Pubblicato il 18/03/2026

N. 05157/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03103/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3103 del 2024, proposto da
“ Ad Maiora ” S.r.l.s., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Gianfranco Passalacqua ed Emanuele Devito, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione

del provvedimento di cui alla nota prot. CA/2980 dell’08.01.2024 del Municipio Roma I Centro – Direzione Tecnica - U.O. Edilizia Privata, avente ad oggetto: “ S.C.I.A. in Accertamento di Conformità prot. Ca/2023/57988 del 14.03.2023 relativa all''unità immobiliare sita in Via dei Fienili n. 54-55, PIANO TERRA censita all''Agenzia delle Entrate al Foglio 492, p.lla 84, sub 502 e 501, avente destinazione d''uso Commerciale – Piccole Strutture di Vendita – ANNULLAMENTO IN AUTOTELA ex L. 241/90 e ss.mm.ii ”, notificata a mezzo p.e.c. in data 08.01.2024, con la quale l''amministrazione di Roma Capitale ha comunicato la nullità ed inefficacia della SCIA in accertamento di conformità prot. CA/2023/57988 del 14/03/2023 presentata dalla ricorrente,

nonché di ogni ulteriore atto connesso, ivi compresa la comunicazione di avvio del procedimento di annullamento in autotutela ex art. 10 bis L. 241/90 del 14.11.2023.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 10 febbraio 2026 il dott. PE ER e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con ricorso notificato e depositato nei termini di rito, la “ Ad Maiora ” s.r.l.s. impugnava la nota prot. n. CA/2980 del Municipio I di Roma Capitale con la quale veniva dichiarata l’inefficacia della scia prot. n. CA/2023/57988 presentata il 14 marzo 2023 e relativa all’immobile sito in Roma alla via dei Fienili nn. 54 e 55 e distinto in catasto al foglio 492, particella 84, subalterni 502 e 502.

In punto di fatto, la ricorrente esponeva:

- di essere conduttrice dei locali in questione, di proprietà dell’Arciconfraternita S. Eligio DE RI;

- di aver presentato la scia in oggetto per l’esecuzione di opere (riguardanti in parte il piano terra e, per il resto, il piano interrato dell’immobile di cui trattasi) di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;

- che la segnalazione in questione, comprensiva di tutti gli allegati a tal fine occorrenti, si consolidava il 14 aprile 2023 senza che nel termine previsto dall’art. 19, commi 3 e 4, della legge n. 241/1990 l’amministrazione capitolina esercitasse i poteri di controllo previsti dalla legge;

- solamente il 14 novembre 2023, con nota prot. n. CA/208356, Roma Capitale comunicava l’avvio del procedimento di riesame in autotutela della scia, e ad essa facevano seguito le osservazioni presentate dalla ricorrente al fine di confutare le argomentazioni adottate da Roma Capitale;

- ciononostante, con il provvedimento impugnato, l’amministrazione resistente dichiarava, ai sensi dell’art. 21- novies della legge n. 241/1990, inefficace la scia del 14 marzo 2023 per le seguenti ragioni:

i ) l’intervento avrebbe interessato il piano terra ed il piano interrato dei civici nn. 47-4-8-49-50-51-52-53-54 e non solamente dei civici nn. 54 e 55;

ii ) le dichiarazioni contenute nella SCIA sarebbero state contrastanti in quanto, benché la pratica fosse stata presentata per opere da realizzare, sarebbe stato indicato che “ le opere sono eseguite in data precedente alla data di presentazione ”;

iii ) l’immobile sarebbe stato soggetto a tutela ex d.l. n. 490/1999 e legge n. 1089/39;

iv ) la documentazione presentata a corredo non avrebbe dimostrato la legittimità delle preesistenze.

Contro il provvedimento avversato, parte ricorrente avanzava i seguenti mezzi di censura.

Con il primo, essa denunciava “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 19 e 21 nonies L. 241/90. Difetto di istruttoria, carenza dei presupposti, irragionevolezza, incompetenza ”.

Secondo la ricorrente, il provvedimento sarebbe stato assunto in assenza dei presupposti previsti dall’art. 21- novies della legge n. 241/1990 in quanto, in particolare, nessun elemento successivo rispetto al momento della presentazione della segnalazione giustificherebbe l’adozione del provvedimento impugnato il quale, viceversa, sarebbe stato emanato sulla base di elementi conosciuti dall’amministrazione sin dal momento del deposito della SCIA.

Inoltre, nell’atto avversato non sarebbero indicati neppure i prevalenti interessi pubblici che giustificherebbero il sacrificio dell’interesse privato e la rimozione degli effetti della segnalazione.

Oltretutto, proseguiva la ricorrente, l’amministrazione avrebbe dichiarato inefficace la SCIA senza preventivamente acquisire, come sarebbe stato suo obbligo, né il nulla osta della Soprintendenza né il titolo autorizzativo rilasciato nel 2021 dallo stesso Municipio I ed afferente l’attività di somministrazione di alimenti e bevande svolta nei locali in questione, titolo quest’ultimo che, necessariamente, recherebbe in sé la conformità edilizio-urbanistica dell’immobile oggetto di intervento.

Con il secondo motivo di ricorso, veniva lamentata la “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 9 bis DPR 380/2001 e art. 3 regolamento edilizio del Comune di Roma Capitale. Violazione e falsa applicazione dell’art. 21 D.Lgs 42/2004. Difetto di istruttoria, irragionevolezza, carenza di motivazione ”.

Secondo la ricorrente, il provvedimento avversato sarebbe viziato in quanto:

- il decreto-legge n. 490/1999 e la legge n. 1089/1933 – entrambe poste a fondamento del vincolo che l’amministrazione aveva ritenuto sussistere sull’immobile – sono stati entrambi abrogati a seguito dell’emanazione del d.lgs. n. 42/2004 e di conseguenza, con l’entrata in vigore del testo normativo da ultimo richiamato, il regime vincolistico sarebbe stato mutato introducendo un nuovo procedimento di accertamento dell’interesse storico artistico, archeologico o etnoantropologico di un bene immobile;

- la stessa sussistenza del vincolo veniva revocata in dubbio, non potendo trarsi la conclusione della sottoposizione a tutela dalla semplice circostanza che l’immobile in questione fosse di proprietà di un soggetto – l’Arciconfraternita di S. Eligio DE RI – che, in realtà, non possiede la qualifica di ente ecclesiastico essendo, piuttosto, un’associazione di fedeli avente il carattere di ente di diritto privato;

- l’immobile in questione non avrebbe alcuna funzione cultuale e, pertanto, non potrebbe ritenersi ex se soggetta a vincolo di tutela derivante dalla classificazione del bene come ecclesiastico;

- nessun accertamento del valore storico, artistico e culturale del bene sarebbe stato effettuato ai sensi dell’art. 10 del d.lgs. n. 42/2004;

- nessun rilievo avrebbe potuto darsi al parere rilasciato nel 2002 dalla Soprintendenza statale per i beni architettonici e per il paesaggio per il Comune di Roma in quanto rilasciato in un diverso contesto normativo antecedente all’emanazione dell’attuale codice dei beni culturali e del paesaggio. Peraltro, il parere in questione aveva contenuto favorevole e concerneva, al pari delle opere oggetto della scia dichiarata inefficace col provvedimento avversato, interventi relativi esclusivamente all’interno dell’immobile;

- il rilievo concernente l’asserita mancata indicazione di tutti i civici interessati dall’intervento sarebbe superabile a seguito di un attento esame della scia presentata in formato telematico che, dando conto dei subalterni oggetto delle opere, lascerebbe evincere quali siano i civici coinvolti dall’attività edilizia;

- relativamente all’asserita mancanza di dimostrazione della legittimità delle preesistenze, secondo parte ricorrente la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile si ritrarrebbe dalla stessa determinazione del 15 luglio 2021 con cui il Municipio I, nell’assentire il trasferimento dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande presso i locali oggetto della scia da essa presentata, avrebbe espressamente dato atto della compatibilità edilizia ed urbanistica del bene;

- infine, quanto alla contraddittorietà delle dichiarazioni rese in sede di segnalazione, le stesse sarebbero state regolarizzate previo pagamento della sanzione pecuniaria di euro 1.000,00.

Il gravame si concludeva con la domanda di sospensione cautelare collegiale dell’atto avversato.

Si costituiva in giudizio Roma Capitale.

In vista della discussione in sede camerale dell’incidente cautelare, entrambe le parti depositavano memorie nei termini di cui all’art. 55, comma 5, c.p.a.

Parte ricorrente insisteva per l’accoglimento del gravame, mentre parte resistente prospettava, nel merito, l’infondatezza del medesimo.

Con ordinanza n. 1509 del 18 aprile 2026, rimasta inoppugnata, veniva respinta la domanda ex art. 55 c.p.a.

In prossimità della discussione nel merito del ricorso, la sola parte ricorrente depositava documenti e memorie nei termini di cui all’art. 73 c.p.a.

Infine, all’udienza pubblica del 10 febbraio 2026, la causa passava in decisione.

Il Collegio reputa di dover dare piena continuità alle conclusioni provvisoriamente raggiunte con l’ordinanza cautelare sopra citata.

Invero, che l’immobile oggetto della segnalazione presentata dalla ricorrente il 14 marzo 2023 – e dichiarata inefficace con il provvedimento fatto oggetto di gravame in questa sede – sia sottoposto a vincolo ai sensi dell’art. 10 del d.lgs. n. 42/2004 è circostanza che parte ricorrente in alcun modo smentisce, limitandosi ad argomentare in ordine alla natura dell’Arciconfraternita proprietaria del bene (la quale, in quanto associazione di fedeli della Chiesa Cattolica non avrebbe, secondo l’ordinamento canonico, carattere di ente ecclesiastico).

Quand’anche tale deduzione fosse corretta, ciò che la ricorrente omette di rilevare è che l’art. 10, comma 1, del d.lgs. n. 42/2004 assoggetta a tutela ex lege non solamente i beni, mobili e immobili, appartenenti “ agli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti ” ma, più in generale, tutti gli immobili, di proprietà pubblica o privata, “ che presentano interesse artistico, storico, archeologico o etnoantropologico ”.

In altre parole, il tratto distintivo di tali tipologie di beni è, da un lato, soggettivo, dato dal titolo di appartenenza (riferibile allo Stato e agli altri enti pubblici, territoriali e non, ma anche alle persone giuridiche private senza fine di lucro) e, dall’altro, oggettivo, dato dalle specifiche qualità culturali che li contraddistinguono.

Tali immobili, peraltro, sono anche esclusi dalla procedura di verifica dell’esistenza dell’interesse culturale essendo la loro culturalità presunta ope legis , e questo anche laddove i soggetti titolari mutino la loro natura giuridica.

Della necessità, del resto, di dotarsi del previo parere favorevole della competente Soprintendenza Statale, ai sensi dell’art. 21 del d.lgs. n. 42/2004, risulta essersi convinta anche la medesima ricorrente, diversamente non spiegandosi l’istanza ex art. 21 cit. indirizzata dalla stessa il 12 luglio 2024 e reiterata il 14 novembre 2025 al fine di ottenere il necessario nulla osta del sopra menzionato organo tutorio.

In definitiva, appare incontrovertibilmente assodato che l’immobile in questione sia gravato da vincolo ex lege ai sensi dell’art. 10, comma 1, del d.lgs. n. 42/2004, e tanto è sufficiente a rendere ragione delle censure mosse avverso il provvedimento impugnato.

Infatti, ed in tal senso deve accogliersi la deduzione difensiva spesa da Roma Capitale, la mancata acquisizione preventiva dell’assenso della Soprintendenza Speciale all’effettuazione dei lavori in questione determina che la segnalazione in questione, in quanto priva di tale indispensabile documento a corredo, debba ritenersi inefficace come desumibile anche dall’art. 23 bis comma 2 d.p.r. n. 380/01.

In ogni caso, la scia ha avuto a proprio fondamento una falsa rappresentazione dei fatti, e ciò sia con riferimento alla mancata acquisizione del parere della Soprintendenza sia in relazione alla data di esecuzione delle opere (la parte ricorrente ha, da una parte, utilizzato un modulo per opere da realizzare e, dall’altra, ha indicato le stesse come già realizzate: si veda la nota di Roma Capitale prot. n. 208356 del 14/11/23) giustificandosi così non solamente l’annullamento degli effetti medio tempore consolidatisi anche oltre il termine ( ratione temporis applicabile) di dodici mesi dalla presentazione della SCIA – punto, questo, che nel caso di specie non viene neppure in rilievo, giacché l’atto impugnato è intervenuto prima del decorso del termine anzidetto – ma, soprattutto, la sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla rimozione degli effetti vantaggiosi per la ricorrente conseguiti in forza di una falsa rappresentazione dei fatti (in termini T.A.R. Lazio – Latina, sez. II, n. 6/2026), tale essendo non solamente una condotta commissiva ma, come nel caso di specie, anche l’omissione serbata su circostanze decisive, tale da indurre l'amministrazione in errore sulla realtà fattuale o sulla sussistenza dei presupposti di legge (cfr. T.A.R. Campania – Napoli, sez. IV, n. 8038/2025).

Per non tacere che, come ripetutamente messo in luce anche da questa Sezione, l'esecuzione di opere abusive in zone soggette a vincolo paesaggistico e architettonico (e, a fortiori , su beni soggetti ex lege a tutela artistica e culturale) è illegittima indipendentemente dal titolo edilizio ritenuto idoneo per tali interventi (cfr. T.A.R. Lazio – Roma, sez. II- bis , n. 14012/2025).

In definitiva, quindi, il gravame proposto è privo di fondamento e va, conseguentemente, respinto, senza che occorra indagare più nel dettaglio sulla legittimità delle altre ragioni addotte a giustificazione del provvedimento impugnato, stante il carattere plurimotivato dell’atto in questione e giustificandosi, pertanto, l’assorbimento delle restanti censure (cfr. Ad. Plen. n. 5/2015), mentre l’acclarata legittimità del provvedimento, in ossequio al principio tempus regit actum ed alla necessità di vagliare la correttezza dell’azione amministrativa alla luce del quadro normativo e fattuale presente al momento del suo esercizio, rende del tutto irrilevante la sopravvenuta volontà della ricorrente di presentare una richiesta di accertamento di conformità per l’abuso di cui trattasi e, soprattutto, impedisce di ritenere tale circostanza alla stregua di un caso eccezionale che legittimerebbe, ex art. 73, comma 1- bis , il rinvio della discussione dell’affare, la cui istanza (avanzata con la replica depositata il 19 gennaio 2026) va, pertanto, respinta.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in favore di Roma Capitale, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore di Roma Capitale, che liquida in Euro 3.000,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 10 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

HE IL, Presidente

PE ER, Primo Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
PE ER	HE IL

IL SEGRETARIO