REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
Prima Sezione civile
R.G. 97/2024
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di conIGlio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
dott.ssa Caterina Passarelli Presidente dott. Federico Bressan ConIGliere dott. Francesco Petrucco Toffolo ConIGliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. nella causa civile iscritta al ruolo il 9.6.2023, promossa con atto di citazione da
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti Federico Viero e Otello Dal Zotto;

appellante
contro
C.F. e P.IVA , contumace;
Controparte_1 P.IVA_1
appellata
Oggetto: “mediazione”; appello avverso la sentenza n. 1758/2023 pubblicata in data 27.9.2023,
R.G. n. 3276/2023, emessa dal Tribunale di Vicenza in data 22.9.2023.
1 CONCLUSIONI
- per l'appellante : Parte_1
Nel merito:
1) In totale riforma della sentenza n. 1758/2023 – n. 3276/2023 R.G., emessa dal Tribunale di
Vicenza in data 22.09.2023 e resa pubblica il 27.09.2023, mai notificata, e previo accertamento
e declaratoria che il contratto preliminare di compravendita di edificio in costruzione,
sottoscritto il 16.12.2022 tra la IG.ra e la soc. Parte_1 Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, a restituire/corrispondere alla IG.ra
[...]
, per le causali dedotte in atti, la complessiva somma di euro 14.229,00 o Parte_1
quella diversa che risulterà di giustizia, oltre agli interessi legali maturati dal momento del
versamento e/o gli interessi ex art. 1284 IV° comma c.p.c. dal momento della domanda, sino al
saldo effettivo.
2) Spese e compensi del doppio grado del giudizio integralmente rifusi, con distrazione, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore dei sottoscritti avvocati, che hanno anticipato le prime e non
percepito i secondi.
In via istruttoria
A. Si producono, unitamente a copia dell'atto di citazione notificato ed alle relative emails pec
di accettazione e di avvenuta consegna (in formato .eml ed in formato .pdf), i seguenti documenti:
1) duplicato informatico della sentenza n. 1758/2023 – n. 3276/2023 R.G., emessa dal Tribunale
di Vicenza in data 22.09.2023 e resa pubblica il 27.09.2023; 2) fascicolo di parte della causa n.
3276/2023 R.G. del Tribunale di Vicenza contenente gli atti depositati [duplicato informatico di:
ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. – procedimento semplificato di cognizione del 26.06.2023,
procura speciale;
nota di accompagnamento di deposito del ricorso ex art. 281 undecies c.p.c.
2 – procedimento semplificato di cognizione e del decreto di fissazione di udienza notificati, del
05.07.2023 e relativi allegati;
nota spese e compensi del 21.09.2023] e copia dei documenti
prodotti [1) proposta di acquisto immobiliare del 29.04.2022; 2) contratto preliminare di
compravendita di edificio in costruzione del 16.12.2022 con attestazione di registrazione del
15.02.2023; 3) determinazione di rilascio di permesso di costruire del 02.12.2022 del Comune
di Dueville;
4) fattura n. 52/22 del 20.12.2022 della soc. 5) contabile Controparte_1
bonifico del 18.12.2022 della IG.ra ; 6) modello F24 del 19.01.2023 di Parte_1
versamento delle imposte di registrazione del contratto preliminare – dettaglio somme manoscritto dalla IG.ra ; 7) comunicazione pec del 29.05.2023 dell'avv. Persona_1
Federico Viero;
8) comunicazione pec del 29.05.2023 dell'avv. Federico Viero;
9) scrittura
privata del 19.06.2023; 10) contabile bonifico di euro 5.000,00 del 23.06.2023; 11) visura
C.C.I.A.A. di Vicenza della soc. ; 3) sentenza n. 415/2018 del Controparte_1
06.03.2018 della Corte di Appello dell'Aquila; 4) sentenza n. 6815 del 11.03.2021 della Corte
di Cassazione.
B. Pur ritenendo che i fatti per cui è causa abbiano evidenza documentale, per scrupolo
difensivo, si ripropongono le istanze istruttorie formulate in primo grado e si chiede, quindi, di
provare, mediante interrogatorio formale del legale rappresentante della convenuta e testimoni,
le seguenti circostanze:
1. Vero che, in data 29.04.2022, la IG.ra sottoscriveva, tramite l'agenzia Parte_1
soc. in persona dell'incaricato IG. , la proposta di Controparte_1 CP_2
acquisto (doc. 1 in all. 2, che Vi si mostra) avente ad oggetto un appartamento tricamere (con
garage e posto auto) facente parte di un complesso immobiliare di futura costruzione presso il
Comune di Dueville (VI) Via delle Piscine.
3 2. Vero che, in forza della proposta di acquisto di cui al capitolo precedente, in data 16.12.2022, la IG.ra , tramite l'agenzia soc. in persona Parte_1 Controparte_1
dell'incaricato IG. , sottoscriveva con la soc. il CP_2 Parte_2
contratto preliminare (doc. 2 in all. 2, che Vi si mostra) relativo all'acquisto della piena proprietà di un'unità abitativa inserita nell'edificio di futura costruzione di cui al PDL denominato “ ” a Dueville (VI). Org_1
3. Vero che, in data 18.12.2022 la IG.ra effettuava un bonifico di euro Parte_1
13.664,00 (doc. 5 in all. 2, che Vi si mostra) a favore della soc. a titolo Controparte_1
di provvigione, per l'attività di mediazione riferita alla stipula del contratto preliminare di
compravendita di immobile di futura costruzione, sottoscritto il 16.12.2022 con la soc.
[...]
Parte_2
4. Vero che, in data 15.02.2023, la soc. richiedeva all' Controparte_1 [...]
Vicenza la registrazione del contratto preliminare di compravendita di Organizzazione_2
immobile di futura costruzione sottoscritto il 16.12.2022 tra la IG.ra e la Parte_1
soc. (doc. 2 in all. 2, che Vi si mostra). Parte_2
5. Vero che, in data 27.01.2023, la IG.ra corrispondeva alla soc. Parte_1 [...]
in persona della IG.ra , la somma in contanti di euro Controparte_1 Persona_1
565,00, quale rimborso dei costi/spese di registrazione del contratto preliminare del 16.12.2022,
di cui:
- euro 490,20 per imposte;

- euro 74,80 per marche;

come da dettaglio (doc.6 in all. 2, che Vi si mostra) predisposto dalla IG.ra . Persona_1
4 6. Vero che, in data 19.06.2023, la IG.ra sottoscriveva con la soc. Parte_1 [...]
l'accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare del Parte_2
16.12.2022 (doc. 9 in all. 2, che Vi si mostra).
Si indicano quali testimoni, da sentire anche ad eventuale prova contraria: dott.ssa Tes_1
, , .
[...] Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
Con riserva di eventuale integrazione all'esito delle difese avversarie.”
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c., adiva il Tribunale di Vicenza Parte_1
chiedendo la condanna di alla restituzione dell'importo di € 14.229,00, Controparte_1
ovvero quella diversa secondo giustizia, oltre interessi legali maturati dal momento del versamento e/o ex art. 1284 c.c. dal momento della domanda sino al saldo effettivo, previa declaratoria di invalidità/inefficacia del contratto di compravendita preliminare stipulato il
16.12.2022 tra la ricorrente e la società Parte_3
Esponeva, in particolare, di aver sottoscritto il 29.4.2022, per il tramite dell'agenzia
[...]
una proposta di acquisto avente ad oggetto un appartamento tricamere (con Controparte_1
garage e posto auto) facente parte di un complesso immobiliare di futura costruzione nel Comune
di Dueville, Via delle Piscine.
Successivamente, in data 16.12.2022, sempre tramite la ricorrente Controparte_1
sottoscriveva il preliminare di compravendita della piena proprietà di un'unità abitativa inserita nell'edificio in fase di costruzione di cui al PDL denominato “Mascarello”, così identificato
"Lotto 8 – Appartamento nel fabbricato denominato “B” contraddistinto con il numero “B1” al
piano terra composto da più vani e scoperto esclusivo, garage contraddistinto con il numero
5 “GB2” e posto auto contraddistinto con il numero “PA7” al piano strada”, per il prezzo di €
285.000,00, e contestualmente corrispondeva alla promittente venditrice la somma di € 5.000,00
a titolo di caparra confirmatoria.
Maturato il diritto al pagamento della sua provvigione per la mediazione esperita nella suddetta compravendita, in data 20.12.2022 emetteva la fattura n. 52/22 per un Controparte_1
importo totale di € 13.664,00 (€ 11.200,00 oltre IVA), prontamente saldata dalla ricorrente, e successivamente, la medesima agenzia immobiliare curava anche la registrazione del contratto preliminare anticipando la spesa di € 565,00. anch'essi poi rimborsati dalla Parte_1
Avvedutasi di vizi comportanti la nullità del contratto preliminare sottoscritto, la ricorrente, per il tramite di comunicazioni del legale inoltrate a mezzo pec in data 29.5.2023, chiedeva alla
[...]
la restituzione della caparra confirmatoria, ed alla Parte_2 Controparte_1
convenuta la restituzione sia di € 13.664,00 pagati a titolo di provvigione sia di € 565,00 per le spese di registro rimborsate.
In data 19.6.2023, la ricorrente e sottoscrivevano l'accordo di Parte_2
risoluzione consensuale del contratto preliminare stipulato il 16.12.2022, disponendo anche l'integrale restituzione della somma inizialmente anticipata alla promittente venditrice, mentre non dava alcun seguito alla richiesta della Controparte_1 Parte_1
Pur regolarmente evocata in giudizio, non si costituiva. Controparte_1
Con sentenza del 22 settembre 2023, n. 1758, pubblicata il 27 settembre 2023, il Tribunale di
Vicenza rigettava la richiesta della senza disporre sulle spese essendo rimasta Parte_1
contumace la convenuta vittoriosa. Il primo giudice ha ritenuto non articolata compiutamente la
6 doglianza della ricorrente, e non sussistente la prova della responsabilità dell'agenzia immobiliare mediatrice per la nullità del contratto preliminare stipulato.
Secondo il Tribunale, infatti, il venir meno del vincolo giuridico creato dal preliminare è stato provocato da una risoluzione consensuale intercorsa tra promittente alienante e promissario acquirente, senza che siano ravvisabili elementi utili a dimostrare i profili di nullità eccepiti dalla e la responsabilità del mediatore al riguardo. Ciò sarebbe confermato anche dal tenore Parte_1
del preliminare, disciplinante il versamento di una prima tranche pari ad € 5.000,00 a titolo di caparra, e di un secondo versamento di € 50.000,00 al momento del rilascio della fideiussione,
senza lasciar intendere se il promittente alienante non abbia potuto/voluto prestare la fideiussione o se vi fosse stato un mero ripensamento delle parti. Trattandosi di uno scioglimento consensuale provocato dalla volontà dei contraenti, la risoluzione non può avere effetti sul perfezionamento dell'affare, e quindi sull'insorgenza del diritto del mediatore intervenuto alla percezione del proprio compenso.
Avverso la sentenza, ha proposto tempestivo appello , impugnando la Parte_1
decisione del Tribunale di Vicenza sulla base di due motivi di gravame, col quale l'appellante ha censurato:
1) la valutazione operata dal primo giudice della conclusione dell'affare legittimante il pagamento del compenso a favore del mediatore, causata dall'omessa considerazione dei vizi provocanti la nullità del preliminare sottoscritto il 16.12.2022, non avendo il promittente venditore consegnato alla promissaria acquirente la polizza fideiussoria di cui all'art. 2 del D.
Lgs. n. 122/2005, ed avendo questi violato anche la forma richiesta per la stipula del preliminare dall'art. 6 del medesimo decreto legislativo. Trattandosi di nullità insanabili, non può darsi luogo
7 alla valida conclusione di un affare, idoneo, ex art. 1755 c.c., a far sorgere il diritto del mediatore alla corresponsione della provvigione in suo favore. Nonostante poi l'avvenuta indicazione delle citate doglianze negli scritti difensivi, in cui, al contrario di quanto statuito in sentenza, sono state precisate le ragioni comportanti la nullità del preliminare che ha poi comportato la risoluzione del contratto sottoscritto il 16.12.2022, il primo giudice ha erroneamente valutato il mutuo consenso espresso dalle parti per la risoluzione del vincolo contrattuale quale circostanza idonea a superare i citati vizi, o comunque tale da confermare il perfezionamento dell'affare. L'assunto,
secondo la reclamante, non è condivisibile, dal momento che il contratto non è stato oggetto di sanatoria, né le parti hanno inteso riconoscere la validità/efficacia del rapporto negoziale, talché,
non essendo stato concluso alcun accordo giuridicamente valido ed efficace, il mediatore non aveva maturato il diritto alla percezione della provvigione;

2) l'esclusione di elementi riguardanti la responsabilità del mediatore nella condotta tenuta, posto che le istanze istruttorie demandate in primo grado erano tese a dimostrare la perfetta conoscenza da parte dell'appellata sia dei contenuti del contratto viziato - avendo essa partecipato attivamente sia alla formulazione della proposta di acquisto sia nella fase di stipula del contratto. Essendo, infatti, detta agenzia immobiliare esperta del settore, senz'altro deteneva la conoscenza della disciplina normativa, ed era obbligata a comunicare alla promissaria acquirente l'esistenza di vizi del contratto e le conseguenze che le irregolarità insanabili avrebbero sortito sul rapporto contrattuale, essendo siffatte circostanze idonee ad indurre la a non dare il proprio Parte_1
consenso, o a fornirlo previa modifica delle condizioni pattuite.
Pur evocata in appello con regolare notifica, non si è costituita ed è Controparte_1
stata dichiarata contumace.
8 Con ordinanza del 28 maggio 2024 è stata fissata l'udienza del 11 luglio 2024 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa.
All'udienza odierna la parte costituita ha discusso la causa e la Corte si è riservata il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281 sexies comma 2 c.p.c.
***
L'appello è fondato.
I motivi, stante la loro stretta connessione, possono essere trattati in modo congiunto.
Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, recante: “Disposizioni per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n.
210.”, applicabile ai contratti conclusi fra una persona fisica ed un imprenditore o una cooperativa edilizia che promettono di vendere un immobile da edificare, per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire, dispone all'art. 2, primo comma: “All'atto della stipula di un
contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto
reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero
in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può
essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare
all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice
civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che
il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora
riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere
erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma
9 garanzia.”.
La mancata presentazione della fideiussione contestualmente alla stipula del contratto preliminare, così come disposto dalla disposizione menzionata, comporta una nullità rientrante nel novero delle c.d. “nullità di protezione”, operanti quali strumenti correttivi di un potenziale squilibrio contrattuale determinato dalla predisposizione unilaterale di clausole tali da pregiudicare l'interesse del consumatore. A tal riguardo, la Giurisprudenza di legittimità “ha
ammesso la rilevabilità d'ufficio delle nullità di protezione, in quanto tutelano interessi e valori
fondamentali - quali il corretto funzionamento del mercato (art. 41 Cost) e l'uguaglianza almeno
formale tra contraenti forti e deboli (art. 3 Cost) – che trascendono quelli del singolo (cfr. Cass.,
Sez. U, sentenza n. 26242 del 12/12/2014; Cass., sez. 2, sentenza n. 3308 del 05/02/2019). Il
rilievo ex officio delle nullità negoziali (sotto qualsiasi profilo, anche diverso da quello allegato
dalla parte, ed altresì per le ipotesi di nullità speciali o "di protezione") è sempre obbligatorio,
purché la pretesa azionata non venga rigettata in base ad una individuata ragione più liquida, e
va intesa come indicazione alle parti di tale vizio;
la loro dichiarazione, invece, ove sia mancata
un'espressa domanda della parte pure all'esito della suddetta indicazione officiosa, costituisce
statuizione facoltativa (salvo per le nullità speciali, che presuppongono una manifestazione di
interesse della parte) del medesimo vizio, previo suo accertamento, nella motivazione e/o nel
dispositivo della pronuncia, con efficacia, peraltro, di giudicato in assenza di sua impugnazione.” (Cass. Civ., Sez. VI, sentenza n. 6815/2021).
La clausola n. 2 del contratto preliminare sottoscritto tra l'appellante e Pt_2 Parte_2
il 16.12.2022, riguardante il prezzo dell'immobile (doc. 2 fascicolo appellante), recita: “La
Promissaria Acquirente si impegna a corrispondere il prezzo di cui al prededente paragrafo
10 secondo le seguenti modalità: • quanto a euro 55.00 (Euro cinquantacinquemila/00), a titolo di caparra confirmatoria (1385 c.c.) da versarsi: per euro 5.000,00 (cinquemila/00) all'atto della
sottoscrizione del presente preliminare di compravendita mediante consegna alla Promittente
Venditrice di assegno bancario e/o circolare di cui la Promittente Venditrice rilascia regolare
quietanza (salvo il buon fine incasso del predetto assegno), quanto a euro 50.000
(cinquantamila/00) al rilascio di polizza fidejussoria”).
Le parti avevano dunque pattuito il rilascio di una fidejussione, senza però indicare né il quantum
e né la tempistica di rilascio della polizza;
tuttavia, la mancata presentazione ovvero procura della medesima garanzia al momento stesso della sottoscrizione del preliminare – così come disposto dal testo legislativo e dalla giurisprudenza richiamata – ha inciso in modo rilevante sull'efficacia del contratto, determinando la nullità dello stesso poiché contrario alla norma imperativa già
menzionata.
Né può condividersi, a tal riguardo, l'interpretazione operata dal primo giudice alle pag.

4-5 della sentenza impugnata (“In particolare, si deve osservare che il venir meno del vincolo giuridico
creato dal preliminare è stato dovuto ad una risoluzione consensuale intercorsa tra promittente
alienante e promissario acquirente, di talché non vi è alcun indice in merito ai lamentati profili di nullità e soprattutto circa la responsabilità del mediatore al riguardo. D'altra parte, alla luce
del chiaro tenore del preliminare allegato agli atti si evince che € 5000 sono stati versati come caparra e ulteriori €50000 sarebbero stati versati sempre a titolo di caparra al momento però
del rilascio della debita fideiussione. Quindi non è chiaro se parte promittente alienante non
abbia potuto/voluto prestare la fideiussione o se vi sia stato un mero ripensamento delle parti, come tale non incidente sul diritto del mediatore alla percezione del proprio compenso.”):
11 rilevata la nullità e fattane comunicazione alle altre parti tempo dopo la sottoscrizione dell'accordo (viste le missive di cui ai doc. nn. 7-8, inoltrate in data 29.5.2023, a fronte del preliminare sottoscritto il 16.12.2022), senza peraltro che si fosse Parte_2
attivata in tale intervallo di tempo per il rilascio della necessaria fidejussione, la promissaria acquirente ed il promittente alienante, con scrittura privata sottoscritta il 19.6.2023, hanno preferito risolvere ogni questione tramite una scrittura privata cui è seguita la restituzione dell'acconto ricevuto da Parte_2
Ha errato il giudice di primo grado nell'attribuire a tale scrittura effetto ostativo al vittorioso esperimento dell'azione nei confronti del mediatore, e ciò per un duplice ordine di motivi. In
primo luogo, le stesse parti, nella seconda scrittura, pur dando atto di voler “risolvere consensualmente” il preliminare, hanno in realtà altresì scritto, riportata la deduzione di nullità
svolta dalla promissaria acquirente, che “per effetto della concordata risoluzione, il suddetto contratto preliminare del 16.12.2022 deve ritenersi privo di qualunque validità ed efficacia ab
origine tra le parti”, così che l'atto appare semmai meramente ricognitivo della emersa nullità,
conseguendone la prevista restituzione dell'acconto. In secondo luogo ed in ogni caso, nessun effetto, tantomeno anche solo indirettamente sanante con riguardo al preliminare invalido tale
“risoluzione consensuale” poteva avere, posto che, per opinione consolidata, è possibile risolvere per mutuo consenso/dissenso contratti annullabili, risolubili e rescindibili, e, quindi, contratti pur sempre produttivi di effetti anche se precari (tanto da essere oggetto di corrispondenti azioni demolitive di carattere costitutivo) ma non contratti nulli: poiché un contratto nullo non ha per definizione prodotto nessun effetto tra le parti, il mutuo dissenso di un contratto sarebbe a propria volta nullo ex art. 1346 c.c. per mancanza di causa o, secondo altra opinione, per mancanza/impossibilità dell'oggetto (il rapporto da risolvere).
12 La confermata nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto il
16.12.2022 tra e non esaurisce i suoi effetti soltanto tra i Parte_1 Parte_2
contraenti, bensì riverbera conseguenze anche sui presupposti utili a determinare il diritto del meditatore al pagamento del proprio compenso professionale.
A norma dell'art. 1755 c.c., difatti, “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”, e, come già rilevato anche dalla
Suprema Corte nell'ordinanza n. 20132 del 22/6/2022, “il mediatore ha diritto al pagamento
della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un
"affare" - e segnatamente ricade in tale nozione la stipula di un valido contratto preliminare di
vendita immobiliare -, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano
concordemente di modificare i termini dell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione
sospensiva o di non stipulare il definitivo o di sciogliersi consensualmente dal vincolo negoziale costituito con il preliminare”.
Attesa, quindi, la necessaria validità del contratto preliminare di vendita quale presupposto utile a far sorgere il diritto al pagamento delle spettanze del mediatore, la sanzione della nullità
affliggente il contratto preliminare sottoscritto tra la promissaria acquirente e la promittente venditrice coinvolge irrimediabilmente anche l'accordo tra l'appellante e l'appellata che, stante l'assenza del valido affare utile a far sorgere siffatto diritto alla provvigione del mediatore ex art. 1755 c.c., risulterà anch'esso nullo (senza che sia necessario invocare l'istituto del collegamento negoziale, per come stabilito da questa Corte nella sentenza n. 337/2023), escludendo quindi il diritto al compenso di per l'attività di mediazione esperita, e dunque a Controparte_1
trattenere le somme corrisposte dalla reclamante a titolo di compenso;
al tempo stesso il
13 mediatore deve dichiararsi tenuto a rimborsare le spese inutilmente sostenute dalla parte rimborso per la registrazione del preliminare nullo, peraltro suo tramite intervenuta.
Ad ulteriore riprova della nullità del contratto preliminare, l'appellante richiama altresì la violazione dell'art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, non avendo le parti contraenti stipulato l'accordo secondo i requisiti di forma previsti da tale disposizione, che dispone la stipula di detti contratti
“per atto pubblico o per scrittura autenticata” (Cfr. “Il contratto preliminare ed ogni altro
contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una
persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”).
Detto vizio, pur assorbito nella sanzione di nullità del preliminare per i motivi già esposti, rileva comunque ai fini della emersione della condotta negligente tenuta dal mediatore (secondo motivo di gravame): l'agenzia immobiliare, avendo partecipato alla trattativa fin dalle fasi iniziali (v. la proposta di vendita di cui al doc. 1 appellante, in cui è ben chiarito il ruolo della
[...]
, avrebbe dovuto provvedere - a norma dell'art. 1759 c.c. - a “comunicare Controparte_1
alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Operando infine una valutazione ex post della condotta tenuta dall'appellante, ossia l'avvenuta segnalazione dei vizi contrattuali alle controparti non appena accortasi della presenza degli stessi,
e dunque la successiva risoluzione operata di comune accordo con il promittente venditore, si evince in modo chiaro che se la medesima avesse saputo delle irregolarità contenute nel preliminare già prima della sottoscrizione, non avrebbe stipulato quel contratto.
14 Alla luce delle considerazioni esposte, si appalesa la nullità del contratto preliminare sottoscritto tra l'appellante e il 16.12.2022 ex artt.

2-6 del D. Lgs. n. Parte_1 Parte_2
122/2005, con conseguente declaratoria di insussistenza dei presupposti utili a far sorgere il diritto al pagamento del compenso per l'attività di mediazione esperita da Controparte_1
e delle somme incamerate a titolo di rimborso ed obbligo di rifondere le spese corrisposte
[...]
dalla promissaria acquirente per la registrazione del contratto nullo.
***
Ne consegue l'accoglimento del gravame, e dunque la condanna dell'appellata alla restituzione delle somme ricevute sia a titolo di provvigione per l'attività di mediazione a favore dell'appellante sia per la registrazione del contratto preliminare, oltre interessi legali dalla data dei pagamenti (12.12.2022 quanto alla provvigione, doc. 5 att. e 19.1.2023 quanto alle spese di registrazione, doc. 6 att.) al saldo, stante la nullità originaria del contratto preliminare di compravendita stipulato tra la e il 16.12.2022. Parte_1 Parte_2
Discendendone la soccombenza totale dell'appellata nei confronti dell'appellante, le spese di lite devono essere regolate secondo il principio di soccombenza, con liquidazione in dispositivo in base ai parametri medi di cui al DM 55/14 come aggiornato con DM 147/22, tenuto conto del valore della controversia e delle fasi effettivamente svolte (studio, introduttiva e decisionale quanto al secondo grado di giudizio, anche istruttoria quanto al primo).


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie l'appello, e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza n. 1758/2023
15 pubblicata in data 27.9.2023, R.G. n. 3276/2023, emessa dal Tribunale di Vicenza in data
22.9.2023, accertata la nullità del contratto preliminare di compravendita di edificio in costruzione sottoscritto il 16.12.2022 tra e Parte_1 Parte_2
condanna l'appellata a corrispondere all'appellante la
[...] Controparte_1
somma di € 14.229,00, oltre interessi legali maturati dal 12.12.2022 sull'importo di €
13.664,00 e dal 19.1.2023 sull'importo di € 565,00 al saldo effettivo;

2. condanna la parte appellata alla rifusione in favore Controparte_1
dell'appellante delle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate Parte_1
quanto al primo grado in complessivi € 6.103,55, di cui € 265,00 per spese anticipate ed
€ 5.077,00 per compensi professionali, oltre a rimborso forfetario 15% per spese generali,
Iva e cpa se ed in quanto dovute per legge, e quanto al presente grado in complessivi €
4.349,50, di cui € 383,50 per spese anticipate ed € 3.966,00 per compensi professionali,
rimborso forfetario 15% per spese generali, oltre Iva e cpa se ed in quanto dovute per legge;

Così deciso in Venezia, nella camera di conIGlio del 11 luglio 2024.
Il ConIGliere Estensore Il Presidente
Francesco Petrucco Toffolo Caterina Passarelli
16