REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione civile
R.G. 819/2024
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
dott. Guido Santoro Presidente dott. Federico Bressan Consigliere dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al ruolo il 13.5.2024, promossa con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c. da
(C.F.: ), (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F.: ), quali eredi C.F._2 Parte_3 C.F._3
universali di (C.F.: e quali legali rappresentanti Persona_1 C.F._4
della (C.F. e P.I.: Controparte_1
), con sede in Scorzè (VE) in via Venezia n. 145, rappresentati e difesi dagli avv.ti P.IVA_1
e Riccardo Prian;
Parte_2
attori in riassunzione nei confronti di
(C.F. ) con sede in Scorzè (Ve), via Moglianese n. 23 in persona Controparte_2 P.IVA_2
1 del legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'avv. Francesca CP_3
Busetto;
e
Notaio dott. , nato a [...] il [...] (CF: ), Persona_2 C.F._5
rappresentato e difeso dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta;

(C.F.: e (C.F.: CP_4 CodiceFiscale_6 CP_5
), contumaci C.F._7
convenuti in riassunzione
Oggetto: “Servitù”; giudizio di rinvio a seguito di cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 1606/2018 (R.G. n. 3291/2016) con sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n.
3295/24.
CONCLUSIONI
Per gli attori in riassunzione:
“In via preliminare: - Dichiarare l'inammissibilità delle conclusioni rassegnate dal convenuto Dott. nella propria tardiva Comparsa di costituzione depositata in data 6 febbraio 2025, Persona_2 nella parte nella quale domanda: “valutando, comunque ed ove ritenuto possibile, la richiesta della altra parte convenuta di conversione ('riconfigurazione'), in ogni caso respingendo CP_2 qualsiasi richiesta formulata o che lo fosse nei confronti del Notaio con vittoria Persona_2 degli onorari”, nonché l'inammissibilità delle deduzioni a sostegno di tale domanda (cfr. Comparsa di costituzione dep. 6 febbraio 2025, pp. 30-31), in ragione di quanto esposto in narrativa sub III;

In via principale:
- Rilevata la mancata partecipazione delle parti Convenute al procedimento di mediazione obbligatorio, condannare le medesime in virtù del D.lgs. 28/2010.
- Accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in narrativa la nullità e/o inopponibilità nei confronti dell'odierno Attore della servitù costituita con atto stipulato in data 15 febbraio 2011 a
2 rogito Notaio (Repertorio n. 84465 – Raccolta n. 33437); conseguentemente e Persona_2
comunque disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dalle Controparti nei precedenti gradi di giudizio;

- Condannare e Dott. alla restituzione degli importi percepiti in virtù di Controparte_2 PE
condanna alle spese processuali di primo e secondo grado, oltre al rimborso delle ulteriori somme versate dal Sig. a titolo di spese e compensi per tutti i gradi di giudizio, comprensivo degli Pt_1 interessi legali dalla data della ricezione al saldo effettivo;

- Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali, nonché IVA e
CPA come per legge, relativi al giudizio di primo grado (R.G. 4489/2013), al giudizio di Appello
(R.G. 3291/2016), al giudizio di legittimità (R.G. n. 26011/2018, come prescritto dalla Sentenza
SS.UU., pp. 18-19), nonché al presente giudizio di riassunzione”; per la convenuta in riassunzione Controparte_2
“In via principale:
- rigettarsi l'appello e le domande tutte proposte dagli eredi del sig. (e dalla Persona_1 [...]
, siccome inammissibili ed infondate;
Controparte_1
In via di appello incidentale subordinato: nella denegata ed inconcessa ipotesi in cui, in accoglimento fosse accolta la domanda degli appellanti di declaratoria di nullità (in tutto o in parte) del contratto costitutivo di servitù a favore di (di cui alla parte III del contratto stipulato in data 15 febbraio 2011 a rogito notaio Controparte_2 dott. , accogliersi le domande riconvenzionali di cui al primo grado di giudizio e, Persona_2 per l'effetto:
In via principale:
- disporsi la conversione del predetto contratto costitutivo di servitù mediante opportuna delimitazione, nell'ambito dei mappali 10 e 1803 del Foglio 18 del Comune di Scorzè di proprietà dell'attore, dell'area nell'ambito della quale ad (quale proprietaria dei mappali 843, Controparte_2
3 1082 e 436 del medesimo foglio 18) è consentito l'esercizio della servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere;

In via subordinata:
- accertata e dichiarata per quanto occorra l'interclusione totale o, comunque, parziale del fondo di proprietà di contraddistinto dai mappali 436, 1802 e 843 del foglio 18 del Comune Controparte_2
di Scorzè rispetto alla pubblica”; per il convenuto in riassunzione dott. CP_6
“preliminarmente revocare la dichiarata contumacia del concludente, nel merito respingere le richieste degli odierni istanti (nella loro doppia qualità) perché infondate in diritto per le ragioni tutte di cui alla superiore narrativa;
valutando, comunque ed ove ritenuto possibile, la richiesta della altra parte convenuta di conversione ('riconfigurazione'), in ogni caso CP_2 respingendo qualsiasi richiesta formulata o che lo fosse nei confronti del Notaio Persona_2
con vittoria degli onorari”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
- dante causa degli odierni attori in riassunzione - conveniva in giudizio avanti Persona_1
al Tribunale di nonché e , per sentir CP_1 Controparte_2 CP_4 CP_5 dichiarare la nullità della “servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere” convenzionalmente costituita, per l'intera superficie dei mappali n. 10 e 1803, foglio 18, catasto terreni del Comune di Scorzè, che il aveva acquisito in proprietà da Pt_1 CP_4
e , i quali, con precedente atto notarile 18.2.2011 avevano ceduto alla
[...] CP_5 società la proprietà di un terreno (mappali 843, 1082 e 436 del medesimo foglio Controparte_2
18) destinato ad attività produttiva, costituendo a favore dei mappali con tale atto alienati ed a carico dei contigui mappali 10 e 1803, che in quel momento ancora erano rimasti in loro proprietà, servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere;
con atto
18.7.2011 gli stessi e avevano poi alienato a i due mappali CP_4 CP_5 Persona_1
4 gravati dalla servitù.
Si costituiva la quale contestava la fondatezza della domanda attorea e chiamava Controparte_2 in causa e quali costituenti la servitù nonché il notaio rogante dott. CP_4 CP_5 PE
in via subordinata riconvenzionale domandava la conversione del contratto
[...] Controparte_2
stipulato con ridefinizione dell'ambito di esercizio della servitù e, in via di ulteriore subordine,
l'accertamento del proprio diritto alla costituzione di servitù coattiva di transito e manovra di autoveicoli ed automezzi.
Si costituiva in giudizio il notaio dott. il quale concludeva per il rigetto della domanda PE attorea.
Rimanevano contumaci gli altri chiamati in causa.
Con sentenza n. 1348 del 24 maggio 2016 il Tribunale di Venezia rigettava le domande del
, dichiarando assorbita ogni ulteriore domanda proposta dalle parti. Pt_1
impugnava la sentenza innanzi alla Corte d'Appello di Venezia;
il giudizio Persona_1
recava n. 3291/2016 di R.G. e vi si costituivano, per resistere al gravame, il notaio dott. e PE la società quest'ultima riproponendo (per quanto occorresse in via di appello Controparte_2 incidentale) le domande (di conversione del contratto e accertamento del diritto alla costituzione di servitù coattiva e restitutorie) proposte in primo grado in via riconvenzionale subordinata nei confronti dell'attore e dei terzi chiamati e . CP_4 CP_5
Con sentenza n. 1606 dell'11 giugno 2018 la Corte d'Appello di Venezia rigettava il gravame del , confermando la sentenza appellata, dichiarata assorbita ogni ulteriore domanda. Pt_1
In particolare, la conferma del rigetto della domanda di nullità del contratto costitutivo di servitù
è stata motivata dalla Corte territoriale attraverso i seguenti passaggi:
- l'appellante aveva acquistato il suo immobile da e ben sapendo Pt_1 CP_4 CP_5 dell'esistenza della servitù di parcheggio, debitamente riportata nell'atto di trasferimento;

- la servitù non poteva qualificarsi irregolare perché dalla chiara lettera dell'atto costitutivo si
5 ricava la predialità;
- l'eccezione di nullità della servitù doveva ritenersi infondata in quanto restava comunque una utilità residua per il fondo servente;

- l'attore non aveva dato adeguata prova della carenza di utilità della servitù, utilità che Pt_1
invece era data proprio dalla possibilità di fornire piazzali adeguati alla azienda Controparte_2 essa, quindi, consisteva nel più comodo sfruttamento del fondo dominante a vocazione industriale;

- non era esatto affermare che sul fondo servente non era possibile esercitare nessun'altra attività, potendosi sfruttare il sottosuolo e potendosi comunque compiere le attività non incompatibili con il parcheggio;

- non difettava neppure il requisito della “localizzazione” della servitù, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servitù (tutta la superficie dei mappali 10 e 1803 del fol. 18);
- sussistevano gli altri requisiti tipici della servitù (specificità, determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente).
Con ricorso 11 settembre 2018 impugnava per cassazione la sentenza della Corte Persona_1 territoriale sulla base di cinque motivi:
- Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., relative al Libro III, Titolo VI, Capo I, artt. 1027 e 1028 c.c., per avere la Corte d'Appello riconosciuto la sussistenza dei caratteri proprio delle servitù prediali (in specie realitas e utilitas) in una dedotta servitù di parcheggio;

- Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., relative al Libro III, Titolo VI, Capo I, artt. 1027 e 1028 c.c. per avere la Corte riconosciuto una servitù
“industriale” in una dedotta servitù di parcheggio;

- Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., relative al Libro III, Titolo VI, Capo I, artt. 1027, 1028, 1063, 1065 e ss. c.c. per avere la Corte
6 riconosciuto la sussistenza della validità di una servitù prediale avente carattere esclusivo ed assorbente le facoltà del proprietario del fondo servente;

- Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, co. I, n. 3, c.p.c., relative alla
Costituzione, art. 111 e al Libro VI, Titolo II, Capo I, art. 2697, c.c. per avere la Corte errato nell'attribuzione dell'onere della prova circa la “utilità” reale e oggettiva della dedotta servitù;
- Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto ex art. 360, co. I, n. 3, c.p.c., per il mancato riconoscimento del divieto di costituzione di parcheggi non destinati a funzione agricola in aree sottoposte alla normativa N.T.A. “Zone Agricole” del Comune di Scorzè (VE).
Si sono costituiti con separati e il notaio e CP_7 Controparte_2 PE CP_4 CP_5 sono rimasti intimati.
Su istanza del procuratore di parte ricorrente, che aveva segnalato un contrasto di giurisprudenza sulla questione inerente all'ammissibilità (o meno) della servitù prediale di parcheggio, il Primo
Presidente, con provvedimento depositato il 30.3.2023, disponeva l'assegnazione del ricorso alle
Sezioni Unite.
Con sentenza n. 3925/2024 del 13 febbraio 2024 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, hanno deciso il contrasto giurisprudenziale fra le Sezioni Semplici affermando l'astratta ammissibilità (ex art. 1322 c.c.) di una servitù prediale (atipica) di parcheggio evidenziando peraltro gli specifici requisiti che devono concorrere affinché la servitù costituita possa essere ritenuta valida;
hanno quindi accolto il primo e terzo motivo di ricorso, dichiarato assorbiti i restanti, cassato la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinviato, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione.
e e , quali eredi universali del ricorrente in Cassazione, Pt_1 Parte_2 CP_8 deceduto nelle more del giudizio (in data 2 febbraio 2021) nonché nella qualità di legali rappresentanti della (attuale proprietaria del Controparte_1 terreno oggetto di causa) hanno riassunto ex art. 392 c.p.c. nei termini di legge la causa innanzi
7 all'intestata Corte, insistendo per l'accertamento della nullità della servitù.
In data 11 settembre 2024 si è costituita rinnovando difese e domande già svolte Controparte_2 nel precedente grado di merito.
La Corte, con ordinanza del 8 ottobre 2024, dichiarata la contumacia dei convenuti in riassunzione dott. e , ha fissato per la rimessione della PE CP_4 CP_5 causa in decisione l'udienza dell'8 maggio 2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con assegnazione di termini di rito ex art. 189 c.p.c.
In data 6 febbraio 2025 il dott. si è costituito nel presente giudizio di rinvio ed in seguito, PE come le altre parti già costituite, ha depositato nota contenente la precisazione delle conclusioni, comparsa conclusionale, memoria di replica e nota sostitutiva dell'udienza, all'esito della quale la causa è passata in decisione.
***
Preliminarmente si deve revocare, come da sua richiesta, la dichiarazione di contumacia del convenuto in riassunzione notaio costituitosi seppur tardivamente. PE
Ancora in via preliminare, si deve rilevare l'infondatezza della eccezione sollevata dalla convenuta in riassunzione di difetto di legittimazione della Controparte_2 [...]
”: l'atto costitutivo della predetta società indica che la stessa è ora Controparte_1 proprietaria del fondo servente di cui è causa (doc. 5 giudizio di rinvio, pag. 4, Lett. E), Pt_1 così che essa risulta legittimamente costituita nel processo ai sensi dell'art. 111, comma 3, c.p.c. quale successore a titolo particolare del precedente proprietario del fondo servente.
Quanto alle valutazioni di merito conseguenti al rinvio disposto dalla Corte di Cassazione, occorre premettere che il giudice di rinvio, nell'esercizio del potere-dovere che gli compete relativo alla ricostruzione del fatto processuale, è vincolato al rispetto non solo del principio di diritto affermato nella sentenza rescindente, ma anche dei presupposti di fatto - se, nella sentenza rescindente, possono essere stati considerati già accertati definitivamente in sede di merito - e
8 logico-giuridici indispensabili del principio di diritto medesimo, quali risultanti dalla sentenza di cassazione con rinvio, mentre può riconsiderare quegli elementi che non costituiscono l'oggetto di autonome statuizioni della sentenza di merito annullata dalla Corte di cassazione, né la premessa logica indispensabile della sentenza di cassazione con rinvio (cfr. Cass., n.
11716/2014).
Orbene, le Sezioni Unite hanno nella specie esposto in primo luogo una compiuta ricognizione dell'evoluzione giurisprudenziale e della posizione dottrinaria sulla specifica tematica della possibilità che il parcheggio di veicoli su di un'area possa costituire il contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, e, dato atto che a partire dalla sentenza n.
16698/2017, la giurisprudenza di legittimità ha registrato un'inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ha ammesso, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio, hanno infine aderito alla tesi favorevole alla configurabilità, a determinate condizioni, di una convenzione istitutiva di una siffatta servitù.
E' stato dunque riconosciuto (pag. 13) che “l'autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell'osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l'altruità della cosa, l'assolutezza,
l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art. 1064 cod. civ.),
l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell'utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell'oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà” ed è stato espresso il seguente
9 principio di diritto (pag. 14): “In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione”, dandosi atto che “lo stabilire se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attiene all'ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito (cfr. tra le tante, SSUU Sentenza n. 8434 del 2020 cit.)”.
Passando all'esame dei motivi di ricorso per cassazione nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto fondato il primo ed il terzo.
Col primo motivo, si denunziava la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027 e 1028 c.c., per avere la Corte d'Appello ritenuto che la servitù di parcheggio, astrattamente qualificata come prediale, sia valida pur non fornendo “alcuna utilità concreta al fondo dominante, quanto invece una utilità personale, rectius aziendale, che è di per sé estranea al fondo dominante”, evidenziandosi l'assenza, nel caso in esame, del carattere della realitas (intesa come inerenza al fondo dominante della utilità e al fondo servente del peso) ed osservando il ricorrente che – anche a voler seguire il filone giurisprudenziale che ammette la configurabilità della servitù di parcheggio – la Corte di Appello aveva omesso ogni indagine sul titolo al fine di verificare l'esistenza in concreto degli elementi decisivi richiesti dalla giurisprudenza: mancherebbe in ogni caso nella specie qualsiasi legame oggettivo, diretto e immediato tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, ed inoltre la servitù di cui si discute finirebbe per svuotare di ogni utilità il fondo servente, essendo prevista la sosta in ogni parte del fondo e in ogni momento, con impossibilità di utilizzo per il proprietario;
inoltre, la mancanza di localizzazione determinerebbe l'indeterminatezza della
10 servitù.
Con il terzo motivo si denunziava la violazione degli artt. 1027, 1028, 1063, 1065 e 1067 c.c. per avere la Corte d'Appello ritenuto che la dedotta servitù di parcheggio estesa per l'intero fondo servente consenta un utilizzo dello stesso da parte del suo proprietario quando, al contrario, “il riferimento alla costituzione di una servitù di parcheggio, transito e manovra gravante per l'intera superficie del dedotto fondo servente, non può che far richiamo ad una compressione totale delle facoltà dominicali in concreto esercitabili dal proprietario del fondo servente”.
La Corte di Cassazione, nell'esaminare tali motivi, ha ritenuto che la Corte d'Appello avesse in effetti omesso un passaggio logico-giuridico decisivo, ovvero l'esame del titolo negoziale, necessario per l'eventuale sussunzione della fattispecie nella norma dell'art. 1027 c.c.: “Posta dunque, come si è visto, la configurabilità a determinate condizioni della servitù di parcheggio, nel caso di specie la Corte d'Appello, per poter giustificare la risposta positiva al quesito, avrebbe dovuto analizzare specificamente il contenuto della pattuizione secondo la volontà delle parti contraenti. Avrebbe dovuto verificare in concreto la sussistenza dei requisiti dello ius in re aliena: l'altruità della cosa, l'assolutezza del diritto, l'immediatezza, l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere uno dei modi attraverso cui si estrinseca il vantaggio del fondo dominante), la specificità dell'utilità riservata (la servitù di parcheggio non potrà riguardare genericamente l'area assegnata, ma dovrà concretizzarsi nella sua specificità in quanto il proprietario del fondo dominante avrà diritto ad utilizzare l'area assegnata sul fondo servente al solo scopo di parcheggiare la propria autovettura), la localizzazione intesa quale individuazione esatta del luogo di esercizio della servitù.
Invece, è mancata l'analisi della sussistenza in concreto di tutti i requisiti della servitù perché è mancato, a monte, l'esame completo della specifica clausola contenuta nel titolo negoziale
11 (l'atto per notaio del 15.2.2011): ad essa e al suo specifico contenuto non si fa nessun PE
riferimento nella sentenza, che desume sbrigativamente la natura prediale della servitù “dalla chiara lettera dell'atto costitutivo” (v. pag. 7 sentenza), senza però mai scendere nel dettaglio della pattuizione, limitandosi a soffermarsi sulla destinazione industriale del fondo dominante e sulla necessità di procurare piazzali adeguati all'azienda di , con salvezza della CP_2 possibilità di sfruttamento del sottosuolo da parte del proprietario del fondo servente (pagg. 8 e
9).
Alla omessa verifica della realitas nel senso sopra inteso, si aggiunge il mancato approfondimento (v. pag. 10) della localizzazione nel senso sopra inteso, non essendo concepibile una servitù di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo dominante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo servente (“su tutta la superficie dei mappali 10 e 1803, foglio 18”), che finirebbe in tal modo per essere svuotato di ogni possibilità di sfruttamento, finanche mediante accesso al sottosuolo (aspetto, questo, rimarcato sia nel primo che nel terzo motivo di ricorso)”.
Il giudice di rinvio è pertanto tenuto a compiere anzitutto la duplice verificata indicata dalle
Sezioni Unite.
Pur essendo invero dirimente, come si vedrà, il secondo profilo, si deve confermare nella specie la sussistenza del presupposto della realitas.
Si deve in tal senso ricordare che tale elemento, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica l'esistenza di un legame strumentale e oggettivo, diretto e immediato, tra il peso imposto al fondo servente e il godimento del fondo dominante al fine di potenziarne l'uso, in modo tale che detto incremento possa, per un verso, essere conseguito da chiunque sia il proprietario del fondo dominante e, per altro verso, non essere legato a un'attività personale del soggetto (Cass., n. 11064/1994). Per l'esistenza di una servitù non rileva la natura del vantaggio ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virtù del rapporto di
12 strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l'incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante (Cass., n.
505/1974; Cass., n. 2413/1982; Cass. 9232/1991). In altri termini, l'utilità dev'essere stabile e permanente, non deve soddisfare interessi personali del proprietario del fondo dominante ma deve risultare direttamente e oggettivamente dalla natura e dalla destinazione del fondo dominante: l'utilitas deve avere appunto il carattere della predialità, che permea di sé l'intera struttura legale della servitù (Cass., n. 15928/2022).
Risulta per tabulas la volontà delle parti di costituire una servitù prediale, connotata dal predetto requisito, nell'atto notarile rogato dal Notaio (Rep. n. 84465 – Racc. n. 33437), col quale, PE
ed , oltre a vendere ad il lotto di terreno ricadente CP_5 CP_4 Controparte_2
in “area per attività produttive”, seppur all'epoca privo di alcuna costruzione, censito al Catasto terreni del Comune di Scorzè al Foglio 18, part. nn. 436 e 843 e 1802 (già 432/a), era costituita a carico del terreno identificato in Catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 18, part. nn.
10 e 1803 - che erano (e rimanevano in quel momento) il primo di proprietà di CP_4
e ed il secondo di proprietà di - ed a favore del lotto di terreno CP_5 CP_5 costituito dalle part. n. 843, 1802 e 436, che diveniva di proprietà della società Controparte_2
una servitù di “parcheggio temporaneo, transito nonché di manovra di automezzi in genere” e ciò
“su tutta la superficie dei mappali 10 e 1803, foglio 18” (doc. 1 primo grado). Pt_1
La clausola in contestazione presenta il seguente tenore letterale: “Viene costituita a carico del terreno identificato in catasto terreni del Comune di Scorzè Foglio 18 (diciotto) part. 10 di proprietà dei signori e per la quota indivisa di 1/2 (un CP_5 CP_4 mezzo) ciascuno, a carico del terreno identificato in catasto terreni del medesimo Comune al foglio 18 (diciotto) part. 1803 di proprietà del signor , e a favore del lotto di CP_5 terreno identificato in catasto terreni al foglio 18 (diciotto) part. 843, 1802 e 436 di proprietà della società ” che come sopra rappresentata accetta, una servitù di parcheggio CP_2
13 temporanei, transito nonchè di manovra di automezzi in genere per l'intera superficie delle part. 10 e 1803.”
Coerentemente, quando pochi mesi dopo, con atto di data 18 luglio 2011 stipulato avanti a Notaio
(Rep. n. 1568 – Racc. n. 945), i predetti e vendevano a Per_3 CP_5 CP_4 Per_1
la piena ed esclusiva proprietà degli immobili catastalmente censiti come area zona
[...] agricola, senza fabbricati sita nel Comune di Scorzè via Moglianese Foglio 18, part. nn. 10 e
1803, al n. 6 del citato atto di compravendita (doc. 2 primo grado), fra le servitù Pt_1
richiamate era elencata pure la servitù di “parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere” costituita per l'intera superficie dei mappali nn. 10 e 1803, a favore del lotto di terreno identificato al Foglio 18, part. 843, 1802 e 436 di proprietà di Controparte_2
Non vi è dubbio che le parti dell'atto costitutivo abbiano inteso costituire propriamente una servitù prediale e d'altra parte mai le stesse lo hanno posto in discussione, essendo stata la sussistenza dei requisiti summenzionati contestata dal dante causa del “primo” proprietario del fondo servente.
Anche in concreto, d'altra parte, emerge l'inerenza dell'utilitas ai fondi e non alla specifica azienda o alla comodità del proprietario, pur essendo quello dominante un fondo all'epoca non ancora edificato: l'inserimento dello stesso in area a destinazione produttiva consentiva già di configurare la servitù costituita in termini di servitù industriale, essendosi inteso consentire al fondo dominante di beneficiare di un'area “accessoria” di manovra e parcheggio: si deve infatti rammentare che la qualificazione quale servitù industriale non va intesa in senso rigoroso, avendo riferimento non alla sola trasformazione di materie prime o di energia ma ad attività diversa dalla coltivazione ed utilizzazione diretta del fondo, sicché essa può ricorrere anche nel caso di destinazione del fondo ad attività commerciale, artigianale, artistica o professionale (Cass., n.
11064/1994): nella specie, l'asservimento del fondo finitimo era dunque funzionale alla generica vocazione “industriale” di quello dominante senza che fosse fatto alcun riferimento ad elementi
14 o limiti soggettivi ed estrinseci relativi o conseguenti all'attività personale del proprietario del fondo dominante, così che era nella specie rispettata la predialità come inerenza obiettiva e reale dell'utilità conferita a questo, con peso gravante sul fondo servente.
Difetta tuttavia, sulla base delle vincolanti indicazioni date al giudice del rinvio dalla Suprema
Corte, l'ulteriore requisito sottoposto a verifica.
La Corte di Cassazione ha infatti ricordato (pag. 14) che “la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale;
insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente” e, come già riportato, ha espressamente definito “non (…) concepibile una servitù di parcheggio che si estenda, a mera discrezione del titolare del fondo dominante, in qualsiasi momento e indistintamente su qualsiasi punto del fondo servente (“su tutta la superficie dei mappali 10 e 1803, foglio 18”), che finirebbe in tal modo per essere svuotato di ogni possibilità di sfruttamento, finanche mediante accesso al sottosuolo
(aspetto, questo, rimarcato sia nel primo che nel terzo motivo di ricorso)” (pag. 19).
Orbene tale situazione ostativa si verifica esattamente nella specie, essendo espressamente asservito l'intero fondo servente per il transito, la manovra ed il parcheggio in favore del fondo dominante, senza nessuna limitazione né disciplina, così che il fondo servente si trova soggetto ad un utilizzo illimitato nel tempo e nello spazio che è tale da impedire ogni altro impiego del bene.
Non può infatti intendersi come utile in senso contrario un utilizzo che fosse concesso per
15 tolleranza o autodisciplina dal singolo titolare del fondo dominante, dovendosi constatare che, per quanto previsto nell'atto costitutivo, il diritto di transito, manovra e parcheggio non hanno limiti e la vocazione produttiva del fondo ne lascia agevolmente prevedere la significativa intensità. Al contrario, la vocazione agricola del fondo servente esce totalmente frustrata dall'eventualità che ogni parte del terreno possa essere impiegata per le utilità concesse al fondo vicino.
L'affermazione, poi, sulla quale insistono i convenuti in riassunzione, dell'esistenza della residua possibilità di utilizzo che il fondo servente garantirebbe al suo proprietario con riferimento allo sfruttamento del sottosuolo appare del tutto astratta, irrealistica e nel concreto impraticabile, se non altro perché l'accesso al sottosuolo dalla superficie richiederebbe opere permanenti che non potrebbero che confliggere con il diritto di cui dispone il titolare del fondo dominante.
Né infine appare fondata l'obiezione secondo cui sarebbe possibile asservire un intero fondo ad una servitù di transito, sia in quanto ciò accade tipicamente per fondi che abbiano dimensione limitata al sedime di un preciso percorso sia in quanto il transito, a differenza del parcheggio, è tipicamente momentaneo e non impedisce, se non altro, il pari uso da parte del titolare del fondo servente.
Si deve in conclusione constatare che la servitù costituita nel caso di specie impone un peso il cui contenuto assorbe totalmente quello della dominazione generale di detto fondo.
La domanda di nullità dell'atto costitutivo della servitù si appalesa dunque fondata, così che si deve dichiarare la nullità della servitù costituita con atto stipulato in data 15 febbraio 2011 a rogito Notaio (Repertorio n. 84465 – Raccolta n. 33437); la dichiarazione di Persona_2 nullità riguarda l'intera previsione in quanto non sono state costituite plurime servitù ma un'unica servitù di transito, parcheggio e manovra, dove ciascuna utilità è funzionale e complementare rispetto all'altra ed in particolare quelle di manovra e di transito lo sono rispetto a quella di parcheggio, anche alla luce di quello che si osserverà circa l'assenza di interclusione del fondo.
16 Accolta la domanda attorea, con assorbimento delle ulteriori deduzioni attoree svolte allo stesso fine, devono essere rigettate le domande proposte in via riconvenzionale subordinata dalla convenuta Controparte_2
In primo luogo, già nella tempestiva comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, questa ha richiesto “la conversione del contratto stipulato attraverso la ridefinizione ed il ridimensionamento (per così dire) dell'ambito di esercizio della servitù”; la pretesa è esposta in termini del tutto generici – anche negli atti successivi - e non lascia comprendere in quale contratto sia ipotizzata la conversione (s'intende, ex art. 1424 c.c.).
Se s'intende una ridefinizione che superi in concreto la problematica specifica che ha causato la invalidità del contratto, come suggerito dal Notaio (“entrambe le parti allora contraenti PE
(cedente/i e acquirente), “se avessero conosciuto la nullità”, avrebbero scelto, allora, di stipulare un diverso contratto, sempre costitutivo di servitù, ma – ipotizziamo – 'meglio localizzata”: comparsa conclusionale nel presente giudizio, pag. 30), non si può non rilevare che mancano totalmente gli elementi per effettuare una tale “ridefinizione”: non solo non è dato sapere quale
“localizzazione” le parti avrebbero prescelto al momento della stipula dell'atto, ma neppure in giudizio è stata neppure suggerita una qualche concreta e sufficientemente specifica soluzione in tal senso.
Parimenti carente è l'ipotesi di conversione dell'atto nullo di costituzione di servitù volontaria nella previsione di un diritto di natura personale in favore dei soli stipulanti, cui farebbe pensare la citazione da parte della società convenuta della sentenza della Corte di Cassazione n.
2651/2010 (relativa ad un caso di conversione di un accordo verbale, inidoneo a configurare un valido contratto costitutivo di servitù di scarico per difetto della forma scritta richiesta ad substantiam, in servitù irregolare, a carattere non reale ma obbligatorio). Nella specie, tale ipotesi non risulta percorribile - a prescindere dai mutamenti dei soggetti che ne sarebbero interessati, frattanto verificatisi - in presenza della chiara pattuizione di perpetuità del vincolo (peraltro
17 esteso, come si è scritto, all'intera superficie dei due mappali del ), dovendosi invece Pt_1
considerare, come statuito dalla più recente giurisprudenza, che “la c.d. servitù irregolare – in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un "numerus clausus" e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, siccome avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore di un soggetto e non a realizzare uno scopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo che ne deriva” (Cass., n. 25195/2021).
Neppure può essere accolta la domanda, svolta in termini altrettanto generici quanto ad allegazione e del tutto sfornita del necessario supporto probatorio, di costituzione di una servitù coattiva sui fondi attorei “stante la interclusione, assoluta e/o comunque relativa” dei fondi di rispetto alla via pubblica: spetta infatti a chi agisce per la costituzione della servitù Controparte_2 coattiva l'onere di provare lo stato di interclusione, assoluta o relativa, del proprio terreno (Cass., ordinanza n. 20553/2021); non ha fatto a tal fine riferimento a nessun elemento di Controparte_2
prova, affidandosi alla mera istanza di una consulenza tecnica che tuttavia assumerebbe inammissibile carattere esplorativo;
si deve anzi ed al contrario considerare che dalla lettura della memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. della parte si ricava che sui fondi che beneficiavano della servitù dichiarata nulla è stato costruito un capannone industriale in ampliamento di quello già sussistente sul mappale 1811 pure di proprietà di mappale che, come si Controparte_2 constata dalla planimetria dei luoghi prodotta con la stessa memoria sub 3, beneficia di diretto accesso alla strada comunale.
Va invece accolta la domanda proposta dalla società convenuta nei confronti dei terzi chiamati e per l'ipotesi, concretizzatasi, di dichiarazione di nullità del contratto (nella CP_4 CP_5
18 parte istitutiva servitù), al fine della condanna di questi alla restituzione dell'importo pari a €
15.000,00 a suo tempo corrisposto per l'acquisto del diritto, venendo meno la causa di giustificazione del pagamento eseguito. Ne consegue la condanna dei terzi chiamati alla restituzione di detto importo, con interessi legali dalla data della domanda giudiziale al saldo, applicandosi la disciplina dell'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. e non essendo in discussione la buona fede della controparte (cfr. Cass., n. 25140/2019).
Parte attrice ha infine insistito, in sede di rinvio, perché sia accolta la sua istanza di condanna di e ad un importo pari al contributo unificato ex art. 8 del d.lgs. Controparte_2 CP_4 CP_5
n. 20/10 (nel testo vigente ratione temporis) per non aver essi partecipato, senza giustificato motivo, al procedimento di mediazione obbligatorio, cui egli li aveva chiamati a partecipare in ottemperanza alla normativa che prevedeva (e prevede), per una controversia in materia di diritti reali, la mediazione obbligatoria a condizione di procedibilità.
Si deve tuttavia osservare che ogni determinazione ulteriore sulla questione è preclusa nella presente sede in quanto sulla stessa si è espressa in senso negativo questa Corte d'Appello nella sentenza n. 1606/18 (pag. 10: “la domanda dell'appellante che parte appellata venga sanzionata per non aver partecipato alla preventiva mediazione è circostanza di fatto rigorosamente contestata da che, invece afferma il contrario, sicché sul punto la Corte non ritiene di CP_2 dover provvedere, anche perché, la sanzione si fonda sul presupposto della mancata partecipazione “senza giustificato motivo”, circostanza non provata”) senza che la pronuncia sia stata fatta oggetto di ricorso per cassazione;
né può sostenersi che la cassazione della sentenza d'appello la faccia rivivere, trattandosi di tematica non compresa neppure implicitamente tra quelle assorbite ovvero inerenti o conseguenti alla pronuncia di rinvio della Suprema Corte.
L'assoluta novità delle esaminate questioni, in diritto (tanto da rendersi necessaria pronuncia delle Sezioni Unite) e in fatto (attesa la novità delle verifiche sollecitate dalla stessa Corte di
Cassazione: v. Cass., n. 13294/25), giustifica l'integrale compensazione tra tutte le parti delle
19 spese di lite (vieppiù dovendosi applicare la formulazione dell'art. 92 c.p.c. vigente ratione temporis con riferimento all'avvio della controversia).
Non vi è luogo a provvedere sulle spese con riguardo alla posizione del notaio dott. nei PE
confronti del quale nessuna delle parti ha invero svolto domande (né egli ha svolto domande nei confronti delle altre).
Deve infine essere accolta la domanda di condanna di e del dott. alla Controparte_2 PE
restituzione degli importi da questi percepiti in virtù di condanna alle spese processuali di primo e secondo grado: la cassazione con rinvio della sentenza d'appello può infatti, a seconda dell'esito complessivo della lite nel merito, in ogni caso determinare l'esigenza di una nuova regolamentazione delle spese dei precedenti gradi, conseguendone anche il diritto alle richieste restituzioni (Cass., Sez. I, 25 agosto 2017, n. 20399; Cass., Sez. III, 5 giugno 2007, n. 13059;
Cass., Sez. Lav., 6 ottobre 2004, n. 19937). Non è nella specie contestato che, come dedotto dalla parte interessata, “a) in esecuzione della Sentenza del Tribunale di Venezia n. 1348/2016 (cfr.
Doc. 8) – e a titolo di compenso professionale – il Sig. ha versato in data 5 luglio 2016 la Pt_1 somma di € 3.588,00 a favore del Dott. mentre in data 6 settembre 2016 il medesimo ha PE versato la somma di € 3.588,14 a favore di;
(b) In esecuzione della Sentenza della Controparte_2
Corte di Appello di Venezia n. 1606/2018 (cfr. Doc. 9) – e a titolo di compenso professionale – il Sig. ha versato in data 28 giugno 2018 la somma di € 4.517,29 a favore del Dott. Pt_1 PE mentre in data 30 giugno 2018 il medesimo ha versato la somma di € 5.294,29 a favore di
[...]
(atto di citazione in riassunzione, pagg. 24 e 25). CP_2


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) accerta e dichiara la nullità della servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra costituita con atto stipulato in data 15 febbraio 2011 a rogito Notaio (Repertorio Persona_2
20 n. 84465 – Raccolta n. 33437);
b) condanna e a restituire ad l'importo di € CP_4 CP_5 Controparte_2
15.000,00 oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo;

c) rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti in quanto infondata;

d) dichiara integralmente compensate le spese di lite tra tutte le parti;

e) condanna a rimborsare a , e gli Controparte_2 Parte_1 Parte_2 Parte_3
importi di € 3.588,14 con interessi al tasso legale dal 6.9.2016 e di € 5.294,29 con interessi al tasso legale dal 30.6.2018;
f) condanna a rimborsare a , e la Persona_2 Parte_1 Parte_2 Parte_3 somma di € 3.588,00 con interessi al tasso legale dal 5.7.2016 e di € 4.517,29 con interessi al tasso legale dal 28.6.2018.
Così deciso in Venezia, nella camera di consiglio del 19 giugno 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Francesco Petrucco Toffolo Guido Santoro
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