REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione III Civile
Composto dai Magistrati:
Marcello Castiglione Presidente
Franco Davini Consigliere
Lucia Franzese UD LI Rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa RG 1058/2023 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Riccardo Parte_1 C.F._1
Lizza, ed elettivamente domiciliata presso il suo Studio in Genova, Via Palestro n. 8/9, per mandato in atti
APPELLANTE
Contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Gianpaolo Dalessio Clementi, ed elettivamente domiciliato presso il suo
Studio in Genova, Piazza Dante 6/4, per mandato in atti
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE APPELLANTE:
“piaccia alla Corte d'appello adita: in riforma delle sentenze del Tribunale di Genova: Sentenza n. 83/2022 parziale del 10 gennaio 2022, depositata il 17/01/2022, repertorio n. 83/2022 del 17/1/2022 e Sentenza
Definitiva n. 1009/2023 del 24 aprile 2023, depositata il 27/4/2023, repertorio n.
1125/2023 del 27/4/2023, rese nel Giudizio R.G. 6978/2019:
1) in via principale: in parziale riforma della Sentenza n. 83/2022, stante l'accogliento della domanda di simulazione, modificare le quote di comproprietà stabilite dal
UD di primo grado, tenendo conto degli effettivi importi versati dalle parti e quindi attribuendo il 65,72% di comproprietà alla RA ed il Parte_1
34,28% al Signor e/o nella diversa misura che meglio Controparte_1 verrà accertata in corso di causa;

2) in subordine: in parziale riforma delle Sentenze n. 83/2022 n. 1009/2023 capo d) delle conclusioni, in seguito al parziale accoglimento della domanda principale, condannare il Signor alla restituzione delle somme Controparte_1 anticipate in suo favore dalla RA , pari ad euro 58.581,67 (metà del Pt_1 mutuo – la quota pagata da + 50% interessi cessione del quinto) e/o della CP_1 somma come meglio quantificata in corso di casa e/o comunque quella meglio vista e/o risultante in corso di causa, anche mediante consulenza tecnica per cui si insiste, occorrendo anche in via di indennizzo ai sensi dell'art. 2041 c.c. oltre interessi dal dovuto al saldo;

3) con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfetario per spese generali, oltre
IVA e cpa come per legge, nonché di c.t.u. e c.t.p. del doppio grado di giudizio”.
PARTE APPELLATA:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis,
Nel merito respingere l'appello proposto dalla signora , perché infondato Parte_1 in fatto e diritto, confermando le sentenze del Tribunale di Genova n. 83/2022 e n.
1009/2023.
In subordine, in via di eccezione riconvenzionale, in caso di accoglimento del primo motivo di appello, utilizzare per la determinare delle quote di comproprietà del compendio immobiliare, modificando quelle determinate dal Tribunale con la sentenza n. 83/2022, tutti gli investimenti e gli interventi di manutenzione eseguiti e/o fatti eseguire e/o pagati dal sig. sull'immobile oggetto di comunione, unitamente CP_1 alla quota parte di mutuo dallo stesso versata dalla mensilità di ottobre 2015 sino alla estinzione del finanziamento (pari ad euro 17.544,61), oltre al costo del caminetto
(domanda sub. 5 conclusioni di primo grado).
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
****
1.- conveniva in giudizio, nanti il Tribunale di Genova, il signor Parte_1 [...]
, per sentir accertare e dichiarare che gli immobili siti in Comune di Controparte_1
Bargagli facenti parte dell'edificio distinto con il civico 69 di Via Corridoni erano stati acquistati dagli stessi in forza di atti simulati ed erano in realtà di piena ed esclusiva proprietà di entrambi, non nella misura e titolarità risultante dall'atto notarile di compravendita, bensì nella diversa misura risultante dalla scrittura privata del
20/07/2000, e quindi per il 65,72% della medesima e per il 34,28% del Pt_1
e ciò in ragione degli importi in più versati dalla prima rispetto al secondo in CP_1 relazione alla scrittura richiamata, con conseguente ordine di trasferimento in capo all'attrice delle relative quote di comproprietà di detti immobili.
chiedeva quindi: Parte_1
a) di accertare e dichiarare che gli immobili erano stati acquistati dalle parti in forza di atti simulati e che pertanto sono di proprietà di entrambi nella misura risultante dalla scrittura privata del 20/07/2000 (65,72% della e 34,28% del;
Pt_1 CP_1
b) una volta accertate le reali quote di comproprietà, di procedere alla divisione del compendio, con attribuzione ai comproprietari della parte corrispondente alla propria quota di diritto, secondo un progetto divisionale predisposto con l'ausilio di un Consulente Tecnico d'Ufficio;
c) in via subordinata, che venisse attribuito l'intero bene indiviso in suo favore, con conseguente versamento in favore del del conguaglio;
CP_1
d) in via ulteriormente subordinata e/o ulteriore, in caso di mancato accoglimento delle domande principali e ferma la titolarità degli immobili così come risultante dall'atto notarile, che venisse accertato e dichiarato che la stessa aveva anticipato al convenuto la somma di euro 66.479,22 a titolo di mutuo e cessione del quinto, di cui ne reclamava la restituzione.
si costituiva in giudizio contestando le domande attoree. Controparte_1
In via preliminare, eccepiva l'intervenuta prescrizione dell'azione di accertamento della simulazione. Nel merito, contestava l'interpretazione della scrittura privata del 20/07/2000 fornita da parte attrice, ritenendo di essere proprietario di una quota pari al 67,34%, sulla base del prezzo corrisposto al momento della compravendita, atteso che le vicende intervenute successivamente al pagamento del prezzo ed alla stipula della controdichiarazione non potevano assumere alcuna rilevanza.
Inoltre, contestava la stima degli immobili eseguita dalla perizia di parte su incarico della , e che parte attrice avesse provveduto a rimborsare da sola il mutuo sino Pt_1 alla rata dal settembre 2015; allegava di aver provveduto a proprie spese alla ristrutturazione della parte dell'immobile sita al piano terra e all'acquisto delle attrezzature per la manutenzione ordinaria e straordinaria del terreno.
Infine, in relazione alla domanda ulteriormente subordinata relativa alla restituzione di somme che l'attrice asseriva di aver anticipato, il convenuto eccepiva la prescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c., nonché l'infondatezza della relazione tecnica sulla scorta della quale sarebbero stati determinati i valori degli immobili, nonché l'irripetibilità delle somme, trattandosi di obbligazioni naturali.
Il primo UD istruiva la causa mediante l'assunzione di prove orali e, con la sentenza non definitiva n. 83/2022, accertava e dichiarava che gli immobili oggetto di causa erano stati acquistati dalle parti in forza di atti simulati ed erano in realtà di piena ed esclusiva comproprietà di e non nella misura e Parte_1 Controparte_1 titolarità risultanti dall'atto notarile di compravendita, ma nella diversa misura risultante dalla scrittura del 20/07/2000 e quindi per la quota indivisa del 40,26% di Parte_1
e per la quota indivisa del 59,74% di Controparte_1
Infine, rimetteva la causa sul ruolo disponendo consulenza tecnica d' ufficio al fine di accertare la conformità urbanistica, edilizia e catastale del compendio immobiliare, precisando, se, alla luce della sentenza della Corte di Cassazione n. 25021/2019 e della documentazione depositata dalle parti, sussistono i presupposti per la divisione del bene immobile, e determinare il valore commerciale attuale del compendio immobiliare.
Il Tribunale di Genova, con la sentenza definitiva n. 1009/2023, così statuiva:
“DICHIARA improponibile ed improcedibile la domanda di scioglimento della comunione del complesso immobiliare in comproprietà tra le parti in causa, già descritto nella sentenza parziale n. 83/2022, mediante divisione in natura o attribuzione dell'intero con addebito dell'eccedenza, per le ragioni indicate in motivazione;
PONE le spese della c.t.u. in via definitiva per il 50% a carico dell'attrice e per il 50%
a carico del convenuto;

COMPENSA integralmente tra le parti le spese legali del giudizio”.
In particolare, il Tribunale evidenziava come dalla lettura dell'elaborato peritale (pagine
13-17) emergesse una difformità edilizia/urbanistica/catastale dell'unità immobiliare posta al piano terreno del fabbricato, una difformità edilizia/urbanistica/catastale dell'unità immobiliare posta ai piani primo e sottotetto del fabbricato e la presenza sul terreno di pertinenza del fabbricato di volumi edilizi totalmente abusivi.
Pertanto, la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia del bene immobile comportava l'improponibilità/improcedibilità della domanda di divisione, richiamando la sentenza della Suprema Corte a Sezioni Unite n. 25021/2019 secondo cui il requisito della regolarità edilizia e urbanistica del bene costituisce una condizione dell'azione di divisione.
Con riguardo alla domanda subordinata di cui al capo d) delle conclusioni di parte attrice, relativa alla restituzione delle somme asseritamente anticipate dalla a Pt_1 titolo di mutuo e cessione del quinto, il Tribunale evidenziava come tale domanda presupponesse il mancato accoglimento delle domande principali.
Dunque, dal momento che la sentenza parziale n. 83/2022 aveva accolto la domanda principale di simulazione proposta da , la domanda subordinata non Parte_1 poteva essere esaminata nel merito in quanto fondata su un presupposto non verificatosi.
2.- proponeva appello avverso la sentenza parziale del Tribunale di Parte_1
Genova n. 83/2022 e la sentenza definitiva del Tribunale di Genova n. 1009/2023, affidando il gravame ai seguenti motivi:
2.1- Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza parziale n. 83/2022 nella parte in cui ha accolto la domanda di simulazione del contratto di compravendita stipulato dalle parti in data 20/07/2000, determinando erroneamente le quote di comproprietà attribuite alle parti.
Il Tribunale avrebbe errato nel non considerare che il mutuo ed il prestito ottenuto con la cessione del quinto dello stipendio sarebbero stati pagati per la maggior parte dalla stessa , come dimostrato anche in sede di interpello all'udienza del 17/5/2021. Pt_1 Inoltre, ad avviso dell'appellante la controdichiarazione sottoscritta in data 20/7/2000 non si porrebbe in contrasto con l'esigenza che l'oggetto del contratto sia determinato e/o determinabile, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1346 e 1418 c.c., e avrebbe avuto lo scopo di commisurare la quota di proprietà di ciascuna parte al denaro che sarebbe stato fornito per il pagamento delle spese (mutuo e finanziamento) anche in epoca successiva alla stipula.
2.2- Con il secondo motivo l'appellante censura la sentenza definitiva n. 1009/2023 nella parte in cui ha statuito che, essendo stata accolta la domanda principale di simulazione, non poteva essere esaminata nel merito la domanda proposta in via subordinata di restituzione delle somme asseritamente anticipate a titolo di mutuo e per la cessione del quinto dello stipendio.
Sul punto l'appellante sostiene che la domanda principale sarebbe stata accolta solo parzialmente e che la domanda di arricchimento senza causa sarebbe stata proposta anche in via ulteriore. Per tali ragioni il primo UD avrebbe dovuto in ogni caso esaminarla.
3.- si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_1 avversario in quanto infondato in fatto ed in diritto.
Sostiene l'appellato che il primo motivo di gravame sarebbe infondato in quanto risulta chiaramente dal tenore letterale della controdichiarazione del 20/7/2000 che le quote di proprietà devono essere determinate esclusivamente sulla scorta del prezzo effettivamente corrisposto dal sig. e dalla signora al momento della CP_1 Pt_1 stipula del rogito di compravendita.
Nell'ipotesi in cui la Corte dovesse tenere conto della parte delle rate di mutuo e degli interessi sulla cessione del quinto richiesti dalla signora per rideterminare le Pt_1 quote di comproprietà del compendio immobiliare, l'appellato chiede che si tenga conto anche degli interventi di manutenzione pagati dallo stesso, unitamente alla parte di mutuo dallo stesso versata ed al costo del caminetto, ribadendo l'eccezione riconvenzionale svolta in primo grado.
Il secondo motivo di gravame sarebbe altresì infondato risultando mancante il presupposto di fatto anteposto dall'attrice alla domanda sub d), atteso che la titolarità degli immobili non è quella risultante dal rogito del notaio, bensì quella dichiarata con la sentenza non definitiva n. 83/2022. In ogni caso, ad avviso dell'appellato, la domanda formulata in appello sarebbe inammissibile in quanto nuova e quella formulata al punto d) delle conclusioni attoree in primo grado sarebbe infondata anche nel merito, richiamando le eccezioni ed argomentazioni svolte in primo grado.
4.- La Corte rimetteva la causa al Collegio per la decisione, previa concessione dei termini di legge per la precisazione delle conclusioni, per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
****
La Corte esamina il primo motivo d'appello e lo respinge in quanto infondato.
I signori e , all'epoca conviventi, stipulavano in Parte_1 Controparte_1 data 20/7/2000 innanzi al notaio un contratto di Persona_1 compravendita avente ad oggetto gli immobili siti in Bargagli, descritti in atto pubblico
Rep 6646/1856 reg 21082/2000, con il quale veniva attribuita alla signora
[...]
la proprietà dell'immobile sito al piano terreno, con pertinente giardino ed 1/6 Pt_1 di terreno a AG ed al sig. l'appartamento posto parte al Controparte_1 primo piano e parte al secondo, con pertinente terreno ad uso giardino, oltre ad 1/6 di terreno a AG .
In pari data 20/7/2020 le parti sottoscrivevano una controdichiarazione del seguente letterale tenore:
“dichiarano che la proprietà dell'intero complesso è da imputarsi a ciascuno di essi nella misura proporzionale al denaro fornito per il pagamento del prezzo e delle relative spese, e precisamente:
- lire 200.000.000 (duecentomilioni) mediante mutuo concesso ad entrambe;

- lire 115.000.000 (centoquindicimilioni) in contanti conferiti dal sig. CP_1
;
[...]
- lire 20.000.000 (ventimilioni) in contanti conferiti dalla signora;
Parte_1
- lire 35.000.000 (trentacinquemilioni) conferiti dalla signora Parte_1 mediante cessione del quinto dello stipendio, che verrà rimborsato da entrambi;

- lire 15.000.000 (quindicimilioni) per ristrutturazione, conferiti in contanti dal sig.
”. Controparte_1 La sottoscrizione della suddetta dichiarazione e le pattuizioni in essa contenute non sono state in alcun modo contestate dalle parti;
neppure è stata impugnata la statuizione del
Tribunale che ha dichiarato che gli immobili oggetto dell'atto di compravendita “sono stati acquistati dalle parti in forza di atti simulati e sono in realtà di piena ed esclusiva proprietà di e non nella misura e titolarità Parte_1 Controparte_1 risultanti nell'atto di compravendita ma nella diversa misura risultante dalla scrittura del 20/7/2000” ; la sentenza di primo grado, con riferimento a tale disposizione, pertanto, è passata in giudicato.
La doglianza dell'appellante concerne la quota di comproprietà attribuita alle parti dal primo giudice, che sarebbe frutto di un'errata interpretazione della volontà delle stesse: invero, la controdichiarazione sopra trascritta esprime in maniera chiara ed inequivoca la volontà delle parti di determinare le quote di pertinenza di ognuno dei comproprietari in misura proporzionale al denaro conferito da ciascuno per il pagamento del prezzo, e quindi con riferimento alla data dell'atto pubblico del 20/7/2000, in cui detto prezzo veniva interamente versato.
Nella scrittura di controdichiarazione le parti indicano analiticamente le somme che ognuna di esse stava conferendo per l'acquisto, su cui non v'è contestazione: il sig. ha conferito lire 115.000.000 + lire 15.000.000 in contanti, mentre la signora CP_1
ha conferito 20.000.000 lire in contanti e lire 35.000.000 con cessione del Pt_1 quinto dello stipendio;
le parti hanno acceso un mutuo per l'acquisto immobiliare per lire 200.000.000, cointestato al 50%. Non si rinviene alcun accenno alla volontà – secondo la tesi dell'appellante – di rinviare ad un successivo momento la determinazione delle quote di comproprietà in ragione dei pagamenti che sarebbero stati effettuati in futuro in adempimento del mutuo o della cessione del credito;
nella scrittura non viene menzionato tale ulteriore passaggio, essendo anzi chiaramente ed unicamente determinati gli apporti singolarmente forniti per il pagamento del prezzo all'atto della stipula notarile. Le vicende intervenute successivamente al pagamento del prezzo ed alla stipula della controdichiarazione – momento in cui si sono determinate le quote di cointestazione dell'immobile - non hanno rilevanza al fine della determinazione della quota di cointestazione, nè risulta che vi sia stato contrasto tra le parti prima del presente giudizio in ordine ai criteri di cointestazione già determinati in sede di stipula del rogito notarile. La tesi dell'appellante secondo cui con detta scrittura le parti avrebbero indicato voci di spesa da tenere in conto in un momento successivo, al quale avrebbero rinviato la determinazione delle quote, non corrisponde al tenore letterale dello scritto né ad eventuali diversi accordi tra le parti;
inoltre, secondo tale interpretazione l'oggetto della scrittura diventerebbe indeterminabile, con conseguente nullità, come argomentato dal primo giudice.
Per tali motivi, la sentenza di primo grado deve essere confermata in punto imputazione pro quota indivisa dell'immobile, acquistato al prezzo complessivo di € 385.000.000, nella misura del 59,74% a (Lire 230.000.000/Lire Controparte_1
385.000.000= 59,74) e pro quota indivisa del 40,26% a Parte_1
(Lire155.000.000/Lire 385.000.000=40,26), tenuto conto delle quote conferite da entrambi per il pagamento del prezzo.
La Corte esamina il secondo motivo d'appello e lo respinge in quanto infondato.
Deve premettersi che la domanda contenuta nell'atto di appello in via subordinata sub
2) appare diversa rispetto a quella precisata nelle conclusioni di primo grado, come tempestivamente eccepito dalla parte appellata;
pertanto, tale domanda, nella formulazione contenuta nell'atto di appello, è inammissibile in quanto domanda nuova.
Si riporta di seguito e si esamina la domanda subordinata dell'appellante come precisata in primo grado nell'atto di citazione, nella memoria di precisazione delle conclusioni e all'atto della precisazione delle conclusioni definitive (in grassetto le parti di interesse):
“In via subordinata e/o ulteriore, in caso di mancato accoglimento delle domande principali, e quindi ferma la situazione di titolarità degli immobili risultante dall'atto
a rogito…accertare e dichiarare che le somme pagate in più dalla signora
[...]
a fronte dell'operazione di compravendita degli immobili meglio sopra Pt_1 descritti a titolo di mutuo e cessione del quinto sono state dalla stessa anticipate a favore del sig. e conseguentemente il sig. Controparte_1 Controparte_1 deve essere condannato alla loro restituzione per la somma pari ad € 66.479,22…. e/o meglio vista… occorrendo anche in via di indennizzo ai sensi dell' art. 2041 cc “.
La domanda giudiziale di cui sopra è stata posta dalla signora in via subordinata Pt_1 al mancato accoglimento della domanda di simulazione e ferma restando la titolarità degli immobili secondo l'atto pubblico. Il Tribunale ha accolto la domanda di simulazione e conseguentemente ha attribuito la titolarità dei beni alle parti non più secondo l'atto pubblico ma secondo quanto previsto nella controdichiarazione;
le somme di cui al 50% del mutuo e della cessione del credito, previste nella controdichiarazione, sono già state computate nell'attribuzione alla ed al di una quota diversa rispetto a quella di cui all'atto notarile. Pt_1 CP_1
Anche su tale questione deve essere confermata la sentenza del Tribunale che ha ritenuto di non poter esaminare la domanda nel merito, atteso che essa si fonda su un presupposto non verificatosi – il rigetto della domanda di simulazione e la conferma della contitolarità dell'immobile secondo le pattuizioni contenute nel rogito notarile- e che potrà, in ipotesi, essere riproposta in una futura causa di scioglimento della comunione immobiliare.
SPESE
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio di soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e l'appellante , soccombente, deve essere condannata al Parte_1 pagamento in favore di delle spese del presente grado. Controparte_1
Le spese si liquidano secondo i parametri minimi di cui al DM 147/2022, con riferimento al valore di € 248.000,00, tenuto conto delle questioni trattate e dell'impegno profuso dal legale.
E precisamente,

1.Fase di studio € 1.489,00

2. Fase introduttiva € 956,00

3. Fase istruttoria/trattazione € 2.163,00

3. Fase decisionale € 2.552,00
Totale € 7.160,00 oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa.
Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato interamente respinto.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO definitivamente deliberando, contrariis rejectis, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così provvede:
Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. Parte_1
83/2022 del 17/1/2022 nonché avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. 1009/2023 del
27/4/2023, che conferma integralmente;

Dichiara tenuta e condanna l'appellante a pagare all'appellato Parte_1 CP_1
le spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 7.160,00 per compensi legali,
[...]
oltre rimborso forf. 15%, iva e cpa.
Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato interamente respinto.
Genova, 24 ottobre 2025
UD LI OR
Dott.ssa Lucia Franzese
Il Presidente
Dott. Marcello Castiglione