REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 60/2020 vertente
TRA
(C.F. ), con l'avv. VALENTINA SOFI Parte_1 C.F._1
Appellante
E
C.F. ), con l'avv. ROBERTO AFELTRA Controparte_1 P.IVA_1
Appellato
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 17.09.2025 hanno concluso come in atti.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha proposto appello avverso la Parte_1 sentenza n. 12115/2019 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda tra le parti;
ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine al conseguente obbligo di riconsegna dell'azienda; ha condannato il resistente a corrispondere alla società ricorrente l'importo complessivo di euro 32.000,00; ha rigettato le domande di parte resistente;
ha condannato la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si sono liquidate in € 5.800,00 per spese, oltre contributo unificato, rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e c.p.a come per legge.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso ex art 447 bis c.p.c. notificato il 14/06/2014, la ha premesso di aver concesso al resistente in affitto la propria Parte_2 azienda avente ad oggetto attività di ristorazione, sita in Roma, Via Galvani 29/29 A con contratto del 1° luglio 2013, con durata di quattro mesi rinnovabile tacitamente.
1 La ricorrente ha contestato a il mancato pagamento dei canoni del periodo settembre Parte_1 2013/aprile 2014 per un importo complessivo di euro 28.400,00 ed ha chiesto: a) la risoluzione del contratto, sia per il disposto di cui al rispettivo art. 5 che per grave inadempimento dell'affittuario; 2) la condanna del resistente, anche in caso di opposizione, al pagamento delle somme dovute a titolo di morosità dei canoni (€ 28.400,00) ovvero a titolo di indennità di occupazione se prevista;
3) l'emissione, anche in caso di opposizione, di ordinanza di rilascio dell'azienda. Il ricorrente ha spiegato di essersi avvalso della clausola risolutiva espressa contenuta nel predetto contratto, prima con lettera raccomandata del 28 ottobre 2013, non ritirata dal resistente, e poi con lettera del 9 gennaio 2014, intimando la restituzione dell'azienda; ha poi rappresentato che il conduttore continua a detenere l'azienda indebitamente senza nulla corrispondere e specificato che in sede di mediazione le parti hanno rinunciato alla clausola compromissoria contenuta nel contratto. In data 6/10/2014, si è costituito in giudizio il resistente chiedendo l'integrale rigetto delle richieste di controparte e svolgendo domanda riconvenzionale di accertamento della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 11 - non avendo egli potuto richiedere la voltura delle licenze a causa delle condotta del concedente (che non avrebbe mai consegnato il contratto di affitto, registrato, peraltro, solo nell'ottobre 2013) - e di condanna della controparte alla restituzione delle somme corrispondenti alle prime due mensilità (euro 8.228,00) versate al ricorrente e al 50% del deposito cauzionale (euro 5.400,00). Acquisita la documentazione hic et inde prodotta, sono state assunte le prove orali richieste dalle parti e all'esito la causa è stata rinviata per la discussione es art. 429 c.p.c. All'odierna udienza le parti hanno discusso e rassegnato le proprie conclusioni come da verbale e da precedenti scritti difensivi. Tanto premesso, la domanda di parte ricorrente deve essere accolta.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Dall'istruttoria espletata e dalle allegazioni delle parti emerge in modo univoco che il resistente ha detenuto e goduto dell'azienda concessa in affitto sin dalla stipula del contratto. La mancata voltura delle licenze, che, a prescindere dall'imputabilità del ritardo, ha rilievo solo a fini amministrativi non ha, infatti, impedito al resistente di svolgere l'attività aziendale, risultando provato, alla luce delle dichiarazioni testimoniali assunte, che il locale è stato aperto al pubblico sin dal luglio 2013, con somministrazione di bevande e consumazioni. I canoni richiesti dal ricorrente attengono, infatti, ad un contratto a prestazioni corrispettive che ha avuto regolare svolgimento. In tale periodo e sino alla formale messa in mora da parte del ricorrente per il mancato pagamento dei canoni, il resistente non ha del resto formulato eccezioni di inadempimento nei confronti del ricorrente né sollevato contestazioni in ordine a presunte irregolarità da parte del concedente. La dichiarazione ai sensi dell'art. 11 del contratto è stata, infatti, resa dal e comunicata alla Pt_1 controparte quando ormai erano maturati i presupposti per la risoluzione di diritto del contratto di affitto ai sensi dell'art. 5 del contratto stesso (di cui comunque ha voluto avvalersi la ricorrente con la prima raccomandata del 23 ottobre 2013, tornata per compiuta giacenza); in ogni caso, l'effetto risolutivo può dirsi certamente prodotto, trattandosi di atto ricettizio, con la seconda comunicazione inviata dalla ai sensi dell'art. 1456 c.c. in data 9 gennaio Parte_2
2014. Ne deriva che la dichiarazione ex art. 11, è stata manifestata tardivamente dalla resistente;
come tale non poteva esplicare effetti, così come il preteso e conseguente diritto alla ripetizione dei canoni versati. La fondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dalla società affittuaria è smentita dal comportamento della stessa parte, che ha giustificato il proprio inadempimento con il presunto inadempimento della controparte, pur avendo esercitato l'azienda senza sollevare contestazioni di sorta sino al 7 novembre 2013 e poi in data 30.12.2013 (docc. 6 e 7 di parte resistente). Peraltro, quand'anche si volessero ritenere sussistenti inadempienze reciproche, è da considerare che in tali casi, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza, è necessario far luogo ad un
2 giudizio di comparazione in ordine al comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte nonché della conseguente alterazione del sinallagma. In tema di inadempimento contrattuale vale la regola secondo cui l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare, non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva. Ebbene, nella specie, tenuto conto del rapporto di proporzionalità esistente tra le prestazioni inadempiute, poiché il mancato versamento del canone ha inciso sull'obbligazione principale assunta dall'affittuaria con il contratto, si deve ritenere prevalente l'inadempimento imputabile all'affittuaria, avendo la concedente messo a disposizione della stessa un'azienda attrezzata (come si evince dall'inventario versato in atti) e munita delle necessarie autorizzazioni. La resistente, del resto, avrebbe potuto procedere alla registrazione del contratto e con tale atto chiedere la voltura delle licenze e delle utenze per regolarizzare la propria attività (che, comunque, sin da luglio ha svolto) anche ai fini amministrativi e fiscali. Giova ricordare che “in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (Cass. n. 14739/2005). Ne consegue che devono essere respinte le domande proposte in via riconvenzionale dal resistente e, accertato che la concedente si è legittimamente avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 28 del contratto, si deve dichiarare che il contratto stesso si è risolto di diritto ex art. 1456 c.c. sin dal gennaio 2014. Dalla risoluzione del contratto discende l'obbligo di riconsegna dell'azienda - obbligo che è stato tuttavia adempiuto dal resistente in data 6 giugno 2014- e quello di corrispondere i canoni scaduti da settembre 2013 sino a dicembre 2013 (euro 6.800,00 per i primi due mesi ed euro 7.200,00 per gli altri due mesi come da contratto) e l'indennità- da commisurarsi all'importo del canone – per i mesi successivi alla risoluzione sino al maggio 2014 compreso (3,600 per 5 mesi, euro 18.000), per un importo complessivo di euro 32.000,00. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.”
3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si enunciano mentre Parte_1 [...]
ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame con condanna dell'appellante al Parte_2 pagamento di spese, diritti e onorari.

4.- Con il primo e unico motivo l'appellante lamenta l'“INSUSSISTENZA DELL'INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE. ERRONEITA' E CONTRADDITTORIETA' DELLA SENTENZA IMPUGNATA. OMESSA MOTIVAZIONE SU PUNTI DECISIVI DELLA CONTROVERSIA. ERRONEA MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA IMPUGNATA IN ORDINE AL RECEPIMENTO DELLE RISULTANZE DELLE DICHIARAZIONI TESTIMONIALI.” Secondo l'appellante, le parti avrebbero convenuto che la società locatrice si sarebbe occupata della registrazione del contratto;
tuttavia, l'appellata non avrebbe provveduto al rilascio della copia del
3 contratto registrato. Il giudice di prime cure, dunque, avrebbe errato nel non considerare l'inadempimento derivante dalla violazione dell'art. 11 del contratto in oggetto che avrebbe impedito al conduttore sia la voltura di licenze ed utenze, sia lo svolgimento dell'attività commerciale. Infatti, la parte evidenzia che ai fini della voltura di una licenza sarebbero necessari la presenza del titolare della licenza, l'esibizione della stessa e della copia registrata del contratto.
L'appellante lamenta la tardiva registrazione del contratto che avrebbe impedito lo svolgimento dell'attività. In particolare, lo stesso sarebbe stato stipulato in data 1.07.2013 e registrato successivamente il 2.10.2013. Nel corso del giudizio di primo grado i testi escussi avrebbero confermato di aver frequentato il locale nel periodo di gestione del e di avere riscontrato la presenza di persone facenti uso di cibo e Pt_1 bevande. Tuttavia, secondo l'appellante tale frequentazione sarebbe da ricondurre all'organizzazione di feste private, non attinenti all'oggetto del contratto. Invero, i testi escussi si sarebbero limitati a riconoscere i locali dal materiale fotografico, senza specificare, però, a che titolo gli stessi venissero frequentati. In ogni caso, solo alcune di dette fotografie ritrarrebbero i locali dell'azienda affittata;
in questo senso, il teste , avrebbe riconosciuto anche un altro locale chiamato "Top Five". Tes_1
Ciò dipenderebbe dal fatto che il materiale fotografico sarebbe stato tratto da un sito relativo a feste private della stessa tipologia di quelle organizzate dal Sig. , ma tenutesi in locali diversi da quelli Pt_1 di cui al presente processo. Inoltre, l'appellante adduce che il teste avrebbe precisato di aver partecipato a circa Tes_1 quindici/venti eventi serali organizzati presso il localo per giovani stranieri in vacanza in Italia soprattutto di lingua anglosassone.
Il motivo di doglianza è infondato e non può essere accolto. L'appellante censura la decisione del giudice di prime cure nella parte in cui non avrebbe considerato l'inadempimento della società locatrice. Nel caso che qui ci occupa, l'appellante ha avuto la disponibilità del bene-azienda a partire da luglio 2013 fino al giorno 6 giugno 2014, data in cui il bene è stato riconsegnato al locatore;
tuttavia, a decorrere dal mese di settembre 2013 l'affittuario non ha adempiuto all'obbligo relativo al pagamento del canone pattuito. Tali fatti non sono stati contestati in primo grado dall'odierno appellante, ma sono stati ricondotti ad asserite mancanze della società appellata. In questa prospettiva, invero, il giudice di primo grado ha valutato le condotte di entrambe le parti contrattuali e ha correttamente ritenuto prevalente e più grave l'inadempimento del conduttore, sussistendo una violazione dell'obbligazione principale del pagamento del corrispettivo. Del resto, anche nell'atto di gravame è lo stesso appellante a confermare di aver comunque utilizzato il locale, seppur per un'attività non pienamente sovrapponibile a quella dedotta nell'oggetto del contratto. Invero, le lamentate inadempienze riconducibili alla società attengono a profili Parte_3 amministrativi e fiscali che esulano dall'obbligazione principale del soggetto locatore e che comunque non hanno impedito all'affittuaria di godere del bene. Inoltre, come correttamente rilevato dal Tribunale, il non ha avanzato alcuna contestazione fino al 7.11.2013 e, dunque, Pt_1 successivamente alla data in cui la World Wine srl aveva già manifestato l'intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa in considerazione del mancato pagamento dei canoni.
Alla luce di tali considerazioni, si ritiene di condividere i rilievi del Tribunale che ha rigettato la domanda riconvenzionale del , in quanto risulta provato che il concedente si sia legittimamente Pt_1 avvalso della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 5 del contratto di cui si tratta e che, pertanto, il contratto si sia risolto ope legis.
4 5.- In conclusione, l'appello di è infondato e deve essere rigettato Parte_1
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1 12115/2019 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) rigetta l'appello
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata Parte_1 [...] che si liquidano in complessivi euro 3.473,00 per compensi professionali, oltre spese CP_1 generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 17.09.2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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