REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
La Corte di appello di Venezia, composta dai Signori Magistrati dott.ssa Clotilde Parise Presidente rel.
dott. Guido Marzella Consigliere
dott. Elena Rossi Consigliere
dott. agr. Lorenzo Del Rizzo Componente esperto dott. agr. Manuel Benincà Componente esperto

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 194 del Ruolo
Generale dell'anno 2025 promossa da
(C.F. Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. A. Domenico Sella – pec:

Email_1
appellante contro (c.f. ) Controparte_1 CodiceFiscale_2 rappresentata dagli avvocati Riccardo Ravignani (c.f.
[...]
) e Daniela Nuzzi (c.f. ), del Foro C.F._3 CodiceFiscale_4 di Verona, nonché dall'avv. Gabriele de Gotzen (c.f. C.F._5
) con domicilio eletto presso il suo studio in Venezia-Mestre,
[...]
Viale Giuseppe Garibaldi l/i, pec pec Email_2
Email_3
appellata e contro
Controparte_2
(C.F./P.I. ), in persona del legale
[...] P.IVA_1 rappresentante pro tempore rappresentata e Controparte_2 difesa dall'avv. Marzio Balestreri, con domicilio eletto presso lo studio del medesimo in Verona (VR), Via Sommacampagna n. 63/H e con indirizzo pec: Email_4
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1550/2024 del Tribunale di
Verona – sezione specializzata agraria- pubblicata il 26 dicembre
2024
CONCLUSIONI
Per Parte_1
NEL MERITO: In riforma della impugnata sentenza

1. Accertare e dichiarare: - Che il sig. Parte_1
(coltivatore diretto) ha diritto di esercitare il diritto di prelazione ex art.4/bis della L.203/82 relativamente al contratto di affittanza agraria sottoscritto il 22 settembre 2020, tra Controparte_1
(usufruttuaria concedente) e l'Azienda Agricola Zymè di ES
Gaspari Società Agricola Semplice in persona del legale rappresentante (affittuario conduttore). Contratto avente ad oggetto i terreni contraddistinti al NCT del Comune di San Pietro In Cariano
(VR) foglio 9, m.n. 280 della superficie di ha 0.28.99 e m.n.468 della superficie di ha 2.08.83, per la superficie complessiva di ha 2.37.82,
e registrato a Verona, presso l'Agenzia delle Entrate, in data
8.10.2020.
- Che il sig. (coltivatore diretto) con la Parte_1 comunicazione inviata mediante raccomandata a/r di data 14 settembre 2021, pervenuta a ed all'Azienda Controparte_1
Agricola Zymè di ES Gaspari Società Agricola Semplice il 17 e
18 settembre 2021, ha validamente esercitato il diritto di prelazione di cui all'art.4/bis della L.203/82. - Che per l'effetto, tra la signora
), nata a Controparte_1 CodiceFiscale_6
RA (VR), ed il sig. , Parte_1
, nato a [...] il [...], si è CodiceFiscale_7 instaurato un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni di cui al contratto concluso il 22 settembre 2020 tra la predetta concedente e l'Azienda Agricola Zymè di ES Gaspari Società
Agricola Semplice in persona del legale rappresentante (contratto più sopra richiamato da intendersi qui integralmente trascritto) ed immettere il conduttore nella detenzione qualificata dei beni affittati.

2. Condannare, per quanto di necessità, la signora CP_1
e l'Azienda Agricola Zymè di ES Gaspari Società
[...]
Agricola Semplice in persona del legale rappresentante ad immettere l'affittuario nella detenzione qualificata dei Parte_1 terreni contraddistinti al NCT del Comune di San Pietro In Cariano
(VR) foglio 9, m.n. 280 e m.n.468 e, comunque, di quanto oggetto del contratto di affittanza agraria.

3. Condannare la signora
[...]
al risarcimento del danno conseguente ai fatti più CP_1 sopra evidenziati. Danno da liquidarsi in separato giudizio. 4.
Emanare ogni conseguente provvedimento di ragione e di legge con rifusione di spese e competenze del procedimento di primo e secondo grado e con rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.
Per MA Controparte_1

1. respingersi l'impugnazione ex adverso proposta perché infondata sia in fatto che in diritto, confermandosi l'impugnata sentenza. 2.
Spese e compensi rifusi.
Per Controparte_3
NEL MERITO Rigettare il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto e, comunque, per le ragioni esposte in atti e confermare l'impugnata sentenza. IN OGNI CASO Vittoria di spese e compensi di lite oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge. Emanare ogni conseguente provvedimento di ragione e di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con la sentenza in epigrafe indicata il Tribunale di Verona- sezione specializzata agraria- ha rigettato la domanda di Parte_1 che chiedeva di accertarsi il suo diritto ad esercitare la prelazione ex art. 4 bis, comma 4, l. n. 203/1982 e, conseguentemente, il suo subentro nel contratto di affitto agrario sottoscritto il 22.09.2020 tra e l'Azienda Agricola Zymè di ES Controparte_1
Gaspari Società Agricola Semplice, avente ad oggetto i terreni di cui la prima era usufruttuaria, contraddistinti al NCT del Comune di San
Pietro In Cariano (VR) foglio 9, m.n. 280, della superficie di ha
0.28.99, e m.n. 468, della superficie di ha 2.08.83, ed ottenere, in uno al rilascio del fondo, la condanna della concedente al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio. Il ricorrente deduceva che il medesimo fondo gli era stato concesso in affittanza dalla resistente con contratto del Controparte_1
03.03.2016, integrato da un secondo contratto datato 28.02.2017, con scadenza il giorno 10.11.2020, e che, dopo aver appreso del nuovo contratto stipulato in favore dell'Azienda Agricola Zymè, con raccomandata datata 14.09.2021 aveva esercitato il diritto di prelazione, lamentando il mancato assolvimento dell'obbligo della denuntiatio da parte della concedente, che si era limitata a comunicargli, con raccomandata di data 08.07.2020, di aver ricevuto proposte da non specificati terzi, senza osservare i requisiti minimi di validità ed efficacia di cui all'art. 4 bis l. n. 203/1982.
1.1. Il Tribunale ha affermato l'infondatezza delle domande attorea e in particolare ha rilevato che: i) risultava pacifico che nei 90 giorni precedenti la scadenza del contratto in essere fossero intervenute le trattative con la resistente Azienda Agricola Zymè e che queste fossero state poi raccolte nella comunicazione di data 08.07.2020 inviata al conduttore uscente (il quale lamentava che “non contiene nominativo o indicazione dei proponenti, non descrive le condizioni delle proposte nella loro integrità, indica un termine non valido per l'esercizio del diritto di prelazione”); la comunicazione del
08.07.2020 era da ritenersi una valida denuntiatio ex art. 4 bis l. n.
203/1982 perché la citata disposizione è di stretta interpretazione, dato il carattere eccezionale delle norme relative alla prelazione, e prevede unicamente l'obbligo di comunicare le “offerte ricevute”, senza prescrivere in alcun modo la necessaria indicazione del nominativo degli offerenti, diversamente dall'art. 8, comma 4, l. n.
590/1965, che, nel diverso ambito della prelazione per la vendita del fondo rustico, stabilisce rigidi vincoli formali per la comunicazione
(“Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita …”); inoltre il contenuto dell'offerta era stato compiutamente esplicitato nella raccomandata inviata dalla concedente, poiché si precisava che il canone sarebbe stato pari a
“€ 8.200 ad ettaro per dieci anni” per i due mappali in questione e che “esclusa ogni indennità, vi sarà la puntuale sostituzione delle vigne morte durante la vigenza del contratto”; ii) il termine stabilito dall'art. 4 bis, comma 3, l. n. 203/1982 per l'esercizio della prelazione era stato in concreto rispettato, dato che il contratto con il nuovo fittavolo risultava sottoscritto ben oltre 45 giorni dopo il ricevimento della raccomandata, senza che, nel mentre, la denuntiatio avesse sortito adesione da parte dell'affittuario uscente, che non l'aveva neppure riscontrata e solo a distanza di quasi un anno dalla concessione del fondo al terzo aveva comunicato la propria volontà di avvalersi della prelazione;
iii) benché il contratto con l'Azienda Agricola Zimè prevedesse un canone annuo di €
17.500,00, inferiore rispetto a quello oggetto di denuntiatio (pari a
€ 19.501,00), non si verteva nell'ipotesi in cui le condizioni praticate al terzo fossero più favorevoli rispetto a quelle comunicate al conduttore uscente, ma semmai il contrario;
infatti la differenza rispetto al canone era “ampiamente compensata” dalle pattuizioni di cui agli artt. 9 e 11 del nuovo contratto, con cui l'Azienda Agricola
Zymè rinunciava a percepire qualsivoglia indennizzo, non solo per la sostituzione delle piante, ma anche per il reimpianto del vigneto, e detta operazione implicava l'investimento di somme superiori ai costi della prima (anche di manodopera, considerati l'espianto e la preparazione del terreno); la rinuncia all'indennizzo era invece espressa nella denuntiatio, ma solo in relazione alla “sostituzione delle vigne morte durante la vigenza del contratto”; in ogni caso,
l'Azienda Agricola Zymè aveva dimostrato con i propri capitoli di prova orale, vertenti in ordine a circostanze di fatto riconosciute dallo stesso ricorrente, di aver provveduto, nel corso dei primi due anni di vigenza del contratto, al ripristino di circa 15 pali marci ed alla sostituzione di oltre 3000 piante di vite rinvenute morte (2000 piante) ovvero colpite dal mal d'esca (1300 piante) già al momento dell'insediamento sul fondo, sostenendo i relativi costi, documentati per circa € 7.000,00, senza poter conseguire alcun indennizzo, avendovi rinunciato, in deroga alle previsioni di cui previsto dall'art. 17 l. n. 203/1982.
2. Avverso questa sentenza ha proposto Parte_1 appello, affidato a cinque motivi, formulando le conclusioni riportate in epigrafe.
3. Le parti appellate e l'Azienda Agricola Controparte_1
Zymè di ES Gaspari Società Agricola Semplice si sono costituite con separate comparse, resistendo al gravame.
4. La causa è stata discussa all'udienza del 4-6-2025 e decisa come da separato dispositivo letto in udienza.
5. L'appellante denuncia: a) con il primo motivo l'erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 4 bis della L. 203/82, sul rilievo che il dettato di tale norma imponga all'affittante di comunicare mediante lettera raccomandata a/r al conduttore in uscita le offerte ricevute nella sua integralità, sicuramente relativamente al soggetto proponente del contratto, così da permettere al destinatario della comunicazione di valutare l'effettiva veridicità della proposta stessa, la sua attendibilità e serietà; b) con il secondo motivo l'erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 4 bis della L. 203/82, in quanto il contratto effettivamente stipulato non corrispondeva a quanto sintetizzato nella comunicazione della dell'08.07.2020; in particolare, a fronte della mera CP_1 specificazione del canone e dell'obbligo di sostituzione delle vigne morte, era stato redatto e sottoscritto un contratto complesso in deroga, e le clausole erano totalmente diverse (doc. 3 fascicolo di primo grado), come si ravvisa, ad esempio, in punto di prerogative riconosciute all'affittuario per la eventualità di poter apportare interventi di miglioria, addizioni o trasformazioni al fondo (artt. 9 e
11); c) con il terzo motivo l'erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 4 bis della L. 203/82 con riferimento al termine stabilito dall'art. 4 bis, comma 3, l.203/1982 per l'esercizio della prelazione, per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che fosse stato in concreto rispettato, dato che il contratto con il nuovo fittavolo risultava sottoscritto ben oltre 45 giorni dopo il ricevimento della raccomandata, senza l'adesione dell'affittuario uscente alla denuntiatio;
deduce che la norma in questione è precisa nel prevedere uno spatium deliberandi di 45 giorni e ad avviso dell'appellante l'aver indicato un termine inferiore rispetto a quello previsto per legge poteva indurre in errore il destinatario della comunicazione, che, in buona fede, avrebbe potuto ritenere che il termine concesso per l'esercizio della prelazione fosse quello comunicato e non quello di legge, a nulla rilevando il tempo successivo in cui è stato concluso il nuovo contratto;
d) con il quarto motivo l'erronea interpretazione ed applicazione dell'art. 4 bis della
L. 203/82, per avere erroneamente il Tribunale ritenuto che il minor canone previsto nel contratto fosse compensato dalle pattuizioni di cui agli articoli 9 e 11 del medesimo contratto, che riguardavano mere facoltà dell'affittuario di richiedere al proprietario del fondo di apportare “miglioramenti, addizioni e trasformazioni” (art. 9), o di procedere al reimpianto dei vigneti (art. 11); ad avviso del Parte_1 il contratto era stato concluso a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, e pertanto quest'ultimo conservava il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato;
la comunicazione 08.07.2020 (doc. 2 fascicolo di primo grado) prevedeva un canone annuo di € 19.501 e l'obbligo di sostituzione delle vigne morte, invece il successivo contratto stipulato tra la concedente e l'Azienda Agricola Zymè prevede condizioni CP_1 differenti e migliori rispetto a quelle comunicate all'odierno appellante;
in particolare, ad avviso dell'appellante non solo il canone annuo è inferiore e stabilito in € 17.500 (anziché in €19.501), ma anche le pattuizioni sono differenti e migliorative, in quanto i menzionati articoli 9 e 11 non prevedono alcun obbligo, ma mere facoltà (anche se con rinuncia all'indennità), sicché il nuovo conduttore avrebbe anche potuto non procedere ai suddetti interventi e la rinuncia all'indennizzo era soltanto possibile ed ipotetica;
deduce tra l'altro che l'obbligo di sostituzione delle vigne morte non sarebbe previsto nel contratto concluso;
e) con il quinto motivo l'errata pronuncia relativa alle spese di lite, stante l'auspicato accoglimento del ricorso.
6. I motivi di appello primo, secondo e terzo, che possono essere esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione, sono infondati.
Ritiene il Collegio che sia condividibile l'interpretazione dell'art. 4 bis della L. 203/82 accolta dal Tribunale, che si è attenuto ai principi affermati dalla Cassazione con la pronuncia n.25351/2021. La
Suprema Corte ha infatti chiarito, richiamando l'unico precedente sul tema (sentenza n. 10818/2004), che “le tre condizioni di cui all'art.


4-bis cit., così come indicate dalla Corte d'appello, devono coesistere affinché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione. Occorre, cioè, che «il concedente a) abbia ricevuto (evidentemente provocate dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto il fondo, il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) offerte di affitto da parte di terzi;
b) non abbia comunicato all'affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute;
c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto”.
L'appellante censura il percorso argomentativo del Tribunale sotto i tre profili sopra indicati (la denunciatio “non contiene nominativo o indicazione dei proponenti, non descrive le condizioni delle proposte nella loro integrità, indica un termine non valido per l'esercizio del diritto di prelazione”), ma l'opzione interpretativa prospettata non trova riscontro nel tenore letterale della norma in questione, né nella ratio che la ispira.
L'art. 4 bis della legge n. 203/1982 dispone, al comma 1, che “il locatore che, alla (…) scadenza pattuita tra le parti, intende concedere in affitto il fondo a terzi, deve comunicare al conduttore le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza. Le offerte possono avere ad oggetto anche proposte di affitto definite dal locatore e dai terzi al sensi (…) dell'articolo 45 della presente legge”
e, al comma 4, “Nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest'ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato”.
Occorre rimarcare che del tutto differente da quella ora in scrutinio
è la fattispecie della prelazione agraria dell'acquisto, disciplinata dall'articolo 8, L. 590/1965, poiché quando il titolare accetta l'offerta, il contratto di vendita è concluso e non è necessario stipularne un altro.
Invece in ipotesi di “prelazione in caso di nuovo affitto”, la comunicazione del concedente non ha natura di proposta ed è inidonea a determinare la conclusione del contratto secondo lo schema dell'articolo 1326, cod. civ., sicché si risolve, in buona sostanza, in una comunicazione informativa finalizzata a consentire al conduttore di manifestare la volontà di esercitare la prelazione alle stesse condizioni offerte da terzi, così, in altri termini, facendo sorgere, anche in caso di accordi in deroga, l' obbligazione sia a carico del concedente sia a carico del conduttore di stipulare il contratto di affitto ex articolo 45, L. 203/1982.
Di conseguenza, per la denunciatio che riguarda la prelazione dell'affitto, al contrario di quella concernente la prelazione dell'acquisto, l'art.4 bis non prescrive particolari e specifiche formalità da osservare, e in particolare, come correttamente affermato dal Tribunale, prevede unicamente l'obbligo di comunicare le “offerte ricevute”, senza prescrivere in alcun modo la necessaria indicazione del nominativo degli offerenti (primo motivo d'appello).
Lo scopo della disciplina in esame è quello di garantire continuità all'impresa agricola insediata sul fondo, ossia di consentire ai titolari del diritto di prelazione di proseguire il rapporto di affitto oltre la scadenza alle nuove condizioni proposte da terzi al locatore. La comunicazione della dell'8-7-2020 ha un contenuto idoneo al CP_1 suddetto scopo poiché, al contrario di quanto assume l'appellante
(secondo motivo), descrive in modo sufficientemente specifico le condizioni offerte dai terzi, e in particolare si precisa che il canone sarebbe stato pari a “€ 8200 ad ettaro per dieci anni” per i due mappali in questione e che “esclusa ogni indennità, vi sarà la puntuale sostituzione delle vigne morte durante la vigenza del contratto”, mentre, in ordine alle clausole in deroga, come più diffusamente si dirà esaminando il quarto motivo, le condizioni dell'affitto a terzi sono peggiorative e pertanto non rilevano affatto nel senso invocato. Neppure coglie nel segno la censura sul termine erroneamente indicato (terzo motivo) in quanto il termine di 45 giorni era stato in concreto rispettato e il contratto con il nuovo affittuario risultava sottoscritto oltre i 45 giorni successivi al ricevimento della raccomandata;
medio tempore l'odierno appellante non aveva fornito alcun riscontro a quella comunicazione, né invero egli precisa in base a quali concreti elementi sia stato pregiudicato il suo diritto di prelazione, che ha ritenuto di azionare, e in concreto ha azionato a distanza di quasi un anno dalla concessione del fondo a terzi.
Risulta, invece, pacifico che nei 90 giorni precedenti la scadenza del contratto in essere fossero intervenute le trattative con la resistente
Azienda Agricola Zymè e che queste fossero state poi sintetizzate nella comunicazione di data 08.07.2020 inviata al conduttore uscente.
Solo per completezza espositiva va aggiunto che gli inadempimenti imputati all'appellante, su cui insistono le parti appellate prospettando la sussistenza di una fattispecie di abuso del diritto, invero non presa in considerazione nella sentenza impugnata, non assumono rilevanza ai fini che ora interessano in quanto non formalizzati dalla concedente, prima dell'instaurazione della controversia, come ragione ostativa alla prelazione.
7. Anche il quarto motivo è infondato.
Anche a tale riguardo questa Corte condivide il giudizio del Tribunale poiché l'assetto complessivo risultante dalle clausole del contratto di affitto con l'azienda agricola non era affatto più favorevole, CP_3 pure se il canone annuo era leggermente inferiore, perché, in deroga alle previsioni di legge, le parti avevano escluso ogni indennizzo per addizioni, migliorie e reimpianto effettuati dal nuovo affittuario, mentre nella denunciatio si menzionava l'esclusione dall'indennizzo solo con riferimento all'attività di sostituzione delle viti morte. Che la concorde volontà delle parti fosse nel senso di migliorare la produttività del fondo, e dunque che l'affittuario si fosse impegnato in tal senso assumendosi, in via esclusiva, i relativi oneri, si desume anche dalla concreta attuazione del rapporto, in quanto è dimostrato in causa che l'azienda agricola Zymè aveva in concreto realizzato quelle opere, sostenendo, come documentato, costi notevoli (le prove per testi ammesse in primo grado non sono state assunte perché l'effettiva esecuzione di addizioni e migliorie era stata espressamente riconosciuta dal . Parte_1
Altra rilevante clausola in deroga certamente peggiorativa è quella di cui all'art. 4 del citato nuovo contratto, in cui si prevede che all'affittuario non spetta il diritto di prelazione nell'affitto alla scadenza del contratto.
Sotto ulteriore profilo, rimarcato dalle parti appellate, si osserva che dal tenore del nuovo contratto di affitto si desume l'utilizzo, quale parametro di calcolo del canone, della superficie vitata, come è prassi, confermata dai componenti esperti del Collegio, nella zona della LI (cfr. anche doc. 17 appellata ). In buona CP_1 sostanza, il canone d'affitto è solo apparentemente più basso perché, calcolando il prezzo di 0,82 euro al mq. (come da denunciatio) sulla superficie vitata pari a mq. 21.292, si ottiene per l'appunto il canone annuo corrispondente a quello indicato nel citato contratto.
8. Il quinto motivo resta assorbito.
9. In conclusione, l'appello deve esser rigettato e la sentenza impugnata deve essere confermata.
Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate per ciascuna parte appellata come in dispositivo, secondo valori intermedi tra quelli minimi e quelli medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale (scaglione parametrato al disputatum, come da indicazione dell'appellante – euro 175.000,00), avuto riguardo alla tipologia della causa, alla difficoltà e al valore economico dell'affare, nonché all'importanza dell'attività prestata.
Deve dichiararsi la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello spettante per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, ove dovuto (Cass. S.U.
23535/2019).


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, sezione specializzata agraria, definitivamente decidendo nella causa d'appello r. g. 194/2025, così pronuncia:
1) rigetta l'appello proposto da e conferma la Parte_1 sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, liquidate, per ciascuna parte appellata, nella somma di euro 7.000,00 per compensi, oltre rimborso spese generali
(15%) e accessori come per legge;

3) dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello spettante per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002, ove dovuto.
Venezia, così deciso il 4 giugno 2025.
La Presidente est.
Clotilde Parise