controparte_1
piena proprietà del ramo di azienda agricola corrente in Pegognaga alla via Vò n.
49 avente ad oggetto l'attività di allevamento suinicolo con la previsione di perfezionare il definitivo entro la data del 31.12.2017;
- che la stipula del contratto definitivo era stata più volte prorogata su istanza della controparte e in data 8.02.2018 la promissaria acquirente aveva condizionato la stipula del definitivo all'ottenimento di diversi pareri urbanistici ed ambientali, introducendo in tal modo delle condizioni sospensive inesistenti in quanto ogni modifica del negozio avrebbe dovuto avvenire per iscritto, ma ciononostante la comparente si era attivata per ottenere quanto chiesto;

- che in data 30.05.2018 aveva inoltrato una diffida ad adempiere e in pari data pagina 8 di 26 aveva risposto che non esistevano problemi per perfezionare il Parte_7
contratto definitivo entro la data del 16.06.2018, ma ciononostante la convenuta non aveva adempiuto alla propria obbligazione, con la conseguenza che il contratto preliminare si era risolto ex art. 1454 c.c.;
- che, nonostante l'intervenuta risoluzione del preliminare, Persona_2
collaboratore di studio del notaio di Mantova, aveva scritto per conto Per_1
della convenuta una lettera con cui lamentava la presenza di cisterne sotterranee nel ramo di azienda promesso in vendita chiedendo chiarimenti sugli eventuali costi di bonifica in vista del definitivo e, a detta missiva, era seguito un indebito accesso sul posto da parte del geom. il quale aveva redatto una Controparte_5
relazione descrittiva dei presunti vizi e difetti del ramo di azienda (fabbricati in precario stato di conservazione, fenomeni di scoperchiamento, rottura di lastre in eternit ecc.);
- che, in seguito a detta relazione, era receduta dal preliminare e in CP_1
data 17.07.2018 aveva presentato un ricorso per a.t.p. funzionale ad ottenere il risarcimento del danno;

- che invero detto era inammissibile in quanto volto alla tutela di un diritto CP_6
estinto, tanto più che, come evidenziato nella relazione di parte, i fenomeni di scoperchiamento erano dipesi dall'evento atmosferico del 3.07.2018, mentre il ramo di azienda era stato trasferito nella consistenza in cui si trovava e “come
visto e piaciuto”;
- che il consulente ing. aveva depositato la relazione nella quale Per_3
pagina 9 di 26 veniva evidenziato che i manufatti interessati dall'amianto erano conformi alla normativa vigente, che le vasche presentavano un contenuto legittimo e che non era stato possibile accertare fenomeni di percolazione.
Alla luce di queste premesse, chiedeva il risarcimento del danno da Parte_1
lucro cessante sulla scorta di una relazione di parte in ragione della mancata possibilità di utilizzare il ramo di azienda promesso in vendita nel periodo compreso tra il 1°.01.2018 e 1°.07.2019 per complessivi € 398.109,71; chiedeva altresì il risarcimento del danno ex art. 96 comma 3 c.p.c. per violazione dell'obbligo di lealtà processuale in relazione all'accertamento tecnico preventivo, dichiarando infine di trattenere la caparra ricevuta in acconto sul maggior danno.
Si costituiva che resisteva. Parte_3
Premesso che il preliminare inter partes risaliva al giorno 11.11.2017 e che aveva versato una caparra confirmatoria di € 60.000, evidenziava che Pt_1
aveva acquistato il complesso aziendale solo due mesi prima, ossia in data
5.09.2017, da con contratto di cessione Controparte_2
a ministero notaio e che, dopo il preliminare, erano emerse criticità Per_1
circa i provvedimenti autorizzativi indispensabili per la messa in esercizio dell'allevamento che avevano imposto di differire la stipula del definito poiché
in assenza di detta documentazione il preliminare sarebbe stato inficiato da nullità; che i pareri richiesti erano stati rilasciati, ma l'ultimo era stato emesso solo in data 23.05.2018 e comunicato il 30.05.2018 e dunque la diffida ad pagina 10 di 26 adempiere era inefficace.
Alla luce di queste premesse, la parte convenuta sosteneva che l'inadempimento era da porre a carico di in quanto nelle more del rogito era venuta a Pt_1
conoscenza della presenza di cisterne interrate atte a contenere gasolio, di cui la promittente non aveva riferito l'esistenza, della presenza sul suolo di lastre ondulate ragionevolmente di amianto e di perdite dai due vasconi contenenti liquami. Proseguiva evidenziando che la ragione dell'a.t.p. risiedeva proprio nella necessità di verificare che l'inadempimento era da ascrivere a con Pt_1
conseguente legittimità del proprio recesso e il nominato consulente aveva potuto verificare in parte la veridicità di quanto riscontrato dal geom.
[...]
In via riconvenzionale, pertanto, chiedeva l'accertamento della CP_5
legittimità del suo recesso ex art. 1385 c.c. e il conseguente diritto a trattenere la caparra ricevuta.
Con riguardo a detta riconvenzionale, la società attrice chiedeva la chiamata in causa di che resisteva Controparte_2
eccependo la nullità della citazione e nel merito resisteva esponendo:
- che in data 5.09.2017 aveva ceduto il ramo di azienda al prezzo di € 145.054
oltre all'accollo del residuo mutuo di € 490.000, ossia ad un prezzo nettamente inferiore al valore di mercato, avendo la necessità di razionalizzare la propria attività mediante la dismissione di attività non remunerative in quanto la precedente affittuaria non aveva pagato i canoni;

- che la trattativa con era durata oltre un anno e il suo legale Pt_1
pagina 11 di 26 rappresentante aveva eseguito plurimi accessi all'allevamento e Parte_2
allo , personalmente e con tecnici di fiducia, per verificare lo stato dei Pt_8
luoghi, tanto che nel contratto si era attestato che il tutto era alienato nello stato in cui si trovava, previa verifica dello stato degli impianti tecnologici;

- che dopo soli due mesi aveva promesso in vendita a lo Pt_1 Controparte_1
stesso ramo di azienda a prezzo notevolmente maggiorato;

- che l'a.t.p. in cui era stata evocata non aveva evidenziato alcun suo profilo di responsabilità.
Istruita la lite con testi, il giudice adito rigettava le reciproche domande con integrale compensazione delle spese di lite, ma condannava Parte_1
a rifondere a le spese di a.t.p. liquidate in € 1.439
[...] Controparte_2
oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. e le spese di giudizio liquidate in € 14.103
oltre accessori;
era altresì condannata a Parte_3
rifondere a le spese di lite del procedimento di a.t.p. Parte_1
A detta del primo giudice, il termine indicato nel contratto preliminare tra Pt_1
e non era essenziale e la sua modifica non esigeva alcuna Controparte_1
pattuizione in forma scritta;
del pari il primo giudice non accoglieva la riconvenzionale di ex art. 1385 c.c. in quanto Parte_3
la domanda non era fondata sull'inadempimento della controparte, ma su presunti vizi e difetti del ramo di azienda promesso in vendita che invero erano verificabili e comunque non riscontrati neppure in sede di accertamento tecnico preventivo in quanto i distacchi di porzioni di lastre erano dipesi pagina 12 di 26 dall'eccezionale evento meteorologico del 3.07.2018; disattendeva anche la domanda risarcitoria connessa alla proposizione dell'a.t.p. da parte di
[...]
in quanto lo strumento era stato ammesso dal giudice Parte_3
e la parte ricorrente aveva esercitato un suo diritto. Da ultimo, il Tribunale
sosteneva che la chiamata in giudizio di (dante causa di non CP_2 Pt_1
era giustificata in quanto la garanzia evocata dall'attrice non era per vizi occulti,
ma solo quelli che si erano verificati a seguito dell'evento del 3.07.2018 non imputabili alla venditrice.
proponeva appello a cui resistevano Parte_9 [...]
con appello incidentale e Parte_3 Controparte_2
.
[...]
La causa veniva rinviata all'udienza del 17.09.2025 ex art. 352 c.p.c., previa assegnazione dei termini a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti conclusivi., dandosi atto che il consigliere istruttore formulava proposta conciliativa accettata solo dalle parti appellate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante principale censura la sentenza Parte_1
impugnata nella parte in cui ha escluso il grave inadempimento di Parte_10
agli obblighi assunti con il preliminare a cagione di una lacunosa
[...]
valutazione di fatti pacifici emergenti dalle produzioni documentali. Allega che la cronologia dei fatti non è stata contestata: plurime sono state le diffide verbali per la stipula del definitivo;
la richiesta di ulteriore documentazione del febbraio pagina 13 di 26 2018 era tardiva in quanto il ramo di azienda era idoneo all'esercizio dell'attività
di impresa e era in possesso di tutti i requisiti necessari e, in via Pt_1
assorbente, il termine indicato nella diffida ad adempiere del 30.05.2018 è stato espressamente accettato dalla promissaria acquirente.
Con il secondo motivo parte appellante censura la sentenza nella parte in cui ha ritenuto inesistente l'abuso del diritto nella proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo da parte di in quanto il Controparte_1
procedimento è stato introdotto dopo l'intervenuta risoluzione del contratto e dunque detta attività era completamente interdetta.
Con il terzo motivo censura la sentenza laddove è stata condannata a rifondere a le spese di lite in quanto la sua azione di garanzia non era CP_2
manifestamente infondata o arbitraria.
Con unico e complesso motivo di appello incidentale censura Controparte_1
la sentenza nella parte in cui il Tribunale non ha ritenuto legittimo il suo recesso ex art. 1385 c.c.; allega che la presenza di vizi dei beni promessi in vendita è
chiaramente espressione di un inadempimento contrattuale legittimante la risoluzione del contratto ex art. 1492 c.c.; che il Tribunale ha ignorato che le botole dei serbatoi non erano visibili in quanto coperte da vegetazione incolta,
stante lo stato di abbandono in cui si trovano i beni aziendali, e che la presenza di queste cisterne era una potenziale fonte di pericolo di inquinamento di terreni e delle falde e la loro rimozione imponeva ingenti esborsi.
riproponeva in questa sede le eccezioni di prescrizione e di Controparte_2
pagina 14 di 26 decadenza sollevate in primo grado: sosteneva che la sua chiamante era Pt_1
decaduta dalla possibilità di far valere l'esistenza di vizi e difetti e di chiedere il risarcimento del danno ex 1494 c.c. in quanto i termini della denuncia decorrevano dalla stipula dell'atto di cessione di ramo di azienda e in ogni caso l'azione neppure poteva essere proposta in quanto esisteva nel contratto di cessione pattuizione contraria.
Prima di esaminare i motivi, occorre dare sommaria contezza dei principali fatti di causa.
Con contratto preliminare di cessione di ramo di azienda, Parte_1
si impegnava a cedere a
[...] Parte_6
la piena proprietà del ramo di azienda agricola corrente in Pegognaga
[...]
avente ad oggetto l'attività di allevamento suinicolo con tutti i beni mobili ed immobili e autorizzazioni. Il prezzo di cessione era fissato in € 360.000, di cui €
60.000 versati a titolo di caparra confirmatoria, da erogare entro la data del
13.11.2017, e la differenza al definitivo con la previsione che il ramo di azienda era ceduto con al netto della sola passività costituita dal capitale residuo di €
490.000 di un mutuo ipotecario.
La data del definitivo era indicata entro il 31.12.2017 e gli effetti della cessione e della immissione in possesso della promissaria acquirenti con decorrenza dalle ore 00.00 del 1°.01.2018.
Le parti non stipulavano il definitivo, nonostante i solleciti verbali (non provati,
ma ammessi dalla convenuta); in data 8.02.2018 chiedeva il Controparte_1
pagina 15 di 26 rilascio di autorizzazioni non previste nel preliminare a seguito di un incontro tenutosi qualche giorno prima tra i tecnici geom. e l'agrotecnico CP_7
Bottura, autorizzazioni che venivano rilasciate, come provato dai doc. 3 e 4 di parte attrice.
Con raccomandata del 30.05.2018 il legale di diffidava Pt_1 Controparte_1
alla stipula del definitivo entro la data del 16.06.2018 con espresso avvertimento che in difetto il contratto preliminare era da intendersi risolto con diritto a trattenere la caparra ricevuta (doc. 5), e con lettera dello stesso giorno
30.05.2018 scriveva “… non ci sono problemi per quanto Controparte_1
riguarda il perfezionamento del rogito entro la data del 16.06.2018”, pur evidenziando di essere in attesa dell'autorizzazione della banca “ … che deve
deliberare il finanziamento in atto dalla alla Parte_11 [...]
(doc. 6 di parte attrice). Parte_12
Il preliminare non veniva perfezionato ed anzi dello studio del Persona_2
notaio inoltrava a una relazione del geom. al fine di Per_1 Pt_1 Tes_1
disciplinare le servitù a carico e a favore del compendio promesso in vendita e rappresentava che in loco vi erano delle cisterne interrate potenzialmente foriere di costi per la loro rimozione.
Interveniva una relazione di parte del geom. i cui esiti erano Controparte_5
comunicati a con lettera del giorno 11.07.2018, ossia la presenza di Pt_1
numerosi frammenti di materiale contenente amianto, il fatto che i vasconi di contenimento erano pieni sino all'orlo e che le vasche interrante avrebbero pagina 16 di 26 dovuto essere smaltite.
In data 17.07.2018 proponeva ricorso per a.t.p. contro Controparte_1 Pt_1
la quale chiamava in causa la sua dante causa Controparte_2
e, all'esito, l'ing. in data
[...] Persona_4
1.07.2019, depositava il suo elaborato, il cui quesito era stato notevolmente ridimensionato nel corso del procedimento, dando atto che:
i) la prevalenza delle coperture degli edifici esistenti, destinati all'attività di allevamento, era costituita da lastre ondulate con amianto e alcune porzioni di queste lastre, staccatesi durante l'evento meteorologico del 3.07.2018, erano protette e confinate per essere smaltite;

ii) in loco vi erano due serbatoi interrati e uno esterno;

iii) le vasche adibite al contenimento del liquame erano vuote e dunque non era possibile evidenziare eventuale percolazione di liquami.
All'esito, sulla seguiva corta di relazioni di parte, inoltrava richiesta di Pt_1
risarcimento del danno e poi il seguente contenzioso.
Così riassunti i termini salienti della vicenda, il primo motivo di appello principale e quello incidentale vanno esaminati in via congiunta e, a giudizio della Corte, la doglianza di parte appellante è fondata.
Come già scritto nell'ordinanza del consigliere istruttore, il Tribunale ha rigettato sia la domanda principale di volta ad ottenere la declaratoria di Pt_1
risoluzione del preliminare ex art. 1454 c.c. sia la riconvenzionale ex art. 1385
c.c. di parte convenuta con l'effetto che il preliminare è ancora formalmente in pagina 17 di 26 essere tra le parti, mentre entrambi i contraenti, a diverso titolo, hanno chiesto lo scioglimento del negozio.
In primo luogo, va precisato che il rimedio previsto dall'art. 1385 c.c. è uno speciale strumento di scioglimento del contratto non assimilabile al differente mezzo rappresentato dalla diffida ad adempiere, essendo concettualmente insuperabile l'incompatibilità operativa tra i due meccanismi di autotutela privata, ciascuno munito di efficacia immediata. Ne consegue, di norma, che quando il promittente venditore esercita la diffida ad adempiere, rimasta senza riscontro, il contratto si scioglie ex lege alla scadenza del termine indicato e il diffidante non può più recedere da un contratto giuridicamente inesistente. La
risoluzione di diritto costituisce un effetto irrinunciabile dopo che è divenuto operante per iniziativa dell'interessato, trattandosi di effetto legale estraneo alla disponibilità della parte una volta prodottosi.
Presupposto indefettibile è che la parte che si avvale dello strumento non sia inadempiente e, a giudizio del collegio, aveva esattamente adempiuto alle Pt_1
sue obbligazioni.
Pur convenendo che il termine per rogitare non era stato espressamente qualificato come essenziale, la stipula del preliminare è stata preceduta dalla compiuta visione dei beni aziendali e, all'esito, le parti hanno perfezionato il preliminare e la promissaria acquirente ha versato la caparra confirmatoria di €
60.000.
La parte promittente alienate ha garantito la piena proprietà dei beni aziendali,
pagina 18 di 26 ha fornito rassicurazioni in ordine alla consistenza delle passività in essere,
promettendo la manleva, ad eccezione dell'accollo di mutuo di € 490.000 che costituiva parte integrante del prezzo;
ha garantito l'inesistenza di contratti di lavoro con dipendenti o di contenzioso con essi – e di dette obbligazioni non consta alcuna violazione.
Nonostante la scadenza del termine fissato per il definitivo, la promittente ha dato corso anche alle richieste che aveva inoltrato con lettera Controparte_1
del febbraio 2018 con cui instava per ottenere il parere per la riattivazione e la messa in esercizio del complesso e l'attivazione della procedura preliminare di cui all'art. 6 d.lgs. 152/2006 attestante l'assenza di impatto ambientale, che, a detta di parte promissaria, erano indispensabili affinché il contratto potesse spiegare qualche utilità e conseguire lo scopo per il cui era stato concluso.
La società promittente, pur in assenza di specifico obbligo, ha ottenuto le prescritte autorizzazioni e del tutto legittimamente ha inoltrato la diffida ad adempire in data 30.05.2018, onde limitare il periodo di incertezza giuridica,
fissando quale data per il rogito il 16.06.2018, termine ancora una volta disertato dall'originaria convenuta.
Sul punto, è estremamente significativa la missiva confessoria di CP_1
(doc. 6) in cui preso atto del rilascio di quanto sopra espressamente
[...]
dichiarava che non vi erano problemi per il perfezionamento del rogito entro il citato termine.
L'attrice ha dunque adempiuto a tutte le sue obbligazioni, mentre la parte pagina 19 di 26 inadempiente è che si è rifiutata di manifestare il consenso per Controparte_1
addivenire al rogito, con tutta probabilità non avendo la disponibilità della somma per pagare il prezzo, per come si può desumere dallo stesso tenore del doc. 6 laddove ancora era in attesa dell'autorizzazione della banca per subentrare all'accollo di mutuo.
L'allegazione di vizi e difetti occulti dell'azienda promessa in vendita, peraltro in epoca in cui il preliminare era già privo di effetti, pare, non è stata dimostrata.
A parte l'oggettiva stranezza che una siffatta operazione non sia stata preceduta da approfondite visite in loco (e la spiegazione che le botole delle cisterne errano coperte da erba non persuade), non vi è alcuna prova che questi presunti vizi e difetti siano emersi in epoca successiva al termine indicato nella diffida per rogitare.
Un incaricato di , peraltro entrando nei luoghi senza lacuna Controparte_1
autorizzazione commettendo violazione di domicilio, nel luglio 2018 accertava che lastre di eternit poste a copertura degli edifici si erano danneggiate e che vi erano cisterne interrate potenzialmente foriere di costi per i costi di rimozione e per la bonifica del suolo.
Sul punto, è stato bene spiegato che in data 3.07.2018 vi era stato un evento meteorologico di eccezionale intensità che aveva danneggiato le coperture, ma il consulente incaricato in sede di a.t.p. rilevava che le lastre danneggiate erano state nel frattempo sistemate ed erano pronte per lo smaltimento e che i due pozzi interrati erano vuoti e non vi era modo di affermare l'esistenza di perdite.
pagina 20 di 26 Diventa dunque difficile ipotizzare che questi elementi di dettaglio siano stati la causa della mancata stipula del contratto, tanto più che nel preliminare, nella penultima pagina, la promittente venditrice si era impegnata a svuotare le vasche di stoccaggio dei reflui con la previsione che la promissaria, in ipotesi di inadempimento alla data del 31.12.2017, avrebbe potuto trattenere in garanzia l'importo di € 25.000 sul prezzo. La presenza delle vasche era ben nota ai contraenti e comunque, si tratta all'evidenza di pretesti di per Controparte_1
sottrarsi alla sua principale obbligazione, ossia quella di prestare il consenso al definitivo e pagare il residuo prezzo.
Una volta accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto ex art. 1454
c.c. (ma in ogni caso il contratto preliminare potrebbe essere risolto ex art. 1453
c.c. per grave inadempimento della promissaria acquirente), va dato atto che domande restitutorie non sono state avanzate e che la domanda risarcitoria di
è rimasta priva di adeguato riscontro. Parte_1
Sulla scorta di una perizia di parte, chiedeva il risarcimento del danno da Pt_1
lucro cessante per non aver potuto impiegare i beni aziendali dal gennaio 2018 al luglio 2019.
In detta relazione si dava atto che parte attrice, premesso che la società già
esercitava l'allevamento di ingrasso di circa 44.000 suini in altri stabilimenti siti in Mantova, Reggio Emilia e Padova, l'allevamento di 1.000 tori annui in
Verona, la lavorazione di circa 20.000 forme di prosciutto crudo,
l'amministrazione e la direzione dell'azienda nella sede di Castiglione delle pagina 21 di 26 Stiviere e lo spaccio alimentare nello storico negozio di Latteria Vo Grande in
Pegognaga, aveva subito un danno conseguente all'impossibile utilizzo dell'allevamento suini esercitabile nelle strutture promesse in vendita per diciotto mesi perdendo dunque 3 cicli di ingrasso di circa 6 mensilità per un totale di € 398.109,71.
A parte che detta relazione nulla spiega in ordine alle modalità di calcolo di detto presunto mancato guadagno, osserva la Corte:
i) che i beni promessi in vendita necessitavano di una sistemazione in quanto da tempo non impiegati;

ii) non esiste alcuna prova che li avrebbe certamente usati per le finalità Pt_1
indicate, come si può desumere dal fatto che ha proceduto alla vendita dell'azienda due mesi dopo l'acquisto da ponendo in essere Controparte_2
un'operazione prettamente speculativa - e dunque presuntivamente non era intenzionata ad impiegare quei fabbricati per l'attività di allevamento;

iii) la società attrice, dopo la diffida ad adempire, una volta scioltasi dal vincolo contrattuale, avrebbe potuto da subito usare i beni aziendali per l'allevamento di cui non ha mai perso la disponibilità, ma sino al mese di giugno 2018 ha prestato il suo assenso allo spostamento del termine del definitivo per ottenere le autorizzazioni di cui si è detto, decidendo in via autonoma di concedere questa dilazione.
La domanda risarcitoria va dunque disattesa per carenza di prova – come peraltro già evidenziato nella proposta conciliativa ove l'istruttore aveva pagina 22 di 26 proposto che potesse trattenere la metà della caparra ricevuta, proposta Pt_1
peraltro accettata dalle appellate che di converso avrebbero avuto maggiori ragioni per opporsi.
L'assenza di elementi su cui fondare la pretesa risarcitoria rende assolutamente inutile disporre la consulenza tecnica che avrebbe una valenza esplorativa.
Il secondo motivo di appello è manifestamente infondato.
Parte appellante invoca una responsabilità ex art. 96 comma 3 c.p.c. o ex art. 2043 cc. per aver proposto un ricorso per a.t.p. dopo che il Controparte_1
contratto preliminare si era risoluto di diritto.
A parte che l'azione risarcitoria ex art. 96 c.p.c. non può di regola essere fatta valere in un diverso processo rispetto a quello da cui la responsabilità stessa ha origine, salvo che la sua proposizione sia stata preclusa per l'evoluzione propria dello specifico processo da cui detta responsabilità è scaturita, ovvero per ragioni non dipendenti dall'inerzia della parte (cfr. Cass. 20.05.2016 n. 10518),
nel caso concreto non si ravvisa alcuna temerarietà nell'azione di CP_1
che ha voluto procedere alla descrizione dei beni aziendali promessi in
[...]
vendita al fine di supportare la propria tesi in punto esistenza di vizi e difetti dell'azienda per giustificare il recesso ex art. 1385 c.c.
L'accertamento è stato ritenuto giustamente ammissibile dal decidente (a nulla rilevando la mancata indicazione dell'azione di merito) e il successivo sviluppo del procedimento con riduzione del quesito non può essere ascritto alla responsabilità della parte appellata.
pagina 23 di 26 Non ogni domanda infondata integra abuso del processo, pena la violazione del diritto di difesa, e per giunta pare difficile scorgere in un rimedio a carattere neutro finalizzato alla descrizione dello stato dei luoghi o la qualità di condizioni o cose un abuso del processo.
Il terzo motivo è parimenti infondato.
Come noto, in forza del principio di causalità che, unitamente a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite, il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso;
il rimborso rimane a carico del chiamante qualora l'iniziativa del chiamante sia stata manifestamente infondata o palesemente arbitraria (cfr. tra le molte Cass. 28.03.2022 n. 9941).
Nel caso concreto, la chiamata è avvenuta ad istanza di Parte_1
per resistere alla riconvenzionale di con cui aveva Parte_3
chiesto l'accertamento della legittimità del suo recesso ex art. 1385 c.c. per i presunti vizi e difetti dell'azienda promessa in vendita. Invero, a parere del collegio, la chiamata in causa della dante causa è stata Controparte_2
arbitraria in quanto era evidente che gli inconvenienti esposti nella comparsa di costituzione e risposta non dipendessero in alcun modo dalla chiamata.
La presenza di lastre sul suolo era dipesa dall'evento atmosferico del 3 luglio, le perdite dai due vasconi con percolazione non è stata accertata e il fatto che le due vasche erano piene era anch'esso conseguente alla pioggia del 3 luglio 2018
pagina 24 di 26 e non ad un vizio della cosa;
infine, la presenza delle cisterne era rappresentata nelle planimetrie allegate all'atto di cessione del 5.09.2017.
In definitiva, va accertata l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare intercorso tra e Parte_1 [...]
in data 11.11.2017, ma la Parte_6
domanda risarcitoria di parte attrice va disattesa per carenza di prova.
Attesa la reciproca soccombenza le spese di lite di entrambi i gradi possono essere compensate nei rapporti tra e , mentre resta ferma Pt_1 Controparte_1
la regolamentazione delle spese per la fase di a.t.p. non oggetto di specifica censura.
dovrà rifondere le spese del grado a Pt_1 Controparte_2
come liquidate in dispositivo, secondo lo scaglione delle cause di
[...]
valore indeterminabile a media complessità.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante incidentale Parte_3
.
[...]


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 757/2023 emessa dal Tribunale di Mantova in data 6.11.2023, così
provvede:
- In parziale riforma della gravata sentenza, accerta l'intervenuta risoluzione di pagina 25 di 26 diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare inter partes in data 11.11.2017;
- conferma nel resto;

- compensa le spese di lite nei rapporti tra e Parte_1 [...]
; Parte_3
- condanna a rifondere a le spese Parte_1 Controparte_2
del grado che liquida in € 8.470, di cui € 2.518 per la fase studio, € 1.665 per la fase introduttiva ed € 4.287 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario al
15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1
quater del DPR 115/2002 a carico dell'appellante incidentale Parte_3
.
[...]
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 17.09.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
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