REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Trento
Sezione Distaccata di AN
Sezione civile riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori
Magistrati:
dott.ssa Isabella Martin Presidente
dott. Tullio Joppi Consigliere
dott. Thomas Weissteiner Consigliere istruttore Oggetto:
ha pronunciato la seguente responsabilità ex art. 1669 cc SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta sub n. 92/2024 R.G.
promossa
da
in persona del legale rappresentante sig. Parte_1
con sede in Tesido / Monguelfo, Zona Artigianale Parte_2
Am Anger, part. IVA , rappresentata e difesa P.IVA_1
giusta delega a margine del presente atto dall'avv. Martin
Wenter di 39100 AN, Via Dante 20/B, cod. fisc.
[...]
con domicilio eletto presso il difensore;
C.F._1
- appellante -
contro
(C.F. ), con sede in Controparte_1 P.IVA_2
1 dell'amministratrice in carica pro tempore, arch. CP_2
(C.F. ), nata il [...] a [...], C.F._2
residente in [...],
rappresentato e difeso dagli avv.ti. Veronika Holzer (
[...]
pec: ed avv. C.F._3 Email_1
IS IL ( pec: CodiceFiscale_4
con domicilio eletto presso il Email_2
loro studio in Brunico (BZ), Via Stegona n. 20c, giusta procura allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c. di data 13.05.2022,
- appellato -
Oggetto: appello avverso l'ordinanza ai sensi dell'art. 702ter
cpc del Tribunale di AN di data 29.04.2024,
Rep. N. 635/2024, RG n. 1604/2022,
Causa rimessa al collegio per la decisione ex art. 352 c.p.c.
all'udienza del 5.11.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
del procuratore di parte appellante:
come da atto di citazione in appello:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Trento- Sezione di AN,
contrariis reiectis, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della ordinanza ex art.702-ter c.p.c. comunicata in data 29.04.2024
R.G.1604/2022 emessa dal Tribunale Ordinario di AN,
Prima Sezione Civile, Giudice Dott. Massimiliano Segarizzi,
in via pregiudiziale
2 per le considerazioni di cui sopra disporre la rinnovazione della
CTU acquisita
in via principale
respingere in toto le richieste di parte , Controparte_1
il tutto con vittoria delle spese di causa.
dei procuratori di parte appellata:
come da memoria ex art. 352 comma 1 n. 1 cpc dell'01.09.2025:
Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, per i motivi sopra esposti:
1) accertare e dichiarare l'inammissibilità e la manifesta infondatezza dell'appello;
2) rigettare l'appello, in quanto infondato in fatto ed in diritto,
con conferma della sentenza impugnata.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi per entrambi i gradi del giudizio, anche di quelle del procedimento per accertamento tecnico preventivo, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge. Si segnala che il presente atto è redatto con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione e la fruizione e si chiede pertanto l'aumento del 30% del compenso previsto dall'art. 4 del Decreto
del Ministero della Giustizia n. 55/2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il Condominio “ ”, in seguito anche solo il CP_1
“ , costituito nel comune di Dobbiaco (BZ), Valle CP_1
3 San Silvestro n. 117, e composto da un complesso residenziale costruito dalla che ha poi venduto i singoli Parte_1
appartamenti a terzi, con ricorso del 04.11.2019 per accertamento tecnico preventivo ex artt. 696 e 696bis cpc ha chiesto al Tribunale di AN la nomina di un CTU per l'accertamento delle cause e dei danni nonché delle misure necessarie per il ripristino in relazione, in particolare, alle infiltrazioni d'acqua nei locali siti al piano interrato (garage sotterranei, vano scale e ascensore) dell'edificio condominiale. Il
procedimento è stato iscritto sub RG n. 4510/2019 e si è svolto nel contraddittorio con l'odierna appellante e costruttrice del complesso, Nel corso del procedimento il Parte_1
ricorrente ha lamentato la comparsa di ulteriori CP_1
vizi da infiltrazioni di acqua nel locale caldaia/silo.
2. Il Tribunale ha nominato in data 19.12.2019 la CTU
(Arch. ), che ha prestato giuramento Persona_1
all'udienza del 23.01.2020. La consulente ha depositato una prima bozza di relazione in data 17.07.2020, contenente anche osservazioni a controdeduzioni presentate dai CT di parte,
rilevando che solo indagini strutturali di un certo costo importante avrebbero permesso di individuare le concrete cause delle infiltrazioni di cui è soggetto l'edificio (cfr. doc. n. 50 di parte appellata). Su richiesta della parte ricorrente, il Tribunale
ha, quindi, disposto che la consulenza proceda con le indagini strutturali necessarie, anche con il tramite di ditte specializzate
4 e/o ausiliari, al fine di rispondere al quesito sulle cause delle infiltrazioni (ordinanza del 30.07.2020 – doc. n. 54 parte appellata). Eseguite le stesse, la CTU ha depositato la relazione definitiva in data 23.12.2020, contenente anche una ampia valutazione delle controdeduzioni presentate da parte dei CT di entrambe le parti. La CTU ha imputato le infiltrazioni di acqua attraverso i muri perimetrali all'adozione di una scelta costruttiva diversa da quella prevista nel progetto strutturale e in relazione al pavimento industriale (garage) e al vano ascensore all'assenza di una guaina di impermeabilizzazione.
Ha individuato le misure di ripristino necessarie (tra cui una impermeabilizzazione al contrario, cioè dall'interno, sui muri perimetrali e la platea della fondazione, interventi di impermeabilizzazione nel locale caldaia, interventi di ripristino della pavimentazione), quantificando gli esborsi necessari nella somma complessiva di € 34.313,61 (Iva esclusa). In seguito, il
Tribunale ha disposto un'integrazione della CTU in ordine alle infiltrazioni di acqua lamentati nei locali caldaia e silo. Nella
relazione integrativa depositata in data 4.6.2021 anche queste infiltrazioni sono state ascritte “all'assenza della guaina di
impermeabilizzazione all'interfaccia tra la fondazione e la
pavimentazione industriale e all'assenza di uno strato di
impermeabilizzazione tra le strutture orizzontali e verticali”. La
consulente ha quantificato il costo dei lavori necessari per l'eliminazione del vizio in € 2.880,32, Iva esclusa. Con
5 ordinanza dell'01.07.2021 il Tribunale ha dichiarato, quindi,
chiuso il procedimento di ATP.
3. Con ricorso ex art. 702bis cpc del 16.5.2022 al Tribunale
di AN il ha chiesto, quindi, l'accertamento CP_1
della responsabilità della per i gravi difetti Parte_1
dell'edificio condominiale, accertati in sede di procedimento per
ATP, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni nell'ammontare di € 45.435,15, Iva inclusa, per i costi necessari per l'eliminazione dei vizi come accertati dalla CTU e di €
10.000,00 per deprezzamento di valore dell'immobile, oltre rivalutazione e interessi, nonché alla rifusione delle spese anticipate in favore della CTU e dei suoi ausiliari, oltre spese per il proprio CT di parte e per la difesa legale nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, oltre spese di lite del giudizio di merito.
4. costituendosi, ha eccepito una Parte_1
asserita tardività e improcedibilità del ricorso per decadenza ex art. 696bis cpc e la “nullità ed inutilizzabilità della CTU” (in quanto fondata su “ipotesi” e “pareri”). Nel merito ha contestato la sussistenza dei vizi, tutti asseritamente rimediati in seguito a interventi effettuati prima dell'inizio del procedimento per ATP
e/o non sussistenti giuste le controdeduzioni del proprio CT di parte nella propria relazione del 18.05.2021. La convenuta ha,
quindi, chiesto in via pregiudiziale la rinnovazione della CTU e,
nel merito, il rigetto delle domande di parte ricorrente, con il
6 favore delle spese di causa.
5. Il Tribunale, acquisto il fascicolo del procedimento di ATP
e formulato una proposta conciliativa (accettata, però, solo dal ricorrente), non ritenendo di procedere a CP_1
rinnovazione della CTU, ha con l'ordinanza ex art. 702ter cpc impugnata: - rigettato l'eccezione di tardività e improcedibilità
del ricorso, perché la fattispecie non rientra nella previsione di cui all'art. 8 della legge n. 24/2017; - premesso l'inquadramento giuridico e giurisprudenziale della responsabilità di natura extracontrattuale di cui all'art. 1669
cc, con particolare riferimento alle ipotesi di infiltrazioni e umidità su parti comuni, fessurazioni e crepe nell'intonaco; -
individuato nella convenuta il costruttore responsabile ex art. 1669 cc;
- esaminato, punto per punto, sulla base dei risultati del procedimento di ATP, le singole critiche della convenuta all'accertamento consulenziale. Il Tribunale, quindi, previo accertamento della responsabilità della convenuta ex art. 1669
cc per i vizi da infiltrazioni di acqua e previo rigetto della domanda di risarcimento da deprezzamento dell'immobile,
perché non dimostrato, ha condannato la convenuta: a) al risarcimento dei danni nella misura dei costi occorrenti per l'eliminazione dei vizi, maggiorati di Iva e di rivalutazione e interessi alla data della decisione (€ 55.964,68); b) alla rifusione al delle spese di lite, liquidate per il procedimento CP_1
di ATP per spese di CTU in € 14.880,23, per spese di CT di
7 parte in € 2.537,60 e per spese legali in € 3.694,00 per compensi, oltre il 15% per spese generali, oltre € 289,50 per anticipazioni, oltre accessori di legge, e per il giudizio di merito per spese legali in € 5.665,40 per compensi, oltre il 15% per spese generali, oltre € 406,50 per anticipazioni, oltre accessori per cassa previdenza e Iva come per legge.
6. Averso questa decisione la ha Parte_1
interposto tempestivo appello, affidato a due motivi, rubricati
“nullità della CTU” e “merito subordinato”.
7. Il costituendosi, ha chiesto pronuncia di CP_1
inammissibilità dell'appello per mancanza di rispetto dell'art. 342 cpc e, comunque, per manifesta infondatezza;
nel merito ha chiesto in ogni caso il rigetto del gravame, con il favore delle spese del grado.
8. Senz'altro incombente il consigliere istruttore con ordinanza del 6.11.2025 ha rimesso ex art. 352 cpc la causa al collegio per la decisione sulle conclusioni come riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo l'appellante Parte_1
deduce di avere nel corso del procedimento di ATP con il tramite delle considerazioni del proprio CT di parte e, poi, nel giudizio di merito in comparsa di costituzione, eccepito la nullità e inutilizzabilità della CTU. Citando varie pronunce della giurisprudenza di legittimità (in tema di giudizi giuridici inibiti
8 al CTU, sui limiti del mandato consulenziale e sul necessario rispetto del perimetro delle indagini affidate dal Giudice, sui limiti di acquisizioni documentali) l'appellante denuncia che “la
CTU acquisita de quo non si ispira minimamente a tali principi,
gronda di espressioni/pareri, che in una consulenza tecnica di
accertamento tecnico preventivo non hanno ragion d'essere. Non
si possono accettare espressioni quali: - “formulare delle ipotesi”
su quanto occorso;
- “si ritiene che l'acqua sia infiltrata …”; - “si
ritiene … che l'acqua si infiltri dall'esterno …”! Nulla sarebbe stato accertato, ma solo ipotizzato dalla CTU e non provato dalla ricorrente, per cui “la CTU acquisita” sarebbe nulla e andrebbe rinnovata.

1.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

1.2. Inammissibile, ai sensi dell'art. 342 cpc, perché
l'appellante si limita a dedurre, citando giurisprudenza di legittimità, una serie di ipotetiche cause di nullità di una consulenza d'ufficio che non contestualizza in concreto con quanto occorso nel pregresso accertamento tecnico preventivo.
Così, non deduce in concreto alcuna “valutazione giuridica”
asseritamente compiuta dalla CTU o
“interpretazione/valutazione di prove documentali”
asseritamente inibita al consulente nel procedimento di ATP o acquisizione documentale al di fuori delle regole processuali per nuove produzioni nel giudizio ordinario, che - secondo la giurisprudenza di legittimità citata alle pagine 7 e 8 dell'atto
9 d'appello (tra le altre, Cass. n. 342/1997; Cass. n. 996/1999;
Cass n. 8206/1993 e Cass. n. 31886/2019) – condurrebbe a nullità della CTU, se tempestivamente dedotta.

1.3. L'appellante, inoltre, deduce che l'eccezione di nullità
sarebbe stata sollevata nel procedimento di accertamento tecnico solo dal proprio CT di parte nelle controdeduzioni del
18.5.2021 alla bozza di relazione (integrativa) della CTU e poi,
nel susseguente giudizio di merito, nella comparsa di costituzione.

1.4. Le controdeduzioni del CT di parte resistente del
18.5.2021 non contengono alcuna formale eccezione di nullità,
ma un rimprovero in ordine a inammissibili “ipotesi ed indagini
esplorative nella ricerca di fatti e circostanze che la ricorrente non
ha saputo provare.”

1.5. L'eccezione di nullità non può essere utilmente sollevata dal CT di parte nel corso delle operazioni peritali, ma deve essere formulata dalla difesa tecnica della parte nella prima istanza e/o difesa utile successiva al deposito della relazione da parte del CTU (cfr., in motivazione, Corte di cassazione, n.
31744/2023: “Dev'essere, dunque, affermato il principio per cui
l'eccezione di nullità relativa per illegittima utilizzazione da parte
del consulente tecnico d'ufficio di documenti che non poteva
invece utilizzare, non può essere utilmente formulata dal
consulente di parte al momento del deposito di tali documenti nel
corso delle operazioni peritali ma dev'essere formalmente
10 proposta, a norma dell'art. 157, comma 2°, c.p.c., nella prima
istanza o udienza successiva al formale deposito dell'atto viziato,
e cioè la relazione del consulente tecnico d'ufficio, anche a mezzo
di rinvio alla contestazione eventualmente formulata nel corso
della consulenza, come nelle osservazioni alla bozza di relazione
che la parte abbia trasmesso a norma dell'art. 195, comma 3°,
c.p.c.”).

1.6. E le nullità relative (art. 157 comma 2 cpc) all'operato consulenziale in seno al procedimento tecnico preventivo devono essere eccepite nell'ambito del procedimento cautelare medesimo, rimanendo altrimenti sanate (cfr., in tema di sconfinamento del CTU dall'incarico conferito ex art. 696 cpc,
fino alla riforma del 2005 rigorosamente limitato alla descrizione dello stato dei luoghi o delle qualità o condizioni di cose, quindi a una consulenza sostanzialmente “deducente”,
Cass. n. 10201/2000, secondo cui la relativa nullità deve essere eccepita nel procedimento cautelare, rimanendo altrimenti sanata;
cfr. anche Corte di cassazione, n. 23575/2013,
massima: “Lo sconfinamento dai limiti dell'accertamento tecnico
preventivo - così come risultanti dal testo dell'art. 696 cod. proc.
civ. anteriore alle modifiche apportate dall'art. 2, comma 3,
lettera e-bis, del d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito con
modificazioni dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 - dà luogo ad
una inutilizzabilità soltanto relativa dell'accertamento. Ne
consegue che, ove non sia concretamente configurabile alcuna
11 violazione del principio del contraddittorio, per avere le parti
effettivamente partecipato all'accertamento tecnico anche nei
punti esorbitanti dall'incarico, ovvero allorché la relazione del
consulente sia stata ritualmente acquisita agli atti senza
opposizione delle parti stesse, si realizza la sanatoria del vizio,
con conseguente utilizzabilità dell'accertamento, che può essere
liberamente apprezzato dal giudice di merito in ogni sua parte e,
quindi, anche in relazione alla causa del danno.”; conforme
Corte di cassazione, n. 28376/2017).

1.7. Inoltre, sin dalla riforma del 2005 (D.L. n. 35/2005,
convertito nella legge n. 80/2005), l'accertamento tecnico preventivo “può comprendere anche valutazioni in ordine alle
cause e ai danni relativi all'oggetto della verifica.” (art. 696
comma 2 cpc).

1.8. Nel caso di specie il ricorrente nel ricorso ha CP_1
descritto, con ausilio anche di una perizia di parte, infiltrazioni di acqua dall'esterno dell'edificio nei locali sotterranei (garage,
scale, ascensore, vano caldaia), chiedendone la descrizione e l'accertamento delle cause nonché i rimedi con pertinente quantificazione dei costi. E il Giudice del procedimento di accertamento tecnico preventivo ha dato incarico alla CTU, oltre a verificare lo stato e la condizione dell'immobile con particolare riferimento al piano interrato e a descrivere i danni provocati dalle infiltrazioni di acqua (quesiti 1 e 2), anche di individuare “i
punti esatti nei quali si verificano le infiltrazioni” e di accertare
12 “le cause delle stesse” (quesito 3) e di individuare “le misure
necessarie per eliminare le infiltrazioni, determinando i relativi
costi e/o le spese di intervento” (quesito 4).

1.9. E la CTU si è mantenuta a questo incarico. Ha accertato,
nel contraddittorio delle parti, la sussistenza di tracce di fenomeni di infiltrazioni di acqua (esfoliazione della tinteggiatura ai piedi delle pareti perimetrali del locale garage in alcune zone “ascrivibili ad una situazione di pregresse
infiltrazioni di acqua”; tracce di pregresse infiltrazioni di acqua sul lato esterno della parete posta tra il vano scala ed il garage;

presenza di acqua nella fossa del vano ascensore;
macchie di umidità e fessurazioni sulla pavimentazione industriale del garage, tracce di infiltrazioni di acqua nel locale adiacente il locale silo, dove è collocato il tubo di mandata dei trucioli dal locale silo al locale caldaia, con presenza di residui di trucioli
“imbibiti di acqua” – cfr. relazioni della CTU del 17.07.2020, del
23.12.2020 e del 06.05.2021). La CTU ha rilevato l'assenza di fenomeni acuti all'atto dei sopralluoghi, ha indagato, quindi,
anche con l'ausilio di una ditta specializzata e di un ausiliario di fiducia, le più probabili origini dei fenomeni infiltrativi,
proponendo una serie di rimedi ritenuti risolutivi.

1.10. La prima “bozza” di relazione del 17.06.2020,
comprensiva delle osservazioni alle controdeduzioni, si compone di 35 pagine, la relazione definitiva del 23.12.2020 di 31 pagine e le osservazioni alle controdeduzioni dei CT di parte di 25
13 pagine, la relazione integrativa del 6.5.2021 si compone di 20
pagine a cui si aggiungono le osservazioni alle controdeduzioni dei CT di parte del 5.6.2021 di 5 pagine. L'appellante riporta dalle fitte pagine di cui si compongono le tre relazioni e le osservazioni della CTU alle controdeduzioni dei CT di parte tre espressioni linguistiche utilizzate dalla consulente come
“formulare delle ipotesi”, “si ritiene che l'acqua sia infiltrata”, “si
ritiene … che l'acqui si infiltri dall'esterno”, senza contestualizzazione alcuna e senza dedurre lo specifico errore di valutazione tecnica in cui sarebbe incorso la CTU e, di conseguenza, il Tribunale.

1.11. A prescindere da questa ragione di inammissibilità della censura (ex art. 342 cpc con riferimento sia alla ricostruzione del fatto sia alla violazione di legge), non può che darsi atto che nelle relazioni della consulente è stata accertata la sussistenza di un vasto fenomeno infiltrativo di acqua nel piano sotterraneo dell'edificio (garage, vano ascensore, locale adiacente al locale caldaia). Nonostante le indagini tecniche autorizzate dal
Tribunale non è stato, purtuttavia, possibile accertare l'esatto punto o gli esatti punti in cui l'acqua ha trovato l'impermeabilizzazione dell'edificio non realizzata a regola d'arte o addirittura assente, tale da consentirne l'ingresso all'interno.
Sul punto in CTU si rinviene, nelle conclusioni della relazione del 23.12.2020 sul quesito 3 (diretto all'individuazione dei punti esatti nei quali l'acqua ha potuto/può entrare nell'edificio), il
14 sunto secondo cui, nonostante le indagini strutturali eseguiti,
non si sono potuti individuare visivamente i punti esatti, perché
all'atto dei sopralluoghi non erano in atto acuti fenomeni infiltrativi, sicché al riguardo si potevano solo formulare “delle
ipotesi sulla base di quanto riscontrato in occasione dei
sopralluoghi e della documentazione fotografica agli atti.” La
stessa relazione, dalle pagine 9 a 15, si è occupata di descrivere, con dettaglio tecnico, il tipo di indagini eseguite e il loro risultato (di accertamento, ad esempio, di un tasso di elevata umidità presente in alcune delle porzioni murarie interessate). Non si tratta, quindi, come sostiene l'appellante, di una mera ipotesi, ma di una conclusione, fondata su ragionamento tecnico, in ordine alle cause più plausibili delle infiltrazioni d'acqua nell'edificio.

1.12. Analogo discorso può farsi in ordine alle altre locuzioni utilizzate dalla CTU e contestate dall'appellante (“si ritiene che
l'acqua sia infiltrata”, “si ritiene … che l'acqui si infiltri
dall'esterno”), che – oltre a non essere contestualizzate – non sono altro che l'espressione descrittiva di un giudizio tecnico a cui il consulente d'ufficio perviene, con ragionamento tipicamente induttivo, sulla base di accertamenti visivi, rilievi e prove strutturali effettuate nel corso delle operazioni peritali,
verificati anche sulla base di dati d'esperienza.

1.13. Ed è in ciò che consiste, evidentemente, una valutazione tecnica delle cause dei vizi lamentati, perfettamente ammissibile
15 ai sensi dell'art. 696 comma 2 cpc ed espressamente richiesta dal quesito posto dal Tribunale.
1.14. È evidente che la valutazione tecnica compiuta dal CTU
può essere, nel merito, confutata, in ipotesi attraverso circostanziate critiche tecniche affidate al proprio consulente di parte. Ma è ugualmente evidente, che una “valutazione tecnica”
compiuta su incarico del Tribunale nell'ambito di un procedimento di accertamento tecnico preventivo avente, come nel caso di specie, carattere “percipiente”, non può condurre a
“nullità” dell'accertamento preventivo solo perché una parte non ne condivide l'esito.
2. Con il secondo motivo l'appellante deduce che “le
conclusioni di merito a cui è pervenuto il giudice di prime cure
non possono essere accettate e di conseguenza devono essere
riformate.” Ciò in quanto la CTU non avrebbe riscontrato infiltrazioni d'acqua nei sopralluoghi e non avrebbe potuto individuare i punti esatti nei quali si sarebbero verificate le infiltrazioni, essendosi viste solo le tracce di pregressi interventi diretti al rispristino a regola d'arte. Non si sarebbe accertata presenza di umidità, e di certo non si sarebbe accertata la presenza di percolazioni di acqua ancora attuali. Riprese le controdeduzioni del proprio CT di parte alla CTU di data
18.05.2021 (da pagina 10 a pagina 14 dell'atto d'appello),
l'appellante lamenta che queste “non solo non sono state prese
in considerazione, ma neppure menzionate.” Infine, anche il
16 quantum risarcitorio andrebbe “naturalmente contestato”,
perché non sarebbe “ricostruibile” attraverso “quale
ragionamento il CTU e poi il giudice si sia arrivati ad un danno
pari a € 37.241,93 …”.

2.1. Anche questo motivo è denotato da profili di inammissibilità, perché si esaurisce nella reiterazione (in buona parte “letterale”) della posizione assunta dalla convenuta resistente con la comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di merito di primo grado senza confrontarsi criticamente, sia sotto il profilo della ricostruzione del fatto sia con riferimento alla violazione di legge rilevante ex art. 342 cpc,
con gli accertamenti compiuti dal primo Giudice.

2.2. Così, l'appellante non censura il provvedimento impugnato in relazione alla qualificazione dei vizi e danni da fenomeni infiltrativi riscontrati nell'accertamento tecnico preventivo nell'alveo dei “gravi difetti” ex art. 1669 cc, la conseguente responsabilità di tipo extracontrattuale e la qualità
soggettiva di costruttrice dell'immobile e conseguente legittimazione sostanziale passiva correttamente individuata in capo all'odierna appellante dal ricorrente Del CP_1
resto, la qualificazione dell'azione è anche condivisibile, alla luce della giurisprudenza di legittimità citata dal primo Giudice
(cfr. Corte di cassazione, n. 24230/2018; n. 84/2013 e n.
26044/2013).

2.3. L'appellante non si confronta, poi, minimamente con
17 quanto ricostruito in fatto dal Tribunale. Il primo Giudice ha dato preliminarmente atto (a pagina cinque del provvedimento impugnato) della profondità ed estensione dell'accertamento tecnico preventivo, disposto in relazione ai vizi e difetti descritti nel ricorso introduttivo del e a quelli emersi CP_1
successivamente, “protrattosi per un anno e mezzo …, per i
quali, a mezzo della CTU arch. e degli Persona_1
ausiliari TASQ Srl e ing. sono stati svolti Persona_2
numerosi sopralluoghi, varie integrazioni peritali nonché indagini
tecniche (n. 6 indagini endoscopiche, n.1 sondaggio per l'analisi
dei dettagli costruttivi, n. 106 misura di temperatura e umidità
ambientale e superficiale, n. 4 indagini pacometriche sulle
murature perimetrali, n. 1 indagine termografica nel locale
garage, n. 1 indagine radar ad alta frequenza per individuare
porosità a piccola scala o eventuali cavità all'interno dei getti
internamente alle lastre predalles;
n. 1 sondaggio mediante
demolizione della pavimentazione industriale, onde verificare la
presenza di guaina impermeabilizzante sopra l'estradosso delle
fondazioni).”

2.4. Nel proseguo il Tribunale ha esaminato, punto per punto,
le singole critiche all'accertamento tecnico avanzate dalla resistente confutandole alla luce degli esiti Parte_1
dell'accertamento.

2.5. In ordine alla problematica delle “tracce di umidità” sulla parete tra il garage e il vano scale e la richiesta di rimozione
18 della tubazione provvisoria per l'evacuazione delle acque installato dalla resistente nel 2019 su una porzione di proprietà
esclusiva, l'appellante reitera la propria tesi (sub lettere a e c alle pagine 9 e 11 dell'atto d'appello) che, non avendo la CTU
riscontrato nel primo accesso del 10.02.2020 infiltrazioni di acqua, in seguito ai lavori manutentivi e di rispristino “ultimati
con successo” con la posa della tubazione esterna, da ritenersi legittima “fintanto che però l'originario assenso dato dal
condominio alla odierna convenuta ha da ritenersi nullo o
revocato”, nulla “sarebbe stato accertato.”

2.5.1. La critica non si confronta con l'accertamento compiuto dal primo Giudice, secondo cui la CTU, pure dando atto che nei sopralluoghi non erano in atto infiltrazioni di acqua nell'area in questione, ha tuttavia accertato visivamente
(tinteggiatura non uniforme sul lato esterno della parete, verso il garage) “la presenza di evidenti tracce di pregresse infiltrazioni
d'acqua.” (relazione del 17.07.2020). A ciò il Giudice ha aggiunto che il Condominio, promuovendo “il presente giudizio
insistendo affinché la problematica sia risolta in modo consono e
senza occupare illegittimamente unità in proprietà esclusiva di
singoli condomini”, ha manifestato la propria volontà di non acconsentire alla soluzione di ripristino eseguita dalla resistente. Inoltre, la resistente “non ha in alcun modo
dimostrato che l'installazione di una tubazione nella proprietà di
un singolo condomino sia stata eseguita con il consenso di parte
19 ricorrente. Pertanto essa è tenuta ad adottare una soluzione
idonea a rimediare al problema di infiltrazioni, le cui tracce sono
state effettivamente accertate dalla CTU e che richiedono un
diverso intervento rispetto alla tubazione installata in una
proprietà esclusiva.”

2.5.2. E queste motivazioni del primo Giudice non sono per niente censurate e/o superate dall'appellante che si limita ad insistere nell'affermazione indimostrata della sussistenza del consenso (o del o del singolo condomino) CP_1
all'installazione della tubazione esterna.

2.5.3. Può essere aggiunto, che risulta dal doc. n. 6
depositato dal nel procedimento di ATP la richiesta CP_1
dell'assemblea condominiale di rimozione della tubazione provvisoriamente posata dalla ditta costruttrice dell'edificio,
motivata anche per il rifiuto del condomino interessato a tollerare una tubazione comune sulla propria proprietà
esclusiva.

2.5.4. Nella relazione definitiva del 23.10.2020 la CTU ha condiviso la sollecitazione del CT di parte del CP_1
secondo cui trattasi di una soluzione provvisoria invasiva di una proprietà esclusiva, con conseguente necessità di procedere ad una posa della tubazione in questione “sottotraccia”. Il costo
è stato, quindi, calcolato in € 710,00, oltre Iva, per costo manodopera (due gg. lavorativi, un operaio = 8 h x 2gg x €/h
35,00) e per costo materiale (€ 150,00).
20 2.5.5. Sul punto l'appellante nulla deduce, pertanto, che sia idoneo a superare il giudizio tecnico della CTU, anche in relazione al costo dell'intervento di ripristino “consono”, e quello del primo Giudice, secondo cui la resistente non avrebbe dimostrato che il e/o il condomino interessato CP_1
abbiano prestato il consenso alla soluzione provvisoria adottata.

2.6. In ordine al complesso d'indagine titolato “infiltrazioni di
acqua – solaio parete sino al cuscinetto di ghiaia a fianco del
pavimento industriale – sotto il pavimento industriale, sulla
parete del garage, nonché cavillature sulla muratura del garage –
all'interno del locale silo a fianco del locale caldaia” il sillogismo proposto dalla appellante, secondo cui la CTU non avrebbe riscontrato in occasione dei diversi sopralluoghi fenomeni infiltrativi acuti in atto e, quindi, i pregressi interventi (iniezioni,
ripristino di intonaci e tinteggiature) avrebbero condotto a un ripristino a regola d'arte, è stato confutato dal Tribunale sulla base di quanto accertato dalla CTU nelle relazioni susseguitesi.

2.6.1. Così, nella prima relazione del 17.07.2020, i piedi dei muri perimetrali del locale garage “si presentavano in
mediocre stato di manutenzione, con tinteggiatura non uniforme a
causa delle visibili tracce lasciate da pregressi interventi di
impermeabilizzazione e di ripristino di intonaco e tinteggiatura.”
In occasione dei sopralluoghi non si sono riscontrate infiltrazioni di acqua “in atto”, ma una situazione risultante da
“pregresse infiltrazioni di acqua.”
21 2.6.2. In seguito alle indagini strutturali autorizzate, la
CTU ha rilevato, nella relazione del 23.12.2000, nei muri “la
presenza di materiale umido” e in alcune porzioni murarie
“valori di umidità talvolta molto elevati (80 – 95%)” a distanza di oltre un anno dagli interventi di ripristino effettuati dalla resistente.

2.6.3. In relazione all'acqua presente nella fossa dell'ascensore (segnalata tra l'altro dalla ditta incaricata della manutenzione dell'ascensore ancora in data 23.06.2021- cfr.
sub doc. n. 37 di parte ricorrente messaggio di posta elettronica che informa del ristagno di acqua per un'altezza di 15 cm) la
CTU né ha dato atto già nella relazione del 17.07.2020 (“tracce
di piccoli ristagni di acqua” e “tracce di umidità”) e poi ancora nel sopralluogo del 14.10.2020 (“tracce diffuse di umidità da
pregresse infiltrazioni di acqua”). La persistenza dell'acqua e dell'umidità è stata, quindi, confermata nel tempo e denunciata anche successivamente dalla ditta incaricata della manutenzione dell'impianto.

2.6.4. Infine, anche le infiltrazioni d'acqua nel vano adiacente al locale silo a fianco del locale caldaia, destinato ad ospitare il tubo di mandata dei trucioli dal locale silo al locale caldaia, sono state confermate nella relazione integrativa della
CTU del 6.5.2021 (cfr. la citazione per estratto a pagina 9 nel provvedimento appellato).

2.7. Le diffuse “fessurazioni con tracce di umidità” della
22 pavimentazione industriale (garage) sono, secondo la ricostruzione compiuta dal Tribunale, pacificamente sussistenti.

2.7.1. Sul punto l'appellante già in primo grado ha dedotto che esse dovevano ritenersi rientrare “nella tolleranza
esecutiva” di questo tipo di pavimento, non si tratterebbe, cioè,
di vizio costruttivo ex art. 1669 cc. Gli affioramenti di acqua sarebbero, invece, dovuti a precipitazioni meteoriche trasportate all'interno del garage dalle autovetture e sarebbe “normale
conseguenza della permeabilità del pavimento” sino alla guaina posta a copertura della platea di fondazione, da dove l'acqua risalirebbe di nuovo attraverso il pavimento industriale,
formando macchie di umidità. Si tratterebbe di un mero vizio estetico, non sarebbe pertanto fondata la richiesta di installazione di una griglia per la raccolta delle acque superficiali.

2.7.2. La tesi si rinviene riproposta in modo identico nell'atto d'appello, senza alcun confronto critico con la valutazione al riguardo espressa dal Tribunale.

2.7.3. Richiamando la relazione del 17.6.2020 (pagina 6 e
9), il Tribunale ha dato preliminarmente atto della sussistenza di “fessurazioni e di affioramenti puntuali di tracce di umidità”,
riscontrati nel corso dei sopralluoghi dalla CTU, che tuttavia ha escluso trattarsi di un difetto grave, perché non pregiudicherebbe la funzionalità e durabilità del pavimento.
23 2.7.4. Il Tribunale a pagina 12 dell'impugnata ordinanza ha, tuttavia, ampiamente argomentato perché il vizio della pavimentazione industriale debba ritenersi grave nonostante la diversa valutazione espressa dalla CTU: “Non si condividono
invece le conclusioni della CTU, che ha qualificato come non gravi
i problemi di umidità nella pavimentazione industriale, essendo
stato accertato che l'acqua può penetrare, in assenza di guaina,
sino alla platea di fondazione, con rischio di comprometterne nel
tempo la base in calcestruzzo, ed essendo comunque le
infiltrazioni e l'umidità ostacolo all'ordinario godimento del bene
secondo la destinazione dell'opera, come già per la fossa
dell'ascensore e il vano silo, in ossequio all'orientamento
giurisprudenziale sopra compendiato (cfr. Cass. n. 24230/2018
cit. e Cass. n. 84/2013 cit.).”

2.7.5. Quest'ultima osservazione del Tribunale non è
oggetto di censura specifica da parte dell'appellante, che si limita a reiterare le deduzioni già svolte nella comparsa di risposta di primo grado.

2.7.6. E la valutazione compiuta dal Tribunale è
sostanzialmente condivisibile, in considerazione del fatto che la
CTU ha individuato quale causa principale dei danni alla pavimentazione l'assenza della guaina impermeabilizzante all'interfaccia tra la fondazione e la pavimentazione industriale.

2.7.7. L'assenza di questa guaina impermeabilizzante e,
comunque, di “adeguata impermeabilizzazione” è causa anche
24 delle infiltrazioni di acqua nel vano ascensore e nel locale adiacente al locale silo e locale caldaia (cfr. relazione integrativa del 06.05.2021) e costituisce, quindi, un grave vizio costruttivo perché rende costantemente vulnerabile il piano interrato dell'edificio che è esposto a nuove infiltrazioni di CP_3
acqua e umidità. Se, quindi, semplici fessurazioni di un pavimento industriale non costituiscono in sé gravi vizi costruttivi, nel caso di specie l'ammaloramento del pavimento dopo pochi anni dalla costruzione a nuovo non è dovuto al normale godimento del bene e al tipo di pavimento utilizzato,
ma al descritto vizio strutturale grave per la durabilità
dell'opera, costituito dall'assenza di guaina di impermeabilizzazione.

2.8. Incomprensibile, poi, è la reiterazione della questione del
“portone antincendio” (a pagina 13 dell'appello), riscontrato regolarmente funzionante dalla CTU in sede di accertamento preventivo.

2.8.1. Sul punto il Tribunale ha dato atto che “questo vizio
non è stato rilevato nel corso del procedimento per ATP (relazione
CTU d.d. 17.07.2020, pag. 6; relazione CTU d.d. 23.12.2020,
pag. 8)”, e ha dato atto, anche, che “la ricorrente non ha peraltro
formulato richieste risarcitorie al riguardo, per cui la questione
non merita ulteriori approfondimenti.”

2.8.2. La riproposizione della questione, che non costituisce oggetto della domanda di merito del è CP_1
25 pertanto estranea alla presente controversia e costituisce un
“fuor d'opera” nella redazione dell'atto introduttivo del presente giudizio d'appello.

2.9. L'appellante non censura, inoltre, le altre cause individuati in sentenza dei problemi di infiltrazione e di umidità
delle pareti perimetrali (cfr. a pagina 10 del provvedimento impugnato si legge: “Nell'indagare le cause dei problemi sopra
compendiati, la CTU ha valutato complessivamente l'esito di tutte
le indagini tecniche eseguite, esposte a pag. 29 ss. della
relazione del 23.12.2020. L'ausiliaria ha quindi ricollegato i
fenomeni riscontrati ad una pluralità di cause, così sintetizzabili
(v. elazione 23.12.2020, pag. 16 ss.): (i.) problemi di infiltrazione
e di umidità delle pareti perimetrali: - presenza di porosità nel
conglomerato cementizio di riempimento interno alle lastre
predalles, con particolare riferimento alle zone di giunto;
-
esecuzione da parte dell'impresa esecutrice dei lavori, di muri
perimetrali realizzati con casseri a doppia lastra prefabbricata
tipo predalles, con spessori delle lastre di cm 4 o 5, al posto di
strutture monolitiche di spessore di 20 cm, 25 cm e 30 cm, come
previste dal progetto strutturale;
- utilizzo di lastre prefabbricate
con getto integrativo al posto di un getto monolitico, previsto dal
progetto strutturale, controproducente in corrispondenza delle
giunzioni tra lastre prefabbricate, per l'impossibilità di
posizionare armatura di ripartizione trasversale e di
collegamento tra le distinte porzioni di muro, con conseguente
26 realizzazione di strutture semplicemente “accostate”, tra loro
collegate soltanto dal getto in calcestruzzo senza armatura di
cucitura; - utilizzo di lastre prefabbricate lungo il tratto curvilineo
della muratura perimetrale, introducendo, ulteriori discontinuità
dei muri dell'interrato con l'inevitabile vulnerabilità in presenza
di acqua di ruscellamento.”)

2.10. Né si rinviene nell'appello una sostanziata critica al giudizio conclusivo del primo Giudice che qui si riporta: “2.6.
Ritiene il Tribunale di fare proprie le conclusioni raggiunte dalla
CTU unitamente agli ausiliari ed alle approfondite indagini
tecniche eseguite, in base ad un ragionamento logico e
condivisibile, essendo i problemi di infiltrazioni riscontrati nella
fossa dell'ascensore e nel vano silo da ascrivere, secondo il
criterio del più probabile che non, all'assenza di guaina
impermeabilizzante, riscontrata all'esito di due indagini
endoscopiche e del sondaggio mediante demolizione della
pavimentazione industriale (pag. 15). Le causalità alternative
addotte dalla resistente per la fossa dell'ascensore, ad acqua
proveniente dal garage, e per il pavimento industriale, incluso il
locale silo, ad acqua meteorica trasportata dai mezzi che
risalirebbe in superficie una volta raggiunta la guaina
impermeabilizzante, non sono assorbenti: da un lato, si
tratterebbe di problematiche transitorie che non si dovrebbero
ripresentare nel tempo;
dall'altro, la CTU individua le acque
meteoriche quali possibili concause, a fianco però dell'accertata
27 carenza di impermeabilizzazione, che fonda la responsabilità di
integrando un difetto grave per la durabilità Parte_1
dell'opera. … Anche con riguardo ai muri perimetrali è emersa la
persistenza di umidità, che si manifesta in esfoliazioni della
tinteggiatura e che richiede un nuovo intervento risolutivo, tenuto
conto altresì della fondata richiesta di rimuovere la tubazione
installata attraverso una unità in proprietà esclusiva di un
condomino.”

2.11. Le opere di rispristino descritte in forma di sintesi al punto 2.7 dell'ordinanza impugnata, con richiamo dei pertinenti accertamenti e computi metrici predisposti dalla CTU e dai suoi ausiliari, consistono (cfr. relazione del 23.12.2020, pagine 21 e ss., e relazione integrativa del 6.5.2021, pagine 17 e ss.)
nell'intervento di impermeabilizzazione “al negativo” (cioè
dall'interno) sulle murature perimetrali e sulla platea (per un costo giusto computo allegato alla relazione di € 27.585,00,
oltre Iva), nell'intervento di impermeabilizzazione della fossa dell'ascensore (giusto computo per un costo di € 760,00 oltre
Iva), nell'intervento di ripristino superficiale delle aree ammalorate della pavimentazione industriale nonché nella posa di una griglia di raccolta delle acque superficiali (€ 1.800,00 + €
3.458,61, oltre Iva), nella posa della tubazione “sotto traccia” (€
710,00 oltre Iva) e nell'intervento di impermeabilizzazione dei locali silo e caldaia (€ 2.880,32, oltre Iva).

2.12. La critica di difetto di “ricostruibilità del quantum”
28 s'appalesa, a fronte dei chiari computi metrici predisposti dalla
CTU e in sintesi richiamati al punto che precede, generica e va,
anch'essa, disattesa.

2.13. In conclusione, l'appello merita integrale rigetto.
3. Le spese di lite del grado seguono la soccombenza (art. 91
cpc). Tenuto conto del valore della causa (compreso tra €
52.000,01 ed € 260.000,00), della media complessità in fatto e in diritto delle questioni affrontate, dell'assenza di attività di trattazione/istruttoria nel grado d'appello e del mancato deposito delle memorie conclusionali e di replica ex art. 352
comma 1 n. 2 e 3 cpc, in aderenza al D.M. 55/2014 come modificato dal D.M. 37/2018 e dal D.M. n. 147/2022, si liquidano all'appellato i compensi medi per le fasi di studio e introduttiva e il compenso minimo per la fase decisionale, con un aumento del 15% per l'utilizzo di tecniche informatiche di redazione degli atti che agevolano la consultazione di atti e allegati nell'ambito del PCT (art. 4 comma 1 bis del citato DM) e quindi: € 2.977,00 per studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva ed € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre €
1.116,00 per aumento ex art. 4 comma 1bis cit.,
complessivamente € 8.556,00 per compensi professionali comprensivi dell'aumento, oltre il 15% per rimborso spese forfetarie sui compensi, oltre Iva e Cap nella misura dovuta per legge.


P.Q.M.


29 La Corte d'Appello di Trento, Sezione Distaccata di AN,
ogni diversa domanda e difesa disattesa e reietta –
definitivamente pronunciando sulle domande promosse da nei confronti del Parte_1 Controparte_1
con atto di citazione in appello del 27.05.2024
[...]
avverso l'ordinanza ai sensi dell'art. 702ter cpc del Tribunale di
AN di data 29.04.2024, Rep. N. 635/2024, RG n.
1604/2022,
disattende
l'appello;
condanna
l'appellante a rifondere all'appellato Parte_1
le spese del grado, che liquida in Controparte_1
€ 8.556,00 per compensi, oltre il 15% per rimborso spese forfetarie sui compensi, oltre Iva e Cap nella misura dovuta per legge;

dà atto
che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante ai sensi del co. 1-quater Parte_1
dell'art. 13 d.P.R. 115/2002, inserito con l'art. 1 co. 17 l.
24.12.2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione in oggetto.
La Corte dispone, per l'ipotesi di diffusione del presente provvedimento, l'omissione delle generalità e degli altri dati
30 identificativi a norma dell'art. 52 del d.lgs. n. 196/2003.
AN, così deciso il 19.11.2025.
La Presidente Dott.ssa Isabella Martin
Il Consigliere estensore Dott. Thomas Weissteiner
Il Funzionario Giudiziario
31 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
39034 Dobbiaco (BZ), Valle San Silvestro n. 117, in persona