N. R.G. 1958/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. NI Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1958/2024
promossa da:
Part
in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore, CP_1
sig. elettivamente domiciliato in Milano presso lo studio dell'Avv. Controparte_2
NI Tola, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
, in persona del legale rappresentante pro tempore, legalmente Controparte_3
domiciliata in Firenze presso gli uffici dell'Avvocatura dello Stato, che la rappresenta e difende ex lege.
PARTE APPELLATA
avverso sentenza n. 2106/2024 del Tribunale di Firenze CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa - in riforma integrale della sentenza del
Tribunale di Firenze n. 2106/2024, a definizione del giudizio pendente sub n. 12350/2023
R.G, pubblicata il 27 giugno 2024 e non notificata, che con il presente atto si impugna -, emesse tutte le opportune pronunce, statuizioni e declaratorie del caso, con l'adozione di ogni relativo e consequenziale provvedimento di legge, sia in rito che in merito, per tutte le causali indicate sopra, così provvedere: 1) nel merito, in via principale: accertare e dichiarare che in ragione del protrarsi della detenzione dell'Immobile da parte dell' oltre il 28 dicembre 2022 (data di efficacia della disdetta dal Controparte_3
Par Contratto di Locazione sottoscritto in data 28 dicembre 2004, comunicata da CP_1
con lettera in data 23 dicembre 2021) e, quindi, dal 29 dicembre 2022 fino alla data in cui l'Immobile sarà effettivamente rilasciato, l'Agenzia del Demanio è tenuta a versare a Par
a titolo di Indennità di Occupazione, gli importi quantificati in base all'art. CP_1
15 del Contratto di Locazione, determinati come segue: a) con riferimento al periodo compreso tra il 29 dicembre 2022 e il 30 giugno 2023 (primo semestre successivo alla disdetta del Contratto): l'importo complessivo di Euro 641.159,12, calcolato come indicato in narrativa, oltre IVA;
b) con riferimento al periodo compreso tra il 1° luglio
2023 al 31 luglio 2023 (settimo mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di
Euro 171.448,72, calcolato come indicato in narrativa, oltre IVA;
c) con riferimento al periodo compreso tra il 1° agosto 2023 al 31 agosto 2023 (ottavo mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro 186.193,31, calcolato come indicato in narrativa, oltre IVA;
d) con riferimento al periodo compreso tra il 1° settembre 2023 al
30 settembre 2023 (nono mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro
196.061,56, calcolato come indicato in narrativa, oltre IVA;
e) e per ciascun mese di occupazione dell'Immobile successivo al 1° ottobre 2023 e fino al rilascio dell'Immobile:
l'importo di cui al precedente punto d) maggiorato, mese per mese, in misura pari al
100% della variazione percentuale dell'indice ISTAT, oltre IVA;
2) e, per l'effetto: Par condannare l' a corrispondere a a) con riferimento al Controparte_3 CP_1
periodo compreso tra il 29 dicembre 2022 e il 30 giugno 2023 (primo semestre successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro 160.252,13 (pari alla differenza tra la suindicata somma di Euro 641.159,12 e la somma di Euro 480.906,99 a oggi corrisposta dall' ), oltre IVA e oltre “interessi moratori nella misura del tasso Controparte_3
Euribor a 3 mesi maggiorato di 2 punti percentuali” a far data dal 15 gennaio 2023 e fino all'effettivo pagamento;
b) con riferimento al periodo compreso tra il 1° luglio 2023 al 31
2 luglio 2023 (settimo mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro
92.909,58 (pari alla differenza tra la suindicata somma di Euro 171.448,72 e la somma di
Euro 78.539,14 a oggi corrisposta dall' ) oltre IVA e “interessi Controparte_3 moratori nella misura del tasso Euribor a 3 mesi maggiorato di 2 punti percentuali”, dal terzo giorno successivo alla data di pubblicazione dei dati ISTAT sull'indice di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e fino all'effettivo pagamento;

c) con riferimento al periodo compreso tra il 1° agosto 2023 al 31 agosto 2023 (ottavo mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro 107.654,17 (pari alla differenza tra la suindicata somma di Euro 186.193,31 e la somma di Euro 78.539,14 a oggi corrisposta dall' ) oltre IVA e “interessi moratori nella misura Controparte_3 del tasso Euribor a 3 mesi maggiorato di 2 punti percentuali”, dal terzo giorno successivo alla data di pubblicazione dei dati ISTAT sull'indice di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e fino all'effettivo pagamento;
d) con riferimento al periodo compreso tra il 1° settembre 2023 al 30 settembre 2023 (nono mese successivo alla disdetta del Contratto): l'importo di Euro 196.061,56, oltre IVA e “interessi moratori nella misura del tasso Euribor a 3 mesi maggiorato di 2 punti percentuali”, dal terzo giorno successivo alla data di pubblicazione dei dati ISTAT sull'indice di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e fino all'effettivo pagamento;
e) con riferimento al periodo dal 1° ottobre 2023 e fino alla pronuncia della sentenza: la somma degli importi mensili dovuti a titolo di indennità di occupazione calcolati aggiornando mese per mese l'importo di cui al precedente punto d) nella misura del
100% della variazione percentuale dell'Indice ISTAT, oltre IVA e oltre “interessi moratori nella misura del tasso Euribor a 3 mesi maggiorato di 2 punti percentuali” dal terzo giorno successivo alla data di pubblicazione dei dati ISTAT sull'indice di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati e fino all'effettivo pagamento.
3) nel merito, in via subordinata: accertare e dichiarare che in ragione del protrarsi della detenzione dell'Immobile da parte dell' oltre il 28 dicembre 2022 Controparte_3
(data di efficacia della disdetta dal Contratto di Locazione sottoscritto in data 28
Par dicembre 2004, comunicata da con lettera in data 23 dicembre 2021) e, CP_1 quindi, dal 29 dicembre 2022 fino alla data in cui l'Immobile sarà effettivamente Par rilasciato, l'Agenzia del Demanio è tenuta a versare a a titolo di Indennità di CP_1
Occupazione, l'importo mensile di Euro 90.830,87 aumentato del 50% in applicazione dell'art. 15 del Contratto di Locazione, e così per complessivi Euro 136.246,31 al mese, oltre all'applicazione dell'incremento ISTAT a partire dal mese di Gennaio 2023; 4) e, Par per l'effetto: condannare l' a corrispondere a l'importo Controparte_3 CP_1 di Euro 136.246,31 , oltre all'applicazione dell'incremento ISTAT a partire dal mese di
3 Gennaio 2023 per ogni mese di occupazione senza titolo e, comunque, con riferimento ai mesi in cui l' ha provveduto al pagamento di un minor importo in Controparte_3
autoliquidazione, la differenza tra quanto mensilmente dovuto a titolo di Indennità di
Occupazione ai sensi del punto 3) che precede e il minor importo mensilmente corrisposto in autoliquidazione;
il tutto, oltre interessi dal dovuto al saldo;
5) in via istruttoria: disporsi, occorrendo, Consulenza Tecnica d'Ufficio sul seguente quesito: “Dica il CTU, esaminati gli atti e i documenti di causa ed esperite in contraddittorio le opportune verifiche ed acquisizioni anche documentali, quale sia l'esatto importo dell'Indennità di
Occupazione calcolata in base al Contratto di Locazione di cui è causa: (i) con riferimento al periodo dal 29 dicembre 2022 al 30 giugno 2023 (primo semestre successivo all'efficacia della disdetta del contratto di locazione), calcolando il relativo importo in base al Canone di Locazione dell'Immobile vigente al 28 dicembre 2022 (data di efficacia della disdetta del Contratto di Locazione) incrementato al 30 giugno 2023 nella misura del 75% della variazione percentuale dell'Indice ISTAT di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati registrata nel periodo, secondo quanto disposto dall'art. 15.1 del Contratto di Locazione, (ii) con riferimento al periodo dal 1° luglio 2023 al 31 luglio 2023 (settimo mese successivo all'efficacia della disdetta del contratto di locazione), calcolando il relativo importo in base al Canone di Locazione dell'Immobile vigente al 28 dicembre 2022 (data di efficacia della disdetta del Contratto di Locazione) aggiornato al 31 luglio 2023 in misura pari al 100% della variazione percentuale dell'indice ISTAT di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati registrata nel periodo e aumentato del 50%, secondo quanto disposto dagli artt. 15.1 e 15.3, nonché, (iii) con riferimento al periodo dal 1° agosto 2023 al 31 agosto
2023 (ottavo mese successivo all'efficacia della disdetta del contratto di locazione), calcolando il relativo importo in base al Canone di Locazione dell'Immobile vigente al 28 dicembre 2022 (data di efficacia della disdetta del Contratto di Locazione) aggiornato al
31 agosto 2023 in misura pari al 100% della variazione percentuale dell'indice ISTAT di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati registrata nel periodo e aumentato del 50%, secondo quanto disposto dagli artt. 15.1 e 15.3, nonché, (iv) con riferimento al periodo dal 1° settembre 2023 al 30 settembre 2023 (nono mese successivo all'efficacia della disdetta del contratto di locazione), calcolando il relativo importo in base al Canone di Locazione dell'Immobile vigente al 28 dicembre 2022 (data di efficacia della disdetta del Contratto di Locazione) aggiornato al 30 settembre 2023 in misura pari al 100% della variazione percentuale dell'indice ISTAT di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati registrata nel periodo e aumentato del 50%, secondo quanto disposto dagli artt. 15.1 e 15.3, nonché, (v) con riferimento al periodo dal 1°
4 ottobre 2023 e fino al deposito della perizia, aggiornando, mese per mese, l'importo mensile di cui al precedente punto (iv) nella misura del 100% della variazione percentuale pro tempore dell'Indice ISTAT di aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, secondo quanto disposto dagli artt. 15.1. e 15.3 del
Contratto di Locazione”. 6) In ogni caso: con vittoria di spese e competenze di lite, oltre al rimborso del contributo unificato, per entrambi i gradi di giudizio”.
Per la parte appellata: “Si conclude, pertanto, per il rigetto dell'appello ex adverso proposto, con il favore delle spese di lite”.
MOTIVAZIONE
1) Ja. (di seguito.: ) ha proposto appello avverso la sentenza n. CP_1 Pt_2
2106/2024 del Tribunale di Firenze, con la quale era stata respinta la domanda di condanna avanzata dalla stessa nei confronti dell' (di seguito: Pt_2 Controparte_3
e correlata al credito vantato da in ordine alla differenza tra quanto a lei CP_3 Pt_2
dovuto e quanto invece versato dall' per l'occupazione sine titulo di un immobile CP_3
di proprietà della ricorrente stessa.
1.1) La causa di prime cure era stata infatti instaurata da , allegando che: Pt_2
• con decreti di trasferimento del 23.12.2004 erano stati trasferiti al Fondo Immobili
Pubblici (FIP) vari beni immobili di proprietà dello Stato Italiano;

• con contratto di locazione del 28.12.2004, il FIP aveva concesso in locazione all' tali beni immobili, con durata di nove anni (dalla data del contratto), CP_3
rinnovabili per altri nove e, poi, per altri sei, salvo disdetta;

• con contratto di compravendita del 19.12.2019, aveva acquistato uno degli Pt_2
immobili facenti parte del compendio immobiliare oggetto del contratto di locazione predetto, sito in via dell'Agnolo n. 80, a Firenze, subentrando quindi nel contratto di locazione stesso;

• con pec del 22 dicembre 2021, aveva comunicato all'Agenzia formale Pt_2 disdetta ai sensi dell'art.

4.3. del contratto di locazione, con effetto a far data dal
28.12.2022;
• con comunicazione del 24.11.2022, l'Agenzia aveva poi comunicato a che, a Pt_2 decorrere dal 1° gennaio 2023, al fine di determinare l'ammontare dell'indennità di occupazione, avrebbero dovuto essere applicate le disposizioni previste dall'art. 3 del Decreto legislativo n. 95/2012 (c.d “Misure di Spending Review”);
5 • a fronte di ciò, aveva contestato l'applicabilità di tali disposizioni al rapporto Pt_2
intercorrente tra le parti, sollecitando l'Agenzia al pagamento di quanto dovuto in base alle previsioni contrattuali;

• in base all'auto-liquidazione autonomamente operata dall' secondo i CP_3
parametri del D.Lgs 95/2012, la stessa aveva versato: CP_3
o € 480.906,99 in relazione al primo semestre di occupazione (a fronte dell'importo di € 641.159,12 effettivamente dovuto);
o € 78.539,14 in relazione al settimo mese di occupazione (a fronte dell'importo di € 171.448,72 effettivamente dovuto);
o € 78.539,14 in relazione all'ottavo mese di occupazione (a fronte dell'importo di € 186.193,31 effettivamente dovuto);
• la ricostruzione operata dall' non era condivisibile, sussistendo invece il CP_3 diritto di ad ottenere l'integrale pagamento delle proprie spettanze, secondo i Pt_2
calcoli sopra indicati.
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stata quindi chiesta la condanna dell'Agenzia al pagamento della differenza tra gli importi auto-liquidati e versati e quanto invece effettivamente dovuto in base al contratto, e pari:
→ con riferimento al periodo compreso tra il 29 dicembre 2022 ed il 30 giugno 2023, ad € 641.159,12 (oltre IVA);
→ con riferimento al periodo compreso tra il 1° luglio 2023 ed il 31 luglio 2023
l'importo di € 171.448,72 (oltre IVA);
→ con riferimento al periodo compreso tra il 1° agosto 2023 ed il 31 agosto 2023
l'importo di € 186.193,31 (oltre IVA);
→ con riferimento al periodo compreso tra il 1° settembre 2023 ed il 30 settembre
2023 l'importo di € 196.061,56, (oltre IVA);
→ per ciascun ulteriore mese di occupazione dell'Immobile successivo al 1° ottobre
2023 e fino al rilascio dell'Immobile di € 196.061,56 maggiorato, mese per mese, in misura pari al 100% della variazione percentuale dell'indice ISTAT (oltre IVA)
1.2) Si era costituita l' contestando le allegazioni e le domande di parte CP_3
ricorrente, in particolare esponendo che con l'art. 31 del DL 351/2021 era stato disposto il blocco dell'aggiornamento ISTAT e, con il quarto comma di tale norma, anche la riduzione del 15% del canone di locazione passiva nei contratti stipulati dalle pubbliche amministrazioni, con riferimento al canone previsto in contratto (e non a quello versato all'attualità), ciò che si riverberava anche nella determinazione dell'indennità di occupazione.
1.2.1) In base a tali assunti, era stata chiesta la reiezione delle domande di . Pt_2
6 1.3) Il Tribunale di Firenze aveva infine ritenuto che:
− era pacifico che il contratto avesse avuto termine di efficacia in data 28.12.2022, senza che a tale momento residuassero passività di sorta in capo all' CP_3
− “L'unica questione controversa riguarda la determinazione dell'indennità di occupazione che la ricorrente ritiene debba essere calcolata in base a quanto previsto all'art. 15 del contratto di locazione, che non considera le misure di spending review, in considerazione del fatto che alla data del 28 dicembre 2022
l'esenzione dalle misure di spending review era ancora in vigore (sarebbe cessata solo il successivo 31 dicembre) e il 1° gennaio 2023 gli effetti del contratto di locazione erano ormai pacificamente cessati, in forza della disdetta data, mentre la resistente sostiene che debba essere determinata facendo applicazione delle norme in materia di spending review di cui all'art. 3 D.L. 95/2012 e che pertanto debba essere calcolata senza l'aggiornamento ISTAT (come previsto dal comma 1 di detta norma) e prendendo come base di riferimento il canone vigente alla data della entrata in vigore di detto decreto legge, decurtato del 15% ai sensi del comma 4 del medesimo art. 3, riconducendo così, ma soltanto dal 1° gennaio
2023, il regime giuridico del contratto di locazione a quello ordinario delle locazioni passive della pubblica amministrazione disciplinato dalla normativa sulla spending review (D.L. n. 95/2012), che fino al 31.12.2022 non era applicabile in forza del comma 8 dell'art. 3, il quale dispone che “Le presenti disposizioni non trovano applicazione ai fondi comuni di investimento immobiliare già costituiti ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, nonché agli aventi causa da detti fondi per il limite di durata del finanziamento degli stessi fondi”, finanziamento pacificamente terminato il 31.12.2022”;
− era condivisibile l'impostazione interpretativa della resistente, in quanto:
o l'art. 3, quarto comma, D.L. 95/2012 prevedeva che “Ai fini del contenimento della spesa pubblica, con riferimento ai contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, come individuate dall'Istituto nazionale di statistica ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009,
n. 196, nonché dalle Autorità indipendenti ivi inclusa la Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob) i canoni di locazione sono ridotti a decorrere dal 1° luglio 2014 della misura del 15 per cento di quanto attualmente corrisposto. A decorrere dalla data dell'entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto la riduzione di cui al
7 periodo precedente si applica comunque ai contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo tale data. La riduzione del canone di locazione si inserisce automaticamente nei contratti in corso ai sensi dell'articolo 1339 c.c., anche in deroga alle eventuali clausole difformi apposte dalle parti, salvo il diritto di recesso del locatore. Analoga riduzione si applica anche agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di entrata in vigore del presente decreto”;
o la Corte di Cassazione (Cass. n. 163/2023) aveva evidenziato come, all'interno di tale previsione, fossero prese in considerazione tre distinte ipotesi: “A) la prima riguarda i contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali anteriormente all'entrata in vigore del D.L. (7.7.2012) che al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione (15.8.2012) non erano ancora scaduti. Per tali ipotesi la decorrenza della riduzione d'imperio è fissata al 1.7.2014; B) la seconda ipotesi riguarda i contratti di locazione in corso alla data di entrata in vigore del D.L., ma scaduti o rinnovati dopo la data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 95/2012 e prima della postergata data di efficacia di cui al primo periodo (1.1.2015, poi modificato, dall'art. 24, co.4, D.L. 24.4.2014 n. 66, nel 1.7.2014): per essi la norma dice che si applica comunque la riduzione di cui al periodo precedente, con decorrenza da tale data (ossia quella di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 95/2012. In questa categoria rientra il contratto che ci occupa, essendosi lo stesso rinnovato il 28.12.2013; C) la terza ipotesi riguarda occupazioni sine titulo da parte della pubblica amministrazione già come tali esistenti alla data di entrata in vigore del
D.L. 95/2012 e per essa la norma prevede l'applicazione di analoga riduzione”;
o la stessa Corte di Cassazione aveva ribadito (Cass. 29027/2023) quanto già precedentemente indicato sul punto (con Cass. 6389/2018), rilevando che
“Quel che il legislatore persegue non è, infatti, l'interesse di chi è parte nel contratto in forza del quale il bene è nella disponibilità dell'ente pubblico, sia locatore sia conduttore, bensì -come espressamente viene indicato all'incipit della norma- il contenimento della spesa pubblica: contenimento che il legislatore intende raggiungere a prescindere dalla natura della fonte della disponibilità fattuale del bene. Ovvero, non rileva che il bene sia nella disponibilità dell'ente pubblico in forza di un sussistente titolo
8 contrattuale, o in forza di un titolo contrattuale fisiologicamente scaduto
(secondo l'impostazione della corte territoriale), o, ancora, in forza di un titolo contrattuale patologicamente venuto meno, o, da ultimo, per una occupazione sine titulo, la quale a sua volta potrebbe essere derivata ab origine dalla mera assunzione di un potere di fatto sul bene o anche essere pervenuta - come è accaduto nell'ipotesi in esame - quale posterius della eliminazione giudiziale del titolo rappresentato da un originario contratto di locazione per inadempimento dell'occupante, eliminazione cui non ha fatto seguito il rilascio dell'immobile. Quel che il legislatore persegue non
è, infatti, l'interesse di chi è parte nel contratto in forza del quale il bene è nella disponibilità dell'ente pubblico, sia locatore sia conduttore, bensì (...) il contenimento della spesa pubblica: contenimento che il legislatore intende raggiungere a prescindere dalla natura della fonte della disponibilità fattuale del bene”;
o dunque, “Nel caso in esame, una volta venuta meno, col termine del finanziamento del Fondo FIP, alla data del 31.12.2022, la sospensione dell'applicabilità delle norme dell'art. 3 D.L. cit., stabilita dal comma 8 dello stesso articolo, l'art. 3 ha tornato ad essere operativo, con conseguente esclusione degli adeguamenti ISTAT e necessità di calcolare l'indennità di occupazione facendo riferimento al canone dovuto alla data di entrata in vigore del D.L. 95/2012 (7.7.2012), da decurtare del 15%, alla luce del chiaro disposto dell'art. 3, comma 4, dello stesso, laddove afferma che il canone da ridurre è quello attualmente corrisposto
(l'avverbio attualmente non può infatti che riferirsi al momento dell'entrata in vigore del D.L., interpretazione peraltro non contestata dalla ricorrente, che ritiene semplicemente non applicabile l'intero art. 3 alla vicenda in esame), senza che rilevi in alcun modo, come chiarito nelle ultime due pronunce della Corte di legittimità sopra richiamate, che alla data in cui le norme di spending review hanno ricominciato ad operare il contratto di locazione fosse già scaduto, essendo comunque l'immobile ancora nella detenzione dell' ”. Controparte_3
1.3.1) Il tribunale predetto aveva infine reso la seguente statuizione: “RIGETTA il
Part ricorso e CONDANNA in persona del legale rappresentante pro tempore, a CP_1 rifondere all' le spese del presente giudizio che liquida in Controparte_3 complessivi € 15.000,00 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge”.
9 2) Nei confronti di tale sentenza ha dunque proposto appello . Pt_2
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
• “PRIMO MOTIVO: L'ERRONEITÀ DELLA SENTENZA NELLA PARTE IN CUI
HA APPLICATO ANALOGICAMENTE LE DISPOSIZIONI DELL'ART. 3,
COMMA 4, DEL D.L. N. 95 DEL 2012 ALL'INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE
DOVUTA DALL' ”, in particolare censurando la Controparte_3
valutazione del giudice di prime cure secondo cui non aveva alcun rilievo il fatto che alla data in cui le misure di spending review, sospese – tra gli altri – per il contratto oggetto di causa, avevano ricominciato ad operare (in data 1.1.2023) quando il contratto era già scaduto ed il diritto di a vedersi riconoscere Pt_2
un'indennità di occupazione (calcolata sulla base del canone percepito al momento della scadenza del contratto) era già maturata;

• “SECONDO MOTIVO: IN SUBORDINE, L'ERRONEITÀ DELLA SENTENZA
NELLA PARTE IN CUI NON HA RITENUTO APPLICABILE ALL'INDENNITÀ
DI OCCUPAZIONE DOVUTA DALL'AGENZIA DEL DEMANIO
L'INCREMENTO DEL 50% PREVISTO DALL'ART. 15.1. DEL CONTRATTO DI
LOCAZIONE”, contestando – in denegata ipotesi di reiezione del primo motivo di gravame – la decisione del Tribuna di Firenze di ritenere inapplicabile anche la maggiorazione del 50% prevista dall'art. 15.1 del contratto di locazione;

• “TERZO MOTIVO: LA RIFORMA DELLA CONDANNA ALLE SPESE DI LITE”, evidenziando come l'accoglimento anche di uno soltanto dei motivi di appello predetto avrebbe comportato la riforma anche della decisione in punto di regolazione delle spese di lite.
L'appellante ha quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) DI il contraddittorio, l' ha contestato le censure mosse dalla CP_3
parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, chiedendo la reiezione del gravame.
3) Ciò premesso, deve immediatamente rilevarsi come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
3.1) Con il primo motivo di gravame la sentenza in oggetto è stata contestata adducendosi che la decisione del giudice di prime cure concernente l'applicabilità delle misure di c.d. “spending review”, in luogo delle previsioni contrattuali, era errata in quanto, in sostanza, non teneva in alcun conto il fatto che al momento in cui le misure in questione (precedentemente sospese) avevano ripreso vigore con riferimento al contratto oggetto di causa, il contratto stesso era ormai venuto meno.
10 Né potevano rappresentare un congruo supporto alla conclusione predetta le sentenze della Suprema Corte menzionate nella pronuncia qui contestata, in quanto, tali pronunce riguardavano casi diversi da quello in esame.
Secondo l'appellante, “...i “casi e [a]i tempi” espressamente contemplati dalle
Misure di Spending Review per la loro applicazione riguardano esclusivamente 1. i canoni di locazione dovuti in forza di “contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali […] scaduti o rinnovati dopo [la data di entrata in vigore della legge di conversione;
i.e. il 15 agosto
2012]” (cfr. art. 3, comma 4, D.l. 95 del 2012);

2. le indennità di occupazione dovute in relazione agli “utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di entrata in vigore del presente decreto [i.e. il 7 luglio 2012]” (cfr. art. 3, comma 4, D.l. 95 del 2012)”, mentre la fattispecie in esame non rientrava in alcuna di tali ipotesi, dato che:
→ “non rientra nel caso sub 1 perché non ha domandato il pagamento di Pt_2
“canoni di locazione”, avendo chiesto la corresponsione degli importi dovuti dall'Agenzia del Demanio esclusivamente a titolo di Indennità di Occupazione”;
→ “non rientra nel caso sub 2 perché l'Immobile per cui è causa ha iniziato a essere utilizzato "in assenza di titolo” – stante la disdetta esercitata da (ns. doc.

3. Pt_2
fasc. primo grado) – solo in data 29 dicembre 2021. Pertanto, al momento dell'entrata in vigore del predetto decreto, l'Immobile non era ancora utilizzato
“in assenza di titolo” (essendosi il rapporto di locazione concluso oltre 10 anni dopo)”.
Dunque, stante l'estraneità della presente fattispecie alle ipotesi contemplate dalla normativa in oggetto e rilevata la natura eccezione di tale normativa (tale da precluderne una qualunque interpretazione analogica), i rapporti tra le parti dovevano ritenersi regolati unicamente dalle previsioni contrattuali.
3.1.1) Il motivo è infondato.
3.1.1.1) Contrariamente a quanto, pur estesamente e non superficialmente, argomentato da parte appellante, va rilevato come i precedenti giurisprudenziali menzionati dal Tribunale di Firenze appaiano congruenti con l'interpretazione adottata nella sentenza impugnata.
A) La Corte di Cassazione ha ritenuto che “In tema di locazione, l'art. 3, comma 4, del d.l. n. 95 del 2012, conv. in l. n. 135 del 2012, nel prevedere che la riduzione del 15 per cento del canone dovuto dalle Amministrazioni centrali si applica anche "agli utilizzi in essere in assenza di titolo alla data di entrata in vigore" del d.l. stesso, mira al contenimento della spesa pubblica, obiettivo che il legislatore ha inteso perseguire a prescindere dalla natura della fonte della disponibilità fattuale del bene. Ne consegue che
11 ai fini dell'applicabilità della norma (e quindi della riduzione ope legis nella misura del
15 per cento) non rileva che il bene sia nella disponibilità dell'ente pubblico in forza di un contratto efficace o in forza di un titolo contrattuale fisiologicamente scaduto o patologicamente venuto meno o, da ultimo, per una occupazione sine titulo, sia essa derivata ab origine dalla mera assunzione di un potere di fatto sul bene ovvero conseguente all'eliminazione giudiziale del titolo contrattuale” (cfr Cass. 6389 del
15.3.2018, in massima, mentre nella motivazione è dato apprezzare il passaggio argomentativo, riferito alla portata applicativa dell'articolo 3, quarto comma, d.l. 6 luglio
2012 n. 95, convertito in I. 7 agosto 2012 n. 135, secondo cui “...l''unico presupposto che il legislatore in tale inciso stabilisce per la riduzione è l'utilizzazione del bene in assenza di titolo all'entrata in vigore del decreto. Quindi, la ratio non è individuabile in una preservazione del contratto "fisiologica", venendo così la riduzione del suo esborso a costituire una sorta di premio per il conduttore qualora non abbia, con il suo inadempimento, dato luogo ad una cessazione "patologica" del vincolo contrattuale. Quel che il legislatore persegue non è, infatti, l'interesse di chi è parte nel contratto in forza del quale il bene è nella disponibilità dell'ente pubblico, sia locatore sia conduttore, bensì - come espressamente viene indicato all'incipit della norma - il contenimento della spesa pubblica: contenimento che il legislatore intende raggiungere a prescindere dalla natura della fonte della disponibilità fattuale del bene. Ovvero, non rileva che il bene sia nella disponibilità dell'ente pubblico in forza di un sussistente titolo contrattuale, o in forza di un titolo contrattuale fisiologicamente scaduto (secondo l'impostazione della corte territoriale), o, ancora, in forza di un titolo contrattuale patologicamente venuto meno, o, da ultimo, per una occupazione sine titulo, la quale a sua volta potrebbe essere derivata ab origine dalla mera assunzione di un potere di fatto sul bene o anche essere pervenuta - come è accaduto nell'ipotesi in esame - quale posterius della eliminazione giudiziale del titolo rappresentato da un originario contratto di locazione per inadempimento dell'occupante, eliminazione cui non ha fatto seguito il rilascio dell'immobile”).
L'interpretazione “estensiva” delineata dalla Suprema Corte, dunque, risulta volta a valorizzare la portata generale della previsione in oggetto, non suscettibile di essere perimetrata alle sole ipotesi di “fisiologia” contrattuale, ma applicabile anche ai casi
“patologici” della dinamica contrattuale e comprensivi quindi della risoluzione giudiziale.
Ciò che precipuamente tuttavia rileva, come espressamente indica la Corte di
Cassazione, è l'assenza di un titolo a fondamento dell'utilizzazione del bene.
Dunque, l'obiezione sollevata da parte appellante alla possibilità di valorizzare la pronuncia in oggetto in quanto diversa dalla fattispecie oggetto di causa (“nel primo caso si dibatteva sull'applicazione, o meno, delle norme di spending review anche al caso in
12 cui il contratto fosse già cessato, alla data di entrata in vigore di tali norme, non per fatto fisiologico (ossia per decorso del termine), ma a seguito di risoluzione giudiziale per inadempimento del conduttore”) risultano non condivisibili, nella misura in cui non si confrontano con la prospettiva generale adottata dalla Suprema Corte.
Proprio tale prospettiva, peraltro, rende non suscettibile di essere condivisa anche l'altra critica mossa dall'appellante all'enfasi ermeneutica asseritamente ascritta dal giudice di prime cure alle pronunce ricordate, improntata al richiamo dell'eccezionalità delle misure di contenimento della spesa che avevano costituito il nucleo operativo della c.d. “spending review”: la circostanza che tali misure abbiano avuto (per una non esigua serie di motivi) carattere eccezionale non incide sul fatto che le stesse abbiano trovato (e debbano trovare) applicazione con riferimento a tutte le ipotesi suscettibili di rientrare nel focus dell'obiettivo perseguito e dunque, come ha condivisibilmente indicato la Corte di
Cassazione, a tutti i casi di assenza – per qualsivoglia motivo – di un titolo a base dell'utilizzo del bene.
B) Tale prospettiva di carattere generale, del resto, è fatta propria anche dall'altra pronuncia menzionata nella sentenza impugnata (Cass. 29027 del 19.10.2023) che si richiama espressamente al precedente sopra ricordato (Cass. 6389 del 15.3.2018), per affermare l'irrilevanza della qualificazione del contratto al fine della decisione sull'applicabilità delle misure in oggetto, in quanto dirette all'obbiettivo “di contenere la spesa degli enti pubblici per ottenere la disponibilità di un bene destinato a soddisfare un'esigenza pubblicistica”, qualunque sia il veicolo contrattuale prescelto.
Anche sotto questo aspetto, dunque, la prospettiva dell'appellante volta a connotare in termini di eccezionalità le misure in oggetto, pur apprezzabile su un piano generale, risulta nondimeno non congruente con l'individuazione della casistica
(contrattuale e di utilizzo di fatto) suscettibile di rientrare nell'alveo applicativo delle misure stesse.
C) Va poi nuovamente ricordato (come già indicato al pregresso paragrafo 1.3) che il giudice di prime cure ha fatto riferimento anche ad altra pronuncia della Suprema Corte
(Cass. 163 del 4.1.2023), sintetizzandone il contenuto, con valutazione peraltro non specificamente contestata dall'odierna appellante.
Tale pronuncia, in effetti, risulta aver delineato l'ambito applicativo dell'art. 3, comma 4, d.l. 6 luglio 2012, n. 95, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto
2012, n. 135, indicando che “all'interno della previsione sono considerate tre diverse ipotesi, ad ognuna delle quali è dedicato un ben distinto periodo del testo” e dunque:
a) “La prima riguarda «i contratti di locazione passiva aventi ad oggetto immobili a uso istituzionale stipulati dalle Amministrazioni centrali, come individuate
13 dall'Istituto nazionale di statistica ai sensi dell'articolo 1, comma 3, della legge 31 dicembre 2009, n. 196, nonché dalle Autorità indipendenti ivi inclusa la
Commissione nazionale per le società e la borsa (Consob)». Ad essa è dedicato il primo periodo della disposizione, il quale però non offre alcun'altra specificazione. Dal raffronto con gli altri successivi periodi, dei quali appresso si dirà, appare necessario in negativo ritagliare per essa una definizione degli estremi temporali che la possa da esse distinguere. È dunque logico ritenere che la previsione riguardi contratti di locazione che, pur ovviamente stipulati anteriormente all'entrata in vigore del d.l. (ché altrimenti non avrebbe senso la previsione di una riduzione del canone ope legis, questa presupponendo l'esistenza di un canone già in precedenza concordato), al momento dell'entrata in vigore della legge di conversione non siano ancora scaduti. Per tali ipotesi la decorrenza della riduzione d'imperio è chiaramente e univocamente fissata al 1° luglio 2014”;
b) “La seconda ipotesi riguarda i contratti di locazione «scaduti o rinnovati dopo la data dell'entrata in vigore della legge di conversione del d.l. 6 luglio 2012, n. 95»: ad essi, dice la norma, si applica «comunque» la riduzione di cui al periodo precedente, con decorrenza da tale data (ossia da quella di entrata in vigore della legge di conversione del d.l. 6 luglio 2012, n. 95). La selezione di tale ipotesi intermedia è di tipo alternativo: si deve trattare: b1) o di contratti «scaduti» dopo l'entrata in vigore della legge di conversione;
b2) o di contratti «rinnovati» dopo tale data. La norma non è altrimenti interpretabile se non nel senso che con essa si
è voluto escludere che la postergazione (dettata dal primo periodo) della riduzione del 15% potesse valere anche per i contratti scaduti dopo l'entrata in vigore della legge di conversione ma prima del termine di operatività fissato nel primo periodo, indipendentemente dal fatto che a tale scadenza essi fossero stati o meno rinnovati. In assenza di tale esclusione, invero, per tali contratti la riduzione non avrebbe potuto operare per tutti i canoni maturati dalla data di conversione del decreto fino alla predetta decorrenza e, dunque, sarebbe rimasta priva di effetti pratici. La norma invece risulterebbe contraddittoria e antinomica con la previsione del primo periodo se riferita ai contratti scaduti dopo il termine di decorrenza ivi fissato. È necessario notare, anche ai fini di quanto appresso sarà detto, che la previsione non era contenuta nella originaria formulazione del d.l. ma è stata inserita in sede di conversione;
sede nella quale – è altresì interessante notare — sono state operate altre due modifiche: la prima rappresentata dallo spostamento di due anni (dal 1° gennaio 2013 al 1° gennaio 2015) della
14 decorrenza della riduzione per la prima ipotesi di cui s'è detto (contratti in corso e non scaduti alla data di decorrenza della riduzione fissata per la prima ipotesi); la seconda rappresentata dalla sostituzione, nel terzo periodo del comma, ora divenuto quarto, su cui appresso si tornerà, della frase «alla data di entrata in vigore delle presenti disposizioni» con la frase «alla data di entrata in vigore del presente decreto».”;
c) “La terza ipotesi attiene proprio all'ipotesi qui considerata: si tratta del caso di detenzione sine titulo da parte della pubblica amministrazione (la norma appare univoca in tal senso, nel riferirsi testualmente agli «utilizzi in essere in assenza di titolo»). Per essa la norma prevede l'applicazione di «analoga riduzione».”.
Tale ricostruzione dell'ambito applicativo della norma in questione rende non suscettibili di essere condivise le censure mosse dall'appellante alla sentenza impugnata e fondate sulla valorizzazione di profili esogeni rispetto alla fattispecie (avendo a riferimento il perimetro tracciato dalla Suprema Corte nei termini indicati), quali:
→ la mancata considerazione del lasso di tempo trascorso dall'entrata in vigore della norma sino alla cessazione della sospensione dell'applicazione della stessa;

→ la cessazione del contratto alla data del 28.12.2022.
3.1.1.2) Dunque, risulta tuttora condivisibile e non inficiata dalle deduzioni dell'appellante la conclusione del Tribunale di Firenze per cui “...alla data del 31.12.2022, la sospensione dell'applicabilità delle norme dell'art. 3 D.L. cit., stabilita dal comma 8 dello stesso articolo, l'art. 3 ha tornato ad essere operativo, con conseguente esclusione degli adeguamenti ISTAT e necessità di calcolare l'indennità di occupazione facendo riferimento al canone dovuto alla data di entrata in vigore del D.L. 95/2012 (7.7.2012), da decurtare del 15%, alla luce del chiaro disposto dell'art. 3, comma 4, dello stesso...”, con conseguente infondatezza del motivo di gravame in analisi.
3.2) Con il secondo motivo di gravame è stata poi contestata la decisione del giudice di prime cure di ritenere non applicabile all'indennità di occupazione l'incremento del 50% previsto dall'art. 15.1 del contratto di locazione.
L'appellante, in particolare, ha contestato la valutazione del Tribunale di Firenze secondo cui l'indennità di occupazione andrebbe calcolata avendo a riferimento unicamente l'entità del canone di locazione vigente al momento dell'entrata in vigore delle misure di contenimento della spesa sopra ricordate.
In proposito, ha esposto che “Così ragionando, come già detto, il Tribunale di Pt_2
Firenze è giunto a negare l'applicazione dell'incremento del 50% dell'Indennità di
Occupazione prevista dall'art. 15.1. del Contratto di Locazione, benché ciò non sia disposto da alcuna delle Misure di Spending Review e sia anzi contrario a quanto il
15 legislatore stesso ha disposto con riferimento alle indennità di occupazione pagate al momento dell'entrata in vigore delle misure in questione, avendo previsto la sola riduzione del 15% dell'importo corrisposto dai conduttori a titolo di indennità di occupazione e non anche la disapplicazione dell'aumento degli incrementi, a vario titolo dovuti, che dette indennità recavano “in pancia” (cfr. art. 3, comma 4, d.l. n. 95 del
2012)”.
3.2.1) Anche il motivo in esame è infondato.
3.2.1.1) La decisione censurata dall'appellante, con il motivo in questione, è quella esposta dal Tribunale di Firenze (già in parte sopra ricordata) laddove è stato ritenuto che, dopo la ripresa di operatività (all'esito della cessazione della sospensione di efficacia) dell'art. 3 più volte citato, insorge la “...conseguente esclusione degli adeguamenti ISTAT
e necessità di calcolare l'indennità di occupazione facendo riferimento al canone dovuto alla data di entrata in vigore del D.L. 95/2012 (7.7.2012), da decurtare del 15%, alla luce del chiaro disposto dell'art. 3, comma 4, dello stesso, laddove afferma che il canone da ridurre è quello attualmente corrisposto (l'avverbio attualmente non può infatti che riferirsi al momento dell'entrata in vigore del D.L., interpretazione peraltro non contestata dalla ricorrente, che ritiene semplicemente non applicabile l'intero art. 3 alla vicenda in esame), senza che rilevi in alcun modo, come chiarito nelle ultime due pronunce della Corte di legittimità sopra richiamate, che alla data in cui le norme di spending review hanno ricominciato ad operare il contratto di locazione fosse già scaduto, essendo comunque l'immobile ancora nella detenzione dell' CP_3
.
[...]
3.2.1.2) Il perno argomentativo della decisione in questione è costituito dall'espressione (contenuta nella norma in esame) secondo cui la riduzione del 15% prevista dalla norma stessa si applica con riferimento a “quanto attualmente corrisposto” che, nell'interpretazione fornita dal Tribunale in relazione all'avverbio “attualmente”,
“...non può infatti che riferirsi al momento dell'entrata in vigore del D.L., interpretazione peraltro non contestata dalla ricorrente, che ritiene semplicemente non applicabile l'intero art. 3 alla vicenda in esame”.
3.2.1.3) La valutazione fornita dal Tribunale di Firenze risulta immune alle censure specificamente mosse dall'appellante, nei termini sopra ricordati, atteso che il tenore del gravame sul punto appare sostanzialmente obliterare la portata dell'avverbio valorizzata invece dal Tribunale.
Nel contesto della critica mossa con l'appello, in effetti, non è dato ravvisare un confronto specifico con la precipua argomentazione posta dal giudice di prime cure a sostegno della propria decisione.
16 L'avverbio in questione, in effetti (ed a pena altrimenti di una sua sostanziale elisione), risulta integrare gli estremi di un marcatore cronologico, atto ad ancorare al momento dell'entrata in vigore del testo normativo l'importo del canone da prendere in considerazione, così come dell'indennità, previa decurtazione dello stesso nella misura del
15%.
Ciò, peraltro, al netto dell'assenza di contestazioni da parte di , in prime cure, Pt_2
in ordine alla portata applicativa della previsione in oggetto (attestata dal Tribunale e non censurata in sede di gravame).
3.3) Il terzo motivo di gravame, in realtà, non risulta qualificabile come motivo di appello in senso tecnico, non contenendo censure alla regolazione delle spese di lite adottate nella sentenza impugnata, ma essendo improntato ad evidenziare la necessità di dare corso ad una nuova regolazione delle stesse per effetto dell'accoglimento del gravame.
Al netto di ogni valutazione circa l'ammissibilità del motivo in questione, comunque, non può che constatarsi come il profilo predetto risulti assorbito in conseguenza della reiezione degli altri motivi di gravame.
4) In applicazione del principio della soccombenza le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M.
55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra
€ 1.000.000,01 ed € 2.000.000,00 (in considerazione del valore della causa con riferimento al criterio del “petitum”, dal momento che la complessiva domanda di pagamento avanzata da risulta superare l'importo di € 1.000.000,00) di cui alla Pt_2
tabella 12 allegata al predetto D.M.
4.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pa
avverso la sentenza n. 2106/2024 del Tribunale di Firenze, così statuisce: CP_1
1) respinge l'appello;
17 Pa 2) condanna parte appellante a rifondere a parte appellata CP_1 CP_3
le spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 34.001,00 per compenso,
[...] di cui € 7.418,00 per la fase di studio, € 4.313,00 per la fase introduttiva, € 9.937,00 per la fase di trattazione, € 12.333,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre ad IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante Ja.
[...]
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per CP_1
il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 15.10.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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