REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1247/2021 vertente
TRA
C.F.: , con l'Avv. GIANLUCA Parte_1 C.F._1
FIORENTINI
Appellante
E
Controparte_1
(C.F.: ), in persona del legale
[...] P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con l'Avv. STEFANIA TROIANI.
Appellata

OGGETTO: appello contro la sentenza n.12099/2020 del Tribunale Ordinario di Roma
CONCLUSIONI
Le parti concludono come da note in sostituzione dell'udienza di discussione del 9.7.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- Con ricorso in appello regolarmente notificato ha impugnato Parte_1 la sentenza n. 12099/2020 con cui il Tribunale ordinario di Roma l'ha condannata, nella sua qualità e in proprio, al pagamento di euro 74.052,12 in favore di somma calcolata alla CP_1 data di riconsegna dell'immobile dell'8.04.2015 a titolo di canoni di locazione ed oneri accessori ed indennità di occupazione, oltre gli interessi legali dalla domanda;
ha dichiarato l'inammissibilità della domanda riconvenzionale, condannandola al pagamento delle spese di lite.
1 2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza:
“Con ricorso ritualmente notificato, l' ha convenuto in giudizio la Controparte_1 IG.ra per sentire accogliere le seguenti conclusioni: "...condannare Parte_1
, C.F. , nata a [...] giorno 11 febbraio 1976, Parte_1 C.F._2 CP_1 residente in [...], cap. 00131, in proprio e nella sua qualità di legate rappresentante pro tempore dell' a Controparte_2 corrispondere all' l'importo pari ad euro € 73.052.12 per il Controparte_1 godimento del bene. calcolato alla data del 08/04/2015, oltre successivi, a titolo di canoni di locazione sino alla data di risoluzione contrattuale nonché a titolo di indennità corrispettiva per il periodo successivo e, comunque, sino alla ripresa in consegna del locale e/o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia". Il tutto, con vittoria delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio. A tal fine ha esposto e premesso: - di esser succeduta, in tutti i rapporti attivi e passivi, allo sia in virtù della CP_3 CP_1 trasformazione intervenuta ex L.R. n. 30/2002 che con decreti regionali n. 427,432,433 del 2003; -di aver lo I.A.C.P. della provincia di ora Ater del Comune di concesso CP_1 CP_1 in locazione ad uso "sede dell'associazione”, con contratto stipulato in data 16.03.1999 avente decorrenza dall'01.03.1999, all' nella persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t. IG.ra , l'immobile sito in Via Premuda n. 3/A, matr. Parte_1 901316/17: -di aver le parti concordato in sede contrattuale il canone annuo in Lire 8.540.000, oltre I.V.A, con la previsione di un canone mensile di Lire 795.000, oltre I.V.A., soggetto ad aggiornamento periodico annuale ISTAT, oltre che ad aggiornamenti e revisioni di legge;
-di non aver provveduto la IG.ra quale legale rappresentante p.t. Pt_1 dell'Associazione Skoric Industriali, al regolare versamento dei canoni di locazione c degli oneri accessori;
- di aver l'Ater, in data 29.10.2003, inviato all'odierna resistente la disdetta del contratto di locazione con prot. n. 0110098 per la scadenza contrattuale al 28.02.2005; - di aver reiterato, con missiva prot. n. 55579 del 6.10.20019, la predetta volontà con ulteriore disdetta contrattuale per la scadenza del 28.02.2011, con contestuale diffida e messa in mora per la morosità medio tempore maturata;

- di aver inviato in data 13.06.2011, con nota prot. n. 38528, alla conduttrice una ulteriore diffida per il versamento del dovuto per canoni di locazione ed oneri accessori ed in data 4.10.2011, con prot. n. 163022, la diffida al rilascio dell'immobile de quo in quanto occupato abusivamente dalla resistente, stante la già intervenuta disdetta contrattuale: -di aver reiterato le predette richieste con diffida del 24.03.2014 (prot. n. 27509) e missiva del 11.02.2015 (prot. n. 23932); -di aver in data 24.02.2015 notificato alla IG.ra l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione Pt_1 per la convalida e di aver ottenuto, con riconsegna spontanea da parte dell'odierna resistente, nuovamente la disponibilità dell'immobile per cui è causa in data 08.04.2015; di aver effettuato ulteriori solleciti per ottenere il pagamento della pregressa morosità senza alcun successo e di aver attivato la procedura di mediazione che aveva esito negativo;

-di aver, pertanto, la IG.ra maturato una morosità pari Parte_1 ad €. 74,052,12, oltre interessi di mora, calcolata alla data di avvenuta riconsegna del locale (8.04.2015). Instauratosi il contraddittorio, si è costituita in giudizio Parte_1 contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda, infondata e prescritta”.
A sostegno della decisione, il Tribunale, ha posto le seguenti considerazioni:
“(…) In limine litis sussiste la giurisdizione dell'autorità adita. Invero la materia dell'edilizia residenziale pubblica, per la finalità sociale che la connota, è compresa in quella dei servizi pubblici, ora disciplinata dal D. Lgs. 31 marzo 1998, n. 80, art. 33, nel testo sostituito dalla L. 21 luglio 2000, n. 205, art. 7 e risultante dalla sentenza di illegittimità costituzionale parziale del 6 luglio 2004 n. 204 della Corte Costituzionale. In tale materia, il procedimento di
2 assegnazione degli alloggi di edilizia pubblica si articola in due fasi: a) quella attinente alla prenotazione ed all'assegnazione dell'alloggio ed alla posizione e qualità del richiedente;
b) quella della disciplina del rapporto così instaurato. La prima fase ha natura pubblicistica ed è caratterizzata dall'esercizio di poteri finalizzati al perseguimento di interessi pubblici ai quali corrispondono posizioni di interesse legittimo dei richiedenti. Nella seconda fase, la posizione del richiedente ha natura di diritto soggettivo, poiché, in questa fase, la pubblica amministrazione non è titolare di poteri di supremazia di alcun genere e vede limitato il suo intervento alla verifica del corretto adempimento di obbligazioni civili che gravano sull'assegnatario. La distinzione ha le sue ripercussioni sulla giurisdizione: le controversie attinenti a pretesi vizi di legittimità dei provvedimenti emessi nella prima fase debbono essere attribuite alla giurisdizione del Giudice amministrativo, mentre quelle in cui siano in discussione cause sopravvenute di estinzione o risoluzione del rapporto sottratte al discrezionale apprezzamento della pubblica locatizio, poiché amministrazione, vanno ricondotte alla giurisdizione del Giudice ordinario (v. Cass. Civ., S.U. 12.6.2006 n. 13527; S.U.23.6.2005 n. 13459). (…) L'azione di condanna formulata da parte ricorrente nei confronti di in proprio nella qualità di legale Parte_1 rappresentante dell' ex art. 38 c.c. è ammissibile e fondata. Nella Controparte_2 fattispecie, è provato che l'immobile per cui è causa sia stato concesso in godimento alla signora in qualità di legale rappresentante pro tempore dell'Associazione " Pt_1 Controparte_2 in virtù del contratto di locazione stipulato in data 16.03.1999 con l' della provincia di CP_3
oggi di Come risulta dalla documentazione in atti, il rapporto contrattuale è CP_1 CP_1 CP_1 stato disdettato da parte della locatrice con regolare comunicazione perfezionatasi nei confronti dell'odierna parte resistente, Anche a seguito dell'intervenuta scadenza contrattuale, la IG.ra ha comunque mantenuto la disponibilità del locale per cui è causa sino al 08.05.2015, Pt_1 data in cui, a seguito dell'intimazione di sfratto per finita locazione a lei notificata da parte dell' ha provveduto spontaneamente alla riconsegna dell'immobile de quo. A far CP_1 tempo dal 1999 sino al rilascio dell'immobile (2015), la IG.ra ha maturato una Pt_1 morosità a titolo di canoni di locazione nonché di oneri accessori pari ad €. 74.052,12, rimasti non corrisposti nonostante i solleciti reiterati nel tempo da parte ricorrente. Non essendosi costituita nel presente giudizio, la IG.ra non ha prodotto documentazione in grado di Pt_1 comprovare. l'avvenuto pagamento della somma predetta. Ne deriva che, alla luce delle anzidette valutazioni, la parte resistente debba essere condannata al versamento a favore dell' di dell'importo complessivo di euro 74.052,12, per mancato versamento dei CP_1 CP_1 canoni e/o dell'indennità corrispettiva e e/o degli oneri accessori, oltre interessi di mora, nel corso del periodo oggetto di contestazione. La prescrizione non è decorsa poiché l'Ater di ha diffidato la signora con note rispettivamente in data 06/10/2009 (prot. n. CP_1 Pt_1 55579) - 13/06/2011 (prot. 38525) - 04/10/2011 (prot. 63022)- 24/03/2014 (prot. 27509) ed infine 11/02/2015 (prot. 23932). V. La domanda riconvenzionale è inammissibile poiché non è stato chiesto lo spostamento dell'udienza ex art. 418 c.c..”
3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si enunciano, Parte_1 mentre l' di ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza, con CP_1 CP_1 vittoria delle spese di lite di lite dei due gradi di giudizio.
4.- Con il primo motivo deduce la “erroneità della sentenza nella parte in cui ha dichiarato che il rapporto contrattuale si è risolto ad opera della locatrice e che la conduttrice avrebbe goduto dell'immobile”, sostenendo di aver rimesso l' nella disponibilità dell'immobile sin dal 20 CP_1 ottobre 2011 ma che soltanto a seguito della notifica dell'intimazione dello sfratto sarebbe riuscita a riconsegnare le chiavi del locale.
3 Il motivo è infondato.
L'assunto non ha trovato adeguato supporto probatorio: la nota a verbale, secondo cui la conduttrice avrebbe tentato invano la riconsegna dei locali con un fax, peraltro non indirizzato ad ma a un legale della è stata prontamente contestata da (v. Nota prot. CP_1 Pt_1 CP_1 37038 del 14.4.2015). La riconsegna del bene deve dunque essere datata all'8 aprile 2015, come da verbale sottoscritto dalle parti.
Con il secondo motivo, l'appellante lamenta la “Erroneità della sentenza laddove ha dichiarato l'appellante contumace”.
La censura alla sentenza si risolve in una mera constatazione di un evidente errore materiale, peraltro irrilevante. E' difatti sufficiente leggere il corpo della sentenza nella parte in cui, alla pagina 3, si dà atto della sua costituzione in giudizio “contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda, infondata e prescritta" per ben comprendere la natura dell'errore materiale lamentato che non può assurgere a motivo di appello. La conferma che l'appellante sé stata considerata regolarmente costituita Parte_1 in giudizio si ricava agevolmente anche dalla lettura del dispositivo della sentenza impugnata e, precisamente, nella parte (v. punto 2) in cui il Tribunale dichiara l'inammissibilità della propria domanda riconvenzionale.
Con il terzo motivo, l'appellante lamenta la “Erroneità della sentenza laddove ha dichiarato la morosità della IG.ra e laddove ha dichiarato non essere maturata la prescrizione”. Pt_1
Il motivo è parzialmente fondato. L'eccezione di prescrizione dell'appellante è tempestiva e in parte fondata. Essa risulta formulata nel giudizio di primo grado sin dal primo atto difensivo, depositato nei termini. La Comparsa di costituzione risposta è stata difatti depositata nel fascicolo telematico n. R.G.21121/2019 in data 8.7.2020 nel rispetto dei termini di processuali di cui all'art. 416 c.p.c. e 447 bis del c.p.c., in quanto l'udienza del 20.7.2020 e i termini per la costituzione in giudizio (10 giorni prima dell'udienza) erano stati fissati dal giudice come si ricava dal verbale d'udienza dell'8.6.2020, atto redatto ai sensi dell'art.83, co.7, lettera H del D.L.n°18/2020 nel periodo di emergenza Covid 19. Il ricorso in rinnovazione ex art. 447 bis c.p.c., unitamente al verbale d'udienza dell'8.6.2020 che fissava l'udienza del 20.7.2020 nel rispetto dei termini a comparire, è stato notificato da alla parte resistente in data 11.6.2020. CP_1 Pt_1 Risulta poi incontestato e comunque accertato per tabulas che la locatrice di aveva CP_1 CP_1 comunicato a in proprio e nella sua qualità di legale rappresentante Parte_1 dell'associazione la formale disdetta del contratto di locazione alla data del Controparte_2 28.2.2005 (v. racc.ta del 29.10.2003 debitamente ricevuta il 3.11.2003), per cui la parte conduttrice era obbligata a procedere alla restituzione dell'immobile in favore del locatore per effetto della cessazione del contratto (art.1590 c.c.). Dalla data del 1.3.2005, la conduttrice doveva considerarsi priva di un titolo e, quindi, costituita in mora in ordine all'obbligazione di restituzione dell'immobile, del pagamento dei canoni ed oneri condominiali non corrisposti sino al 28.2.2005 oltre che dell'indennità di occupazione successiva conseguente la ritardata consegna del bene, obbligazione quest'ultima che ha natura risarcitoria (art. 1591 c.c.). Nella fattispecie, Ater di non ha dato prova di aver posto in essere, con la continuità CP_1 richiesta secondo la legge, degli atti utili ed idonei (v. intimazioni stragiudiziali con la prova della ricezione;
atti giudiziari notificati) ad interrompere la prescrizione del proprio credito
4 maturato nei confronti della conduttrice per i canoni di locazione ed oneri condominiali non corrisposti, per cui opera la prescrizione quinquennale secondo l'articolo 2948, n.3 del c.c. sino alla data di scadenza del contratto del 28.2.2005. L'interruzione della prescrizione dei crediti di doveva riferirsi, quindi, all'arco temporale CP_1 compreso dal 28.2.2005 sino al 28.2.2010. Ed invero, la prima lettera raccomandata a.r. di valida ad interrompere i termini di CP_1 prescrizione circa il pagamento delle somme dovute dal conduttore a titolo di corrispettivo della locazione e degli oneri condominiali risale al 13.6.2011 ed è stata restituita al mittente per compiuta giacenza in data 21.6.2011. La lettera raccomandata del 6.10.2009, protocollo 55579, spedita in data 7.10.2009 non è idonea ad interrompere i termini della prescrizione dei canoni, in quanto è stata recapitata al destinatario, IG.ra presso i due indirizzi di via Premuda n3 in e di Parte_1 CP_1 Via del Colle di S. Agata n22 in presso i quali la stessa risultava sconosciuta e trasferita. CP_1 Ne consegue la parziale fondatezza della eccezione dell'appellante atteso che i canoni di locazione e gli oneri condominiali maturati dal 2001 sino alla data del 28.2.2005 (dell'importo di euro 7.731,02) devono considerarsi prescritti (art. 2948, n.3, del c.c.) in difetto di una prova certa e idonea da parte di dell'effettiva interruzione degli effetti della prescrizione. CP_1

Con il quarto motivo l'appellante lamenta la “Erroneità della sentenza laddove non si è pronunciata sul difetto di legittimazione”, deducendo di essere stata citata in giudizio in proprio e non quale legale rappresentante dell'associazione culturale conduttrice Controparte_2 dell'immobile.
Il motivo è infondato.
legale rappresentate dell'associazione culturale ha Parte_1 Controparte_2 sottoscritto il contratto di locazione di cui è causa. L'Ater l'ha citata, come si legge nell'atto di citazione, in proprio e nella qualità di legale rappresentante. Ai sensi dell'art. 38 c.c., delle obbligazioni dell'associazione rispondono anche personalmente e solidalmente le persone che hanno agito in norme e per conto dell'associazione. La Cassazione ha chiarito che “nelle associazioni non riconosciute non rileva, per i debiti sorti su base negoziale, la posizione astrattamente rivestita dal soggetto nella compagine dell'ente, poiché la responsabilità personale e solidale di coloro che hanno agito in nome e per conto dell'associazione, ex art. 38 c.c., corrisponde all'esigenza di garantire i creditori in assenza di forma di pubblicità legale del patrimonio dell'ente” (Cassazione Civile, Sezione 2^, n.11869/2024). In materia di riscossione dei tributi la Cassazione ha inoltre affermato che la notificazione dell'avviso di accertamento nei confronti del solo soggetto che ha agito per l'associazione è legittima, in quanto, essendo il medesimo solidalmente responsabile con l'associazione ai sensi dell'art. 38 c.c., l'Amministrazione finanziaria ha la facoltà di scegliere l'obbligato al quale rivolgersi, non essendo necessariamente tenuta alla notificazione dell'avviso anche nei confronti dell'associazione (Cassazione, Sezione 5^ Civile, n.9980/2024). Alla luce delle considerazioni che precedono la censura non è fondata avendo Parte_1 agito in norme e per conto dell'associazione.
[...]
Con il quinto motivo l'appellante lamenta la “Erroneità dell'impugnata sentenza laddove non ha ammesso i mezzi istruttori richiesti”, deducendo che la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti in primo grado non le avrebbe consentito di provare la liberazione dell'immobile nel 2011.
Anche questo motivo è infondato.
5 Richiamate tutte le precedenti considerazioni in fatto, parte appellante non ha dato prova concreta di aver esercitato una offerta non formale seria, concreta e tempestiva nei confronti di offerta che doveva assumere la forma scritta, trattandosi della riconsegna di un CP_1 bene immobile oggetto di un contratto di locazione. Le prove richieste dall'appellante (prova per testi ed ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c.), sono inammissibili oltre che superflue e non valgono a superare la valutazione del comportamento concreto tenuto nel tempo dalla conduttrice la quale, soltanto a seguito della notifica degli atti giudiziari (v. l'intimazione di sfratto per finita locazione notificata il 24 febbraio 2015) si è concretamente attivata per la effettiva riconsegna del bene che è avvenuta in data 8 aprile 2015 come da verbale sottoscritto. Non è stata, inoltre, fornita prova da parte del conduttore di aver eseguito il pagamento di quanto effettivamente dovuto in favore del locatore secondo quanto espressamente pattuito nel contratto di locazione
5.-In conclusione, alla luce di quanto sopra esposto l'appello è in parte fondato e la sentenza di primo grado dev'essere riformata.
6.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando, nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 1247 del 2021, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 12099/2020 che per il resto conferma:
- accoglie, per quanto di ragione, l'appello di e per l'effetto Parte_1 dichiara prescritte le somme richieste dall di a titolo di canoni di locazione ed CP_1 CP_1 oneri accessori pari a euro 7731.02;
- CONDANNA al pagamento in favore dell' di dell'importo Parte_1 CP_1 CP_1 di euro 66321,10, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;

- condanna in proprio e nella sua qualità, alla rifusione delle spese Parte_1 di lite nei confronti di in persona del legale rappresentante p.t., che si liquidano CP_1 in euro 4000,00 per il primo grado di giudizio ed in euro 3.500,00 per questo grado, oltre iva e cassa come per legge.
Così deciso in Roma il giorno 9.7.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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