CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione Civile
R.G. n. 774/2024
Verbale di udienza
Oggi 9 gennaio 2025 ad ore 12:20 avanti alla Corte d'Appello di Venezia, composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Gabriella Zanon Presidente dott. Alessandro Rizzieri Consigliere rel. dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere con l'assistenza del cancelliere Francesca De Carlo, sono comparsi:
- per l'appellante l'avv. Silvia Ceci in sostituzione dell'avv. Mirko Bruni;

- per gli appellati l'avv. Francesca Castoldi.
Le suddette parti così hanno concluso: per l'appellante:
Voglia la Corte di Appello di Venezia, in totale riforma della Sentenza del
Tribunale di Verona n 910/2024 emessa a definizione del procedimento civile n.
5007/2021, pubblicata il 16.04.2024, disattesa ogni altra avversa domanda, istanza, difesa ed eccezione:
Nel merito
Accertare e dichiarare la conclusione dell'affare tra la signora Parte_1
ed i signori e in conseguenza Controparte_1 CP_2
dell'intermediazione della società e per l'effetto condannare CP_3
nato a [...] il [...] C.F. e Controparte_1 C.F._1
nata a [...] il [...] C.F. CP_2 C.F._2
entrambi residenti in [...], in solido
1 tra loro, al pagamento, a favore del mediatore società ex art. 1755 CP_3
c.c., di euro 12.078,00 (IVA compresa), oltre interessi calcolati ex D.Lvo 231/2002
e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In ogni caso con vittoria di spese e compenso professionale, oltre a spese generali al 15% CPA ed IVA come per legge.
In via istruttoria:
Ammettersi i mezzi di prova richiesti nelle memorie ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c e


3. dimesse nel primo grado di giudizio e rigettati, da aversi qui per integralmente riportati.
Per gli appellati:
In via principale:
Rigettarsi le domande introdotte dall'appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque per i motivi meglio specificati in atti e confermarsi per l'effetto la sentenza di primo grado.
In ogni caso:
Con vittoria di spese e competenze di causa del presente grado di giudizio, con spese generali al 15%, CPA 4% ed IVA 22%.
La Corte invita le parti a discutere la causa.
Le parti discutono brevemente riportandosi al contenuto nelle rispettive note conclusive.
La Corte, esaurita la discussione, si ritira in Camera di Consiglio ad ore 12:30.
Alle ore 15:00, la Corte rientra in aula e, dato atto che nessuno è presente, pronuncia la sentenza ex art. 281 sexies cpc di seguito allegata, come parte integrante del presente verbale e che viene contestualmente pubblicata.
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione Civile composta da:
dott.ssa Gabriella Zanon Presidente
dott. Alessandro Rizzieri Consigliere rel.
dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere
ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile promossa in appello con atto di citazione da con sede in Bussolengo (Vr) (p. iva n. Parte_2
), in persona del liquidatore e legale rappresentante geom. P.IVA_1 Pt_3
, difesa dall'avv.to Mirko Bruni e domiciliata a Verona presso lo studio del
[...]
difensore
(appellante)
nei confronti di
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), difesi dall'avv. Francesca Castoldi e domiciliati a Verona C.F._2
presso lo studio del difensore
(appellati)
MOTIVI DELLA DECISIONE
3 Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 14 giugno 2021, Parte_2
chiedeva al Tribunale di Verona di condannare e Controparte_1 CP_2
al pagamento della provvigione di “euro 12.078 ,00 più IVA, oltre interessi calcolati ex D.Lvo 231/2002 e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo” per la mediazione nella conclusione di contratto preliminare di compravendita di immobile situato in Comune di Pescantina (Vr) (concluso il 31 agosto 2020 per il prezzo di Euro 330.000), cui non aveva fatto seguito il contratto definitivo per volontà dei convenuti promissari acquirenti.
e si costituivano in giudizio, chiedendo il rigetto Controparte_1 CP_2
della domanda attorea, poiché il preliminare era stato sottoposto a condizione sospensiva che non si era avverata. I convenuti contestavano anche l'importo della provvigione chiedendo, in subordine, che fosse ridotto.
Mutato il rito, il giudice espletava l'interrogatorio formale delle parti e assumeva prove testimoniali.
Con sentenza n. 910/2024, depositata il 16 aprile 2024, il Tribunale di Verona rigettava la domanda dell'attrice.
Il giudice riteneva che l'evento condizionante (concessione all'acquirente di un mutuo bancario nel termine di sessanta giorni dalla data di accettazione della proposta) non si fosse avverato, sicché non era sorto il diritto del mediatore alla provvigione:
“[..] considerando che dalla documentazione prodotta si evince che i convenuti si attivavano per ottenere il mutuo (cfr.doc 2 di parte convenuta), e che Pt_4
lo aveva negato (come risulta dalla deposizione della teste
[...] Tes_1
all'udienza del 9 Febbraio 2023), nessuna responsabilità può essere imputata ai signori e Pertanto, non essendosi verificata la condizione CP_1 CP_2
sospensiva nel termine, la proposta di acquisto non produceva effetti sostanziali e conseguentemente nessuna provvigione dovrà essere riconosciuta alla società attrice da parte dei convenuti. Come prevede l'art 1755 c.c, il diritto del mediatore
4 alla provvigione consegue soltanto alla conclusione dell'affare. Con la sottoscrizione della proposta condizionata l'affare non può dirsi concluso. Per il disposto dell'art 1757 c.c. il mancato avveramento della condizione sospensiva, avendo inibito l'efficacia del contratto preliminare fin dal suo nascere, ovvero la realizzazione del contratto negoziale o affare, osta al pagamento della provvigione”.
Con atto di citazione notificato il 29 aprile 2024, Parte_2
proponeva appello, affermando che “la condizione sospensiva posta nel contratto preliminare è nulla in quanto meramente potestativa e, laddove giudicata valida, si è
Contro avverata come dimostra la lettera di del 23.11.2020”. Secondo l'appellante era dimostrato che il valore dell'immobile fosse di Euro 323.475 “e dunque perfettamente finanziabile”, dovendo perciò applicarsi il disposto dell'art. 1359 c.c.
L'appellante chiedeva che, in totale riforma dell'impugnata sentenza, fossero accolte le conclusioni già rassegnate nel primo grado di giudizio.
Si costituivano in giudizio e ribadendo che il Controparte_1 CP_2
mutuo era stato richiesto, ma non era stato concesso nel termine indicato nel preliminare.
Gli appellati chiedevano che l'appello fosse rigettato.
Le conclusioni erano precisate mediante il deposito di note scritte e la causa è stata oggi discussa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Ciò premesso, il Collegio ritiene che l'appello non sia fondato e non possa trovare accoglimento.
0. Deve preliminarmente dichiararsi l'inammissibilità delle istanze istruttorie dell'appellante, contenute nelle rassegnate conclusioni, non sorrette da alcun motivo di impugnazione rispetto alla decisione del giudice veronese di dare solo parzialmente ingresso alla prova orale.
5 L'appellante, oltre a non censurare l'ordinanza istruttoria, non precisa quali sarebbero le testimonianze non assunte dal primo giudice rilevanti, in relazione ai motivi di impugnazione proposti, per la decisione della causa.
1. L'appellante ha eccepito, per la prima volta con l'atto di citazione in appello, che la condizione sospensiva contenuta nella proposta accettata (punto 8 della proposta:
“Si precisa che la presente proposta è subordinata all'approvazione da parte di un
Istituto di credito di un mutuo a favore del proponente che dovrà avvenire entro sessanta giorni dalla data di accettazione della presente”) fosse nulla perché meramente potestativa.
L'eccezione è manifestamente infondata.
Poiché l'avveramento dell'evento condizionante dipendeva da determinazioni di un terzo soggetto, ossia della banca mutuante, non può dirsi che la condizione fosse meramente potestativa. Si ricorda che tale è solo la condizione che dipende esclusivamente dalla volontà di una delle parti del contratto condizionato.
Quella in esame era una condizione potestativa mista, in quanto l'avveramento dipendeva in parte dal comportamento attivo dei promissari acquirenti, perciò tenuti a comportarsi secondo buona fede, e in parte dalla condotta della banca cui fosse stata richiesta la concessione del mutuo.
2. Non può sostenersi che la condizione si è avverata.
Come già rilevato dal Tribunale di Verona, la banca , cui i promissari Pt_4
acquirenti si erano rivolti, non concesse loro il mutuo.
La circostanza, confermata dalla testimone all'epoca dipendente di Tes_1
, era nota all'agenzia immobiliare, in quanto riconosciuta nel corso Pt_4
dell'interrogatorio formale reso all'udienza 9 febbraio 2023 dal suo legale rappresentante.
Il mediatore accompagnò i promissari acquirenti presso altra banca, Monte dei
Paschi di Siena, la quale tuttavia non concesse il mutuo.
6 Con mail del 23 novembre 2020, dunque quando erano già trascorsi i sessanta giorni previsti in condizione (il preliminare si era concluso il 1° settembre 2020, data in cui i promittenti ebbero conoscenza dell'accettazione della loro proposta da parte della venditrice), un funzionario di MPS s.p.a. riferiva all'agente immobiliare che la banca avrebbe concesso a e un mutuo ipotecario di Euro CP_1 CP_2
264.000 a condizione che l'immobile fosse stato stimato dal perito “in almeno Euro
330.000” (v. documento allegato dalla stessa ricorrente).
Ora, anche ammettendo che tale comunicazione presupponesse l'esistenza di una pre-deliberazione da parte della banca (di pre-deliberazione discorre l'appellante a pag. 7 dell'atto di citazione in appello), rimane decisivo il fatto che i compratori avevano interesse a ricevere in mutuo la somma di Euro 300.000 (tale era l'importo richiesto a ) e il valore dell'immobile, stando alla perizia esibita in giudizio Pt_4
dalla società attrice, era di Euro 323.475.
Ciò significa: a) il mutuo non venne concesso nel termine indicato in condizione;
b) non sarebbe stato concesso in mutuo neppure l'importo di Euro 264.000, inferiore a quanto gli acquirenti avevano richiesto, poiché il valore dell'immobile non raggiungeva Euro 330.000.
3. L'appellante afferma che il giudice non abbia applicato l'art. 1359 c.c., con ciò implicitamente ammettendo che la condizione non si fosse avverata.
Deve tuttavia escludersi che il mancato avveramento della condizione sia imputabile a mala fede dei convenuti.
La clausola contrattuale non indicava per quale importo il mutuo sarebbe stato richiesto, sicché la domanda di Euro 300.000 non era incongrua rispetto alla clausola condizionante. Neppure può dirsi che l'indicazione del valore dell'immobile in Euro 350.000, coerente con la possibilità di ottenere un'erogazione nell'ammontare predetto, fosse compiuta in mala fede.
Non è certamente l'esposizione di un valore eccessivo, nella domanda inviata a
, che può avere comportato il diniego del mutuo: un'indicazione di valore Pt_4
7 basso può precludere la concessione del finanziamento senza ulteriori indagini;
un'indicazione di valore eccessivo, non può che indurre la banca alla stima del bene, dalla quale in ultimo dipende la decisione di erogare il credito. Se è poi è vero quanto sostiene l'appellante – la banca non avrebbe potuto concedere un mutuo ipotecario di importo superiore all'80% del valore dell'immobile – si comprende il Contro motivo per cui non concesse il mutuo richiesto e fosse disponibile ad Pt_4
erogare non più di Euro 264.000.
L'appellante afferma che la perizia di Unicredit, prodotta in causa dalla stessa
[...]
fosse errata per difetto perché l'immobile, a differenza di quanto si legge Parte_2
nella relazione, era provvisto di agibilità.
La tesi non ha riscontro.
Il perito ha dichiarato di non avere potuto esaminare il certificato di agibilità (e non che l'immobile fosse inagibile) e ha poi valutato il fabbricato presumendone la legittimità edilizia, dando atto di non avere rilevato situazioni tali da fare dubitare del contrario (v. pag. 1 e pag. 4 del “referto di stima” compiuto in seguito al sopralluogo dell'8 aprile 2021: doc. 8 fasc. ricorrente).
In conclusione, non è dimostrato che, nel novembre 2020, i convenuti rinunciassero a ottenere l'importo di Euro 300.000 ritenendo sufficiente l'erogazione di Euro Contro 264.000 (nessuna domanda indirizzata a è stata esibita in giudizio e la deposizione di funzionario della banca, è stata generica, inidonea Testimone_2
Contro a dimostrare il contenuto della domanda di mutuo). non fece stimare l'immobile e non diede conferma dell'erogazione del mutuo, neppure per l'importo Contro ridotto di Euro 264.000. Se avesse fatto valutare l'immobile, avrebbe verosimilmente ottenuto una valutazione conforme a quella che Unicredit ebbe nell'aprile 2021, e quindi non si sarebbe concretizzato neppure l'intento, comunicato per mail dalla banca all'agente immobiliare, di concedere l'erogazione di Euro 264.000 a condizione che il valore dell'immobile fosse di almeno Euro
330.000.
8 In ogni caso, i promissari acquirenti attesero fino al 18 dicembre 2020, allorché comunicarono il mancato avveramento della condizione sospensiva. Prima del 18 dicembre 2020 Banca Monte dei Paschi di Siena non deliberò l'accoglimento della richiesta di mutuo, dando seguito al proposito comunicato con la mail del 23 novembre 2020. Deve pertanto escludersi che e si Controparte_1 CP_2
siano comportati in mala fede: malgrado la condizione non si fosse avverata entro il termine previsto contrattualmente del 1° novembre 2020, essi non si sottrassero al tentativo, compiuto dal mediatore interessato all'avveramento della condizione, di ottenere un mutuo da altra banca (Banca MPS). Sennonché tale tentativo, che non è stato ostacolato dai convenuti (sul punto, prima ancora della prova, difetta l'allegazione di quale sarebbe stato il comportamento di e che CP_1 CP_2
avrebbe impedito la concessione del mutuo), non ebbe esito positivo. I convenuti non erano tenuti ad attendere ulteriori sviluppi e procrastinare al nuovo anno la determinazione di avvalersi della condizione sospensiva.
4. E' incontestato che non vi è stata conclusione di contratto definitivo. La società ricorrente dichiarò nel ricorso ex art. 702 bis c.p.c. che, nell'aprile 2021, l'immobile venne promesso in vendita dalla proprietaria a terzi.
Non essendosi avverata la condizione sospensiva il contratto preliminare è rimasto definitivamente inefficace, con la conseguenza che non è sorto in capo a Parte_2
il diritto alla provvigione (art. 1757, 1° co., c.c.).
[...]
5. Il secondo motivo di impugnazione, riguardante le spese processuali, non è autonomo, in quanto l'appellante chiede una diversa loro regolamentazione in conseguenza “dell'accoglimento del primo motivo di appello”.
Il rigetto del primo motivo e la conferma della decisione del Tribunale di Verona impediscono che le spese processuali siano poste a carico degli appellati.
6. In conclusione l'appello dev'essere totalmente rigettato.
9 Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicando i parametri medi di cui al d.m. n. 147/2022, escluso un compenso per la fase istruttoria che non si è tenuta.
Sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n.
115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Venezia, prima sezione civile, definitivamente decidendo l'appello civile n. 774/2024 r.g.a. promosso con atto di citazione da Parte_2
(appellante) nei confronti di e
[...] Controparte_1 CP_2
(appellati), ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, così ha deciso:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2) condanna l'appellante a rifondere agli appellati le spese processuali del grado, che liquida in complessivi euro 3.966,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa nella misura di legge;

3) dichiara che sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto.
Venezia, 9 gennaio 2025
Il Presidente
(dott.ssa Gabriella Zanon)
Il Consigliere est.
(dott. Alessandro Rizzieri)
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