R.G. 4374/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Giuseppe Laghezza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4374 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021, trattenuta in decisione in data 02.08.2024 con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., vertente tra
(già , in persona del E_ Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, sig. con sede in MM ER (PT) via Juri E_
Gagarin n. 223/A, C.F. elettivamente domiciliata in EC ER (PT) via A. P.IVA_1
Giannini n. 4, presso e nello studio dell'avv. Marco Ghilardi (C.F. – C.F._1
, che la rappresenta e difende giusta procura in atti Email_1
attrice e
con sede in AR (VR) via Augusto Ruffo n. 36 (C.F. e P.IVA Controparte_2 P.IVA_2
, in persona del legale rappresentante pro tempore E_2 Email_3
convenuta contumace con sede in MM ER (PT) via B. Buozzi n. 53, c.f. Controparte_3
, in persona dell'A.U. Geom. in qualità di cessionaria del credito P.IVA_3 Controparte_4 ex art. 1260 c.c. e contestuale cessionaria dell'azione giudiziaria in virtù di scrittura registrata a Pescia il 12/03/24, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Marco Ghilardi del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliata nello studio di quest'ultimo sito in EC ER (PT) via A.
Giannini n. 4
intervenuta

Oggetto: Risarcimento danni. Conclusioni delle parti costituite: come da atto di citazione (quanto all'attrice) e come da note scritte depositate il 03.05.2024 (quanto all'intervenuta).
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Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Breve excursus processuale
Con atto di citazione notificato il 15.11.2021 (di seguito E_ [...]
), già conveniva in giudizio la chiedendo che E_ Controparte_1 Controparte_2 fossero accolte le seguenti conclusioni: “a) Accertare i danni causati all'immobile della convenuta
e di che è causa a seguito della sublocazione dell'immobile e la detenzione – parziale o totale - dello stesso da parte della e quantificare monetariamente gli stessi;
b) condannare la convenuta CP2
al risarcimento di quanto quantificato al punto precedente, qui indicato nella misura Controparte_2 di € 192.293,00 di che alla perizia oltre € 15.000,00 per danni dell'Area da trasferire alla CP4
Pubblica Amministrazione, oltre spese successive per € 15.000,00 (di cui si allegano i primi avvisi e fatture ricevute in attesa delle altre), o nella misura minore e/o anche superiore che sarà ritenuta di giustizia a seguito dell'istruttoria di causa;
c) compensare, parzialmente e/o totalmente, la somma risultante al punto precedente con quanto a suo tempo depositato da a titolo di cauzione, CP2
condannando la parte che risulterà debitrice alla corresponsione della differenza;
d) in ogni caso, condannare controparte al pagamento delle spese e competenze di giudizio, da distrarsi ex art. 93 cpc a favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
A sostegno delle proprie ragioni l'attrice esponeva che:
- la aveva a suo tempo concesso in sublocazione, alla Controparte_1 Controparte_5
un immobile sito in Comune di Terricciola (PI) fraz. Selvatelle;

- la si era accordata con la per occupare parte di detto immobile, Controparte_2 Controparte_5
e ciò era avvenuto già parzialmente dal 19.03.2018, come meglio risultava dall'allegato verbale di consegna, in ordine al quale a cui nulla era stato eccepito;

- successivamente la aveva rilasciato -in favore della ma, di Controparte_5 E_
fatto, in favore della anche la residua porzione di immobile;
Controparte_2
- detta situazione era stata quindi formalizzata, in quanto la aveva concluso un Controparte_2
contratto di sublocazione con essa attrice, relativo all'intero predetto complesso immobiliare sito in Comune di Terricciola (PI) fraz. Selvatelle;

- nel procedimento per ATP r.g. n. 2338/19 celebratosi presso il Tribunale di Pisa, E_
aveva richiesto accertarsi i danni arrecati all'immobile dalla subconduttrice
[...] CP5
la quale aveva chiamato in causa, in manleva, la in virtù del contratto di
[...] Controparte_2
sublocazione sottoscritto, con quest'ultima, in data 19.03.2018; - nel frattempo la aveva continuato nella propria sublocazione esclusivamente con CP2
sino al 30.11.2020, momento della riconsegna delle chiavi dell'immobile, Controparte_1
allorquando le parti si erano riservate l'esatta quantificazione degli eventuali danni riscontrati entro il successivo 15.12.2020 con relazione fotografica, che doveva essere eseguita da
[...]
e consegnata alla;
CP2 E_
- in data 10.11.2020 la aveva ricevuto, dal nuovo subaffittuario E_ Parte_2
la e-mail con elenco di ulteriori danni e relativa documentazione fotografica, nonchè perizie relative ai danni;

- in data 11.12.2020, alle ore 11,20, la aveva inviato alla un E_ Controparte_2
riepilogo di quanto accaduto e aveva invitato la convenuta a un incontro collegiale tra periti e/o tecnici delle parti al fine di constatare i danni e valutarli;

- essa attrice aveva provveduto, inoltre, a incaricare un proprio perito di parte di redigere una relazione contenente l'analitica ricostruzione dei danni riscontrati;

- nonostante gli incontri con i rispettivi tecnici, la non aveva dato riscontro ad Controparte_2
alcuna delle richieste risarcitorie indirizzatele.
Con ordinanza del 14.10.2022 il G.I., preso atto della regolarità della notifica e della mancata costituzione in giudizio della convenuta ne dichiarava la contumacia. Controparte_2
La causa veniva quindi istruita mediante CTU, con deposito della relazione dell'ausiliario in data
16.03.2023.
Nel giudizio così incardinato si costituiva, in data 29.03.2024, la quale Controparte_3 cessionaria del credito e dell'azione giudiziaria promossa da , riportandosi alle E_ difese svolte dalla società cedente e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a)
Accertare i danni causati all'immobile e di che è causa a seguito della sublocazione dell'immobile e la detenzione – parziale o totale - dello stesso da parte della e quantificare monetariamente CP2
gli stessi;
b) condannare la convenuta al risarcimento di quanto quantificato al punto Controparte_2 precedente, qui indicato nella misura di € 149.785,00, oltre IVA, di che alla CTU in atti, oltre €
10.000,00 per danni forfettari, già indicati nelle Note autorizzate di udienza e datate 29.09.23, o nella misura minore e/o anche superiore che sarà ritenuta di giustizia a seguito dell'istruttoria di causa;

c) condannare al pagamento delle spese e competenze professionali di giudizio, da Controparte_2
distrarsi ex art. 93 cpc a favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Acquisiti, dal nominato CTU, i chiarimenti richiesti dall'attrice, al quale incombente l'ausiliario provvedeva con nota del 11.05.2023, e precisate, dalla società intervenuta, le conclusioni come da note scritte del 03.05.2024, la causa veniva trattenuta in decisione con ordinanza in data 2.8.2024, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, al cui incombente la parte provvedeva nel termine di legge.
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Merito della lite e motivi della decisione
Rileva in primo luogo il giudicante, nel venire a decidere la presente controversia, avente ad oggetto la responsabilità per danni arrecati all'immobile sublocato dalla alla Controparte_2 E_
, che, come indicato nella parte espositiva, in data 29.3.2024 è intervenuta nel processo la
[...] [...]
quale cessionaria del credito di e dell'azione giudiziaria a suo Controparte_3 Controparte_1 tempo introdotta da quest'ultima.
Il tutto come da scrittura privata in data 15.2.2024, registrata il successivo 12.03.2024 (la si veda, allegata alla comparsa di costituzione dalla società intervenuta), nella quale la ha E_
nel contempo acconsentito alla propria estromissione, ad ogni effetto, dal presente giudizio.
Ne discende che, vertendosi nella specie in un caso di successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 c.p.c. ed essendovi il consenso di entrambe le parti costituite all'estromissione dal processo della , deve, in via preliminare, provvedersi in tal senso a mente del E_
comma 3 della norma sopra citata.
Venendo al merito della controversia (vertente, a questo punto, tra la e la Controparte_3 [...]
CP
, deve notarsi che l'accertamento della pretesa risarcitoria azionata nei confronti di CP2 imponeva l'assolvimento, ad opera della parte istante, all'onere di fornire dimostrazione
[...] dell'esistenza del rapporto negoziale intercorso con la società convenuta e del danno subito.
Come statuito, infatti, dalla giurisprudenza di legittimità e di merito, il locatore può legittimamente pretendere dal conduttore il risarcimento del danno quando, all'atto della consegna della cosa locata, quest'ultima si presenti in condizioni che eccedano il normale degrado, conseguente al suo ordinario uso.
Ciò posto, va osservato, riguardo a detta pretesa quale inizialmente avanzata dall'attrice poi cedente il proprio credito e l'azione giudiziaria nonché, successivamente, dall'intervenuta cessionaria di tali credito e azione, che la documentazione versata in atti consente di ritenere provato il rapporto negoziale intercorso tra dapprima con la e, successivamente, con CP6 CP1 Controparte_5
CP
subentrata nel contratto di sublocazione in data 01.07.2018 (doc. 6), contratto poi CP2
cessato a seguita dell'avvenuta riconsegna dell'immobile in data 30.11.2020 (doc. 9).
In particolare, nell'ambito di tale verbale -redatto, appunto, in occasione della riconsegna dell'immobile- veniva stabilito che la sublocatrice si riservava di effettuare “le verifiche di uso CP impianti ed attrezzature e fornire alla una relazione di verifica accompagnata da report fotografico”. Detto report veniva successivamente inoltrato alla convenuta unitamente alla pec di contestazioni, con l'elenco delle problematiche riscontrate presso l'immobile de quo, ma detta missiva rimaneva priva di riscontro.
Acclarate, dunque, l'esistenza di un rapporto giuridico tra le parti e la conseguente piena legittimazione dell'attrice prima e dell'intervenuta poi ad azionare, nei confronti della Controparte_2
il diritto al risarcimento dei danni da ricollegarsi al suindicato rapporto negoziale, va evidenziato che ai fini del compiuto accertamento dell'esistenza e dell'ammontare di tali danni -a supporto della cui esistenza la società istante ha allegato sia documentazione fotografica sia un elaborato peritale di parte- è stato dato ingresso a consulenza tecnica d'ufficio.
In particolare, il nominato ausiliario P.I. ha condotto i suoi accertamenti sia prendendo Persona_1
visione dello stato dei luoghi, id est dell'immobile oggetto della menzionata sublocazione, sia esaminando la documentazione versata in atti da parta attrice.
Il CTU si è inoltre avvalso, quale ulteriore elemento sulla cui base procedere a detti accertamenti, dell'indagine peritale condotta, dal nominato CTU ing. nel procedimento di istruzione Persona_2
preventiva rg. 2338/2019, radicato -presso questo Tribunale - da nei confronti di Controparte_1
con la chiamata in giudizio di quale sublocatrice (con il benestare della CP5 Controparte_2
) dell'immobile detenuto da dal 19 marzo 2018 e, quindi, ben prima Controparte_1 CP5 della formalizzazione del contratto con l'odierna attrice, avvenuta in data 14.06.2018.
Orbene, il P.I. , che in sede di sopralluogo ha potuto acclarare lo stato dei beni danneggiati, ha Per_1 accertato l'esistenza di due tipologie di danno, riconducibili sia alla mancata manutenzione del fabbricato e dei relativi impianti sia all'attività di logistica che ha interessato l'immobile, quantificando le spese necessarie per il ripristino della porzione di capannone adibita ad uffici e a magazzino nonché degli arredi e per le riparazioni necessarie.
Inoltre, per i lavori ritenuti di “modesta entità”, il CTU ha determinato il costo dell'intervento “a corpo”, mentre per tutte le altre voci ha tenuto conto delle difficoltà delle lavorazioni stimando il tempo necessario per la loro esecuzione.
All'esito della ricognizione così condotta, l'ausiliario ha quindi ridimensionato la pretesa inziale dell'attrice, ritenendo che la stima da questa proposta (pari a complessivi “€ 192.293,00 oltre €
15.000,00 per danni dell'Area da trasferire alla Pubblica Amministrazione, oltre spese successive per € 15.000,00”) “non sia stata adeguatamente supportata dalla documentazione fornita nei documenti di causa”, quantificando quindi il danno in misura pari ad € 112.900,00 oltre IVA.
In risposta alle osservazioni del consulente di parte attrice in ordine alla stima dei costi per il ripristino delle scaffalature, il CTU ha inoltre precisato che “non è stato possibile stabilire con certezza sia sul posto che dalla documentazione fornita nei fascicoli di causa se gli scaffali mancanti richiesti dal CTP sono stati invece utilizzati per aumentare le file decentrali del capannone”, e che, in ogni caso, non erano emersi, dal “verbale di riconsegna” dell'immobile debitamente sottoscritto da ambo le parti
(doc. 9 di parte attrice), ulteriori scaffalature mancanti, ribadendo pertanto la correttezza della quantificazione da lui proposta.
Su tale aspetto l'attrice ha svolto deduzioni, chiedendo che il CTU fosse chiamato a chiarimenti, attesa la possibilità di riscontrare gli aspetti controversi, segnalati dallo stesso CTU, avuto riguardo alla documentazione in atti.
Disposto quindi, da questo giudice, che l'ausiliario fornisse le opportune delucidazioni sul punto, il
P.I. , accogliendo in parte i rilievi svolti dall'attrice, ha rivisto la propria stima in ordine ai costi Per_1
di ripristino delle scaffalature mancanti e/o danneggiate, ritenendo di conseguenza che la documentazione offerta dall'attrice in allegato al verbale di riconsegna dell'immobile contenesse, in effetti, l'attestazione delle scaffalature mancanti, e ha ritenuto, per l'effetto, la circostanza adeguatamente provata, valutando come congrua, in proposito, la stima in € 36.885,00 delle spese di reintegro di detti scaffali mancanti, effettuata dall'attrice.
Per quanto, invece, concerne le scaffalature danneggiate, il CTU ha ritenuto non adeguatamente giustificato e supportato da allegazioni l'ulteriore importo stimato dall'attrice per il loro ripristino, confermando pertanto la correttezza delle considerazioni già espresse, sul punto, in sede di consulenza tecnica d'ufficio, con previsione di spesa pari ad € 17.370,00.
In definitiva, accogliendo -nei limiti sopra indicati- le osservazioni di parti attrice, il CTU ha ritenuto corretto rivedere la stima dei danni complessivamente subiti dalla e imputabili Controparte_1
alla ricalcolando gli stessi in € 149.785,00 oltre IVA. Controparte_2
Alla luce del quadro probatorio raccolto, delle risultanze dell'elaborato peritale e dei chiarimenti offerti dall'ausiliario, questo giudice ritiene condivisibili le argomentazioni spese dal CTU e il risultato a cui egli è pervenuto.
La domanda deve, quindi, ritenersi fondata, nei termini testè indicati: ciò anche in considerazione, ad abundantiam, della condotta processuale della convenuta la quale, non costituendosi in giudizio, nulla ha opposto rispetto alle doglianze attoree.
Deve invece essere rigettata la richiesta di un ulteriore risarcimento, quantificato in € 10.000,00 e costituito dalle “spese di smaltimento” e “piccole “spese a latere”, non essendo tale pretesa riscontrata da documentazione allegata a supporto della stessa e dovendosi, pertanto, ritenere che la stessa sia rimasta sfornita di adeguata dimostrazione.
La deve, per l'effetto, essere condannata, in persona del suo legale rappresentante, a Controparte_2
corrispondere alla per le causali anzidette, la somma di € 149.785,00 oltre IVA, Controparte_3
maggiorata -trattandosi di debito di valore- della rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT costo/vita dal 30.11.2020 (data del verbale di riconsegna dell'immobile sublocato, da individuarsi quale data della causazione dei danni in questione) fino alla data della decisione e interessi di legge, su detta somma capitale rivalutata anno per anno, parimenti dal 30.11.2020 fino al saldo effettivo.
Spetta, altresì, alla quale cessionaria del credito e dell'azione giudiziaria da Controparte_3
parte della , il rimborso delle somme -che vanno, anch'esse, a comporre il quantum E_
risarcibile, siccome relative ad attività espletate in conseguenza del danneggiamento dei beni sublocati e finalizzate alla proposizione dell'azione giudiziaria rivolta a ottenere il ristoro dei danni imputabili alla subconduttrice- portate dai docc. 18, 19 e 20 prodotti dalla stessa Controparte_3
(segnatamente: € 600,00 quale corrispettivo versato, al P.I. per l'assistenza Persona_3 tecnica fornita;
€ 3.825,06 quale corrispettivo spettante, al geom. sempre per le Controparte_4 prestazioni di assistenza tecnica ed € 2.928,00 quale compenso dovuto, all'avv. Ghilardi, per la fase di negoziazione assistita): il tutto oltre interessi di legge dal dì dell'avvenuto esborso -o, comunque, del dovuto- fino al saldo effettivo.
E' appena il caso di notare come mediante la presente pronuncia non debba essere disposta alcuna compensazione delle somme che la viene ad essere condannata a corrispondere alla Controparte_2
cessionaria intervenuta con quelle dovute, alla stessa a titolo di restituzione del Controparte_2 deposito cauzionale versato all'atto della stipula del contratto di sublocazione intervenuto con la
(la quale, in effetti, in sede di conclusioni rassegnate in citazione aveva chiesto che E_ detta compensazione fosse disposta): ciò per l'evidente ragione che la si è resa Controparte_3
cessionaria unicamente del credito risarcitorio azionato, dalla sublocatrice, nel presente giudizio e della relativa azione giudiziaria, ma non anche del suindicato contratto di sublocazione, con conseguente sua estraneità ai diritti e gli obblighi nascenti da tale negozio (ivi compreso, quindi,
l'obbligo di restituzione del menzionato deposito cauzionale).
Quanto alle spese di lite, mentre nulla deve disporsi sul punto nei rapporti tra la e E_ la convenuta stante l'estromissione dal giudizio della prima quale si viene a disporre, le spese medesime -di cui deve essere disposta la distrazione in favore del procuratore di parte intervenuta, antistatario- seguono la soccombenza nei rapporti tra la e la e Controparte_3 Controparte_2
vengono liquidate come da dispositivo alla luce dei parametri di cui al D.M.147/2022, tenuto conto del valore della controversia, del carattere documentale della causa e dell'attività difensiva in concreto espletata.
Farà, analogamente, carico alla convenuta medesima l'intero ammontare del compenso spettante al nominato CTU, come in atti già liquidato.
La presente sentenza deve essere, infine, dichiarata provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282
c.p.c..

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) DISPONE l'estromissione dal processo della E_
(già ;
[...] Controparte_1
2) CONDANNA la in persona del suo legale rappresentante, a Controparte_2
corrispondere alla a titolo di risarcimento danni per le causali Controparte_3
indicate in motivazione, la somma di € 149.785,00 oltre IVA, da maggiorarsi della rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT costo/vita dal 30.11.2020 fino alla data della decisione e interessi di legge, su detta somma capitale rivalutata anno per anno, parimenti dal 30.11.2020 fino al saldo effettivo;

3) CONDANNA, altresì, la stessa in persona del suo legale rappresentante, Controparte_2
a corrispondere alla e seguenti ulteriori somme: Controparte_3
a) € 600,00, oltre interessi di legge dal dì dell'avvenuto esborso -o, comunque, del dovuto- fino al saldo effettivo, a titolo di rimborso del compenso spettante al P.I. per Persona_3
la fornita assistenza tecnica;

b) € 3.825,06, oltre interessi di legge dal dì dell'avvenuto esborso -o, comunque, del dovuto- fino al saldo effettivo, a titolo di rimborso del compenso spettante al geom. Controparte_4
parimenti per la fornita assistenza tecnica;

c) € 2.928,00, oltre interessi di legge dal dì dell'avvenuto esborso -o, comunque, del dovuto- fino al saldo effettivo, quale compenso dovuto, all'avv. Ghilardi, per la fase di negoziazione assistita;

4) CONDANNA la stessa a rifondere alla le Controparte_2 Controparte_3
delle spese di lite, che liquida in € 14.103,00 per compensi, € 786,00 per esborsi, oltre spese generali 15% nonchè IVA e CPA come per legge, disponendone la distrazione in favore del difensore antistatario;

5) PONE definitivamente a carico della convenuta medesima l'intero ammontare del compenso spettante al nominato CTU, come in atti già liquidato;

6) DICHIARA la presente sentenza provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c..
Così deciso in Pisa, in data 12.2.2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Laghezza