Sentenza n. 2/2026
Depositata il 20/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SONDRIO Sezione 2, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 10:30 in composizione monocratica:
LA SALVIA FRANCESCA, Giudice monocratico in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 86/2025 depositato il 07/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 Notaio - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Sondrio - Salita Schenardi 1 23100 Sondrio SO
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 25166003654 REGISTRO 2025
- RIFIUTO AUTOTUTELA FACOLTATIVA n. SENZA NUMERO REGISTRO 2025
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 5/2026 depositato il 19/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: Accoglimento.
Resistente: Rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Parte ricorrente, sig. Ricorrente_1, ha impugnato l'avviso di liquidazione n. 25166003654, notificato in data 18.06.2025, mediante il quale l'Ufficio recuperava a tassazione la somma di €. 329 dovuta a seguito di rettifica dell' imposta di registro applicata dal contribuente per l'atto di vendita Nominativo_2/Nominativo_3
(repertorio numero 6889/05178 del 18/04/2025, registrato a Sondrio il 23/04/2025 al numero 3828 serie 1T).
Con il predetto atto di vendita i signori Nominativo_2 vendevano a Nominativo_3 le loro quote pari a 7/9 di un'unità abitativa e garage (Fg. 12 particella 126) nonchè le quote di un terreno adiacente al fabbricato
(particelle 348 -349) che parte acquirente ha dichiarato espressamente di destinare a pertinenza dell'unità abitativa.
Sull'unità abitativa è stata applicata l'agevolazione “Prima casa” ai fini dell'imposta di registro ai sensi dell'articolo 1 - nota II-bis della Tariffa – Parte prima allegata al D.P.R. 26/4/1986 n. 131, con aliquota del
2%. La medesima agevolazione è stata applicata anche al trasferimento del terreno giardino/orto destinato a pertinenza dell'unità principale (particella 126).
Con l'avviso di liquidazione impugnato, l'Agenzia delle Entrate ha contestato il regime agevolativo “Prima casa” quanto al terreno-giardino menzionato, poiché privo del requisito della “graffatura” all'immobile principale, nei seguenti termini: “ Si evidenzia che un'area pertinenziale, in questo caso un terreno, può essere acquistata con le agevolazioni previste per legge, solo se graffata al bene principale” (cfr. avviso impugnato).
Si è costituito in giudizio l'Ufficio, chiedendo il rigetto del ricorso.
All'udienza del 19 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente contesta l'atto impugnato, rilevando che anche un terreno può essere destinato, quale pertinenza,
a servizio di un'unità abitativa, qualora sia funzionale all'immobile principale;
in particolare rileva che la cosiddetta “graffatura” non è prevista dalla legge quale requisito per l'applicazione dell'agevolazione in argomento.
L'Ufficio contesta il regime agevolativo “prima casa” applicato al trasferimento del terreno pertinenziale, avvenuto contestualmente al trasferimento del bene principale (prima casa), in quanto area esterna priva del requisito della “graffatura” all'immbile principale.
Il ricorso deve trovare accoglimento, dovendosi dare continuità all'orientamento già espresso da questa
Corte (cfr. CTP Sondrio sentenza n. 24 e n. 25 del 2022 – sentenza n. 61/2023).
La circostanza – sulla quale si fonda l'atto impugnato - che i mappali relativi ai terreni non sono graffati al fabbricato principale non esclude la loro natura pertinenziale.
Al riguardo, la giurisprudenza ha infatti chiarito che: “il vincolo di pertinenzialità va ricondotto alla nozione di pertinenza fornita, in via generale, dall'art. 817 cod. civ., secondo cui "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o ad ornamento di un'altra cosa". Ne deriva, dunque, che l'effettiva e concreta destinazione della cosa al servizio ed ornamento dell'altra deve essere considerata una relazione implicante aspetti, oltre che oggettivi, anche soggettivi, riferibili alla volontà dell'avente diritto, e non può essere di per sé esclusa dalla sola ricorrenza di circostanze di rilievo eminentemente formale, quali la distinta iscrizione in catasto della pertinenza (cfr. ordinanza n. 4892 del 03/03/2014).
Il Giudice adito ritiene, dunque, di aderire al predetto orientamento, recentemente confermato dalle numerose pronunce di merito e di legittimità(cfr. anche Corte Cassazione n. 16839 del 15 giugno 2021; Cass. n. 13742 del 2019).
La diversa tesi fatta valere dall'Ufficio sulla scorta di una giurisprudenza, che appare comunque minoritaria, non risulta condivisibile, in quanto non aderente al tenore letterale della disposizione legale che regola la fattispecie.
La norma in questione (Nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte Prima) prevede infatti che le agevolazioni di cui al comma 1 (cd. prima casa) “spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile”.
La norma non fornisce alcuna definizione di pertinenza che, ai fini fiscali, avrebbe requisiti diversi dall'istituto civilistico di cui all'817 c.c.
Invero, il secondo periodo della norma (separato dal primo innanzi citato) laddove prevede che “Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato” non può ritenersi esplicativo o integrativo del primo periodo nel senso prospettato dall'Ufficio, volto a configurare una sorta di definizione fiscale di pertinenza differente da quella civilistica.
Tale esito pare invece da doversi escludere dal momento che il legislatore ha utilizzato l'espressione “sono comprese”, rispetto alle pertinenze di cui al primo periodo, in tal modo delimitando una sottocategoria di pertinenza – le unità rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 – rispetto alle quali ha limitato la possibilità di godere dell'agevolazione, rispetto alla categoria generale di pertinenza di cui al primo periodo.
L'utilizzo dell'espressione citata (“sono comprese”) non si vede come possa dare ingresso nella seconda parte della medesima frase ad una definizione “generale” di pertinenza a fini fiscali, diversa da quella di cui all'art. 817 c.c. Ne deriva come l'assunto dell'Ufficio - secondo cui “risultano fiscalmente agevolabili esclusivamente quelle pertinenze individuate in unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e limitatamente ad una per ciascuna categoria” - non trova alcun riscontro nel testo della legge, risolvendosi in un arbitrario assoggettamento a tassazione in violazione dell'art. 23 Cost.
Risulta in sintonia con tale esegesi il contenuto della circolare n. 38/E/2005 dell'Agenzia delle Entrate laddove, in riferimento all'applicazione dell'agevolazione “prima casa”, dispone che anche un terreno - e dunque non solo le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 - possa essere considerato pertinenza.
Per il resto, detta circolare, che stante la sua natura giuridica non può costituire la base giuridica del tributo
- nella parte in cui subordina l'agevolazione “prima casa” delle aree pertinenziali costituite da aree scoperte alla condizione che le suddette aree siano graffate al bene principale, ossia censite al Catasto Urbano unitamente ad esso - non trova alcun riscontro nella legge, subordinando il riconoscimento dalla natura pertinenziale di un bene ad un adempimento che ben può essere considerato un indice della volontà del proprietario di destinare il terreno a servizio o ornamento del fabbricato, ma che non può – in assenza di una norma che lo preveda – divenire il discrimine per individuare il concetto di pertinenza agevolabile.
Appaiono invece sussistenti i presupposti per riconoscere la natura di pertinenza al terreno in oggetto, stanti le sue caratteristiche e la sua ubicazione e come da volontà manifestata dai proprietari.
Atteso il contrasto giurisprudenziale sulla questione, oggetto del contendere, le spese di lite possono essere compensate.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e compensa le spese.
Sondrio, lì 19 gennaio 2026 Il Giudice
FR La VI